Document ID: JURITEXT000007405649
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/40/56/JURITEXT000007405649.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / Mme Annette C..., épouse X..., demeurant ..., 2 / Mme Françoise C..., épouse Y..., demeurant ..., 3 / M. Jean-Louis C..., demeurant ..., 4 / Mme Claude C..., épouse Z... du Bost, demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 1er octobre 1997 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section B), au profit : 1 / de Mme Evelyne A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société anonyme Alsaf, demeurant ..., 2 / de M. Vincent B..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 septembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Nivôse, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts C..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. B..., de Me Copper-Royer, avocat de Mme A..., ès qualités, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 1er octobre 1997), que les consorts C..., propriétaires indivis de terrains, les ont vendus, par acte notarié du 7 juin 1989, à la société Alsaf, pour un prix déterminé, payable immédiatement pour une part en numéraire, le solde étant constitué par la remise d'un immeuble à édifier sur une parcelle du lotissement ; que la société Alsaf a été placée en liquidation judiciaire, avec pour liquidateur Mme A..., alors que l'immeuble, devant être remis aux consorts C... à titre de dation en paiement, n'était pas achevé ; Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de voir condamner Mme A..., liquidateur judiciaire de la société Alsaf, à régulariser l'acte translatif de propriété de l'immeuble édifié par cette société, alors, selon le moyen, "1 / que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation ou par lequel le vendeur s'oblige à édifier ou faire édifier un immeuble en procurant le terrain, et qui comporte l'obligation pour l'acheteur de procéder à un paiement avant l'achèvement de la construction, constitue une vente d'immeuble à construire, qui doit prendre la forme soit d'une vente à terme, soit d'une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en l'espèce le prix de l'immeuble à construire avait été intégralement payé par l'effet du transfert de propriété des parcelles vendues par les consorts C... à la SA Alsaf, transfert dont la cour d'appel a constaté qu'il s'était opéré dès la signature de l'acte de vente, soit avant même que la construction de l'immeuble ait débuté, de sorte que la vente était soumise aux dispositions de l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article précité ; 2 / que, lorsque, comme en l'espèce, le contrat de vente d'immeuble à construire stipule que le prix sera intégralement payé avant l'achèvement de l'immeuble qui fera l'objet d'une garantie d'achèvement, ce contrat constitue une vente en l'état futur d'achèvement emportant un transfert immédiat de la propriété du sol et des constructions existantes, et celui des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation" ; Mais attendu qu'ayant retenu que les modalités convenues entre les parties s'analysaient en une vente de terrain avec conversion partielle du prix en une obligation pour l'acquéreur du terrain de remettre des lots, que la seule référence à l'article 1er du décret du 22 décembre 1967 pour la définition de l'immeuble ne permettait pas de dire que le contrat conclu entre les parties était une vente en l'état futur d'achèvement, qu'une telle qualification ne résultait en rien des termes du contrat litigieux qui ne prévoyait aucun versement ou dépôt de fonds par les consorts C... avant l'achèvement de la construction conformément à l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen : Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de voir condamner Mme A..., liquidateur judiciaire de la société Alsaf, à régulariser l'acte translatif de propriété de l'immeuble édifié par cette société, alors, selon le moyen, "1 / que, loin de caractériser clairement le report de la date de transfert de propriété à celle de la signature de l'acte dit de dation, après achèvement de l'immeuble, la clause par laquelle il était stipulé que les consorts C... ne pourraient s'opposer, au moment de la signature de cet acte, au transfert de propriété des immeubles était parfaitement ambiguë, et pouvait laisser penser qu'au contraire la signature de cet acte ne constituait pas un élément constitutif du consentement des parties, et que le transfert de propriété des ouvrages avait déjà eu lieu au fur et à mesure de leur édification ; qu'ainsi, en estimant que l'acte de vente du 7 juin 1989, qui ne comporte par ailleurs aucune précision expresse concernant la date du transfert de propriété, aurait clairement reporté le transfert de propriété de l'immeuble à construire à la date de l'achèvement de celui-ci et de la signature de l'acte dit de dation en paiement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / qu'en s'abstenant, sous couvert de stipulations claires et précises sur la date de transfert de propriété, d'interpréter la volonté des parties au contrat sur ce point, en recherchant si l'interdiction faite aux consorts C... de s'opposer, au moment de la signature de l'acte dit de dation en paiement et de l'achèvement des locaux, au transfert de propriété des immeubles à construire dont le prix avait été intégralement payé avant son achèvement, et la stipulation à l'acte d'une garantie d'achèvement au profit des consorts C..., qui n'a d'intérêt qu'autant que les acquéreurs peuvent prétendre à un droit de propriété sur les ouvrages déjà réalisés, ne démontraient pas la volonté des parties de procéder au transfert de propriété au fur et à mesure de l'avancement des travaux d'ores et déjà payés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que la vente des terrains était effectuée pour un prix pour partie converti en l'obligation pour la société acquéreur de remettre aux vendeurs, à titre de dation, une parcelle viabilisée d'environ 8 ares, destinée à la construction d'un immeuble décrit avec précision et relevé que l'acte mentionnait au paragraphe "réalisation de la dation en paiement", que celle-ci devrait intervenir dès l'achèvement des travaux, étant précisé que les vendeurs ne pourraient refuser de signer l'acte et ne pourraient faire obstacle au transfert de propriété, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que pour la vente des terrains, le transfert de propriété s'était effectué le jour de l'acte, et que pour la dation en paiement le transfert de propriété ne devait intervenir qu'après l'achèvement des travaux de construction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que les consorts C... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de voir condamner Mme A..., liquidateur judiciaire de la société Alsaf, à régulariser l'acte translatif de propriété de l'immeuble édifié par cette société, alors, selon le moyen, "1 / qu'il suffit, pour que la vente soit parfaite, qu'elle porte sur une chose au moins déterminable au jour de la convention ; que tel est le cas en l'espèce, dès lors qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'acte de vente précise la superficie du terrain vendu, et indique qu'il est à prendre par le vendeur au milieu d'une parcelle plus vaste, elle-même déterminée entre les parties ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué, qui n'a pas tiré les conséquences qui découlaient de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1129 du Code civil ; 2 / que la vente est parfaite dès lors qu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en refusant de constater que le transfert de propriété de cette parcelle avait eu lieu dès la signature de l'acte de vente du 7 juin 1989, sans relever la moindre stipulation dérogeant dans le contrat aux dispositions de l'article 1589 du Code civil, sans même relever la moindre circonstance de nature à démontrer que les parties avaient fait, de la signature de l'acte de dation ou d'un acte de remise du terrain, un élément constitutif de leur consentement relatif à la vente de cette parcelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'opération immobilière conclue entre les consorts C... et la société Alsaf contenait la vente des terrains, dont le transfert de propriété était prévu au jour de l'acte et une dation en paiement, dont le transfert de propriété devait intervenir au jour de l'achèvement de l'immeuble donné en dation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts C... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts C... à payer à Mme A..., liquidateur judiciaire de la société Alsaf la somme de 9 000 francs et à M. B... la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.

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l'acte dit de dation, après achèvement de l'immeuble, la clause par laquelle il était stipulé que les consorts C... ne pourraient s'opposer, au moment de la signature de cet acte, au transfert de propriété des immeubles était parfaitement ambiguë, et pouvait laisser penser qu'au contraire la signature de cet acte ne constituait pas un élément constitutif du consentement des parties, et que le transfert de propriété des ouvrages avait déjà eu lieu au fur et à mesure de leur édification ; qu'ainsi, en estimant que l'acte de vente du 7 juin 1989, qui ne comporte par ailleurs aucune précision expresse concernant la date du transfert de propriété, aurait clairement reporté le transfert de propriété de l'immeuble à construire à la date de l'achèvement de celui-ci et de la signature de l

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propriété de l'immeuble à construire à la date de l'achèvement de celui-ci et de la signature de l'acte dit de dation en paiement, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / qu'en s'abstenant, sous couvert de stipulations claires et précises sur la date de transfert de propriété, d'interpréter la volonté des parties au contrat sur ce point, en recherchant si l'interdiction faite aux consorts C... de s'opposer, au moment de la signature de l'acte dit de dation en paiement et de l'achèvement des locaux, au transfert de propriété des immeubles à construire dont le prix avait été intégralement payé avant son achèvement, et la stipulation à l'acte d'une garantie d'achèvement au profit des consorts C..., qui n'a d'int