Document ID: JURITEXT000027055771
Case Number: 31300153
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/05/57/JURITEXT000027055771.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que les titres des parties, distincts bien qu'émanant du même auteur, ne contenaient aucune indication explicite sur le tracé de la limite des parcelles en cause et que la division opérée l'avait été en fonction d'une division parcellaire cadastrale déjà existante, et d'autre part, que l'existence d'une falaise constituait une frontière naturelle divisant le terrain en deux parcelles distinctes et que les attestations produites établissaient que les consorts X... avaient accompli des actes de possession, même non trentenaires, sur l'ensemble de la partie haute, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'application au litige de l'article 552 du code civil, a pu en déduire que les consorts X... justifiaient des preuves les meilleures et les plus caractérisées de propriété sur la parcelle revendiquée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y...à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les époux Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que Messieurs Jean-Luc, Gabriel et Benoît X... sont propriétaires du fonds supérieur cadastré commune de La Turballe, section AT 38 jusqu'au pied de la falaise, suivant une limite correspondant à une ligne reliant les points A à G tels qu'ils figurent sur le plan annexé au rapport d'expertise dressé le 6 décembre 2001 par Monsieur Hervé Z...; AUX MOTIFS QUE la preuve parfaite du droit de propriété étant impossible à rapporter, il appartient au juge saisi d'une action en revendication de rechercher quel est le droit le meilleur et le plus probable au regard de la possession, des titres, indices et présomptions ; que s'agissant des titres, les propriétés des parties sont issues de la division d'un fonds qui appartenait à Madame A...; que par acte du 5 février 1974 cette dernière a vendu à Monsieur X... la parcelle cadastrée commune de La Turballe, section T n0529 (actuellement AT 38) d'une contenance de 10 ares 60 centiares. Le 28 juin 1994 elle a vendu le surplus de sa propriété, correspondant aux parcelles cadastrées AT n° 26, 32 et 33, d'une contenance totale de 55 ares 89 centiares aux époux Y... ; qu'aucun arpentage n'a été réalisé en 1974, et la division opérée l'a été en fonction d'une division parcellaire cadastrale déjà existante ; que les titres des parties ne contiennent aucune indication explicite sur le tracé de la limite séparant les parcelles AT 38 et AT 26, ne font notamment nulle référence à la falaise et la définition de chaque immeuble vendu repose sur sa désignation cadastrale ; que toutefois le cadastre en vigueur en 1974, lors de la division initiale du fonds, n'est pas identique au plan cadastral de 1994 applicable lors de la seconde vente ; qu'en effet, l'expert judiciaire a tenté de superposer successivement les plans cadastraux de 1974 et 1994 avec le plan topographique des lieux ; qu'un calage correct du plan cadastral de 1974 s'est avéré impossible compte tenu de sa médiocre qualité technique ; que ces superpositions ont donné des résultats qui ne sont pas cohérents puisque l'application du plan cadastral de 1974 fixe la limite des fonds de 1 à 4 mètres du bord de la falaise, vers l'intérieur de la propriété de Monsieur X..., tandis selon le plan cadastral de 1994 la limite se situerait de 4 à 6 mètres du bord de la falaise mais la coupe par endroits ; qu'il en résulte que les titres, bien qu'émanant d'un auteur commun, sont inopérants puisqu'ils ne contiennent aucune autre référence que celle des numérotations cadastrales, lesquelles ne sont pas cohérentes et ne définissent pas une limite identique et précise ; que s'agissant des indices, aucun indice matériel fiable n'a été retrouvé sur les lieux puisque les piquets ne correspondent pas à une ancienne clôture mais à des ouvrages installés par les Allemands lors de la seconde guerre mondiale tandis que la pierre ronde ne présente aucune caractéristique susceptible de l'assimiler à une borne ; que dans une attestation rédigée le 28 février 1999 par l'auteur commun des parties, Madame A...énonce qu'aucun bornage n'a été réalisé lors de la vente intervenue en 1974 puisque les limites étaient évidentes, le terrain vendu étant situé en haut de la falaise et limité par le bas de ladite falaise, la partie basse restant sa propriété. Toutefois la force probante de cette attestation est douteuse puisque, dans un courrier du 17 mai 1999, Madame A...renvoie Monsieur X... à consulter le cadastre et lui reproche de l'avoir contraint à recopier un projet d'attestation et d'avoir compromis les bonnes relations qu'elle entretenait avec la famille Y... ; qu'en revanche l'existence d'une falaise de 15 mètres de haut, en ce qu'elle constitue une frontière naturelle divisant le terrain en deux parties distinctes, et en ce qu'elle rend difficile l'accès entre la partie haute et la partie basse du terrain, doit être regardée comme un indice ; que s'agissant de la possession, il est versé aux débats de très nombreuses attestations aux termes desquelles les témoins, parmi lesquels les proches voisins, certifient avoir toujours vu Monsieur X..., depuis l'année 1974, entretenir son jardin jusqu'au bord de la falaise, et notamment couper les branches et ronces situées en bordure de l'à pic afin de se préserver une vue sur la mer ; que plusieurs de ces témoins précisent avoir aidé Monsieur X... dans ses travaux d'élagage, sans jamais avoir vu les voisins lui contester le droit d'entretenir le bord de falaise ; qu'il énoncent que Monsieur X... avait tendu un filet de protection en bordure de falaise pour prévenir les risques de chute ; que les époux B..., propriétaires d'un fonds contigu depuis l'année 1968, certifient que lors de la vente intervenue en 1974 il ne faisait aucun doute que la limite du fonds vendu correspondait au bord de la falaise et qu'à compter de la vente jamais ils n'ont vu Madame A...venir en haut de la falaise ; que de leur côté les époux Y... versent aux débats de nombreuses attestations, pour l'essentiel rédigées par des témoins âgées d'une dizaine d'années en 1994, certifiant qu'à cette époque ils jouaient et se construisaient des cabanes dans les broussailles situées au-dessus de la falaise ; que d'autres témoins indiquent avoir, en 1994, fait le tour de la propriété nouvellement acquise par les époux Y... et être, à cet effet, monté sur la falaise ; qu'il ressort de ces attestations que Monsieur X... a effectué des actes de possession depuis l'année 1974 sur l'ensemble de la partie haute du terrain, en réalisant de manière régulière et continu des travaux d'entretien et d'élagage, en posant un filet de protection pour éviter toute chute, et cette possession n'a été contestée qu'à compter du 12 mai 1999, date à laquelle les intimés lui ont reproché d'avoir abattu un arbre implanté en bordure de falaise ; qu'en revanche l'utilisation ponctuelle, durant les périodes de vacances, du haut de la falaise comme terrain de jeux par des enfants ne caractérise pas au profit des intimés une possession paisible, publique et continue ; que dès lors au regard de la possession davantage caractérisée dont justifie Messieurs X... et de l'indice que représente la falaise qui constitue une frontière naturelle séparant les fonds et rend difficile l'accès de l'un à l'autre, ces derniers justifient du droit le meilleur et le plus probable ; qu'en application des dispositions de l'article 552 du code civil selon lesquelles la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le mur que constitue la falaise fait partie du fonds supérieur ; qu'en conséquence le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et Messieurs X... seront déclarés propriétaires de la totalité de la partie haute du terrain jusqu'au pied de la falaise, selon la limite définie par les lettres A à G du plan dressé par l'expert judiciaire, Monsieur Z...; 1°) ALORS QU'entre ayant droits du même auteur les juges du fond doivent, pour statuer sur une action en revendication de propriété, faire application des titres et d'eux seulement ; qu'en faisant droit aux prétentions des consorts X... au motif que les titres étaient inopérants et qu'« au regard de la possession davantage caractérisée dont justifie Messieurs X... et de l'indice que représente la falaise qui constitue une frontière naturelle séparant les fonds et rend difficile l'accès de l'un à l'autre » ces derniers justifiaient du droit le meilleur et le plus probable, la Cour a violé les articles 544, 1134, 1341 et 1353 du Code civil ; 2°) ALORS QUE les parties sont ayant droits du même auteur, Mme A...; que lors de la première vente, Mme A...et Monsieur X...se sont référés exclusivement au cadastre en 1974, dont ils ont ainsi contractuellement fait, à cet égard, l'unique référence de la désignation du bien vendu à Monsieur X... ; que la Cour, qui a elle-même constaté que « la définition de chaque immeuble vendu repose sur sa désignation cadastrale », ne pouvait tenir compte d'autres considérations que celles énoncées par les titres pour statuer sur l'action en revendication dont elle était saisie ; qu'elle s'est néanmoins prononcée au motif inopérant que « la preuve parfaite du droit de propriété étant impossible à rapporter, il appartient au juge saisi d'une action en revendication de rechercher quel est le droit le meilleur et le plus probable au regard de la possession, des titres, indices et présomptions » ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QU'entre ayant droits du même auteur les juges du fond doivent, pour statuer sur une action en revendication de propriété, faire application des titres et d'eux seulement et les titres postérieurs ne peuvent modifier unilatéralement le régime juridique précédemment instauré ; que selon l'arrêt, « la définition de chaque immeuble vendu repose sur sa désignation cadastrale » et le titre le plus ancien (vente A...-X...) faisait expressément référence à la désignation cadastrale de la parcelle numéro 529 de la section T, laquelle, selon les constatations de l'arrêt, conduisait à fixer la limite des fonds « de 1 à 4 mètres du bord de la falaise » ; qu'à supposer que la référence au cadastre de 1994 ait fait ressortir une délimitation différente, il n'y avait pas lieu d'en tenir compte ; qu'en écartant les titres, plus précisément celui de 1974, pour cela que les références cadastrales de 1974 et 1994 ne définissaient pas une limite identique et précise, la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 544, 1134, 1341 et 1353 du Code civil ; 4°) ALORS QUE si la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ce principe est inapplicable à la délimitation de deux sols distincts situés à des niveaux différents ; qu'en faisant application de ce principe en l'espèce, la Cour a violé l'article 552 du Code civil. 5°) ALORS, en tous cas, QUE si la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, la Cour n'a pu en l'espèce faire application de ce principe au profit du propriétaire de la parcelle du haut, pour fixer cette limite au pied de la falaise, sans rechercher s'il existait un surplomb, dont l'existence était formellement contestée par le propriétaire de la parcelle du bas ; qu'en statuant ainsi, la Cour a privé son arrêt de base légale au regard des articles 544 et 552 du Code civil.

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falaise mais la coupe par endroits ; qu'il en résulte que les titres, bien qu'émanant d'un auteur commun, sont inopérants puisqu'ils ne contiennent aucune autre référence que celle des numérotations cadastrales, lesquelles ne sont pas cohérentes et ne définissent pas une limite identique et précise ; que s'agissant des indices, aucun indice matériel fiable n'a été retrouvé sur les lieux puisque les piquets ne correspondent pas à une ancienne clôture mais à des ouvrages installés par les Allemands lors de la seconde guerre mondiale tandis que la pierre ronde ne présente aucune caractéristique susceptible de l'assimiler à une borne ; que dans une attestation rédigée le 28 février 1999 par l'auteur commun des parties, Madame A...énonce

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que dans une attestation rédigée le 28 février 1999 par l'auteur commun des parties, Madame A...énonce qu'aucun bornage n'a été réalisé lors de la vente intervenue en 1974 puisque les limites étaient évidentes, le terrain vendu étant situé en haut de la falaise et limité par le bas de ladite falaise, la partie basse restant sa propriété. Toutefois la force probante de cette attestation est douteuse puisque, dans un courrier du 17 mai 1999, Madame A...renvoie Monsieur X... à consulter le cadastre et lui reproche de l'avoir contraint à recopier un projet d'attestation et d'avoir compromis les bonnes relations qu'elle entretenait avec la famille Y... ; qu'en revanche l'existence d'une falaise de 15 mètres de haut, en ce qu'elle constitue une frontière nature

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l'existence d'une falaise de 15 mètres de haut, en ce qu'elle constitue une frontière naturelle divisant le terrain en deux parties distinctes, et en ce qu'elle rend difficile l'accès entre la partie haute et la partie basse du terrain, doit être regardée comme un indice ; que s'agissant de la possession, il est versé aux débats de très nombreuses attestations aux termes desquelles les témoins, parmi lesquels les proches voisins, certifient avoir toujours vu Monsieur X..., depuis l'année 1974, entretenir son jardin jusqu'au bord de la falaise, et notamment couper les branches et ronces situées en bordure de l'à pic afin de se préserver une vue sur la mer ; que plusieurs de ces témoins précisent avoir aidé Monsieur X... dans ses travaux d'élagage, sans jamais avoir vu les