Document ID: JURITEXT000020622462
Case Number: 30900589
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/20/62/24/JURITEXT000020622462.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que Mme X... ne produisait aucun élément probant corroborant ses affirmations sur l'occupation continue de la cave litigieuse, par elle ou ses locataires, depuis 1968 ou même depuis le 10 juillet 1991 et qu'elle ne pouvait se prévaloir d'aucune possession ininterrompue, à titre de propriétaire, depuis dix ans et encore moins depuis trente ans lorsqu'elle avait été assignée le 14 décembre 2004, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires du... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt : Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Madame X... épouse B... de sa demande contre le syndicat des copropriétaires du... tendant à voir dire et juger qu'elle avait acquis une cave dans la copropriété par prescription acquisitive et de l'AVOIR en conséquence condamnée à vider et libérer ladite cave sous astreinte et à payer diverses sommes au Syndicat des copropriétaires ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte d'acquisition du lot de copropriété n° 14, signé par Mme X... devant notaire le 14 mars 1968, celui-ci est constitué tel que désigné au règlement de copropriété sous le n° 1 bis, à savoir : « au rez-de-chaussée sur la cour derrière la boutique, une chambre et une cuisine » avec « le droit, en commun avec les propriétaires des lots 1, 2, 3 et 4, aux water-closets situés à mi-étage entre le rez-de-chaussée et le premier étage » ; Que Madame X... fait valoir que la promesse de vente sous-seing-privé conclue le 11 octobre 1967 avec son vendeur portait également sur la cave litigieuse, ce que confirme l'attestation de vente établie par lui le 26 janvier 1968 ; qu'elle soutient, qu'en application de l'article 1589 du Code civil, cette promesse vaut vente à son profit, en sorte qu'elle bénéficie d'un juste titre de propriété depuis le 11 octobre 1967 et bénéficie d'une prescription acquisitive décennale ; Mais que l'acte sous-seing-privé du 11 octobre 1967 tout comme l'attestation de vente du 26 janvier 1968 ne contiennent aucune mention de publication à la Conservation des Hypothèques et ne sont donc pas opposables aux tiers ; que dès lors, seul peut être pris en considération, comme juste titre au sens de l'article 2265 du Code civil, l'acte notarié du 14 mars 1968 publié le 2 mai suivant ; Qu'en outre, ainsi que le relève le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, Monsieur Y..., lorsqu'il a convenu de vendre le lot n° 14 à Mme X..., n'était pas propriétaire de la cave litigieuse et n'a donc pu en transmettre la propriété à celle-ci le 11 octobre 1967 ; que l'absence de mention de la cave, dans l'acte authentique du 14 mars 1968, ne permet pas à Mme X... de se prévaloir de sa bonne foi ; Qu'au surplus, Mme X... ne produit aucun élément probant corroborant ses affirmations sur l'occupation continue de la cave litigieuse, par elle ou ses locataires, depuis 1968 ou même depuis le 10 juillet 1991 ; qu'elle ne justifie pas y avoir fait installer l'électricité ainsi qu'elle le soutient ; que la lettre en date du 25 juin 1996, par laquelle le syndic de l'époque lui demande de lui communiquer le relevé de son compteur d'eau, ne permet pas de retenir que celui-ci est installé dans cette cave ; qu'elle ne tire aucune conséquence de la lettre que M. Z..., autre copropriétaire, a adressé le 4 septembre 1996 au syndic pour se plaindre de l'encombrement des caves parties communes et indique d'ailleurs que celle-ci n'a pas de caractère probant, que « ce courrier est manifestement trop vague pour être pris en considération » et « ne mentionne pas expressément que (sa) cave fait partie des caves qui ne sont pas fermées » ; Que le fax adressé par elle le 27 mars 2001 à l'étude CHAMBORD, alors syndic de la propriété, révèle seulement qu'elle occupe la cave à cette dernière date ; qu'il résulte de l'attestation de son locataire, M. Mohamed A..., que ce dernier occupe celle-ci, avec elle, depuis la signature de son bail, le 9 juin 2002. Qu'elle ne peut en conséquence se prévaloir d'aucune possession ininterrompue, à titre de propriétaire, depuis dix ans et encore moins depuis trente ans, lorsqu'elle a été assignée le 14 décembre 2004 à la suite de sa mise en demeure, le 12 juin 2003, par l'actuel syndic de la copropriété, de débarrasser la cave en cause ; 1° / ALORS QUE, même en l'absence de transcription, l'acte par lequel la partie qui invoque l'usucapion abrégée a été mise en possession de l'immeuble constitue un juste titre dès lors que cet acte était susceptible de transférer la propriété ; qu'en estimant que la promesse synallagmatique de vente, valant vente, du 11 octobre 1967, tout comme l'attestation de vente du 26 janvier 1968 ne pouvaient constituer à Madame X... un juste titre de l'acquisition de la cave litigieuse, aux motifs que ces actes n'avaient pas été publiés à la conservation des hypothèques, la Cour d'appel a violé l'article 2265 du Code civil ; 2° / ALORS QUE le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que Madame X... a conclu le 11 octobre 1967 une promesse de vente sous-seing privée qui portait également sur la cave litigieuse ; qu'en estimant que cet acte ne pouvait constituer un juste titre de l'acquisition par Madame X... de la cave litigieuse, au motif que son vendeur, Monsieur Y..., n'en était pas propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 2265 du Code civil. 3° / ALORS QUE la bonne foi permettant l'usucapion abrégée consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition de tenir la chose du véritable propriétaire ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que par acte sous seing privé du 11 octobre 1967 Madame X... avait signé une promesse synallagmatique de vente, valant vente, avec son vendeur, lequel acte portait également sur la cave litigieuse, ce qui a été confirmé par l'attestation de vente établie par ce dernier le 26 janvier 1968 ; qu'en énonçant que l'absence de mention de la cave dans l'acte authentique du 14 mars 1968, ne permet pas à Madame X... de se prévaloir de sa bonne foi, la Cour d'appel a violé les articles 1589 et 2265 du Code civil. 4° / ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Madame X... a fait valoir, pièces à l'appui, que le syndic de copropriété lui avait, par deux courriers des 30 juin et 27 août 2003, écrit textuellement « nous ne doutons pas de votre bonne foi mais il apparaît que vous avez été visiblement trompée par Monsieur Y... » ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions péremptoires, rappelant la reconnaissance expresse par le syndic de copropriété de la bonne foi de Madame X... lors de son acquisition, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 5° / ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la possession est la détention ou la jouissance d'une chose que nous tenons ou que nous exerçons pour nous-mêmes ou pour un autre qui le tient ou l'exerce en notre nom ; qu'il résulte des constatations du jugement confirmé, que Madame X... a entreposé des affaires personnelles dans la cave litigieuse ; qu'en énonçant que Madame X... ne justifiait pas de l'occupation continue de la cave litigieuse par l'installation de l'électricité ou d'un compteur d'eau, depuis 1968 ou même depuis le 10 juillet 1991, sans rechercher depuis quelle date elle y entreposait ses affaires personnelles, la Cour d'appel n'a pas procédé aux recherches qu'imposaient ses constatations, privant sa décision de base légale au regard des articles 2228, 2262 et 2265 du Code civil.

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dans cette cave ; qu'elle ne tire aucune conséquence de la lettre que M. Z..., autre copropriétaire, a adressé le 4 septembre 1996 au syndic pour se plaindre de l'encombrement des caves parties communes et indique d'ailleurs que celle-ci n'a pas de caractère probant, que « ce courrier est manifestement trop vague pour être pris en considération » et « ne mentionne pas expressément que (sa) cave fait partie des caves qui ne sont pas fermées » ; Que le fax adressé par elle le 27 mars 2001 à l'étude CHAMBORD, alors syndic de la propriété, révèle seulement qu'elle occupe la cave à cette dernière date ; qu'il résulte de l'attestation de son locataire, M. Mohamed A..., que ce dernier occupe celle-ci, avec elle, depuis la signature de son bail, le 9 juin 2002. Qu'

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..., que ce dernier occupe celle-ci, avec elle, depuis la signature de son bail, le 9 juin 2002. Qu'elle ne peut en conséquence se prévaloir d'aucune possession ininterrompue, à titre de propriétaire, depuis dix ans et encore moins depuis trente ans, lorsqu'elle a été assignée le 14 décembre 2004 à la suite de sa mise en demeure, le 12 juin 2003, par l'actuel syndic de la copropriété, de débarrasser la cave en cause ; 1° / ALORS QUE, même en l'absence de transcription, l'acte par lequel la partie qui invoque l'usucapion abrégée a été mise en possession de l'immeuble constitue un juste titre dès lors que cet acte était susceptible de transférer la propriété ; qu'en estimant que la promesse synallagmatique de vente, valant vente, du 11 octobre

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été ; qu'en estimant que la promesse synallagmatique de vente, valant vente, du 11 octobre 1967, tout comme l'attestation de vente du 26 janvier 1968 ne pouvaient constituer à Madame X... un juste titre de l'acquisition de la cave litigieuse, aux motifs que ces actes n'avaient pas été publiés à la conservation des hypothèques, la Cour d'appel a violé l'article 2265 du Code civil ; 2° / ALORS QUE le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que Madame X... a conclu le 11 octobre 1967 une promesse de vente sous-seing privée qui portait également sur la cave litigieuse ; qu'en estimant que cet acte ne pouvait constituer