Document ID: JURITEXT000007398255
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/39/82/JURITEXT000007398255.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° G 97-16.380 formé par la société Bati-conseil immobilier, société anonyme, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 24 mars 1997 par la cour d'appel de Paris (6e chambre civile, section C), au profit : 1 / de M. Djaffar X..., 2 / de Mme Cécile Z..., épouse X..., demeurant ensemble ..., 3 / de M. François A... E..., demeurant ..., 4 / de Mme Christine A... E..., épouse H..., demeurant ...Université, 75007 Paris, 5 / de Mme Marcelle A... E..., demeurant ..., 6 / de M. Jean-Louis A... E..., demeurant ..., 7 / de Mme Marielle A... E..., épouse J..., demeurant Chezy en Orxois, 02810 Gandelu, 8 / de Mme Agnès K..., épouse Y..., demeurant 29, avenue Rapp, 75007 Paris, 9 / de M. Alix K..., demeurant ..., 10 / de M. Patrice C..., demeurant ..., 11 / de M. Bruno C..., demeurant ..., 12 / de Mme Hélène A... E..., épouse H..., demeurant ...Université, 75007 Paris, 13 / de Mme Martine G..., divorcée Le Scoufzec, demeurant ..., 14 / de la société Engerand et Cardy, société anonyme, dont le siège était ... et actuellement ..., 15 / de la société SIS-Groupe Sprinks, dont le siège est ..., 16 / de la société Compagnie financière et immobilière Velasquez (COFIVE), dont le siège est ..., 17 / de M. Xavier A... E..., demeurant ..., 18 / de la SCP Letulle-Letulle-Joly et D..., société civile immobilière, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° V 97-14.781 formé par : 1 / M. Djaffar X..., 2 / Mme Cécile Z..., épouse X..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de la société Bati-conseil immobilier, 2 / de M. Alix K..., 3 / de Mme Agnès Y..., 4 / de la société Compagnie financière immobilière Velasquez (COFIVE), 5 / de Mme Christine H..., 6 / de M. François B..., 7 / de M. Jean-Louis B..., 8 / de M. Xavier B..., 9 / de Mme Marcelle A..., 10 / de M. Patrice C..., 11 / de M. Bruno C..., 12 / de la société Engerand et Gardy, 13 / de Mme Martine G..., divorcée Le Scouezec, 14 / de la compagnie SIS- Groupe Sprinks, 15 / de Mme Hélène H..., 16 / de la SCP Letulle Letulle-Joly et D..., société civile professionnelle, 17 / de Mme Marielle J..., défendeurs à la cassation ; III - Sur le pourvoi n° C 97-16.996 formé par : 1 / M. Alix K..., 2 / Mme Agnès K..., épouse Y..., 3 / Mme Christine A... E..., 4 / M. François A... E..., 5 / M. Jean-Louis A... E..., 6 / M. Xavier A... E..., 7 / Mlle Marcelle A..., 8 / M. Patrice C..., 9 / M. Bruno C..., 10 / Mme Martine G..., divorcée Le Scouezec, 11 / Mme Hélène A... E..., épouse H..., 12 / Mme Marielle A... E..., épouse J..., 13 / Mme Chantal K..., épouse I..., demeurant ..., en cassation d'un même arrêt rendu au profit : 1 / de M. Djaffar X..., 2 / de Mme Cécile Z..., épouse X..., 3 / de la société Bati-conseil immobilier, 4 / de la société Compagnie financière et immobilière Velasquez (COFIVE) ; 5 / de la société Engerand et Gardy, 6 / de la compagnie SIS-Groupe Sprinks, 7 / de la SCP Letulle-Letulle Joly et D..., société civile professionnelle, défendeurs à la cassation ; I- Sur le pourvoi n° G 97-16.380 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation, annexé au présent arrêt ; II- Sur le pourvoi n° V 97.14.781 : La société Compagnie financière et immobilière Velasquez a formé, par un mémoire déposé au greffe le 17 décembre 1997, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation, annexé au présent arrêt : La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation, annexé au présent arrêt ; III- Sur le pourvoi n° C 97-16.996 : Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation, annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 31 mars 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Mme Lardet, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de Me Blanc, avocat des époux X..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la société Bati-conseil immobilier, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts K..., A... E..., C..., de Mlle A... et de Mme G..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Letulle-Letulle Joly et D..., de Me Choucroy, avocat de la société Compagnie financière immobilière Velasquez, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Engerand et Gardy et de la compagnie SIS-Groupe Sprinks, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° G 97-16.380, V 97-14.781 et C 97-17.996 ; Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause ; Sur le moyen unique du pourvoi n° G 97-16.380 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 1997), que le 14 février 1975, la société Engerand et Gardy, mandataire des consorts G..., a donné en location, à usage professionnel, un appartement à M. X..., en application de l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948 ; que ce bail a été renouvelé sous le même visa le 3 avril 1984 ; que le 5 juin 1981, la société Engerand et Gardy a donné à bail à M. et Mme X..., à usage mixte d'habitation et professionnel un autre appartement situé dans le même immeuble, devenu la propriété des consorts A... ; que par jugement du 19 décembre 1984, le tribunal d'instance a dit que les locations étaient restées soumises aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et a désigné un expert afin de calculer les loyers légaux et faire le compte entre les parties à compter du 20 juin 1981 ; que l'arrêt de la cour d'appel infirmant ce jugement a été cassé par l'arrêt de la Cour de Cassation rendu le 7 juin 1989 et qu'aucune des parties n'a saisi la cour de renvoi ; que par actes authentiques dressés par M. D..., notaire, les 12 septembre 1990 et 1er octobre 1990, la société Bati-conseil (société BCI) et la Compagnie financière Velasquez (COFIVE) ont acquis respectivement 7/8 et 1/8 des parts indivises de l'immeuble ; que M. et Mme X... ont assigné les consorts A... en homologation du rapport de l'expert désigné par le jugement du 19 décembre 1984 et en remboursement du trop perçu de loyers ; Attendu que la société BCI fait grief à l'arrêt de dire le délai de péremption non acquis et de prononcer à son encontre diverses condamnations au profit des époux X..., alors, selon le moyen, "que l'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans, seules étant interruptives celles qui font partie de l'instance et ont pour objet de la continuer ; qu'en l'espèce, le jugement mixte rendu le 19 décembre 1984 par le tribunal d'instance du 3e arrondissement n'avait pas dessaisi le juge de la mesure d'expertise, ayant abouti à un rapport déposé le 17 octobre 1985 ; que l'arrêt de cassation du 7 juin 1989, sans que la juridiction de renvoi ait jamais été saisie, faisant courir à nouveau, dès son prononcé, le délai de la péremption propre à l'instance sur la mesure d'instruction dont le juge du premier degré restait saisi, ledit délai expirant le 7 juin 1991 ; qu'en le reportant à raison des significations de l'arrêt de censure faites par les époux X..., bien que celles-ci ne tendaient qu'à mettre fin à l'instance d'appel en rendant définitif, par le jeu de l'alinéa 2, de l'article 1034, du nouveau Code de procédure civile, le jugement du 19 décembre 1984, sans avoir pour objet de continuer la première instance subsistant seulement sur les suites à donner au rapport d'expertise déposé, l'arrêt attaqué n'a écarté la péremption, déjà acquise, depuis le 7 juin 1991, lorsque les époux X... ont sollicité, à partir seulement du 28 novembre 1991, la reprise de la première instance, désormais limitée aux suites à donner à la mesure d'instruction accomplie, qu'au prix d'une violation des dispositions des articles 386, 483 et 1034, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que par divers actes d'huissiers délivrés entre le 1er juillet 1989 et le 18 décembre 1989, les époux X... avaient fait procéder à la signification de l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 7 juin 1989 et que l'assignation en reprise d'instance des époux X... avait été effectuée entre le 27 novembre 1991 et le 15 janvier 1992, la cour d'appel en a exactement déduit que le délai de péremption de l'instance avait été valablement interrompu ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi principal n° V 97-14.781 : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer prescrite l'action en restitution du trop perçu pour les loyers réglés du 20 juin 1984 au 28 novembre 1988, alors, selon le moyen, "1 ) que l'effet interruptif de prescription résultant d'une action en justice se prolonge jusqu'à ce que le litige trouve sa solution définitive ; que la cour d'appel, qui a constaté que l'instance engagée le 20 juin 1984 par M. et Mme X... contre leurs bailleurs n'était pas périmée et concernait les loyers indûment versés depuis le 20 juin 1981, ne pouvait déclarer prescrite l'action relativement aux loyers réglés entre le 20 juin 1984 et le 28 novembre 1988 (violation des articles 68 de la loi du 1er septembre 1948 et 2244 du Code civil ; 2 ) que l'action en justice produit un effet interruptif de prescription dès lors qu'elle renferme, au moins implicitement, une prétention incompatible avec la prescription commencée ; que la cour d'appel ne pouvait donc dénier tout effet interruptif de prescription aux conclusions des locataires signifiées le 3 novembre 1985 et le 8 avril 1987 par lesquelles ils avaient sollicité le remboursement des loyers illicitement perçus (violation de l'article 2244 du Code civil)" ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le délai de prescription de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 court du jour de la prescription de chaque loyer illicite et que la demande en répétition de l'indu doit être formée après la perception de chaque loyer illicite et constaté que par leur acte introductif d'instance les époux X... avaient interrompu la prescription pour les loyers antérieurs, que les conclusions signifiées par ceux-ci devant la cour d'appel à l'occasion de la procédure suivie contre le jugement rendu le 19 décembre 1984 ne contenaient aucune nouvelle demande en remboursement d'un trop perçu et que celle-ci n'avait été formée que par l'assignation du 28 novembre 1991, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que l'action en restitution du trop perçu pour les loyers réglés entre le 20 juin 1984 et le 28 novembre 1988 était prescrite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi n° C 97-16.996 : Attendu que les consorts A... font grief à l'arrêt de les débouter de leur appel en garantie contre la société Bati-conseil et la société COFIVE, alors, selon le moyen, "1 ) que les actes de vente passés avec la société BCI et la société COFIVE précisaient que les acquéreurs étaient subrogés purement et simplement dans les droits et obligations du vendeur, en ce compris toute action personnelle et mobilière afférente aux baux et locations dont l'immeuble était l'objet ; que l'acquéreur déclarait en outre faire son affaire personnelle de la procédure engagée à l'encontre de M. X... ; qu'en décidant qu'une telle clause ne permettait pas de condamner l'acquéreur au paiement des sommes dues aux locataires à raison des instances les opposant aux vendeurs, la cour d'appel a méconnu la loi des parties, et violé l'article 1134 du Code civil ; 2 ) qu'il appartient aux juges du fond saisis de l'application d'une clause contractuelle dont les parties ont des interprétations divergentes d'apprécier le sens de cette clause et, si elle leur apparaît ambiguë, de rechercher qu'elle a été l'intention des parties ; qu'en refusant de faire application de la clause subrogeant l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur parce que la portée en était discutée, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code" ; Mais attendu que, par une interprétation, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la convention rendait nécessaire, la cour d'appel a souverainement retenu, par motifs adoptés, que les clauses des actes de vente aux termes desquelles les acquéreurs déclaraient "faire leur affaire personnelle" de la procédure engagée à l'encontre de M. X..., ne permettaient pas d'en déduire qu'ils avaient entendu supporter le remboursement du trop perçu afférent à des loyers versés aux précédents propriétaires antérieurement à la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi n° C 97-16.996, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les consorts A... ne pouvaient faire grief au notaire du libellé d'une clause inscrite à leur demande, d'après leurs déclarations et afférente à une procédure qu'ils ne pouvaient ignorer, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucun reproche ne pouvait être adressé au notaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen du pourvoi n° C 97-16.996 : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que pour débouter les consorts A... de leur appel en garantie dirigé contre la société Engerand et Gardy et son assureur, l'arrêt retient que tout mandataire doit répondre de la mauvaise exécution du mandat, qu'il s'agit d'une faute qui ne peut ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts en proportion du préjudice subi et qu'il n'y avait pas lieu de rechercher l'existence d'un préjudice en l'absence de demande de dommages-intérêts ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Engerand et Gardy avait commis une faute, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la société COFIVE : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt attaqué déboute la société COFIVE de sa demande tendant à être garantie par la société Engerand et Gardy et la société Sprinks assurances des condamnations prononcées à son encontre ; Qu'en statuant ainsi, sans donner de motif à sa décision, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne, ensemble, les époux X... et la société Bati-conseil aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Bati-conseil immobilier, de la société Engerand et Gardy, de la compagnie SIS-Groupe Sprinks, de la SCP Letulle-Letulle Joly et D..., de Mme Y..., des consorts E..., A... F..., K..., C..., G... et des époux X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.

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Lardet, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de Me Blanc, avocat des époux X..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la société Bati-conseil immobilier, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts K..., A... E..., C..., de Mlle A... et de Mme G..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Letulle-Letulle Joly et D..., de Me Choucroy, avocat de la société Compagnie financière immobilière Velasquez, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Engerand et Gardy et

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Velasquez, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Engerand et Gardy et de la compagnie SIS-Groupe Sprinks, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° G 97-16.380, V 97-14.781 et C 97-17.996 ; Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause ; Sur le moyen unique du pourvoi n° G 97-16.380 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 1997), que le 14 février 1975, la société Engerand et Gardy, mandataire des consorts G..., a donné en location, à usage professionnel, un appartement à M. X..., en application de l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948 ; que ce bail a été renouvelé sous le

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de l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948 ; que ce bail a été renouvelé sous le même visa le 3 avril 1984 ; que le 5 juin 1981, la société Engerand et Gardy a donné à bail à M. et Mme X..., à usage mixte d'habitation et professionnel un autre appartement situé dans le même immeuble, devenu la propriété des consorts A... ; que par jugement du 19 décembre 1984, le tribunal d'instance a dit que les locations étaient restées soumises aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et a désigné un expert afin de calculer les loyers légaux et faire le compte entre les parties à compter du 20 juin 1981 ; que l'arrêt de la cour d'appel infirmant ce jugement a été cassé par l'arrêt de la Cour de Cassation rendu le 7 juin 1989 et qu'aucune des parties n