Document ID: JURITEXT000024172473
Case Number: 31100541
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/24/17/24/JURITEXT000024172473.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'il ne résulte pas des conclusions de M. X... et de M. Y...que ceux-ci aient soutenu devant la cour d'appel avoir entendu faire du cahier des charges (lire règlement) du lotissement la loi des parties ; que, dès lors, la cour d'appel n'a ni modifié l'objet du litige, ni violé les articles 4 et 12 du code de procédure civile ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt retient que l'existence d'un dommage causé au mur de l'atelier de M. X... par le non-respect du règlement du lotissement n'est pas établie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu qu'il résultait du rapport de l'expert judiciaire et de l'attestation de M. Z...versée aux débats par M. Y..., que l'ouvrage réalisé par M. X... sur la propriété de M. Y...l'avait été conformément à une convention verbale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident : REJETTE les pourvois ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Luis X... de sa demande en démolition du hangar et condamné Monsieur Y...à supporter le coût des travaux destinés à assurer l'étanchéité du mur de l'atelier pour un montant de 3. 145, 73  indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction, AUX MOTIFS QUE « selon l'article 8 du règlement du lotissement de la zone artisanale et commerciale de La Négresse du 30 novembre 1982, il est fait obligation aux acquéreurs des lots ou éventuellement aux locataires desdits lots, de se conformer aux règlements en vigueur, et notamment aux règlements du plan d'occupation des sols de la commune de BIARRITZ, secteur UY ; que selon l'article 12 du même règlement, toutes les constructions de quelque nature et de quelque importance que ce soit, y compris les clôtures, ne pourront être édifiées que si le propriétaire du lot a obtenu les permis correspondants, et en cas de besoin, l'autorisation préfectorale ; qu'il ressort du rapport d'expertise que Monsieur Y...s'est vu refuser le permis de construire pour le hangar litigieux, dont l'emprise au sol ajoutée au bâtiment existant excédait le coefficient fixé par le plan d'occupation des sols ; que Monsieur Y...objecte que la démolition ne pourrait être ordonnée que si Monsieur X... démontrait l'existence d'un préjudice personnel résultant directement du défaut de permis de construire et que la demande de ce dernier ne peut prospérer, ladite construction ne lui causant aucun préjudice ; qu'exposant que la toiture litigieuse est simplement destinée au stockage du bois nécessaire à son activité de menuiserie pour le préserver des intempéries, il fait valoir que Monsieur X... ne peut se plaindre d'aucune nuisance particulière et d'aucun trouble anormal de voisinage ; que Monsieur X..., qui n'établit pas la contractualisation des dispositions visées du règlement de lotissement, invoque à la fois la violation du règlement du lotissement et l'existence de troubles anormaux de voisinage, faisant valoir en se référant au rapport d'expertise que les travaux effectués par Monsieur Y...ont porté atteinte à sa propriété, les troubles créés consistant dans la déstabilisation de son immeuble et dans l'impossibilité de terminer et d'entretenir sa façade ; que le rapport d'expertise ne met pas en évidence une déstabilisation de l'immeuble X...par les travaux effectués par Monsieur Y...; que l'expert A...note que le contre-mur Y...a été bâti par précaution que pendant plus de dix ans, aucun désordre probant ne s'est manifesté ; que le sapiteur B...précise dans son rapport annexe que le contre-mur et les travaux de terrassement réalisés par Monsieur Y...n'ont pas d'incidence directe sur l'assise de la fondation du pied de portique appartenant au mur de Monsieur X... et qu'en conclusion de son rapport annexe, il attribue l'origine des désordres présentés par le mur de l'atelier X... aux mouvements structurels liés aux effets climatiques et notamment à la pression du vent, observant que la nature du désordre constaté (micro-fissure horizontale) ne remet pas en cause la solidité de l'ouvrage bien qu'à son avis, un raidissement des panneaux maçonnés aurait été nécessaire lors de la conception de l'ouvrage ; qu'il ressort par ailleurs du premier rapport d'expertise que l'ouvrage litigieux, constitué d'une ossature métallique reposant sur le contre-mur et d'une couverture à deux pentes et faîtage se trouvant entièrement sur la propriété Y..., un espace de quelques centimètres a été réservé entre le mur X... et les poteaux et chêneaux de cet abri, d'où la difficulté de protéger le mur X... contre les ruissellements ; que le rapport d'expertise complémentaire préconise à cet égard de parachever l'ouvrage en prévoyant un dispositif avec solin et chape étanche évalué selon devis de la SARL BIARRITZ BATIMENT (C...) du 22 décembre 1999 à 20. 634, 66 francs TTC (ou 3. 145, 73 ) ; que le grief relatif à la déstabilisation de l'immeuble n'étant pas fondé et la présence de la construction litigieuse n'empêchant pas réellement la protection du mur de l'atelier de Monsieur X..., ni l'existence d'un trouble sérieux causé à ce dernier par l'infraction au règlement du lotissement, ni l'existence d'un trouble anomal de voisinage ne sont avérés, en sorte qu'il y a lieu non pas d'ordonner la démolition sollicitée mais de permettre le parachèvement préconisé par l'expert ; ; qu'il y a lieu de mettre le coût des travaux préconisés à la charge exclusive de Monsieur Y...; que ne justifiant pas d'une offre satisfactoire, ce dernier en supportera l'indexation sollicitée sur la base de l'indice paru au 7 septembre 2006 » ALORS QUE les parties sont libres de considérer comme régissant leurs rapports les dispositions du règlement de lotissement et les règles d'urbanisme ; que tant Monsieur Luis X... que Monsieur Pierre Y...soutenait devant les juges du fond avoir entendu faire du cahier des charges du lotissement la loi des parties ; qu'en considérant cependant que Monsieur Luis X... ne justifiait pas du caractère contractuel de ces règles, la cour d'appel a méconnu les termes du débat et violé ensemble les articles 4 et 12 du code de procédure civile, ALORS QUE dès lors qu'ils constatent l'existence d'un préjudice en lien direct avec la méconnaissance des règles du lotissement, les juges du fond sont tenus d'ordonner la réparation en nature sollicitée même si celle-ci présente des inconvénients disproportionnés avec le but à atteindre ; qu'en refusant d'ordonner la démolition de la construction litigieuse dont elle ne constatait cependant pas l'impossibilité compte tenu du préjudice minime retenu, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y...de sa demande en démolition du mur de soubassement construit par Monsieur X... sur sa propriété ; AUX MOTIFS QUE « Concernant " le mur d'assise et le mur de 4 mètres de haut construits su 11, 50 mètres de long construits sur la propriété du concluant " (Monsieur Y...) : attendu que soutenant que Monsieur X... a construit sciemment sur un terrain qui ne lui appartenait pas, Monsieur Y...demande à la cour, sur le fondement des dispositions de l'article 555 du Code civil, d'ordonner sous astreinte la démolition de ce mur par Monsieur X... ; attendu qu'estimant cette demande injustifiée et expliquant qu'en 1993, suite à une acquisition de parcelle complémentaire, il avait sollicité l'autorisation de passer par la propriété voisine pour permettre la construction plus aisée d'un mur de soutènement et de clôture de 6 mètres de haute et de 11, 58 mètres de long mais qu'il s'est arrêté à 4 mètres de haut sur la partie confrontant la propriété Y..., Monsieur X... fait valoir que ce mur, autorisé par un permis de construire obtenu le 1er juillet 1994, a été édifié sur sa seule propriété ; que Monsieur Y...réplique que Monsieur X... n'a jamais disposé d'un accord verbal de sa part pour réaliser son mur sur sa propriété ; attendu que l'expert judiciaire a précisé, à propos des " travaux X... ", n'avoir pas découvert d'irrégularité notoire au regard des autorisations administratives en ce qui concerne la limite séparative ; qu'il est noté dans son rapport : " en 1990, Monsieur X... obtenait verbalement l'accord de Monsieur Y...afin de réaliser sur la propriété de celui-ci un contre-mur et reprise en sous-oeuvre car simultanément Monsieur Y...avait prolongé as plate-forme jusqu'à 1 mètre environ de l'angle nord-est en supprimant le talus. " ; attendu que Monsieur Y...verse lui-même aux débats une attestation de Monsieur Jean-Pierre Z...en date du 11 octobre 2007, ainsi rédigée : " je soussigné certifie ce qui suit : avoir vu à plusieurs reprises des travaux de construction d'un soubassement en maçonnerie sur la partie nord de la clôture séparant l'atelier de menuiserie Y...et ce qui était à l'époque le garage X.... Ces travaux ont attiré mon attention car ils ont duré plusieurs mois, peut-être même plus d'une année. Je pense qu'ils se sont déroulés l'année 1992 ou aux environs de cette année. Ces travaux se situaient sur le sol de la propriété Y...mais étaient réalisés par Monsieur X... lui-même. Ce soubassement est toujours visible, il a servi de base à un mur de clôture qui lui a été construit en limite de propriété. " ; qu'il n'est pas établi que le mur lui-même édifié par Monsieur X... l'ait été sur la propriété de Monsieur Y...et qu'en ce qui concerne le soubassement, Monsieur X... n'a pu, vu la durée du chantier, le réaliser sur la propriété de ce dernier sans l'accord de ce dernier ; qu'il convient de considérer que l'ouvrage a été bien été (sic) réalisé conformément à une convention verbale et de débouter en conséquence Monsieur Y...de ses demandes de ce chef » ; ALORS QUE l'absence de réaction du propriétaire d'un terrain lors de l'édification d'une construction sur son terrain ne vaut pas acceptation ; qu'en déduisant l'existence d'un accord de Monsieur Y...à la réalisation sur sa propriété par Monsieur X... d'un mur de soubassement, de la seule durée du chantier, qui établirait qu'il en aurait eu connaissance, quand cette seule circonstance n'était pas de nature à démontrer l'accord de Monsieur Y..., la Cour d'appel a violé ensemble les articles 544 et 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (EVENTUEL) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y...de sa demande en démolition des constructions réalisées par Monsieur X... sans permis de construire et comportant une extension des installations de Monsieur X... ; AUX MOTIFS QUE « Concernant « les constructions réalisées par Monsieur X... sans permis de construire et comportant une extension des installations de Monsieur X... (PV de constat de Maître D...en date du 20 mars 1998 » ; que Monsieur Y...verse aux débats un procès verbal dressé à sa requête par un huissier de justice le 20 mars 1998 aux termes duquel celui-ci a constaté : « la Cour gravillonnée située devant la façade de la construction X... au n° ...présente un niveau surbaissée dont il demeure les traces sur les murs périphériques par absence d'enduit projeté sur les zones dégagées (voir photographie n° 1) ; à l'opposé de la construction X... et sur toute sa largeur côté RN 10, le volume délimité par les prolongements de murs latéraux et le mur de soutènement côté route nationale est couvert par une couverture de bacs acier (voir photographies n° 2 et 3) ; que le mur parpaings séparatif des établissements X... a été prolongé côté RN 10 par une élévation béton haute de 4, 10 mètres sur 4, 20 mètres de largeur et poursuite surbaissée en parpaings de 2 mètres de large ; au bas de ce mur, le soubassement existant sur restant de bâtiment a été prolongé à l'identique (voir photographies n° 4 et 5) » ; que reprenant un chef de demande effectivement contenu dans ses conclusions de première instance et faisant valoir que les bâtiments en cause n'ont fait l'objet d'aucune autorisation administrative, Monsieur Y...se fonde sur les articles L. 421-13 du Code de l'urbanisme et 1143 du Code civil afin de voir ordonner « la démolition de toutes les constructions édifiées par Monsieur X..., sans permis de construire, qui constituent l'extension frauduleuse de la surface de son aire d'activité ; que soulignant que « l'emprise de l'extension réalisée par Monsieur X... est en totale infraction avec la zone non aedificandi » et rappelant le principe selon lequel « le cahier des charges constitue le titre commun des parties et autorise en cas d'infraction le co-lotis à exiger la destruction de ce qui a été réalisé en contravention », il observe que l'action tendant à l'exécution d'une obligation contractuelle n'est pas soumise à l'existence d'un préjudice ; que Monsieur X... réplique, d'une part, que Monsieur Y...ne justifie pas de l'existence d'une construction qui serait édifiée par lui contrairement aux règles du lotissement et, d'autre part, qu'il n'indique pas quelles sont les constructions édifiées sur son fonds qui lui causeraient grief, ni quels seraient ces griefs ; qu'il fait par ailleurs valoir que faute de demande expresse de maintien des règles d'un lotissement de plus de 10 ans, ce qui est le cas en l'espèce, seules les règles du PLU en vigueur au moment de la construction seraient applicables et en aucun cas, les règles du lotissement devenues obsolètes par application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme ; que Monsieur Y...produit au soutien de sa demande un extrait du règlement du lotissement de la zone artisanale et commerciale de la négresse, visé le 30 novembre 1982 pour être annexé à la délibération du conseil du district de Bayonne-Anglet-Biarritz du même jour ; que ce document ne constitue pas un cahier des charges tel qu'envisagé au troisième alinéa de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, que Monsieur Y...ne justifie pas d'une contractualisation des dispositions du lotissement dont il fournit un extrait ni des règles d'urbanisme dont la violation est invoquée ; que ne justifiant pas d'un préjudice personnel et direct à lui causé par les infractions qu'il reproche à son voisin, Monsieur Y...ne peut qu'être débouté de ce chef de demande ». ALORS QUE les parties sont libres de considérer comme régissant leurs rapports les dispositions du règlement de lotissement et les règles de l'urbanisme ; que dans l'hypothèse où le moyen formé par Monsieur X... serait accueilli, et où il serait considéré que tant Monsieur Luis X... que Monsieur Pierre Y...soutenaient devant les juges du fond avoir entendu faire du cahier des charges du lotissement la loi des parties, l'arrêt serait entaché d'une violation des articles 4 et 12 du Code de procédure civile en ce qu'il a écarté les demande de démolition des constructions réalisées par Monsieur X..., formées par Monsieur Y....

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; qu'exposant que la toiture litigieuse est simplement destinée au stockage du bois nécessaire à son activité de menuiserie pour le préserver des intempéries, il fait valoir que Monsieur X... ne peut se plaindre d'aucune nuisance particulière et d'aucun trouble anormal de voisinage ; que Monsieur X..., qui n'établit pas la contractualisation des dispositions visées du règlement de lotissement, invoque à la fois la violation du règlement du lotissement et l'existence de troubles anormaux de voisinage, faisant valoir en se référant au rapport d'expertise que les travaux effectués par Monsieur Y...ont porté atteinte à sa propriété, les troubles créés consistant dans la déstabilisation de son immeuble et dans l'impossibilité de terminer et d'entretenir sa façade ; que le rapport d'expertise ne met pas en

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impossibilité de terminer et d'entretenir sa façade ; que le rapport d'expertise ne met pas en évidence une déstabilisation de l'immeuble X...par les travaux effectués par Monsieur Y...; que l'expert A...note que le contre-mur Y...a été bâti par précaution que pendant plus de dix ans, aucun désordre probant ne s'est manifesté ; que le sapiteur B...précise dans son rapport annexe que le contre-mur et les travaux de terrassement réalisés par Monsieur Y...n'ont pas d'incidence directe sur l'assise de la fondation du pied de portique appartenant au mur de Monsieur X... et qu'en conclusion de son rapport annexe, il attribue l'origine des désordres présentés par le mur de l'atelier X... aux mouvements structurels liés aux effets climatiques et notamment à la