Document ID: JURITEXT000007421747
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/42/17/JURITEXT000007421747.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Gaëtan D..., 2 / Mme Yvette A..., épouse D..., demeurant ensemble Moulin de Vernègues, 13370 Mallemort, en cassation d'un arrêt rendu le 14 septembre 1998 par la cour d'appel de Montpellier (1re Chambre civile, Section AS), au profit : 1 / de M. Frédéric X..., demeurant ..., 2 / de M. Renaud X..., demeurant 30390 Aramon, 3 / de M. Philippe B..., demeurant ..., 4 / de Mme Marie-Christine B..., épouse X..., demeurant ..., prise ès qualités d'héritière de Georges B..., décédé le 7 septembre 1997, 5 / de M. Jean-Louis B..., demeurant ..., pris ès qualités d'héritier de Georges B..., décédé le 7 septembre 1997, 6 / de Mme Marie Julie X..., demeurant ..., 7 / de M. Jean Christian B..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 24 avril 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux D..., de Me Luc-Thaler, avocat des consorts C..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 1998), statuant sur renvoi après cassation (Civ. 3, 12 juin 1996, n° 1129 D, rectifié par arrêt du 14 mai 1997 n° 838 D), que, suivant acte notarié des 22, 30 et 31 octobre 1979, les administrateurs légaux des mineurs Jean-Christian B..., Frédéric, Marie et Renaud X... ont consenti un bail pour une durée de neuf ans, portant sur les bâtiments et des terres avec droit de chasse aux époux D... ; que, les 30 avril et 2 juin 1987, Jean-Christian B... et Frédéric X..., devenus majeurs, Renaud X..., régulièrement représenté, ainsi que Philippe X..., coïndivisaires, qui n'était pas partie au bail passé en 1979, ont consenti une promesse de vente d'une partie des terres au profit de Mme D... ; que la vente a été réitérée le 16 mai 1989 par tous les indivisaires dont Renaud X..., devenu majeur ; que les consorts Y... ont assigné les époux D... en mai 1989 sur le fondement de l'article 456 du Code civil pour faire constater que les droits locatifs des époux D... avaient pris fin au terme du bail survenu le 30 juin 1988 et obtenir leur expulsion ; Attendu que les époux D... font grief à l'arrêt de dire que le bail a pris fin au 30 juin 1988, alors, selon le moyen : 1 / que si le bail consenti par un administrateur légal seul ne confère au preneur aucun droit au renouvellement lorsque le mineur est devenu majeur en cours de bail, en revanche le droit au renouvellement demeure opposable au représentant légal du mineur pendant la minorité de celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail de 1979 était conclu pour une durée de neuf ans renouvelable ; qu'elle a encore constaté que Renaud X..., mineur légalement représenté lors de ce bail, n'est devenu majeur que le 15 août 1988, soit postérieurement à son échéance, le 30 juin 1988 ; qu'à cette date, à défaut de congé régulièrement donné, le renouvellement du bail par tacite reconduction était opposable au représentant légal de Renaud X... ; qu'en décidant que la présence de Renaud X..., encore mineur, au bail de 1979, excluait son renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 456 du Code civil ; 2 / que le bailleur, devenu majeur au cours du bail, peut renoncer à se prévaloir de l'inopposabilité du droit au renouvellement du preneur ; qu'en l'espèce, comme l'ont relevé les premiers juges et la cour d'appel, Christian B... et Frédéric X..., légalement représentés à la conclusion du bail de 1979, ont conclu les 30 avril et 2 juin 1987, devenus majeurs, une promesse de vente portant sur une partie des biens loués et stipulant que "le bail subsistera sur la partie non vendue" ; qu'ils ont ainsi ratifié le bail de 1979, conclu pour une durée de neuf ans renouvelable, et ont renoncé à s'opposer à son renouvellement, sans qu'il y ait création d'un nouveau bail ; qu'en retenant que le renouvellement du bail de 1979 était interdit par présence de mineurs lors de sa conclusion, la cour d'appel a violé les articles 456 et 1134 du Code civil ; 3 / que, comme l'ont relevé les premiers juges, Philippe Z..., coïndivisaire majeur, a également signé la promesse de vente de 1987, ratifiant ainsi le bail de 1979 auquel il n'avait pas été partie ; qu'en retenant que le renouvellement de ce bail ne pouvait lui être opposé, la cour d'appel a violé les articles 815-3 et 1134 du Code civil ; 4 / qu'en tout état de cause, le bail d'un bien indivis conclu sans le consentement de tous les indivisaires n'est pas nul ; qu'il est seulement inopposable aux autres indivisaires, et son efficacité est subordonnée au résultat du partage ; qu'en l'espèce, le fait que Philippe B..., coïndivisaire majeur, n'ait pas participé à la conclusion du bail de 1979 permettait seulement à la cour d'appel de lui déclarer le bail inopposable, et non de considérer que ce bail ne s'était pas renouvelé ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 883 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que les époux D... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que Renaud X... étant devenu majeur postérieurement à l'échéance du bail, le renouvellement de celui-ci par tacite reconduction était opposable à son représentant légal, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement relevé que les coïndivisaires mineurs ayant été représentés lors de la conclusion du bail notarié de 1979, leur présence excluait, aux termes de l'article 456, alinéa 3, du Code civil, que soit conféré au preneur un droit au renouvellement nonobstant toutes dispositions légales contraires, le bail ainsi consenti cessant de plein droit au terme fixé sans qu'un congé soit nécessaire, et ayant souverainement retenu, recherchant la commune intention des parties, que la mention contenue dans la promesse de vente des 30 avril et 2 juin 1987, selon laquelle "le bail subsistera pour la partie non vendue", signifiait seulement que l'extinction du bail ne concernait que la partie des lieux achetée par les époux D... et ne touchait pas au surplus des lieux loués en 1979 qui devait subsister jusqu'à son terme du 30 juin 1988, que cette notion de subsistance était exclusive de celle de renouvellement et qu'il n'était pas démontré que la promesse de vente emportait novation et création d'un bail renouvelé à compter du 1er juillet 1988, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la circonstance que Philippe B... n'avait pas participé à la conclusion du bail de 1979, en a déduit, à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant et sans violer les textes visés au moyen, que ce bail avait pris fin le 30 juin 1988 ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les consorts C... n'avaient pu disposer des lieux qu'à compter du quatrième trimestre 1997, la cour d'appel, qui a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l'indemnité d'occupation était due jusqu'au troisième trimestre 1997 inclus, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux D... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux D... à payer aux consorts C... la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille un.

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MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux D..., de Me Luc-Thaler, avocat des consorts C..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 1998), statuant sur renvoi après cassation (Civ. 3, 12 juin 1996, n° 1129 D, rectifié par arrêt du 14 mai 1997 n° 838 D), que, suivant acte not

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n° 1129 D, rectifié par arrêt du 14 mai 1997 n° 838 D), que, suivant acte notarié des 22, 30 et 31 octobre 1979, les administrateurs légaux des mineurs Jean-Christian B..., Frédéric, Marie et Renaud X... ont consenti un bail pour une durée de neuf ans, portant sur les bâtiments et des terres avec droit de chasse aux époux D... ; que, les 30 avril et 2 juin 1987, Jean-Christian B... et Frédéric X..., devenus majeurs, Renaud X..., régulièrement représenté, ainsi que Philippe X..., coïndivisaires, qui n'était pas partie au bail passé en 1979, ont consenti une promesse de vente d'une partie des terres au profit de Mme D... ; que la vente a été réitérée le 16 mai 1989 par tous les indivisaires dont Renaud X..., devenu majeur ; que