Document ID: JURITEXT000022881065
Case Number: 31001187
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/88/10/JURITEXT000022881065.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, que M. X..., n'ayant pas soutenu que la société civile immobilière des Peupliers (la SCI) n'était pas une société de famille au sens de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 à la date de la reconduction du bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que Mme Lise Z... et son fils, M. Xavier Z..., étaient, aux termes des statuts mis à jour au 15 novembre 2001, les deux seuls associés de la SCI et souverainement retenu qu'il résultait de cette désignation statutaire qu'à la date de l'exercice du droit de reprise, à laquelle il convenait de se placer, cette société était bien une société à caractère familial au sens de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur les conditions d'acquisition par Mme Lise Z... de la qualité d'associée, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans violer les règles sur la preuve, pu en déduire que le congé afin de reprise délivré par la SCI au profit de l'un de ses associés était valable ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI des Peupliers la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR validé le congé aux fins de reprise pour habiter que la SCI LES PEUPLIERS avait délivré à Monsieur X... au profit de l'un de ses deux associés, le 30 novembre 2005 pour le 31 mai 2006, D'AVOIR ordonné à Monsieur X... de libérer les lieux sous astreinte et D'AVOIR condamné ce dernier à s'acquitter d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE Monsieur X... invoque la nullité de la société "SCI DES PEUPLIERS" et fait valoir que le pacte social de cette dernière lui serait inopposable ; que l'appelant ne verse aux débats aucun élément de nature à établir, comme il le soutient, que : 1°) l'apport de 95 000 Frs (soit 14 482,66 ), effectué par la société BHS DEVELOPPEMENT, serait fictif ; 2°) la société BHS DÉVELOPPEMENT ne serait qu' "un prête-nom du souscripteur réel", qu'il se garde de nommer ; 3°) Madame Lise Z... serait une associée d'origine de la SCI DES PEUPLIERS, ce qui ne ressort pas des statuts mis à jour au 15 novembre 2001 ; QU'il convient en outre d'observer que le rachat, par Madame Z..., de dix des parts sociales détenues par l'un ou par l'autre des associés d'origine de la SCI (100 Frs x 10 = 1 000 Frs, soit 152,45 ), ne constitue pas, pour la nouvelle associée, une lourde charge financière ; que, s'agissant de l'attribution, à Monsieur Z..., de 990 parts sociales, qualifiées de "disproportionnées" par l'appelant eu égard à l'apport d'origine de Monsieur Z... (5000 Frs, soit 762,25 ), il convient de relever que, tiers au pacte social, Monsieur X... ne peut s'immiscer dans la répartition des parts entre les associés, décision prise, en interne, par les membres de la SCI DES PEUPLIERS, dont Monsieur Z... est l'associé gérant et est, en cette double qualité, dépositaire du montant total du capital social (100 000 Frs, soit 15 244,90 ), lequel est destiné à réaliser l'objet social, à savoir l'acquisition de l'immeuble susvisé ; que Monsieur X... n'est ainsi fondé ni à invoquer la nullité de la SCI DES PEUPLIERS, ni à soutenir que son pacte social lui serait inopposable ; que Madame Lise Z... et son fils, Monsieur Xavier Z..., étant, aux termes des statuts mis à jour au 15 novembre 2001, les deux seuls associés de la SCI intimée, il apparaît que cette société a bien le caractère d'une SEI familiale, puisque c'est au jour de l'exercice du droit de reprise qu'il convient de se placer pour vérifier si une SCI est bien constituée selon les termes de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ; 1. ALORS QUE Monsieur Etienne X... a soutenu dans ses conclusions que la SCI DES PEUPLIERS ne rapportait pas la preuve que Madame Z... en soit devenue associée pour avoir acquis de la société BHS DEVELOPPEMENT les parts sociales dont elle était titulaire depuis l'origine (conclusions, p. 9) ; qu'en décidant cependant que Monsieur Etienne X... a soutenu, sans en rapporter la preuve, que Madame Z... était associée dès l'origine de la SCI DES PEUPLIERS, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de Monsieur Etienne X... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE la délivrance par une société d'un congé aux fins de reprise au profit de l'un des associés est subordonnée à la preuve qu'elle ait été constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que nul ne pouvant se constituer une preuve à lui-même, le bailleur ne saurait en justifier par la seule production de ses statuts ; qu'en se déterminant sur la seule considération des mentions figurant dans la dernière version des statuts de la SCI LES PEUPLIERS attribuant la qualité d'associé à Monsieur Z... et à sa mère et à eux-seuls au jour de la délivrance du congé aux fins de reprise, après avoir décidé que Monsieur Etienne X... n'était pas fondé à se prévaloir de leur nullité ou de leur inopposabilité à son égard pour avoir été établis en fraude de ses droits, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 et le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; 3. ALORS QU'en observant que l'acquisition par Madame Z... de dix des parts sociales détenues par l'un ou l'autre des associés d'origine de la SCI LES PEUPLIERS ne représenterait pas une lourde charge financière, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par Monsieur X..., si la société LES PEUPLIERS justifiait par la production d'un acte de cession qui soit opposable aux tiers de l'acquisition par Madame Z... des dites parts sociales, la Cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR validé le congé aux fins de reprise pour habiter que la SCI LES PEUPLIERS avait délivré à Monsieur X... au profit de l'un de ses deux associés, le 30 novembre 2005 pour le 31 mai 2006, D'AVOIR ordonné à Monsieur X... de libérer les lieux sous astreinte et D'AVOIR condamné ce dernier à s'acquitter d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QU'ayant pour objet une diminution du loyer mensuel à la somme de 6 000 Frs (914,69 ), charges comprises. et ce, à partir du "mois d'avril courant pour tenir compte des "problèmes personnels" du locataire, l'acte du 24 avril 1997, dont se prévaut l'appelant, constitue, non un renouvellement de bail, mais un simple avenant au bail du 20 mai 1991, à effet du 1er juin 1991, bail qui s'est renouvelé par périodes de trois ans, y compris depuis que la SCI DES PEUPLIERS est devenue propriétaire de l'immeuble (le 29 décembre 2000) ; que le premier juge en a déduit avec raison que le congé susvisé avait été délivré pour la bonne date, à savoir le 31 mai 2006 ; ALORS QU'aux termes de l'article 10, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales ; qu'en décidant que le bail s'était renouvelé pour une durée de trois ans, y compris depuis que la SCI LES PEUPLIERS était devenue propriétaire de l'immeuble le 29 décembre 2000, après avoir constaté que l'acte du 24 avril 1997 n'emportait pas renouvellement du loyer mais constituait un simple avenant, sans rechercher si, nonobstant l'absence de renouvellement du bail au 24 avril 1997, la SCI DES PEUPLIERS était une société de famille, à la date de reconduction du bail, postérieurement à l'acquisition de l'immeuble, le 29 décembre 2000, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions précitées.

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capital social (100 000 Frs, soit 15 244,90 ), lequel est destiné à réaliser l'objet social, à savoir l'acquisition de l'immeuble susvisé ; que Monsieur X... n'est ainsi fondé ni à invoquer la nullité de la SCI DES PEUPLIERS, ni à soutenir que son pacte social lui serait inopposable ; que Madame Lise Z... et son fils, Monsieur Xavier Z..., étant, aux termes des statuts mis à jour au 15 novembre 2001, les deux seuls associés de la SCI intimée, il apparaît que cette société a bien le caractère d'une SEI familiale, puisque c'est au jour de l'exercice du droit de reprise qu'il convient de se placer pour vérifier si une SCI est bien constituée selon les termes de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ; 1. ALORS QUE Monsieur Etienne X

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ée selon les termes de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ; 1. ALORS QUE Monsieur Etienne X... a soutenu dans ses conclusions que la SCI DES PEUPLIERS ne rapportait pas la preuve que Madame Z... en soit devenue associée pour avoir acquis de la société BHS DEVELOPPEMENT les parts sociales dont elle était titulaire depuis l'origine (conclusions, p. 9) ; qu'en décidant cependant que Monsieur Etienne X... a soutenu, sans en rapporter la preuve, que Madame Z... était associée dès l'origine de la SCI DES PEUPLIERS, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de Monsieur Etienne X... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE la délivrance par une société d'un congé aux fins de reprise au profit de l'

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; 2. ALORS QUE la délivrance par une société d'un congé aux fins de reprise au profit de l'un des associés est subordonnée à la preuve qu'elle ait été constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que nul ne pouvant se constituer une preuve à lui-même, le bailleur ne saurait en justifier par la seule production de ses statuts ; qu'en se déterminant sur la seule considération des mentions figurant dans la dernière version des statuts de la SCI LES PEUPLIERS attribuant la qualité d'associé à Monsieur Z... et à sa mère et à eux-seuls au jour de la délivrance du congé aux fins de reprise, après avoir décidé que Monsieur Etienne X... n'était pas fondé à se prévaloir de leur nullité ou