Document ID: JURITEXT000007083193
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/08/31/JURITEXT000007083193.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°)- La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE L'ASTRAGALE dont le siège social est à La Trinité (Alpes-Maritimes), "Le Chêne Vert", bâtiment B2, agissant poursuites et diligences de son gérant statutaire Monsieur Z..., demeurant audit siège ; 2°)- La société à responsabilité limitée OFFICE DE PROMOTION, dont le siège social est à La Trinité (Alpes-Maritimes), "Le Chêne Vert", bâtiment B1 ; en cassation d'un arrêt rendu le 21 mai 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1ère chambre civile), au profit de : 1°)- Monsieur Louis, Jacques B... ; 2°)- Madame Jeannine A... épouse de Monsieur B... ; demeurant tous deux à Villeneuve Loubet (Alpes-Maritimes), ... ; défendeurs à la cassation ; Les demanderesses invoquent à l'appui de leur pourvoi les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 novembre 1987, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, président, M. Cathala, rapporteur, MM. C..., D..., Y..., Didier, Cossec, Amathieu, Magnan, Senselme, Douvreleur, Capoulade, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Ryziger, avocat de la SCI l'Astragale et de la société à responsabilité limitée Office de Promotion, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux B..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Sur les deux moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 1986) que les époux B... ont consenti le 30 avril 1981 à la société Office de la Promotion, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d'une propriété, moyennant un prix indexé et sous la condition suspensive de l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire définitif avant le 30 mars 1982, date reportée au 19 juillet suivant ; que la demande de réalisation devait, selon la promesse, être adressée au promettant dans la quinzaine suivant le jour où le permis de construire devenait définitif, la levée d'option ne produisant effet que si la signature du contrat de vente suivait dans le délai d'un mois ; que les promettants s'étaient en même temps engagés à justifier de l'inexistence de servitudes de droit privé de nature à mettre obstacle à la réalisation du programme immobilier précisé dans la promesse ; que pour faire déclarer que, par l'effet de la levée d'option intervenue le 2 août 1982, la promesse de vente s'était réalisée, la société Office de la Promotion et la SCI l'Astragale, que la première s'était substitué, ont assigné les époux B... ; Attendu que ces sociétés font grief à l'arrêt d'avoir décidé que la promesse de vente était devenue caduque, alors, selon le premier moyen, d'une part, que "les juges du fond ne peuvent soulever d'office, un moyen sans avoir invité les parties à s'expliquer sur ledit moyen ; qu'en l'espèce actuelle, en retenant qu'à la date du 2 août 1982, le délai de 15 jours prévu pour la levée d'option à partir du jour à partir duquel le permis de construire serait devenu définitif était expiré, sans inviter les sociétès à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile et les droits de la défense, alors, d'autre part, que, loin de nier la validité de la levée d'option, les consorts B... reconnaissaient expressément dans leurs conclusions la validité de cette levée d'option et soutenaient seulement que la promesse de vente était devenue caduque, faute de rédaction de l'acte authentique de vente dans le délai d'un mois de la levée d'option, en attribuant ce défaut de rédaction à la faute des acquéreurs ; qu'ainsi la décision attaquée a dénaturé les termes du litige, et par là-même, violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, alors enfin, qu'un permis de construire devient définitif du fait de l'expiration des délais de recours impartis aux tiers, délais qui courent à compter de l'expiration du délai d'affichage tant à la mairie que sur le terrain sur lequel doit être édifiée la construction, le délai contentieux ne courant qu'à compter de la dernière formalité ; que la décision attaqué qui précise seulement que le permis de construire aurait été accordé quelques jours avant le 19 juillet, mais qui ne constate ni que le permis de construire ait été affiché en mairie pendant le délai règlementaire, ni qu'il ait été affiché sur le terrain, pendant le même délai, n'a pas établi que le permis soit même devenu définitif à la date du 2 août 1981 ; qu'ainsi l'arrêt est dépourvu de base légale au vu de l'article R. 421-39 du Code de l'urbanisme ; et alors, selon le second moyen, d'une part, que celui qui est engagé, dans les liens d'un contrat, est toujours en droit d'opposer l'exception d'inexécution à son cocontractant, lorsque celui-ci n'exécute pas ses obligations ; que les motifs touchant le fait que la SCI l'Astragale aurait été dépourvue des fonds nécessaires pour régler, sont donc inopérantes, la cour d'appel n'ayant pas à se préoccuper du point de savoir si la société aurait été en mesure de faire face à ses obligations, dès lors qu'elle opposait à ses cocontractants une exception d'inexécution fondée sur l'inexécution par ceux-ci d'une obligation concernant la preuve de ce que le terrain n'était frappé d'aucune servitude de droit privé de nature à empêcher l'opération de construction projetée, obligation qui était bien évidemment préalable à tous paiements par l'acquéreur ; qu'ainsi la décision attaquée est entachée de violation de l'article 1184 du Code civil, alors, d'autre part, que, les époux B..., ayant dans leurs conclusions du 24 janvier 1986, reconnu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'absence de servitudes, et soutenu qu'ils ne pouvaient la rapporter, la cour d'appel ne pouvait sous peine de dénaturer les termes du litige et de violer l'article 4 du nouveau Code de procédure civile déclarer que cette preuve était rapportée, alors, de troisième part, que la cour d'appel n'indique pas quelles sont les justifications qu'elle a considérées comme suffisantes, en ce qui concerne l'inexistence de servitudes de droit privé, cependant que, si les premiers juges se réfèrent à des pièces relatives à l'origine de propriété communiquées au notaire, ils ne procèdent à aucune analyse desdites pièces, n'indiquent pas en quoi elles démontreraient l'absence de servitudes, de telle sorte que la décision attaquée est insuffisamment motivée, et encourt la cassation pour violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, alors enfin, que les certificats d'urbanisme indiquent les limitations d'urbanisme administratives au droit de propriété affectant le terrain, la desserte du terrain par les équipements publics, qu'en attachant une valeur quelconque au certificat d'urbanisme en ce qui concerne la preuve des servitudes de droit privé la cour d'appel a violé l'article R. 410-12 du Code de l'urbanisme ; Mais attendu qu'ayant constaté que le 15 septembre 1982, devant le notaire auquel les époux B... avaient demandé d'établir l'acte constatant la caducité de la promesse, le représentant de la SCI l'Astragale, tout en déclarant persister dans son intention d'acquérir, avait subordonné la signature de l'acte de vente à la production de justifications suffisantes sur l'absence de servitudes de droit privé et à l'acceptation de son interprétation de la promesse sur le blocage des prix, la cour d'appel, qui a tenu ces "arguments" pour "fallacieux", le blocage des prix n'étant pas applicable aux ventes immobilières et le bénéficiaire ayant eu en mains les justifications suffisantes pour l'apaiser en ce qui concerne l'inexistence de servitudes de droit privé, a, par ces seuls motifs, sans violer aucun texte ni dénaturé les écritures des parties, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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'ainsi la décision attaquée est entachée de violation de l'article 1184 du Code civil, alors, d'autre part, que, les époux B..., ayant dans leurs conclusions du 24 janvier 1986, reconnu qu'ils ne rapportaient pas la preuve de l'absence de servitudes, et soutenu qu'ils ne pouvaient la rapporter, la cour d'appel ne pouvait sous peine de dénaturer les termes du litige et de violer l'article 4 du nouveau Code de procédure civile déclarer que cette preuve était rapportée, alors, de troisième part, que la cour d'appel n'indique pas quelles sont les justifications qu'elle a considérées comme suffisantes, en ce qui concerne l'inexistence de servitudes de droit privé, cependant que, si les premiers juges se réfèrent à des pièces relatives à l'origine de propriété communiquées au notaire

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les premiers juges se réfèrent à des pièces relatives à l'origine de propriété communiquées au notaire, ils ne procèdent à aucune analyse desdites pièces, n'indiquent pas en quoi elles démontreraient l'absence de servitudes, de telle sorte que la décision attaquée est insuffisamment motivée, et encourt la cassation pour violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, alors enfin, que les certificats d'urbanisme indiquent les limitations d'urbanisme administratives au droit de propriété affectant le terrain, la desserte du terrain par les équipements publics, qu'en attachant une valeur quelconque au certificat d'urbanisme en ce qui concerne la preuve des servitudes de droit privé la cour d'appel a violé l'article R. 410-12 du Code de l'urbanisme ; Mais attendu qu'