Document ID: JURITEXT000022087644
Case Number: 31000477
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/08/76/JURITEXT000022087644.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les époux X... ne pouvaient réclamer réparation du préjudice indirectement causé par la hausse du loyer des murs exigée par la bailleresse pour conclure un nouveau bail avec la société Auberge du Lyonnais les ayant contraint à consentir à cette dernière, à titre de compensation, une remise sur le loyer des locaux du restaurant perçu en qualité d'associés de la SCI de l'Auberge, constituée entre eux et à laquelle ils avaient fait apport de cet immeuble, dès lors qu'ils agissaient ainsi en lieu et place de cette SCI, et que la SCI intervenait volontairement en cause d'appel pour reprendre cette demande à son nom et pour son compte, la cour d'appel, qui a fait ressortir l'existence d'un lien suffisant entre les demandes de la SCI et les prétentions originaires, a pu déclarer son intervention recevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, chargé par les époux X... d'établir les actes et formalités nécessaires à la constitution de la société Auberge du Lyonnais et à la cession du droit au bail dont ils étaient personnellement titulaires, M. A..., conseiller juridique au sein de la société Juris-consultant associés, aux droits de laquelle vient la société Sofiral, avait commis une faute dans l'accomplissement de son mandat en négligeant de signifier la cession à la bailleresse, que cette faute avait permis à cette dernière de se prévaloir de l'atteinte ainsi portée à ses droits pour introduire une action en résiliation du bail à laquelle il avait été mis fin par la signature d'un protocole transactionnel, que le défaut de signification de la cession était incontestable et exposait sans aucun doute les époux X... à la résiliation du bail, que ce motif était le plus amplement développé dans le protocole transactionnel et souverainement retenu, sans dénaturation, que l'autre manquement invoqué par Mme Y...dans son assignation en résiliation, relatif à l'inexécution des travaux, ne pouvait constituer un motif réel et sérieux de résiliation du bail, les travaux ayant une portée très limitée, la bailleresse n'ayant jamais sommé les preneurs de justifier de leur bonne exécution et ayant accepté le renouvellement du bail malgré leur inexécution en leur accordant un nouveau délai, la cour d'appel a pu en déduire que l'indemnité que les époux X... avaient consenti à verser à la bailleresse pour ne pas perdre le droit au bail comme les remises de loyer qu'avait dû consentir la SCI pour maintenir l'économie générale du contrat de vente du fonds, trouvaient leur cause directe, certaine et exclusive dans la carence de M. A... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sofiral aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sofiral à payer aux époux X... et à la SCI de l'Auberge, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sofiral ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Sofiral PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR reçu la SCI de l'Auberge en son intervention volontaire en cause d'appel ; AUX MOTIFS QUE les époux X... entendent réclamer réparation du préjudice que leur a indirectement causé la hausse du loyer des murs à laquelle la bailleresse a subordonné la conclusion d'un nouveau bail avec la société AUBERGE DU LYONNAIS, en l'es contraignant à consentir à celle-ci, à titre de compensation, une remise sur le loyer des locaux du restaurant qu'ils perçoivent en qualité d'associés de la SCI de l'AUBERGE qu'ils ont constituée entre eux et à laquelle ils ont fait apport de cet immeuble ; que si la société SOFIRAL est donc fondée à contester aux époux X... qualité à agir au lieu et place de cette société, propriétaire bailleresse, en indemnisation des pertes financières consécutives aux remises sur loyers ainsi consenties au preneur, l'intervention volontaire de cette dernière en cause d'appel afin de reprendre cette demande à son nom et pour son compte doit être déclarée recevable dès lors qu'elle n'a pas pour effet de soumettre à la cour de nouvelles demandes ; ALORS QUE l'intervention volontaire d'un tiers en appel n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; qu'en jugeant que l'intervention de la SCI de l'Auberge était recevable dès lors qu'elle reprenait une demande formulée à tort par ses associés, les époux X..., pour leur propre compte devant les premiers juges, qui n'avait donc pas pour effet de soumettre à la Cour d'appel de nouvelles demandes, sans constater l'existence d'un lien suffisant entre cette intervention relative à des prétentions propres à la SCI de l'Auberge et les prétentions des époux X... dont elle était saisie en appel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 325 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SOFIRAL à payer à Monsieur Henri X... et Madame Yvette Z...épouse X... la somme de 300. 000 euros avec intérêts légaux à compter du 22 juillet 2005 ; AUX MOTIFS QUE chargé par les X... d'établir les actes et formalités nécessaires à la constitution de la SA L'AUBERGE du LYONNAIS et à la cession à cette dernière du droit au bail dont ils étaient personnellement titulaires, Alain A... a commis une faute dans l'accomplissement de ce mandat en omettant de se conformer à la clause du bail subordonnant cette cession au consentement écrit de la bailleresse et exigeant l'établissement d'un acte notarié, et en négligeant même de procéder à la signification de cette cession selon les prescriptions de l'article 1690 du Code civil ; que cette faute a permis à la bailleresse de se prévaloir de l'atteinte ainsi portée à ses droits pour invoquer l'inopposabilité à son égard de l'acte de cession du fonds, de ce fait privé de toute efficacité entre ses signataires, et pour introduire, contre les époux X..., restés titulaires à ses yeux du droit au bail, une action en résiliation du dit bail pour manquement grave à leurs obligations contractuelles à laquelle ceux-ci ont mis fin par la signature d'un protocole transactionnel ; que si, aux termes de cette assignation, Marie Y...a également visé un autre manquement de leur part, caractérisé par l'inexécution des travaux qu'ils s'étaient engagés, aux termes d'un protocole d'accord signé le 01-04-1989, à réaliser dans un délai de cinq ans, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que ce seul manquement ne pouvait constituer un motif réel et sérieux de résiliation du bail dans la mesure où, s'agissant de travaux de portée très limitée puisque consistant en la modification d'une cloison dans les sanitaires et le déplacement subséquent des appareils sanitaires les équipant, la bailleresse, qui n'avait jamais somme les preneurs de justifier de leur bonne exécution et avait même accepté de renouveler le bail en juillet 1995 malgré leur inexécution en leur accordant un nouveau délai de cinq ans, n'avait pas entendu faire de cette obligation une condition essentielle à la poursuite du bail et à son renouvellement, ainsi qu'en atteste l'offre de renouvellement qu'elle leur a fait signifier le 29-08-2003 et qui ne comporte aucune clause s'y rapportant ; que d'ailleurs, si tel n'avait pas été le cas, les époux X... n'auraient pas manqué, pour prévenir le risque d'une résiliation ou d'un refus de renouvellement, d'exécuter dans le délai prescrit cette obligation de portée limitée ; qu'il s'ensuit que, égale à la valeur du droit au bail telle qu'elle ressort de la moyenne basse des estimations que les parties ont chacune fait établir par des experts de leur choix, l'indemnité de 300. 000  que les époux X... ont consenti à verser à la bailleresse pour ne pas perdre le droit au bail trouve bien sa cause directe, certaine et exclusive, ainsi que l'a retenu le tribunal, dans la carence de leur mandataire à faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession, de sorte que la créance indemnitaire qu'ils opposent à la société SOFIRAL à ce titre, loin d'être fondée sur une simple perte de chance, est parfaitement justifiée en son principe et son montant ; 1) ALORS QU'en affirmant que pour la bailleresse, Madame Y..., et les preneurs, les époux X..., l'exécution des travaux n'était pas une condition essentielle du bail, de sorte que le manquement des preneurs à leur obligation ne pouvait justifier la résiliation du bail et que la faute de la SOFIRAL, qui s'était abstenue faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession du bail et de le lui signifier, était seule à l'origine de cette résiliation et du préjudice consistant dans le versement par les preneurs d'une indemnité transactionnelle pour y échapper, quand l'avenant du 31 juillet 1995 et l'assignation délivrée par la bailleresse le 13 janvier 2004 stipulaient que « la réalisation de ces travaux constituant une condition essentielle du bail renouvelé », la Cour d'appel a dénaturé les termes de l'avenant ainsi que de l'assignation et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ; 2) ALORS QU'à l'égard des tiers les obligations ou conventions ont pour cause celle qui est exprimée dans l'acte ; qu'en affirmant que le paiement de la somme de 300. 000  auquel les époux X... s'étaient engagés par acte du 20 mars 2005 envers la bailleresse avait pour origine l'irrégularité de la cession de bail que la bailleresse renonçait à invoquer en contrepartie de cet engagement, quand cet acte du 20 mars 2005 précisait expressément que la bailleresse renonçait également à invoquer le défaut de réalisation des travaux, une telle renonciation constituant la cause de l'engagement, exprimée dans l'acte, dont les parties ne pouvaient, à l'égard de tiers, invoquer la fictivité, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1321 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SOFIRAL à payer à la SCI de l'AUBERGE la somme de 135. 000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE chargé par les X... d'établir les actes et formalités nécessaires à la constitution de la SA L'AUBERGE du LYONNAIS et à la cession à cette dernière du droit au bail dont ils étaient personnellement titulaires, Alain A... a commis une faute dans l'accomplissement de ce mandat en omettant de se conformer à la clause du bail subordonnant cette cession au consentement écrit de la bailleresse et exigeant l'établissement d'un acte notarié, et en négligeant même de procéder à la signification de cette cession selon les prescriptions de l'article 1690 du Code civil ; que cette faute a permis à la bailleresse de se prévaloir de l'atteinte ainsi portée à ses droits pour invoquer l'inopposabilité à son égard de l'acte de cession du fonds, de ce fait privé de toute efficacité entre ses signataires, et pour introduire, contre les époux X..., restés titulaires à ses yeux du droit au bail, une action en résiliation du dit bail pour manquement grave à leurs obligations contractuelles à laquelle ceux-ci ont mis fin par la signature d'un protocole transactionnel ; que si, aux termes de cette assignation, Marie Y...a également visé un autre manquement de leur part, caractérisé par l'inexécution des travaux qu'ils s'étaient engagés, aux termes d'un protocole d'accord signé le 01-04-1989, à réaliser dans un délai de cinq ans, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que ce seul manquement ne pouvait constituer un motif réel et sérieux de résiliation du bail dans la mesure où, s'agissant de travaux de portée très limitée puisque consistant en la modification d'une cloison dans les sanitaires et le déplacement subséquent des appareils sanitaires les équipant, la bailleresse, qui n'avait jamais somme les preneurs de justifier de leur bonne exécution et avait même accepté de renouveler le bail en juillet 1995 malgré leur inexécution en leur accordant un nouveau délai de cinq ans, n'avait pas entendu faire de cette obligation une condition essentielle à la poursuite du bail et à son renouvellement, ainsi qu'en atteste l'offre de renouvellement qu'elle leur a fait signifier le 29-08-2003 et qui ne comporte aucune clause s'y rapportant ; que d'ailleurs, si tel n'avait pas été le cas, les époux X... n'auraient pas manqué, pour prévenir le risque d'une résiliation ou d'un refus de renouvellement, d'exécuter dans le délai prescrit cette obligation de portée limitée ; qu'il s'ensuit que, égale à la valeur du droit au bail telle qu'elle ressort de la moyenne basse des estimations que les parties ont chacune fait établir par des experts de leur choix, l'indemnité de 300. 000  que les époux X... ont consenti à verser à la bailleresse pour ne pas perdre le droit au bail trouve bien sa cause directe, certaine et exclusive, ainsi que l'a retenu le tribunal, dans la carence de leur mandataire à faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession, de sorte que la créance indemnitaire qu'ils opposent à la société SOFIRAL à ce titre, loin d'être fondée sur une simple perte de chance, est parfaitement justifiée en son principe et son montant ; que sur le second chef de réclamation, repris en cause d'appel par la SCI de l'AUBERGE, qu'il est avéré que Marie Y..., qui avait fait aux époux X... une offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 43. 000  par an, en a porté le montant à 50. 000  HT, aux termes du protocole transactionnel qu'elle a signé avec eux et la société AUBERGE DU LYONNAIS en contrepartie de la renonciation à son action en résiliation du bail ; qu'or, aucune modification des facteurs locaux de commercialité ne justifiant cette augmentation, les époux X... et la SCI de l'AUBERGE sont bien fondés à en déduire, qu'imposée par la bailleresse comme seconde condition à la signature d'un bail avec la société cessionnaire du fonds, elle trouve ainsi sa cause dans la faute commise par leur mandataire lors de cette cession ; que si cette hausse de loyer a vocation à être supportée par la société preneur et n'est donc pas constitutive d'un préjudice direct causé aux époux X..., il n'en demeure pas moins évident qu'elle a bouleversé l'économie générale du contrat de vente qu'ils ont passé avec cette dernière, et que les remises que la SCO de l'AUBERGE justifie avoir consenti à celle-ci à hauteur de 15. 000  par an pendant neuf années, durée du bail, sur le loyer des locaux lui appartenant, telles qu'établies par l'attestation signée le 04-12-2006 par leurs représentant légaux respectifs, dont les termes sont corroborés par la baisse de revenus locatifs figurant sur les comptes de résultats de la SCI à compter de janvier 2004, est constitutive d'un préjudice indirect pour la SCI de l'AUBERGE, dont le montant s'élève à 15. 000  X 9 = 135. 000  au paiement duquel la société SOFIRAL sera donc condamnée ; 1) ALORS QU'en affirmant que pour la bailleresse, Madame Y..., et les preneurs, les époux X..., l'exécution des travaux n'était pas une condition essentielle du bail, de sorte que le manquement des preneurs à leur obligation ne pouvait justifier la résiliation du bail et que la faute de la SOFIRAL, qui s'était abstenue faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession du bail et de lui signifier, était seule à l'origine de cette résiliation et du préjudice consistant dans l'octroi, pour compenser l'augmentation de loyers exigée par la bailleresse des locaux abritant l'hostellerie, de remises par la SCI de l'Auberge, propriétaire des locaux du restaurant, à la société Auberge du Lyonnais, quand l'avenant du 31 juillet 1995 et l'assignation délivrée par la bailleresse 13 janvier 2004 stipulaient que « la réalisation de ces travaux constituant une condition essentielle du bail renouvelé », la Cour d'appel a dénaturé les termes de l'avenant ainsi que de l'assignation et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ; 2) ALORS QU'à l'égard des tiers les obligations ou conventions ont pour cause celle qui est exprimée dans l'acte ; qu'en affirmant que l'augmentation de loyer consentie à la bailleresse en vertu de la transaction du 20 mars 2005 avait pour origine l'irrégularité de la cession de bail que la bailleresse renonçait à invoquer en contrepartie de cette augmentation, quand cet acte du 20 mars 2005 précisait expressément que la bailleresse renonçait également à invoquer le défaut de réalisation des travaux, une telle renonciation constituant la cause de l'engagement, exprimée dans l'acte, dont les parties ne pouvaient, à l'égard des tiers, invoquer la fictivité, la Cour d'appel a violé les articles 1131 et 1321 du Code civil.

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civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SOFIRAL à payer à Monsieur Henri X... et Madame Yvette Z...épouse X... la somme de 300. 000 euros avec intérêts légaux à compter du 22 juillet 2005 ; AUX MOTIFS QUE chargé par les X... d'établir les actes et formalités nécessaires à la constitution de la SA L'AUBERGE du LYONNAIS et à la cession à cette dernière du droit au bail dont ils étaient personnellement titulaires, Alain A... a commis une faute dans l'accomplissement de ce mandat en omettant de se conformer à la clause du bail subordonnant cette cession au consentement écrit de la bailleresse et exigeant l'établissement d'un acte notarié, et en négligeant même

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la bailleresse et exigeant l'établissement d'un acte notarié, et en négligeant même de procéder à la signification de cette cession selon les prescriptions de l'article 1690 du Code civil ; que cette faute a permis à la bailleresse de se prévaloir de l'atteinte ainsi portée à ses droits pour invoquer l'inopposabilité à son égard de l'acte de cession du fonds, de ce fait privé de toute efficacité entre ses signataires, et pour introduire, contre les époux X..., restés titulaires à ses yeux du droit au bail, une action en résiliation du dit bail pour manquement grave à leurs obligations contractuelles à laquelle ceux-ci ont mis fin par la signature d'un protocole transactionnel ; que si, aux termes de cette assignation, Marie Y...a également visé un autre manquement de leur part, caractérisé par l'