Document ID: JURITEXT000007283916
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/28/39/JURITEXT000007283916.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Henri Y..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 11 janvier 1994 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section C), au profit de la société civile immobilière (SCI) Barbès, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, M. Peyrat, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 janvier 1994), que les consorts Z..., qui avaient donné en location un appartement à M. Y..., lui ont fait délivrer, le 29 août 1988, un congé pour vendre ; que, par une lettre du 25 octobre 1988, M. X... s'est engagé à acquérir l'appartement précisant qu'il ferait son affaire du maintien de M. Y... dans les lieux ; que le 29 avril 1991, la société civile immobilière Barbès (SCI), représentée par son gérant, M. X..., devenue propriétaire, a fait délivrer à M. Y... un congé aux fins de reprise au profit des époux X... ; que la SCI a assigné M. Y... pour faire déclarer valable ce congé et obtenir son expulsion ; que M. Y... a invoqué l'existence d'une transaction lui reconnaissant le droit au maintien dans les lieux ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes des articles 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986, le délai de préemption dont disposait M. Y... était de deux mois à compter du congé qui lui avait été délivré le 29 août 1988 ; que ce délai n'était donc pas expiré lorsque M. X... avait pris l'engagement, le 25 octobre 1988, de le garder dans les lieux, cette circonstance démontrant à elle seule que M. Y... avait tacitement renoncé à son droit de préemption moyennant l'engagement susvisé ; qu'en refusant de s'expliquer sur ce point et de rechercher si M. Y... n'avait pas consenti à renoncer à son droit de préemption, moyennant la possibilité de rester dans les lieux jusqu'à sa mort, la cour d'appel a violé les articles 11 de la loi du 22 juin 1982, 22 de la loi du 23 décembre 1986 et 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, que M. Y... soulignait dans ses écritures d'appel que chacune des parties trouvait un avantage à la transaction puisque, en échange de son maintien dans les lieux, M. X... réalisait, par le biais de la SCI, une opération financière intéressante en se portant acquéreur, pour seulement 800 000 francs, d'un appartement d'une valeur bien supérieure ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen et de rechercher si l'engagement litigieux ne présentait pas un avantage pour les deux parties, la cour d'appel a encore violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il appartenait à M. Y... d'établir avoir renoncé à son droit de préemption par un acte présentant un caractère certain et non équivoque, la cour d'appel a retenu, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que M. Y... se contentait de déclarer qu'il avait l'intention de se porter acquéreur sans même offrir d'en rapporter la preuve ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus du document du 25 octobre 1988, qu'en souscrivant un tel engagement, M. X... avait renoncé de manière certaine, non équivoque et en connaissance de cause au bénéfice des conséquences du congé pour vendre et que cet engagement ne pouvait s'analyser en une renonciation globale et anticipée au bénéfice de l'ensemble des droits découlant pour le propriétaire de la législation relative aux baux d'habitation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y..., envers la SCI Barbès, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize. 137

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..., qui avaient donné en location un appartement à M. Y..., lui ont fait délivrer, le 29 août 1988, un congé pour vendre ; que, par une lettre du 25 octobre 1988, M. X... s'est engagé à acquérir l'appartement précisant qu'il ferait son affaire du maintien de M. Y... dans les lieux ; que le 29 avril 1991, la société civile immobilière Barbès (SCI), représentée par son gérant, M. X..., devenue propriétaire, a fait délivrer à M. Y... un congé aux fins de reprise au profit des époux X... ; que la SCI a assigné M. Y... pour faire déclarer valable ce congé et obtenir son expulsion ; que M. Y... a invoqué l'existence d'une transaction lui reconnaissant le droit au maintien dans les lieux ; Attendu que M. Y

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l'existence d'une transaction lui reconnaissant le droit au maintien dans les lieux ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes des articles 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986, le délai de préemption dont disposait M. Y... était de deux mois à compter du congé qui lui avait été délivré le 29 août 1988 ; que ce délai n'était donc pas expiré lorsque M. X... avait pris l'engagement, le 25 octobre 1988, de le garder dans les lieux, cette circonstance démontrant à elle seule que M. Y... avait tacitement renoncé à son droit de préemption moyennant l'engagement susvisé ; qu'en refusant de s'expliqu

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à son droit de préemption moyennant l'engagement susvisé ; qu'en refusant de s'expliquer sur ce point et de rechercher si M. Y... n'avait pas consenti à renoncer à son droit de préemption, moyennant la possibilité de rester dans les lieux jusqu'à sa mort, la cour d'appel a violé les articles 11 de la loi du 22 juin 1982, 22 de la loi du 23 décembre 1986 et 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, que M. Y... soulignait dans ses écritures d'appel que chacune des parties trouvait un avantage à la transaction puisque, en échange de son maintien dans les lieux, M. X... réalisait, par le biais de la SCI, une opération financière intéressante en se portant acquéreur, pour seulement 800 000 francs, d'