Document ID: JURITEXT000007302714
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/30/27/JURITEXT000007302714.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Prisme Var, société à responsabilité limitée, dont le siège est A. Le Pouverel, 83130 La Garde, en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1994 par cour d'appel d'Aix-en-Provence (1ère chambre civile section A), au profit : 1 / de la société Omnia Immobilia, société à responsabilité limitée, dont le siège est 6, rue Jeanne-d'Arc, 83000 Toulon, 2 / de M. Adelio Z..., demeurant ... , défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 janvier 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Boscheron, Toitot, Mmes Y... Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme B..., M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société Prisme Var, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 1994), que, le 11 décembre 1986, M. Z..., devenu, par la suite, gérant de la société Omnia Immobilia, alors en cours de formation, a acquis deux parcelles de terrain à bâtir ; que, par deux actes sous seings privés du 16 décembre 1986 la société Omnia immobilia a vendu ces parcelles à la société Prisme Var, qui s'est engagée, sous la signature de son directeur, M. A..., à souscrire un cautionnement bancaire versé au vendeur au plus tard le 9 janvier 1987 ; que, le même jour, M. Z..., agissant en son nom personnel, et la société Prisme Var ont conclu un contrat de prestation de service ; que la société Prisme Var n'ayant pas obtenu la caution bancaire le 13 février 1987, la société Omnia Immobilia lui a notifié sa décision de résilier les conventions du 16 décembre 1986, puis que cette société et M. Z... ont assigné la société Prisme Var en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que la société Prisme Var fait grief à l'arrêt de dire que les contrats de vente n'étaient pas entachés de nullité et de prononcer la résiliation des conventions à ses torts, alors, selon le moyen, "1 ) que si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs ; qu'en déduisant uniquement de l'autorité attachée aux fonctions de directeur de M. A... et du fait que celui-ci avait conduit tous les pourparlers contractuels en utilisant le papier à en-tête de la société Prisme Var, que la société Omnia Immobilia avait légitimement pu penser que M. A... était apparemment mandaté par la société Prisme Var pour acquérir les biens faisant l'objet des promesses de vente, la cour d'appel n'a pas caractérisé les circonstances autorisant M. Z..., professionnel de l'immobilier, à ne pas vérifier les pouvoirs de M. A... pour acquérir ; que la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ; 2 ) que le mandat apparent ne profite pas à celui qui aurait pu et dû vérifier les pouvoirs du prétendu mandataire ; qu'en décidant que la société Omnia Immobilia était fondée à se prévaloir des règles du mandat apparent à l'encontre de la société Prisme Var, alors qu'en qualité de professionnel de l'immobilier M. Z... aurait dû vérifier les pouvoirs de M. A..., ce qu'il n'a pas fait, la cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil ; 3 ) qu'en toute hypothèse, le juge doit caractériser les éléments d'où résulte la volonté certaine du mandant de ratifier les actes effectués par M. A... sans constater que le gérant de ladite société avait effectivement déposé cette demande, aucune des pièces versées aux débats n'établissant que le gérant avait présenté une telle demande, la cour d'appel n'a pas caractérisé les éléments d'où serait résultée la volonté certaine du gérant de la société Prisme Var de ratifier les actes de son directeur, exercés sans pouvoirs ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ; 4 ) que la vente de la chose d'autrui est nulle ; que tel est le cas lorsque l'auteur d'une promesse synallagmatique de vente n'a pas été substitué au bénéficiaire d'une promesse synallagmatique portant sur les mêmes biens au moment de cette promesse ; qu'en l'espèce, M. Z... avait déclaré accepter la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives consentie par Mme X... le 11 décembre 1986, tant pour son compte que pour le compte de toute personne morale qui viendrait à le substituer ; que cette substitution était acceptée par le vendeur sous réserve de lui être régulièrement dénoncée ; que tant que cette susbstitution n'avait pas eu lieu et n'avait pas été dénoncée à Mme X..., aucune personne morale n'avait donc de droit sur les biens, objets de promesses ; qu'en estimant que la société Omnia Immobilia était "propriétaire" des parcelles vendues à la date de la promesse de vente consentie à la société Prisme Var par M. Z..., soit le 16 décembre 1986, sans constater qu'à cette date la société Omnia Immobilia avait été régulièrement substituée à M. Z... en tant que bénéficiaire de la promesse synallagmatique consentie par Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1599 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que la société Prisme Var avait réalisé ou fait réaliser ses publicités tendant à la commercialisation des terrains qu'elle avait acquis et sollicité une caution bancaire, la cour d'appel, qui a relevé que la société Omnia immobilier avait pu légitimement penser que M. A... était mandaté par la société Prisme Var, en raison de l'autorité attachée à ses fonctions et du fait qu'il avait conduit tous les pourparlers, ulitisant le papier à en-tête de la société et exactement retenu que la société Omnia Immobilia, ayant utilisé la faculté de substitution expressément prévue dans l'acte de vente du 11 décembre 1986, était devenue propriétaire des terrains antérieurement à leur revente, a, par ces motifs, propres et adoptés, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la société Prisme Var fait grief à l'arrêt de dire que les contrats de vente conclus le 16 décembre 1986 n'étaient pas devenus caducs par défaillance d'une condition suspensive, alors, selon le moyen, "que la condition est mixte lorsqu'elle dépend tout à la fois de la volonté des parties contractantes et de la volonté d'un tiers ; qu'en l'espèce, étaient assorties d'une condition mixte les promesses synallagmatiques de vente conclues entre M. Z... et M. A... contenant l'obligation pour l'acquéreur d'obtenir une caution bancaire dans un délai déterminé ; qu'en décidant au contraire que ces promesses de vente n'étaient assorties d'aucune condition suspensive tenant à l'obligation de l'acquéreur de fournir une caution bancaire dans le délai fixé par ces conventions, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1171 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, que la souscription d'une caution bancaire n'était pas une condition suspensive, mais une obligation essentielle du contrat mise à la charge de l'acquéreur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions, sans les dénaturer, en appréciant souverainement, au vu des documents qui lui étaient soumis, le préjudice subi par la société Omnia Immobilia ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des attestations versées aux débats que M. Z... avait accompli diverses démarches et déposé la demande de permis de construire au service compétent de la mairie, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié l'étendue et les modalités de réparation du préjudice, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Prisme Var, envers la société Omnia Immobilia et M. Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept février mil neuf cent quatre-vingt-seize. 296

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invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 janvier 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Boscheron, Toitot, Mmes Y... Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme B..., M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société Prisme Var, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier

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conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 1994), que, le 11 décembre 1986, M. Z..., devenu, par la suite, gérant de la société Omnia Immobilia, alors en cours de formation, a acquis deux parcelles de terrain à bâtir ; que, par deux actes sous seings privés du 16 décembre 1986 la société Omnia immobilia a vendu ces parcelles à la société Prisme Var, qui s'est engagée, sous la signature de son directeur, M. A..., à souscrire un cautionnement bancaire versé au vendeur au plus tard le 9 janvier 1987 ; que, le même jour, M. Z..., agissant en son nom personnel, et la société Prisme Var ont conclu un

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que, le même jour, M. Z..., agissant en son nom personnel, et la société Prisme Var ont conclu un contrat de prestation de service ; que la société Prisme Var n'ayant pas obtenu la caution bancaire le 13 février 1987, la société Omnia Immobilia lui a notifié sa décision de résilier les conventions du 16 décembre 1986, puis que cette société et M. Z... ont assigné la société Prisme Var en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que la société Prisme Var fait grief à l'arrêt de dire que les contrats de vente n'étaient pas entachés de nullité et de prononcer la résiliation des conventions à ses torts, alors, selon le moyen, "1 ) que si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du