Document ID: JURITEXT000027074052
Case Number: 11300132
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/07/40/JURITEXT000027074052.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 10 janvier 2011), que, par un acte du 5 juillet 1986, Simone X... a consenti une donation partage à ses deux enfants, M. X... et Mme Y..., chacun recevant un bien immobilier ; que Simone X... est décédée le 16 décembre 1997 ; que Mme Y... a renoncé à la succession de sa mère et que M. X... a engagé une action en réduction de la donation consentie à sa soeur ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de contre-expertise, de fixer la valeur vénale du bien donné à 87 000 euros en 2006 et 95 000 euros en 2009, et, en conséquence, de condamner Mme Y... à lui verser la somme de 22 276,80 euros au titre de l'indemnité de réduction ; Attendu que, sous couvert de griefs non fondés de violation de la loi et de la Convention européenne des droits de l'homme et de défaut de motifs, le moyen ne tend qu'à remettre en cause le pouvoir discrétionnaire des juges du fond de refuser d'ordonner une contre-expertise et à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine par les juges d'appel de la valeur et de la portée de l'expertise officieuse produite par M. X... et de l'expertise judiciaire soumise à son examen ; qu'il ne saurait donc être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 200 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté monsieur Roland X... de sa demande de contre-expertise visant à déterminer la valeur vénale des lots n°s 186 et 54 de l'immeuble sis ..., et, à défaut, de fixer la valeur vénale de ces lots à 87.000 euros en 2006 et 95.000 euros en 2009, ainsi que D'AVOIR, en conséquence, condamné madame Yvonne X... épouse Y... à verser à monsieur Roland X... la somme de 22.276,80 euros au titre de l'indemnité de réduction. AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert judiciaire a précisé que les lots donnés aux parties se situent dans un bâtiment collectif de 10 étages, de type « barre » édifié au cours des années 1970, qui présente des façades plates en béton armé, des menuiseries extérieures bois à simple vitrage et des persiennes en bois anciennes ; que l'intérieur des lots est très simple, les sols étant recouverts de dalles thermocollés ou de moquette, les salles de bains et toilettes étant sans jour et l'électricité devant être modernisée ; que monsieur Z... a en outre relevé que les agencements sont « vieillots » et que le chauffage central et l'eau chaude sont collectifs, ce qui entraîne des charges élevées de 170 euros par mois ; que l'expert a enfin observé que la surface des lots est inférieure à celle observée en général pour ce type de bien ; qu'il a ainsi complètement motivé sa décision de retenir que les lots à estimer dépendent du segment de marché des logements anciens et de petite qualité situés dans un quartier moyennement recherché, celui des Blossières ; que, pour parvenir à une évaluation précise de la valeur des biens attribués à madame Y..., l'expert judiciaire a collecté 15 ventes réalisées entre 1997 et 1998 dans l'immeuble ou le quartier dans lequel sont localisés les lots de copropriété et 15 ventes réalisées en 2005 et 2006, établissant ensuite une moyenne arithmétique des prix obtenus ; qu'il a indiqué que les prix avaient « vigoureusement augmenté » à la date des opérations d'expertise, justifiant cette observation par les 15 prix de vente de référence ; que monsieur X... verse aux débats une expertise non contradictoire réalisée par madame A... dont il sera observé qu'elle s'est introduite dans la propriété de madame Y... sans l'en aviser en se faisant ouvrir la porte par le locataire ; que, contrairement à l'expert judiciaire, madame A... n'a pas procédé à l'estimation des lots en fonction de leur valeur à l'ouverture de la succession et en tenant compte de leur état à l'époque de la donation ; qu'elle s'est contentée d'évaluer le prix qui pouvait être offert pour le bien à la date de sa visite, ce qui ne permet pas de contredire l'estimation contradictoire et parfaitement argumentée de l'expert judiciaire ; qu'il sera en outre observé que le marché immobilier a connu d'importantes baisses depuis que madame A... a procédé à son estimation et que la demande de monsieur X... ne tend qu'à retarder encore la solution du litige alors que la succession est ouverte depuis 1997 et que le prix du bien donné a été très complètement évalué par expertise contradictoire tant à cette date qu'à la date à laquelle le tribunal a statué, ce qui permet de déterminer sans difficulté le montant du rapport devant être versé à la succession par madame Y... ; qu'il convient dès lors de confirmer la décision déférée et de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande de contre-expertise, aux termes de son second rapport déposé le 20 août 2006, l'expert relève que les appartements respectivement donnés à Roland X... et à Yvonne Y... sont situés dans le même bâtiment collectif édifié dans les années 1970 ; qu'il propose d'évaluer le lot attribué à Roland X... à la date d'ouverture de la succession, soit le 16 décembre 1997, et dans son état au jour de la donation-partage, soit le 5 juillet 1986, à la somme de 50.000 euros et celui donné à Yvonne Y... à la somme de 47.000 euros, réévaluée à la somme de 63.000 euros au jour de l'expertise ; que Roland X... conteste l'évaluation actualisée retenue par l'expert pour l'appartement d'Yvonne CANSOT au motif que les transactions retenues à titre de comparaison, soit 15 ventes, sont trop anciennes dès lors que la plus récente retenue est du 27 mai 2005 ; qu'à ce titre, il sera d'abord relevé que l'expert a réuni les parties dès le 28 septembre 2005 et que Roland X..., dans les dires qu'il a formulés les 12 mai et 25 juillet 2006, n'a jamais remis en cause les termes de comparaison retenus par l'expert ; que de surcroît les pièces qu'il verse pour établir que le bien a été sous-évalué ne sont pas probantes en ce qu'il s'agit d'annonces d'agences immobilières énonçant un prix de mise en vente qui comprend a priori les frais d'agence sans que ces derniers soient détaillés et qui pour deux d'entre elles comportent une mention manuscrite de ce qu'aurait été le prix net vendeur sans toutefois aucune garantie sur la véracité de cette mention et sur la date de la vente effective ; qu'enfin, il convient de souligner que le marché de l'immobilier est aujourd'hui instable et marqué par une baisse importante des prix laquelle ne justifie pas de procéder à une nouvelle expertise au motif d'une sous-évaluation du bien sauf à retarder encore l'issue du présent litige introduit par Roland X... en avril 2000 ; qu'en conséquence, il convient de débouter Roland X... de sa demande de contre-expertise qui n'apparaît pas justifiée et indispensable à la résolution du litige l'opposant à sa soeur. 1°) ALORS QU'il résulte de l'article 868 ancien du Code civil que le montant de l'indemnité de réduction d'une donation doit être fixée d'après la valeur du bien donné au jour du partage ou tout au moins à la date la plus proche de celui-ci et son état au jour où la libéralité a pris effet ; qu'en l'espèce, à l'appui de sa demande de contre-expertise visant à déterminer la valeur vénale de l'appartement que madame Y... avait reçu aux termes d'une donation-partage que lui avait consentie sa mère le 5 juillet 1986, à la date de l'ouverture de la succession de cette dernière, soit le 16 décembre 1997, mais aussi la valeur vénale réactualisée de cet appartement, et de celle tendant, à défaut, à évaluer ces lots à 87.000 euros en 2006 et 95.000 euros en 2009, aux fins de fixer le montant de l'indemnité de réduction due par madame Y... à monsieur X..., l'exposant s'était prévalu d'une expertise réalisée par madame A... reposant sur des ventes réalisées en 2008 et en 2009 et fixant la valeur vénale dudit appartement à la date du 28 août 2009 ; qu'en retenant, pour débouter monsieur X... de ses demandes, que le prix du bien donné avait été très complètement évalué par l'expert judiciaire tant à la date de l'ouverture de cette succession qu'à la date à laquelle le Tribunal avait statué, ce qui aurait permis de déterminer sans difficulté le montant du rapport devant être versé à la succession par madame Y..., quand les ventes sur lesquelles s'était fondé l'expert judiciaire avaient été réalisées en 2005 et 2006, soit antérieurement aux ventes dont se prévalait monsieur X... et plusieurs années avant la date la plus proche du partage à laquelle elle devait se placer, la Cour d'appel a violé les articles 868 et 922 anciens du Code civil, dans leur rédaction applicable au litige. 2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent écarter une expertise réalisée à la demande d'une partie entendant contester les conclusions de l'expert judiciaire du seul fait qu'elle n'a pas été établie contradictoirement dès lors qu'il n'est pas contesté que cette expertise a fait l'objet d'une communication régulière à l'autre partie et qu'elle a donc été soumise à la libre discussion des parties ; qu'en opposant que l'expertise réalisée par madame A..., qui avait pourtant été régulièrement communiquée à madame Y..., n'avait pas été conduite contradictoirement, pour ne retenir que les conclusions de l'expert judiciaire qui aurait très complètement évalué le prix du bien donné par une expertise contradictoire, la Cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 132 du Code de procédure civile ainsi que le droit au procès équitable, tel que consacré notamment par l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble le principe de l'égalité des armes. 3°) ALORS QUE le juge ne peut se déterminer par un motif d'ordre général ; qu'en retenant que le marché immobilier avait connu d'importantes baisses depuis que madame A... avait procédé à son estimation sans même justifier en quoi les prix de vente des biens immobiliers situés dans l'immeuble où se trouvent les lots de madame Y... ou à proximité auraient eux-mêmes connu une baisse et dans quelle proportion, la Cour d'appel s'est déterminée par un motif d'ordre général et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

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érée et de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande de contre-expertise, aux termes de son second rapport déposé le 20 août 2006, l'expert relève que les appartements respectivement donnés à Roland X... et à Yvonne Y... sont situés dans le même bâtiment collectif édifié dans les années 1970 ; qu'il propose d'évaluer le lot attribué à Roland X... à la date d'ouverture de la succession, soit le 16 décembre 1997, et dans son état au jour de la donation-partage, soit le 5 juillet 1986, à la somme de 50.000 euros et celui donné à Yvonne Y... à la somme de 47.000 euros, réévaluée à la somme de 63.000 euros au jour de l'expertise ; que Roland X... conteste l

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réévaluée à la somme de 63.000 euros au jour de l'expertise ; que Roland X... conteste l'évaluation actualisée retenue par l'expert pour l'appartement d'Yvonne CANSOT au motif que les transactions retenues à titre de comparaison, soit 15 ventes, sont trop anciennes dès lors que la plus récente retenue est du 27 mai 2005 ; qu'à ce titre, il sera d'abord relevé que l'expert a réuni les parties dès le 28 septembre 2005 et que Roland X..., dans les dires qu'il a formulés les 12 mai et 25 juillet 2006, n'a jamais remis en cause les termes de comparaison retenus par l'expert ; que de surcroît les pièces qu'il verse pour établir que le bien a été sous-évalué ne sont pas probantes en ce qu'il s'agit d'annonces d'

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le bien a été sous-évalué ne sont pas probantes en ce qu'il s'agit d'annonces d'agences immobilières énonçant un prix de mise en vente qui comprend a priori les frais d'agence sans que ces derniers soient détaillés et qui pour deux d'entre elles comportent une mention manuscrite de ce qu'aurait été le prix net vendeur sans toutefois aucune garantie sur la véracité de cette mention et sur la date de la vente effective ; qu'enfin, il convient de souligner que le marché de l'immobilier est aujourd'hui instable et marqué par une baisse importante des prix laquelle ne justifie pas de procéder à une nouvelle expertise au motif d'une sous-évaluation du bien sauf à retarder encore l'issue du présent litige introduit par Roland X... en avril 2000 ; qu'en cons