Document ID: JURITEXT000007157348
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/15/73/JURITEXT000007157348.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Société d'entreprises générales immobilières (SEGI), dont le siège social est ..., prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 30 novembre 1989 par la cour d'appel de Lyon (2e chambre), au profit de : 1°/ la société Stribick, société anonyme, ayant son siège social à Andrezieux Boutheon (Loire), actuellement en règlement judiciaire, représentée par son président en exercice, domicilié audit siège, 2°/ M. M..., agissant en qualité d'administrateur au règlement judiciaire de la société anonyme Stribick, domicilié en cette qualité au siège de ladite société, soit à Andrezieux Boutheon (Loire), demeurant à Montbrison (Loire), ..., 3°/ la société SMAC Acieroid, dont le siège social est à Paris (5e), ... et ..., prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 4°/ le Cabinet Bory Laval, société à responsabilité limitée, dont le siège est à Saint-Etienne (Loire), 5, place Jean I..., agissant en qualité de syndic de la copropriété Les Garages du forum, dont le siège est à Saint-Etienne (Loire), Montreynaud, 5°/ M. A..., demeurant à Saint-Etienne (Loire), 10, rue Mi-Carême, agissant ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la Compagnie immobilière de la ville de Saint-Etienne, dite CIVSE SA, dont le siège est ..., 6°/ M. Raymond J..., demeurant ..., 7°/ la compagnie La Préservatrice SA, dont le siège est à Paris, mais représentée par son agent général à Saint-Etienne, M. X..., dont le cabinet est ..., 8°/ la société Oth Rhône Alpes OTRA, société anonyme, dont le siège est ..., BP 3046, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 9°/ la compagnie Union des assurances de Paris, dont le siège social est à Paris (1er), 9, place Vendôme, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 10°/ la Société d'économie mixte d'aménagement de la ville de Saint-Etienne (SEMASET), dont le siège social est à Saint-Etienne (Loire), "Le Montebello", centre Deux, ..., prise en la personne de son mandataire légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, 11°/ la ville de Saint-Etienne, dont le siège social est à Saint-Etienne (Loire), hôtel de ville, représentée par son maire, domicilié en l'hôtel de ville, défendeurs à la cassation ; Le syndicat des copropriétaires les garages du Forum, a formé, par un mémoire déposé au greffe le 25 septembre 1990, un pourvoi incident contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation, annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 juin 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. L..., B..., N..., F..., Z..., E..., D..., K... H..., M. Y..., Mlle G..., M. Chemin, conseillers, Mme C..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Blondel, avocat de la Société d'entreprises générales immobilières, de Me Odent, avocat de la société SMAC Acieroid, de Me Parmentier, avocat du Cabinet Bory Laval, de Me Le Prado, avocat de M. A..., ès qualités, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la compagnie La Préservatrice, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société SEGI de son désistement de pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'Union des assurances de Paris ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Lyon, 30 novembre 1989), que la Société d'entreprises générales immobilières (SEGI) et la société Garages du Forum (SGCF), maîtres de l'ouvrage, ont fait édifier, par la société Stribick, entrepreneur général, sur un terrain que la Société d'économie mixte d'aménagement de la ville de Saint-Etienne (SEMASET) leur avait cédé, un bâtiment à usage de garages, recouvert d'une dalle plafond, destinée à supporter une place ouverte au passage public ; que la SEGI a vendu les garages à la Compagnie immobilière de la ville de Saint-Etienne (CIVSE), qui les a revendus à des particuliers ; que des infiltrations d'eau s'étant produites dans les garages, la CIVSE a, au vu des résultats d'une expertise, exercé l'action en garantie des vices cachés contre la SEGI, qui a appelé en la cause la SEMASET et la société Stribick ; Attendu que la SEGI fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à payer à la copropriété Les Garages du Forum la somme représentative de la réparation des vices cachés affectant les garages, alors, selon le moyen, 1°) que le vice caché, étant nécessairement inhérent à la chose elle-même, ne peut résulter de l'association de deux causes différentes imputables à diverses personnes juridiques ou physiques, actives sur des sites ayant leur singularité, l'un en infrastructure, l'autre en superstructure ; qu'en accueillant cependant l'action, après avoir relevé que les dommages affectant la chose étaient imputables pour l'essentiel à un ouvrage public et à hauteur seulement de 10 % au fait du vendeur de garages par une réalisation partiellement défectueuse de la dalle plafond desdits garages, la cour d'appel viole, par fausse application, l'article 1641 du Code civil ; 2°) que la copropriété, n'ayant pas la qualité d'acheteur, ne pouvait, en aucun cas, profiter d'une condamnation sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, derechef violé par fausse application ; 3°) que la société SEGI contestait vigoureusement le bien fondé de l'action dirigée contre elle, en insistant sur le fait qu'elle ne pouvait, en aucun cas, être condamnée à réparer les dommages affectant les garages, lesdits dommages étant imputables, non à la chose vendue prévue en elle-même, mais au fait du tiers, personne juridique de droit public ou personnes de droit privé, liées par des conventions relevant du droit public ; qu'en affirmant que la SEGI ne conteste pas, même à titre accessoire, le bienfondé de l'action dirigée contre elle par la CIVSE et la copropriété sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, la cour d'appel méconnaît les termes du litige et, partant, viole l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) qu'en toute hypothèse, la cour d'appel, qui relève que les désordres sont essentiellement dus à la mauvaise réalisation et au mauvais entretien de la protection de l'isolation de la place du Forum, dont la responsabilité ne pouvait incomber qu'à la ville de Saint-Etienne et aux personnes ayant agi sous son contrôle, ne pouvait condamner le vendeur de garages situés en sous-sol au tout, dès lors qu'il est constant que la dalle plafond du bâtiment à usage de garages n'a concouru qu'à hauteur de 10 % aux désordres existants ; qu'en condamnant, néanmoins, la société SEGI au profit, non pas de l'acquéreur des garages, mais de la copropriété, au paiement d'une somme considérable pour réparer des désordres en rien imputables au fait du vendeur initial de la chose vendue, la cour d'appel viole l'article 1641 du Code civil, ensemble les principes qui gouvernent la séparation des pouvoirs et la loi des 16 et 24 août 1790 ; 5) qu'après avoir relevé que le fait du vendeur n'avait concouru qu'à hauteur de 10 % dans les désordres constatés, la cour d'appel ne pouvait condamner celui-ci au tout, dès lors que la faute de la ville et des personnes ayant agi pour son compte, ensemble le défaut d'entretien normal de l'ouvrage public, étaient dûment constatés ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé derechef le texte et le principe cités au précédent élément du moyen, en ne déduisant pas de ses constatations les conséquences qui s'en évinçaient ; 6°) que la cour d'appel ne pouvait, sans excéder ses pouvoirs, condamner un vendeur, personne juridique de droit privé, à exécuter des travaux chiffrés à plus de 1 700 000 francs sur un ouvrage public constituant une super structure, et dont les vices étaient à l'origine des dommages affectant les garages en sous-sol, si bien qu'en écartant, sur ce point, l'objection majeure soulevée par la société SEGI au prétexte qu'il n'appartiendrait pas aux juges du fond de contrôler l'usage des dommages-intérêts correspondant au coût des réfections préconisées par l'homme de l'art, la cour d'appel viole encore l'article 1641 du Code civil, ensemble excède ses pouvoirs et méconnaît la portée des principes qui gouvernent la séparation des pouvoirs, principes qui s'évincent de la loi des 16-24 août 1790 ; 7°) qu'aux termes de l'article 1644 du Code civil, violé par la cour d'appel, l'acheteur, et lui seul, a une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder celle-ci et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ; qu'en aucun cas une demande fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil ne peut déboucher sur l'allocation de dommages-intérêts considérables destinés à remettre la chose en état ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel méconnaît son office et, partant, viole l'article précité, ensemble l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le bâtiment abritentes garages du Forum présentait des désordres graves, consistant en fissures apparentes aux extrémités des murs ressauts, dus à un phénomène de dilatation des dalles de support, dont les dimensions entre les joints sont excessives, malfaçon imputable à l'entreprise qui a réalisé l'ouvrage pour le compte de la SEGI, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, a fait une exacte application de l'article 1641 du Code civil en reconnaissant aux sous-acquéreurs le droit d'exercer, contre le vendeur originaire, l'action prévue par ce texte et en faisant obligation à ce vendeur professionnel de remettre la chose vendue dans un état exempt de vices ; Attendu, d'autre part, que retenant, à la charge de la SEGI, l'existence d'un vice de la chose ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage, l'arrêt, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs et abstraction faite de motifs surabondants, condamne justement le vendeur à payer aux sous-acquéreurs l'intégralité de la réparation des vices affectant l'ouvrage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Attendu que la SEGI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société CIVSE une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, 1) que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le fondement du premier moyen, pris en telle ou telle de ses branches, aura pour inéluctable conséquence, en application de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile, d'entraîner la cassation du chef ici querellé du dispositif ; 2) que dans ses écritures récapitulatives, la société SEGI faisait valoir que les difficultés de location, comme les difficultés de vente concernant les ensembles immobiliers situés sur la commune de Montreynaud, sont trop connues des Stéphanois pour rendre justifiée une telle réclamation (à savoir 596 360 francs) à titre de dommages-intérêts ; que la société SEGI a d'ailleurs versé aux débats la lettre adressée par Me A..., ès qualités, pour tenter de vendre les appartements des ensembles immobiliers de Montreynaud et ceci à des prix défiant toute concurrence, compte tenu précisément du marché immobilier stéphanois, surtout dans ce quartier ; qu'ainsi, indépendamment de tout désordre, il y a dans ledit quartier une extrême difficulté pour les administrateurs de biens stéphanois, soit pour louer les appartements ou les garages, soit encore pour vendre lesdits appartements et les garages, ce qui explique notamment l'attitude de Me A..., qui a tenté, dans le cadre des opérations de la liquidation judiciaire, de vendre à des prix extrêmement bas les appartements situés dans ledit ensemble immobilier, mévente qui s'explique notamment par la circonstance que le quartier est peu attractif et que le coût des locations apparaît excessif, eu égard aux prix normalement pratiqués dans la région ; qu'en ne répondant pas à ce moyen circonstancié, la cour d'appel méconnaît les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que le premier moyen étant écarté, et la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ayant, par motifs adoptés, apprécié souverainement, en en réduisant notamment le montant prétendu, le préjudice subi par la société CIVSE, le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que le premier moyen étant écarté, le troisième n'a plus de fondement ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que le syndicat des copropriétaires des garages du Forum fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable à former une demande en réparation des troubles de jouissance subis par chacun des copropriétaires, alors, selon le moyen, que le syndicat de copropriété est recevable à agir pour demander la réparation des troubles de jouissance, subis par les copropriétaires individuellement, dès lors que ces troubles présentent, de par leur importance et leur étendue, un caractère collectif ; qu'en déclarant irrecevable la demande du syndicat de copropriété "les Garages du Forum" tendant à ce que la SEGI lui verse la somme de 164 000 francs correspondant aux troubles de jouissance subis par les copropriétaires du fait de l'inondation de leur garage à la suite des malfaçons ayant affecté des dalles plafonds recouvrant le bâtiment à usage de parking, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que le syndicat des copropriétaires demandait l'indemnisation d'une "perte de jouissance", correspondant à des pertes de loyer, seulement pour un certain nombre de garages, "préjudice personnel à chaque copropriétaire" ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; ! Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du huit juillet mil neuf cent quatre vingt douze par M. L..., conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.

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ages, soit encore pour vendre lesdits appartements et les garages, ce qui explique notamment l'attitude de Me A..., qui a tenté, dans le cadre des opérations de la liquidation judiciaire, de vendre à des prix extrêmement bas les appartements situés dans ledit ensemble immobilier, mévente qui s'explique notamment par la circonstance que le quartier est peu attractif et que le coût des locations apparaît excessif, eu égard aux prix normalement pratiqués dans la région ; qu'en ne répondant pas à ce moyen circonstancié, la cour d'appel méconnaît les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que le premier moyen étant écarté, et la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ayant,

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d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ayant, par motifs adoptés, apprécié souverainement, en en réduisant notamment le montant prétendu, le préjudice subi par la société CIVSE, le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que le premier moyen étant écarté, le troisième n'a plus de fondement ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que le syndicat des copropriétaires des garages du Forum fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable à former une demande en réparation des troubles de jouissance subis par chacun des copropriétaires, alors, selon le moyen, que le syndicat de copropriété est recevable à agir

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copropriétaires, alors, selon le moyen, que le syndicat de copropriété est recevable à agir pour demander la réparation des troubles de jouissance, subis par les copropriétaires individuellement, dès lors que ces troubles présentent, de par leur importance et leur étendue, un caractère collectif ; qu'en déclarant irrecevable la demande du syndicat de copropriété "les Garages du Forum" tendant à ce que la SEGI lui verse la somme de 164 000 francs correspondant aux troubles de jouissance subis par les copropriétaires du fait de l'inondation de leur garage à la suite des malfaçons ayant affecté des dalles plafonds recouvrant le bâtiment à usage de parking, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que la cour d'appel a légal