Document ID: JURITEXT000007085867
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/08/58/JURITEXT000007085867.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Monsieur Jean-Marc X..., 2°/ Madame H... LE GALL, épouse X..., demeurant ensemble à Rennes (Ille-et-Vilaine), ..., en cassation des arrêts rendus le 26 janvier 1984 et le 3 septembre 1986, par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), au profit : 1°/ de Monsieur Yvon E..., restaurateur, 2°/ de Madame Odile Z... épouse LE GAOUYAT, demeurant ensemble à Ploumanac'h, Perros Guirrec (Côtes-du-Nord), 3°/ de Madame Hélène, Marie Y..., épouse contractuellement séparée de biens de Monsieur Claude B..., demeurant à Asnières (Hauts-de-Seine), ..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité de gérante de la société à responsabilité limitée HOTEL DE LA PLAGE et de Saint Quirec et de A... Mor, dont le siège est à Ploumanac'h, Perros Guirrec (Côtes-du-Nord), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mars 1989, où étaient présents : M. Ponsard, président, M. Camille Bernard, rapporteur, MM. D..., F..., G..., Grégoire, Lesec, Bernard de Saint-Affrique, Thierry, Averseng, Mabilat, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Dontenwille, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Camille Bernard, les observations de la SCP Le Bret et de Lanouvelle, avocat des époux X..., de Me Choucroy, avocat des époux E..., les conclusions de M. Dontenwille, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que les époux X..., propriétaires de l'immeuble et du fonds de commerce d'hôtel-restaurant dénommé "Hôtel de la Plage et de Saint-Guirec", ont fait édifier à côté du bâtiment principal, un autre bâtiment destiné à l'exploitation d'un bar-restaurant-crêperie et comportant, au premier étage, des pièces à usage d'habitation ; que, le 13 avril 1976, les époux X... ont donné en gérance et à bail aux époux E... ce fonds de commerce à l'enseigne de "A... Mor" avec son logement ; qu'ils ont, en outre, par le même acte, accordé un droit de préférence pour l'acquisition des biens objets du bail, droit subordonné à l'acceptation par les preneurs de toutes les conditions qui seraient admises par les autres amateurs ; que, par acte sous seing privé du 3 septembre 1976, M. B... et son épouse, née Briand, ont proposé d'acheter aux époux X..., sous la condition suspensive que les époux E... n'exerceraient pas leur droit de préférence, les murs et les fonds de commerce tant de l'"Hôtel de la Plage et de Saint-Guirec" que du "snack-bar-crêperie" "A... Mor", pour le prix global de 1 165 000 francs (payable pour partie à crédit par la reprise d'un prêt consenti aux vendeurs et par un petit crédit consenti personnellement par ces derniers), applicable à concurrence de 680 000 francs à l'immeuble et au fonds de commerce "A... Mor" ; que, par lettre commandée datée du 8 septembre, expédiée le 14 septembre 1976, les époux X... ont notifié aux époux E... non pas le texte de l'acte du 3 septembre 1976, mais seulement certaines conditions de la vente projetée, essentiellement le prix de 680 000 francs, payable comptant au moment de la signature de l'acte authentique de vente, devant être dressé par M. C..., notaire ; que, le 22 septembre 1976, les époux E... ont écrit à cet officier public pour lui demander des précisions concernant, notamment, la date à laquelle devait intervenir, avec la signature de l'acte authentique, le réglement comptant ; que les époux X... ont répondu directement à cette lettre, en affirmant que leur courrier du 8 septembre 1976 était assez explicite et tenait compte de toutes les stipulations du pacte de préférence ; que les époux E... ont alors fait délivrer, le 29 septembre 1976, une sommation aux époux X..., tant à leur domicile qu'au domicile élu en l'étude de M. C..., d'avoir à faire connaître si les époux B... s'engageaient à payer le prix dans le délai qui était imposé à eux-mêmes et d'avoir à justifier qu'ils étaient en mesure de le faire ; que, dans cette sommation, ils ont précisé qu'ils se portaient acquéreurs au prix indiqué mais entendaient que le délai de quinzaine pour accepter les conditions de paiement et lever l'option ne commence à courir que du jour où les justifications qu'ils demandaient leur seraient fournies ; que, n'ayant pu obtenir les précisions voulues -les époux X... les ayant priés de s'adresser au notaire et celui-ci ayant indiqué que la vente avait été négociée par une agence, laquelle serait seule à connaître les conditions exactes de la transaction-, les époux E... ont, par lettre recommandée du 14 octobre 1976, informé les époux X... que, faute d'avoir eu connaissance de la date retenue pour passer l'acte, ils s'étaient présentés la veille chez M. C... pour signer cet acte authentique et verser le prix convenu et qu'éconduits, ils restaient à leur disposition pour réaliser la vente dans le plus bref délai ; que, le 15 octobre 1976, M. C... a fait connaître aux époux E... les conditions auxquelles il faudrait qu'ils se soumettent pour devenir acquéreurs, comprenant, notamment, l'édification d'un mur de clôture à la limite des deux propriétés, la fermeture par des matériaux inamovibles de toutes les ouvertures du bâtiment donnant sur l'"Hôtel Saint-Guirec" ainsi que l'acceptation de la clause suivante : "Les propriétaires, gérants actuels et futurs exploitants de l'"Hôtel Saint-Guirec" sont libres d'exercer une activité de restaurant-bar, même avec licence IV, s'ils le désirent, sans que les exploitants actuels ou futurs de "A... Mor" puissent prétendre à un préjudice ou à une indemnité quelconque" ; que, le 25 octobre 1976, les époux X... ont notifié aux époux E... qu'ils se trouvaient forclos pour exercer leur droit de préférence, comme n'ayant pas rempli, au 14 octobre 1976, les conditions requises dans la clause préférentielle, à savoir, le paiement du prix et des frais de la vente entre les mains du notaire ; qu'après avoir confirmé qu'ils étaient toujours prêts à signer aux conditions indiquées et au prix de 680 000 francs l'acte d'achat des biens dont il s'agit, et après que la vente du fonds de commerce de bar-restaurant-crêperie "A... Mor" ait été réalisée les 23 février et 7 mars 1977 au profit de la société à responsabilité limitée "Hôtel de La Plage et de Saint-Guirec et A... Mor", constituée entre les époux B..., et celle de l'immeuble "Coste Mor" au bénéfice de Mme Y..., épouse B..., les époux E... ont assigné les époux X... et les acquéreurs en nullité des ventes consenties en violation du pacte de préférence, subsidiairement en paiement de dommages-intérêts ; que l'arrêt attaqué (Rennes, 3 septembre 1986), accueillant la demande subsidiaire, a condamné les époux X... à payer aux époux E..., au titre du préjudice financier, la somme de 130 320 francs, indexée à compter de 1977, sur l'indice des prix à la consommation des ménages ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches : Attendu que les époux X... font grief à la cour d'appel d'avoir ainsi statué en se fondant sur l'inexécution du pacte de préférence, en relevant, notamment, que les prix respectifs des deux immeubles avaient été inversés et présentaient une différence qui n'était pas modérée et qu'en se refusant à donner les conditions particulières de la vente, les vendeurs avaient entendu tromper les époux E..., alors, d'une part, selon le moyen, que la juridiction du second degré ne pouvait, à partir des éléments d'information de l'expertise, retenir la circonstance d'une inversion des prix des immeubles pour en déduire la mauvaise foi des époux X..., dès lors que les bénéficiaires du pacte de préférence n'avaient pas le droit de discuter ce prix et qu'ainsi l'arrêt attaqué n'ayant pas caractérisé l'existence du dol, se trouve privé de base légale ; alors, d'autre part, que la cour d'appel avait le devoir de rechercher si la notification des conditions de la vente, faite par lettre recommandée du 15 septembre 1976, (date de réception), ne présentait pas un caractère suffisant pour permettre la réalisation de cette vente à ces conditions et que, faute de ce faire, sa décision se trouverait privée de base légale ; alors, enfin, que les conditions contenues dans la note remise le 15 octobre 1976 par le notaire aux époux E..., concernaient les modalités de séparation du fonds "A... Mor" de l'"Hôtel Saint-Guirec" et ne constituaient donc pas des conditions particulières de la vente, de sorte qu'en retenant que les époux E... avaient le droit de connaître ces conditions dès la notification du 15 septembre 1976, l'arrêt attaqué aurait violé l'article 1134, alinéas 1er et 3, du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que, sans reconnaître aux bénéficiaires du pacte de préférence le droit de discuter le prix, la cour d'appel a souverainement estimé que l'inversion du prix des biens vendus n'avait d'autre but que de décourager les époux E... d'exercer leur option, eu égard au caractère anormal du prix fixé pour le fonds de commerce et le bâtiment "Coste Mor" ; qu'elle a ainsi caractérisé la fraude et la mauvaise foi des époux Allain, qui désiraient éluder l'exercice du droit de préférence ; Attendu, ensuite, qu'il résulte des énonciations de l'arrêt avant dire droit du 26 janvier 1984, que les conditions contenues dans la note du notaire en date du 15 octobre 1976 soit, après l'expiration du délai d'option, comportaient des obligations particulières et sujétions imposées aux acquéreurs du fonds et de l'immeuble "Coste Mor", au profit des propriétaires de l'"Hôtel de La Plage et de Saint-Guirec" ; que la juridiction du second degré a donc justement estimé que les époux E... avaient le droit de connaître ces conditions de la vente dès la notification du 15 septembre 1976, faisant courir le délai d'option ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses trois branches ; Le Rejette ; Mais sur le second moyen : Vu l'artlce 1149 du Code civil ; Attendu que l'arrêt attaqué a indexé sur l'indice des prix à la consommation des ménages, l'indemnité accordée aux époux E..., au motif que l'expert a fixé le préjudice financier à 130 320 francs au vu des éléments à sa disposition, somme qu'il y a lieu d'indexer à compter de 1977, sur l'indice des prix à la consommation ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le préjudice devait être fixé au jour du prononcé de la décision, que l'indexation destinée à actualiser le montant de ce préjudice devait donc cesser de produire ses effets à la date du 3 septembre 1986 et que, pour la période postérieure, les intérêts moratoires étaient dus de plein droit, en application de l'article 1153-1 du Code civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a trait à l'indexation de l'indemnité accordée aux époux E..., les arrêts rendus le 26 janvier 1984 et le 3 septembre 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; Dit que cette indexation cessera de produire ses effets le 3 septembre 1986, jour du prononcé de l'arrêt attaqué ; Dit qu'à partir de cette date seuls seront dus les intérêts moratoires, en application de l'article 1153-1 du Code civil ; Dit n'y avoir lieu à renvoi devant une autre cour d'appel ;

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de Monsieur Claude B..., demeurant à Asnières (Hauts-de-Seine), ..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité de gérante de la société à responsabilité limitée HOTEL DE LA PLAGE et de Saint Quirec et de A... Mor, dont le siège est à Ploumanac'h, Perros Guirrec (Côtes-du-Nord), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mars 1989, où étaient présents : M. Ponsard, président, M. Camille Bernard, rapporteur, MM. D..., F..., G..., Grégoire, Lesec, Bernard de Saint-Affrique, Thierry, Averseng, Mabilat, conseillers, M. Charruault, conseiller réfé

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Affrique, Thierry, Averseng, Mabilat, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, M. Dontenwille, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Camille Bernard, les observations de la SCP Le Bret et de Lanouvelle, avocat des époux X..., de Me Choucroy, avocat des époux E..., les conclusions de M. Dontenwille, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que les époux X..., propriétaires de l'immeuble et du fonds de commerce d'hôtel-restaurant dénommé "Hôtel de la Plage et de Saint-Guirec", ont fait édifier à côté du bâtiment principal, un autre bâtiment destiné à l'exploitation d'un bar-