Document ID: JURITEXT000007184904
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/18/49/JURITEXT000007184904.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société anonyme financière SOFAL, dont le siège social est ... (8e), représentée par ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 7 janvier 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (17e Chambre), au profit : 18) de la société Fontinel investissements, société à responsabilité limitée dont le siège social est chemin de Fontanieu à La Cadière d'Azur (Var), représentée par ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, 28) de M. Robert X..., domicilié ... (Val-de-Marne), 38) de M. Eric D..., demeurant ... (Allier), 48) de M. Georges D..., demeurant ... (Allier), 58) de Mme Mélanie F..., domiciliée ... (Bas-Rhin), défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 9 mars 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. Z..., Y..., B..., A..., E... C..., MM. Chemin, Fromont, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société financière SOFAL, de la SCP Lemaître et Monod, avocat de la société Fontinel investissements, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. X..., des consorts D... et de Mme F..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 1991), que les sociétés civiles immobilières "Les Cariatides habitations" et "Les Cariatides locaux commerciaux" (SCI) ont fait édifier, en vue de le vendre par lots en l'état futur d'achèvement, un ensemble comprenant six immeubles (A à F) et un septième (G) constitué par la dalle centrale et devant comprendre, outre des espaces verts en surface, trois étages d'emplacements de garage et d'entrepôts en sous-sols ; qu'à la suite de difficultés de réalisation de l'immeuble F (Athéna), comprenant des appartements, bureaux, locaux commerciaux, caves, entrepôts et emplacements de garage, la société financière SOFAL a, par acte du 13 février 1976, consenti au profit des acquéreurs une garantie d'achèvement dont ces derniers ont réclamé l'application après la mise en liquidation des biens des SCI, prononcée le 22 mai 1979, dès lors que, si l'immeuble avait été achevé et livré aux acquéreurs en 1978 avec le concours financier de la société SOFAL, il ne l'avait pas été en ce qui concerne les emplacements de garage et certains éléments ; qu'ultérieurement, le syndic à la liquidation des biens des SCI a vendu, avec l'autorisation du tribunal, aux enchères publiques, les lots encore disponibles dans cet immeuble, à la société Fontinel investissements, qui a également acquis à l'amiable le droit de construire la dalle centrale et les trois étages d'emplacements de garage constituant le lot G ; que deux emplacements de garage de la société Fontinel investissements dans l'immeuble Athéna sont restés inaccessibles, du fait de la non-réalisation des rampes d'accès prévues au permis de construire ; Attendu que la société financière SOFAL fait grief à l'arrêt de la déclarer tenue à la garantie d'achèvement, dans la limite prévue par l'acte du 13 février 1976, en faveur de la société Fontinel investissements, et de lui allouer des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'achèvement, alors, selon le moyen, "18) que les conclusions de la société à responsabilité limitée Fontinel investissements ne faisant pas apparaître que celle-ci ait demandé à bénéficier personnellement de la garantie d'achèvement de la SOFAL, la cour d'appel, qui lui en a reconnu le bénéfice, a violé les article 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 28) qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si la société Fontinel investissements n'avait pas conclu avec la SOFAL un accord de désistement réciproque d'instance et d'action à la suite d'un jugement du 8 février 1983 admettant le jeu de la garantie d'achèvement entre les parties, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 384 du nouveau Code de procédure civile et R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; 38) que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la SOFAL faisant valoir que la société à responsabilité limitée Fontinel investissements avait acheté les lots en l'état, c'est-à-dire inachevés, aux enchères publiques et ne pouvait donc bénéficier de sa garantie d'achèvement ; qu'ainsi, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant, sans modifier l'objet du litige concernant la garantie d'achèvement demandée à la société SOFAL par la société Fontinel investissements, relevé que cette dernière avait acquis ses lots d'emplacements de garage dans l'immeuble Athéna postérieurement à l'engagement de garantie d'achèvement souscrit par la société financière SOFAL, la cour d'appel, qui a retenu que, dans la limite prévue par son engagement, cette société devait sa garantie à la société Fontinel investissements, a, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée concernant une transaction entre cette société et la société financière SOFAL, répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que la société financière SOFAL fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Fontinel investissements les travaux d'infrastructure nécessaires à l'accès au sous-sol du bâtiment F, sur lequel portait sa garantie d'achèvement, à l'exclusion des autres bâtiments de la copropriété, alors, selon le moyen, "18) que la SOFAL avait réalisé l'ensemble des travaux relatifs aux parkings sur l'emprise du bâtiment F pour lequel elle avait donné une garantie d'achèvement ; qu'en la condamnant à financer des travaux à réaliser sur l'emprise de bâtiments pour lesquels elle n'avait offert aucune garantie, la cour d'appel a violé les articles R. 261-12 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ; 28) que les droits à construire sur l'immeuble G ayant été cédés à la société à responsabilité limitée Fontinel investissements dont la défaillance n'a jamais été alléguée, la garantie de la SOFAL pour des travaux relevant du bâtiment G ne pouvait être mise en jeu sans violation des articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; 38) qu'à supposer que le cessionnaire des droits à construire du bâtiment G eût été effectivement dégagé de l'obligation de respecter le descriptif des travaux permettant les accès et la circulation dans les sous-sols de l'ensemble des autres bâtiments, il appartenait à la cour d'appel de rechercher si la disparition de l'obligation du débiteur principal du fait des conditions de la vente consentie par le syndic n'entraînait pas nécessairement perte de la garantie d'achèvement ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l'habitation" ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant exactement que les acquéreurs susceptibles de bénéficier de la garantie d'achèvement ayant leurs emplacements de garage dans les sous-sols de l'immeuble Athéna, objet de l'engagement de garantie d'achèvement de la société financière SOFAL, cette société devait assurer l'accès conforme au permis de construire pour ces lots, et par là-même pour tous les autres situés dans ces sous-sols, ce qui impliquait la réalisation des rampes à sens unique implantées à l'extérieur de l'immeuble Athéna et, notamment, sous la dalle du lot G ; Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; Attendu que pour déclarer la société financière SOFAL tenue à la garantie d'achèvement, dans la limite prévue par l'acte du 13 février 1976, en faveur de M. D..., acquéreur d'un emplacement de garage dans l'immeuble Athéna, et allouer à M. D... des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'achèvement, l'arrêt retient que cette garantie, qui est due à deux autres copropriétaires ayant acquis leurs lots après l'engagement de garantie de la société financière SOFAL, doit être étendue à M. D..., dont le droit a été consacré par le jugement, sur le même fondement, par une disposition dont il n'a pas été appelé ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société financière SOFAL n'avait conclu à la confirmation du jugement qu'en ce qui concerne la limitation de la garantie extrinsèque aux propriétaires ayant acquis leurs lots postérieurement à son engagement du 13 février 1976, en faisant valoir que M. D... avait acquis ses lots d'un précédent propriétaire, qui les avait lui-même acquis le 11 décembre 1974, sous le régime de la garantie intrinsèque, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : ! d CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la société financière SOFAL tenue à garantie d'achèvement, dans la limite prévue par l'acte du 13 février 1976, en faveur de M. D..., propriétaire d'un emplacement de garage dans l'immeuble Athéna, et a condamné cette société à payer à M. D... des dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 janvier 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne la société SOFAL aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

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évrier 1976, consenti au profit des acquéreurs une garantie d'achèvement dont ces derniers ont réclamé l'application après la mise en liquidation des biens des SCI, prononcée le 22 mai 1979, dès lors que, si l'immeuble avait été achevé et livré aux acquéreurs en 1978 avec le concours financier de la société SOFAL, il ne l'avait pas été en ce qui concerne les emplacements de garage et certains éléments ; qu'ultérieurement, le syndic à la liquidation des biens des SCI a vendu, avec l'autorisation du tribunal, aux enchères publiques, les lots encore disponibles dans cet immeuble, à la société Fontinel investissements, qui a également acquis à l'amiable le droit de construire la dalle centrale et les trois étages d'emplacements de garage constituant le lot G ; que deux emplacements de garage de la société Font

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centrale et les trois étages d'emplacements de garage constituant le lot G ; que deux emplacements de garage de la société Fontinel investissements dans l'immeuble Athéna sont restés inaccessibles, du fait de la non-réalisation des rampes d'accès prévues au permis de construire ; Attendu que la société financière SOFAL fait grief à l'arrêt de la déclarer tenue à la garantie d'achèvement, dans la limite prévue par l'acte du 13 février 1976, en faveur de la société Fontinel investissements, et de lui allouer des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'achèvement, alors, selon le moyen, "18) que les conclusions de la société à responsabilité limitée Fontinel investissements ne faisant pas apparaître que celle-ci ait demandé à bénéficier

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limitée Fontinel investissements ne faisant pas apparaître que celle-ci ait demandé à bénéficier personnellement de la garantie d'achèvement de la SOFAL, la cour d'appel, qui lui en a reconnu le bénéfice, a violé les article 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 28) qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si la société Fontinel investissements n'avait pas conclu avec la SOFAL un accord de désistement réciproque d'instance et d'action à la suite d'un jugement du 8 février 1983 admettant le jeu de la garantie d'achèvement entre les parties, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 384 du nouveau Code de procédure civile et R. 261-17 et suivants du Code de la construction et de l