Document ID: JURITEXT000007110463
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/11/04/JURITEXT000007110463.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Mercure, dont le siège social est à Antibes (Alpes-Maritimes), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 18 octobre 1988 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile), au profit de : 1°/ Mme Mireille, Josette P..., divorcée C..., demeurant à Valbonne (Alpes-Maritimes), quartier des Clausonnes, Esso Sophia X..., CD 35, 2°/ Mme Monique, Laure, Marcelle P..., épouse D..., demeurant à Antibes (Alpes-Maritimes), ..., 3°/ M. Jean-Pierre M..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ..., 4°/ M. L..., Noël N..., demeurant à Saint-Tropez (Var), Les Parcs de Saint-Tropez, 5°/ M. Marcel, Philippe Y..., demeurant à Opio (Alpes-Maritimes), ..., Le Mas, défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Douvreleur, rapporteur, MM. Q..., F..., R..., E..., B..., I..., H..., O... K..., M. A..., Mlle J..., M. Chemin, conseillers, Mme G..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la SCI Mercure, de Me Pradon, avocat de Mme Josette P..., divorcée C... et de Mme D..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les premier et deuxième moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 1988), que, le 27 mai 1982, les consorts P... ont consenti à MM. Z... et N..., auxquels s'est substituée la SCI Mercure, une promesse de vente portant sur un terrain ; que deux avenants ont prévu le report au 31 janvier 1983 de la date de la levée d'option primitivement fixée au 30 novembre 1982 et au 15 février 1983 celle de la signature de l'acte authentique ; Attendu que la SCI Mercure fait grief à l'arrêt, pour la déclarer déchue de la promesse de vente et la condamner au paiement de dommages-intérêts, tout en décidant que la somme versée à titre d'immobilisation resterait acquise aux promettants, de retenir que la bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai convenu et que, même si la Direction départementale de l'équipement, répondant à une question dont les termes exacts n'étaient pas connus, lui avait fait connaître que le terrain était inconstructible, faute d'autorisation de lotissement, la vente litigieuse était exclue du champ d'application de la réglementation relative aux lotissements, alors, selon le moyen, "1°/ qu'il résultait des conclusions de Mmes P... devant la cour d'appel que la lettre à laquelle répondait l'avis de la direction départementale avait été produite aux débats, que les juges d'appel connaissaient donc les termes de la question et que, dès lors, ils pouvaient et devaient prendre en considération un élément de preuve régulièrement et complètement produit, que l'arrêt attaqué a donc dénaturé les termes du débat et violé les article 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 2°/ que des articles L. 315-1° et R. 315-1 du Code de l'urbanisme, il résulte qu'il y a lotissement, et donc nécessité d'autorisation, dès que la division antérieure a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre des terrains ; que cette limite est, par exception, portée à quatre terrains lorsque la division dont ils sont issus a été réalisée par partages successoraux ou actes assimilés ; que tel n'est pas le cas lorsque la division a été réalisée à la fois par vente et par partage successoral ; que, dans ce cas, la règle générale s'applique ; qu'il suit de là que l'arrêt attaqué, qui constate que la division en quatre terrains, dont est issu le terrain vendu, avait été réalisée par une vente et par un partage successoral, et, cependant, a décidé qu'il n'y avait pas eu lotissement au regard de la réglementation sur l'urbanisme, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qu'elles comportaient et a violé les articles L. 315-1° et R. 315-1° précités ; 3°/ que la question de savoir si la fixation d'une date ultime pour la signature de l'acte authentique entraînait renonciation, de la part des bénéficiaires, à la clause de prorogation de plein droit du délai d'option pour le cas où la condition de remise des titres de propriété et de l'état hypothécaire ne serait pas remplie, n'a jamais été évoquée au cours des débats ; que, dès lors, s'agissant d'une question mettant en cause l'interprétation de la volonté des parties, les juges d'appel ne pouvaient retenir une telle renonciation sans débat contradictoire ; que ne l'ayant pas fait, leur décision viole les dispositions de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 4°/ qu'une renonciation ne se présume pas et ne peut résulter d'une circonstance susceptible de plusieurs interprétations ; qu'en l'occurrence, la décision de fixer la date définitive pour la signature de l'acte pouvait être le résultat de la remise de documents visés à la promesse et donc de l'exécution exacte de celle-ci, qu'elle pouvait aussi constituer une renonciation à la fois à la prorogation du délai et à la remise des documents en cause ; que l'ambiguïté de la décision interdisait aux juges du fond d'y voir une renonciation à un droit conventionnel acquis par l'un des contractants ; que l'arrêt attaqué méconnait donc les dispositions de l'article 1134 du Code civil ; 5°/ que même si les bénéficiaires de la promesse avaient renoncé à la prorogation du délai et devaient, ainsi, prendre leur décision le 15 février 1983 au plus tard, il n'en résultait pas nécessairement qu'ils aient aussi renoncé à obtenir la production des documents prévus à la promesse, de sorte que si les promettantes n'avaient pas fourni ces documents le 15 février 1983, les bénéficiaires étaient fondés à ne pas signer la vente, faute de réalisation d'une condition de celle-ci ; qu'il en résultait que l'arrêt attaqué ne pouvait déclarer les promettantes fondées à conserver la somme de 240 000 francs sans constater qu'elles avaient rempli leurs obligations et, en particulier, fourni les documents en cause ; que l'arrêt attaqué, qui ne s'explique pas sur ce point, est dépourvu de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir, sans modifier l'objet du litige, exactement relevé que le morcellement de la propriété d'origine ne constituait pas un lotissement soumis à autorisation au regard de la réglementation de l'urbanisme, la division du fonds, qui résultait d'une vente ayant créé deux parcelles et d'un partage successoral, n'ayant pas dépassé, au total, le seuil de quatre parcelles au-delà duquel, dans cette seconde hypothèse, une autorisation est nécessaire, la cour d'appel qui, sans violer le principe de la contradiction, a, par motifs adoptés, constaté que la condition de production de documents était, déjà, satisfaite à la date des avenants, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que la SCI Mercure fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer 300 000 francs à titre de dommages-intérêts aux consorts P... du fait de l'immobilisation du terrain objet de la promesse, alors, selon le moyen, "que le fait d'avoir assigné les promettantes et d'avoir publié cette assignation, ce qui est une obligation légale, constituait l'exercice d'un droit ; que les juges d'appel ne pouvaient, sans constater un abus quelconque, le déclarer fautif et, à ce titre, générateur de dommages-intérêts ; que, dès lors, les condamnations prononcées, sans qu'ait été valablement constaté une faute à la charge de la SCI Mercure, n'est pas légalement justifié au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel n'ayant pas sanctionné un abus de procédure, mais réparé le préjudice résultant de l'immobilisation du terrain, objet de la promesse, le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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dans le délai convenu et que, même si la Direction départementale de l'équipement, répondant à une question dont les termes exacts n'étaient pas connus, lui avait fait connaître que le terrain était inconstructible, faute d'autorisation de lotissement, la vente litigieuse était exclue du champ d'application de la réglementation relative aux lotissements, alors, selon le moyen, "1°/ qu'il résultait des conclusions de Mmes P... devant la cour d'appel que la lettre à laquelle répondait l'avis de la direction départementale avait été produite aux débats, que les juges d'appel connaissaient donc les termes de la question et que, dès lors, ils pouvaient et devaient prendre en considération un élément de preuve régulièrement et complètement produit, que l'arrêt attaqué a donc dé

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ération un élément de preuve régulièrement et complètement produit, que l'arrêt attaqué a donc dénaturé les termes du débat et violé les article 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 2°/ que des articles L. 315-1° et R. 315-1 du Code de l'urbanisme, il résulte qu'il y a lotissement, et donc nécessité d'autorisation, dès que la division antérieure a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre des terrains ; que cette limite est, par exception, portée à quatre terrains lorsque la division dont ils sont issus a été réalisée par partages successoraux ou actes assimilés ; que tel n'est pas le cas lorsque la division a été réalisée à la fois par vente et par partage successoral ; que, dans ce cas, la règle générale s'applique ; qu'il suit de là

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partage successoral ; que, dans ce cas, la règle générale s'applique ; qu'il suit de là que l'arrêt attaqué, qui constate que la division en quatre terrains, dont est issu le terrain vendu, avait été réalisée par une vente et par un partage successoral, et, cependant, a décidé qu'il n'y avait pas eu lotissement au regard de la réglementation sur l'urbanisme, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qu'elles comportaient et a violé les articles L. 315-1° et R. 315-1° précités ; 3°/ que la question de savoir si la fixation d'une date ultime pour la signature de l'acte authentique entraînait renonciation, de la part des bénéficiaires, à la clause de prorogation de plein droit du délai d'option pour