Document ID: JURITEXT000007096836
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/09/68/JURITEXT000007096836.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Monique B... née Leroy, demeurant à Paris (16e), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 29 juin 1987 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit du Syndicat des copropriétaires du ... (16e), représenté par son administrateur judiciaire provisoire M. Henri A..., demeurant à Paris (9e), ..., défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 juin 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. C..., Didier, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Z..., M. X..., Mlle Fossereau, conseillers, Mme Y..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de Mme B..., de la SCP Desaché et Gatineau, avocat du Syndicat des copropriétaires du ... (16e), les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; d -d Sur les premier et deuxième moyens réunis : Attendu que Mme B..., propriétaire de lots dans l'immeuble en copropriété ..., fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 29 juin 1987) de l'avoir condamnée, sous réserve des effets découlant d'un arrêt du 2 juillet 1986, statuant en référé, à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges et une provision sur des travaux à exécuter sur des parties communes, alors, selon le moyen, "1°) qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs qu'en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, que ce texte, destiné à assurer la protection de certains copropriétaires qui peuvent être minoritaires dans les assemblées, doit être tenu pour d'ordre public ; qu'en l'espèce, les juges du fond, analysant divers documents produits, ont été conduits à reconnaître que pour toute la période objet du litige, la copropriétaire en cause dont l'appartement est situé aux étages supérieurs de l'immeuble avait été totalement privée de tout chauffage en raison du mauvais fonctionnement du système de chauffage central vétuste ; que dès lors que l'inutilité des dépenses afférentes au chauffage de l'immeuble pour le lot de la copropriétaire en cause provenait d'une situation de fait qui lui était étrangère et qui préexistait même à la date où elle avait acquis son lot, les juges du fond ne pouvaient, sans violer l'article 10 susvisé, la condamner à payer une quote-part de charges correspondant à des dépenses de chauffage ; 2°) que le chef de condamnation, à titre de provision sur des travaux effectués dans l'immeuble en vertu d'une décision de l'assemblée générale du 9 octobre 1985, qui n'est appuyé sur aucun motif, ne saurait être justifié par les dispositions de l'article 35-4° du décret du 17 mars 1967 qui permet seulement au syndicat de copropriété de solliciter le versement d'une provision et non pas le paiement intégral et d'avance du prix de la totalité des travaux ; que les provisions qui peuvent être appelées auprès des copropriétaires doivent couvrir les sommes à verser aux entrepreneurs au fur et à mesure de l'exécution des travaux, de sorte que la cour d'appel n'aurait pu justifier une condamnation au paiement, correspondant au montant total du devis des travaux approuvés par l'assemblée générale, qu'à la condition de constater que les travaux en cause avaient été totalement exécutés à la date de son arrêt" ; Mais attendu que l'article 35-4° du décret du 17 mars 1967 disposant que le syndic peut exiger le versement des provisions spéciales, destinées à permettre la réalisation des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions fixées par ladite assemblée, l'arrêt, qui retient, d'une part, qu'une assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 1985 ayant autorisé le syndic à procéder à des appels de fonds pour le financement de travaux à réaliser sur la façade, la terrasse du septième étage et la toiture, il était justifié que les appels de fonds correspondants aient été vainement adressés à Mme B... et, d'autre part, que la même assemblée ayant approuvé les comptes de la copropriété pour les années 1983 et 1984, cette délibération n'avait pas été contestée par Mme B... dans le délai de l'art(icle 42 de la loi du 10 juillet 1965, est légalement justifié de ce chef ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 1291 du Code civil ; Attendu que pour rejeter, en l'état, la demande de Mme B... tendant à la compensation avec une créance de dommages-intérêts alléguée contre le syndicat des copropriétaires, en réparation du préjudice qu'elle aurait subi du fait de la carence de celui-ci dans l'entretien des parties communes, l'arrêt énonce qu'il s'avère conforme à une bonne administration de la justice de renvoyer Mme B... à poursuivre la procédure qu'elle a introduite en première instance sur ces dommages-intérêts ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher s'il n'existait pas un lien de connexité entre la demande de dommages-intérêts et la demande en paiement des charges de copropriété, formée par le syndicat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté en l'état Mme B... de sa demande de compensation à l'égard du syncidat, l'arrêt rendu le 29 juin 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ; Condamne Mme B..., envers le Syndicat des copropriétaires du ... (16e), aux dépens liquidés à la somme de quinze francs soixante quinze centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre juillet mil neuf cent quatre vingt dix.

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ès lors que l'inutilité des dépenses afférentes au chauffage de l'immeuble pour le lot de la copropriétaire en cause provenait d'une situation de fait qui lui était étrangère et qui préexistait même à la date où elle avait acquis son lot, les juges du fond ne pouvaient, sans violer l'article 10 susvisé, la condamner à payer une quote-part de charges correspondant à des dépenses de chauffage ; 2°) que le chef de condamnation, à titre de provision sur des travaux effectués dans l'immeuble en vertu d'une décision de l'assemblée générale du 9 octobre 1985, qui n'est appuyé sur aucun motif, ne saurait être justifié par les dispositions de l'article 35-4° du décret du 17 mars 1967 qui permet seulement au syndicat de copropriété de solliciter le versement d

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4° du décret du 17 mars 1967 qui permet seulement au syndicat de copropriété de solliciter le versement d'une provision et non pas le paiement intégral et d'avance du prix de la totalité des travaux ; que les provisions qui peuvent être appelées auprès des copropriétaires doivent couvrir les sommes à verser aux entrepreneurs au fur et à mesure de l'exécution des travaux, de sorte que la cour d'appel n'aurait pu justifier une condamnation au paiement, correspondant au montant total du devis des travaux approuvés par l'assemblée générale, qu'à la condition de constater que les travaux en cause avaient été totalement exécutés à la date de son arrêt" ; Mais attendu que l'article 35-4° du décret du 17 mars 1967 disposant que le syndic peut exiger le versement des provisions spéciales

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article 35-4° du décret du 17 mars 1967 disposant que le syndic peut exiger le versement des provisions spéciales, destinées à permettre la réalisation des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions fixées par ladite assemblée, l'arrêt, qui retient, d'une part, qu'une assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 1985 ayant autorisé le syndic à procéder à des appels de fonds pour le financement de travaux à réaliser sur la façade, la terrasse du septième étage et la toiture, il était justifié que les appels de fonds correspondants aient été vainement adressés à Mme B... et, d'autre part, que la même assemblée ayant approuvé les comptes de la copropriété pour les années 1983 et 1984, cette délibération n'avait pas