Document ID: JURITEXT000007193828
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/19/38/JURITEXT000007193828.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I°/ Sur le pourvoi n° Y 91-19.521 formé par : 1°/ M. Jacques Z..., demeurant à Paris (4ème), ..., 2°/ Mme Eva B..., demeurant ... (4ème), en cassation d'un arrêt rendu le 13 juin 1991 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit de : 1°/ M. Antonio X..., 2°/ Mme Monique Y..., épouse X..., demeurant tous deux à La Ville du Bois (Essonne), Palaiseau 47,rande Rue, 3°/ l'agence Beaubourg immobilier, dont le siège social est sis à Paris (4ème), ..., défendeurs à la cassation ; II°/ Sur le pourvoi n° N 91-19.557 formé par l'agence Beaubourg immobilier, en cassation du même arrêt au profit de : 1°/ M. Jacques Z..., 2°/ Mme Eva B..., 3°/ M. Antonio X..., 4°/ Mme Monique Y... épouse X..., défendeurs à la cassation ; Sur le pourvoi n° Y 91-19.521 : Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° N 91-19.557 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 15 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, M. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Boullez, avocat de l'agence Beaubourg immobilier, de Me Choucroy, avocat de M. Z... et de Mme B..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° Y 91-19.521, et n° N 91-19.557 ; Sur le premier moyen du pourvoi de l'Agence Beaubourg immobilier : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 13 juin 1991), que M. Z... et Mme B..., auxquels M. X..., représenté par l'Agence Beaubourg immobilier, avait, par acte sous seing privé du 1er décembre 1986, consenti une promesse unilatérale de vente d'un appartement, pour une durée expirant le 16 mars 1987, n'ayant pas obtenu la passation de l'acte authentique de vente, ont assigné le promettant et l'Agence en réalisation forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que l'Agence Beaubourg fait grief à l'arrêt de la condamner, solidairement avec M. X..., à payer aux consorts A... une indemnité en réparation du préjudice consécutif à la non-réalisation de la vente, alors, selon le moyen, "que sauf clause expresse en ce sens, le mandat donné à un agent immobilier n'emporte pas pouvoir d'engager le client, mais ne lui confère qu'une mission d'entremise pour la recherche de clients et la négociation ; qu'en l'espèce, le seul fait que la promesse de vente ait été rédigée et signée par le représentant de l'agence et que les consorts A... se soient adressés constamment à l'Agence Beaubourg immobilier est inopérant pour en déduire que celle-ci disposait d'un mandat écrit l'habilitant à passer des actes au nom des mandataires ; que le comportement ultérieur de l'Agence et l'absence d'assignation des époux X... sont de même inopérants pour étendre le mandat d'entremise à un mandat de passer des actes d'aliénation au nom des mandants, en l'absence de toute clause expresse dans le mandat ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision au regard des dispositions de l'article 1989 du Code civil et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972" ; Mais attendu qu'en l'absence de production du mandat donné à l'Agence et de la promesse de vente signée par celle-ci et alors que l'Agence soutenait n'avoir reçu qu'un mandat de recherche et que l'arrêt retient que l'acte du 1er décembre 1986 précise que pour la passation de l'acte M. X... est représentée en sa qualité de promettant par l'Agence Beaubourg, la Cour de Cassation n'a pas été mise en mesure d'exercer son contrôle ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le deuxième moyen de l'Agence Beaubourg immobilier : Attendu que l'Agence Beaubourg fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité contractuelle alors, selon le moyen, "que, d'une part, concernant la levée de l'option dans les délais contractuels, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, constater que les consorts A... avaient levé l'option avant l'expiration du délai contractuel et estimer que ce délai avait été prorogé, les consorts A... n'ayant pu obtenir les attestations EDF dans les délais contractuels, ce qui impliquait l'absence de levée d'option ; qu'en statuant par des motifs de fait contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; que, d'autre part, la prorogation des délais contractuels n'était pas établie ; que, dès lors, le maintien du projet de vente entre les parties après le 16 mars 1987 s'effectuait en dehors des conditions de l'acte initial et donc de tout contrat, ce qui écartait toute responsabilité contractuelle ; qu'en ne caractérisant pas la nature contractuelle de la rupture de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, tout en rappelant l'obligation du promettant de fournir certains documents nécessaires à la réalisation de la vente et à l'exécution du branchement à l'EDF, ayant retenu, sans se contredire, que la levée d'option était intervenue dans le délai contractuel, le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen de l'Agence Beaubourg immobilier : Attendu que l'Agence Beaubourg fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une indemnité à M. Z... et à Mme B..., en réparation du préjudice découlant de la non-réalisation de la vente, alors, selon le moyen, "1°) que la cour d'appel ne peut, sans violer l'article 472, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, retenir la responsabilité contractuelle de l'Agence Beaubourg immobilier, au seul motif que l'Agence n'a pas comparu en première instance, ce qui laissait présumer qu'elle n'avait aucun motif sérieux à opposer à la demande et que celle-ci paraissait fondée ; 2°) que le juge est tenu de trancher le litige, compte tenu des prétentions réciproques des parties, mais qu'il ne lui appartient pas de porter une appréciation sur la qualité du dossier présenté par une partie ; qu'en l'espèce, le terme "d'indigent", employé par la cour pour qualifier le dossier présenté par l'Agence à l'appui de sa défense, constitue une violation des articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que la non-réalisation de la vente, selon les constatations de l'arrêt, n'est pas imputable à une faute propre au mandataire" ; Mais attendu qu'abstraction faite tant du motif surabondant tiré de la non-comparution de l'Agence en première instance, que de l'appréciation portée sur l'insuffisance des éléments produits en cause d'appel, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'une faute commune au promettant et à son mandataire en relevant leur mutisme, auquel M. Z... et Mme B... se sont constamment heurtés, et l'impossiblité dans laquelle les bénéficiaires se sont trouvés, de ce fait, d'obtenir du promettant, dans les délais contractuels, l'attestation de l'EDF et les pièces nécessaires à la réalisation de la vente ; Sur le moyen unique du pourvoi de M. Z... et de Mme B... : Attendu que M. Z... et Mme B... font grief à l'arrêt, qui retient que les chefs de préjudice avaient un caractère indirect et éventuel et avaient été, en partie, causés par les consorts A..., de refuser à ceux-ci une indemnité pour la différence de prix avec des immeubles comparables ou pour privation de loyers, alors, selon le moyen, "1°) que l'Agence immobilière, qui avait été la seule à conclure parmi les intimés, n'avait jamais invoqué ces moyens pour demander la confirmation du jugement entrepris qui s'abstenait de se prononcer sur la réalité et les causes des préjudices invoqués ; que la cour d'appel a donc soulevé ces moyens d'office pour fonder sa décision de rejeter la demande d'indemnisation présentée par M. Z... et Mme B..., et ce, sans auparavant inviter les parties à lui présenter leurs observations ; que ce faisant, elle a méconnu les droits de la défense et le principe de la contradiction édicté par l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) que la cour d'appel se contente d'affirmer que les chefs de préjudice résultant de la différence de prix pour des immeubles comparables ainsi que de la perte de loyers ont un caractère indirect et éventuel, mais sans expliquer en quoi lesdits chefs de préjudice présentent un tel caractère ; qu'en se contentant de procéder par voie d'affirmation sans expliciter plus avant sa décision, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) que, puisque la cour d'appel jugeait elle-même que M. Z... et Mme B... avaient bien levé l'option dans les délais qui leur étaient impartis par la promesse de vente et que la rupture contractuelle n'était donc pas due à une levée d'option tardive, elle reconnaissait donc par là même que la promesse de vente n'avait jamais été atteinte par la caducité ; que dans ces conditions, ce n'est qu'au prix d'une évidente contradiction et d'une nouvelle violation des articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile, que la cour d'appel a pu faire grief à M. Z... et à Mme B... de ne pas s'être prévalue plus tôt de la caducité de la promesse" ; Mais attendu que, saisie par les consorts Z... et B... de demandes en réparation de divers chefs de préjudice et tenue par ces demandes d'examiner si chacun de ces chefs présentait les caractères juridiques requis pour être réparés, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et n'a pas relevé de moyens d'office, a souverainement apprécié si le préjudice, dont elle a rappelé les éléments, résultant de la recherche d'un autre appartement à Paris, avait ou non un caractère direct et certain ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ;

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l'article 72 du décret du 20 juillet 1972" ; Mais attendu qu'en l'absence de production du mandat donné à l'Agence et de la promesse de vente signée par celle-ci et alors que l'Agence soutenait n'avoir reçu qu'un mandat de recherche et que l'arrêt retient que l'acte du 1er décembre 1986 précise que pour la passation de l'acte M. X... est représentée en sa qualité de promettant par l'Agence Beaubourg, la Cour de Cassation n'a pas été mise en mesure d'exercer son contrôle ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le deuxième moyen de l'Agence Beaubourg immobilier : Attendu que l'Agence Beaubourg fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité contractuelle alors, selon

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que l'Agence Beaubourg fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité contractuelle alors, selon le moyen, "que, d'une part, concernant la levée de l'option dans les délais contractuels, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, constater que les consorts A... avaient levé l'option avant l'expiration du délai contractuel et estimer que ce délai avait été prorogé, les consorts A... n'ayant pu obtenir les attestations EDF dans les délais contractuels, ce qui impliquait l'absence de levée d'option ; qu'en statuant par des motifs de fait contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; que, d'autre part, la prorogation des délais contractuels n'était pas établie ; que, d

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que, d'autre part, la prorogation des délais contractuels n'était pas établie ; que, dès lors, le maintien du projet de vente entre les parties après le 16 mars 1987 s'effectuait en dehors des conditions de l'acte initial et donc de tout contrat, ce qui écartait toute responsabilité contractuelle ; qu'en ne caractérisant pas la nature contractuelle de la rupture de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel, tout en rappelant l'obligation du promettant de fournir certains documents nécessaires à la réalisation de la vente et à l'exécution du branchement à l'EDF, ayant retenu, sans se contredire, que la levée d'option était intervenue dans le délai contractuel, le moyen n'est pas fondé ;