Document ID: JURITEXT000007382626
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/38/26/JURITEXT000007382626.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le Syndicat des Copropriétaires Le Mauretania, dont le siège est ..., agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société anonyme Agence générale Cabinet Aonzo, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 28 octobre 1993 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre, Section A), au profit : 1°/ de la société Le Riviera, société civile immobilière, dont le siège est Villa Camélia, quartier du Suillet, 06500 Menton, 2°/ de M. Julien Y..., demeurant ..., 3°/ du Syndicat des Coproprietaires de l'immeuble Le Riviera, dont le siège est ..., pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Mars Bulla, domicilié ... 4°/ de M. Imberto A..., demeurant ..., 5°/ de M. Paul D..., demeurant ..., 6°/ de Mlle X... Michaelis, demeurant ..., 7°/ de M. Raymond Z..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Riviera, MM. A..., D..., Z... et Mlle B... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 22 février 1996 un pourvoi incident contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 25 février 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de Me Cossa, avocat du Syndicat des copropriétaires Le Mauretania, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat du Syndicat des coproprietaires de l'immeuble Le Riviera, de MM. A..., et D..., de Mlle B..., et de M. Z..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 1993), que la société civile immobilière (SCI) Le Mauretania, propriétaire d'une bande de terrain par laquelle s'effectuait l'accès aux garages d'un immeuble qu'elle avait fait construire, a concédé à une société Vipel, laquelle l'a revendu à la société civile immobilière (SCI ) Le Riviera, un droit de surélévation sur cette bande d'accès; que la SCI Le Riviera a construit un immeuble en utilisant le droit de surélévation mais également le sous-sol du passage; que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania a assigné la SCI Le Riviera et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Riviera; qu'après accomplissement d'une mesure d'instruction, les demandeurs ont appelé en cause MM. Y..., A..., D..., Z... et C... B..., propriétaires de lots dans la copropriété de l'immeuble Le Riviera ; Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en démolition de deux garages et de trois caves de l'immeuble Le Riviera qui empiètent sur son fonds, alors, selon le moyen, "1°) qu'aux termes de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique; que l'article 555 du Code civil n'est pas applicable lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage et empiète sur une parcelle voisine; que dès lors, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l'exige; qu'ainsi, en déboutant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania de sa demande en démolition, après avoir constaté que deux garages de la copropriété Le Riviera empiétaient sur le fonds de la copropriété Le Mauretania, la cour d'appel a violé par refus d'application le premier des deux textes susvisés et, par fausse application, le second; 2°) qu'aux termes de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique; que l'article 555 du Code civil n'est pas applicable lorsqu'une construction étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage; que, dès lors, la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire du fonds l'exige ; qu'ainsi, en déboutant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania, après avoir constaté qu'une partie des caves 25, 26, 27 et 33 de la copropriété Le Riviera empiétaient sur le fonds de la copropriété Le Mauretania, la cour d'appel a violé par refus d'application le premier de ces deux textes et, par fausse application, le second; 3°) que l'empiètement sur le fonds voisin n'est pas seulement un état dont doivent répondre les propriétaires actuels de l'immeuble qui empiète, mais également un fait fautif imputable à celui qui a fait édifier la construction au mépris du droit de propriété du voisin; que, dès lors, après avoir constaté que la SCI Le Riviera avait étendu ses ouvrages au-delà des limites de son fonds, la cour d'appel ne pouvait refuser d'accueillir la demande en démolition présentée par le Syndicat des copropriétaires Le Mauretania, au motif inopérant que la SCI Le Riviera n'est plus propriétaire des ouvrages empiétant sur le fonds voisin, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du Code civil qu'elle a ainsi violé" ; Mais attendu qu'ayant constaté que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania avait conclu à la confirmation du jugement qui condamnait la seule SCI Le Riviera à supprimer les ouvrages en cause et relevé que cette société n'était plus, depuis de nombreuses années, propriétaire ni des garages ou caves litigieuses, ni du terrain d'assiette de l'immeuble qu'elle avait revendu aux copropriétaires constituant désormais le Syndicat de l'immeuble Le Riviera, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCI Le Riviera ne pouvait être condamnée dans les termes retenus par le jugement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le pourvoi incident : Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense : Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Riviera ainsi que MM. A..., Z..., D... et C... B..., copropriétaires, propriétaires des lots litigieux, ont intérêt à critiquer le chef du dispositif constatant l'empiètement de ces lots sur la propriété d'autrui ; que le pourvoi est recevable ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble; que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu que pour adopter les conclusions de l'expert et dire que les deux garages n° 28 et 29 ainsi qu'une partie des caves n° 25, 26, 27 et 33 construits par la SCI Le Riviera empiètent à l'intérieur de la propriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania, l'arrêt retient que les opérations de l'expert sont opposables aux cinq copropriétaires, représentés par leur syndic lequel était habilité à intervenir au nom du syndicat dont ils font légalement partie ; Qu'en fondant ainsi sa décision uniquement sur une mesure d'instruction dont l'inopposabilité avait été expressément soulevée par MM. A..., Z..., D... et C... B..., lesquels n'y avaient été ni appelés, ni représentés et alors que le syndicat des copropriétaires ne représente pas les copropriétaires pour la défense de leurs droits sur les parties privatives de leurs lots, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania de sa demande en suppression des ouvrages litigieux dirigée contre la SCI Le Riviera, l'arrêt rendu le 28 octobre 1993, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne le Syndicat des copropriétaires Le Mauretania aux dépens des pourvois ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.

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Le Mauretania, propriétaire d'une bande de terrain par laquelle s'effectuait l'accès aux garages d'un immeuble qu'elle avait fait construire, a concédé à une société Vipel, laquelle l'a revendu à la société civile immobilière (SCI ) Le Riviera, un droit de surélévation sur cette bande d'accès; que la SCI Le Riviera a construit un immeuble en utilisant le droit de surélévation mais également le sous-sol du passage; que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Mauretania a assigné la SCI Le Riviera et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Riviera; qu'après accomplissement d'une mesure d'instruction, les demandeurs ont appelé en cause MM. Y..., A..., D..., Z... et C... B..., propriétaires de lots dans

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