Document ID: JURITEXT000020597021
Case Number: 30900543
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/20/59/70/JURITEXT000020597021.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 11 décembre 2007), que M. X..., placé en liquidation judiciaire le 18 septembre 2000, a consenti deux promesses de vente portant sur le même bien, la première le 24 juin 2003 aux époux Y... et la seconde le 2 juillet 2003 à MM. Z... et A... ; que la procédure de liquidation judiciaire a été clôturée le 28 mai 2004 pour extinction du passif ; que les époux Y... ont assigné M. X... le 15 mars 2004 en réitération de l'acte du 24 juin 2003 alors que le 21 juillet 2004, MM. Z... et A..., représentant la société civile immobilière l'Afana (la SCI) en cours d'immatriculation, ont signé avec M. X... un acte authentique de vente, publié à la conservation des hypothèques le 13 août 2004 ; Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réitération de la promesse signée le 24 juin 2003 et leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI, alors, selon le moyen : 1° / que sauf stipulation contraire, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'elle constate l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que lorsqu'un compromis de vente est signé sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, de l'obtention d'un prêt, la renonciation de l'acquéreur à cette condition rend la vente parfaite dès la signature du compromis ; que par ailleurs, le défaut de publication de la promesse à la conservation des hypothèques n'affecte pas sa validité entre les parties signataires ; qu'en l'espèce, en déboutant les époux Y... de leur demande en réitération de la vente conclue le 24 juin 2003, motif pris de ce que l'acte authentique du 21 juillet 2004, signé au profit de la SCI l'Afana, n'avait été régulièrement publié, empêchant M. X... qui n'était plus propriétaire, de réitérer la vente consentie aux époux Y..., sans rechercher si les époux Y... n'avaient pas, antérieurement au 21 juillet 2004, renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt stipulé dans le compromis du 24 juin 2003 et si, partant, la vente consentie aux époux Y... n'était pas parfaite dès la signature du compromis et n'avait pas emporté transfert de propriété du bien litigieux à leur profit, interdisant ultérieurement M. X... à le vendre une seconde fois à la SCI l'Afana, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 583 et 1589 du code civil ; 2° / qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré que l'acte du 24 juin 2003 ne pouvait valoir vente parce que signé par M. X... seul, tandis qu'il faisait l'objet d'une mesure de liquidation judiciaire, l'arrêt n'en serait pas moins sujet à censure ; qu'en effet, un acte conclu par le débiteur seul, hors la présence du liquidateur, n'a pas pour effet d'affecter la validité de l'acte mais seulement de le rendre inopposable au seul liquidateur, l'opposabilité de l'acte à l'égard des tiers à la procédure collective étant régie par les règles de droit commun de la publicité ; que, partant, en l'espèce, la circonstance que M. X... ait signé seul le compromis du 24 juin 2003 ne pouvait ni affecter sa validité, ni le priver d'effet à l'égard de la SCI Alfana ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 622-9 du code de commerce, devenu l'article L. 641-9 du code commerce ; 3° / qu'en application de l'adage fraus omnia corrumpit, nul ne peut se prévaloir des règles de la publicité foncière s'il est de mauvaise foi ; qu'ainsi, le second acquéreur ne peut se prévaloir de l'antériorité de la publication de son titre vis-à-vis du premier acquéreur, si, au moment de la seconde acquisition, il connaissait l'existence de la première vente et la volonté du premier acquéreur de s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, au soutien de leur demande, les époux Y... avaient soutenu que la vente consentie à la SCI l'Afana, le 21 juillet 2004 et publiée le 13 août suivant, ne leur était pas opposable dans la mesure où la SCI ne pouvait ignorer l'existence de la vente qui leur avait été consentie aux termes du compromis du 23 juin 2004 et leur volonté de s'en prévaloir dès lors qu'ils avaient régulièrement fait publier l'assignation délivrée le 15 mars 2004 à M. X... en réitération de la vente ; qu'en les déboutant, motif pris de ce que la preuve de cette publication ne figurait pas parmi les pièces produites au débat, cependant qu'il résultait du bordereau de communication de pièces, annexé à leurs conclusions d'appel, que les époux Y... avait produit un relevé des formalités de publicité indiquant la publication de leur assignation le 2 avril 2004, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4° / que le juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'en fondant sa décision sur l'absence de preuve de la publication de l'assignation parmi les éléments produits, sans inviter les époux Y... à présenter leurs observations sur l'absence au dossier de cette preuve qui figurait dans le bordereau de communication de pièces annexées à leurs conclusions et dont la communication n'avait pas donné lieu à contestation, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 5° / qu'en rejetant, par motifs adoptés, la mauvaise foi de la SCI Alfana tandis que les premiers juges avaient relevé qu'il était établi qu'à la date de la signature de l'acte du 21 juillet 2004, la SCI connaissait l'existence du compromis de vente signé au profit des époux Y... et l'existence de l'instance en réitération de cet acte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1382 du code civil et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; 6° / qu'en relevant encore, par motifs adoptés, que la SCI l'Afana avait pu légitimement considérer que les deux compromis, dont celui du 24 juin 2003, irrégulièrement signés par M. X... seul, hors la présence du liquidateur alors qu'il faisait l'objet d'une liquidation judiciaire, avait été abandonnés tandis qu'elle avait relevé que la SCI avait connaissance de l'instance engagée par les époux Y... en exécution forcée de la vente dont la validité n'était pas affectée par cette irrégularité de sorte que la SCI ne pouvait se méprendre sur la volonté des époux Y... de poursuivre l'exécution du compromis, la cour d'appel n'a, de nouveau, pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1382 du code civil et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que l'inopposabilité à la SCI de l'acte du 24 juin 2003 résultait du fait que l'accord sur la chose et sur le prix concrétisé par le " compromis " litigieux n'avait fait l'objet d'aucune réitération par acte authentique et n'avait pu être publié alors que la vente consentie à la SCI l'avait été par acte authentique le 21 juillet 2004, publié le 13 août 2004 et avait ainsi été portée régulièrement à la connaissance des tiers, d'autre part, que la SCI avait pu, sans être de mauvaise foi, considérer à la fois que les deux " compromis " irrégulièrement signés par le seul M. X... pendant sa liquidation judiciaire et la vente aux enchères étaient abandonnés et qu'elle était parfaitement libre de conclure une nouvelle vente avec M. X..., que la mauvaise foi de la SCI était d'autant moins démontrée qu'à la date de la signature de l'acte, le 21 juillet 2004, elle n'était elle-même pas concernée par la procédure en cours, n'ayant été appelée dans la cause que le 27 septembre 2004, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, sans violation du principe de la contradiction ni modification de l'objet du litige et abstraction faite du motif inopérant tiré de la preuve de la publication de l'assignation introductive d'instance, a pu en déduire que les demandes en réitération de vente et d'allocation de dommages-intérêts formées par les époux Y... devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à la SCI l'Afana la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y.... L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté les époux Y... de leur demande en réitération du compromis de vente signé le 24 juin 2003 ainsi que de leur demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI l'Afana ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est prétendu par les époux Y... que leur acte introductif d'instance du 15 mars 2004 a été publié le 2 avril 2004 à la conservation des hypothèques de Chambéry mais que la preuve ne s'en trouve pas dans les pièces qui ont été produites au débat ; qu'il est seulement établi, par une mention apposée sur l'acte d'appel en cause qu'ils ont fait notifier à la SCI le 27 septembre 2004 qu'ils ont tenté de faire publier cet acte mais que le conservateur des hypothèques leur a opposé un refus ; que l'acte authentique du 21 juillet 2004 a été régulièrement publié le 13 août 2004 de sorte qu'il est impossible que Monsieur X..., qui n'est plus propriétaire de la maison sise à Albens, réitère par acte authentique la vente qu'il avait consentie aux époux Y... le 24 juin 2003 ; que c'est par des motifs pertinents et qui méritent d'être adoptés que le tribunal a écarté le moyen tiré de la mauvaise foi de la SCI » ; AUX MOTIFS ADOPTES QU'« au moment de la signature du deuxième compromis du 2 juillet 2003, la SCI l'Afana n'était pas encore constituée ; qu'elle ne l'a été que le 9 juillet 2004 ; que dès lors, aucune faute ne peut lui être reprochée à cette date ; que le 26 septembre 2003, le tribunal de commerce de Chambéry saisi par M. X... d'une opposition à une ordonnance du juge commissaire autorisant la vente aux enchères du bien litigieux, a indiqué dans ses motifs que deux compromis successifs avaient été signés, et que Monsieur Y... demandait que son offre soit retenue ; que le 2 avril 2004, l'assignation délivrée par les époux Y... à Monsieur X... a été publiée ; qu'il n'est donc pas contestable que la SCI l'Afana, par l'intermédiaire de ses deux gérants, connaissait, lorsque l'acte authentique a été conclu le 21 juillet 2004, à la fois l'existence du premier compromis et l'existence de la présente instance ; que le fait qu'elle ait malgré tout conclu l'acte authentique n'est pas pour autant constitutif d'une faute de sa part ; que le jugement du 26 septembre 2003 avait précisé le refus de Maître D...de régulariser les deux ventes, faute d'avoir été invité à leur signature, et avait confirmé la décision du juge commissaire d'ordonner la vente aux enchères ; que lorsque le 28 mai 2004, la procédure collective a été clôturée, ce qui a entraîné la renonciation de Maître D...à la vente aux enchères, la SCI a pu, sans pour autant être de mauvaise foi, considérer à la fois que les deux compromis irrégulièrement signés par le seul Monsieur X... pendant sa liquidation judiciaire et la vente aux enchères étaient abandonné et qu'elle était parfaitement libre de conclure une nouvelle vente avec Monsieur X... ; que sa mauvaise foi est d'autant moins démontrée qu'à la date de la signature de l'acte, le 21 juillet 2004, elle n'était même pas concernée par la procédure en cours, n'ayant été appelée dans la cause que le 27 septembre 2004 » ; ALORS QUE, premièrement, sauf stipulation contraire, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'elle constate l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que lorsqu'un compromis de vente est signé sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, de l'obtention d'un prêt, la renonciation de l'acquéreur à cette condition rend la vente parfaite dès la signature du compromis ; que par ailleurs, le défaut de publication de la promesse à la conservation des hypothèques n'affecte pas sa validité entre les parties signataires ; qu'en l'espèce, en déboutant les époux Y... de leur demande en réitération de la vente conclue le 24 juin 2003 motif pris que ce que l'acte authentique du 21 juillet 2004, signé au profit de la SCI l'Afana, avait été régulièrement publié, empêchant M. X... qui n'était plus propriétaire de réitérer la vente consentie aux époux Y..., sans rechercher si les époux Y... n'avaient pas, antérieurement au 21 juillet 2004, renoncé à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis du 24 juin 2003 et si, partant, la vente consentie aux époux Y... n'était pas parfaite dès la signature du compromis et n'avait pas emporté transfert de propriété du bien litigieux à leur profit, interdisant ultérieurement M. X... à le vendre une seconde foi à la SCI l'Afana, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que la Cour d'appel ait considéré que l'acte du 24 juin 2003 ne pouvait valoir vente parce que signé par M. X... seul tandis qu'il faisait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, l'arrêt n'en serait pas moins sujet à censure ; qu'en effet, un acte conclu par le débiteur seul, hors la présence du liquidateur, n'a pas pour effet d'affecter la validité de l'acte mais seulement de le rendre inopposable au seul liquidateur, l'opposabilité de l'acte à l'égard des tiers à la procédure collective étant régie par les règles de droit commun de la publicité ; que, partant, en l'espèce, la circonstance que M. X... ait signé seul le compromis du 24 juin 2003 ne pouvait ni affecter sa validité, ni le privait d'effet à l'égard de la SCI Alfana ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'ancien article L. 622-9 du Code de commerce, devenu l'article L. 641-9 du Code de commerce ; ALORS QUE, troisièmement, en application de l'adage fraus omnia corrumpit, nul ne peut se prévaloir des règles de la publicité foncière s'il est de mauvaise foi ; qu'ainsi, le second acquéreur ne peut se prévaloir de l'antériorité de la publication de son titre vis à vis du premier acquéreur, si, au moment de la seconde acquisition, il connaissait l'existence de la première vente et la volonté du premier acquéreur de s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, au soutien de leurs demandes, les époux Y... avaient soutenu que le vente consentie à la SCI l'Afana, le 21 juillet 2004 et publiée le 13 août suivant, ne leur était pas opposable dans la mesure où la SCI ne pouvait ignorer l'existence de la vente qui leur avait été consentie aux termes du compromis du 23 juin 2004 et leur volonté de s'en prévaloir dès lors qu'ils avaient régulièrement fait publier l'assignation délivrée le 15 mars 2004 à M. X... en réitération de la vente ; qu'en les déboutant motif pris de ce que la preuve de cette publication ne figurait pas parmi les pièces produites aux débats cependant qu'il résultait du bordereau de communication de pièces, annexé à leurs conclusions d'appel, que les époux Y... avaient produit un relevé des formalités de publicité indiquant la publication de leur assignation le 2 avril 2004, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 Code de procédure civile ; ALORS QUE, quatrièmement, le juge doit, en toute circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en fondant sa décision sur l'absence de preuve de la publication de l'assignation parmi les éléments produits, sans inviter les époux Y... à présenter leurs observations sur l'absence au dossier de cette preuve qui figurait dans le bordereau de communication de pièces annexé à leurs conclusions et dont la communication n'avait pas donné lieu à contestation, la Cour d'appel a violé l'article 16 Code de procédure civile ; ALORS QUE, cinquièmement, en rejetant, par motifs adoptés, la mauvaise foi de la SCI Alfana tandis que les premiers juges avaient relevé qu'il était établi qu'à date de la signature de l'acte du 21 juillet 2004, la SCI connaissait l'existence du compromis de vente signé au profit des époux Y... et l'existence de l'instance à réitération de cet acte, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1382 du Code civil et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; ALORS QUE, sixièmement, en relevant encore, par motifs adoptés, que la SCI l'Afana avait pu légitimement considérer que les deux compromis, dont celui du 24 juin 2003, irrégulièrement signés par M. X... seul, hors la présence du liquidateur alors qu'il faisait l'objet d'une liquidation judiciaire, avait été abandonnés tandis qu'elle avait relevé que la SCI avait connaissance de l'instance engagée par les époux Y... en exécution forcée de la vente dont la validité n'était pas affectée par cette irrégularité, de sorte que la SCI ne pouvait se méprendre sur la volonté des époux Y... de poursuivre l'exécution du compromis, la Cour d'appel n'a, de nouveau, pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1382 du Code civil et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

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