Document ID: JURITEXT000024177729
Case Number: 31100710
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/24/17/77/JURITEXT000024177729.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la société civile immobilière Paris immobilier n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la condition était potestative, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la SCI Paris immobilier n'avait pas déposé de permis de construire, la cour d'appel, qui ne s'est pas déterminée par des motifs dubitatifs et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ou à des allégations que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans dénaturation et par ce seul motif, condamner la SCI Paris immobilier à payer au époux X... le supplément de prix convenu ; Que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Paris immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour la société Paris immobilier Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR confirmé le jugement entrepris sauf à préciser que le solde du prix de vente devant être payé par la SCI Paris Immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2005 est de 76 200 euros et non de 72 600 euros comme indiqué par erreur dans son dispositif, AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE un acte sous seing privé de vente a été conclu le 3 mars 2003 entre les consorts X... et la SCI Paris, acquéreur des biens à usage d'habitation, et la SCI Paris Immobilier, acquéreur des biens à usage commercial. La SCI Paris Immobilier a déclaré qu'elle envisageait d'agrandir le local dont il s'agit afin de créer un atelier de mécanique et un hall d'exposition. Les parties ont soumis la vente à notamment la condition suspensive au plus tard le 10 décembre 2003 d'un permis de construire purgé de tous recours des tiers en vue de réaliser la construction d'un local à usage d'atelier de mécanique d'une superficie de 350 m². Il était convenu que la vente soit réalisée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2003. Il s'évince de l'acte authentique de vente signé entre les consorts X..., vendeurs et la SCI Paris Immobilier, acquéreur, que la vente des biens à usage commercial a été consentie moyennant le prix de 182 938,82 euros, ce prix ayant été fixé à cette somme en fonction de deux critères, l'état du bien au jour de la vente et la possibilité pour l'acquéreur d'agrandir ce bien. L'acte rappelle qu'il avait été prévu une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour la construction d'un local à usage d'atelier de mécanique d'une superficie de 350 m².Ledit permis devait avoir été obtenu et purgé de tous recours des tiers au plus tard le 10 décembre 2003. L'acte énonce que le bien étant actuellement classé en zone NC du POS, l'acquéreur n'est pas en mesure d'obtenir le permis de construire souhaité. Vendeur et acquéreur ont déclaré à l'acte que la commune de Pignan avait lancé depuis le 11 septembre 2001 une procédure de transformation du POS en PLU et que les parties avaient décidé de conclure entre elles la convention suivante : « Etablissement d'un prix déterminable: Vendeur et acquéreur conviennent aux présentes que le prix de l'immeuble dont il s'agit abstraction faite de la constructibilité non obtenue à ce jour peut être arrêté à la somme de 106 738,82 euros. Un complément de prix d'un montant de 76200 euros sera acquitté par l'acquéreur au profit du vendeur par la comptabilité de Maître Y... si l'acquéreur obtient le permis de construire purgé de tous recours des tiers telle que ci-dessus exposé et au plus tard le 30 juin 2005. Les consorts X... reprochent à la SCI Paris Immobilier de n'avoir pas déposé conformément à la convention des parties une demande de permis de construire et d'avoir ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive. La SCI Paris Immobilier réplique que la condition suspensive ne résidait pas dans le dépôt d'une demande de permis de construire, mais dans la modification des conditions réglementaires de constructibilité et que la défaillance de la condition résultait d'obstacles impossibles à lever, le PLU n'ayant été modifié que postérieurement au 30 juin 2005 et n'autorisant pas de surcroît la construction envisagée. La condition suspensive telle que libellée à l'acte authentique est parfaitement explicite et ne doit donner lieu à aucune interprétation. Son objet est clairement exposé, à savoir l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours au plus tard le 30 juin 2005. En aucun cas son objet ne vise la modification réglementaire des conditions de constructibilité de la parcelle concernée par le projet, résultant d'une transformation du POS en PLU. D'une part et d'évidence, les conditions de mise en oeuvre de cette condition supposent le dépôt d'un dossier de permis de construire auprès de l'autorité administrative compétente. Or, il résulte d'une attestation du maire de la commune de Pignan que depuis le 31 décembre 2003 et jusqu'au 27 septembre 2005, aucune demande de permis de construire n'a été déposée pour l'aménagement ou l'extension du bâtiment commercial à usage de station service et garage automobile situé route de Montpellier à Pignan. La preuve est ainsi faite que la SCI Paris Immobilier n'a pas satisfait à son obligation en ne faisant pas diligence pour tenter d'obtenir le permis de construire. D'autre part, l'affirmation selon laquelle ce dépôt était impossible en raison de l'inconstructibilité de la parcelle est erronée, l'administration au regard des règles d'urbanisme en vigueur ne pouvant ni refuser de réceptionner une demande, ni refuser de l'instruire. Enfin, l'argument selon lequel l'absence de dépôt ne serait pas fautive puisque la défaillance de la condition résulterait d'obstacles impossibles à lever, le PLU n'ayant été adopté qu'en avril 2006 soit à une date postérieure à celle prévue à l'acte et de surcroît ce PLU n'étant de toute façon pas de nature à permettre la réalisation du projet de construction ne saurait davantage prospérer. S'il est constant que le PLU n'a été arrêté qu'en avril 2006, la SCI Paris Immobilier ne saurait préjuger de la décision qui aurait pu être prise par la commune de Pignan et l'administration préfectorale sur sa demande de permis. Précisément et compte tenu des changements en cours du Plan d'Occupation des Sols, rien ne permet d'écarter toute possibilité d'obtention par la SCI Paris Immobilier d'un permis provisoire ou dérogatoire dans l'attente de l'adoption définitive du nouveau Plan Local d'Urbanisme. La preuve de l'obstacle allégué n'est nullement faite par la SCI. Elle ne démontre pas qu'en cas de dépôt sa demande se serait de manière certaine soldée par un refus de l'administration, pas plus qu'elle ne justifie que son projet serait totalement inconciliable avec les normes du PLU. Il ne lui appartient pas de préjuger de la recevabilité de sa demande ou de son bien fondé en se substituant à l'autorité compétente, ce d'autant qu'elle était parfaitement au courant de la procédure de transformation du POS en cours depuis le 11 septembre 2001 (cf acte de vente) et que par délibération du mois de juin 2005 le conseil municipal de la commune de Pignan avait arrêté le projet de révision du PLU. Dès lors, il convient de juger que par sa carence, l'acquéreur n'a pas mis en oeuvre tous les moyens dont il disposait pour satisfaireà son obligation contractuelle et permettre la réalisation de la condition suspensive, la preuve incontestable du rejet d'une demande de permis n'étant pas faite. En application de l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il s'ensuit que la SCI Paris Immobilier doit être tenue d'acquitter l'intégralité du prix de vente des immeubles acquis et que la somme de 76 200 euros consignée entre les mains du notaire doit être libérée au profit du vendeur et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2005, date à laquelle la SCI Paris Immobilier a été mise en demeure de procéder au paiement, sans qu'il ne soit nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte (jugement p 4,5,6 ) ET AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts X... ont vendu à la SCI Paris Immobilier des biens à usage commercial pour l'exploitation d'un garage automobile par acte authentique signé en l'étude de Maître Y... le 30 décembre 2003 stipulant un prix de 106 738,82 euros et prévoyant en outre qu'un « complément de prix d'un montant de 76200,00 euros sera acquitté par l'acquéreur au profit du vendeur, par la comptabilité de Maître Didier Y..., soussigné, si l'acquéreur obtient le permis de construire purgé de tous recours des tiers tel que ci-dessus exposé et au plus tard le 30 juin 2005 », somme qui a été séquestrée par l'acquéreur en l'étude notariale; il est constant que la SCI Paris Immobilier n'a pas déposé de demande de permis de construire. Elle considère que le maintien du classement du bien en zone inconstructible a entraîné l'impossibilité d'obtenir un permis et empêché de ce fait la réalisation de la condition suspensive et s'oppose au déblocage de la somme consignée au profit des vendeurs ; Le premier juge n'a pas retenu son argumentation et l'a déclarée tenue de libérer la somme de 76 200 euros consignée entre les mains du notaire en considérant que la condition était réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil et en retenant en substance: - que l'objet de la condition suspensive consiste clairement en l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours au plus tard le 30 juin 2005 et ne vise en aucun cas la modification réglementaire des conditions de constructibilité de la parcelle concernée par le projet ; - qu'elle n'a fait aucune diligence pour tenter d'obtenir le permis de construire et n'a présenté officiellement aucune demande en ce sens et n'a donc pas mis en oeuvre tous les moyens dont elle disposait pour satisfaire à son obligation contractuelle et permettre la réalisation de la condition suspensive ; - qu'il ne lui appartenait pas de préjuger de la décision qui serait prise par l'administration sur la recevabilité de sa demande ou de son bien-fondé en se substituant à l'autorité compétente; - qu'elle ne démontre pas de manière certaine et incontestable que cette demande se serait soldée par un refus. Cette analyse procède d'éléments qui sont déterminants et les pièces nouvelles produites en appel par la SCI Paris Immobilier ne sont pas de nature à la remettre en cause. En particulier le certificat d'urbanisme défavorable délivré le 10 juin 2009 consécutivement à sa demande du 10 avril 2009 n'a nullement été motivé par le caractère inconstructible de la zone mais par les prescriptions du PLU s'opposant à la production d'eaux usées autres que domestiques en l'absence de raccordement à un réseau collectif, dispositions qui n'ont pas empêché au demeurant la SCI Paris Immobilier d'obtenir l'autorisation de construire une station de lavage; En définitive, cette pièce nouvelle ne fait que mettre clairement en évidence l'inertie totale dont elle a fait preuve dans la réalisation de la condition suspensive en s'abstenant d'accomplir la moindre démarche auprès de l'administration entre le 30 décembre 2003, date de l'acte authentique et le 30 juin 2005, terme de la condition et en attendant près de cinq ans pour se manifester auprès d'elle après avoir pris connaissance du jugement du 25 novembre 2008 ; quant à la consultation du Professeur Z..., elle n'apporte aucun élément objectif aux débats, le jugement sera en conséquence purement et simplement confirmé de ce chef ; ALORS 1)° QUE les juges ne sauraient dénaturer les écrits qui leur sont soumis, que selon la convention des parties, l'impossibilité d'obtenir un permis de construire en l'état du POS de la commune était avérée et entrée dans le champ contractuel, qu'il en résulte que la condition de l'obtention d'un permis de construire avant le 3 juin 2005 n'avait de sens que si le POS de la commune était modifié de sorte que la parcelle devenait constructible, que l'arrêt attaqué qui a décidé que l'objet de la condition suspensive consiste clairement en l'obtention d'un permis de construire avant le 30 juin 2005 et ne vise en aucun cas la modification règlementaire des conditions de constructibilité de la parcelle concernée par le projet, a méconnu la convention des parties en violation de l'article 1134 du code civil, ALORS 2°) QUE toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative, que constitue une condition potestative celle qui dépend de la seule volonté de la partie qui s'oblige, que les parties ayant exposé à l'acte de vente que la condition suspensive d'obtention d'un permis de conduire prévue au compromis de vente du 3 mars 2003 n'avait pu être satisfaite le bien étant actuellement classé en zone NC du POS, la condition suspensive de l'acte de vente du 30 décembre 2003 selon laquelle pour le paiement du complément de prix, l'acquéreur devra avoir obtenu un permis de construire ou la constructibilité avant le 30 juin 2005, supposait pour être remplie que le POS de la commune ait été modifié avant cette date, qu'en décidant que la condition suspensive résidait seulement en l'obtention d'un permis de construire ce qui revenait à poser une condition potestative, l'acquéreur n'ayant plus qu'à déposer une demande de permis de construire avant le 30 juin 2005 en l'état inchangé du POS pour être définitivement dispensé de tout paiement d'un supplément de prix, l'arrêt attaqué a violé ensemble les articles 1178 et 1174 du code civil. ALORS 3°) QUE la SCI Paris Immobilier soulignait dans ses conclusions que la première demande de permis de construire avait échoué en raison du POS de la commune classant le terrain litigieux en zone inconstructible et que ce POS n'avait pas été modifié entre le 30 décembre 2003 et le 30 juin 2005, date du terme extinctif de la condition, que l'arrêt attaqué qui sans répondre à ce chef des conclusions de la SCI Paris Immobilier a relevé qu'il ne lui appartient pas de préjuger de la décision que serait prise par l'administration sur la recevabilité de sa demande ou de son bien fondé en se substituant à l'autorité compétente, faisant grief à la SCI Paris Immobilier de ne pas démontrer de manière certaine et incontestable que cette demande se serait soldée par un refus, ce qui revient à exiger de la SCI Paris Immobilier une preuve impossible à rapporter, a violé l'article 455 du code de procédure civile, ALORS 4°) QUE l'arrêt attaqué qui relève que s'il est constant que le PLU n'a été arrêté qu'en avril 2006, la SCI Paris Immobilier ne saurait préjuger de la décision qui aurait pu être prise par la commune de Pignan et l'administration préfectorale sur sa demande de permis, et que compte tenu des changements en cours du plan d'occupation des sols rien ne permet d'écarter toute possibilité d'obtention par la SCI Paris Immobilier d'un permis provisoire ou dérogatoire dans l'attente de l'adoption définitive du nouveau Plan Local d'Urbanisme, s'est déterminé par des motifs dubitatifs sur l'accueil favorable qui aurait pu être réservé par l'administration à la nouvelle demande de permis dans cette situation inchangée, a encore violé l'article 455 du code de procédure civile, ALORS 5°) QUE la SCI Paris Immobilier soulignait dans ses conclusions la mauvaise foi certaine des vendeurs à revendiquer l'application de l'article 1178 du code civil alors qu'ils connaissaient le caractère parfaitement inconstructible de leur terrain comme l'absence de modification du POS de la commune jusqu'à la date du 30 juin 2005, terme extinctif de la condition, qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions qui constituaient un véritable moyen, l'arrêt attaqué a méconnu le principe d'exécution de bonne foi des contrats, et a violé ensemble l'article 1134 du civil et l'article 455 du code de procédure civile.

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