Document ID: JURITEXT000007178259
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/17/82/JURITEXT000007178259.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n8 R 91-14.431 formé par le Tennis club de Beaulieu, association dont le siège est rue Alexandre Ier de Yougoslavie à Beaulieu-sur-Mer (Alpes-Maritimes), en cassation d'un arrêt rendu le 22 janvier 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre, Section B), au profit : 18) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol, dont le siège est avenue Lieutenant Colonelli à Beaulieu-sur-Mer (Alpes-Maritimes), pris en la personne de son syndic, M. C..., domicilié en cette qualité ... (Alpes-Maritimes), 28) de la commune de Beaulieu-sur-Mer, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de ville de Beaulieu-sur-Mer (Alpes-Maritimes), 38) de la Fédération française de tennis, association dont le siège est Stade Rolandarros, 2, avenueordon Bennett à Paris (16e), défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n8 C 91-17.984 formé par la commune de Beaulieu-sur-Mer, en cassation du même arrêt, au profit : 18) du Tennis club de Beaulieu, 28) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol, 38) de la Fédération française de tennis, défendeurs à la cassation ; Le demandeur au pourvoi n8 R 91-14.431 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi n8 C 91-17.984 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 avril 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Z..., B..., E..., X..., Y..., F..., D... A... Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme conseilleriannotti, les observations de la SCPauzès ethestin, avocat du Tennis club de Beaulieu, de Me Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol à Beaulieu-sur-Mer, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la commune de Beaulieu-sur-Mer, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Joint les pourvois n8s C 91 17 984 et R 91 14 431 ; Donne acte au Tennis club de Beaulieu de son désistement de pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Fédération française de tennis ; Sur le premier moyen du pourvoi n8 C 91 17 984 et le premier moyen du pourvoi n8 R 91 14 431, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 1991), qu'en 1954, l'hôtel Le Bristol et les courts de tennis qui formaient une même propriété ont été vendus séparément, l'hôtel par appartements sous le régime de la copropriété, les courts de tennis à la commune de Beaulieu-sur-mer, qui les a donnés à bail à l'association "Tennis club de Beaulieu" ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol, ayant fait procéder à la rénovation des façades, a, en invoquant un trouble anormal de voisinage, demandé réparation des nuisances provoquées par la poussière rouge provenant du revêtement des courts de tennis en terre battue ; Attendu que la commune et le Tennis club de Beaulieu font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires et à faire exécuter des travaux pour remédier au trouble anormal de voisinage, alors, selon le moyen, "18) que la servitude par destination du père de famille consiste dans la création d'un service foncier rendu par une partie du fonds initial à une autre partie, et dans la volonté de maintenir ce service après la division du fonds ; que la nature du service foncier rendu par cette servitude n'est pas définie par la loi et peut consister dans le fait pour le fonds servant de supporter des gênes ou nuisances émanant de l'affectation particulière du fonds dominant, lorsque l'organisation des deux fonds, voulue par le propriétaire commun, a été telle ; qu'en affirmant qu'il ne s'agirait pas, en l'espèce, d'une servitude dès lors qu'on est en présence de nuisances, l'arrêt attaqué a violé les articles 686 et 692 du Code civil ; 28) que le signe apparent de servitude peut se trouver sur le fonds servant ou sur le fonds dominant ; que ce signe apparent est constitué, en l'espèce, par les courts de tennis, c'est-à-dire l'affectation particulière, apparente, donnée par le propriétaire à la partie du fonds initial supportant les installations sportives, affectation maintenue lors de la division du fonds ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas de signe apparent de servitude, l'arrêt attaqué a violé l'article 694 du Code civil ; 38) qu'un propriétaire ne peut demander réparation des dommages qui s'étaient déjà révélés avant l'acquisition de son immeuble, l'antériorité de l'existence de l'ouvrage dommageable par rapport à l'installation de la victime dans le voisinage étant de nature à supprimer le droit de celle-ci à indemnité ; que, sur ce point, la commune de Beaulieu faisait valoir que la situation dommageable, dont se plaint aujourd'hui le syndicat, existait déjà en 1955, date de l'installation de la copropriété dans le voisinage des tennis implantés à la fin du 19e siècle ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 48) qu'aux termes de l'article 694 du Code civil, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels existe un signe apparent de servitude dispose d'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il n'était pas contesté que les tennis de l'immeuble Le Bristol avaient été implantés par le même propriétaire et que ce n'est qu'en 1954-1955 que cet ensemble immobilier avait été vendu à deux propriétaires différents ; que l'existence de terrains de tennis, préalablement à la division du fonds, était constitutive d'un signe apparent de servitude, en raison de la nature particulière de la destination de l'immeuble ; que, dès lors, en refusant de faire application de ces dispositions, la cour d'appel a violé l'article 694 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs propres et adoptés, qu'en l'absence de signe apparent de servitude qui ne pouvait résulter de la simple coexistence côte à côte de deux fonds, il n'existait pas de servitude par destination du père de famille, le propriétaire originaire des fonds n'ayant pu vouloir que l'hôtel subisse de façon permanente des projections de poussières provenant des courts de tennis ; Sur le second moyen du pourvoi n8 C 91-17.984 et le second moyen du pourvoi n8 R 91-14.431, réunis : Attendu que la commune de Beaulieu et le Tennis club de Beaulieu font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol et à faire exécuter des travaux pour remédier aux nuisances, en décidant que la charge des condamnations serait répartie par moitié entre eux, alors, selon le moyen, "18) que si le propriétaire d'un immeuble dont émane un trouble de voisinage peut être recherché directement par la prétendue victime du trouble, il dispose à son tour d'un recours contre son locataire, lorsque les nuisances résultent d'un abus de jouissance ; que tel est bien le cas en l'espèce, puisque la cour d'appel n'a pas ordonné la modification de l'immeuble loué à l'association par la commune, mais préconisé l'exécution de certains travaux destinés à une meilleure utilisation des tennis loués et à faire cesser, non un vice de l'immeuble loué responsable de troubles de voisinage, mais un abus de jouissance ; que, dès lors, c'est au mépris de ses propres constatations que la cour d'appel a affirmé que les conditions du recours de la commune, propriétaire des tennis, contre son locataire, l'association Tennis club, n'étaient pas réunies ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1728 du Code civil ; 28) que la cour d'appel, qui relevait qu'aux termes du bail par lequel la commune louait les terrains de tennis au Tennis club de Beaulieu, le locataire ne devait pas changer la destination des lieux ni modifier leur distribution sans l'autorisation du propriétaire, ne pouvait, sans méconnaître les conséquences juridiques de ses propres constatations, retenir que le locataire aurait commis une faute en ne remédiant pas à des nuisances dont il n'était pas contesté qu'elles résultaient de la nature et de l'état préexistant des lieux loués ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 38) que la cour d'appel, qui rappelait, à bon droit, qu'il appartient au propriétaire de l'immeuble dont émane le trouble de répondre de celui-ci, ne pouvait mettre à la charge du locataire une part de la réparation, sans constater qu'il avait commis une faute à l'origine directe du trouble ; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt que le Tennis club de Beaulieu est le locataire de courts de tennis appartenant à la commune de Beaulieu et aménagés par elle ; que le bail précise que le locataire ne peut changer la destination des lieux ni modifier leur distribution sans autorisation du propriétaire ; qu'en se bornant à affirmer, sans l'établir, que le maintien dans un quartier résidentiel de tennis en terre battue couleur rouge procédait d'un choix commun du locataire et du propriétaire et à relever que ni le locataire, ni le propriétaire n'avaient recherché de réelles solutions pour remédier aux nuisances, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute du locataire de nature à justifier sa condamnation in solidum avec le propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble de voisinage ; qu'ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, compte tenu du choix commun du propriétaire et du locataire de conserver dans un quartier urbain et résidentiel des tennis en terre battue couleur rouge, il était nécessaire que tant le locataire que le propriétaire veillent à ce que les tennis disposent d'un équipement suffisant pour qu'une jouissance normale puisse en être faite sans importuner le voisinage et que, malgré les nombreuses demandes du syndicat des copropriétaires, ni le locataire, ni le propriétaire n'avaient recherché de solution pour remédier aux nuisances, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé les négligences commises, a pu en déduire que le tennis club et la commune devraient également être tenus à réparer les troubles ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne le Tennis club de Beaulieu à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol à Beaulieu-sur-Mer la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne la commune de Beaulieu-sur-Mer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Bristol la somme de six mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;

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rendu par cette servitude n'est pas définie par la loi et peut consister dans le fait pour le fonds servant de supporter des gênes ou nuisances émanant de l'affectation particulière du fonds dominant, lorsque l'organisation des deux fonds, voulue par le propriétaire commun, a été telle ; qu'en affirmant qu'il ne s'agirait pas, en l'espèce, d'une servitude dès lors qu'on est en présence de nuisances, l'arrêt attaqué a violé les articles 686 et 692 du Code civil ; 28) que le signe apparent de servitude peut se trouver sur le fonds servant ou sur le fonds dominant ; que ce signe apparent est constitué, en l'espèce, par les courts de tennis, c'est-à-dire l'affectation particulière, apparente, donnée par le propriétaire à la partie du fonds initial supportant

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ire l'affectation particulière, apparente, donnée par le propriétaire à la partie du fonds initial supportant les installations sportives, affectation maintenue lors de la division du fonds ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas de signe apparent de servitude, l'arrêt attaqué a violé l'article 694 du Code civil ; 38) qu'un propriétaire ne peut demander réparation des dommages qui s'étaient déjà révélés avant l'acquisition de son immeuble, l'antériorité de l'existence de l'ouvrage dommageable par rapport à l'installation de la victime dans le voisinage étant de nature à supprimer le droit de celle-ci à indemnité ; que, sur ce point, la commune de Beaulieu faisait valoir que la situation dommageable, dont se plaint aujourd'hui le syndicat, existait déjà en 1955, date de l'install

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situation dommageable, dont se plaint aujourd'hui le syndicat, existait déjà en 1955, date de l'installation de la copropriété dans le voisinage des tennis implantés à la fin du 19e siècle ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 48) qu'aux termes de l'article 694 du Code civil, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels existe un signe apparent de servitude dispose d'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il n'était pas contesté que les tennis de l'immeuble Le Bristol