Document ID: JURITEXT000023168125
Case Number: 31001429
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/23/16/81/JURITEXT000023168125.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que M. et Mme X... avaient été informés de l'absence de raccordement de la maison achetée à un réseau d'approvisionnement en eau potable et des conditions d'alimentation en eau de cette maison par forage et captage d'eau de source, l'existence de ce forage étant mentionnée par les actes de vente sous seing privé et authentique, qu'ils connaissaient, pour en avoir paraphé toutes les pages, le contrat de concession de captage d'eau de source passé par l'Office national des forêts (ONF) avec les vendeurs et savaient qu'ils devaient, pour bénéficier d'une nouvelle concession, en former la demande auprès de l'ONF, qu'ils n'établissaient pas que le forage existant ne fonctionnait pas ou ne permettait pas de disposer d'une quantité d'eau normale pour la propriété acquise, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande aux fins de voir condamner Mme Z..., épouse Y..., à payer la somme de 34.296,56  en réparation du préjudice subi, Aux motifs que la charge de démontrer le défaut de renseignement suffisant, l'existence d'un vice caché à la date de la vente ou l'existence de manoeuvres dolosives incombe aux époux X... ; que l'acte de vente sous seing privé aussi bien, contrairement à ce que concluent les époux X..., que l'acte notarié de vente du 17 janvier 2002 (cf. p. 3 paragraphe «désignation»), mentionnent l'existence d'un forage ; que l'annonce immobilière précise « eau par source captée, réserve de 60 mètres cubes» ;qu'il en résulte que les acquéreurs ont été avertis des conditions d'approvisionnement en eau particulières en ce qu'elle n'était pas fournie par une société privée ou par la commune ainsi qu'il est habituel ; que s'il est soutenu que le forage ne fonctionnait pas en raison de son abandon en l'absence de pompe de raccordement, ce qui est contesté par Mme Y... qui admet seulement n'avoir pas pu en garantir le débit ; que les époux X... ne produisent aucun document un tant soit peu technique en justifiant ; qu'ils n'ont pas fait constater à quelque moment que ce soit par huissier ou par homme de l'art que le forage existant ne fonctionnait pas du tout ou dysfonctionnait au point qu'il était impossible de disposer d'une quantité d'eau normale pour l'alimentation de la propriété acquise ; que l'attestation d'un couple d'amis précisant que l'inquiétude des acquéreurs fut aggravée par la découverte «d'un autre forage abandonné à proximité de la maison» et le fait que les époux X... aient fait réaliser un nouveau forage, ne sont pas des éléments dont il résulte une preuve suffisamment grave, précise et concordante de ce que le forage indiqué dans les actes susvisés ne fonctionnait pas dans des conditions de débit normales lors de l'acte de la propriété ; que s'il résulte de la lettre de la mairie de Saint-Etienne de Gourgas que la propriété en cause fut approvisionnée en eau potable, le maire précise en avoir acquitté les frais, s'agissant d'un fait exceptionnel ; que l'attestation de M. A... qui n'a rien constaté lui-même, ne relate que des faits connus par « ouïdire » et ne vaut pas preuve utile ; que par ailleurs, contrairement à ce que retient le premier juge, toutes les pages du contrat de concession de captage de source conclu le 10 octobre 2001 avec l'office des forêts par M. Y..., et versé aux débats par les époux X... eux-mêmes, ont bien été paraphées par les époux X... qui en ont donc eu connaissance intégrale ; qu'ils contestent l'avoir eue lors de la signature de la vente ; qu'or, leur notaire a avisé l'ONF par lettre du 3 juin 2002 de la vente de la propriété aux époux X... ce qui démontre qu'à la date de l'acte les parties connaissaient ce contrat ; que contrairement encore à ce qu'ils concluent, si la concession prit juridiquement fin en janvier 2002 en raison de l'interdiction au concessionnaire de céder tout ou partie des droits conférés par l'acte de concession, il n'est pas démontré que l'eau fut coupée immédiatement ni qu'ils furent privés définitivement de la possibilité d'utiliser la source captée, puisqu'un nouveau contrat pouvait être conclu ; que l'ONF précise en effet dans sa réponse au notaire en date du 13 juin 2002, que les nouveaux propriétaires s'ils veulent bénéficier d'une nouvelle concession doivent en adresser la demande par courrier et, qu'afin de «laisser à M. X... le temps de nous contacter pour régulariser ce dossier, nous laisserons le prélèvement d'eau branché jusqu'au 31 juillet ». Or, les époux X... ne démontrent ni avoir présenté une demande, ni qu'elle ait été refusée ; qu'il n'est dans ces conditions établi ni dol, ni vice caché, ni insuffisance d'information par la venderesse qui justifie de faire droit à la demande en dommages-intérêts des époux X... ; Alors en premier lieu que le vendeur d'immeuble, même non professionnel, est tenu d'un devoir de renseignement sur les contraintes affectant l'utilisation des équipements élémentaires dont l'immeuble est pourvu, lorsqu'elles sont de nature à compromettre l'usage normal de l'immeuble ; qu'ainsi, il incombe au vendeur d'informer les acquéreurs des conditions d'alimentation en eau courante de l'immeuble vendu lorsqu'elles sont manifestement non susceptibles de couvrir les besoins courants ; qu'en ne recherchant pas si, eu égard aux circonstances particulières tenant à l'absence de tout raccordement à un réseau d'alimentation en d'eau potable, Mme Y..., venderesse, n'avait pas manqué à son devoir de renseignement en n'informant pas les acquéreurs de ce que le forage existant n'était plus utilisé et en n'attirant pas leur attention sur le fait que la convention de captage d'eau de source conclue avec l'Office National des Forêts n'autorisait qu'un prélèvement dans une limite de 50 m3/an, manifestement insuffisante pour répondre aux besoins des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1602 et 1147 du code civil ; Alors en deuxième lieu qu'il incombe au vendeur de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance ; qu'en énonçant que les époux X..., acquéreurs ne rapportaient pas la preuve de ce que le « forage » mentionné dans l'acte de vente ne fonctionnait pas dans des conditions de débit normales alors qu'il incombait à Mme Z..., épouse Y..., en sa qualité de vendeur, de justifier de ce que le forage permettait de subvenir aux besoins des acquéreurs en eau courante, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ; Alors en troisième lieu que le vendeur d'immeuble, même non professionnel, est tenu d'un devoir de renseignement sur les contraintes affectant l'utilisation des équipements élémentaires dont l'immeuble est pourvu, lorsqu'elles sont de nature à compromettre l'usage normal de l'immeuble ; qu'ainsi, il incombe au vendeur d'informer les acquéreurs des conditions d'alimentation en eau courante de l'immeuble vendu lorsqu'elles sont manifestement non susceptibles de couvrir les besoins courants ; qu'en énonçant que M. et Mme X... avaient eu connaissance lors de la conclusion du contrat de vente des clauses figurant dans le contrat de concession de captage de source conclu entre M. Y... et l'Office National des Forêts, aux motifs inopérants qu'ils avaient paraphé les pages de ce contrat et que le 3 juin 2002 leur notaire avait avisé l'ONF de la vente du bien, sans constater que le compromis de vente en date du 29 octobre 2001 et l'acte notarié de vente en date du 17 janvier 2002 faisaient référence à la convention passée avec l'Office National des Forêts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1602 et 1147 du code civil ; Alors enfin que les obligations doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en s'abstenant de rechercher si Mme Z..., épouse Y..., pleinement consciente de ce que l'alimentation en eau potable de la propriété, munie qui plus est d'une piscine, était déficiente, n'avait pas sciemment minimisé cet inconvénient vis-à-vis de M. et Mme X..., tous deux de nationalité britannique, en procédant à une description a minima du bien vendu assortie de la seule mention « forage » dans l'acte de vente, d'où il ressortait que les acquéreurs n'avaient pas été en mesure de se faire une idée précise des difficultés qu'ils allaient rencontrer dès que la réserve de 60 m3 d'eau constituée pour la circonstance par Mme Y... à seule fin de figurer dans le document publicitaire de vente présenté par l'agence immobilière serait épuisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.

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