Document ID: JURITEXT000007464327
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/46/43/JURITEXT000007464327.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° P 02-10.439 et B 02-10.267 ; Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° P 02-10.439, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 novembre 2001), que par acte sous seing privé du 2 juin 1981, la société Gan Vie a donné à bail à Mmes X... et Y... et à MM. Z... et A... un appartement pour une durée de neuf années ; qu'il était stipulé que les lieux étaient à usage d'habitation pour Mme X... et pour l'exercice de la profession d'avocat des co-preneurs qualifiés de "conjoints et solidaires" ; que ce bail s'est trouvé tacitement renouvelé le 1er avril 1990 ; que par actes des 21 et 23 septembre 1998, la société 88/90 avenue Niel, propriétaire des lieux depuis décembre 1997, a délivré congé aux fins de vente aux quatre titulaires du bail pour le 31 mars 1999 ; qu'elle a assigné M. A... et MM. B... et C..., aux fins d'entendre constater que le premier était déchu de tout titre d'occupation et que les seconds, occupants des lieux après le départ de certains locataires, ne justifiaient d'aucun titre locatif et prononcer leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 1999 et de dommages-intérêts ; Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le congé délivré le 21 septembre 1998 par la société 88/90 avenue Niel alors, selon le moyen : 1 / que le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties ; que le fait que le titulaire d'un tel bail n'occupe pas, au terme du bail, au moins partiellement les locaux pour son habitation principale a seulement pour conséquence de lui interdire de se prévaloir du droit au renouvellement, mais n'entraîne pas la requalification du contrat de bail qui reste soumis, pour le surplus, aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en retenant, pour dire que M. A... n'était pas fondé à se prévaloir de la nullité du congé au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'à la date du congé il n'occupait les lieux qu'à titre professionnel, la cour d'appel a violé les articles 2 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du Code civil ; 2 / que la validité du congé délivré par le bailleur s'apprécie à la date à laquelle il est notifié et non à la date d'expiration du bail ; qu'en retenant seulement, pour dire valable le congé délivré le 21 septembre 1998, qu'un procès-verbal de constat d'huissier du 28 juin 1999, soit postérieur de neuf mois, établissait que les lieux n'étaient utilisés qu'à usage professionnel et que Mme X... avait reconnu ne plus habiter les lieux "au terme de son contrat", soit six mois après la délivrance du congé, la cour d'appel a violé les articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 3 / que le congé délivré à des co-locataires solidaires doit être valide à l'égard de chacun d'eux ; que la nullité de ce congé, au regard des droits de l'un des co-locataires solidaires, entraîne la nullité du congé à l'égard de tous ; qu'en retenant que M. A... n'était pas fondé à se prévaloir de ce que sa co-locataire solidaire occupait, à la date du congé, les lieux au titre de son habitation principale et d'en déduire la nullité du congé au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle un bail mixte était nécessairement soumis, le droit d'habitation n'eût-il été conféré qu'à l'un des co-locataires, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 4 / que Mme X..., dans ses conclusions déposées devant le tribunal d'instance avait seulement indiqué avoir accepté le congé délivré, démissionné du barreau au 31 décembre 1998 pour prendre sa retraite et libéré les locaux avant la fin du bail ; qu'en déduisant de ces écritures l'existence d'un aveu judiciaire de ce que, à la date de délivrance du congé, Mme X... avait quitté définitivement les lieux, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1356 du même Code ; 5 / que la charge de la preuve incombe au demandeur ; qu'en retenant, pour dire valable le congé litigieux, que M. A... n'établissait pas qu'à l'époque où il lui avait été délivré, Mme X... aurait encore occupé les lieux à titre d'habitation principale, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 6 / que la fraude corrompt tout ; que M. A... faisait valoir, par des conclusions restées sans réponse, qu'à supposer même que la cour d'appel retienne la validité intrinsèque du congé, celui-ci devrait être annulé pour avoir été délivré de mauvaise foi et en fraude de ses droits, en mentionnant un prix délibérément surévalué, tandis que la société 88/90 avenue Niel n'avait jamais réellement eu l'intention de vendre les locaux litigieux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le contrat de location de 1981 conclu intuitu personae n'avait stipulé l'usage d'habitation qu'au seul profit de Mme X... et non à celui de M. A..., ce dont elle a exactement déduit que celui-ci n'était pas fondé à se prévaloir de stipulations qui lui étaient étrangères, la cour d'appel a retenu à bon droit que la solidarité stipulée entre les preneurs ne pouvait être invoquée comme ayant conféré certains droits personnels d'habitation aux co-preneurs ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le congé qui lui avait été délivré répondait aux exigences des articles 1736 et suivants du Code civil ainsi qu'à celles de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, sans dénaturer les écritures de Mme X... ni inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le premier moyen du pourvoi n° B 02-10.267 : Attendu que MM. B... et C... font grief à l'arrêt d'ordonner leur expulsion de locaux dans lesquels ils exerçaient leur profession d'avocat, pour ce faire, de les débouter de leur demande tendant à voir juger qu'ils étaient titulaires d'un bail opposable à la nouvelle bailleresse et que, faute d'un congé à eux délivré personnellement, ce bail avait été tacitement reconduit au 31 mars 2008 aux mêmes conditions, alors, selon le moyen : 1 / que MM. B... et C..., qui soutenaient que la preuve d'un contrat se déduisait de son exécution, faisaient valoir que le bailleur d'origine leur avait reconnu un droit locatif direct et avait acquiescé aux substitutions de locataires qui s'étaient échelonnées sur une période de vingt ans, en sorte que, pour s'en être tenu à la forme d'un bail ancien et "nové" par des éléments clairs, précis et concordants échelonnés sur une très longue période, le premier juge avait fait une appréciation inexacte des faits de la cause, excipant ainsi expressément de l'existence d'une novation ; qu'en affirmant à deux reprises qu'ils n'invoquaient pas expressément une novation en vertu de laquelle ils seraient devenus locataires en titre, la cour d'appel a dénaturé leurs écritures en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2 / que nul ne pouvant transmettre à autrui plus de droits qu'il n'en possède, la nouvelle propriétaire était liée par les actes accomplis par son prédécesseur, sauf à démontrer que l'existence du bail verbal consenti par celui-ci à MM. B... et C... lui était demeuré inconnu ; qu'en refusant d'examiner les moyens tirés par ceux-ci de leurs rapports avec la précédente propriétaire, de nature à justifier l'existence d'un titre locatif à leur profit, sous prétexte que leur argumentation principale n'avait trait qu'aux rapports qu'ils auraient eus avec la bailleresse originaire mais n'invoquait rien de précis directement à l'encontre de la nouvelle, méconnaissant ainsi le principe nemo plus juris, la cour d'appel a violé l'article 1122 du Code civil ; 3 / que les actes accomplis par le mandataire engagent le mandant ; qu'en retenant, pour dénier à MM. B... et C... tout titre locatif, que le mandataire de la propriétaire actuelle n'avait délivré que sept quittances communiquées par eux, qu'il était manifeste que ces actes ne valaient pas contre la bailleresse elle-même et que les quittances délivrées par sa mandataire ne faisaient pas preuve du titre locatif dès lors que n'était produit aucun écrit émanant directement de la mandante et susceptible d'être retenu contre elle, la cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil ; 4 / que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que, dès lors que MM. B... et C... ne produisaient pas d'écrits et rappelaient le caractère consensuel du bail, ils ne pouvaient invoquer que l'existence d'un bail verbal et auraient dû alors, conformément à l'article 1715 du Code civil, déférer le serment à la bailleresse, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 5 / que l'article 1715 du Code civil, qui dispose que la preuve d'un bail fait sans écrit ne peut être reçu par témoins mais que le serment peut toujours être déféré à celui qui le nie, ne concerne que l'hypothèse où le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, MM. B... et C... jouissant des lieux depuis plusieurs années et ayant payé leur quote-part des loyers correspondant aux surfaces par eux utilisées ; qu'en présupposant à tort que les occupants, qui invoquaient l'existence d'un bail verbal, auraient dû déférer le serment à la bailleresse, ce qu'ils n'avaient pas fait, la cour d'appel a violé les articles 1715 et 1716 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que les termes ambigus des conclusions de MM. B... et C... rendaient nécessaires, la cour d'appel a retenu que ceux-ci n'invoquaient pas expressément une novation en vertu de laquelle ils seraient devenus "locataires en titre" et relevé, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que MM. B... et C... n'ayant pas signé le contrat de bail initial et ne produisant que sept quittances portant sur la période du 31 décembre 1997 au 26 mars 1999 pour établir une occupation avec substitution de locataires qui se serait échelonnée sur vingt ans, n'établissaient pas que leur qualité de locataires ait jamais été reconnue ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de ce que MM. B... et C... n'avaient pas déféré le serment à la société 88/90 avenue Niel, a souverainement retenu que la simple délivrance par son mandataire de quittances ne pouvait constituer des actes non équivoques, positifs et répétés émanant d'elle et n'étaient pas de nature à caractériser son accord de les accepter comme nouveaux locataires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi n° P 02-10.439 et le second moyen du pourvoi n° B 02-10.267, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, qu'ayant déclaré valable le congé délivré le 21 septembre 1998 à M. A... pour le 31 mars 1999, la cour d'appel en a justement déduit que l'indemnité d'occupation était due à compter de cette date par celui-ci et tous occupants de son chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'occupation indue et persistante des lieux par trois occupants avait empêché en temps utile la vente de l'appartement par la société 88/90 avenue Niel, la cour d'appel a pu retenir que l'indemnité d'occupation ne recouvrait pas la réparation du préjudice financier en résultant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. C... et B... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille trois.

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A... n'établissait pas qu'à l'époque où il lui avait été délivré, Mme X... aurait encore occupé les lieux à titre d'habitation principale, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 6 / que la fraude corrompt tout ; que M. A... faisait valoir, par des conclusions restées sans réponse, qu'à supposer même que la cour d'appel retienne la validité intrinsèque du congé, celui-ci devrait être annulé pour avoir été délivré de mauvaise foi et en fraude de ses droits, en mentionnant un prix délibérément surévalué, tandis que la société 88/90 avenue Niel n'avait jamais réellement eu l'intention de vendre les locaux litigieux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce m

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