Document ID: JURITEXT000007449580
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/44/95/JURITEXT000007449580.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Jésus D..., 2 / Mme Jocelyne E..., épouse D..., demeurant ensemble ..., en cassation d'un arrêt rendu le 2 mai 2000 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre civile, Section A), au profit : 1 / de M. Michel Z..., 2 / de Mme Marie-Claire X..., épouse Z..., demeurant ensemble ..., 3 / de M. Alain B..., exerçant sous l'enseigne "Immobilier B...", demeurant ..., défendeurs à la cassation ; M. B... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 11 janvier 2001, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au Procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Assié, conseillers, MM. Betoulle, Jacques, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de Me Jacoupy, avocat des époux D..., de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat des époux Z..., de Me Odent, avocat de M. B..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2000), que, par acte sous seing privé du 28 septembre 1995, réitéré par acte authentique du 17 janvier 1996, les époux D... ont, par l'intermédiaire de M. B..., agent immobilier, vendu une maison, aux époux Z... ; qu'ayant constaté la survenance de nombreux désordres affectant la structure même de l'immeuble, ces derniers ont, après expertise judiciaire, assigné le 25 février 1997 leurs vendeurs en restitution de tout ou partie du prix de vente de l'immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts ; que les époux D... ont appelé M. B... en intervention forcée ; qu'en cause d'appel, les époux Z... ont présenté les mêmes demandes fondées sur les articles 1116 et 1117 du Code civil, d'une part, et sur les articles 1641 et suivants du Code civil, d'autre part ; Attendu que les époux D... font grief à l'arrêt de dire qu'ils ont commis une réticence dolosive à l'égard des époux Z..., alors, selon le moyen : 1 / que dans leurs conclusions d'appel, les époux Z..., au soutien de leur demande en réduction de prix, exposaient que, le 24 août 1996, ils avaient "constaté la rupture de la canalisation d'arrivée d'eau du pavillon consécutive à des crevasses apparues sur le fond ainsi que l'apparition de nouvelles fissures affectant l'ouverture des menuiseries mais aussi d'une manière plus générale, le carrelage et les murs et notamment le mur de soutien de l'habitation, celui de la montée de l'escalier... et le mur droit du couloir ..." ; que leur demande s'analysait ainsi en une action en garantie des vices cachés ; que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement possible de l'action par eux exercée, la cour d'appel, en disant que les époux D... avaient commis une réticence dolosive à l'égard des époux Z..., a violé l'article 1116 du Code civil, ensemble les articles 1641 et suivants du même Code ; 2 / qu'en l'état de ses énonciations, dont il ressort que les époux D... avaient donné à l'agent immobilier B..., leur mandataire, tous les éléments d'information sur l'origine des désordres affectant leur pavillon, et notamment la lettre de la SA A... du 25 mars 1993 que l'agent immobilier affirmait avoir adressée par fax aux acquéreurs le 2 novembre 1995, la cour d'appel, qui n'a pas fait apparaître le caractère intentionnel de la réticence dolosive imputée aux vendeurs, a violé l'article 1116 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que les époux Z... avaient signé l'acte authentique de vente avec les seules informations données par le devis de M. Da Y... et l'entretien qu'ils avaient eu avec lui, avec le sentiment que le coût de l'ensemble des réparations serait de l'ordre de 100 000 francs, eux-mêmes ayant obtenu, lors de la signature de la promesse en raison des désordres qui étaient annoncés, une réduction du prix de 735 000 francs demandé, rémunération du mandataire comprise, puisqu'ils avaient acquis au prix de 630 000 francs, rémunération du mandataire comprise, alors que le coût des travaux à entreprendre était d'une toute autre importance, la SA A... ayant indiqué par lettre du 25 mars 1993 à M. D... que l'ensemble des travaux de reprises nécessaires seraient d'un coût supérieur à la valeur marchande de la construction, la cour d'appel a pu en déduire, l'existence de vices cachés n'excluant pas, par elle-même, la possibilité d'invoquer le dol, que les vendeurs avaient commis une réticence dolosive ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a failli à son obligation de renseignements et a commis une faute, alors, selon le moyen : 1 / qu'en matière de responsabilité délictuelle, la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame l'exécution d'une obligation ; qu'en affirmant que M. B... n'avait pas apporté la preuve de son absence de faute, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ; 2 / que la responsabilité d'une agence immobilière ne peut être engagée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle que s'il est établi qu'elle n'a pas communiqué des informations qu'elle connaissait ; qu'à défaut de rechercher si M. B... connaissait, à l'époque de la signature du compromis de vente, l'état de l'immeuble, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. B... soutenait avoir communiqué aux acquéreurs, lors des négociations, puis par courrier et par "fax", les documents qu'il avait pu obtenir des vendeurs, savoir respectivement un devis de 1991 émanant d'un entrepreneur, M. Da Y..., et la première page d'un courrier par lequel M. A..., expert de C..., fournissait aux époux D... un diagnostic précis sur l'origine des désordres et les solutions techniques qui seraient susceptibles d'y porter remède, et constaté que M. B... ne démontrait pas, alors qu'il connaissait parfaitement la situation de l'immeuble, avoir adressé la première page de la lettre du 25 mars 1993 de la société A... aux époux Z... ou leur en avoir communiqué la teneur, ce qui aurait été de nature à leur permettre d'apprécier l'état de l'immeuble et l'importance des travaux à entreprendre et donc de se déterminer en toute connaissance de cause, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux D... à payer aux époux Z... la somme de 1 500 euros et M. B... à payer aux époux Z... la somme de 1 500 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des époux D... et de M. B... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille deux.

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ées sur les articles 1116 et 1117 du Code civil, d'une part, et sur les articles 1641 et suivants du Code civil, d'autre part ; Attendu que les époux D... font grief à l'arrêt de dire qu'ils ont commis une réticence dolosive à l'égard des époux Z..., alors, selon le moyen : 1 / que dans leurs conclusions d'appel, les époux Z..., au soutien de leur demande en réduction de prix, exposaient que, le 24 août 1996, ils avaient "constaté la rupture de la canalisation d'arrivée d'eau du pavillon consécutive à des crevasses apparues sur le fond ainsi que l'apparition de nouvelles fissures affectant l'ouverture des menuiseries mais aussi d'une manière plus générale, le carrelage et les murs et notamment le mur de soutien de l'habitation, celui

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générale, le carrelage et les murs et notamment le mur de soutien de l'habitation, celui de la montée de l'escalier... et le mur droit du couloir ..." ; que leur demande s'analysait ainsi en une action en garantie des vices cachés ; que la garantie des vices cachés constituant l'unique fondement possible de l'action par eux exercée, la cour d'appel, en disant que les époux D... avaient commis une réticence dolosive à l'égard des époux Z..., a violé l'article 1116 du Code civil, ensemble les articles 1641 et suivants du même Code ; 2 / qu'en l'état de ses énonciations, dont il ressort que les époux D... avaient donné à l'agent immobilier B..., leur mandataire, tous les éléments d'information sur l'origine des désordres affectant leur pav

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ilier B..., leur mandataire, tous les éléments d'information sur l'origine des désordres affectant leur pavillon, et notamment la lettre de la SA A... du 25 mars 1993 que l'agent immobilier affirmait avoir adressée par fax aux acquéreurs le 2 novembre 1995, la cour d'appel, qui n'a pas fait apparaître le caractère intentionnel de la réticence dolosive imputée aux vendeurs, a violé l'article 1116 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que les époux Z... avaient signé l'acte authentique de vente avec les seules informations données par le devis de M. Da Y... et l'entretien qu'ils avaient eu avec lui, avec le sentiment que le coût de l'ensemble des réparations serait de l'ordre de 100 000 francs, eux-mêmes