Document ID: JURITEXT000021142121
Case Number: 30901149
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/21/14/21/JURITEXT000021142121.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations contractuelles que la promesse de vente était caduque de plein droit avant le terme fixé pour sa validité en cas de défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt notifiée par l'acquéreur ou d'absence de réponse de ce dernier à la mise en demeure délivrée dans les délais prévus, qu'elle serait considérée comme nulle et non avenue en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai fixé au 31 juillet 2002, ce délai n'étant susceptible de prorogation pour une durée limitée à quinze jours que si les conditions suspensives étant réalisées, il manquait des pièces nécessaires à la régularisation de l'acte authentique, que la faculté offerte à chaque partie d'obliger l'autre à réitérer la vente postérieurement à la date fixée pour la validité de la promesse n'était applicable que dans l'hypothèse où les conditions suspensives seraient réalisées et les pièces nécessaires réunies dans le délai, que les époux X... ne s'étaient pas désistés de leur pourvoi et ne l'ont jamais fait, qu'aucun accord de prêt n'avait été notifié à la venderesse à la date du 31 juillet 2002 et que si des pourparlers avaient repris entre les parties après le courrier du 5 décembre 2002, ils ne pouvaient s'analyser en une prorogation de la promesse à laquelle il n'était pas démontré que la société Batival avait consenti et qui n'ont pu la faire revivre, la cour d'appel, sans dénaturation des termes clairs et précis de la promesse de vente du 21 mai 2002, en a souverainement déduit que celle ci était caduque ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, les époux Y... et la société civile immobilière des Cents Etoiles aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... et la société civile immobilière des Cents Etoiles, ensemble, à payer à la société Général Groupe, anciennement dénommée SA Batival, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... et de la société civile immobilière des Cents Etoiles ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président en son audience publique du six octobre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les époux Y... et la SCI des Cents Etoiles L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de la SCI des Cent Etoiles tendant à voir déclarer parfaite la vente consentie le 21 mai 2002 et, en conséquence, a déclaré les époux Y... occupants sans droit ni titre du pavillon, a ordonné leur expulsion et les a condamnés à verser à la société General Groupe la somme de 1.700 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 juillet 2002 jusqu'à la libération des lieux ; AUX MOTIFS QUE «les appelants exposent que la société Batival a refusé d'honorer la promesse de vente consentie à la SCI des Cents Etoiles qui l'engageait ; qu'en effet la date du 31juillet 2002 prévue pour la signature de l'acte authentique n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à. partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter ; que le 5 décembre 2002 Maître A..., notaire de la SCI, a écrit à Maître B..., notaire de la société Batival, en vue de la signature de l'acte dans la mesure où les fonds nécessaires à l'acquisition avaient été réunis et que seule la carence de la société Batival a empêché la régularisation, celle-ci ayant persisté dans son intention de vendre mais en révisant le prix à la hausse à plusieurs reprises pour ensuite s'abstenir de se présenter chez le notaire le 4 août 2003 ; qu'ils développent que le terme initialement fixé au compromis ayant été prorogé par la commune intention des parties, la réalisation de la condition suspensive liée au désistement des époux X... de leur pourvoi en cassation a donc pu valablement intervenir, au moins dans sa finalité puisque leur pourvoi a fait l'objet d'un arrêt de nonadmission et qu'il s'agissait au surplus d'une condition potestative et donc nulle, la réalisation de cette obligation dépendant exclusivement du bon vouloir de la société Batival et que s'agissant de la condition suspensive d'obtention de prêt, la société Batival n'a jamais procédé à la mise en demeure prévue à la promesse faisant courir le délai de huit jours à l'expiration duquel l'acte serait caduc, la SCI des Cents Etoiles ayant au surplus renoncé de façon non équivoque à se prévaloir de cette condition stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur ; qu'ils en déduisent que la promesse de vente vaut vente parfaite dans les termes fixés au jour de la signature de l'acte, le 21 mai 2002 ; que la promesse de vente du 21 mai 2002 était expressément soumise à une condition suspensive particulière tenant au désistement par Monsieur et Madame X... de leur pourvoi en cassation contre le jugement du Tribunal de grande instance d'Evry en date du 26 septembre 2001 ayant annulé la surenchère qu'ils avaient effectuée, et la condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, cette condition étant stipulée dans le seul intérêt de ce dernier, qui pouvait à tout moment renoncer à son bénéfice et notifier au vendeur qu'il disposait des sommes nécessaires pour le financement de l'opération; qu'il était stipulé que l'obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur dans les trois jours suivants l'expiration du délai de deux mois accordé pour la réception d'une offre de prêt conforme aux conditions prévues et, qu'à défaut le vendeur aurait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et que la promesse serait donc caduque de plein droit, sans autre formalité ; qu'il était encore prévu qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 31 juillet 2002 moyennant paiement du prix et des frais, étant précisé que les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai de validité de la promesse et, qu'au cas où l'une ou l'autre desdites conditions ne serait pas réalisée aux dates convenues, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue ; que, toutefois, ce délai serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, sans que cette prorogation puisse excéder quinze jours ; que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter et, que si l'une des parties venait à refuser de réitérer la vente, l'autre pourrait saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, dans le mois de la date indiquée plus haut (31juillet 2002) ou de la date, si elle était postérieure, à laquelle auraient été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte; qu'il se déduit de ces stipulations contractuelles que la promesse serait caduque de plein droit avant même le terme fixé pour sa validité en cas de défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt notifiée par l'acquéreur ou d'absence de réponse de ce dernier à la mise en demeure qui lui serait adressée par le vendeur dans les délais prévus, mais qu'en tout état de cause, elle serait considérée comme nulle et non avenue en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai de validité fixé au 31 juillet 2002, ce délai n'étant susceptible de prorogation, pour une durée limitée à quinze jours, que si les conditions suspensives étant réalisées, il manquait encore certaines pièces nécessaires à la régularisation de l'acte authentique, la faculté offerte à chaque partie d'obliger l'autre à réitérer la vente postérieurement à la date fixée pour la validité de la promesse n'étant applicable que dans l'hypothèse où les conditions suspensives seraient réalisées et les pièces nécessaires réunies dans le délai ; qu'à la date du 31 juillet 2002, les époux X... ne s'étaient pas désistés de leur pourvoi et qu'ils ne l'ont d'ailleurs jamais fait, ayant au contraire mené la procédure jusqu'à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 juin 2003 qui a déclaré le pourvoi non admis ; qu'en vain les appelants soutiennent que cette condition était potestative et donc nulle au visa de l'article 1174 du code civil, alors qu'il n'était aucunement stipulé dans l'acte du 21 mai 2002 que le désistement des époux X... était subordonné au remboursement à ces derniers des frais par eux engagés, soit 20.000 francs par la société Batival et 16.000 francs par les époux Y..., comme prétendu par les époux X... dans une lettre du 2 juillet 2002 ;que par ailleurs, il est constant qu'à la date d'expiration de la validité de la promesse, la SCI des Cents Etoiles n'avait pas obtenu de prêt et n'était donc pas en mesure de payer le prix, puisque ce n'est que dans une lettre du décembre 2003 que son notaire, Maître A..., a informé son confrère, Maître B..., que M. Y..., après s'être vu opposer plusieurs refus de prêt, aurait fini par réunir les fonds nécessaires à l'acquisition ; que la condition suspensive d'obtention de prêt était stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur qui pouvait renoncer à son bénéfice, mais qu'il lui appartenait d'en informer le vendeur et en toute hypothèse, de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix et des frais pour le 31 juillet 2002, ce qui n'a pas été le cas ; qu'en conséquence, aucune des conditions suspensives n'étant réalisée à la date d'expiration de la promesse et l'acquéreur étant alors dans l'incapacité de financer l'acquisition, la vente convenue s'est trouvée caduque et non avenue ; que si des pourparlers ont ultérieurement repris entre les parties après le courrier de Me A... du 5 décembre 2002, qui n'ont pas abouti, ces pourparlers ne sauraient s'analyser en une prorogation de la promesse à laquelle il n'est pas démontré que la société Batival a consenti de façon certaine et qui n'ont pas pu faire revivre une promesse devenue caduque ; qu'au surplus, la SCI des Cents Etoiles qui demande la réalisation forcée de la vente à son profit, ne justifie toujours pas disposer des fonds nécessaires à l'acquisition, les seules pièces produites à cet égard étant une simulation de prêt et une étude de financement établies le 15 décembre 2005 par le Crédit Immobilier de France, à l'exclusion de toute offre de prêt» ; ALORS QUE, premièrement, si le compromis du 21 mai 2002 stipulait que la régularisation de la vente devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2002, il comportait une clause selon laquelle ce délai n'était pas extinctif mais constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; qu'il résulte de cette stipulation claire et précise que la date du 31 juillet 2002 ne constituait pas un terme pour la réalisation des conditions suspensives, au delà de laquelle le compromis serait caduc ; qu'en décidant le contraire pour dire qu'aux termes de l'acte, les conditions suspensives devaient se réalisaient avant le 31 juillet 2002, sous peine de caducité, la Cour d'appel a dénaturé le compromis du 21 mai 2002 et a violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, le juge, tenu au respect de la volonté des parties, ne peut constater la caducité d'un engagement conclu sous condition suspensive motif pris de ce que l'événement ne s'est pas réalisé dans le terme fixé, s'il résulte de la commune intention des parties qu'elles ont accepté de le proroger ; qu'en l'espèce, en décidant que si, postérieurement au 31 juillet 2002, des pourparlers avaient repris entre les parties, ils ne pouvaient s'analyser en une prorogation du terme de la promesse, faute de volonté de la société Batival, sans rechercher, comme elle y avait été invitée par les conclusions d'appel de la SCI des Cents Etoiles, si l'absence de réclamation de la société Batival et l'envoi par son notaire, sans aucune protestation, postérieurement au 31 juillet 2002, de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de la vente ne devaient pas s'analyser en une renonciation non équivoque de la société Batival à se prévaloir de la survenance du terme et devait produire tous ses effets, sans que le société Batival ne puisse, ultérieurement les remettre en cause, la Cour d'appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du Code civil.

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isant courir le délai de huit jours à l'expiration duquel l'acte serait caduc, la SCI des Cents Etoiles ayant au surplus renoncé de façon non équivoque à se prévaloir de cette condition stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur ; qu'ils en déduisent que la promesse de vente vaut vente parfaite dans les termes fixés au jour de la signature de l'acte, le 21 mai 2002 ; que la promesse de vente du 21 mai 2002 était expressément soumise à une condition suspensive particulière tenant au désistement par Monsieur et Madame X... de leur pourvoi en cassation contre le jugement du Tribunal de grande instance d'Evry en date du 26 septembre 2001 ayant annulé la surenchère qu'ils avaient effectuée, et la condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, cette condition étant

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aient effectuée, et la condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, cette condition étant stipulée dans le seul intérêt de ce dernier, qui pouvait à tout moment renoncer à son bénéfice et notifier au vendeur qu'il disposait des sommes nécessaires pour le financement de l'opération; qu'il était stipulé que l'obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur dans les trois jours suivants l'expiration du délai de deux mois accordé pour la réception d'une offre de prêt conforme aux conditions prévues et, qu'à défaut le vendeur aurait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai de h

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justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et que la promesse serait donc caduque de plein droit, sans autre formalité ; qu'il était encore prévu qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 31 juillet 2002 moyennant paiement du prix et des frais, étant précisé que les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai de validité de la promesse et, qu'au cas où l'une ou l'autre desdites conditions ne serait pas réalisée aux dates convenues, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue ; que, toutefois, ce dé