Document ID: JURITEXT000007531854
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/53/18/JURITEXT000007531854.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 novembre 2005), que les époux X... et Y... ont assigné le syndicat des copropriétaires Espace Buro (le syndicat) pour faire constater l'état d'enclave de leurs fonds et voir dire qu'ils seront désenclavés selon la solution n° 5 des rapports d'expertise judiciaire en passant sur le fonds appartenant à la Copropriété Espace Buro ; que la SCI Murinvest est intervenue volontairement à l'instance devant la cour d'appel en tant que propriétaire de lots ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes alors, selon le moyen, que : 1 / chacun des copropriétaires conserve le droit d'exercer les actions relatives à la propriété et à la jouissance de son lot et d'y défendre ; qu'il s'ensuit que l'exercice de l'action confessoire contre le syndicat des copropriétaires impose au propriétaire du fonds dominant d'appeler en cause tous les copropriétaires lorsque leur droit privatif est susceptible d'être affecté par la fixation de l'assiette de la servitude de passage ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que le syndicat des copropriétaires Espace Buro tirait de l'atteinte portée aux droits privatifs des copropriétaires de l'immeuble, que le sol constituait une partie commune, ce qui permettait au syndicat des copropriétaires de modifier les emplacements des parkings prévus dans le règlement de copropriété au profit des lots n° 3 à 14, quand les emplacements de parkings constituaient, aux termes du règlement de copropriété, une partie privative qu'il n'était pas au pouvoir du syndicat des copropriétaires de modifier sans le consentement des copropriétaires dont les droits étaient nécessairement affectés par le tracé d'une voie de passage, la cour d'appel a violé les articles 637, 682, 683 et 1134 du code civil, l'article 32 du nouveau code de procédure civile, ensemble les articles 2, 3, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / le syndicat des copropriétaires Espace Buro démontrait dans ses écritures que les copropriétaires ont été contraints de modifier les termes du règlement de copropriété, en conséquence de l'impossibilité de réaliser des parkings supplémentaires: "le permis de construire a été déposé à un moment où les propriétaires de la parcelle 1189 envisageaient un achat de la parcelle BH n° 487, celle-ci devant servir de parking; cette transaction n'ayant pas eu lieu, la configuration du plan a été abandonnée ; les parkings ont donc dû être créés sur la parcelle 1189 ; le tribunal n'en a pas tiré toutes les conséquences, les plans initiaux doivent donc être écartés dans la mesure où ils ne correspondent pas au traçage effectif de parkings extérieurs; ces plans font état d'une servitude de passage qui, selon l'expert, laisse un passage libre sans toucher le parking Murinvest anciennement France Telecom, la servitude de passage n'a jamais été constituée. Des aménagements ont dû être faits ; il est bien évident qu'un accès à la parcelle 1189 désorganiserait cette implantation de parkings; il suffit pourtant de se reporter au plan annexé au rapport d'expertise pour constater que le lot n° 12 empiète très largement sur l'assiette du passage proposé par l'expert ; si l'on tient compte du plan signé par M. Z..., c'est le lot n° 10 qui empiète sur le passage : pour preuve, il suffit de constater qu'il y a actuellement trois parkings en limite du ruisseau et que le projet de désenclavement de l'expert n'en comporte plus que deux, le troisième parking étant déplacé pour figurer désormais en limite de la parcelle BH 454" ; qu'en décidant in fine, par des motifs propres, que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication qui soit de nature à justifier l'augmentation du nombre de parkings prévus à l'origine dans le règlement de copropriété, la cour d'appel d'Aix-en-Provence n'a pas répondu aux conclusions du syndicat, en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ; 3 / la publication du règlement de copropriété n'est requise que pour le rendre opposable aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires ; qu'il s'ensuit que les modifications du règlement de copropriété sont opposables de plein droit au propriétaire du fonds voisin qui exerce l'action confessoire, même si elles n'ont pas été enregistrées à la publicité foncière ; qu'en retenant, pour décider que l'assiette de la servitude de passage ne portait pas atteinte aux droits des copropriétaires, qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte des modifications apportées au plan annexé au règlement de copropriété dès lors qu'elles n'avaient pas été dûment enregistrées à la publicité foncière, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1165 du code civil ; 4 / le règlement de copropriété précisait que " l'immeuble était divisé en 67 lots numérotés de 3 à 69 dont la désignation comprend pour chacun d'eux l'indication des parties privatives et celles des parties communes exprimée en dix millièmes" ; qu'il ajoutait que l'immeuble comprend à son achèvement, douze parkings privatifs et un local à poubelles commun ; qu'il précisait enfin que les lots numérotés de trois à quatorze comportaient chacun un parking extérieur numéroté sur le plan et une part de l'ensemble immobilier exprimée en millièmes ; qu'en décidant qu'il n'était pas justifié de l'attribution des emplacements de parkings à titre privatif, la cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis du règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, d'une part, que la parcelle des époux X... et celle des époux Y... étaient enclavées, que celle de la SCI Espace Buro (SCI), qui disposait d'un accès direct à la voie publique, comprenait un axe de circulation sur quelques dizaines de mètres aboutissant à l'une des deux parcelles enclavées et qu'en 1989, à la suite de tractations entre la SCI et les époux X..., une servitude de passage entre le fonds de celle-ci et celui qu'elle se proposait d'acquérir avait été envisagée de sorte qu'un passage de 4 mètres environ avait été laissé libre, d'autre part, que le marquage au sol à l'endroit du passage des deux emplacements de parking ne correspondait pas au plan annexé au règlement de copropriété, que le plan joint au permis de construire n'indiquait pas non plus les deux emplacements de parking à cet endroit, que la copropriété présentait 14 emplacements de parking sur le plan d'état de lieux dressé par l'expert et annexé à son rapport alors que la SCI avait matérialisé sur le plan officiel annexé à la minute de l'acte notarié contenant règlement de copropriété 12 emplacements de parking conformément à ce règlement, sans qu'aucune explication ou justification particulière ne soit fournie par le syndicat sur l'augmentation du nombre des emplacements, et que la SCI Murinvest, venant aux droits de la société France Télécom, n'était titulaire que de cinq droits de stationnement privatif au niveau des parkings extérieurs, le sol de la copropriété demeurant une partie commune, la cour d'appel, qui a retenu, sans dénaturer le réglement de copropriété, que la copropriété ne rapportait pas la preuve que les emplacements de parking matérialisés au sol avaient été attribués à titre privatif à la société France Télécom, a pu en déduire que l'emprise de ces emplacements était susceptible d'être légèrement modifiée et a, répondant aux conclusions et abstraction faite d'un motif surabondant, souverainement fixé le passage permettant de désenclaver les fonds des époux X... et des époux Y... sur le passage existant sur la copropriété Espace Buro, selon le tracé n° 5 choisi par l'expert judiciaire ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires Espace Buro aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Espace Buro à payer la somme de 2 000 euros aux consorts Y... et X..., ensemble ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Espace Buro ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille sept.

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, en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ; 3 / la publication du règlement de copropriété n'est requise que pour le rendre opposable aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires ; qu'il s'ensuit que les modifications du règlement de copropriété sont opposables de plein droit au propriétaire du fonds voisin qui exerce l'action confessoire, même si elles n'ont pas été enregistrées à la publicité foncière ; qu'en retenant, pour décider que l'assiette de la servitude de passage ne portait pas atteinte aux droits des copropriétaires, qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte des modifications apportées au plan annexé au règlement de copropriété dès lors qu'elles n'avaient pas été dûment enregistrées à la publicité foncière, la cour d

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ès lors qu'elles n'avaient pas été dûment enregistrées à la publicité foncière, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1165 du code civil ; 4 / le règlement de copropriété précisait que " l'immeuble était divisé en 67 lots numérotés de 3 à 69 dont la désignation comprend pour chacun d'eux l'indication des parties privatives et celles des parties communes exprimée en dix millièmes" ; qu'il ajoutait que l'immeuble comprend à son achèvement, douze parkings privatifs et un local à poubelles commun ; qu'il précisait enfin que les lots numérotés de trois à quatorze comportaient chacun un parking extérieur numéroté sur le plan et une part de l'ensemble immobilier exprimée en millièmes