Document ID: JURITEXT000007247119
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/24/71/JURITEXT000007247119.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la banque Hervet, société anonyme, dont le siège est 1, place de la Préfecture à Bourges (Cher), en cassation d'un arrêt rendu le 26 juin 1992 par la cour d'appel de Paris (1e chambre, section B), au profit de : 1 / M. Jacques A..., 2 / Mme Denise X..., épouse de M. Jacques A..., demeurant tous deux ... (Hauts-de-Seine), 3 / Mme de C... née Marguerie Hospice, demeurant ... (6ème), en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI du ... (Hauts-de-Seine), 4 / M. Yves B..., administrateur judiciaire, demeurant ... (3ème), 5 / la société civile professionnelle Barbier-Simon-Morin, anciennement dénommée Scholer et Barbier, notaire associés, dont le siège est ... (Hauts-de-Seine), 6 / M. Serge Z..., demeurant ... (5ème), en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la société Sovim, défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, M. Aydalot, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Fromont, Mme Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la banque Hervet, de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux A... et de la SCP Barbier-Simon-Morin, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 1992), que, par acte sous seing privé du 13 décembre 1979, la Banque Hervet a consenti à la société civile immobilière du ... (la SCI) une ouverture de crédit pour le financement de la construction d'immeubles ; que, par acte authentique du même jour, la SCI a affecté les immeubles à la sûreté hypothécaire de la créance de la Banque Hervet ; que, par acte sous seing privé du 5 novembre 1979, la SCI a consenti aux époux A... un contrat de priorité concernant l'achat d'un appartement en l'état futur d'achèvement, puis le 10 juin 1980, un contrat sous seing privé de réservation de cet appartement, pour un prix ferme et définitif payable selon un échéancier ; qu'à l'exclusion d'un acompte initial versé entre les mains de la banque, les époux A... ont versé la quasi totalité du prix à la Société Sovim, gérante de la SCI venderesse, avant la signature de l'acte de vente notarié ; que les époux A... qui avaient pris possession de leur appartement en décembre 1981, ont signé l'acte notarié le 5 février 1982 ; que la Sovim ayant conservé les fonds versés par les époux A..., la banque leur a demandé d'acquitter le solde du prix, et que la SCI leur a fait délivrer, le 6 février 1985, un commandement de payer le prix, sous peine de résolution de la vente ; que les époux A... ont fait opposition à ce commandement et, soutenant que leur paiement était libératoire, ont assigné la SCI, prise en la personne de M. B..., liquidateur judiciaire, et M. Y..., gérant de la Sovim ; que la SCI a assigné en intervention la Banque Hervet et le notaire ; Attendu que la Banque Hervet fait grief à l'arrêt d'annuler le commandement de payer et de donner mainlevée de l'hypothèque consentie, à son profit, sur les lots acquis, alors, selon le moyen, "1 ) que l'immeuble dont la Banque Hervet avait financé la construction était hypothécairement affecté à la sûreté de sa créance ; que, dès lors, faute d'avoir procédé aux formalités de purge, les acquéreurs de l'appartement en l'état futur d'achèvement étaient obligés comme détenteurs à toutes les dettes hypothécaires et que, faute de les avoir payées, la banque était en droit d'exercer son droit de suite ; que, cependant, en retenant seulement, pour donner mainlevée de l'hypothèque inscrite au profit de la banque, que les époux A... s'étaient valablement acquittés à l'égard de la SCI en payant le prix à sa gérante avant la conclusion de l'acte notarié et que ces paiements étaient opposables à la banque, la cour d'appel a totalement méconnu et, partant, violé les articles 2166, 2167, 2168 et 2169 du Code civil ; 2 ) qu'aux termes des conditions particulières du contrat authentique d'affectation hypothécaire conclu, le 13 décembre 1979, entre la Banque Hervet et la SCI, il était stipulé en faveur des acquéreurs des lots que la banque ne pourrait exercer ses droits hypothécaires à l'encontre de ceux qui justifieraient avoir satisfait aux obligations leur incombant en vertu de leur acte d'acquisition et que les acquéreurs pourraient lui opposer toutes les exceptions dont ils auraient la faculté de se prévaloir à l'encontre de la SCI venderesse ; que, cependant, cette stipulation pour autrui était expressément subordonnée à la condition qu'il soit précisé, dans l'acte de vente, que le prix devrait être versé à la banque pour être libératoire et que les sommes soient effectivement versées à celle-ci ; que cette condition n'a pas été réalisée en l'espèce ; que, dès lors, la cour d'appel a dénaturé la stipulation et violé l'article 1134 du Code civil en éludant la condition à laquelle elle était subordonnée et en décidant que les acquéreurs s'étant valablement acquittés du prix de vente entre les mains de la gérante de la SCI, la banque était tenue de donner mainlevée de l'hypothèque en exécution des engagements qu'elle avait contractés ; 3 ) que, selon les articles L. 261-11 à L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'une partie d'immeuble à usage d'habitation doit être conclu par acte authentique et ne peut donner lieu, avant la signature de cet acte authentique, à aucun versement ou dépôt autre qu'un dépôt de garantie lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire de réservation ; qu'il résulte de ces textes qu'aucun versement ne pouvait, en l'espèce, être fait à la SCI venderesse ni à sa gérante, la Sovim, avant la conclusion de l'acte authentique de vente du 5 février 1982, prévoyant expressément que les fonds devraient être versés à la Banque Hervet et qu'était seul valable le dépôt de l'acompte initial à la banque en vertu du contrat de réservation ; que, dès lors, en décidant pourtant qu'il ne résultait pas de ce dépôt que les autres versements auraient dû également être faits entre les mains de la banque et en considérant que les époux A... pouvaient lui opposer les paiements faits à la Sovim avant la conclusion de l'acte notarié de vente, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-12 et L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation ; 4 ) que le paiement n'est valable et libératoire que s'il est fait entre les mains du créancier, capable de le recevoir, ou de son mandataire ; qu'en décidant, dès lors, que les acheteurs pouvaient opposer à la banque les paiements qu'ils avaient faits à la Sovim, bien que cette dernière n'avait pas le droit de les recevoir avant la conclusion de l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé les articles 1239 et 1241 du Code civil ; 5 ) que la cour d'appel ne pouvait juger ainsi du comportement des acquéreurs, lors de la conclusion de l'acte notarié de vente, sans répondre aux conclusions de la Banque Hervet, aux termes desquelles elle faisait observer que les époux A... avaient commis une faute manifeste en signant l'acte où ils reconnaissaient devoir une somme de 760 220 francs et en en paraphant chaque page, sans indiquer d'aucune façon qu'ils avaient déjà pris livraison de l'appartement et qu'ils considéraient s'être valablement acquittés du prix de vente dont ils savaient pourtant à la lecture de l'acte qu'il devait être payé à la Banque Hervet pour être libératoire ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 6 ) qu'en énonçant que les acheteurs avaient cru à la régularisation a posteriori d'une situation qui avait été épurée mais en n'appréciant pas alors concrètement leur attitude au moment de la signature de l'acte authentique de vente et en ne recherchant pas, en particulier, si les époux A... n'avaient pas commis des imprudences manifestes et gravement préjudiciables à la Banque Hervet en acceptant de signer sans aucune réserve et en ne faisant pas mention de la réalité de la situation, ce qui aurait eu pour effet d'informer le notaire, la Banque Hervet et la SCI sur la nature de leurs droits et sur la portée de leurs engagements respectifs, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu qu'avant la signature de l'acte notarié, les époux A... avaient payé le prix de l'appartement entre les mains de la Sovim qui avait pouvoir de recevoir le paiement en sa qualité de gérante de la SCI venderesse, et qu'il ne résultait pas de la mention erronée portée à l'acte authentique, selon laquelle ils seraient restés débiteurs d'une partie du prix, que les acquéreurs auraient contracté l'obligation de payer une seconde fois, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que cet engagement étant dépourvu de cause, la SCI était mal fondée à prétendre qu'en raison de leur inadvertance, les époux A... ne pourraient plus lui opposer le paiement du prix versé à sa gérante ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le contrat authentique d'affectation hypothécaire conclu, le 13 décembre 1979, entre la Banque Hervet et la SCI stipulant que la banque s'était "engagée irrévocablement à donner mainlevée de l'inscription lui profitant sur les lots vendus dès que le prix correspondant aux lots à dégrever aura été intégralement payé par l'acquéreur concerné", et que "la banque ne pourrait exercer ses droits hypothécaires à l'encontre de ceux qui justifieraient avoir satisfait aux obligations leur incombant en vertu de leur acte d'acquisition, les acquéreurs pouvant lui opposer toutes les exceptions dont ils auraient la faculté de se prévaloir à l'encontre de la SCI venderesse", et ayant retenu que les époux A... avaient exécuté leurs obligations en payant le prix à la Sovim, avant la signature de l'acte de vente notarié prévoyant que le reliquat du prix devrait être payé à la Banque Hervet et qu'il ne résultait, ni du dépôt de l'acompte entre les mains de cette banque, ni des textes réglementant la vente d'immeubles à construire que les autres versements auraient également dû être faits entre les mains de la banque qui avait financé l'opération de construction, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et qui n'avait pas à statuer sur une nullité qui n'était pas invoquée, ni à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit, à bon droit, sans dénaturation, que les époux A... étaient fondés à opposer à la banque les paiements versés à la Sovim avant la conclusion de l'acte de vente notarié et que cette banque ne pouvait plus se prévaloir, ni de cette créance, ni de l'hypothèque qui l'assortissait, à l'égard des acquéreurs qui avaient intégralement payé le prix ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la banque Hervet, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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reurs pourraient lui opposer toutes les exceptions dont ils auraient la faculté de se prévaloir à l'encontre de la SCI venderesse ; que, cependant, cette stipulation pour autrui était expressément subordonnée à la condition qu'il soit précisé, dans l'acte de vente, que le prix devrait être versé à la banque pour être libératoire et que les sommes soient effectivement versées à celle-ci ; que cette condition n'a pas été réalisée en l'espèce ; que, dès lors, la cour d'appel a dénaturé la stipulation et violé l'article 1134 du Code civil en éludant la condition à laquelle elle était subordonnée et en décidant que les acquéreurs s'étant valablement acquittés du prix de vente entre les mains de la gérante de la SCI, la banque était tenue de donner mainlevée de l'hypoth

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entre les mains de la gérante de la SCI, la banque était tenue de donner mainlevée de l'hypothèque en exécution des engagements qu'elle avait contractés ; 3 ) que, selon les articles L. 261-11 à L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'une partie d'immeuble à usage d'habitation doit être conclu par acte authentique et ne peut donner lieu, avant la signature de cet acte authentique, à aucun versement ou dépôt autre qu'un dépôt de garantie lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire de réservation ; qu'il résulte de ces textes qu'aucun versement ne pouvait, en l'espèce, être fait à la SCI venderesse ni à sa gérante,

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versement ne pouvait, en l'espèce, être fait à la SCI venderesse ni à sa gérante, la Sovim, avant la conclusion de l'acte authentique de vente du 5 février 1982, prévoyant expressément que les fonds devraient être versés à la Banque Hervet et qu'était seul valable le dépôt de l'acompte initial à la banque en vertu du contrat de réservation ; que, dès lors, en décidant pourtant qu'il ne résultait pas de ce dépôt que les autres versements auraient dû également être faits entre les mains de la banque et en considérant que les époux A... pouvaient lui opposer les paiements faits à la Sovim avant la conclusion de l'acte notarié de vente, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-12