Document ID: JURITEXT000007084114
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/08/41/JURITEXT000007084114.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Monsieur Jacques C..., demeurant à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 22 janvier 1987 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11ème chambre civile), au profit de Monsieur B..., Roger, Henri, André Y..., demeurant à Paris (16ème), ..., défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 juillet 1988, où étaient présents : M. Francon, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Vaissette, rapporteur, MM. A..., E..., X..., Didier, Cathala, Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Darbon, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, Mme Ezratty, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de Me Choucroy, avocat de M. C..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. Y..., les conclusions de Mme Ezratty, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 1987) que M. C... a pris en location, à compter du 1er janvier 1975 un ancien moulin à huile datant du 17 ème siècle transformé en maison d'habitation situé dans le vieux village fortifié des Hauts de Cagnes et appartenant à M. Y... ; que le bail était prévu pour une durée de six mois renouvelable par tacite reconduction ; que M. Y... a donné congé au locataire pour le 1er juillet 1980 ; que celui-ci a assigné le bailleur pour le faire condamner à exécuter des travaux de nature à remédier à des désordres existant dans l'immeuble et a demandé la fixation du loyer légal en application de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que les locaux loués n'étaient pas soumis à la loi du 1er septembre 1948 et déclaré le congé valable, alors, selon le moyen, "d'une part, que le classement en catégorie E, qui est réservé exceptionnellement à certains locaux très peu nombreux de très grand luxe, suppose, en particulier, des conditions parfaites d'habitabilité, des équipements et installations d'un très grand luxe, et l'emploi de matériaux de qualité exceptionnelle, comme le bois précieux ou le marbre ; qu'en se bornant essentiellement, pour justifier un classement en catégorie E, à invoquer des considérations générales sur le "charme" et la "séduction" des lieux loués, en considération de leur caractère ancien et vénérable, et de leur situation dans un vieux village fortifié, sans procéder à aucun examen objectif sérieux des conditions d'habitabilité et de confort de l'immeuble, par expertise, constats, visite des lieux ou même photographies, et sans donc constater que les lieux aient eu les conditions légales d'habitabilité, de confort et de luxe d'un classement en catégorie E, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard du décret du 30 juin 1967 et du décret du 10 décembre 1948 ; alors, d'autre part, que les experts avaient procédé à des constatations qui excluaient que l'immeuble loué puisse avoir les conditions d'habitabilité, de confort et de luxe de la catégorie E ; que l'expert, M. Z..., avait relevé des désordres et nuisances incompatibles avec un immeuble de "luxe exceptionnel" : pénétration d'eau dans le séjour, manque de ventilation dans la cuisine, effondrement partiel de la voûte du couloir, pénétration d'eau dans la chambre ; que l'expert, M. D..., avait constaté que les travaux de rénovation avaient été laissés à la charge du locataire dans la partie des lieux loués, et que, dans le reste du bâtiment, si des réparations de remise en état et de première nécessité avaient été effectuées, elles avaient été faites "sans finitions", et laissaient des nuisances ; qu'il avait conclu à un reclassement de l'immeuble en catégorie 2 B et 2 C pour partie des lieux, et 2 C ou 3 A pour l'autre partie ; qu'en n'opposant aucune réfutation à ces constatations des experts, dont M. C... s'était approprié la teneur, et qui étaient de nature à exclure le classement en catégorie E, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; alors, enfin, qu'en énonçant que la modicité du loyer pouvait s'expliquer par la précarité de la location, renouvelable de six mois en six mois, alors que le propriétaire avait expressément déclaré, tant devant les experts que par lettre du 5 novembre 1979, avoir mis partie des lieux à la disposition gratuite des locataires pour une durée de 5 ans, ce qui impliquait que, dès l'origine, et comme le confirmait la clause d'indexation du loyer, les parties avaient eu l'intention de prolonger la location au moins pour une durée de cinq ans, la cour d'appel a méconnu la volonté claire et précise des parties, violant l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que les locaux loués consistaient dans une demeure vénérable, vaste, harmonieuse avec ses voûtes, cossue avec ses meubles de style, confortable avec ses murs épais, ses installations sanitaires, son chauffage central, bénéficiant de l'agrément dispensé par un jardin intérieur, située dans le cadre mondialement apprécié du vieux village fortifié des Hauts de Cagnes et a souverainement énoncé qu'ils réunissaient un ensemble de particularités rares assimilables au très grand luxe exigé pour leur classement en catégorie exceptionnelle, a par ces seuls motifs et sans être tenue de répondre à des conclusions rendues inopérantes, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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iellement, pour justifier un classement en catégorie E, à invoquer des considérations générales sur le "charme" et la "séduction" des lieux loués, en considération de leur caractère ancien et vénérable, et de leur situation dans un vieux village fortifié, sans procéder à aucun examen objectif sérieux des conditions d'habitabilité et de confort de l'immeuble, par expertise, constats, visite des lieux ou même photographies, et sans donc constater que les lieux aient eu les conditions légales d'habitabilité, de confort et de luxe d'un classement en catégorie E, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard du décret du 30 juin 1967 et du décret du 10 décembre 1948 ; alors, d'autre part, que les experts avaient procédé à

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in 1967 et du décret du 10 décembre 1948 ; alors, d'autre part, que les experts avaient procédé à des constatations qui excluaient que l'immeuble loué puisse avoir les conditions d'habitabilité, de confort et de luxe de la catégorie E ; que l'expert, M. Z..., avait relevé des désordres et nuisances incompatibles avec un immeuble de "luxe exceptionnel" : pénétration d'eau dans le séjour, manque de ventilation dans la cuisine, effondrement partiel de la voûte du couloir, pénétration d'eau dans la chambre ; que l'expert, M. D..., avait constaté que les travaux de rénovation avaient été laissés à la charge du locataire dans la partie des lieux loués, et que, dans le reste du bâtiment, si des réparations de remise en état et de prem

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ux loués, et que, dans le reste du bâtiment, si des réparations de remise en état et de première nécessité avaient été effectuées, elles avaient été faites "sans finitions", et laissaient des nuisances ; qu'il avait conclu à un reclassement de l'immeuble en catégorie 2 B et 2 C pour partie des lieux, et 2 C ou 3 A pour l'autre partie ; qu'en n'opposant aucune réfutation à ces constatations des experts, dont M. C... s'était approprié la teneur, et qui étaient de nature à exclure le classement en catégorie E, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; alors, enfin, qu'en énonçant que la modicité du loyer pou