Document ID: JURITEXT000022855399
Case Number: 31001108
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/85/53/JURITEXT000022855399.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que les sociétés Socotim et Grumbach immobilier n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le manquement du vendeur à l'obligation de délivrance n'ouvre droit à réparation que s'il cause un dommage actuel à l'acquéreur, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, que le fait d'avoir statué au-delà des prétentions des parties ne donne pas ouverture à cassation ; Attendu, enfin, qu'ayant relevé que les sociétés avaient vendu l'immeuble en faisant une déclaration inexacte sur les installations classées et en le décrivant sans restriction comme étant à usage de bureaux et d'entrepôt, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit, sans dénaturation, que la chose vendue ne s'avérait pas conforme aux stipulations contractuelles et qu'il en résultait une diminution d'usage ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les sociétés Socotim et Grumbach immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement les sociétés Socotim et Grumbach immobilier à payer à la société civile immobilière E2 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des sociétés Socotim et Grumbach immobilier ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société Socotim et la société Grumbach immobilier Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les sociétés Socotim et Grumbach immobilier à payer à la société E2 les sommes de 250.000 euros à titre de dommages intérêts et de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. ; Aux motifs qu'aucun élément ou moyen de preuve nouveau ne vient contredire l'appréciation du Tribunal ayant considéré que la SCI E2 au contraire des venderesses n'avait la qualité de professionnelle de l'immobilier ; qu'est dépourvue de valeur probante suffisante la circonstance que les membres de la SCI E2 détiennent des parts dans d'autres SCI, d'autant que comme le souligne l'appelante la vente litigieuse s'agissant des droits de mutation n'a pas été assujettie au taux réduit dont bénéficient les professionnels de l'immobilier ; que le rapport d'expertise judiciaire n'a à l'exception du coût des travaux à prévoir tant en première instance que devant la Cour, fait l'objet d'aucun moyen tendant à le contredire techniquement ; qu'il s'en évince, ainsi que l'a relevé le premier juge, que dès la construction de l'immeuble, les locaux ne s'avéraient règlementairement pas conformes à la destination de bureaux et d'entrepôts qui leur avait été conférée ; que les travaux utiles pour satisfaire à la protection contre l'incendie n'ont jamais été exécutés ; que l'expert a aussi constaté qu'en contradiction avec la déclaration faite par les venderesses et intimées dans l'acte de vente du 26 janvier 2004, l'exploitation d'activités soumises à déclaration ou autorisation administrative était poursuivie dans partie des locaux considérés ; que l'expert a enfin constaté qu'avant la vente dont s'agit avaient été consentis, en pleine connaissance des bailleurs, des baux au fins d'exploitation d'activités imposant des travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation exigée par le Code du travail ; que c'est en cet état que les venderesses professionnelles de l'immobilier, et donc connaissant la situation locative et administrative de l'immeuble ont vendu ce dernier en faisant une déclaration inexacte sur les installations classées et en le décrivant sans restriction comme à usage de bureaux et d'entrepôt ; que c'est en méconnaissance de l'obligation d'information qui pesait sur elles en leur qualité de venderesses, de surcroît professionnelles, que les intimées tentent de faire grief à la SCI E2 de pas s'être renseignée avant l'acquisition sur la conformité des locaux à leur usage, notamment en faisant appel ainsi qu'elle l'a décidé ultérieurement au bureau Veritas ; qu'il appert du tout que la chose vendue ne s'avérait pas conformes aux spécifications contractuelles, que l'acquéreur n'avait pas pu déceler celles-ci avant la prise de possession de l'immeuble et qu'il en résultait une diminution d'usage ; que le Tribunal a pu déduire de l'ensemble de ces éléments l'existence d'un vice caché de l'immeuble vendu ; qu'en considération de la circonstance que la SCI E2 avait néanmoins continué à louer les locaux puisqu'elle les avait revendus trois années plus tard sans subir de perte financière mais en déplorant seulement un bénéfice inférieur à celui qu'elle escomptait au vu des études théoriques de marché qu'elle avait fait réaliser et qu'elle produit aux débats, le premier juge a pu retenir que la preuve n'était pas rapportée que si elle avait connu le vice l'appelante aurait renoncé à son acquisition ou n'aurait accepté de payer qu'un prix inférieur ; que la SCI E2 reproche à bon droit au Tribunal de ne pas avoir intégralement tiré les conséquences de ses constatations en s'abstenant de rechercher si son action ne pouvait prospérer sur le manquement des venderesses à leur obligation de délivrance ; que celui-ci a été ci-avant caractérisé ; que le défaut de conformité de l'immeuble vendu aux stipulations contractuelles n'a pas disparu du fait certes avéré et constaté par l'expert que la SCI E2, même lorsque celui-là lui a, postérieurement à la vente, été révélé, a continué à donner les locaux à bail sans que les exigences de la réglementation les régissant soient remplies ; que les intimés sont donc obligés à réparation du préjudice résultant de leur défaillance respecter leur engagement ; que ce dommage est uniquement constitué par la nécessité de supporter le coût des travaux utiles à la mise en conformité de l'immeuble ; que remplie de son droit à cet égard l'appelante pouvait user de son bien conformément aux prévisions du contrat, les résultats de cette opérations se trouvant ensuite dépourvus de lien de causalité avec les obligations des venderesses ; que la SCI E2 souligne exactement que doit être retenu le prix des travaux au jour de la vente litigieuse, et non pas celui à la date de la construction de l'immeuble dont s'agit ; qu'il convient donc de condamner les intimées à payer à ce titre la somme de 250.000 euros qui correspond à la valeur déterminée de manière circonstanciée par l'expert étant observé qu'il avait chiffré à 140.000 euros les travaux à la date de construction ; Alors, de première part, que constitue un manquement à l'obligation de délivrance, la livraison d'une chose non conforme aux spécifications contractuelles ; qu'en retenant que l'immeuble vendu n'était pas conforme aux stipulations contractuelles insérées dans l'acte de vente en date du 26 janvier 2004 sans en préciser l'exact contenu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du Code civil ; Alors, de deuxième part, qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte de vente en date du 26 janvier 2004 que les sociétés Socotim et Grumbach Immobilier se sont seulement engagées à vendre «un bâtiment à usage de bureaux et d'entrepôt» sans autre indication ; qu'en en déduisant néanmoins que l'acte de vente contenait des spécifications contractuelles faisant que les venderesses se seraient engagées à vendre un bâtiment conforme à la règlementation spécifique relative à l'exploitation d'activités soumises à déclaration ou autorisation administratives, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente du 26 janvier 2004 et violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, de troisième part, que la non-conformité de la chose vendue à la réglementation sur les incendies permet seulement à l'acheteur d'agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu'en faisant droit à la demande en réparation de la société E2 invoquant le non respect de certaines règles de sécurité relative à la protection contre les incendies sur le fondement de l'inexécution de l'obligation de délivrance des sociétés Socotim et Grumbach Immobilier, la Cour d'appel a violé l'article 1603 du Code civil ; Alors, de quatrième part, que le manquement à l'obligation de délivrance incombant au vendeur n'ouvre droit à réparation que s'il cause un dommage actuel à l'acheteur ; qu'en condamnant les sociétés Socotim et Grumbach Immobilier à supporter le coût des travaux utiles à la mise en conformité de l'immeuble avec les spécifications contractuelles quand la société E2 avait entretemps cédé l'immeuble faisant que la nécessité de mettre en conformité les locaux litigieux avec les spécifications du contrat n'était plus d'actualité, la Cour d'appel a réparé un préjudice ayant disparu depuis lors et a violé l'article 1147 et 1603 du Code civil ; Alors, de cinquième part, que si la société E2 soutenait qu'il y avait lieu d'évaluer les travaux de mise en conformité de l'immeuble en se plaçant à la date à laquelle elle avait acquis celui-ci et non à la date de construction de l'immeuble, elle limitait toutefois les demandes qu'elle formait au titre des travaux de mise en conformité à la somme de 140.000 euros, montant de la remise qu'elle avait dû accorder à son propre acquéreur à ce titre ; qu'en ne faisant état, pour condamner néanmoins les sociétés Socotim et Grumbach à payer à la société E2 au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble la somme de 250.000 euros, que de la première partie de ce raisonnement, sans tenir compte de cette précision, la Cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis des écritures d'appel de la société E2 et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

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déceler celles-ci avant la prise de possession de l'immeuble et qu'il en résultait une diminution d'usage ; que le Tribunal a pu déduire de l'ensemble de ces éléments l'existence d'un vice caché de l'immeuble vendu ; qu'en considération de la circonstance que la SCI E2 avait néanmoins continué à louer les locaux puisqu'elle les avait revendus trois années plus tard sans subir de perte financière mais en déplorant seulement un bénéfice inférieur à celui qu'elle escomptait au vu des études théoriques de marché qu'elle avait fait réaliser et qu'elle produit aux débats, le premier juge a pu retenir que la preuve n'était pas rapportée que si elle avait connu le vice l'appelante aurait renoncé à son acquisition ou n'aurait accepté de payer qu'un

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connu le vice l'appelante aurait renoncé à son acquisition ou n'aurait accepté de payer qu'un prix inférieur ; que la SCI E2 reproche à bon droit au Tribunal de ne pas avoir intégralement tiré les conséquences de ses constatations en s'abstenant de rechercher si son action ne pouvait prospérer sur le manquement des venderesses à leur obligation de délivrance ; que celui-ci a été ci-avant caractérisé ; que le défaut de conformité de l'immeuble vendu aux stipulations contractuelles n'a pas disparu du fait certes avéré et constaté par l'expert que la SCI E2, même lorsque celui-là lui a, postérieurement à la vente, été révélé, a continué à donner les locaux à bail sans que les exigences de la réglementation les régissant soient rem

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