Document ID: JURITEXT000007449561
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/44/95/JURITEXT000007449561.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

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AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux, domicilié 5, place Saint-Jean, 77000 Melun, agissant poursuites et diligences de son syndic la société Cerim Century 21, représentée par M. Dyez, 5, place Saint-Jean, 77000 Melun, en cassation d'un arrêt rendu le 3 février 2000 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit : 1 / de Mme Monique X..., épouse Y..., demeurant ..., 2 / de Mlle Françoise Y..., demeurant ..., 3 / de M. Roger Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au Procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 mars 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mme Fossaret-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat du Syndicat des copropriétaires Domaine de Réaux, de la SCP Defrénois et Levis, avocat des consorts Y..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2000) que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Réaux (le syndicat) qui fournit aux résidents de ce domaine, conformément aux prévisions du règlement de copropriété, diverses prestations et services collectifs d'assistance ménagère et hôtelière constituant des charges de copropriété, a, en application d'une décision de son assemblée générale, signé le 30 mars 1995 avec l'association Intercommunale de soins à domicile (AISAD) une convention autorisant celle-ci à proposer aux résidents qui en feraient la demande ces prestations et à en facturer directement le coût à ces utilisateurs, et prévoyant à titre de charges de copropriété les modalités de remboursement pour les prestations fournies aux résidents n'ayant pas conclu avec cette association une "convention de services" ; que les consorts Y..., devenus le 29 juillet 1995 propriétaires indivis d'un lot après le décès de leur mère qui avait signé avec l'AISAD une convention de services, l'ont d'abord laissé inoccupé puis l'ont loué de janvier 1997 à avril 1998 à un résident qui a bénéficié pour cette période des prestations de l'AISAD dont il a acquitté le montant ; qu'alléguant l'existence d'un important arriéré de charges de copropriété, le syndicat a assigné les consorts Y... en paiement d'une somme de 56 099,73 francs arrêtée en juillet 1997 et en dommages-intérêts, et a, en cause d'appel porté sa demande à 70 027,71 francs pour charges impayées arrêtées au 1er janvier 1998 ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation des consorts Y... à la somme de 41 501,65 francs, de la débouter du surplus de sa réclamation et de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1 / que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs qui, définis dans le règlement de copropriété d'une résidence du 3e âge, ont été délégués par un vote d'assemblée générale des copropriétaires à une association ; qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de copropriété des Réaux comportait outre des logements individuels, des services communs, particuliers ou généraux y afférents et qu'à partir de 1995 I'assemblée générale des copropriétaires a décidé de déléguer la gestion de ces services à l'AISAD puis, chaque année, a voté le coût des services, réparti au prorata des tantièmes ; que pour déclarer le Syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande en paiement, la cour d'appel a énoncé que "le Syndicat des copropriétaires ne peut qualifier de charges communes les charges des services de l'AISAD qui sont facturées par celle-ci directement aux utilisateurs qui ont souscrit des contrats avec elle" sans vérifier si les consorts Y... n'étaient pas tenus envers le syndicat, en leur qualité de copropriétaires, de payer au titre des "charges communes" le forfait mensuel des charges communes correspondant aux services communs qui leur étaient statutairement dus et qui étaient délégués à l'AISAD, et sans caractériser que ceux-ci auraient déjà payé ce forfait, directement à l'AISAD ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 10 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que le syndic est chargé d'assurer I'exécution du règlement de copropriété des délibérations de l'assemblée générale et du recouvrement des charges de copropriété ; qu'en I'espèce, la cour d'appel ne pouvait déclarer le syndicat irrecevable en sa demande au prétexte qu'il agirait comme "I'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispense des services à ses propres adhérents", sans vérifier si les sommes appelées n'étaient pas dues au syndicat en application des délibérations votées par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du "forfait service des non adhérents" lesquelles avaient également conduit le syndicat à en payer le coût à l'AISAD en raison de la carence de ces copropriétaires ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 10, 18, 25, 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 / que les appels mensuels de charges de M. Y..., à partir de 1997, mentionnent seulement les "charges communes générales" et "charges communes non adhérents" ainsi que les frais d'envoi et intérêts de retard ; qu'en affirmant qu'à partir du 1er janvier 1997 les appels mensuels de charges comprennent les charges des services de l'AISAD, la cour d'appel a dénaturé lesdits documents en violation de l'article 1134 du Code civil ; 4 / que la cour d'appel ne pouvait défalquer du total réclamé par le syndicat des copropriétaires "le forfait facturé par l'AISAD" sans vérifier si la somme réclamée ne correspondait pas à la valeur d'appel des charges communes votées chaque année par l'assemblée générale pour les copropriétaires non adhérents à l'AISAD, soit 15,10 francs par 1/100 000 en 1995, 15,65 francs pour 1996, 16,24 francs pour 1997, 16,34 francs pour 1998, multipliée par le nombre de tantièmes détenus par les Consorts Y... dans la copropriété ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 10, 18, 25, 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5 / que dans ses écritures d'appel le syndicat des copropriétaires avait sollicité le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice spécial subi par la copropriété du fait du refus systématique des consorts Y... de payer leurs charges et l'obligation corrélative qui en est résultée pour la copropriété de faire en leurs lieu et place, I'avance des charges ; qu'en déclarant que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts de retard, lesquels ont été fixés à compter de l'assignation soit le 12 septembre 1997 et à compter du 4 novembre 1999 pour le surplus, la cour d'appel a violé les articles 4 et 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'AISAD facturait directement ses services aux adhérents bénéficiaires, que le décès du souscripteur d'une convention de services n'entraînait pas, à défaut de dénonication, la résiliation du contrat qui continuait au profit des ayant droits et qu'il découlait des termes de l'article 6 de la convention syndicat-AISAD que le syndicat n'était tenu de rembourser à l'AISAD le coût de ses prestations que dans le cas où elles auraient été fournies à des personnes n'ayant pas signé de convention avec cette association, la cour d'appel, qui a vérifié les engagements auxquels pouvaient être tenus les consorts Y... à l'égard de l'AISAD et à l'égard du syndicat, a pu en déduire, sans dénaturation, que le syndicat ne pouvait qualifier de charges communes les prestations contractuelles des services de l'AISAD qui faisaient l'objet d'une facturation directe par celle-ci et qu'il ne saurait avoir pour vocation d'être l'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispensait ses services à ses propres adhérents ; Attendu, d'autre part, qu'ayant assorti sa condamnation au paiement de sommes au taux légal sur leur montant, la cour d'appel a souverainement relevé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct nécessitant une indemnisation complémentaire ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux à payer aux consorts Y... la somme de 1 900 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille deux.

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I'avance des charges ; qu'en déclarant que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts de retard, lesquels ont été fixés à compter de l'assignation soit le 12 septembre 1997 et à compter du 4 novembre 1999 pour le surplus, la cour d'appel a violé les articles 4 et 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'AISAD facturait directement ses services aux adhérents bénéficiaires, que le décès du souscripteur d'une convention de services n'entraînait pas, à défaut de dénonication, la résiliation du contrat qui continuait au profit des ayant droits et qu'il découlait des termes de l'article 6 de la convention syndicat-AISAD que le syndicat n'était tenu de

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ait des termes de l'article 6 de la convention syndicat-AISAD que le syndicat n'était tenu de rembourser à l'AISAD le coût de ses prestations que dans le cas où elles auraient été fournies à des personnes n'ayant pas signé de convention avec cette association, la cour d'appel, qui a vérifié les engagements auxquels pouvaient être tenus les consorts Y... à l'égard de l'AISAD et à l'égard du syndicat, a pu en déduire, sans dénaturation, que le syndicat ne pouvait qualifier de charges communes les prestations contractuelles des services de l'AISAD qui faisaient l'objet d'une facturation directe par celle-ci et qu'il ne saurait avoir pour vocation d'être l'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispensait ses services à ses

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avoir pour vocation d'être l'agent de recouvrement des créances d'une association qui dispensait ses services à ses propres adhérents ; Attendu, d'autre part, qu'ayant assorti sa condamnation au paiement de sommes au taux légal sur leur montant, la cour d'appel a souverainement relevé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct nécessitant une indemnisation complémentaire ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires Domaine des Réaux à payer