Document ID: JURITEXT000024176501
Case Number: 11100616
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/24/17/65/JURITEXT000024176501.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que par actes du 1er août 2005, le Crédit immobilier de France a consenti à Mme X... un prêt de 31 035 euros et un prêt de 15 378 euros, ce dernier sans intérêt, afin de lui permettre de financer l'acquisition des parts indivises d'une maison d'habitation détenues pas ses cohéritiers ; qu'ayant cessé de faire face à ses engagements, elle a fait assigner le Crédit immobilier de France, aux droits duquel vient la Société financière de l'immobilier Sud Atlantique, en déclaration de responsabilité pour avoir manqué à son devoir de mise en garde et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour limiter à 8 000 euros les dommages-intérêts alloués à Mme X... en réparation du préjudice que lui a causé le Crédit immobilier de France pour avoir manqué à son devoir de mise en garde, la cour d'appel a retenu que l'intéressée avait subi une désorganisation de sa trésorerie par manque d'anticipation correcte du coût final de l'acquisition ainsi qu'un préjudice moral en raison des soucis de tous ordres, dont elle demeure en partie responsable ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel qui a procédé à un partage de responsabilité sans caractériser une faute imputable Mme X..., a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ; Condamne la société Financière de l'immobilier Sud-Atlantique aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Delaporte Briard et Trichet, avocat de Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le préjudice subi par Mme Marguerite X..., du fait du manquement au devoir de mise en garde à son égard, à la somme de 8 000  et d'avoir ordonné la restitution par Mme Margueritte X... des sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris en ce qu'elles excèdent le montant des sommes qui lui sont dues au titre de la décision rendue en appel ; Aux motifs que « Mme X... reproche en premier lieu au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE d'avoir manqué à son obligation de se renseigner auprès du notaire sur le coût réel des frais notariés qui ont été évalués dans la simulation de financement effectuée par la banque à 1 660  alors qu'ils se sont élevés en fait à la somme de 4 692,59 , déstabilisant ainsi dès le départ l'équilibre financier de l'opération ; que cependant, l'évaluation retenue par l'appelante l'a été sur la base de l'attestation notariée du 3 mai 2005 ; que les frais appelés ultérieurement concernaient pour la plus grande partie des dettes successorales qui ne relevaient pas de l'opération de financement de l'acquisition immobilière et dont elle ignorait totalement l'existence de sorte qu'il ne peut être retenu un manquement de ce chef ; que Mme X... reproche en second lieu une inadéquation du prêt à ses facultés financières dès la souscription du prêt, et aggravée 15 mois après suite aux 21 ans de son fils ; que la simulation de financement a été effectuée sur une base de ressources de 643  correspondant à la pension de retraite outre une prestation ALF de 260,14  et des remboursements de 330,60  sur 120 mois puis de 146,49  sur 108 mois ; qu'à partir du 1er novembre 2006, l'ALF a été remplacée par une prestation ALS nettement moindre de 98,58  alors que sa pension de retraite a légèrement augmenté (654 ) ; que les parties sont en désaccord sur le taux d'endettement, les méthodes retenues étant totalement différentes ; qu'ainsi, Mme X... retient au début du prêt un taux de 36,61 % et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE un taux de 11 %, puis après la baisse de prestation sociale, un taux de 54,19 % d'après Mme X... et de 36 % d'après la banque jusqu'à l'octroi de la retraite complémentaire à partir de mars 2009 ; que s'il est manifeste que le budget devait être tenu de manière stricte, il n'en demeure pas moins que durant la première période jusqu'aux 21 ans du fils, la part consacrée à l'accession à la propriété en prenant en compte l'ALF était limité à 70  par mois, soit nettement moins que le coût d'un loyer ; qu'à partir du 1er novembre 2006, la situation était incontestablement plus serrée puisque Mme X... devait, en prenant en compte l'ALS, consacrer 232  au remboursement du prêt jusqu'au 31 octobre 2015 ; que néanmoins, ce montant n'était pas éloigné du montant d'un loyer que l'intimée aurait dû en tout état de cause régler, et ce en pure perte ; qu'ainsi, dans le cadre de la mission spécifique d'accès à la propriété par les personnes démunies conférée au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE par les pouvoirs publics, le montage financier constitué d'un prêt de 31 035  au TEG de 5,74 % combiné à un prêt de 15 378  sans intérêts ni frais de gestion, hormis l'assurance, était a priori tenable, et ce d'autant plus que durant les premières années, rien n'interdisait à Mme X..., qui avait fait le choix de devenir propriétaire, de rechercher des ressources complémentaires puisqu'elle était auparavant auxiliaire de vie, ni à son fils majeur de l'aider en contribuant financièrement de manière ponctuelle à l'acquisition d'une maison de famille pouvant lui revenir ultérieurement ; qu'en troisième lieu, Mme X... reproche à la banque un manquement à son devoir d'alerter l'emprunteur sur le risque de non-remboursement ; qu'il peut effectivement être reproché au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de ne pas avoir suffisamment alerté sa cliente sur la nécessité impérative de respecter un budget strict et de ne pas contracter des charges supplémentaires, ce que Mme X... n'a pas réussi à faire, et ce avant même les 21 ans de son fils tels que cela ressort des courriers échangés dès février 2006, bien qu'elle ait bénéficié par ailleurs de subventions ANAH pour les travaux d'un total de 7 338  ; qu'il sera ainsi retenu au final un défaut de mise en garde de la part de la banque ; qu'il appartient à Mme X... de justifier de l'existence d'un préjudice se rattachant au défaut de mise en garde par un lien de causalité directe ; qu'il échet de constater qu'elle est propriétaire d'une maison présentant une certaine valeur, estimée à par elle-même à 100 000  dans une déclaration sur l'honneur relative à sa situation patrimoniale signée le 3 juillet 2008 ; que même si ce montant ne présente pas une fiabilité à toute épreuve, force est de constater qu'elle ne justifie pas de grief financier de ce chef, et ce d'autant plus que le montant total des intérêts du prêt litigieux de 7 993,80  n'est pas très éloigné de celui des subventions ANAH qu'elle n'aurait pas perçues si elle était restée locataire ; qu'il peut par contre être retenu une désorganisation de sa trésorerie par manque d'anticipation correcte du coût final de l'acquisition et un préjudice moral en raison des soucis de tous ordres l'ayant mise en situation de détresse morale, dont elle demeure néanmoins pour partie responsable ; qu'au vu de ces éléments, la SOCIETE FINANCIERE DE L'IMMOBILIER SUD ATLANTIQUE, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, sera condamnée à lui payer la somme de 8 000  de dommages et intérêts ; que le présent arrêt implique restitution par Mme X... des sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement déféré en ce qu'elles excèdent le montant des sommes qui lui sont dues au titre du présent arrêt » (arrêt, pages 3 et 4) ; Alors, premièrement, que le juge, qui doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que pour fixer à 8 000  le préjudice subi par Mme X..., l'arrêt retient notamment que l'intéressée est devenue propriétaire d'une maison et qu'elle ne justifie pas de préjudice financier de ce chef, ce d'autant plus que le montant total des intérêts du prêt litigieux est proche de celui de subventions que l'intéressée n'aurait pas perçues si elle était restée locataire ; qu'en relevant d'office, sans le soumettre à la discussion des parties, ce moyen aux termes duquel certaines pertes subies par la victime seraient contrebalancées par des avantages liés à l'accession à la propriété rendue possible par le responsable, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors, deuxièmement, que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'après avoir relevé que l'établissement de crédit avait manqué à son devoir de mettre en garde sa cliente sur la nécessité de respecter un budget strict et de ne pas contracter de charges supplémentaires, l'arrêt retient, pour fixer à 8 000  le préjudice subi par Mme X..., que celle-ci est devenue propriétaire d'une maison et ne justifie pas de préjudice financier de ce chef, ce d'autant plus que le montant des intérêts du prêt litigieux est proche de celui de subventions que l'intéressée n'aurait pas perçue en restant locataire ; qu'en statuant ainsi, bien que les bénéfices liés à l'accession de l'emprunteuse à la propriété, qui n'était pas la conséquence de la faute imputée à la banque, ne pussent être pris en compte pour contrebalancer les pertes causées par le manquement du prêteur, la cour d'appel n'a pas replacé la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, en violation de l'article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ; Alors, troisièmement, que pour fixer à 8 000  le préjudice subi par Mme X..., l'arrêt retient que le montant total des intérêts du prêt litigieux de 7 993,80  n'est pas très éloigné de celui des subventions ANAH qu'elle n'aurait pas perçues si elle était restée locataire ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait que, aux termes d'un relevé de compte arrêté au 31 août 2008, le montant cumulé des intérêts qui lui était réclamés s'élevait à 8 240,80 , la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile ; Alors, quatrièmement, que pour réduire à 8 000  le préjudice subi par Mme X..., l'arrêt relève, d'une part, que l'intéressée est devenue propriétaire d'une maison et qu'elle ne justifie pas de préjudice financier de ce chef, ce d'autant plus que le montant total des intérêts du prêt litigieux est proche de celui de subventions que l'intéressée n'aurait pas perçue en restant locataire, et, d'autre part, qu'il peut en revanche être retenu une désorganisation de sa trésorerie et un préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui faisait valoir, de manière détaillée, que son préjudice financier devait intégrer les frais de gestion du prêt «habitat avantage construction», les frais notariés afférents aux deux crédits litigieux, le coût d'un crédit Sofinco ultérieur et le montant des sommes exigées par un entrepreneur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile ; Alors, cinquièmement, que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que pour réduire à 8 000  le préjudice devant être indemnisé par la société Financière de l'immobilier Sud Atlantique SA, l'arrêt retient notamment que Mme X... a subi une désorganisation de sa trésorerie par manque d'anticipation correcte du coût final de l'acquisition et un préjudice moral en raison des soucis de tous ordres l'ayant mise en situation de détresse morale, dont elle demeure néanmoins pour partie responsable ; qu'en se déterminant par de tels motifs, la cour d'appel, qui a procédé à un partage de responsabilité sans caractériser de faute de l'emprunteuse, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.

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, et aggravée 15 mois après suite aux 21 ans de son fils ; que la simulation de financement a été effectuée sur une base de ressources de 643  correspondant à la pension de retraite outre une prestation ALF de 260,14  et des remboursements de 330,60  sur 120 mois puis de 146,49  sur 108 mois ; qu'à partir du 1er novembre 2006, l'ALF a été remplacée par une prestation ALS nettement moindre de 98,58  alors que sa pension de retraite a légèrement augmenté (654 ) ; que les parties sont en désaccord sur le taux d'endettement, les méthodes retenues étant totalement différentes ; qu'ainsi, Mme X... retient au début du prêt un taux de 36,61 % et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE un taux de 11 %, puis après la bais

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aux de 36,61 % et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE un taux de 11 %, puis après la baisse de prestation sociale, un taux de 54,19 % d'après Mme X... et de 36 % d'après la banque jusqu'à l'octroi de la retraite complémentaire à partir de mars 2009 ; que s'il est manifeste que le budget devait être tenu de manière stricte, il n'en demeure pas moins que durant la première période jusqu'aux 21 ans du fils, la part consacrée à l'accession à la propriété en prenant en compte l'ALF était limité à 70  par mois, soit nettement moins que le coût d'un loyer ; qu'à partir du 1er novembre 2006, la situation était incontestablement plus serrée puisque Mme X... devait, en prenant en compte l'