Document ID: JURITEXT000007234343
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/23/43/JURITEXT000007234343.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / Mme Rose Y..., demeurant Regensburgerstrasse 25 Berlin 30 (Allemagne), 2 / M. Karl B..., demeurant Fasanenstrasse 068 Berlin 15 (Allemagne), en cassation d'un arrêt rendu le 3 mars 1992 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, sectionA), au profit : 1 / de M. Michel X..., demeurant château de Lavagnac, Montagnac (Hérault), 2 / du Groupement foncier agricole du château de Lavagnac, dont le siège social est château de Lavagnac, Montagnac (Hérault), 3 / de la société à responsabilité limitée La Dame au lotus, agence immobilière, dont le siège social est ..., La grande Motte (Hérault), 4 / de la société civile professionnelle Talut-Couderc-Treille, notaires associés, dont le siège social est ... (Hérault), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Villien, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de Mme Y... et de M. B..., de Me Delvolvé, avocat de la société La Dame au lotus, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Talut-Couderc-Treille, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SCP notariale Talut-Couderc-Treille ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 mars 1992), que M. C..., gérant du groupement foncier agricole du château de Lavagnac (GFA), a donné mandat à M. X... de vendre une propriété ; que M. X..., préposé de la société La Dame au lotus, agent immobilier, a été chargé de négocier la vente avec Mme Y... et M. B..., de nationalité allemande, qui avaient pour projet de créer une école de langues vivantes ; que ceux-ci ont signé, le 31 août 1984, une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur ; que les acquéreurs ont donné procuration à une employée de l'office notarial Talut-Couderc-Treille pour régulariser l'acte authentique qui a été dressé le 10 janvier 1985, le bien vendu y étant désigné comme "un ensemble de bâtiments à usage d'habitation avec dépendances" et le certificat d'urbanisme dont les termes ont été reproduits dans l'acte de vente précisant que l'attention du demandeur était appelée "sur le fait que seules des extensions mesurées des bâtiments existants étaient autorisées dans la limite de 40 mètres carrés et sans changement de destination" ; que, le 5 juin 1986, les consorts Z... ont présenté une demande de permis de construire aux fins d'extension des locaux de 448 mètres carrés à destination d'hébergement ; que cette demande a été rejetée par arrêté du 30 juin 1986, au motif que le projet était situé en zone non constructible du plan d'occupation des sols où seules sont autorisées les constructions liées aux activités agricoles ; que Mme Y... et M. B... ont demandé réparation des divers préjudices subis par eux ; Attendu que Mme Y... et M. B... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en garantie dirigée contre le GFA, alors, selon le moyen, "d'une part, que le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on le destine, ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; que ce vice peut être directement fonction de la destination particulière envisagée par l'acquéreur, dès lors qu'il a averti le vendeur de l'utilisation qu'il entend donner à la chose ; qu'il était acquis aux débats que Mme Y... et M. B... ont acquis la bergerie de Lavagnac dans le but d'y créer une école de langue vivante et que le GFA, vendeur, et son mandataire, M. X..., étaient informés des projets des acquéreurs et du but dans lequel ils procédaient à l'acquisition ; que cela seul suffisait à déclencher la garantie légale à laquelle était tenue le vendeur ; d'où il suit qu'en écartant la garantie du GFA bien que ce dernier ait été informé de la destination de la bergerie et que celle-ci se révélât impropre à cette destination ou à l'usage qu'entendaient en faire Mme Y... et M. B..., la cour d'appel a : 1 ) méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, 2 ) violé l'article 1641 du Code civil ; d'autre part, que le vendeur est tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son cocontractant, surtout si ce dernier est un profane et est, par conséquent, dépourvu de toute compétence ou connaissance en la matière ; que Mme Y... et M. B... sont citoyens allemands et sont domicilés en Allemagne, situation rendant particulièrement difficile les tentatives de renseignements ; que pourtant, nonobstant cette difficulté, ils ont sollicité du maire de la ville de Montagnac sur le territoire de laquelle est située la bergerie, un entretien et que, finalement, reçus par l'adjoint au maire, ce dernier ne les a nullement, suffisamment ni correctement renseignés sur les questions administratives qui restaient en suspens ; qu'en dispensant pourtant le vendeur de son obligation de renseignement et en mettant à la charge des acquéreurs une obligation de se renseigner, la cour d'appel, qui a ajouté une condition non prévue par la loi, a ainsi violé l'article 1641 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la vente ne portait pas sur un terrain à bâtir, mais sur une maison d'habitation avec dépendances et que s'il était établi que les consorts Z... entendaient réaliser cette acquisition dans le but de créer une école, la preuve n'était pas rapportée que M. X... avait accepté de faire de ce projet une condition de la vente en garantissant la délivrance par l'Administration des autorisations nécessaires, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, en a déduit, à bon droit, que le GFA n'était pas tenu à garantie sur le fondement de l'article 1641 du Code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que Mme Y... et M. B... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en responsabilité à l'encontre des notaires, alors, selon le moyen, "que les notaires, tenus professionnellement d'éclairer les parties, se doivent d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique, ainsi que sur les causes éventuelles d'inefficacité ; qu'il était acquis aux débats que, par acte du 27 décembre 1984, Mme Y... et M. B... avaient donné mandat à Mme A..., employée de l'étude notariale, pour signer l'acte authentique en leurs lieu et place et qu'était annexé à l'acte de vente du 10 janvier 1985 un certificat d'urbanisme comportant une importante réserve quant aux transformations des lieux ; qu'en application de leur devoir de conseil, accru par leur qualité de mandataires, les notaires devaient communiquer à leurs clients et mandants ce certificat d'urbanisme et attirer leur attention sur les restrictions qu'il comportait et cela d'autant plus que ces derniers, citoyens allemands et domiciliés en Allemagne, n'étaient pas avertis des règles légales en la matière ; d'où il suit qu'en jugeant, dans ces conditions, que les notaires n'avaient pas engagé leur responsabilité professionnelle, bien qu'elle eût expressément constaté qu'ils n'avaient pas communiqué le certificat d'urbanisme ni attiré l'attention des acquéreurs sur les restrictions qu'il comportait, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était ni démontré, ni même allégué que les notaires aient été informés des projets de transformation des lieux envisagés par les consorts Z..., la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'il ne pouvait leur être reproché de ne pas avoir donné de conseil sur les possibilités de réalisation d'une opération dont il n'était pas établi qu'elle leur avait été révélée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour débouter Mme Y... et M. B... de leur demande formée contre M. X... et la société La Dame au Lotus, l'arrêt retient que, même s'il a été informé du projet des acquéreurs, M. X... n'était pas pour autant tenu de procéder à des investigations sur les possibilités d'aménagement ou de prévenir les acquéreurs des difficultés qu'ils pourraient éventuellement rencontrer, alors qu'il ne disposait d'aucun renseignement précis sur la nature et l'étendue de ces aménagements ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que M. X... était informé du projet des consorts Z..., qui entendaient réaliser l'opération dans le but de créer une école et alors qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, M. X..., qui ne pouvait ignorer la destination exclusivement agricole de la propriété, avait manqué à son devoir de conseil en omettant d'en informer les acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande formée par les consorts Z... contre M. X... et la société La Dame au Lotus, l'arrêt rendu le 3 mars 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne, ensemble, M. X... et la société La Dame au lotus à payer aux consorts Z... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Les condamne, en outre, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Montpellier, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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de l'étude notariale, pour signer l'acte authentique en leurs lieu et place et qu'était annexé à l'acte de vente du 10 janvier 1985 un certificat d'urbanisme comportant une importante réserve quant aux transformations des lieux ; qu'en application de leur devoir de conseil, accru par leur qualité de mandataires, les notaires devaient communiquer à leurs clients et mandants ce certificat d'urbanisme et attirer leur attention sur les restrictions qu'il comportait et cela d'autant plus que ces derniers, citoyens allemands et domiciliés en Allemagne, n'étaient pas avertis des règles légales en la matière ; d'où il suit qu'en jugeant, dans ces conditions, que les notaires n'avaient pas engagé leur responsabilité professionnelle, bien qu'elle eût expressément constaté qu'ils n'avaient pas commun

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é leur responsabilité professionnelle, bien qu'elle eût expressément constaté qu'ils n'avaient pas communiqué le certificat d'urbanisme ni attiré l'attention des acquéreurs sur les restrictions qu'il comportait, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était ni démontré, ni même allégué que les notaires aient été informés des projets de transformation des lieux envisagés par les consorts Z..., la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'il ne pouvait leur être reproché de ne pas avoir donné de conseil sur les possibilités de réalisation d'une opération dont il n'était pas établi qu'elle leur avait été révélée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deux

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leur avait été révélée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour débouter Mme Y... et M. B... de leur demande formée contre M. X... et la société La Dame au Lotus, l'arrêt retient que, même s'il a été informé du projet des acquéreurs, M. X... n'était pas pour autant tenu de procéder à des investigations sur les possibilités d'aménagement ou de prévenir les acquéreurs des difficultés qu'ils pourraient éventuellement rencontrer, alors qu'il ne disposait d'aucun renseignement précis sur la nature et l'étendue de ces aménagements ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que M. X... était informé du projet des consorts Z..., qui entenda