Document ID: JURITEXT000022906742
Case Number: 31001216
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/90/67/JURITEXT000022906742.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. X... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1134, alinéa 3, du code civil Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 juin 2009), que, par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2004, déposé entre les mains de M. X..., notaire, M. Y... et la société Grouas-Thibault Immobilier (la société GTI) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de diverses parcelles, sous plusieurs conditions suspensives dont celle tenant à l'obtention d'un permis autorisant l'acquéreur à réaliser une zone commerciale et artisanale ; que l'acte stipulait que la vente devrait être réalisée au plus tard dans les deux mois suivant la réalisation de la dernière condition suspensive et que chacune des parties pourrait demander la réalisation dès que les conditions suspensives seraient accomplies, la demande de réalisation par l'acquéreur devant être accompagnée du versement entre les mains du notaire du montant du prix et des frais ; que, le 26 mars 2007, la société GTI a renoncé aux conditions suspensives et demandé la réalisation de la vente ; que M. Y... lui ayant opposé un refus, elle l'a assigné en réalisation forcée ; Attendu que pour débouter la société GTI de sa demande, l'arrêt retient que l'avocat de cette société dans sa lettre du 22 juin 2007 destinée à obtenir la signature de l'acte authentique à la date du 9 juillet 2007, a omis d'accompagner la demande de réalisation de la vente du versement du montant du prix et des frais, qu'en conséquence M. X... pouvait répondre le 25 juin 2007, plus de deux mois après la renonciation par l'acquéreur à la réalisation des conditions suspensives, qu'il ne lui était pas possible de répondre positivement à la demande de réitération forcée de la vente et que cette réponse s'analyse en la notification d'une défaillance de la réalisation du fait de l'acquéreur, de sorte qu'il convient de retenir la caducité de la vente ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que par lettre recommandée du 16 février 2007, M. Y... avait considéré la promesse comme nulle et non avenue et que sa lettre du 5 mai 2007 par laquelle il se considérait comme dégagé de ses obligations était inopérante comme prématurée, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté l'intervention volontaire de M. X... en cause d'appel, l'arrêt rendu le 9 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à la société GTI la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la société Grouas Thibault Immobilier - Gti. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société GTI de l'ensemble de ses demandes et d'avoir constaté la caducité du compromis de vente litigieux ; AUX MOTIFS QU' « il est constant que la convention litigieuse ne porte, en elle-même, aucun délai de réalisation des différentes conditions suspensives. Il résulte des dispositions de l'article 1176 du Code civil que l'engagement, affecté d'une condition suspensive sans terme fixe, subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie (Com. 6 mars 2007, Bull. n° 78), ce qui implique la certitude de ce que l'événement n'arrivera pas (Civ. 1, 4 juin 1991, Bull. n° 180, cité par l'arrêt précité de 2007, et déjà : Civ. 3, 4 mars 1975, Bull. n° 89). Certes M. Y... par lettre recommandée en date du 16 février 2007, a considéré que, signé le 28 octobre 2004 : « cet avant-contrat est nul et non avenu et je vous notifie par la présente sa résiliation pure et simple », en ce que, assorti de conditions suspensives, « la réalisation d'aucune d'entre elles ne m'a été notifiée ». M. Y... conclut sa lettre en se plaignant d'un « projet de revente d'une partie du terrain » (5800 m²), pour un prix représentant 61,86 eur/m² alors que l'avant-contrat ferait ressortir un prix de 1,29 eur/m² ; il déclare se réserver « l'action en rescision de la vente éventuelle pour lésion conformément à l'article 1674 du Code civil », ce qui impliquerait le maintien de l'efficacité de l'engagement des parties. Dans ce cadre, Me Z... (pour la société GTI) indiquait à Me X..., le 26 mars 2007, que le gérant de la société GTI « souhaitait procéder à l'acquisition des biens de M. Y... conformément au compromis du 28 octobre 2004, en renonçant aux conditions suspensives qui y étaient stipulées » ; il demandait à son confrère de rédiger l'acte de vente et de lui en faire parvenir un projet dès que possible, sans toutefois accompagner la demande de réalisation du versement entre les mains du notaire susnommé (Me X...) du montant du prix et des frais, en dépit de la stipulation. Si la renonciation aux conditions suspensives implique leur absence de réalisation, l'acquéreur n'était pas obligé par l'échéance d'un terme fixe et elles avaient été stipulées « comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté », de sorte qu'elles étaient dans son intérêt exclusif. On observe que, sur la réalité du projet, la SARL GTI ne peut être tenue de mauvaise foi alors qu'elle justifie, en de hors de diligences (reprochées) tenant à la commercialisation partielle (plus de 4 ha) de l'ensemble immobilier le 13 juillet 2006 (pièces n° 44 et 45), d'initiatives, dont certaines ont abouti, tendant à l'obtention de permis et d'autorisations administratives s'inscrivant dans la logique de la convention du 28 octobre 2004, en parallèle de l'élaboration du projet technique d'aménagement des lots de la zone d'activités. D'ailleurs, après relances, Me X... écrivait le 5 mai 2007, en réponse aux courriers des 18 et 27 avril, qu'il constituait actuellement le dossier d'usage et qu'il faisait procéder à la notification de la SAFER de Basse-Normandie (ce qui fut justifié le 28 mais 2007 par le notaire instrumentaire à son confrère), en ce que la propriété considérée est en zone NC ; il ajoute que ce dossier n'avait pas été constitué « compte tenu du nombre important de conditions suspensives stipulées dans le compromis auxquelles votre cliente vient seulement de renoncer ». Néanmoins, par lettre de même date, M. Y... notifiait au gérant de la SARL GTI que l'écoulement d'un délai de deux mois depuis sa lettre du 16 février le dégageait « totalement » de ses obligations à son égard, en l'absence de manifestation d'une volonté d'acheter « en accompagnant cette demande du versement entre les mains de Maître X..., notaire à la Ferté Macé, du montant du prix et des frais ». Certes, Me X... a pu apparaître, selon la convention du 28 octobre 2004, tenir le rôle de notaire intervenant « dans l'intérêt commun des parties », ce qui expliquerait le décalage entre les positions exprimées par les deux correspondances du 5 mai 2007. Néanmoins, sur la décision (notifiée le 15 juin 2007 à son confrère) de cet officier ministériel de déposer au rang des minutes le compromis de vente et les copies de deux lettres recommandées de M. Y... en date des 16 février et 5 mai 2007, et sur la protestation de l'avocat de la SARL GTI en date du 22 juin 2007 demandant la réitération par acte authentique à la date qu'il fixait, Me X... lui répondait le 25 juin 2007 (pièce n° 25) : « cependant, il ne me paraît pas possible, en l'état du dossier et de la volonté exprimée par mon client, de répondre positivement à votre demande ». Quoi qu'il en soit des positions de Me X..., déclarant que M. Y... est son client (et déjà par une lettre en date du 5 mars 2007), il reste que le vendeur ne pouvait, selon les termes de l'article 1134 du Code civil, révoquer son consentement en dehors d'une cause que la loi autorise. Tel n'était pas le cas pour le motif allégué tenant à la défaillance d'une condition suspensive dont il n'est pas établi, au vu des pièces produites par la SARL (notamment pièces n° 2 à 9, n° 26, n° 27, 38) et non contestées dans leur matérialité, que les événements prévus ne pourraient intervenir dans un avenir prévisible, sans que, pour autant, l'engagement sans terme fixe puisse être tenu perpétuel (cf Civ. 1, 4 juin 1991, déjà cité). De la même façon, la notification du 5 mai 2007 selon laquelle M. Y... se considérait « totalement » dégagé de ses obligations à l'égard de la SARL GTI, en référence à sa lettre du 16 février 2007 (qui amalgame toutefois nullité, résiliation et rescision pour lésion), ne pourrait opérer que si cette correspondance répondait à la lettre de Me Z... en date du 26 mars 2007, au motif que ce dernier, pour le compte de l'acquéreur, s'il renonçait aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt, se serait abstenu de verser le montant du prix et des frais entre les mains du notaire instrumentant dans l'intérêt commun des parties. Au demeurant, la notification du 5 mai 2007 de M. Y... était prématurée, compte tenu de la renonciation formulée seulement le 26 mars 2007 (le délai contractuel de deux mois invoqué n'étant pas expiré). A supposer même que le dépôt de la notification en date du 5 mai 2007 au rang des minutes de Me X... entrait dans sa mission contractuelle, ce qui est contesté, son caractère prématuré la rendait ainsi inopérante. Cela étant, l'avocat de la SARL GTI, dans sa lettre du 22 juin 2007, pour obtenir la signature de l'acte authentique à la date fixée par lui du 9 juillet 2007 à 14 heures, faisait expressément référence à la convention du 28 octobre 2004, et plus particulièrement au bas de la page 3, en omettant toutefois d'accompagner la demande de réalisation de son client, acquéreur, du montant du prix et des frais, comme il était expressément stipulé à l'acte. En conséquence, Me X... pouvait répondre le 25 juin 2007, plus de deux mois après la renonciation par l'acquéreur à la réalisation des conditions suspensives (le 26 mars 2007), qu'il ne lui paraissait pas possible, en l'état du dossier et de la volonté exprimée par son client, de répondre positivement à la demande, au moins en ce qu'elle porte essentiellement sur la réitération par acte authentique de la vente tenue pour parfaite par l'acquéreur selon les dispositions de l'article 1583 du Code civil. Il est également stipulé (page 4 de la convention) que l'absence de réalisation du fait de l'acquéreur dans le délai prévu dégage le vendeur, qui n'a pas demandé la constatation de la vente en justice, de tout engagement à l'égard de l'acquéreur « huit jours après la notification faite à celui-ci par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». En l'absence de conséquence particulière tirée par l'acquéreur d'une absence de formulation par lettre recommandée par Me X... de la réponse négative de son client, s'analysant en la notification d'une défaillance de la réalisation du fait de l'acquéreur, il convient de retenir la caducité de la vente prévue au compromis signé le 28 octobre 2004. En conséquence, la société GTI sera déboutée de l'intégralité de ses demandes, en réformation du jugement entrepris » ; ALORS QUE, D'UNE PART, le compromis de vente stipulait expressément, d'abord que « chacune des parties pourra demander la réalisation de la vente dès que les conditions suspensives seront accomplies et que les pièces et documents nécessaires à cette réalisation seront en la possession de Maître X..., notaire susnommé », et ensuite seulement que « la demande de réalisation par l'acquéreur devra être accompagnée du versement entre les mains du notaire susnommé du montant du prix et des frais » ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a ellemême constaté que par lettre du 5 mai 2007, Maître X... avait indiqué à la société GTI que le dossier d'usage nécessaire à la réalisation de la vente n'avait pas encore été constitué, puis que, par courrier du 22 juin 2007, la société GTI avait relancé le notaire à propos de la réitération de cette vente, celui-ci ne lui ayant toujours pas indiqué être en possession « pièces et documents nécessaires à cette réalisation » et enfin que celui-ci lui avait répondu, le 25 juin 2007, que la vente n'était pas envisageable « en l'état du dossier et de la volonté exprimée par son client » ; qu'en décidant que le défaut de versement du montant du prix et des frais par la société GTI entraînait la caducité du compromis, cependant que l'absence de constitution du dossier nécessaire à la réalisation de la vente faisait contractuellement obstacle à toute demande formelle de réalisation de la vente et a fortiori au versement consécutif du montant de ces sommes, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, nul ne peut se prévaloir en justice de sa propre turpitude ; qu'il en résulte que la partie qui a fait obstacle à l'exécution des obligations pesant sur son cocontractant ne peut ensuite venir lui reprocher cette inexécution ; qu'en l'espèce, comme la Cour d'appel l'a elle-même relevé, Monsieur Y... a manifesté à plusieurs reprises, depuis son courrier du 16 février 2007 par lequel il invoquait à tort la caducité du compromis litigieux, son refus aussi catégorique qu'illégitime de signer l'acte authentique de vente ; qu'en conséquence, la société GTI ne pouvait en aucune manière procéder au versement entre les mains du notaire du montant du prix et des frais, M. Y... s'entêtant à s'opposer à toute réalisation de la vente ; qu'en décidant cependant que le défaut de versement de ces sommes entraînait la caducité du compromis, la Cour d'appel a violé l'adage susvisé, ensemble l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ; ALORS QU'EN OUTRE, subsidiairement, l'inexécution d'une obligation contractuelle ne peut entraîner l'extinction du contrat sans mise en demeure préalable du débiteur ; qu'en décidant en l'espèce que le défaut de versement du montant du prix et des frais de la vente entraînait la caducité du compromis, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée par les conclusions de la société exposante, si celleci avait été mise en demeure de procéder au versement de ces sommes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; ALORS QU'ENFIN, subsidiairement, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en décidant en l'espèce que le défaut de versement du montant du prix et des frais de la vente entraînait la caducité du compromis, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée par les conclusions de la société exposante, si Monsieur Y..., dont il était établi qu'il n'avait jamais eu l'intention de procéder à la réitération de la vente par acte authentique, ne faisait pas valoir de mauvaise foi la clause contractuelle prévoyant la caducité du compromis de vente en cas d'absence de versement de ces sommes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.

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alisation, l'acquéreur n'était pas obligé par l'échéance d'un terme fixe et elles avaient été stipulées « comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté », de sorte qu'elles étaient dans son intérêt exclusif. On observe que, sur la réalité du projet, la SARL GTI ne peut être tenue de mauvaise foi alors qu'elle justifie, en de hors de diligences (reprochées) tenant à la commercialisation partielle (plus de 4 ha) de l'ensemble immobilier le 13 juillet 2006 (pièces n° 44 et 45), d'initiatives, dont certaines ont abouti, tendant à l'obtention de permis et d'autorisations administratives s'inscrivant dans la logique de la convention du 28 octobre 2004, en parallèle de l'élabor