Document ID: JURITEXT000007286860
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/28/68/JURITEXT000007286860.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Y... de La Haye Saint-Hilaire, demeurant Château du Tiercent, 35460 Le Tiercent, en cassation d'un arrêt rendu le 13 décembre 1993 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, section 1), au profit de M. Alain X..., demeurant ..., défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 1995, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Fouret, Mme Delaroche, M. Aubert, conseillers, M. Laurent-Atthalin, Mme Catry, conseillers référendaires, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de Me Baraduc-Benabent, avocat de M. de La Haye Saint-Hilaire, de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. X..., les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : Attendu, selon les énonciations des juges du fond, qu'en novembre 1985, M. de La Haye Saint-Hilaire, notaire, a cédé à M. X... son office notarial ; qu'en juillet 1987, une inspection de l'étude a révélé la perception, par M. de La Haye Saint-Hilaire, d'honoraires de négociation à l'occasion de transactions négociées par des agences immobilières, ces honoraires devant normalement être reversés, après encaissement, aux agences ; que des poursuites disciplinaires ont été engagées contre cet officier public ; qu'alléguant une surévaluation du prix de cession du fait de l'intégration de ces honoraires aux produits de l'étude, M. X... a assigné M. de La Haye Saint-Hilaire en réduction de prix ; Attendu que celui-ci fait grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 13 décembre 1993), de l'avoir condamné à payer à M. X... des sommes d'argent en répétition de l'indu sur le prix de cession de l'office notarial, après réduction de ce prix, alors, selon le moyen, de première part, que l'article 11 du décret n 78-262 du 8 mars 1978, qui prévoit l'intervention à la négociation d'un représentant du cocontractant autre que le notaire, autorise la perception simultanée des émoluments de négociation du notaire et de la commision de l'agent immobilier ; qu'en excluant le principe des honoraires de négociation au profit du notaire lorsqu'un agent immobilier est intervenu à la négociation, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article précité ; alors, de deuxième part, que l'action en réduction du prix de cession d'un office ministériel, dont le fondement est l'ordre public, a pour objet de fixer un prix réel correspondant à la valeur exacte de l'office, de sorte que ne peuvent être déduits du prix contesté que les seuls honoraires réellement indus ; qu'en se bornant, dès lors, à présumer que la totalité des honoraires de négociation relatifs à 229 actes étaient indus à partir d'un sondage portant sur huit actes, sans déterminer comme il lui était demandé, le montant réel des honoraires indus, la cour d'appel a violé les articles 6 et 1376 du Code civil ; alors, enfin, que les juges du fond sont tenus d'examiner et d'analyser, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont régulièrement soumis ; que M. de La Haye Saint-Hilaire produisait au soutien de ses conclusions et de sa critique du rapport d'inspection, diverses attestations mettant en doute la participation d'agences immobilières dans certaines des ventes retenus par le sondage ; qu'en ne s'expliquant sur aucun de ces documents, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, que l'article 11 du décret du 8 mars 1978 dispose que "il y a négociation lorsque le notaire agissant en vertu d'un mandat écrit que lui a donné à cette fin l'une des parties recherche un cocontractant, le découvre et le met en relation avec son mandant, soit directement, soit par l'intermédiaire du représentant de ce cocontractant, reçoit l'acte ou participe à sa réception" ; que les juges du fond, qui ont retenu qu'il ressortait des conclusions du rapport d'inspection que M. de La Haye Saint-Hilaire avait l'habitude de percevoir des honoraires de négociation à l'occasion "d'opération menées par des agences immobilières" en ont justement déduit le caractère indû de ces perceptions ; Attendu, ensuite, que, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a retenu, en écartant les conclusions invoquées, que le caractère habituel de ces perceptions et reversements d'honoraires de négociation était établi par la technique de sondage utilisée lors de l'inspection de l'office notarial, que les conclusions de ce rapport d'inspection n'avaient pas été "sérieusement contestées" par M. de La Haye Saint-Hilaire ; qu'elle en a déduit qu'il y avait lieu de "tenir pour étrangers aux produits réguliers et réels de l'étude les honoraires de négociation perçus pendant les années de référence et de recalculer le prix de l'étude sur la base des produits ainsi corrigés" ; que par ces énonciations et constatations, elle a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. de La Haye Saint-Hilaire, envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 14 232 francs formée par M. X... sur le fondement de ce texte ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize. 217

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les énonciations des juges du fond, qu'en novembre 1985, M. de La Haye Saint-Hilaire, notaire, a cédé à M. X... son office notarial ; qu'en juillet 1987, une inspection de l'étude a révélé la perception, par M. de La Haye Saint-Hilaire, d'honoraires de négociation à l'occasion de transactions négociées par des agences immobilières, ces honoraires devant normalement être reversés, après encaissement, aux agences ; que des poursuites disciplinaires ont été engagées contre cet officier public ; qu'alléguant une surévaluation du prix de cession du fait de l'intégration de ces honoraires aux produits de l'étude, M. X... a assigné M. de La Haye Saint-Hilaire en réduction de prix ; Attendu que celui-ci fait grief à l'