Document ID: JURITEXT000007478916
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/47/89/JURITEXT000007478916.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que, en vue de réaliser un immeuble résidentiel avec le concours financier de la société Sécurity Pacific Crédit Bail (société SP Crédit Bail), la société Groupe Médicis International (société GMI) a acquis auprès de plusieurs propriétaires, dont Mme X..., des terrains et immeubles dont le prix était payable, pour partie, au comptant, et pour le solde, au moyen d'une dation en paiement d'un appartement dans l'immeuble à construire ; qu'aux termes des actes de vente, dressés, le 27 décembre 1991, par M. Y..., notaire, qui prévoyaient la renonciation des vendeurs à leur privilège et à l'action résolutoire, la société GMI, en garantie de l'exécution de son obligation de construire et d'effectuer une dation en paiement, s'est engagée à justifier, dans le délai de dix-huit mois, de l'obtention de la garantie d'achèvement à laquelle, jusque là, elle substituait l'engagement de caution de la société SP Crédit Bail, valable jusqu'au 30 juin 1993, date à laquelle les vendeurs pourraient demander le paiement du solde du prix, majoré de 5 %, à la société acquéreuse si celle-ci n'était pas alors en mesure de produire la garantie d'achèvement ; que la société GMI n'ayant pas réalisé son programme immobilier, Mme X... a recherché la responsabilité professionnelle du notaire et assigné M. Y... et sa compagnie d'assurance, les Mutuelles du Mans, en réparation de son préjudice ; Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches : Attendu que M. Y... et les Mutuelles du Mans font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Povence, 6 février 2001) de les avoir condamnés in solidum à payer à Mme X... le solde du prix de vente des biens immobiliers vendus à la société GMI, augmenté des indemnités contractuelles, alors que, selon le moyen : 1 / que le notaire n'est pas l'auteur de la norme contractuelle, seules les parties au contrat ayant le pouvoir de décider du contenu de leur convention ; qu'en reprochant à M. Y... d'avoir privé les vendeurs de leur privilège du vendeur et de leur action résolutoire, ce qui caractériserait une faute volontaire de l'officier ministériel, et en écartant ainsi le moyen tiré de ce que l'acquéreur avait exigé une telle renonciation, la cour d'appel qui a fait du notaire l'auteur des stipulations de la convention, aurait violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / le notaire ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, refuser d'instrumenter une convention conforme à l'ordre public et aux bonnes moeurs et restreindre l'exercice d'une liberté fondamentale ; qu'en affirmant que le notaire aurait dû refuser d'instrumenter une convention de nature à nuire aux intérêts de ses clients, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil, l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI, ensemble les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ; 3 / est seul sujet à réparation le dommage causé par la faute imputée au notaire ; qu'en affirmant que le préjudice résultant de ce que le notaire n'aurait pas attiré l'attention des vendeurs sur l'inefficacité des garanties stipulées, consistait en la perte du prix de vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, mieux informés, les vendeurs auraient refusé de conclure cette vente et auraient pu obtenir d'un autre acquéreur un prix équivalent, la cour d'appel qui n'aurait pas caractérisé l'existence d'un lien de causalité rattachant la faute au dommage allégué, aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4 / les exposants soulignaient dans leurs conclusions que, intéressés par un prix de vente particulièrement élevé, les vendeurs tenaient impérativement à réaliser la cession et auraient accepté les conditions proposées, même s'ils avaient été informés de leurs dangers ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel aurait méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, que, contrairement à ce que soutient le pourvoi, l'arrêt retient, d'une part, que la faute de M. Y... consiste à avoir, en tant que rédacteur des actes de vente, prévu des stipulations qui, faisant coïncider l'expiration du délai d'obtention de la garantie d'achèvement et l'extinction des cautionnements, avaient pour effet de rendre aussi inutiles qu'inefficaces les garanties des vendeurs quant au paiement du solde du prix au moment où il devenait exigible, sans informer ceux-ci des risques encourus, et, d'autre part, que son devoir profesionnel l'obligeait à s'abstenir de dresser un acte de nature à nuire aux intérêts de ses clients ou à les mettre en garde, sauf à aménager lesdites stipulations, de sorte qu'il avait ainsi manqué à la fois à son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il avait dressé et à son obligation d'information ; qu'ensuite, l'arrêt énonce, opérant ainsi la recherche prétendument omise, que la preuve n'était pas rapportée que Mme X... aurait accepté le risque que le cautionnement vienne à expiration sans que la garantie d'achèvement ait été délivrée ; que le moyen, inopérant en ses deux premières branches, la deuxième critiquant le motif surabondant tiré de l'obligation de s'abstenir de dresser l'acte requis, n'est pas fondé en ses deux dernières ; Sur le second moyen, pris en ses deux branches : Attendu que M. Y... et les Mutuelles du Mans font encore grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors que, selon le moyen : 1 / est seul sujet à réparation le préjudice certain ; que le créancier qui invoque à titre de préjudice la perte d'une créance doit établir l'impossibilité définitive de la recouvrer ; qu'en se bornant à viser des difficultés opposant la société GMI à ses bailleurs de fonds pour en déduire qu'elle était incapable d'honorer ses engagements, sans justifier par des constatations circonstanciées de l'impossibilité définitive de recouvrer le prix de vente auprès de cette société, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2 / l'impossibilité pour une société de payer ses dettes caractérise sa cessation des paiements et impose, conformément aux dispositions d'ordre public des articles L. 621-1 et L. 621-2 du Code de commerce, l'ouverture d'une procédure collective ; que l'impossibilité définitive de recouvrer une créance auprès d'une personne morale ne saurait dès lors être établie sans que soit ouverte à son encontre une procédure collective ; qu'en affirmant que Mme X... ne pouvait obtenir le paiement du prix de vente de son immeuble de la société GMI bien que celle-ci n'ait pas fait l'objet d'une procédure collective, la cour d'appel aurait violé les articles L. 621-1 et L. 621-2 du Code de commerce ; Mais attendu que l'arrêt relève que la société SP Crédit Bail avait dénoncé l'ouverture de crédit consentie à la société GMI, que celle-ci avait cessé son activité et était totalement incapable d'honorer ses engagements à l'égard des vendeurs des terrains et que l'opération immobilière se soldait par un échec, caractérisant ainsi l'impossibilité pour Mme X... de recouvrer sa créance à l'encontre de la société débitrice alors même qu'une procédure collective n'avait pas été ouverte ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... et les Mutuelle du Mans assurances aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne in solidum M. Y... et les Mutuelles du Mans à payer la somme de 2 500 euros à Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille quatre.

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que, selon le moyen : 1 / que le notaire n'est pas l'auteur de la norme contractuelle, seules les parties au contrat ayant le pouvoir de décider du contenu de leur convention ; qu'en reprochant à M. Y... d'avoir privé les vendeurs de leur privilège du vendeur et de leur action résolutoire, ce qui caractériserait une faute volontaire de l'officier ministériel, et en écartant ainsi le moyen tiré de ce que l'acquéreur avait exigé une telle renonciation, la cour d'appel qui a fait du notaire l'auteur des stipulations de la convention, aurait violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / le notaire ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, refuser d'instrumenter une convention conforme à l'ordre public et aux bonnes moeurs et

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ses pouvoirs, refuser d'instrumenter une convention conforme à l'ordre public et aux bonnes moeurs et restreindre l'exercice d'une liberté fondamentale ; qu'en affirmant que le notaire aurait dû refuser d'instrumenter une convention de nature à nuire aux intérêts de ses clients, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil, l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI, ensemble les articles 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ; 3 / est seul sujet à réparation le dommage causé par la faute imputée au notaire ; qu'en affirmant que le préjudice résultant de ce que le notaire n'aurait pas attiré l'attention des vendeurs sur l'inefficacité des garanties stipulées, consistait en la perte du prix de vent

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attention des vendeurs sur l'inefficacité des garanties stipulées, consistait en la perte du prix de vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, mieux informés, les vendeurs auraient refusé de conclure cette vente et auraient pu obtenir d'un autre acquéreur un prix équivalent, la cour d'appel qui n'aurait pas caractérisé l'existence d'un lien de causalité rattachant la faute au dommage allégué, aurait privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4 / les exposants soulignaient dans leurs conclusions que, intéressés par un prix de vente particulièrement élevé, les vendeurs tenaient impérativement à réaliser la cession et auraient accepté les conditions proposées, même s'ils avaient été informés de leurs dangers ; qu