Document ID: JURITEXT000007225433
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/22/54/JURITEXT000007225433.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'... (Essonne), agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice la Société d'administration financière et technique des immeubles "SAFTI", société à responsabilité limitée dont le siège est Centre commercial "Les Arcades", à Longjumeau (Essonne), en cassation d'un arrêt rendu le 26 février 1991 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre - section A), au profit : 1 ) de la Société centrale immobilière de construction de l'Ile-de-France dite "SCIC Ile-de-France", société anonyme en liquidation amiable dont le siège social est ... (9ème), prise en la personne de son liquidateur amiable la société Arcade-Développement, société à responsabilité limitée dont le siège social est ... (9ème), 2 ) de la Société centrale immobilière de la Caisse des dépôts dite "SCICD", société anonyme dont le siège social est ... (15ème), 3 ) de la Société auxiliaire de matériels pour le syndicat intercommunal de Massy et Antony pour le chauffage urbain dite "SAM Y...", société à responsabilité limitée dont le siège social est ... (16ème), 4 ) de M. Eugène X..., notaire, associé actuellement de la société Fabienne Jourdain Thomas et Eugène X..., notaires associés, demeurant en cette qualité, ... (3ème), défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Luc-Thaler, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Vallée II à Massy, de Me Cossa, avocat de la SCIC Ile-de-France et de la SCICD, de Me Baraduc-Benabent, avocat de la SAM Y..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 1991), que la Société centrale immobilière de construction de l'Ile-de-France (SCICIF) a fait édifier un groupe de bâtiments, vendus par lots, après achèvement, et dont le raccordement au chauffage urbain a été réalisé par la Société auxiliaire de matériels pour le syndicat intercommunal de Massy et Antony pour le chauffage urbain (SAM Y...) ; que les acquéreurs ont déclaré, dans les actes de vente, adhérer, en les connaissant parfaitement, aux conditions de la vente, stipulées dans un document du 25 juin 1981, intégré aux actes avec valeur contractuelle ; que ces conditions rappelaient que le cahier des charges de la zone à urbaniser en priorité, approuvé par le préfet et publié, s'appliquait aux immeubles vendus et relataient le contenu d'une lettre du 14 octobre 1980, par laquelle la SAM Y... accordait le bénéfice du paiement différé des frais de raccordement au chauffage urbain, avec paiement du solde par les copropriétaires, la dépense étant répartie entre eux selon une quote-part fixée par le règlement de copropriété ; que la SAM Y... a assigné le syndicat des copropriétaires "Résidence Vallée II" en paiement des charges arriérées ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de dire que le paiement des travaux commandés par le maître de l'ouvrage n'incombe pas à ce dernier, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la participation litigieuse de chacun des acquéreurs au règlement des travaux de raccordements dont il s'agit constitue un supplément du prix de vente ; que la cour d'appel n'a pu affirmer le contraire sans violer les articles 1582 et suivants du Code civil ; 2 ) que subsidiairement, si le motif par lequel la cour d'appel a nié que l'obligation de régler le coût du raccordement constituât un supplément de prix était tenu pour surabondant, l'arrêt devrait encore être censuré ; que la cour d'appel ne pouvait, en effet, dire que les acquéreurs se sont contractuellement obligés à régler le coût du raccordement ; que l'obligation litigieuse étant définie par un règlement de copropriété qui ne peut légalement la poser, auquel les contrats de vente se réfèrent par un complexe et obscur système de renvois, la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 1134 du Code civil, admettre qu'elle ait été acceptée par les acquéreurs ; 3 ) qu'en admettant qu'un règlement de copropriété pouvait être la source de l'obligation en cause, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 4 ) que, ne répondant pas au moyen tiré par le syndicat de ce que l'obligation invoquée était indéterminée et indéterminable, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1108 et suivants, 1581 et suivants du Code civil ; 5 ) qu'invitée par le syndicat à se demander si le mécanisme de renvois mis en oeuvre ne constituait pas une combinaison dolosive exclusive d'un consentement valable des acquéreurs à l'obligation dont il s'agit, la cour d'appel ne pouvait, comme elle l'a fait, omettre de répondre à ce moyen sans entacher sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1116 et suivants du Code civil" ; Mais attendu que, répondant aux conclusions, abstraction faite d'un motif surabondant, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'exécution de l'obligation résultait pour l'acquéreur du contrat de vente lui-même, que le montant du droit de raccordement, à répartir entre tous les copropriétaires, était expressément indiqué dans une lettre du 14 octobre 1980, qui était annexée, en copie, au règlement de copropriété et analysée dans les conditions stipulées à l'acte du 25 juin 1981, lesquelles étaient intégrées aux actes de vente, et en constatant que chacun des copropriétaires avait été en mesure d'apprécier l'étendue de ses obligations, lors de l'échange des consentements ; Sur le second moyen : Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la SAM Y... et de dire que le paiement des travaux commandés par la SCICIF, maître de l'ouvrage, n'incombe pas à celle-ci, alors, selon le moyen, "1 ) que cette motivation ne préjuge en rien de la question posée à la cour d'appel de la qualité de créancier de la société SIMACUR sur les acquéreurs ; que l'arrêt est, par conséquent, entaché d'un total défaut de base légale au regard de l'article 1101 du Code civil ; 2 ) que, et subsidiairement, si la cour d'appel avait entendu voir dans la stipulation des contrats de vente relative aux charges et conditions, ou dans la stipulation de l'acte du 25 juin 1981 rappelant le contenu du règlement de copropriété quant aux servitudes, la source d'une obligation des acquéreurs à l'égard de la société Y..., elle aurait dénaturé ces stipulations et violé l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que la cour d'appel n'a pu sans se contredire et violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, condamner le syndicat au profit de la société Y... et affirmer, par ailleurs, qu'il convenait d'infirmer la décision de première instance en ce qu'elle avait rejeté l'action récursoire du maître de l'ouvrage contre le syndicat ; qu'il est, en effet, contradictoire d'attribuer la qualité de créancier et à la société Y... et au maître de l'ouvrage ; 4 ) que si les acquéreurs avaient eu une quelconque obligation à l'égard de la société Y..., la cour d'appel n'aurait pu, en tout état de cause, condamner le syndicat à exécuter cette obligation sans violer les articles 14 et 15 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en admettant que les acquéreurs fussent débiteurs de l'obligation de régler le coût du raccordement, il convenait encore de se demander si la société Y... était, quant à elle, le créancier, de cette obligation, et en outre, si le syndicat pouvait être tenu pour les acquéreurs" ; Mais attendu que le syndicat , constitué par la collectivité des copropriétaires, ayant qualité pour agir, tant en demande qu'en défense, en ce qui concerne les parties communes, ainsi qu'en raison d'un intérêt collectif, partagé de la même manière par tous les copropriétaires, la cour d'appel, sans se contredire et sans dénaturer les stipulations des contrats de vente, ni celles de l'acte du 25 juin 1981, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que ce dernier acte stipulait, avec valeur contractuelle, que "par lettre du 14 octobre 1981, dont copie est annexée" au règlement de copropriété, la SAM Y... a accordé à la société SCICIF le bénéfice des dispositions prévues pour le paiement différé des frais de raccordement au chauffage, le solde du paiement devant être réglé par les copropriétaires avec les différentes charges de chauffage ; Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de la SAM Y... les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Vallée II à Massy, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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