Document ID: JURITEXT000021769338
Case Number: 11000106
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/21/76/93/JURITEXT000021769338.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt : Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale et de défaut de réponse à conclusions, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond de l'existence de réticences délibérées de la société Caprim, lors de la conclusion de la promesse de vente, tendant à dissimuler aux époux X..., bénéficiaires de la promesse, l'état réel de pollution de l'immeuble objet de celle-ci et les difficultés d'utilisation de ce bien aux fins prévues, circonstances de nature à remettre en cause l'équilibre financier de l'opération d'investissement immobilier envisagée, partant de leur permettre d'accepter ou de refuser la promesse en toute connaissance de cause ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Caprim aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Caprim à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la société Caprim Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue entre la société CAPRIM et Monsieur et Madame X... le 19 octobre 2004 sur le fondement des dispositions de l'article 1116 du Code civil et condamné la société CAPRIM à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 20.000  à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser la vente ; AUX MOTIFS QU'en ne révélant pas lors de l'acceptation de la promesse de vente par le bénéficiaire, alors qu'il en avait connaissance, d'une part, l'existence de la procédure judiciaire l'opposant à son propre vendeur, exploitant du site, soumis aux installations classées pour la protection de l'environnement, liée à la découverte d'une importante pollution résiduelle en dépit des travaux de réhabilitation et de dépollution du site, les opérations d'expertise judiciaire étant en cours depuis juillet 2003, d'autre part, le contenu de la déclaration précédemment faite au service des installations classées de la Préfecture le 10 juin 2004, ne visant pas l'activité alimentaire des locaux, objet de la promesse, le promettant, alors qu'il est vendeur professionnel, tenu expressément d'informer le bénéficiaire (Monsieur Yves-Régis X... étant directeur commercial), « pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation », a empêché que le bénéficiaire, soit informé de l'ampleur du passif environnemental, ait connaissance que le site pouvait présenter des dangers pour la santé des personnes (visé à l'article L.511-1 du Code de l'environnement) fréquentant le commerce de son futur preneur, la société GENEDIS, exerçant sous l'enseigne PROMOCASH, c'est-à-dire, tant les employés que la clientèle, alors que le projet de bail, annexé à la promesse, faisait suite aux courriers que la S.A. CAPRIM lui avait adressés les 9 juillet et 20 septembre 2004 évoquant la prise à bail du bâtiment A par ladite société, qui avait demandé à la société intimée que « le bâtiment puisse être adapté au concept de ladite enseigne » et au protocole d'accord signé en juin 2004, circonstances de nature à remettre en cause la pérennité du bail commercial conclu sur une période de 9 ans, du fait de la possibilité d'un congé anticipé par suite d'une absence d'obtention de l'agrément « produits frais » et l'équilibre financier de l'opération d'investissement immobilier envisagée, contrairement au principe de sécurité juridique des transactions (arrêt attaqué, p. 15, al. 4) ; que seul le rapport ICF du 6 mai 2004, intitulé « Mise à jour de l'étude des risques sanitaires pour l'ancien site ICI sis 167/169 avenue des Grésillons Gennevilliers (92) » a été communiqué au promettant le jour de la promesse ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la S.A. CAPRIM, fût-elle vendeur non exploitant, a délibérément dissimulé au bénéficiaire, des informations importantes, pourtant portées à sa connaissance préalablement à la date de la signature de la promesse, après la découverte de solvants de peinture en août 2003, qui étaient de nature à informer les époux X... des dangers ou des inconvénients importants résultant de l'exploitation au sens de l'article 514- 20 du Code de l'environnement, en particulier l'ampleur du chantier de déconstruction des dallages et fondations en sous-sol, informations qui auraient permis au bénéficiaire d'accepter ou de refuser en toute connaissance de cause la promesse de vente portant sur plus de 15 millions d'euros, avec toutes conséquences de droit en cas de non-réalisation de la vente, alors que le protocole d'accord mettait à la charge du bailleur (les époux X..., en cas de réalisation de la vente), une obligation de dépollution eu égard à l'activité du preneur, frais d'étude du sol et du soussol du terrain et réalisation des travaux de dépollution ; que le 29 juillet 2005, le notaire rédacteur de l'acte litigieux a rapporté dans un courrier transmis au notaire de la société de financement du bénéficiaire, la teneur d'un mail adressé par la S.A. CAPRIM par la société ICF ENVIRONNEMENT sur l'évolution de la pollution résiduelle, selon lequel « la pollution des sols n'est que résiduelle et en diminution potentielle, la pollution nappe est « contenue », « la nappe étant peu puissante », ce qui démontre que même à cette date, les risques de pollution ne sont toujours pas maîtrisés ; que les réticences dolosives d'information de la S.A. CAPRIM au moment de l'acceptation de la promesse de vente par le bénéficiaire, sur la gravité de l'état de pollution résiduelle du terrain, s'analysent en un dolus malus par opposition au bonus dolus toléré par la morale des affaires, sont de nature à vicier le consentement des époux X... et justifient que soit prononcée la nullité de la promesse de vente par application des dispositions de l'article 1116 du Code civil (arrêt attaqué, p. 16) ; ALORS, d'une part, QUE l'acquéreur qui ne pouvait ignorer l'information prétendument dissimulée ne peut imputer au vendeur une réticence dolosive ; qu'en énonçant que la société CAPRIM avait « délibérément dissimulé » des informations aux bénéficiaires de la promesse de vente, empêchant ces derniers de connaître « la gravité de l'état de pollution résiduelle du terrain » objet de la transaction, tout en constatant par ailleurs que se trouvait annexé à la promesse de vente le rapport de la société ICF ENVIRONNEMENT du 6 mai 2004, intitulé « Mise à jour de l'étude des risques sanitaires pour l'ancien site ICI sis 167/169 avenue des Grésillons Gennevilliers (92) » qui mentionnait que « les niveaux de risques sont inacceptables pour les futurs utilisateurs du site » d'où il résultait nécessairement que Monsieur et Madame X... se trouvaient complètement informés de l'état de pollution du terrain et ne pouvaient invoquer une quelconque réticence dolosive imputable à leur vendeur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1116 et 1382 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE dans des conclusions demeurées sans réponse (signifiées le 2 juin 2008 p. 17 al. 1 à 6), la société CAPRIM faisait valoir que l'activité de distribution de produits alimentaires envisagée dans les locaux n'était soumise à aucun régime particulier au regard des normes en matière de pollution, de sorte que l'argumentation des époux X... était dépourvue de pertinence ; qu'en reprochant à la société CAPRIM d'avoir dissimulé aux bénéficiaires de la promesse de vente le fait que la déclaration faite au service des installations classées de la Préfecture ne visait pas une telle activité sans répondre à ces conclusions pertinentes, la réticence dolosive ne pouvant porter que sur des informations qui, si elles avaient été connues de l'acquéreur, auraient été de nature à influer sur son consentement, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de Procédure civile ; ALORS, de troisième part, QUE la réticence dolosive ne peut porter que sur des informations qui, si elles avaient été connues de l'acquéreur, auraient été de nature à influer sur son consentement ; qu'en retenant que le rapport établi par la société ICF ENVIRONNEMENT n'avait pas étudié la pollution du site au regard de l'activité de distribution de produits alimentaires qui était envisagée sans rechercher au préalable si le domaine de la distribution de produits alimentaires était soumis à un régime particulier au regard de la réglementation applicable en matière de pollution des sols, ce qui était contesté par la société CAPRIM, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ; ALORS, de quatrième part, QUE la réticence dolosive ne peut porter que sur des informations qui, si elles avaient été connues de l'acquéreur, auraient été de nature à influer sur son consentement ; qu'en imputant à la société CAPRIM une dissimulation, au jour de la promesse de vente, du litige en cours l'opposant à son propre vendeur, relativement à la question de la pollution du site, sans préciser, comme elle y était invitée, de quelle information complémentaire auraient bénéficié Monsieur et Madame X... du fait de cette révélation, dans la mesure où ceux-ci se trouvaient déjà en possession du rapport rédigé par la société ICF ENVIRONNEMENT, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil ; ALORS, enfin, QU'en analysant la réticence dolosive invoquée par les acquéreurs au regard du fait que Monsieur X... était « directeur commercial » et que la société CAPRIM était « vendeur professionnel », quand, en raison de la nature et de l'ampleur de l'opération en cause, Monsieur X... agissait nécessairement en qualité d'investisseur immobilier professionnel, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil.

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.A. CAPRIM lui avait adressés les 9 juillet et 20 septembre 2004 évoquant la prise à bail du bâtiment A par ladite société, qui avait demandé à la société intimée que « le bâtiment puisse être adapté au concept de ladite enseigne » et au protocole d'accord signé en juin 2004, circonstances de nature à remettre en cause la pérennité du bail commercial conclu sur une période de 9 ans, du fait de la possibilité d'un congé anticipé par suite d'une absence d'obtention de l'agrément « produits frais » et l'équilibre financier de l'opération d'investissement immobilier envisagée, contrairement au principe de sécurité juridique des transactions (arrêt attaqué, p. 15, al. 4) ; que seul le rapport ICF du 6 mai 2004, intitulé « Mise à jour de

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