Document ID: JURITEXT000023391893
Case Number: 31100021
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/23/39/18/JURITEXT000023391893.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que pour déterminer l'existence d'un préjudice de jouissance la Communauté intercommunale du nord de la Réunion (la CINOR) indiquait qu'il y avait eu des grèves à répétition, des arrêts maladie plus fréquents et que 143 agents avaient subi, pendant trois ans, un préjudice du fait du défaut de fonctionnement des installations de climatisation un jour sur trois et des odeurs nauséabondes dues à l'humidité et à la peinture, la cour d'appel, qui a constaté que la CINOR ne produisait aucun élément comptable qui établirait une perte d'exploitation due aux manquements de son bailleur et qu'elle évaluait son préjudice à 780 euros par an et par agent, a pu retenir qu'il ne s'agissait pas là d'un chef de préjudice personnel mais l'indemnisation qui pourrait être due à chacun des agents et que la demande s'analysait en une demande pour le compte d'autrui ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'au titre du préjudice de jouissance la CINOR réclamait également les frais d'installation de climatisations individuelles pour un montant de 12 861,41 euros, la cour d'appel, qui a constaté qu'à l'appui de sa demande, elle ne produisait aucun élément comptable et aucune facture, a pu, sans dénaturation des documents de la cause qui ne faisaient pas référence à des factures de travaux de climatisation, la rejeter ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la CINOR aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la Communauté intercommunale du Nord de la Réunion. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la Communauté intercommunale du nord de la Réunion (CINOR) de ses demandes indemnitaires, confirmé le jugement sur l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens en ce compris les frais d'expertise, et condamné les parties pour moitié chacune aux dépens d'appel ; AUX MOTIFS QUE « les parties étaient liés en vertu des contrats de louage d'ouvrages pour un ensemble de locaux et bureaux situés dans I'immeuble Futura, 190 Route des Deux Canons à Sainte-Clotilde ; Que sont versés aux débats trois baux conclus entre la S. A. ALIA et la CINOR : - un premier bail en date du 30 décembre 1999 concernant un local d'une superficie de 192 m², moyennant un loyer annuel hors taxes de 184 320 francs, soit 28 099, 40 euros ; - un deuxième bail en date du 30 mai 2000 concernant un local d'une superficie de 42 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 40 320 francs soit 6146 euros ; - un troisième bail en date du 17 octobre 2000 concernant un local d'une superficie de 366 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 351 360 francs soit 53 564,73 euros ; Qu'il est également versé un bail conclu entre la CINOR et S. A. CIP ( aux droits de laquelle intervient vraisemblablement la S.A. ALIA, cet élément n'ayant pas fait I'objet d'observations de la part des parties à I'instance dans leurs dernières écritures) en date du 1er mars 1999 concernant un local d'une superficie de 1141 m² moyennant un loyer annuel hors taxes de 1 013 880 francs, soit 154 566,22 euros ; Attendu que ces locaux ont été restitués le 20 avril 2007, que les états des lieux de sortie contradictoires décrivent des locaux comme étant en état d'usage normal pour les plafonds, murs, sols, sanitaires, huisseries et installations électriques à I'exception d'une mention indiquant : "carrelage. Présence de rouille/saleté local technique Présence de colle local ancien local président CINOR/ 400 euros"; Attendu que les rapports entre les parties sont régis par les dispositions de I'article 1722 du code civil, que le preneur pouvait être fondé à demander une diminution du prix de la chose louée en raison des désordres qui affectaient les locaux loués ; Attendu qu'en I'espèce, la CINOR sollicite I'indemnisation de son préjudice de jouissance; Attendu que dans son rapport du mois d'octobre 2003, I'expert judiciaire avait noté que les préjudices pour la CINOR étaient réels mais : "difficilement quantifiables, puisqu'ils dépendent de I'appréciation subjective de la notion de confort sur les lieux de travail et notamment du confort thermique des salariés et occupants des lieux..." et proposait une évaluation de ce chef de préjudice à la somme de 279 661,41 euros au lieu de la somme de 446 901,41 euros réclamée par la CINOR lors de I'expertise ; Attendu que pour déterminer l'existence d'un préjudice de jouissance, la CINOR indique qu'il y a eu des grèves à répétition, des arrêts maladie plus fréquents et que ses agents ont subi un préjudice du fait du défaut de fonctionnement des installations de climatisation un jour sur trois, des odeurs nauséabondes dues à I'humidité et à la peinture ; Attendu que I'intimée ne produit aucun élément comptable qui établirait une perte d'exploitation due aux manquements de son bailleur ; Attendu que la CINOR , pour calculer son préjudice, a indiqué que ses 115 agents permanents et ses 28 îlotiers, soit 143 agents avaient subi un préjudice pendant 3 ans du fait des dysfonctionnements de la climatisation et des autres nuisances, soit le calcul suivant de 780 euros par an et par agent, soit 143 x 3 ans x 780 euros = 334 620 euros ; Attendu que partant du postulat, énoncé par I'expert, que la CINOR avait un préjudice de jouissance personnel du fait des désagréments subis par les employés de cette personne morale le premier juge a, tenant compte des désagréments dus à la chaleur (pour le montant de 279 661,41 euros proposé par l'expert) et eu égard aux autres désagréments dus notamment à I'humidité, fixé à la somme de 300 000 euros le montant des dommages et intérêts accordés à la CINOR en réparation de son préjudice de jouissance sur les 334 620 euros réclamés de ce seul chef ; Attendu cependant, qu'il ne s'agit pas d'un chef de préjudice personnel, que la CINOR ne saurait être créancière en tant que personne morale de I'indemnisation qui pourrait être due à chacun de ses 143 agents en raison des désagréments thermiques et olfactifs dont ils ont pu souffrir; Qu'ainsi que cette demande s'analyse comme une demande pour le compte d'autrui à laquelle il ne peut être fait droit ; Attendu que la CINOR réclame également, au titre de ce chef de préjudice pour trouble de jouissance la somme de 99 940 euros qui correspond à I'affectation de deux de ses agents à la réfection des locaux pendant 3 ans, 12 mois sur 12 mois ainsi que des frais d'installation de climatisations individuelles pour un montant de 12 861,41 euros ; Attendu qu'à I'appui de ses demandes la CINOR ne produit aucun élément comptable et aucune facture ; que sa demande ne saurait prospérer ; Qu'en conséquence, il convient d'infirmer de ce chef la décision déférée et de rejeter la demande reconventionnelle de I'intimée» ; 1. ALORS QUE constitue un préjudice personnel subi par la personne morale locataire de locaux professionnels, le trouble de jouissance durable constitué par d'importants désagréments thermiques et olfactifs, et affectant l'ensemble de son personnel travaillant dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que, en raison de graves désordres affectant les lieux loués par CINOR, ses agents, qui les occupaient, avaient effectivement souffert d'importants désagréments thermiques et olfactifs pendant trois années ; qu'en affirmant qu'un tel dommage constituait seulement les préjudices subis par les agents de la CINOR, et non un préjudice personnellement subi par celle-ci, et dont elle ne pouvait donc pas demander réparation, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1719 du Code civil ; 2. ALORS QUE subit un préjudice qu'il appartient au juge de réparer, la personne morale locataire dont les agents, qui travaillent dans les lieux qu'elle loue, tombent malades et/ou se mettent en grève du fait des désordres affectant les locaux et aux réparations desquelles le bailleur ne procède pas ; qu'en déboutant la CINOR de sa demande en réparation de ce préjudice, au motif inopérant qu'elle ne produisait aucun élément comptable établissant une perte d'exploitation, quand il appartenait au juge d'évaluer ce préjudice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil ; 3. ALORS QUE la CINOR sollicitait l'indemnisation des frais d'installation de climatisations individuelles pour un montant de 12 861,41 euros ; que les quatre factures justifiant de ces frais étaient jointes au dire du 11 juin 2003 annexé au rapport de l'expert X..., dument produit par la CINOR ; qu'en déboutant néanmoins la CINOR de cette demande au prétexte qu'elle ne produisait aucun élément comptable ni aucune facture en ce sens, la Cour d'appel a méconnu le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause.

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