Document ID: JURITEXT000007627911
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/62/79/JURITEXT000007627911.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires Domaine de Réaux, domicilié 5, place Saint-Jean, 77000 Melun, agissant poursuites et diligences de son syndic la société Cerim Century 21, représentée par M. Duez, 5, place Saint-Jean, 77000 Melun, en cassation d'un arrêt rendu le 3 février 2000 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit de M. Yves X..., demeurant ..., Belgique, défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au Procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mme Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat du Syndicat des Copropriétaires Domaine de Réaux, de SCP Defrénois et Levis, avocat de M. X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2000) que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Réaux (le syndicat) qui fournit aux résidents de ce domaine, conformément aux prévisions du règlement de copropriété diverses prestations et services collectifs d'assistance ménagère et hôtelière constituant des charges de copropriété a, en application d'une décision de son assemblée générale, signé le 30 mars 1995 avec l'association Intercommunale de soins à domicile (AISAD) une convention autorisant celle-ci à proposer aux résidents qui en feraient la demande ces prestations et à en facturer directement le coût à ces utilisateurs, et prévoyant à titre de charges de copropriété les modalités de remboursement pour les prestations fournies aux résidents n'ayant pas conclu avec cette association une "convention de services" ; que M. X..., copropriétaire depuis 1988, a résidé épisodiquement au domaine jusqu'en 1994 date à laquelle il a loué son lot ; qu'alléguant l'existence d'un important arriéré de charges de copropriété le syndicat l'a assigné en paiement d'une certaine somme arrêtée en août 1997 et en dommages-intérêts et a, en cause d'appel, formé une demande complémentaire de 28 523,80 francs pour charges du 1er août 1997 au 1er juin 1998 ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de M. X... à la somme de 128 953,99 francs, de le débouter du surplus de sa réclamation et de sa demande de dommages-intérêts alors, selon le moyen : 1 / que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs qui, définis dans le règlement de copropriété d'une résidence du 3e âge, ont été délégués par un vote d'assemblée générale des copropriétaires à une association ; qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de copropriété des Réaux comportait outre des logements individuels, des services communs, particuliers ou généraux y afférents et qu'à partir de 1995 I'assemblée générale des copropriétaires a décidé de déléguer la gestion de ces services à l'AISAD puis, chaque année, a voté le coût des services, réparti au prorata des tantièmes ; que pour déclarer le Syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande en paiement, la cour d'appel a énoncé que M. X... n'est pas résident, n'a signé aucune convention avec l'AISAD et ne bénéficie d'aucune prestation et que " le syndicat ne peut qualifier de charges communes les charges des services facturés par l'AISAD à ses utilisateurs", sans vérifier s'il n'incombait pas à chaque copropriétaire de régler, au titre des "charges communes" le forfait mensuel de charges correspondant aux services communs qui leur était statutairement dus, qu'il en soit ou non utilisateur ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 10 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que le syndic est chargé d'assurer I'exécution du règlement de copropriété des délibérations de l'assemblée générale et du recouvrement des charges de copropriété ; qu'en I'espèce, la cour d'appel ne pouvait déclarer le syndicat irrecevable en sa demande au prétexte qu'il agirait comme "I'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispense des services à ses propres adhérents", sans vérifier si les sommes appelées n'étaient pas dues au syndicat en application des délibérations votées par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du "forfait service des non adhérents" lesquelles avaient également conduit le syndicat à en payer le coût à l'AISAD en raison de la carence de ces copropriétaires ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 10, 18, 25, 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 / que la cour d'appel ne pouvait défalquer du total réclamé par le syndicat des copropriétaires "le forfait facturé par l'AISAD" sans vérifier si la somme réclamée ne correspondait pas à la valeur d'appel des charges communes votées chaque année par l'assemblée générale pour les copropriétaires non adhérents à l'AISAD, soit 15,10 francs par 1/100 000 en 1995, 15,65 francs pour 1996, 16,24 francs pour 1997, 16,34 francs pour 1998, multipliée par le nombre de tantièmes détenus par M. X... dans la copropriété ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles précités ; 4 / que dans ses écritures d'appel le syndicat des copropriétaires avait sollicité le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice spécial subi par la copropriété du fait du refus systématique de M. X... depuis 1994 de payer ses charges et l'obligation corrélative qui en est résultée pour la copropriété de faire en ses lieu et place, I'avance des charges ; qu'en déclarant que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts de retard, lesquels ont été fixés à compter de l'assignation soit le 12 septembre 1997, la cour d'appel a violé les articles 4 et 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. X... n'était pas résident, n'avait signé aucune convention avec l'AISAD, ne bénéficiait d'aucune prestation de cette association, n'avait aucune obligation d'adhérer à l'AISAD, que les termes de l'article 6 de la convention du 30 mars 1995 signée par le syndicat ne sauraient en aucun cas signifier que celui-ci se serait obligé à payer à l'AISAD le coût de prestations non fournies, la cour d'appel, qui a vérifié les engagements auxquels pouvait être tenu M. X... à l'égard du syndicat tant en vertu du règlement de copropriété qu'en application des décisions de l'assemblée générale, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le syndicat ne saurait prétendre utilement être subrogé dans les droits de l'AISAD au seul motif que celle-ci lui aurait facturé des prestations qu'elle n'avait pas fournies et pour lesquelles elle ne disposait d'aucun droit de créance à l'encontre de M. X..., que le syndicat ne pouvait qualifier de charges communes les prestations contractuelles de l'AISAD, qu'il ne saurait avoir pour vocation d'être l'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispensait des services à ses propres adhérents et que les termes de l'avenant n° 1 de la convention du 30 mars 1995 excluaient que le syndicat récupère sur les copropriétaires non concernés le coût de prestations dont avaient bénéficié d'autres copropriétaires ; Attendu, d'autre part, qu'ayant assorti sa condamnation au paiement de charges arriérées des intérêts au taux légal sur leur montant, la cour d'appel a souverainement retenu que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice nécessitant une indemnisation complémentaire ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille deux.

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voi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au Procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mme Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat du Syndicat des Copropriétaires Domaine de Réaux, de SCP Defrénois et Levis, avoc

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