Document ID: JURITEXT000022341925
Case Number: 21001137
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/34/19/JURITEXT000022341925.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 3 mars 2009), que la Banque privée européenne (la banque) a exercé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. X... sur un bien immobilier déclaré libre de toute occupation au cahier des charges ; qu'ayant appris, après l'audience éventuelle, l'existence d'une occupation par la société K par K Nord, la banque a assigné cette société devant le juge des référés en inopposabilité du bail dont elle se prévalait et déposé un dire au greffe du tribunal ; que la société Foncière Saint Bertin s'est portée adjudicataire ; que, sur assignation par la société K par K de la banque et de l'adjudicataire pour voir dire que son bail avait date certaine, chacune de ces sociétés a engagé une action en responsabilité contre l'autre ; que le jugement d'adjudication a été publié par la société Foncière Saint Bertin ; qu'en appel est volontairement intervenue la société Expertise immobilière (Exim) à laquelle étaient destinés les locaux pour l'exploitation d'une activité d'agent immobilier ; Sur le premier moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et les frais irrépétibles d'instance, les sommes de 8 600 et 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts, respectivement à la société Foncière Saint Bertin et à la société Exim ; Mais attendu qu'ayant relevé que le dire relatant l'occupation des lieux, déposé au greffe après l'audience éventuelle, ne faisait pas partie intégrante du cahier des charges et que la banque ne produisait au dossier aucune pièce de nature à établir qu'elle avait porté à la connaissance des parties intéressées à la vente cette information, la cour d'appel a pu en déduire, le juge de l'adjudication n'ayant pas à statuer sur un tel dire, que la banque avait failli à son obligation générale d'information ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie dirigé contre la société K par K ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société K par K n'avait pas fait preuve de carence pour fournir les informations et pièces quant à son droit d'occuper les lieux, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute directement à l'origine de la défaillance de la banque dans son obligation de transmission de cette information aux personnes concernées ne pouvait lui être reprochée et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Banque privée européenne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Banque privée européenne. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE à payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et les frais irrépétibles d'instance, les sommes de 8.600 et 20.000 euros, à titre de dommages-intérêts, respectivement à la SNC FONCIÈRE SAINT BERTIN et à la société EXIM ; AUX MOTIFS QUE, « au-delà de la rédaction du cahier des charges de la vente, le créancier poursuivant est tenu d'une obligation générale d'information, à l'égard de toute personne intéressée à la vente ou qui y a intérêt, au rang desquels se trouvent en premier lieu les personnes qui envisagent de se porter acquéreur en formulant des enchères ; que cette obligation d'information recouvre notamment tout ce qui peut concerner la situation de l'immeuble objet de la vente ; que dans ce cadre, si le créancier poursuivant n'a pas l'obligation de tout savoir, en revanche dès lors qu'il a connaissance d'une information, a fortiori si cette dernière revêt un caractère substantiel et tel est incontestablement le cas de l'occupation par un tiers de l'immeuble destiné à la vente, alors il a l'obligation d'utiliser tous les moyens qui sont en sa possession pour faire connaître cette information aux personnes intéressées et en temps utile c'est-à-dire avant la vente ; qu'en l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rappeler à ce stade, libellé en mentionnant expressément que l'immeuble était libre de toute occupation ; or la SA BANQUE PRIVEE EUROPÉENNE créancier poursuivant a appris par un huissier le 11 octobre 2002, soit entre l'audience éventuelle qui avait eu lieu le 27 septembre et la date de la vente fixée au 8 novembre dans les sommations de prendre connaissance du cahier des charges, que la partie commerciale de l'immeuble était occupée par un tiers ; qu'adressant alors sans délai une sommation interpellative à l'occupante la SAS K PARK NORD, il a appris que cette dernière invoquait un bail sous seing privé des locaux commerciaux ; que dans ces conditions, il appartenait à la SA BANQUE PRIVEE EUROPEENNE d'informer de cet élément nouveau et important les personnes concernées et notamment les acquéreurs potentiels ; que la SA BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE prétend avoir satisfait à cette obligation d'information en annexant au cahier des charges un dire en date du 31 octobre 2002 ainsi qu'il résulterait du tampon du Greffe figurant sur ce dire ; qu'elle ajoute que, le cahier des charges ayant été lu à l'audience d'adjudication ainsi qu'il résulte des mentions du jugement d'adjudication, les personnes intéressées ont bien eu connaissance de la présence d'une occupante dans les lieux et de la revendication par cette dernière de l'existence d'un bail ; or, il résulte des éléments déjà énoncés plus haut que, dès lors que le dire relatif à l'occupation de l'immeuble a été déposé postérieurement à l'audience éventuelle il ne peut, par définition, avoir été annexé au cahier des charges qui est établi définitivement au moment de cette audience, ni donc en faire partie intégrante ; que par ailleurs, les mentions figurant sur le dire du 31 octobre 2002 versé au dossier (pièce n° 11 de la SA BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE), ne révèlent pas qu'il a été annexé au cahier des charges, dès lors qu'il comporte uniquement un cachet de réception par le Greffe en date du 31 octobre 2002, et qu'il n'est pas revêtu de la signature du Greffier ni d'un cachet de la République Française au pied du dire (à la différence, par exemple, de celui daté du 11 septembre 2002 qui, lui, comporte bien et cette signature du Greffier, et ce cachet) ; que dans ces conditions, la mention du jugement selon laquelle le cahier des charges a été lu à l'audience d'adjudication ne signifie pas que le dire daté du 31 octobre 2002 a été lu lui aussi, et aucun autre passage du jugement ne fait mention de la lecture à l'audience de ce dernier document ; qu'enfin, la SA BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE ne produit au dossier aucune autre pièce de nature à établir que son dire a bien été lu, ou encore qu'il a été porté à la connaissance des parties intéressées à la vente d'une quelconque manière avant que cette dernière intervienne ; qu'il appartenait dans ces conditions à la SA BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE, compte-tenu des contraintes ci-dessus rappelées quant au caractère définitif de la rédaction du cahier des charges dès après l'audience éventuelle, d'utiliser tout moyen de manière à informer les personnes intéressées et notamment celles qui se proposaient d'enchérir, de la circonstance particulièrement importante de l'existence d'un occupant dans l'immeuble ; qu'elle avait la possibilité à cet égard, par exemple, de demander le renvoi de la vente pour modifier sa publicité ou, en cas de refus par le Tribunal de faire droit au renvoi, de solliciter expressément de ce dernier qu'il soit procédé à la lecture de son dire à l'audience prévue pour l'adjudication et avant la vente, ce qui aurait permis une information minimale des personnes présentes ; qu'en ne le faisant pas, elle a commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information, qui est susceptible d'avoir causé un préjudice notamment à la SNC FONCIÈRE SAINT BERTIN qui s'est portée acquéreur dans l'ignorance de cette circonstance et c'est ce qui sera examiné au paragraphe suivant » ; ALORS QUE, même après l'audience éventuelle, le créancier poursuivant qui entend porter à la connaissance des enchérisseurs une information essentielle concernant les conditions de la vente doit le faire sous la forme d'un dire signé de son avocat et déposé au greffe ; que le tribunal est nécessairement tenu, sinon d'annexer ce dire au cahier des charges, du moins de se prononcer à ce sujet, le cas échéant en portant lui même son contenu à la connaissance des enchérisseurs ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que la BPE, informée, postérieurement à l'audience éventuelle, de ce que le bien mis à la vente faisait l'objet d'une occupation, a déposé le 31 octobre 2002, un dire auprès de secrétariat greffe de la juridiction, laquelle y a apposé son tampon, lequel dire mentionne qu'il a : « pour objet d'informer l'adjudicataire éventuel de ce que la Banque Privée Européenne engage immédiatement une procédure de référé devant Monsieur le Président du Tribunal de Grande instance de SAINT-OMER tant à l'encontre de la société K PAR K NORD que de Monsieur X..., à l'effet de requérir, sur le fondement de l'application de l'article 684 de l'Ancien Code de Procédure Civile, l'inopposabilité du bail litigieux tant à l'égard du créancier poursuivant que de l'adjudicataire à intervenir » et qu'il « appartiendra ensuite à l'adjudicataire d'engager la procédure d'annulation du bail par application des dispositions de l'article 684 de l'Ancien Code de Procédure civile » ; que ce dire mentionnait expressément qu'il était destiné à être inséré dans le cahier des charges ; que, saisie d'un tel dire, il appartenait à la juridiction et non au créancier poursuivant, qui n'avait pas à se substituer au tribunal dans l'exercice de son office, d'en porter le contenu à la connaissance des enchérisseurs ; qu'en estimant qu'une telle diligence incombait au contraire au créancier poursuivant, et en en déduisant que ne l'ayant pas fait, la BPE avait manqué à son obligation d'information, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil, ensemble les articles 689 et suivants de l'ancien code de procédure civile, ensemble l'article 728 du même code ; DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté l'appel en garantie de la BPE dirigée contre la société K PAR K. AUX MOTIFS QUE, « cette demande est particulièrement peu étayée dans les conclusions de la SA BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE ; qu'elle fait en effet l'objet d'un paragraphe au milieu de la page 23 de ses dernières conclusions, ainsi libellé "en persistant à se maintenir dans les lieux (...) (la SAS K PAR K) occasionne également au créancier saisissant le préjudice exposé ci-dessus, dont il est en droit de demander réparation" ; qu'il faut en conclure que le préjudice invoqué à l'appui de cette demande est le même que celui dont elle demande réparation par la SNC FONCIÈRE SAINT BERTIN, ce que confirme le fait qu'elle sollicite la condamnation in solidum de ces deux personnes au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 15.000  en sa faveur ; or, ainsi qu'il a été dit au paragraphe précédent relatif à l'examen de la même demande dirigée contre la SNC FONÇIERE SAINT BERTIN et auquel il est expressément renvoyé, la SA BANQUE PRIVEE EUROPEENNE n'établit l'existence d'aucun préjudice actuel et certain dès lors qu'elle n'allègue ni a fortiori ne démontre que sa créance d'intérêts contre le débiteur de sa créance en principal serait irrécouvrable ; que la demande ainsi formée ne peut dès lors qu'être, elle aussi, écartée » ; 1°/ ALORS QUE, d'une part, l'objet du litige est délimité par les prétentions respectives des parties ; qu'au cas d'espèce, dans ses dernières conclusions, outre la condamnation in solidum de la SNC FONCIÈRE SAINT BERTIN et de la société K PAR K à lui verser une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le retard occasionné dans le paiement du prix de la vente, la BPE avait expressément demandé à la cour d'appel, à titre subsidiaire, qu'il soit dit « que la société K PAR K la garantirait de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre » (cf. conclusions du 21 mai 2008, p. 24) ; qu'elle avait ainsi clairement demandé que la société K PAR K, fautive de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre, la garantisse pour le cas où sa responsabilité serait engagée à l'égard de l'adjudicataire pour manquement à son obligation d'information ; qu'en rejetant cette demande subsidiaire, au motif erroné qu'elle tendait à la réparation du même préjudice que celui invoqué à l'encontre de la société FONCIÈRE SAINT BERTIN, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE d'autre part, la BPE exerçait, subsidiairement un recours en garantie contre la société K PAR K, dont elle demandait qu'elle la relève de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; qu'elle faisait valoir à cet égard que la société K PAR K avait commis une faute en occupant les lieux et en s'y maintenant, sans justifier d'aucun titre (cf. conclusions, p. 24) ; que la cour d'appel, qui déboute l'exposante de son recours contre la société K PAR K au motif inopérant que « la SA BANQUE PRIVEE EUROPEENNE n'établissait l'existence d'aucun préjudice actuel et certain dès lors qu'elle n'alléguait ni a fortiori ne démontrait que sa créance d'intérêts contre le débiteur de sa créance en principal serait irrécouvrable », quand il appartenait seulement à la cour de rechercher si la condamnation de la BPE au paiement de dommages et intérêts au profit de l'adjudicataire, en réparation du préjudice résultant de la présence d'un occupant dans les lieux, n'avait pas pour origine première la faute de la société K PAR K, occupant sans droit ni titre, laquelle faute avait nécessairement causé un préjudice à l'exposante résultant du fait même de sa condamnation au profit de l'adjudicataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE la Cour d'appel, a constaté expressément que le défaut d'occupation par la société AGIR IMMOBILIER (EXIM) est « inhérent essentiellement à l'occupation des locaux par la société K PAR K, et non du défaut d'information » ; reproché à la BPE, et qui dans le même temps, déboute cette dernière de son recours en garantie contre la société K PAR K au prétexte que les conditions de cette action ne seraient pas remplies, ne tire pas de ses constatations les conséquences qui s'en exerçaient, en violation de l'article 1382 du Code civil.

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agent de se porter acquéreur en formulant des enchères ; que cette obligation d'information recouvre notamment tout ce qui peut concerner la situation de l'immeuble objet de la vente ; que dans ce cadre, si le créancier poursuivant n'a pas l'obligation de tout savoir, en revanche dès lors qu'il a connaissance d'une information, a fortiori si cette dernière revêt un caractère substantiel et tel est incontestablement le cas de l'occupation par un tiers de l'immeuble destiné à la vente, alors il a l'obligation d'utiliser tous les moyens qui sont en sa possession pour faire connaître cette information aux personnes intéressées et en temps utile c'est-à-dire avant la vente ; qu'en l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rapp

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'en l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rappeler à ce stade, libellé en mentionnant expressément que l'immeuble était libre de toute occupation ; or la SA BANQUE PRIVEE EUROPÉENNE créancier poursuivant a appris par un huissier le 11 octobre 2002, soit entre l'audience éventuelle qui avait eu lieu le 27 septembre et la date de la vente fixée au 8 novembre dans les sommations de prendre connaissance du cahier des charges, que la partie commerciale de l'immeuble était occupée par un tiers ; qu'adressant alors sans délai une sommation interpellative à l'occupante la SAS K PARK NORD, il a appris que cette dernière invoquait un bail sous seing privé des locaux commerciaux ; que dans ces conditions, il appartenait à