Document ID: JURITEXT000022186928
Case Number: 31000573
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/18/69/JURITEXT000022186928.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'un accord écrit sur la chose et le prix était intervenu entre Mme X... et la SCI du Vitaye et qu'aucune condition suspensive n'avait été mentionnée au profit de l'une ou l'autre des parties, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la vente des parcelles devait être déclarée parfaite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres, que M. X... avait signé devant notaire son accord à la vente envisagée au profit de la SAFER, et, par motifs adoptés, que seul le donateur pouvait se prévaloir des clauses stipulées à son profit dans la donation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la vente des parcelles devait être déclarée parfaite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé qu'une vente parfaite était intervenue entre Mlle X... et la SAFER GASCOGNE HAUTLANGUEDOC, à la suite du droit de préemption exercé par la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC, et confirmé le jugement ayant décidé qu'il vaudrait acte authentique de vente ; AUX MOTIFS propres QU'« il ressort des pièces versées aux débats que le 17 juin 2003, Me Y..., notaire à LOURDES, a informé la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC d'un projet de vente concernant les biens immobiliers litigieux moyennant le prix de 106. 714, 31  payable comptant à la signature de l'acte ; qu'aucune condition particulière ni réserve n'était mentionnée sur la formule de notification et que la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC a notifié notamment au notaire, par acte d'huissier du 14 août 2003, l'exercice de son droit de préemption au prix demandé ; qu'il ne ressort pas de la notification à la SAFER que les parties à la vente projetée avaient fait de la réalisation d'une condition quelconque un élément constitutif de leur consentement, ni davantage qu'il s'était agi d'une simple promesse laissant une faculté d'option au bénéficiaire, ce dont il découle que le projet notifié ne saurait être qualifié de promesse unilatérale de vente et que les dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts invoquées par l'appelante sont sans application en l'espèce ; qu'il n'est, par ailleurs, nullement démontré que la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC n'ait pu légitimement croire que le notaire, chargé d'instrumenter et investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager la venderesse ; que dès lors, l'acceptation par la SAFER des prix et modalités notifiés a rendu la vente parfaite et qu'il y a lieu de confirmer en conséquence le jugement entrepris, tenant lieu d'acte authentique de vente ( ) » (arrêt, p. 5, § 3, 4 et 5) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« en l'espèce, en l'absence d'exigences légales particulières, les parties ont stipulé que le transfert de propriété se produirait lors de la réitération de l'acte sous seing privé en la forme authentique ; qu'un accord écrit sur la chose et sur le prix était intervenu entre Mlle Josselyne X... et la SCI DU VITRAYE ; qu'aucune condition suspensive n'était mentionnée au profit de l'une ou l'autre des parties ; que M. Jean-Louis X..., seul bénéficiaire d'un droit de retour et d'une clause d'inaliénabilité stipulée dans l'acte de donation au profit de la défenderesse, le 27 juillet 2001, a signé devant notaire le 26 novembre 2003 son accord à la vente envisagée au profit de la SAFER et sa renonciation à ses droits de donateur ; que seul le donateur peut se prévaloir des clauses stipulées à son profit dans une donation et solliciter la résolution rétroactive d'une vente ; qu'en conséquence, Mlle X... Josselyne ne justifie d'aucun empêchement légitime à la signature de l'acte notarié de vente fixée au 26 novembre 2003 ; que la vente des parcelles énoncées ci-après sera donc déclarée parfaite et que le jugement tiendra lieu d'acte authentique de vente ( ) » (jugement, p. 2 in fine et p. 3, § 1 et 2) ; ALORS QUE, premièrement, dès lors que Mlle X... contestait formellement l'existence d'un accord entre elle-même et M. Z... ou la SCI DU VITRAYE qu'il avait créée (conclusions du 16 octobre 2007, p. 9), les juges du fond se devaient, avant de constater le bien-fondé du droit de préemption exercé par la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC, d'identifier les écrits consignant l'accord valant aliénation, puis d'analyser ces écrits à l'effet de déterminer qu'il y avait bien accord sur la chose et sur le prix et volonté de vendre, d'un côté, volonté d'acquérir, de l'autre ; qu'en s'abstenant de procéder à ces recherches, les juges du fond, qui n'ont pas légalement justifié leur décision quant à la préexistence d'une aliénation à titre onéreux, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 143-1 du Code rural, ensemble les articles 1583 et 1589 du Code civil ; Et ALORS QUE, deuxièmement, si, en cas d'accord valant aliénation de l'immeuble au sens de l'article L. 143-1 du Code rural, le notaire, qui transmet à la SAFER les conditions de la vente, est présumé, sauf circonstances exceptionnelles, avoir le pouvoir pour transmettre les conditions arrêtées dans l'accord, cette solution postule qu'un accord soit effectivement intervenu entre le propriétaire et le tiers valant aliénation de l'immeuble ; qu'en l'absence d'un tel accord, l'acte aux termes duquel la SAFER a exercé son droit de préemption n'a pas de base légale, et l'intervention du notaire doit être considérée, de ce point de vue, comme indifférente ; qu'en décidant le contraire pour estimer que l'intervention du notaire pouvait être le socle de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption, quand ils avaient été dans l'impossibilité de constater l'existence préalable d'un accord valant aliénation, les juges du fond ont violé les articles L. 143-1 et L. 412-8 du Code rural, ensemble les articles 1583 et 1589 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé qu'une vente parfaite était intervenue entre Mlle X... et la SAFER GASCOGNE HAUTLANGUEDOC, à la suite du droit de préemption exercé par la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC, et confirmé le jugement ayant décidé qu'il vaudrait acte authentique de vente ; AUX MOTIFS propres QU'« il ressort des pièces versées aux débats que le 17 juin 2003, Me Y..., notaire à LOURDES, a informé la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC d'un projet de vente concernant les biens immobiliers litigieux moyennant le prix de 106. 714, 31  payable comptant à la signature de l'acte ; qu'aucune condition particulière ni réserve n'était mentionnée sur la formule de notification et que la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC a notifié notamment au notaire, par acte d'huissier du 14 août 2003, l'exercice de son droit de préemption au prix demandé ; qu'il ne ressort pas de la notification à la SAFER que les parties à la vente projetée avaient fait de la réalisation d'une condition quelconque un élément constitutif de leur consentement, ni davantage qu'il s'était agi d'une simple promesse laissant une faculté d'option au bénéficiaire, ce dont il découle que le projet notifié ne saurait être qualifié de promesse unilatérale de vente et que les dispositions de l'article 1840 A du Code général des impôts invoquées par l'appelante sont sans application en l'espèce ; qu'il n'est, par ailleurs, nullement démontré que la SAFER GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC n'ait pu légitimement croire que le notaire, chargé d'instrumenter et investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager la venderesse ; que dès lors, l'acceptation par la SAFER des prix et modalités notifiés a rendu la vente parfaite et qu'il y a lieu de confirmer en conséquence le jugement entrepris, tenant lieu d'acte authentique de vente ( ) » (arrêt, p. 5, § 3, 4 et 5) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« en l'espèce, en l'absence d'exigences légales particulières, les parties ont stipulé que le transfert de propriété se produirait lors de la réitération de l'acte sous seing privé en la forme authentique ; qu'un accord écrit sur la chose et sur le prix était intervenu entre Mlle Josselyne X... et la SCI DU VITRAYE ; qu'aucune condition suspensive n'était mentionnée au profit de l'une ou l'autre des parties ; que M. Jean-Louis X..., seul bénéficiaire d'un droit de retour et d'une clause d'inaliénabilité stipulée dans l'acte de donation au profit de la défenderesse, le 27 juillet 2001, a signé devant notaire le 26 novembre 2003 son accord à la vente envisagée au profit de la SAFER et sa renonciation à ses droits de donateur ; que seul le donateur peut se prévaloir des clauses stipulées à son profit dans une donation et solliciter la résolution rétroactive d'une vente ; qu'en conséquence, Mlle X... Josselyne ne justifie d'aucun empêchement légitime à la signature de l'acte notarié de vente fixée au 26 novembre 2003 ; que la vente des parcelles énoncées ci-après sera donc déclarée parfaite et que le jugement tiendra lieu d'acte authentique de vente ( ) » (jugement, p. 2 in fine et p. 3, § 1 et 2) ; ALORS QUE, premièrement, l'acte aux termes duquel la SAFER exerce son droit de préemption, sur la base d'un accord valant aliénation entre le propriétaire et un tiers, est nécessairement affecté, quant à sa légalité, par les vices susceptibles d'affecter cet acte et à entraîner sa nullité ; que dans l'hypothèse où le bien a fait l'objet d'une donation assortie d'un droit de retour stipulé au profit du donateur et d'une clause d'inaliénabilité à l'effet de garantir ce droit, l'accord du donateur est légalement requis pour que l'accord valant aliénation puisse être considéré comme valable, étant précisé que le donataire peut se prévaloir du nonrespect de ces dispositions dès lors qu'elles sont sanctionnées par la révocation de la donation ; qu'en l'espèce, Mlle X... faisait valoir que si M. Jean-Louis X... s'était présenté devant le notaire le 26 novembre 2003, comme l'avaient relevé les premiers juges, il n'avait donné son accord, pour autoriser la vente nonobstant la clause d'inaliénabilité, que sous la condition que Mlle X... accepte de signer la vente (conclusions du 16 octobre 2007, p. 11 et 12) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen, pour rechercher si l'accord donné sous condition par M. X... n'était pas devenu caduc, faute pour Mlle X... d'avoir accepté de signer la vente, et si dès lors l'accord valant aliénation, préalable nécessaire pour que la SAFER puisse exercer son droit de préemption, à supposer qu'il existe, ne devait pas être considéré comme nul, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions et, partant, ont violé l'article 455 du Code de procédure civile ; Et ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que les juges du second degré se soient approprié le motif des premiers juges suivant lequel seul le bénéficiaire du droit de retour au profit duquel la clause d'inaliénabilité a été instituée peut se prévaloir d'un manquement à cette clause, de toute façon, les juges du fond devaient rechercher si Mlle X... n'était pas en droit d'invoquer l'absence d'accord du donateur, pour se prévaloir de la nullité de l'accord préalable valant aliénation, dans la mesure où la méconnaissance des stipulations de la donation l'exposait à une révocation (conclusions du 16 octobre 2007, p. 4, § 11, 12 et 13) ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond ont de nouveau entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du Code de procédure civile.

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