Document ID: JURITEXT000022030396
Case Number: 31000411
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/03/03/JURITEXT000022030396.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant constaté que les prétentions des preneurs étaient présentées par les défendeurs originaires à une action en validation de congé, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'un lien entre ces prétentions et les demandes des consorts X..., a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 décembre 2008), que les consorts X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à Mme Y... et M. Z..., ont assigné ceux-ci en validation de congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; que les preneurs ont demandé en cause d'appel certaines sommes correspondant à un trop perçu sur l'indexation de loyers et sur la taxe d'ordures ménagères et le reversement de provisions sur charges non justifiées ; Attendu que pour rejeter la demande en paiement d'indemnités d'occupation des consorts X..., l'arrêt retient que ces derniers ne produisent " aucune pièce corroborant leurs dires " ; Qu'en statuant ainsi, tout en confirmant le jugement qui avait condamné Mme Y... et M. Z... à payer aux consorts X... une indemnité d'occupation égale au prix du loyer et des charges conventionnelles exigibles, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande en paiement d'indemnités d'occupation d'octobre 2007 à mai 2008 et aux charges locatives s'y rapportant, l'arrêt rendu le 16 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne, ensemble, Mme Y... et M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Z... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour les consorts X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, en condamnant les consorts X... à payer à M. Z... et Mme Y... la somme de 12. 704, 37  au titre de la compensation des créances respectives des parties, comptes arrêtés au mois de décembre 2007, condamné les consorts X... à payer à ceux-ci 733  de taxes d'ordures ménagères non justifiées et 661, 20  au titre du trop perçu sur l'indexation des loyers, AUX MOTIFS QUE, s'agissant des demandes de M. Z... et Mme Y..., appelants, relatives au trop perçu sur l'indexation des loyers et à la taxe des ordures ménagères, il ne s'agissait pas de demandes nouvelles irrecevables mais de demandes reconventionnelles recevables en cause d'appel en vertu de l'article 567 du code de procédure civile, ALORS QU'en cause d'appel la demande reconventionnelle est celle par laquelle l'intimé originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de l'appelant, son adversaire ; qu'en raison de sa nature même, la demande reconventionnelle ne peut donc être formée par l'appelant ; qu'en l'espèce, en qualifiant de demandes reconventionnelles les demandes litigieuses de M. Z... et Mme Y..., qui étaient appelants, présentées pour la première fois en cause d'appel pour les faire échapper au grief de nouveauté de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé l'article 567 du code de procédure civile, ensemble l'article 564 du même code, ALORS QUE, subsidiairement, de la combinaison des articles 70 et 567 du code de procédure civile il résulte que les demandes reconventionnelles ne sont recevables en appel que lorsqu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu'en l'espèce la cour d'appel s'est bornée à qualifier de demandes reconventionnelles les demandes litigieuses présentées pour la première fois en appel par M. Z... et Mme Y... sans rechercher si ces demandes ne se rattachaient pas par un lien suffisant aux prétentions originaires présentées par ceux-ci et tendant uniquement à l'infirmation du jugement et au débouté des consorts X... de leur demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'elle a donc privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, en condamnant les consorts X... à payer à M. Z... et Mme Y... la somme de 12. 704, 37  au titre de la compensation des créances respectives des parties, comptes arrêtés au mois de décembre 2007, condamné les consorts X... à payer à ceux-ci 16. 915, 17  au titre de la restitution des provisions sur charges non justifiées, AUX MOTIFS QUE les consorts X... ne justifiaient pas avoir procédé annuellement à une régularisation des charges locatives alors qu'une telle régularisation des charges était une obligation qui conditionnait le bien fondé de la perception des provisions, ALORS QU'en application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre de nouvelles prétentions à la cour d'appel ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions devant la cour d'appel (conclusions d'intimé n° 4 du 14 août 2008, p. 4), les consorts X... avaient expressément opposé à la demande de M. Z... et Mme Y... tendant à la restitution des provisions sur charges non justifiées la nouveauté de celle-ci qu'ils n'avaient jamais présentée devant les premiers juges ; qu'il appartenait donc à la cour d'appel de statuer sur le bien fondé de cette fin de non recevoir pertinente au regard de exigences de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en s'abstenant de répondre sur ce point aux conclusions des consorts X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande en paiement d'une dette d'indemnités d'occupation d'octobre 2007 à mai 2008 et à des charges locatives impayées s'y rapportant, AUX MOTIFS QUE M. Z... et Mme Y..., locataires, ne contestaient pas la validité du congé à eux délivré par les consorts X... le 11 août 2005 pour le 30 mars 2006 ; qu'ils avaient quitté les lieux au mois de juin 2008 ; que les consorts X... faisaient état d'une dette locative de M. Z... et Mme Y... correspondant aux indemnités d'occupation impayées d'octobre 2007 à mai 2008 ainsi qu'à des charges locatives impayées ; qu'ils ne produisaient aucune pièce corroborant leurs dires alors que M. Z... et Mme Y... contestaient cette demande ; que, si le locataire devait démontrer les paiements effectués en contestation des loyers et charges que le bailleur dit ne pas avoir reçus, il revenait à ce dernier d'établir un décompte faisant apparaître les échéances impayées ou bien les sommes demandées et les sommes reçues ; que tel n'était pas le cas puisque les consorts X... ne justifiaient pas du bien fondé du quantum de la créance locative qu'ils invoquaient, ALORS D'UNE PART QUE la cour d'appel, qui avait expressément constaté que M. Z... et Mme Y... s'étaient maintenus dans les lieux jusqu'en juin 2008, ne pouvait sans se contredire tout à la fois confirmer le jugement de première instance, qui avait condamné ceux-ci à verser aux consorts X..., propriétaires des lieus, une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2006 égale au montant du loyer et des charges conventionnellement exigibles, et débouter ces propriétaires de leur demande à cette fin ; qu'en opérant par une telle contradiction, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ALORS D'AUTRE PART QU'en cause d'appel, dans leurs conclusions, M. Z... et Mme Y... s'étaient bornés à présenter une demande de remboursement d'un trop perçu de loyer et de charges locatives sans jamais s'opposer, tant dans son principe que dans son montant, à la demande des consorts X..., propriétaires, tendant au paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en fondant néanmoins sa décision de débouté de cette demande sur l'existence d'une contestation à cet égard, la cour d'appel, qui a pourtant confirmé le jugement de première instance portant condamnation au paiement d'une telle indemnité, a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile, ALORS PAR AILLEURS QU'il incombe au débiteur d'une indemnité d'occupation de rapporter la preuve du paiement effectif de celle-ci entre les mains du propriétaire des lieux ; qu'en l'espèce la cour d'appel avait confirmé le jugement de première instance qui avait condamné M. Z... et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2006 égale au montant du loyer et des charges conventionnellement exigibles ; que le principe et le montant de cette indemnité étaient donc établis ; qu'il incombait par conséquent aux débiteurs de celle-ci de démontrer qu'ils s'étaient acquittés du paiement de cette indemnité pour les mois litigieux d'octobre 2007 à mai 2008 ; qu'en exigeant des propriétaires qu'ils produisent au préalable un décompte des sommes dues, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 alinéa 2 du code civil, ALORS EN OUTRE QUE toute contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce la cour d'appel ne pouvait sans se contredire exiger des propriétaires d'établir un décompte faisant apparaître les échéances impayées ou bien les sommes demandées et les sommes reçues tout en confirmant le jugement de première instance qui, en condamnant M. Z... et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1e r avril 2006 égale au montant du loyer et des charges conventionnellement exigibles, avait non seulement retenu dans son principe l'obligation de M. Z... et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation mais également fixé le montant mensuel de celle-ci à compter du 1e r avril 2006 ; qu'elle a donc violé l'article 455 du code de procédure civile, ALORS ENCORE QUE les consorts X..., propriétaires des lieux occupés sans droit ni titre par M. Z... et Mme Y..., avaient exposé expressément devant la cour d'appel (cf. conclusions d'intimé n° 4 du 14 août 2008, p. 4 et 5) que, depuis le 1er octobre 2007, aucune somme n'avait été payée au titre de l'indemnité d'occupation, de sorte que la créance locative avait continué de s'accroitre et qu'à ce jour les occupants restaient débiteurs de 11. 486 , soit les loyers d'octobre à mai 2008, le loyer étant de 1. 420  par mois d'octobre 2007 à mars 2008 et de 1. 483  depuis le 1e r avril 2008 ; qu'il s'en déduisait qu'ils avaient établi un décompte des échéances de l'indemnité d'occupation restant dues par les occupants jusqu'en mai 2008 ; qu'en considérant que tel n'était cependant pas le cas, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation de l'article 4 du code de procédure civile, ALORS ENFIN QU'en tout état de cause l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; qu'il appartient aux juges du fond, saisis d'une demande en ce sens, qui constatent une occupation des lieux sans droit ni titre par les preneurs au-delà de la date d'effet du congé régulièrement délivré, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle ils doivent être tenus ; qu'en l'espèce, ayant retenu que la libération des lieux par les locataires, M. Z... et Mme Y..., n'avait été effective qu'en juin 2008, la cour d'appel aurait dû en déduire que ceux-ci devait verser aux consorts X..., qui avaient saisi les juges du fond d'une demande en ce sens, une indemnité d'occupation dont elle devait fixer le montant ; qu'en s'abstenant d'y procéder elle-même la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du code civil.

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