Document ID: JURITEXT000007213817
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/21/38/JURITEXT000007213817.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence du Stade, ... à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Vassilliades, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis à Paris (2e), ..., lui-même représenté par ses gérant et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 25 mai 1992 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit : 1 / de M. Albert, Edgard X..., demeurant à Chelles (Seine-et-Marne), ..., 2 / de la Société nouvelle de gérance immobilière "SNGI", dont le siège social est sis 16, place de la République, Paris (10e), 3 / de M. Gilles A..., mandataire-liquidateur, demeurant à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), 4, Le Parvis Saint-Maur, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI résidence du Stade, 4 / de M. Pierre, Valère, Louis Y..., demeurant à Paris (5e), ..., 5 / de M. Jean-Claude B..., mandataire-liquidateur, demeurant à Paris (6e), ..., pris en sa qualité d'administrateur au règlement judiciaire de M. Y..., 6 / de M. Bernard Z..., demeurant à Paris (6e), ..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la société Office de sélection pour l'accession à la propriété "OSAP", défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 avril 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence du Stade, de Me Roger, avocat de M. Y... et de MM. A... et B..., ès qualités, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 1992), que, reprochant à son ancien syndic, la Société nouvelle de gestion immobilière (SNGI), des fautes dans l'administration de la copropriété et, en particulier, de n'avoir pas accompli toutes les diligences nécessaires pour recouvrer les charges de copropriété impayées, depuis plusieurs années, par la société civile immobilière résidence du Stade (SCI), le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) a assigné la SNGI en paiement de la somme représentant le montant de ces charges ; qu'elle a aussi assigné la SCI, alors placée en état de liquidation des biens avec M. A... pour mandataire-liquidateur, ainsi que les trois associés de cette SCI ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de "déclarer irrecevable en l'état" sa demande en déclaration de responsabilité à l'encontre de la SNGI, alors, selon le moyen, "1 ) que le syndic engage sa responsabilité envers la copropriété lorsqu'il néglige de prendre les mesures appropriées pour recouvrer des charges impayées ; et qu'en l'espèce, outre sa carence dans l'exercice d'une procédure de saisie immobilière après l'inscription de deux hypothèques légales intervenues les 10 octobre 1982 et 7 février 1984 -faute que l'arrêt ne conteste pas directement-, la SNGI avait négligé de produire aux procédures de liquidation et de règlement judiciaire frappant la SCI et deux de ses associés, rendant ainsi toute demande de paiement antérieure aux jugements d'ouverture de ces procédures collectives irrecevable ; que ces fautes, relevées par les premiers juges, étaient donc de nature à engager à elles seules la responsabilité, au moins de principe, de la SNGI envers le syndicat représentant la copropriété ; que l'arrêt a donc violé les articles 1992 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) que le caractère incomplet des pièces justificatives, exclusivement dû à la carence de l'ancien syndic qui ne les avait pas toutes restituées malgré l'injonction du juge, était inopérant à éliminer tout préjudice subi par la copropriété pour non-recouvrement des charges, dès lors que le montant partiel justifié hors loyers atteignait environ un million de francs depuis le quatrième trimestre 1979 jusqu'au quatrième trimestre 1986 ; que ce préjudice pouvait donc être provisionnellement arbitré ; que l'arrêt a donc violé les articles 1147, 1992 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 ) que le rapport de causalité entre la faute et le préjudice ne pouvait être entamé par la procédure de saisie immobilière engagée en 1979, qui, comme le précisaient les propres conclusions de la SNGI, n'avait concerné que des lots distincts de ceux objet de l'instance actuelle, en sorte que le comportement des précédents syndics, comme les frais de procédure afférents à cette saisie ne pouvaient interférer dans le litige actuel ; que l'arrêt a donc encore violé les textes susvisés" ; Mais attendu qu'ayant relevé que les comptes de charges fournis par le syndicat des propriétaires étaient incomplets et qu'il y avait lieu de prendre en considération les frais de procédure de la vente sur saisie immobilière des lots de la SCI, ainsi que la part de responsabilité pouvant incomber aux précédents syndics non appelés dans la cause, la cour d'appel a constaté qu'elle ne disposait pas d'éléments suffisants pour retenir la responsabilité de la société SNGI ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le déclarer "irrecevable, en l'état", en son action en recouvrement de créances dirigée contre deux associés de la SCI, alors, selon le moyen, "que le principe d'une dette certaine de la SCI envers le syndicat des copropriétaires pour charges de copropriété impayées relatives aux lots d'emplacements de parking appartenant à cette société ne pouvait être sérieusement contesté, eu égard à un important arriéré résultant des pièces justificatives produites dont le caractère incomplet ne pouvait effacer l'existence même de la dette ; que, dès lors, et dans l'attente de la détermination du montant de cette dette, les juges du fond étaient en droit d'allouer au syndicat une provision à payer par les associés de la SCI, tenus aux dettes sociales par parts viriles ; que l'arrêt a donc violé les articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 1235, 1832 et suivants anciens du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que la poursuite directe par le créancier d'une société contre les associés de celle-ci supposant l'existence d'une dette certaine, ou non contestée, la cour d'appel, qui a retenu que le syndicat ne disposait d'aucun titre de créance contre la SCI en sorte que les poursuites contre les associés étaient prématurées, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence du Stade ... à Ivry-sur-Seine aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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de M. Albert, Edgard X..., demeurant à Chelles (Seine-et-Marne), ..., 2 / de la Société nouvelle de gérance immobilière "SNGI", dont le siège social est sis 16, place de la République, Paris (10e), 3 / de M. Gilles A..., mandataire-liquidateur, demeurant à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), 4, Le Parvis Saint-Maur, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI résidence du Stade, 4 / de M. Pierre, Valère, Louis Y..., demeurant à Paris (5e), ..., 5 / de M. Jean-Claude B..., mandataire-liquidateur, demeurant à Paris (6e), ..., pris en sa qualité d'administrateur au règlement judiciaire de M. Y..., 6 / de M. Bernard Z..., demeurant à Paris (6e), ...,

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