Document ID: JURITEXT000007328104
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/32/81/JURITEXT000007328104.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Daniel, dont le siège est ..., agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 20 mai 1994 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit : 1°/ de la société civile immobilière (SCI) Euquinimod, dont le siège est ..., 2°/ de M. Jean-René D'X..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière Daniel, de Me Luc-Thaler, avocat de la société civile immobilière Euquinimod et de M. D'X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 1994), que, par acte sous seing privé du 1er octobre 1991, M. Y..., exploitant d'un restaurant situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, a fait connaître à la société civile immobilière Euquinimod (la SCI) son accord pour l'acquisition des locaux situés au premier étage de l'immeuble et l'établissement d'un bail commercial pour une partie de ceux-ci, étant stipulé que l'accord était donné en vue de l'extension du restaurant dans la partie non louée des locaux du premier étage; que l'accord était subordonné à la condition suspensive expresse que le prêt consenti à la SCI Euquinimod soit maintenu dans les mêmes conditions que celles déjà accordées à celle-ci et de l'obtention d'un prêt complémentaire; que la société civile immobilière Daniel (SCI Daniel), constituée au mois de novembre 1991 et gérée par M. Y..., a assigné la SCI Euquinimod et M. d'X..., son gérant, en nullité ou, à défaut, en caducité de l'acte du 1er octobre 1991 et en condamnation au remboursement de l'acompte versé par chèque du 10 février 1992; Attendu que la SCI Daniel fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes des articles 7, 8 et 10 du décret du 17 mars 1967, seuls le syndic, le président du conseil syndical, le syndicat de copropriété ou un copropriétaire peuvent faire inscrire une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriété; qu'en l'espèce, il était constant qui ni M. Y... ni la SCI Daniel n'avaient, lors de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble sis ... (Paris 5ème) tenue le 12 février 1992, la qualité de copropriétaires de cet immeuble de sorte que M. Y... ne pouvait faire inscrire ni, à fortiori, retirer de l'ordre du jour de l'assemblée la question de l'autorisation à donner au propriétaire des locaux du premier étage pour des travaux affectant les parties communes; qu'en déduisant la renonciation de M. Y... à obtenir l'autorisation d'effectuer les travaux des termes du procès verbal de l'assemblée générale de copropriété d'où il résulterait que, d'un commun accord avec M. D'X..., Daniel Y... a retiré de l'ordre du jour la question afférente à l'autorisation des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les dispositions du décret du 17 mars 1967; 2 ) que la renonciation à un droit ne se présume pas; qu'elle doit être explicite et non équivoque et caractérisée par des faits ou actes démontrant la volonté certaine et définitive de leur auteur de renoncer au bénéfice de ce droit; que le fait de retirer de l'ordre du jour d'une assemblée de copropriété une question visant à obtenir l'autorisation d'effectuer des travaux ne caractérise pas la renonciation au droit de se prévaloir d'une condition suspensive tirée de cette autorisation dès lors que la question peut être réinscrite à l'ordre du jour d'une autre assemblée, notamment par le cocontractant, copropriétaire de l'immeuble; qu'en décidant que M. Y... avait, par son retrait de l'ordre du jour de l'assemblée de copropriété de la question visant l'autorisation d'effectuer des travaux, renoncé au droit de se prévaloir de la condition suspensive tirée de cette autorisation, la cour d'appel, qui n'a relevé aucun acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer définitivement au bénéfice de la condition suspensive a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1181 du Code civil ; 3 ) que la condition suspensive est celle qui subordonne la naissance du contrat à la réalisation d'un événement futur et incertain; qu'en l'espèce, la SCI Daniel faisait valoir, dans ses conclusions, qu'elle s'était engagée à acquérir la totalité des parts de la SCI Euquinimod sous la condition suspensive de l'autorisation par la copropriété des travaux permettant de créer au premier étage de l'immeuble une salle de restaurant reliée avec la salle du rez-de-chaussée; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Daniel de sa demande, sur le fait que cette dernière n'établissait pas que, dans l'hypothèse où les copropriétaires auraient été amenés à voter, ils auraient refusé de donner ladite autorisation, la cour d'appel a méconnu la notion de condition suspensive, en violation de l'article 1181 du Code civil; 4 ) que l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue est une cause de nullité du contrat; que la qualité substantielle de la chose s'apprécie in concreto, au regard de ce qu'ont voulu les parties; qu'en l'espèce, la SCI Daniel faisait valoir subsidiairement dans ses conclusions que M. Y... avait conclu le contrat litigieux en considération du motif déterminant de l'autorisation des travaux, ce que n'ignorait pas son cocontractant, de sorte qu'en l'absence d'autorisation donnée, il y avait erreur sur les qualités substantielles de la chose; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Daniel de sa demande, sur le fait qu'elle n'établissait pas que l'assemblée générale de la copropriété, dans l'hypothèse où elle aurait été amenée à voter, aurait refusé ladite autorisation, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil, ensemble l'article 1134 du Code civil; 5 ) que dans ses conclusions devant la cour d'appel, la SCI Daniel demandait que soit déclaré nul l'acte conclu le 1er octobre 1991; qu'elle se fondait, à cet égard, sur l'existence d'une condition suspensive relative à l'autorisation des travaux par la copropriété et faisait valoir, subsidiairement, l'erreur commise sur les qualités substantielles de la chose vendue; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Daniel de sa demande, sur les seules circonstances inopérantes du retrait de la question de l'autorisation des travaux de l'ordre du jour de l'assemblée, d'une part, et du défaut de preuve que l'assemblée n'aurait pas autorisé les travaux si elle avait voté, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale tant au regard de l'article 1181 que de l'article 1110 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, relevé que le projet d'acte adressé à la SCI Euquinimod le 11 février 1992 ne prévoyait aucune condition suspensive et qu'au contraire il ressortait d'une lettre de M. Y... du 6 janvier 1992 que celui-ci entendait faire son affaire personnelle des conditions d'exécution des travaux et qu'il n'attendait aucune assurance particulière de la part de son cocontractant à cet égard, ni la réalisation d'aucune condition qu'il n'aurait pas manqué alors de spécifier ou de rappeler, constaté que la SCI Daniel ne rapportait pas la preuve de ce que la commune intention des parties était d'ajouter à l'acte du 1er octobre 1991 une condition suspensive implicite relative à l'accord de la copropriété, et retenu qu'il appartenait à l'acquéreur d'aviser son cocontractant du caractère déterminant de son projet dont il n'était pas établi que M. d'X... ait eu connaissance dès la date de l'engagement, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décison de ce chef; Sur le second moyen : Attendu que la SCI Daniel fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen "1 ) que le 12 décembre 1991, la Banque monétaire et financière a proposé à M. Y... un prêt de 9 000 000 de francs sur une durée de 180 mois au taux de 11,75 % moyennant un certain nombre de garanties dont, notamment, la délégation des loyers à recevoir de la Fiduciaire Lutetia et de la SARL Restauration 17, respectivement pour 440 000 francs et 978 000 francs l'an, tels qu'évalués en fonction des bénéfices prévisibles de la surface d'exploitation agrandie du restaurant; qu'en énonçant par motifs adoptés des premiers juges que la banque avait donné son accord sur l'ensemble des prêts sollicités sans le soumettre à aucune condition particulière, la cour d'appel a dénaturé la proposition de financement, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2 ) que la proposition de prêt émise par la banque monétaire et financière était consentie moyennant la garantie, notamment, de la délégation des loyers à recevoir de la Fiduciaire Lutetia et de la SARL Restauration 17, respectivement pour 440 000 francs et 978 000 francs l'an; que le montant de ces loyers était ainsi déterminé par la prévision des parties que les locaux sis au premier étage étaient, pour partie essentielle, affectés à l'exploitation du restaurant; qu'en se bornant à lier la constitution des garanties sollicitées au seul défaut d'acquisition des locaux sans rechercher si les loyers dont la délégation constituait précisément la garantie n'étaient pas affectés dans leur montant par l'impossibilité d'effectuer les travaux d'aménagement des locaux du premier étage en salle de restaurant, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1181 du Code civil; 3 ) que dans sa lettre en date du 20 février 1992, la banque monétaire et financière prenait acte de la caducité du projet du fait du défaut d'autorisation des travaux et indiquait expressément que les propositions de financement étaient caduques, "d'autant que de toute façon la SCI Daniel n'est plus à même de facto de nous fournir les garanties exigées"; qu'en énonçant que seul le défaut d'acquisition par la SCI Daniel des locaux de la SCI Euquinimod avait empêché la constitution des garanties sollicitées par la banque, la cour d'appel a dénaturé la lettre du 20 février 1992, en violation de l'article 1134 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la Banque monétaire et financière avait proposé à M. Y... un prêt de 9 000 000 francs sur une durée de 180 mois au taux de 11,75 % moyennant certaines garanties et retenu que la banque avait ainsi donné son accord sur l'ensemble des prêts sollicités et que ce n'était pas la banque qui avait refusé son prêt à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires, mais le prêt qui n'avait pu être utilisé du fait du défaut d'acquisition des locaux non justifié par la prétendue absence d'autorisation de travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les lettres de la banque des 12 décembre 1991 et 20 février 1992 et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière (SCI) Daniel aux dépens; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Daniel à payer, ensemble, à la société civile immobilière Euquinimod et M. D'X... la somme de 9 000 francs; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.

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