Document ID: JURITEXT000007079396
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/07/93/JURITEXT000007079396.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) Monsieur Michel A... ; 2°) Madame Christiane D... épouse A..., demeurant ensemble à Fontenay-Le-Fleury (Yvelines), école Berlioz ; en cassation d'un arrêt rendu le 21 janvier 1986 par la cour d'appel de Caen (1ère chambre), au profit de : 1°) Monsieur Michel C... ; 2°) Madame Françoise X... épouse C..., demeurant ensemble à Chevilly-sur-Rue (Val-de-Marne) Rungis, ... ; 3°) La société à responsabilité limitée ORNE IMMOBILIER, dont le siège social est à L'Aigle (Orne), ... ; 4°) Monsieur Raoul E..., notaire, demeurant le Bourg-Les-Aspres (Orne) ; défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 21 octobre 1987, où étaient présents : M. Monégier du Sorbier, président, M. Cathala, rapporteur, MM. B..., F..., G..., Z..., Didier, Cossec, Amathieu, Magnan, Senselme, Douvreleur, Capoulade, conseillers, M. Y..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Waquet, avocat des époux A..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. E..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Caen, 21 janvier 1986) que les époux A... ont acquis des époux C..., par l'intermédiaire de l'agence l'Orne Immobilier, un terrain avec une maison d'habitation, suivant acte sous seing privé du 11 mars 1978 comportant la condition suspensive de délivrance d'un certificat d'urbanisme excluant toute servitude grave pouvant déprécier l'immeuble vendu ; que, l'acte notarié, signé le 8 mai suivant, a constaté que ce certificat n'avait pas encore été délivré ; que les acquéreurs ont toutefois déclaré à l'acte qu'ils s'en rapportaient aux énonciations d'un certificat d'urbanisme en date du 14 avril 1977, signalant l'existence d'une servitude d'alignement en vue du doublement d'une route nationale, et qu'ils déchargeaient le notaire de toute responsabilité à cet égard, voulant faire leur affaire personnelle de cette situation ; que le certificat d'urbanisme obtenu le 18 mai 1978 a fait apparaître que la servitude d'alignement entrainerait la démolition de la maison sans qu'aucune date d'exécution des travaux puisse être avancée ; que les époux A... ont alors assigné, pour faire annuler la vente, les époux C... et, pour obtenir réparation de leur préjudice, l'agence l'Orne Immobilier et le notaire E..., rédacteur de l'acte authentique ; Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur action en nullité de la vente, alors, selon le moyen, "d'une part, que les parties n'ayant pas entendu conclure un contrat aléatoire, les caractères de stabilité et de perennité de la maison étaient nécessairement une qualité substantielle pour les acquéreurs ; que si l'arrêt attaqué relève que les époux A... n'ignoraient pas le projet d'élargissement de la route nationale, il ne constate en revanche nulle part qu'ils savaient, au moment de la vente que la maison était vouée à une démolition certaine, et note au contraire qu'aucune précision ne leur avait été donnée sur ce point ; qu'ainsi l'arrêt attaqué est dépourvu de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil, alors, d'autre part, que contrairement aux énonciations de l'arrêt, le certificat d'urbanisme du 18 mai 1978 contenait une extension du projet d'élargissement mentionné dans le certificat du 14 avril 1977, puisqu'il précisait que cet élargissement entraînerait la démolition de la maison tandis que le certificat précédent se bornait à indiquer que seule une emprise de terrain serait effectuée ; que c'est dès lors par une dénaturation de cet acte clair et précis que l'arrêt attaqué a affirmé qu'il n'y avait au jour de la vente aucune aggravation de la situation administrative de l'immeuble ; qu'il a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ; et alors, enfin, que peu importe que la date de la démolition de la maison n'ait pas été certaine puisque la démolition elle-même était certaine, ce que les époux A... avaient ignoré au moment de la vente, se trompant ainsi sur la qualité substantielle de la maison ; qu'en statuant dès lors par des motifs inopérants, l'arrêt attaqué a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que, lorsqu'ils ont donné leur consentement, les acquéreurs ne pouvaient ignorer que l'élargissement de la voie publique concernerait l'immeuble qu'ils achetaient, et, d'autre part, que le second certificat d'urbanisme ne contenait aucune extension du projet mentionné dans le premier, la cour d'appel, sans dénaturation, a pu en déduire que les époux A... n'avaient jamais eu la certitude que la maison ne serait pas incluse dans l'emprise et retenir que les acquéreurs n'avaient pas été victimes d'une erreur sur une qualité substantielle de l'immeuble ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les époux A... font aussi grief à l'arrêt d'avoir mis l'agence l'Orne Immobilier hors de cause, alors, selon le moyen, "que la seule insertion dans l'acte sous seing privé du 11 mars 1978 d'une condition suspensive subordonnant la réalisation de la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne comportant pas de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble, n'établit pas que l'agence Orne Immobilier ait satisfait à l'obligation qui lui incombait en sa qualité d'intermédiaire professionnel, de renseigner les parties sur la situation exacte du bien et notamment sur les conséquences exactes du plan d'élargissement de la route nationale qui affectait l'immeuble vendu dans sa quasi-totalité ; que l'arrêt attaqué est ainsi dépourvu de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé la connaissance par les acquéreurs, lors de la signature de l'acte sous seing privé, du projet d'élargissement de la voie publique, et ayant retenu que les époux A... avaient renoncé à la protection que leur assuraient les énonciations de l'acte établi par l'agence et voulu s'en rapporter au premier certificat d'urbanisme, l'arrêt est légalement justifié ; Sur le troisième moyen : Attendu que les époux A... font encore grief à l'arrêt d'avoir mis le notaire E... hors de cause, alors, selon le moyen, "que le notaire qui a accepté de dresser un acte authentique de vente d'une maison à usage d'habitation au vu d'un seul certificat d'urbanisme déjà ancien et mentionnant sans précision l'existence d'une emprise sur le terrain, sans attirer spécialement l'attention des acquéreurs non professionnels et inexpérimentés, sur les risques que présentait pour eux une telle acquisition, a manqué manifestement à son devoir de conseil ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte dressé par le notaire rappelait expressément que celui-ci n'avait pas encore reçu le second certificat d'urbanisme et relevé la déclaration de volonté, notée à l'acte, des époux A... de s'en rapporter au certificat du 14 avril 1977 dont ils avaient pris connaissance, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire n'avait pas commis de faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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pouvant déprécier l'immeuble vendu ; que, l'acte notarié, signé le 8 mai suivant, a constaté que ce certificat n'avait pas encore été délivré ; que les acquéreurs ont toutefois déclaré à l'acte qu'ils s'en rapportaient aux énonciations d'un certificat d'urbanisme en date du 14 avril 1977, signalant l'existence d'une servitude d'alignement en vue du doublement d'une route nationale, et qu'ils déchargeaient le notaire de toute responsabilité à cet égard, voulant faire leur affaire personnelle de cette situation ; que le certificat d'urbanisme obtenu le 18 mai 1978 a fait apparaître que la servitude d'alignement entrainerait la démolition de la maison sans qu'aucune date d'exécution des travaux puisse être avancée ; que les époux A... ont

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maison sans qu'aucune date d'exécution des travaux puisse être avancée ; que les époux A... ont alors assigné, pour faire annuler la vente, les époux C... et, pour obtenir réparation de leur préjudice, l'agence l'Orne Immobilier et le notaire E..., rédacteur de l'acte authentique ; Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur action en nullité de la vente, alors, selon le moyen, "d'une part, que les parties n'ayant pas entendu conclure un contrat aléatoire, les caractères de stabilité et de perennité de la maison étaient nécessairement une qualité substantielle pour les acquéreurs ; que si l'arrêt attaqué relève que les époux A... n'ignoraient pas le projet d'élargissement de

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arrêt attaqué relève que les époux A... n'ignoraient pas le projet d'élargissement de la route nationale, il ne constate en revanche nulle part qu'ils savaient, au moment de la vente que la maison était vouée à une démolition certaine, et note au contraire qu'aucune précision ne leur avait été donnée sur ce point ; qu'ainsi l'arrêt attaqué est dépourvu de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil, alors, d'autre part, que contrairement aux énonciations de l'arrêt, le certificat d'urbanisme du 18 mai 1978 contenait une extension du projet d'élargissement mentionné dans le certificat du 14 avril 1977, puisqu'il précisait que cet élargissement entraînerait la démolition de la maison tandis que le certificat précédent se bornait à