Document ID: JURITEXT000022880634
Case Number: 11000815
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/88/06/JURITEXT000022880634.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'aux termes d'un acte notarié du 1er juillet 1995, Mme X... est devenue propriétaire d'une maison qu'elle a donnée à bail aux époux Y... par contrat du même jour ; qu'elle a fait assigner ces derniers devant le tribunal d'instance afin d'obtenir la résiliation du bail et leur expulsion avec toutes conséquences de droit, outre la validation de la saisie conservatoire qu'elle avait fait pratiquer en garantie des sommes dues ; qu'ils ont alors fait état de l'action immobilière pétitoire qu'ils avaient engagée devant le tribunal de grande instance afin de revendiquer la propriété du bien litigieux, invoquant une convention de prête-nom pour avantager de façon occulte leur fils, frappé de faillite personnelle et divorcé de Mme X... dont il continuait cependant à partager la vie ; Attendu que pour valider la saisie et condamner les époux Y... au paiement des loyers échus et à échoir durant le temps du sursis à statuer qu'il a prononcé pour le surplus des demandes jusqu'au jugement opposant les parties devant le tribunal de grande instance statuant au pétitoire, l'arrêt retient que les circonstances établissent, jusqu'à éventuelle décision contraire, que Mme X... est propriétaire de l'immeuble en cause et que les époux Y... en sont les locataires ; Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Y... qui faisaient état d'un ensemble de données accompagnées d'écrits émanant de Mme X... et relatives aux modalités de financement de l'acquisition du bien litigieux, de nature à établir que le contrat de location était entaché de simulation sur le nom de la personne qui se prétendait bailleresse, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte sus-visé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les époux Y.... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux Y... à payer à Madame X... 12 196 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2005, au titre des loyers impayés jusqu'au 30 avril 2006 et à payer chaque mois à Madame X... les loyers postérieurs d'un montant unitaire de 609,80 euros durant le temps du sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens jusqu'au jugement opposant ces parties devant le Tribunal de Grande Instance de LORIENT, tout en validant la saisie conservatoire effectuée le 6 décembre 1995 ; AUX MOTIFS PROPRES, QU'au soutien de ses prétentions tendant essentiellement à voir constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion des locataires et leur condamnation à lui payer les loyers impayés et une indemnité d'occupation, Madame X... verse aux débats le contrat de bail prenant effet au 1er juillet 1995, qu'elle a signé le 15 mars 1995 avec les époux Y... et qu'elle justifie en outre de sa propriété sur l'immeuble objet du bail en produisant l'acte de vente du 1er juillet 1995 et un relevé de propriété émanant des services fiscaux ; qu'en revanche les époux Y... ne versent aux débats ni jugement consacrant leur propriété sur l'immeuble, ni convention postérieure au bail venant en démentir les termes ; qu'au contraire il ressort des correspondances échangées entre les parties que Madame Y... se reconnaissait redevable d'un loyer et reconnaissait que son mari l'était également, ainsi qu'il ressort de sa lettre du 1er octobre 2004, en dépit de troubles de santé dont la rédactrice souffrait à l'époque attestés par son médecin, comme étant parfaitement cohérente et explicite ; qu'il en ressort encore que Madame X... revendiquait sa qualité de propriétaire de l'immeuble puisque, par lettre du 20 août 2005, elle proposait aux époux Y... d'acheter la maison et qu'elle revendiquait également sa qualité de bailleresse pour réclamer, par lettre du 20 septembre 2005, aux époux Y... le paiement d'un arriéré de loyers, sans que les époux Y... justifient de quelque protestation que ce soit ; que dans ces circonstances qui établissent, jusqu'à éventuelle décision contraire, que Madame X... est propriétaire de l'immeuble de LE PALAIS et que les époux Y... en sont les locataires, le premier juge doit être approuvé d'avoir consacré le principe de l'obligation des époux Y... ; ET AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE, QUE l'action engagée par les époux Y... concernant une action immobilière pétitoire et la présente action le louage d'un immeuble à usage d'habitation, la connexité ne peut être retenue, mais seulement, comme en l'espèce, un sursis à statuer limité du Tribunal d'Instance ; que le bail conclu le 15 mai 1995 entre Chantal X... et les époux Y... est produit à la procédure ; que s'il existait une contre-lettre, il appartient à celui qui en soutient l'existence d'en rapporter la preuve ; que dans l'administration de la preuve, il ne saurait être allégué la propre turpitude de celui qui tente de la rapporter, ni d'une tentative de fraude à la loi ; que d'une part, de l'aveu même des époux Y..., le montage visait à privilégier un enfant au détriment des autres, ce en fraude aux dispositions d'ordre public sur la réserve héréditaire ; que d'autre part il résulte de leur aveu une volonté libérale en faveur non de leur ex belle-fille, mais de leur fils, de sorte que si Chantal X... ne devait pas être la véritable bailleresse de l'immeuble, il s'agirait de leur fils Denis ; qu'il y a donc lieu en l'état de s'en tenir aux actes apparents et de considérer le bail valide ; ALORS QUE, D'UNE PART, le prête-nom qui est une forme de simulation peut être prouvé par tous moyens par les parties, même à l'encontre d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique, à condition que la partie qui s'en prévaut excipe d'un commencement de preuve par écrit ; qu'au regard du contrat de location du 15 mai 1995, sa validité ne pouvait être retenue telle quelle par l'arrêt, dès lors que, comme le soulignaient et l'établissaient les conclusions des exposants, ce contrat sous seing privé était intervenu en suite de la promesse de vente du 26 avril 1995 et en conformité avec les conditions du prêt bancaire obtenu grâce à l'entremise des époux Y..., de telle sorte que le montant du loyer mensuel corresponde exactement au montant des échéances mensuelles (4 000 francs) devant être réglées pendant toute la durée du prêt au moyen de virements mensuels effectués par Madame Y... sur le compte bancaire de Madame X... qui, de surcroît à cet égard, avait donné à cet effet procuration à Madame Y..., puis sollicité ultérieurement la clôture de l'échéancier à l'expiration du prêt, soit dix ans plus tard ; qu'en effet, l'ensemble de ces données décisives qui étaient accompagnées d'écrits émanant de Madame X..., sur lesquelles l'arrêt ne s'est pas expliqué étaient de nature à établir que le contrat de location était entaché de simulation sur le nom de la personne qui se prétendait bailleresse ; que l'arrêt est donc vicié pour défaut de base légale au regard des articles 1321 et 1347 du Code Civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE si le prête-nom qui est une forme de simulation peut être prouvé par tous moyens, même à l'encontre d'un acte authentique, à condition que la partie qui s'en prévaut excipe d'un commencement de preuve par écrit, cette condition n'est pas exigée pour établir le caractère apparent du prête-nom ; qu'au regard du contrat authentique de vente du 1er juillet 1995, il y avait au moins apparence de simulation dans la mesure où, comme le justifiaient les conclusions des exposants : ce sont les époux Y... et eux seuls qui ont d'abord décidé de l'acquisition de la maison bretonne de LE PALAIS ; puis qui ont effectué toutes les démarches nécessaires pour arrêter et monter l'affaire, notamment en vue de l'obtention d'un prêt bancaire garantissant le prêteur d'un remboursement intégral par le biais de loyers de même montant que les échéances du prêt ; et qui en outre ayant seuls les fonds nécessaires pour cette acquisition ont payé de leurs deniers le comptant et réglé la totalité des mensualités du prêt par des virements appropriés ; qu'il s'ensuit donc qu'à défaut de connexité avec l'instance en reconnaissance de leur propriété de la maison, engagée simultanément par les époux Y... devant le Tribunal de Grande Instance de LORIENT, le sursis à statuer ordonné par la juridiction du Tribunal d'Instance ne devait pas être limité mais être total jusqu'à l'issue de la procédure au pétitoire ; que l'arrêt est encore vicié pour défaut de base légale au regard des articles 1321 et 1353 du Code Civil ; ALORS QUE, SURABONDAMMENT, c'est en vain que le Tribunal d'Instance a cru pouvoir opposer la prétendue turpitude des époux Y... qui étaient en droit légitime d'avantager leur fils Denis Y... à leur décès  ce qui excluait déjà toute donation  puisqu'ils sollicitaient la reconnaissance de leur droit de propriété sur la maison et que ce fils ne pouvait en bénéficier qu'à leur décès et dans la limite du disponible ; que les juges ont donc faussement appliqué l'adage nemo auditur ; ALORS QU'ENFIN et tout aussi surabondamment, l'arrêt ne pouvait sérieusement retenir la prétendue revendication de propriété par Madame X... dans deux courriers des 20 août et 20 septembre 2005, datant de plus de dix ans depuis la régularisation de la vente, à défaut de revendication antérieure formulée à l'encontre des époux Y... ayant constamment et exclusivement occupé les lieux et pris en charge tous les travaux de réfection et d'entretien et tous les impôts locaux ; pas plus que l'arrêt ne pouvait non plus caractériser assimiler un aveu des époux Y... de dettes de loyer à partir d'une seule lettre écrite par Madame Y... le 1er octobre 2004 dans un état de grave dépression mentale attestée par son propre médecin ; que l'arrêt a donc violé les articles 1315, 1353 et 1354 du Code Civil.

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ALORS QUE, D'UNE PART, le prête-nom qui est une forme de simulation peut être prouvé par tous moyens par les parties, même à l'encontre d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique, à condition que la partie qui s'en prévaut excipe d'un commencement de preuve par écrit ; qu'au regard du contrat de location du 15 mai 1995, sa validité ne pouvait être retenue telle quelle par l'arrêt, dès lors que, comme le soulignaient et l'établissaient les conclusions des exposants, ce contrat sous seing privé était intervenu en suite de la promesse de vente du 26 avril 1995 et en conformité avec les conditions du prêt bancaire obtenu grâce à l'entremise des époux Y..., de telle sorte que le montant du loyer mensuel corresponde exactement au montant des échéances mensuelles

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..., de telle sorte que le montant du loyer mensuel corresponde exactement au montant des échéances mensuelles (4 000 francs) devant être réglées pendant toute la durée du prêt au moyen de virements mensuels effectués par Madame Y... sur le compte bancaire de Madame X... qui, de surcroît à cet égard, avait donné à cet effet procuration à Madame Y..., puis sollicité ultérieurement la clôture de l'échéancier à l'expiration du prêt, soit dix ans plus tard ; qu'en effet, l'ensemble de ces données décisives qui étaient accompagnées d'écrits émanant de Madame X..., sur lesquelles l'arrêt ne s'est pas expliqué étaient de nature à établir que le contrat de location était entaché de simulation sur le nom de la personne qui se prétendait bailleresse ; que

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que le contrat de location était entaché de simulation sur le nom de la personne qui se prétendait bailleresse ; que l'arrêt est donc vicié pour défaut de base légale au regard des articles 1321 et 1347 du Code Civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE si le prête-nom qui est une forme de simulation peut être prouvé par tous moyens, même à l'encontre d'un acte authentique, à condition que la partie qui s'en prévaut excipe d'un commencement de preuve par écrit, cette condition n'est pas exigée pour établir le caractère apparent du prête-nom ; qu'au regard du contrat authentique de vente du 1er juillet 1995, il y avait au moins apparence de simulation dans la mesure où, comme le justifiaient les conclusions des exposants : ce sont les époux Y... et eux seuls qui ont d'abord déc