Document ID: JURITEXT000022429741
Case Number: 31000886
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/42/97/JURITEXT000022429741.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 mai 2009), que les consorts X... ont donné à bail à M. et Mme Y... un local à usage commercial pour l'exploitation d'un commerce d'alimentation générale, par acte stipulant un pacte de préférence au profit des bailleurs en cas de cession du fonds de commerce ; qu'après le décès de M. Y..., Mme Y... et son fils ont, par acte du 30 octobre 2007, cédé le fonds de commerce à M. Z..., les consorts X... en étant informés par actes extrajudiciaires des 19 et 29 novembre 2007 ; que ces derniers ont assigné Mme Y... et M. Z... en annulation de la cession et substitution ; qu'en instance d'appel, ils ont demandé, en outre, l'annulation de la cession sur le fondement d'une violation de la clause d'agrément inscrite au bail ; Sur le premier moyen : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel leur demande d'annulation de la cession fondée sur la violation de la clause d'agrément, alors, selon le moyen, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, les consorts X... sollicitaient en première instance la nullité de la cession intervenue le 30 octobre 2007 et leur substitution dans les droits de M. Z... pour méconnaissance d'un pacte de préférence ; qu'en cause d'appel, ils invoquaient au soutien de cette même demande en nullité de la cession du 30 octobre 2007, la violation de la clause d'agrément stipulée dans le contrat de bail ; qu'en décidant cependant que ce moyen constituait une demande nouvelle, irrecevable en cause d appel, la cour d appel a violé les articles 564 et 565 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu exactement que la demande d'annulation de la cession du droit au bail, en ce qu'elle serait intervenue en violation de la clause d'agrément inscrite au bail ne tendait pas aux mêmes fins que la demande d'annulation de la cession du fonds de commerce et de substitution soumise au premier juge sur le fondement de la violation d'une clause stipulant un pacte de préférence, la cour d'appel en a déduit à bon droit que cette demande constituait une demande nouvelle, irrecevable en cause d'appel ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la cession du fonds de commerce et de substitution, alors, selon le moyen : 1° / que la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la preuve de la connaissance par M. Z... de l'intention des consorts X... de se prévaloir du pacte de préférence n'était pas rapportée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée si les circonstances précisément énumérées ne caractérisaient pas un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes démontrant que les parties à la vente avaient agi de concert en fraude de leurs droits ; qu'ainsi, la cour d'appel qui n'a examiné, aucun des éléments de preuve qui lui a été soumis a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2° / que le tiers qui envisage d'acquérir un bien en connaissance de l'existence d'un pacte de préférence doit vérifier que le bénéficiaire du pacte n'entendait pas exercer son droit de préférence ; qu'en retenant qu'il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir vérifié ou de " ne pas s'être fait confirmer " quelle était l'intention des bailleurs, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1382 du code civil ; 3° / que le tiers qui se porte acquéreur d'un bien en connaissance de l'existence du pacte de préférence pesant sur le vendeur engage sa responsabilité à l'égard du bénéficiaire du pacte ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée à son encontre, la cour d'appel a retenu qu'aucun élément du dossier n'établissait que le tiers acquéreur aurait acquis le fonds de commerce dans des conditions frauduleuses ou qu'une faute lui serait imputable ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de préférence, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, si M. Z... était informé de la clause stipulant un pacte de préférence, pour avoir eu connaissance du bail, les consorts X... n'établissaient pas qu'il avait été informé de leur intention de s'en prévaloir, la cour d'appel, qui a relevé à bon droit qu'il ne pouvait être reproché à l'acquéreur du fonds de commerce, étranger au pacte de préférence, de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier les intentions des bénéficiaires et qui en a déduit qu'il n'avait commis aucun faute à l'origine du préjudice allégué par les consorts X..., a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables comme nouvelles en cause d'appel la demande des consorts X... tendant à l'annulation de la cession intervenue le 30 octobre 2007 entre Madame Y... et Monsieur Z... ainsi que leur demande en dommages-intérêts en ce qu'elles sont fondées sur la violation de la clause d'agrément des bailleurs ; AUX MOTIFS QUE les consorts X... qui devant le tribunal ont fondé leurs prétentions en annulation de la cession du 30 octobre 2007 et en substitution des acquéreurs exclusivement sur le non respect de la clause du bail relative au pacte de préférence dont ils bénéficient en cas de vente du fonds de commerce, demandent devant la cour l'annulation de la cession du 30 octobre 2007 en se prévalant pour la première fois du défaut de consentement express et par écrit des bailleurs à la cession du droit au bail, consentement exigé par le bail liant les consorts X... et Madame Y... hormis le cas de cession du droit au bail à un successeur dans leur commerce et en soutenant que Monsieur Z... n'est pas le successeur de Madame Y... ; qu'alors qu'en première instance, les consorts X... sollicitaient leur substitution de plein droit en tant qu'acquéreurs du fonds de commerce aux lieu et place de Monsieur Z..., ils demandent devant la cour la requalification de la cession du fonds de commerce du 30 octobre 2007 en cession du droit au bail et la nullité de cette cession du droit au bail pour ne pas avoir respecté les formalités de cession prévues par le bail, à savoir la nécessité de leur consentement express et écrit en tant que bailleurs ; qu'il convient de relever que dans les motifs de leurs dernières écritures devant la cour (page 33), les consorts X... font état également, comme sanction du défaut d'agrément des bailleresses, la résiliation du bail, au motif que l'agrément n'ayant pas été obtenu, la cession est irrégulière et constitue une infraction au bail d'une gravité suffisante ; qu'il en résulte que les appelantes ne peuvent pas valablement soutenir que la demande en « annulation de la cession intervenue le 30 octobre 2007 entre Madame Y... et Monsieur Z... en violation de l'agrément des bailleurs » tend aux mêmes fins que la demande d'annulation et de substitution présentée en première instance ; qu'il s'agit d'une demande nouvelle, irrecevable en cause d'appel en application de l'article 564 du Code de procédure civile, de même que leur demande en dommages-intérêts subsidiaire en ce qu'elle est fondée sur le non respect de la clause d'agrément des bailleurs ; ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; qu'en l'espèce, les consorts X... sollicitaient en première instance la nullité de la cession intervenue le 30 octobre 2007 et leur substitution dans les droits de Monsieur Z... pour méconnaissance d'un pacte de préférence ; qu'en cause d'appel, ils invoquaient au soutien de cette même demande en nullité de la cession du 30 octobre 2007, la violation de la clause d'agrément stipulée dans le contrat de bail ; qu'en décidant cependant que ce moyen constituait une demande nouvelle, irrecevable en cause d'appel, la Cour d'appel a violé les articles 564 et 565 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande d'annulation de la vente du 30 octobre 2007 et de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur Azedine Z..., pour le non-respect du pacte de préférence ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que si, en l'espèce, Monsieur Z..., tiers acquéreur, avait connaissance du pacte de préférence au moment où il a contracté avec Madame Y... dans la mesure où, aux termes de l'acte de vente du 30 octobre 2007, il déclare expressément « dès avant ce jour, avoir reçu du vendeur une copie du bail et avoir pris connaissance des charges, clauses et conditions dudit bail », en revanche, aucune des pièces versées aux débats ne rapporte la preuve que Monsieur Z..., lorsqu'il a contracté, connaissait l'intention des consorts X..., bénéficiaires du droit de préférence, de s'en prévaloir ; qu'il résulte en premier lieu des pièces versées aux débats que le seul acte directement adressé à Monsieur Z... par les consorts X... est leur notification par lettre recommandée du 29 novembre 2007 avec avis de réception, aux termes de laquelle elles ont fait valoir leur volonté de se prévaloir du pacte de préférence pour acquérir le fonds de commerce ; qu'en second lieu les pièces versées aux débats démontrent au contraire qu'informés de l'intention des preneurs de mettre en vente leur fonds de commerce, les consorts X... n'ont jamais antérieurement manifesté l'intention d'exercer leur droit de préférence ; qu'à cet égard, sans qu'il y ait lieu d'accorder à ce courrier une portée qu'il n'a pas, à savoir une notification des conditions de la cession projetée, il n'en demeure pas moins que les consorts X... ne justifient pas avoir donné une suite quelconque à la lettre recommandée du 28 décembre 2005 avec avis de réception signé par laquelle Monsieur Wei Ji Y..., fils de Madame Y..., avait écrit à Madame Jeannette X... en ces termes, à la suite du décès de son père en juin 2005 : « Suite à nos précédents entretiens téléphoniques, je vous informe par la présente qu'au regard de la situations, nous quittons l'appartement de Sèvres à compter du 01 janvier 2006 en raison des grandes difficultés rencontrées au sein de notre famille (décès, cambriolage, etc). Cependant, quitter l'appartement est une chose simple, quitter le magasin en est une autre, c'est pourquoi nous comptons vivement sur votre participation, afin de faire avancer les démarches de vente du fond (sic) de commerce. En effet, sans renouvellement du bail, nous sommes dans l'impossibilité de pouvoir mettre en vente ce fond, ce qui bloque la situation de toute part. Comptant sur votre compréhension et restant dans l'attente de vos nouvelles sur ce sujet, je vous remercie par avance pour la suite des démarches et reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires » ; que l'introduction de la clause dite « de décharge » prévue à l'article 4 « désignation des lieux », de l'acte de cession du 30 octobre 2007 selon laquelle « le vendeur fera son affaire personnelle de toutes difficultés antérieures éventuelles qu'il aurait avec son bailleur, sans que l'acquéreur puisse en être redevable ou dérangé de quelque manière que ce soit » ne permet pas d'en déduire que Monsieur Z... savait que les consorts X... entendaient faire usage de leur droit de préférence, l'interprétation donnée par les appelantes à cette clause, qui ne s'expliquerait que par la conscience qu'avait Monsieur Z... des conséquences de la violation du pacte de préférence, ne reposant sur ce point que sur des affirmations non étayées ; qu'à cet égard le grief fait à Monsieur Z... de ne pas avoir poursuivi l'activité de Madame Y... n'est pas non plus révélateur de l'existence d'une collusion frauduleuse entre eux ; que par ailleurs, il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir vérifié ou de « ne pas s'être fait confirmer » quelle était l'intention des bailleurs alors que l'obligation d'informer les bailleurs du prix et des conditions de la vente envisagée pesait sur Madame Y... ; que la condition de la connaissance par le tiers acquéreur de l'intention des bénéficiaires du pacte de préférence de s'en prévaloir n'étant pas remplie, la demande des consorts X... tendant à l'annulation de la vente du 31 octobre 2007 et à la substitution d'acquéreurs ne peut pas être accueillie pas plus que les demandes subséquentes en expulsion, restitution des clés et paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en revanche, est recevable en cause d'appel la demande subsidiaire en dommages-intérêts formulée pour la première fois en cause d'appel par les consorts X... à l'encontre de Madame Y... et de Monsieur Z... en réparation du préjudice subi du fait du non-respect du pacte de préférence, leur demande en dommages-intérêts à l'encontre de Madame Y... et de Monsieur Z... n'ayant été fondée devant le tribunal que sur une résistance abusive ; qu'en effet, en réparation du dommage causé par la violation du pacte de préférence, les consorts X... sont recevables à former pour la première fois en appel une réparation par équivalent, pour le cas où la substitution des bénéficiaires du pacte de préférence au tiers contractant, demandée à titre principal, serait rejetée ; qu'aucun élément du dossier n'établissant que Monsieur Z... ait acquis le fonds de commerce dont s'agit dans des conditions frauduleuses ou qu'une faute lui soit imputable, la demande en dommages-intérêts formée à son encontre ne peut pas prospérer ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il est de jurisprudence constante que l'annulation de la cession ne peut être prononcée qu'à la condition que le cessionnaire ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de l'intention des bénéficiaires de s'en prévaloir, cela à la date où il a contracté ; qu'en l'espèce, s'il est certain que Monsieur Z... avait connaissance du pacte de préférence en acquérant le fonds, puisque l'acte de cession fait référence expresse aux clauses du bail et à la connaissance qu'en a pris le cessionnaire, rien en revanche ne permet d'affirmer qu'il ait eu connaissance de l'intention des consorts X... de se prévaloir de ce pacte ; que la réalité même de cette intention avant son expression écrite le 27 novembre 2007 n'est pas établie par les consorts X..., alors que Madame Y... produit une lettre adressée le 28 décembre 2005 par son époux à Madame Jeannette X..., dans laquelle il exprime son intention de mettre en vente son fonds de commerce et lui demande de l'aider dans cette démarche ; qu'aucun élément du dossier ne vient établir que les bailleresses auraient à ce moment-là ou ultérieurement, en tout cas avant la cession intervenue le 30 octobre 2007, manifesté leur intention de se prévaloir de leur droit de préférence ; qu'elles ne prétendent même pas l'avoir fait verbalement ; qu'ainsi les éléments du dossier permettent seulement d'affirmer que Madame Y... n'a pas permis à ses bailleresses d'exprimer leur volonté d'achat avant la cession du fonds à Monsieur Z..., non que celui-ci ait été informé d'une telle volonté avant ou au moment de la cession ; qu'une telle information ne peut se déduire de l'inclusion à l'acte de cession d'une clause stipulant que « le vendeur fera son affaire personnelle de toutes difficultés antérieures éventuelles qu'il aurait avec son bailleur, sans que l'acquéreur puisse en être redevable ou dérangé » ; que cette clause, en effet, prend place dans l'article 4 « désignation des lieux » qui n'a aucun rapport avec la question du pacte de préférence ; que par ailleurs, il ne peut être reproché au cessionnaire de n'avoir pas cherché quelle était l'intention des bailleurs, obligation qu'il n'a pas dès lors qu'il ne contracte pas avec eux ; qu'il a pu légitimement s'en tenir à l'affirmation de sa vendeuse selon laquelle Mesdames X... n'entendaient pas se prévaloir du pacte de préférence ; qu'au demeurant, cette attitude qui lui est reprochée est qualifiée de négligence, laquelle ne suffit pas à caractériser l'existence d'une collusion frauduleuse entre vendeur et cessionnaire, condition de l'annulation de la cession ; qu'en outre, le fait que l'acheteur n'ait pas repris le fonds de commerce pour poursuivre l'activité de Madame Y..., autre grief des consorts X..., n'est pas non plus caractéristique d'une volonté de porter atteinte au droit de préférence des bailleresses ; 1. ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la preuve de la connaissance par Monsieur Z... de l'intention des consorts X... de se prévaloir du pacte de préférence n'était pas rapportée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions des consorts X..., si les circonstances précisément énumérées (courrier au conseil de Madame Y..., clause du contrat de bail, contentieux relatif à l'acquisition de la clause résolutoire) ne caractérisaient pas un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes démontrant que les parties à la vente avaient agi de concert en fraude de leurs droits ; qu'ainsi, la cour d'appel qui n'a examiné, aucun des éléments de preuve qui lui a été soumis a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du CPC. 2. ALORS QUE le tiers qui envisage d'acquérir un bien en connaissance de l'existence d'un pacte de préférence doit vérifier que le bénéficiaire du pacte n'entendait pas exercer son droit de préférence ; qu'en retenant qu'il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir vérifié ou de « ne pas s'être fait confirmer » quelle était l'intention des bailleurs la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1382 du Code civil ; 3. ALORS enfin QUE le tiers qui se porte acquéreur d'un bien en connaissance de l'existence du pacte de préférence pesant sur le vendeur engage sa responsabilité à l'égard du bénéficiaire du pacte ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée à son encontre, la Cour d'appel a retenu qu'aucun élément du dossier n'établissait que le tiers acquéreur aurait acquis le fonds de commerce dans des conditions frauduleuses ou qu'une faute lui serait imputable ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de préférence, la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil.

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pas l'avoir fait verbalement ; qu'ainsi les éléments du dossier permettent seulement d'affirmer que Madame Y... n'a pas permis à ses bailleresses d'exprimer leur volonté d'achat avant la cession du fonds à Monsieur Z..., non que celui-ci ait été informé d'une telle volonté avant ou au moment de la cession ; qu'une telle information ne peut se déduire de l'inclusion à l'acte de cession d'une clause stipulant que « le vendeur fera son affaire personnelle de toutes difficultés antérieures éventuelles qu'il aurait avec son bailleur, sans que l'acquéreur puisse en être redevable ou dérangé » ; que cette clause, en effet, prend place dans l'article 4 « désignation des lieux » qui n'a aucun rapport avec la question du pacte de préférence ;

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article 4 « désignation des lieux » qui n'a aucun rapport avec la question du pacte de préférence ; que par ailleurs, il ne peut être reproché au cessionnaire de n'avoir pas cherché quelle était l'intention des bailleurs, obligation qu'il n'a pas dès lors qu'il ne contracte pas avec eux ; qu'il a pu légitimement s'en tenir à l'affirmation de sa vendeuse selon laquelle Mesdames X... n'entendaient pas se prévaloir du pacte de préférence ; qu'au demeurant, cette attitude qui lui est reprochée est qualifiée de négligence, laquelle ne suffit pas à caractériser l'existence d'une collusion frauduleuse entre vendeur et cessionnaire, condition de l'annulation de la cession ; qu'en outre, le fait que l'acheteur n'ait pas repr

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condition de l'annulation de la cession ; qu'en outre, le fait que l'acheteur n'ait pas repris le fonds de commerce pour poursuivre l'activité de Madame Y..., autre grief des consorts X..., n'est pas non plus caractéristique d'une volonté de porter atteinte au droit de préférence des bailleresses ; 1. ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la preuve de la connaissance par Monsieur Z... de l'intention des consorts X... de se prévaloir du pacte de préférence n'était pas rapportée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les conclusions des consorts X..., si les circonstances précisément énumérées (courrier au conseil de Madame Y..., clause du contrat de bail, contentieux relatif à l'acquisition de la clause résolutoire) ne car