Document ID: JURITEXT000027075559
Case Number: 31300180
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/07/55/JURITEXT000027075559.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'extension, dont la surface était supérieure à celle autorisée par le plan d'occupation des sols de 1993 et le plan local d'urbanisme de 2005, avait été implantée à une distance qui ne respectait pas les règles relatives aux limites séparatives et à la hauteur réglementaire des constructions et retenu que, compte tenu de son volume et de sa hauteur, l'édifice causait une perte de vue et d'ensoleillement à la propriété de M. X... et rendait très difficile l'entretien de son mur en raison de l'étroitesse de l'espace existant entre les deux immeubles, la cour d'appel, qui, abstraction faite de motifs surabondants relatifs aux vues créées, a procédé à la recherche prétendument omise et en a exactement déduit que la construction ainsi réalisée devait être démolie, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR condamné les époux Y... à procéder, sous astreinte, à la démolition de la construction édifiée en vertu de permis de construire annulés ; AUX MOTIFS QUE « l'action engagée par Monsieur X... est fondée sur l'illégalité de l'extension réalisée par Monsieur et Madame Y... réalisée sans permis de construire à la suite des décisions de la juridiction administrative ayant annulé le permis de construire initial et les permis modificatifs ; que le procès-verbal de conciliation n'est pas de nature à rendre cette action irrecevable, dès lors qu'il ne porte que sur le litige né du projet initial de construction, alors que les travaux d'extension effectivement réalisés l'ont été au vu de permis modificatifs, et que la poursuite de ces travaux est intervenue malgré les décisions de la juridiction administrative ayant suspendu les permis, puis annulé ceux-ci ; qu'en outre, Monsieur X... fait valoir que la construction n'a pas été réalisée conformément au projet initial, ni aux permis de construire modificatifs ; que le premier juge a déclaré à juste titre l'action recevable ; qu'à la suite des décisions d'annulation du permis de construire initial et des permis modificatifs, l'extension de leur maison a été réalisée par les époux Y... sans permis de construire valable ; que la juridiction administrative a considéré que l'annulation du POS avait eu pour effet de remettre en vigueur le POS antérieur du 27 septembre 1993 plus restrictif sur les possibilités de construire, que l'extension de 143 m ² venant s'ajouter à une construction existante de 197 m ² sur un terrain d'une superficie totale de 638 m ² n'a pu être autorisée qu'à la faveur de la révision, moins rigoureuse, sur la zone considérée, quant aux possibilités maximales d'occupation du sol, que le plan précédemment applicable, de sorte que l'arrêté du 9 novembre 2001 du maire de la commune était lui-même entaché d'illégalité, et que les permis modificatifs devaient être annulés par voie de conséquence de l'annulation du permis initial ; que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que leur construction n'est irrégulière qu'en ce qu'elle excède de 21 m ² le POS applicable, puisque l'ensemble de la construction a été réalisée sans permis de construire valable ; qu'en outre, un rapport d'expertise amiable établi par Monsieur Z... à la demande de Monsieur X... montre que la construction a été réalisée dans l'irrespect des plans du permis de construire modificatif ; que Monsieur X... établit par ce rapport d'expertise, par des photographies et par des procès-verbaux de constat que les travaux réalisés sans permis lui occasionnent différents préjudices ; que plusieurs ouvertures vitrées créent des vues droites sur sa propriété, alors qu'elles sont situées à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété, et des vues obliques alors qu'il n'y a pas six décimètres de distance ; que le rapport amiable produit par les appelants ne contredit pas cette situation compte tenu de son imprécision et de l'absence de prise en compte de certaines ouvertures, en particulier celle créée dans le séjour qui, dans le projet initial, ne devait être qu'un garage ; que par ailleurs, compte tenu de son volume et de sa hauteur, la construction occasionne une perte d " ensoleillement à la propriété X... ; qu'eu égard à son emplacement, cette construction, implantée à moins d'un mètre de la ligne séparative des fonds, rend très difficile l'entretien du mur de la maison de Monsieur X... en raison de l'étroitesse de l'espace existant entre les deux immeubles ; qu'enfin, Monsieur X... est privé, du fait de, la construction, de la vue sur le jardin de ses voisins alors qu'il a désormais vue sur un mur ; que le premier juge a ordonné à bon droit la démolition de la construction réalisée et a fait une juste évaluation du préjudice subi par Monsieur X..., depuis de nombreuses années ; que la démolition devra intervenir dans les cinq mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 80  par jour de retard » ; 1/ ALORS QUE pour caractériser la conformité des vues aux règles édictées par les articles 678 et 679 du Code civil, les époux Y... ont produit aux débats le rapport d'un expert ; que ce rapport, daté du 7 novembre 2008, contient un tirage du plan topographique, un tirage des plans de façade et un reportage photographique des façades ; que, dans ses conclusions, l'expert énonce que « sur le plan topographique et sur les plans des façades nous avons reporté les distances légales de vue sur les propriétés voisines à savoir 0, 60 m en cas de vues obliques et 1, 90 m en cas de vues droites. Comme vous pouvez le constater, toutes les fenêtres existantes sont situées à des distances très largement supérieures au minimum légal » ; que ces termes, résultat d'une analyse complète de la situation, sont dénués d'ambiguïté ; qu'en jugeant néanmoins que « le rapport amiable produit par les appelants ne contredit pas cette situation compte tenu de son imprécision et de l'absence de prise en compte de certaines ouvertures », la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et violé l'article 1134 du Code civil ; 2/ ALORS QUE si devant les tribunaux de l'ordre judiciaire, les particuliers peuvent invoquer la violation de règlements administratifs instituant des charges d'urbanisme ou des servitudes d'intérêt public, c'est à la condition de prouver l'existence d'un préjudice personnel qui soit en relation directe de cause à effet avec ladite infraction ; que pour ordonner la démolition litigieuse, la Cour d'appel a énoncé que compte tenu de volume et de sa hauteur, la construction occasionne une perte d'ensoleillement à la propriété de Monsieur X... et qu'eu égard à son emplacement, cette construction rend difficile l'entretien du mur de sa maison et qu'il est privé de la vue sur le jardin de ces voisins ; qu'en se bornant à constater l'existence d'un préjudice résultant de la construction, sans rechercher s'il existait une relation directe de cause à effet entre ce préjudice personnel et l'infraction à une règle d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

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des décisions d'annulation du permis de construire initial et des permis modificatifs, l'extension de leur maison a été réalisée par les époux Y... sans permis de construire valable ; que la juridiction administrative a considéré que l'annulation du POS avait eu pour effet de remettre en vigueur le POS antérieur du 27 septembre 1993 plus restrictif sur les possibilités de construire, que l'extension de 143 m ² venant s'ajouter à une construction existante de 197 m ² sur un terrain d'une superficie totale de 638 m ² n'a pu être autorisée qu'à la faveur de la révision, moins rigoureuse, sur la zone considérée, quant aux possibilités maximales d'occupation du sol, que le plan précédemment applicable, de sorte que l'arrêté du 9 novembre 2001 du maire de la commune était lui-même

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ment applicable, de sorte que l'arrêté du 9 novembre 2001 du maire de la commune était lui-même entaché d'illégalité, et que les permis modificatifs devaient être annulés par voie de conséquence de l'annulation du permis initial ; que les appelants ne sont pas fondés à soutenir que leur construction n'est irrégulière qu'en ce qu'elle excède de 21 m ² le POS applicable, puisque l'ensemble de la construction a été réalisée sans permis de construire valable ; qu'en outre, un rapport d'expertise amiable établi par Monsieur Z... à la demande de Monsieur X... montre que la construction a été réalisée dans l'irrespect des plans du permis de construire modificatif ; que Monsieur X... établit par ce rapport d'expertise, par des photographies et par des procès-verbaux de constat que les

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... établit par ce rapport d'expertise, par des photographies et par des procès-verbaux de constat que les travaux réalisés sans permis lui occasionnent différents préjudices ; que plusieurs ouvertures vitrées créent des vues droites sur sa propriété, alors qu'elles sont situées à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété, et des vues obliques alors qu'il n'y a pas six décimètres de distance ; que le rapport amiable produit par les appelants ne contredit pas cette situation compte tenu de son imprécision et de l'absence de prise en compte de certaines ouvertures, en particulier celle créée dans le séjour qui, dans le projet initial, ne devait être qu'un garage ; que par ailleurs, compte tenu de son volume et de sa hauteur, la construction occasionne une perte d " en