Document ID: JURITEXT000007496052
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/49/60/JURITEXT000007496052.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, pris en ses cinq branches, et le second moyen, réunis : Attendu que M. X..., notaire, associé de la SCP Houdard-Picard, a reçu en un seul acte authentique la donation consentie par M. Y... à Mme Z..., dite A..., de trois massifs forestiers dénommés respectivement "la Haie Guérin", "Saint-Sauveur en Puisaye" et "Mery Vaux", sur chacun desquels le Trésor public a inscrit une hypothèque légale garantissant le total des droits de mutation dus en cas de manquement, par la donataire ou ses ayants droit, aux engagements souscrits pour en obtenir l'exonération partielle ; qu'en vue de la vente du massif de "la Haie Guérin", Mme A... a sollicité et obtenu du Trésor public la mainlevée partielle de l'inscription hypothécaire sur ce bien et le report conventionnel sur un autre massif, dénommé "Saint-Mars-la-Brière" ; qu'ayant souhaité vendre ce dernier massif forestier, Mme A... a trouvé un acquéreur qui, ayant appris l'existence de l'hypothèque du Trésor public, a renoncé à cette acquisition, ne voulant pas s'exposer au risque d'une déchéance des exonérations fiscales en cas de manquement à leurs obligations par les propriétaires des autres massifs ; qu'imputant au notaire un manquement à son devoir de conseil pour avoir établi un seul acte authentique, ce qui avait permis l'inscription par le Trésor public, sur chacun des massifs, de l'hypothèque légale pour le montant total des droits afférents à l'ensemble de la donation, alors que l'établissement de trois actes distincts en aurait cantonné l'inscription sur chaque massif forestier à la garantie des engagements souscrits pour cette seule forêt et, partant, au montant des seuls droits afférents à la donation dont il faisait l'objet, Mme A... a assigné M. X... et son successeur, M. B..., à l'indemniser à concurrence du montant du prix offert par le candidat acquéreur ; Attendu que MM. X... et B... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande, alors que, selon le premier moyen : 1 / dans la mesure où le bénéfice de l'exonération des droits de mutation serait subordonné à la possibilité pour l'administration fiscale de prendre une hypothèque légale sur le bien objet de la mutation et à la condition que la valeur de ce bien suffise à garantir le paiement de ces droits, la cour d'appel, en affirmant que, si des actes de donation distincts avaient été instrumentés, les montants des inscriptions, pour les massifs de "Saint-Sauveur en Puisaye" et de "Mery Vaux", auraient été identiques à ceux des inscriptions qui grevaient déjà ces biens, bien que l'exonération des droits de mutation dus par Mme A... ait été subordonnée à la prise par l'administration fiscale d'inscriptions hypothécaires dont le montant devait s'ajouter aux inscriptions antérieures, aurait violé ensemble les articles 793-2-2 et 1929 ter du Code général des impôts et l'article 1382 du Code civil ; 2 / eu égard à ses constatations relatives à l'existence de lourdes inscriptions sur les massifs forestiers, antérieurement à la donation à Mme A..., d'où il résultait qu'il n'était pas certain que celle-ci aurait pu bénéficier de l'exonération des droits sur la totalité des biens si les notaires avaient instrumenté trois actes, la cour d'appel, en constatant la responsabilité de MM. X... et B..., qui avaient ainsi adopté la solution la plus avisée, pour manquement à leur obligation de conseil, sans rechercher si, mieux informée, Mme A... aurait agi différemment, aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3 / eu égard à ses propres constatations selon lesquelles, même si le notaire avait dressé trois actes de donation, les inscriptions hypothécaires auraient très largement dépassé la valeur de l'un des massifs et, même inférieures à la valeur des deux autres massifs, auraient été de nature à décourager des acquéreurs éventuels, la cour d'appel, en imputant néanmoins à MM. X... et B... la responsabilité de l'impossibilité de vendre les massifs, n'en aurait pas tiré les conséquences légales et n'aurait pas caractérisé un lien de causalité certain, violant ainsi l'article 1382 du Code civil ; 4 / eu égard à ses propres constatations selon lesquelles l'exonération de l'IGS avait été obtenue par M. Y... en contrepartie de son engagement de poursuivre l'exploitation forestière sur l'ensemble des massifs, de sorte que, même en l'absence de faute du notaire, l'acquéreur éventuel d'un massif aurait supporté l'inexécution de cet engagement par M. Y... ou ses ayants droit, sur les autres massifs, ce qui était de nature à le décourager d'acquérir, la cour d'appel, en imputant à MM. X... et B... la responsabilité de l'impossibilité de vendre les massifs en raison des charges pesant sur les acquéreurs éventuels, n'en aurait pas tiré les conséquences légales et aurait violé l'article 1382 du Code civil ; 5 / en imputant aux notaires la responsabilité du refus par le candidat acheteur d'acquérir le massif de Saint-Mars-la-Brière, sans répondre au moyen par lequel les notaires avaient fait valoir que ce massif était, en tout état de cause et avant tout report d'hypothèque, grevé d'inscriptions afférentes à d'autres massifs à la suite de l'exonération de l'IGF obtenue par M. Y..., de sorte que l'acquéreur, qui refusait de subir le risque d'une mise en oeuvre des hypothèques prises sur ce bien en cas de non-respect de leurs engagements par les propriétaires de ces autres massifs, aurait été, en tout cas, exposé au même risque, en l'absence de report d'hypothèque, la cour d'appel aurait violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; et alors que, selon le second moyen, ayant constaté que l'inaliénabilité des massifs forestiers n'était pas démontrée et qu'en toute hypothèse il n'était pas prouvé que cette inaliénabilité se fut accompagnée d'une diminution de la valeur des biens, la cour d'appel n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en condamnant les notaires à réparer le préjudice résultant de l'inaliénabilité des massifs et aurait violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que, d'abord, l'arrêt, qui retient qu'à la suite de l'acte de donation établi par le notaire, chacune des forêts s'était trouvée grevée des inscriptions qui l'affectaient, augmentées du montant des droits afférents à la mutation consentie à Mme A..., que, si trois actes de donation avaient été dressés, le notaire n'aurait pu et dû prendre en compte que les inscriptions concernant le bien donné et non celles des deux autres, et que le montant de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur le massif de "Saint-Mars-la-Brière" n'aurait pas été aussi élevé sans la faute du notaire, fait ainsi ressortir que la cour d'appel n'a pas méconnu que, en cas d'établissement d'actes distincts, le montant de cette inscription hypothécaire garantissant, en contrepartie de l'exonération fiscale dont le bénéfice n'est pas légalement subordonné à une valeur suffisante du bien concerné, le paiement des droits partiellement exonérés afférents à la donation de ce bien, se serait ajouté aux inscriptions antérieures grevant ce même bien ; qu'ensuite, ayant caractérisé la faute du notaire, tirée du choix inapproprié de n'établir qu'un acte unique, de sorte qu'elle n'avait pas à rechercher si Mme A..., mieux informée, aurait agi différemment, la cour d'appel, en relevant que, eu égard à la valeur de deux des trois massifs, qui excédait le montant des inscriptions prises sur chacun d'eux au profit du Trésor, l'établissement de trois actes distincts aurait permis d'éviter les difficultés rencontrées ultérieurement par Mme A..., et en retenant que la garantie, primitivement prise sur le massif de "la Haie Guérin" puis transférée sur le massif de "Saint-Mars-la-Brière", n'aurait pas été aussi élevée, sans la faute du notaire dont elle n'a retenu la responsabilité qu'au titre de ce dernier massif forestier, a, répondant aux conclusions prétendument négligées, caractérisé le lien de causalité entre la faute et le préjudice découlant du refus d'acheter le massif litigieux, opposé par le candidat acquéreur, et a légalement justifié sa décision ; qu'enfin, sous couvert d'un grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine des juges du fond quant à l'évaluation de ce préjudice ; qu'aucun des griefs ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. X... et B... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne in solidum MM. X... et B... à payer à Mme A... la somme de 2 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille cinq.

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"Saint-Sauveur en Puisaye" et de "Mery Vaux", auraient été identiques à ceux des inscriptions qui grevaient déjà ces biens, bien que l'exonération des droits de mutation dus par Mme A... ait été subordonnée à la prise par l'administration fiscale d'inscriptions hypothécaires dont le montant devait s'ajouter aux inscriptions antérieures, aurait violé ensemble les articles 793-2-2 et 1929 ter du Code général des impôts et l'article 1382 du Code civil ; 2 / eu égard à ses constatations relatives à l'existence de lourdes inscriptions sur les massifs forestiers, antérieurement à la donation à Mme A..., d'où il résultait qu'il n'était pas certain que celle-ci aurait pu bénéficier de l'exonération des droits sur la totalité des biens si les notaires avaient instrumenté trois act

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énéficier de l'exonération des droits sur la totalité des biens si les notaires avaient instrumenté trois actes, la cour d'appel, en constatant la responsabilité de MM. X... et B..., qui avaient ainsi adopté la solution la plus avisée, pour manquement à leur obligation de conseil, sans rechercher si, mieux informée, Mme A... aurait agi différemment, aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3 / eu égard à ses propres constatations selon lesquelles, même si le notaire avait dressé trois actes de donation, les inscriptions hypothécaires auraient très largement dépassé la valeur de l'un des massifs et, même inférieures à la valeur des deux autres massifs, auraient été de nature à décourager des acquéreurs éventuels, la cour d'appel, en imputant

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auraient été de nature à décourager des acquéreurs éventuels, la cour d'appel, en imputant néanmoins à MM. X... et B... la responsabilité de l'impossibilité de vendre les massifs, n'en aurait pas tiré les conséquences légales et n'aurait pas caractérisé un lien de causalité certain, violant ainsi l'article 1382 du Code civil ; 4 / eu égard à ses propres constatations selon lesquelles l'exonération de l'IGS avait été obtenue par M. Y... en contrepartie de son engagement de poursuivre l'exploitation forestière sur l'ensemble des massifs, de sorte que, même en l'absence de faute du notaire, l'acquéreur éventuel d'un massif aurait supporté l'inexécution de cet engagement par M. Y... ou ses ayants droit, sur