Document ID: JURITEXT000007213659
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/21/36/JURITEXT000007213659.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la Compagnie auxiliaire de recherches et de négociations immobilières et Cie (Carnegi et Cie), société en nom collectif dont le siège social est ..., agissant en la personne de son directeur général, M. de X..., demeurant Mas de Meayne, chemin des Roques, La Roquette-sur-Siagne (Alpes-Maritimes), en cassation d'un arrêt rendu le 20 décembre 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre, Section B), au profit : 1 ) de Mme Andrée A..., épouse Y..., demeurant Quartier Meayne, chemin des Roques, Mas Saint-André, La Roquette-sur-Siagne (Alpes-Maritimes), 2 ) de la société civile immobilière (SCI) La Colle Ferrande, prise en la personne de son gérant, M. Marcel Y..., demeurant Mas Saint-André, chemin des Roques, La Roquette-sur-Siagne (Alpes-Maritimes), défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 1er mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Carnegi et Cie, de Me Choucroy, avocat de Mme Y... et de la SCI La Colle Ferrande, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 décembre 1991), que, par une convention du 1er décembre 1968, M. Z... a consenti, sur sa propriété, au profit des parcelles voisines de Mme Y..., une servitude de passage devant s'exercer sur une route à créér ; que la propriété de M. Z... a fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière, le cahier des charges de la vente faisant mention d'un dire relatif à cette servitude ; que, par jugement du 7 octobre 1976, la société Compagnie auxiliaire de recherches et de négociations immobilières -Carnegi- a été déclarée adjudicataire ; Attendu que la société Carnegi fait grief à l'arrêt de décider que la convention du 1er octobre 1968 lui est opposable dans les termes du dire inséré au cahier des charges de l'adjudication et qu'un notaire devra préciser, dans un acte authentique à publier, l'assiette de la servitude ainsi que ses modalités d'exercice, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 691 du Code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titres ; que la création ou l'existence d'une servitude de passage au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; que le dire informatif présenté par le propriétaire d'un fonds pour porter à la connaissance des adjudicataires les conventions intervenues entre lui et le saisi et les servitudes en découlant au profit de sa propriété, fût-il validé et inséré au cahier des charges, ne peut être considéré comme un titre constitutif d'une servitude de passage au profit du fonds de ce propriétaire et à la charge du fonds saisi ; que, tout en constatant que la convention du 1er octobre 1968 n'avait aucune valeur contractuelle entre les parties et n'était opposable à l'adjudicataire que dans la mesure où elle a été insérée au dire, la cour d'appel, qui a décidé que les servitudes ainsi insérées au cahier des charges avait force obligatoire à l'égard de l'adjudicataire qui est tenu de les respecter, a violé les articles 691 et 1134 du Code civil ; 2 ) qu'il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 que les servitudes qui n'ont pas été publiées avant le jugement d'adjudication sont inopposables à l'adjudicataire ; qu'en décidant que, même en l'absence de publication, les servitudes insérées au cahier des charges avaient force obligatoire à l'égard de l'adjudicataire qui est tenu de les respecter, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ; 3 ) qu'en retenant que la servitude existe, dans le dire, en des termes suffisamment précis pour que le fonds servant appartenant à la société Carnegi doive le passage à Mme Mayne, sans préciser les termes en lesquels elle existait et en décidant, par ailleurs, qu'un acte authentique à publier devra être dressé pour préciser l'assiette de la servitude et ses modalités d'exercice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 637, 692, 701 et 702 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant, d'une part, retenu que les parcelles dont la société Carnegi a été déclarée adjudicataire par jugement du 7 octobre 1976 étaient, aux termes d'une convention du 1er octobre 1968, grevées, au profit de la propriété de Mme Y..., d'un droit de passage dont les modalités d'exercice pouvaient être déterminées par les parties et, d'autre part, relevé qu'ayant eu connaissance de l'existence de la servitude par un dire validé par un jugement du 5 avril 1973, faisant partie intégrante du cahier des charges auquel il était annexé, la société Carnegi n'était pas fondée à soutenir que la convention lui était inopposable, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que la société Carnegi fait grief à l'arrêt de mettre à sa charge une partie des frais de réfection et d'entretien de la voie commune, alors, selon le moyen, "1 ) qu'à défaut de stipulation particulière du cahier des charges, l'obligation de nature personnelle et non réelle à la charge du saisi n'est pas transmissible à l'adjudicataire et, partant, celui-ci ne peut voir mettre à sa charge les conséquences de la mauvaise exécution, par le saisi, d'une obligation personnelle de faire ; que, tout en constatant que M. Z... s'était engagé personnellement à créer une route, que la convention du 1er octobre 1968 n'était opposable à l'adjudicataire que dans la mesure où elle a été insérée au dire et sans, par ailleurs, relever dans ce dire l'existence d'une stipulation expresse et non équivoque, transférant cet engagement personnel du saisi à l'adjudicataire, la cour d'appel, qui a mis à la charge de l'adjudicataire, et presque en totalité, le coût de la réfection de la route nécessitée par sa mauvaise conception et exécution par M. Z..., a violé les articles 1119 et 1165 du Code civil ; 2 ) qu'en l'absence de titre mettant à la charge du propriétaire du fonds assujetti à une servitude de passage les frais de réfection et d'entretien d'une route, ce propriétaire ne peut être tenu que de participer aux frais qui résultent d'une communauté d'usage de la route ; que, sans constater l'existence d'un tel titre, la cour d'appel, qui a mis à la charge de la société Carnegi les frais résultant d'une mauvaise conception d'exécution de la route par M. Z..., ce dont il résulte que ces frais n'étaient pas nécessités par une communauté d'usage de la route, a violé l'article 692 du Code civil ; 3 ) qu'en mettant les frais de réfection et d'entretien du tronçon "C" de la route pour 80 % à charge de la compagnie Carnegi, tout en constatant qu'aucune stipulation relative aux frais d'entretien ne figure dans le dire annexé au cahier des charges et sans, par ailleurs, relever l'existence -expressément déniée par la société Carnegi- d'une communauté d'usage de ce tronçon "C", la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 692 du Code civil ; 4 ) qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la compagnie Carnegi soutenant que le tronçon "C" était au seul usage de Mme Y..., la cour d'appel a, en outre, méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant constaté que la voie d'accès à la propriété de Mme Y..., et notamment le tronçon "C", desservait les parcelles créées par la société Carnegi, la cour d'appel, qui a exactement décidé que cette dernière devait participer aux frais de réparation et d'entretien que nécessite cette communauté d'usage, a, par ces seuls motifs, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Carnegi et compagnie, envers Mme Y... et la SCI La Colle Ferrande, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept avril mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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adjudicataire ; Attendu que la société Carnegi fait grief à l'arrêt de décider que la convention du 1er octobre 1968 lui est opposable dans les termes du dire inséré au cahier des charges de l'adjudication et qu'un notaire devra préciser, dans un acte authentique à publier, l'assiette de la servitude ainsi que ses modalités d'exercice, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 691 du Code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titres ; que la création ou l'existence d'une servitude de passage au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; que le dire informatif présenté par le propriétaire d'un fonds pour porter à la connaissance des adjudicataires les conventions intervenues entre lui et le

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par le propriétaire d'un fonds pour porter à la connaissance des adjudicataires les conventions intervenues entre lui et le saisi et les servitudes en découlant au profit de sa propriété, fût-il validé et inséré au cahier des charges, ne peut être considéré comme un titre constitutif d'une servitude de passage au profit du fonds de ce propriétaire et à la charge du fonds saisi ; que, tout en constatant que la convention du 1er octobre 1968 n'avait aucune valeur contractuelle entre les parties et n'était opposable à l'adjudicataire que dans la mesure où elle a été insérée au dire, la cour d'appel, qui a décidé que les servitudes ainsi insérées au cahier des charges avait force obligatoire à l'égard de l'adjudicataire qui est tenu de les respecter, a violé les articles 691 et 1134