Document ID: JURITEXT000007529357
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/52/93/JURITEXT000007529357.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Régie Bouteille et compagnie ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 février 2006), qu'après avoir été démarchés par la société anonyme Mona Lisa investissements, prestataire de services spécialisée dans la présentation de programmes immobiliers permettant une défiscalisation, M. et Mme X... ont conclu, le 4 décembre 1993, avec la société civile immobilière Le Clos Pascal (la SCI), un contrat de réservation en vue de l'acquisition d'une villa en l'état futur d'achèvement dont cette société était, aussi, le constructeur, l'acte de vente étant signé le 31 mars 1994 ; que, par courrier du 18 octobre 1994, la société Mona Lisa investissements leur a proposé de procéder à la réception de l'ouvrage en leur lieu et place, ce qu'ils ont accepté en lui accordant une procuration ; que l'immeuble a été réceptionné le 6 décembre 1994, le procès-verbal ne mentionnant que quelques réserves ; que les époux X... ont, ensuite, donné mandat à un agent immobilier de louer leur villa, mais que celle-ci n'a pu être louée qu'au terme d'un an et moyennant un loyer inférieur à celui qui avait été prévu initialement ; qu'après une visite sur les lieux, les époux X... ayant constaté des désordres, des non-conformités et le caractère extrêmement pentu du terrain, ont demandé la désignation d'un expert, et ont, ensuite, assigné la société Mona Lisa onvestissements, la SCI et son assureur, la société GAN, en réparation de leur préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI, alors, selon le moyen : 1 / que par exception aux règles relatives à la responsabilité des constructeurs, l'action en inexécution contractuelle dirigée contre le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement pour absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles n'est pas subordonnée à l'existence de réserves à la réception ; que, dès lors, en retenant, pour débouter les époux X... de leur action contractuelle contre la SCI Le Clos Pascal pour délivrance non conforme d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, que les défauts de conformité contractuels apparents avaient été couverts par la réception sans réserve, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1184 et 1604 du code civil ; 2 / que l'acquéreur profane, créancier de l'obligation d'information mise à la charge du vendeur, ne peut se voir reprocher un manquement à son propre devoir de se renseigner lorsqu'il a fait appel à un professionnel de l'immobilier ; que, dès lors, en retenant, pour débouter les époux X... de leur action fondée sur le manquement par la SCI Le Clos Pascal à son obligation de renseignement relatif au caractère pentu du terrain, qu'ayant acquis une villa en l'état futur d'achèvement, il leur appartenait de se rendre au moins une fois sur les lieux ou d'y envoyer un tiers en vue d'apprécier la situation de l'immeuble tout en constatant que la vente ainsi que la réception de la villa avaient été effectuées par l'intermédiaire de la société Mona Lisa investissements qui, assurant la commercialisation du programme immobilier de la SCI Le Clos Pascal, était réputée connaître les caractéristiques des biens proposés à la vente, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 3 / qu'en tout état de cause, les époux X... faisaient valoir, d'une part que, dans le contrat de réservation, étaient joints des plans de coupe faisant apparaître les deux terrasses et un auvent sur un plan horizontal, ce qui laissait penser que le sol était plat, d'autre part, que l'expert avait souligné dans son rapport que la forte pente du terrain, qui ne permettait pas une utilisation normale du bien, n'était pas visible sur le plan de vente en raison de l'absence de courbes ou de points de niveaux ; qu'en jugeant, pour les débouter de leur action contre la SCI Le Clos Pascal fondée sur son défaut de renseignement sur le caractère pentu du terrain, que les époux X... auraient dû se rendre sur les lieux pour apprécier la situation de l'immeuble sans répondre à ce moyen qui était de nature à établir, outre l'existence d'une obligation de renseignement renforcée du vendeur, que les acquéreurs, ayant pu croire que le terrain était plat, il ne pouvait leur être reproché de ne pas s'être plus précisément renseigné sur sa déclivité, la cour dappel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, que les défauts de conformités contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserves ; qu'ayant souverainement relevé que les non-conformités apparentes de l'ouvrage acquis par M. et Mme X... n'avaient pas fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le caractère pentu du terrain était un vice apparent qu'une simple visite des lieux pouvait révéler et que la société Mona Lisa investissements représentait les époux. X... lors de la réception, la cour d'appel a pu en déduire que leur demande ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner la société Mona Lisa investissements à ne leur payer qu'une somme de 11 250 euros en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen : 1 / que le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement engageant sa responsabilité lorsqu'il livre un bien qui n'est pas conforme aux stipulations contractuelles le préjudice qui résulte de l'existence de non-conformités est certain ; que, dès lors, en limitant l'indemnisation du préjudice subi par les époux X... du fait de la faute de la société Mona Lisa investissements qui s'est abstenue, lors de la réception, de mentionner les non conformités apparentes, à la perte d'une chance d'être indemnisés de ces non-conformités par le constructeur tout en constatant l'existence de non conformités qui avaient été relevées par l'expert, ce dont il résultait que le préjudice causé par les non-conformités était certain, la cour d appel a méconnu le principe de réparation intégrale et a ainsi violé l'article 1149 du code civil ; 2 / que le débiteur doit répondre de l'intégralité du dommage qui résulte de l'inexécution de ses obligations contractuelles ; que, dès lors, en retenant que la société Mona Lisa investissements n'était tenue qu'à la réparation du préjudice causé par l'absence de réserves à la réception relatives aux non-conformités apparentes de l'immeuble sans répondre au moyen des époux X... qui faisaient valoir que la société Mona Lisa investissements ne rapportait pas la preuve qu'elle ait reçu, pour réceptionner l'immeuble, un mandat qui aurait été limité au bâti et qu'elle leur avait, au contraire, adressé un courrier qui visait une procuration concernant la réception du programme " Le Clos Pascal" sans restriction, ce qui était de nature, en l'absence de preuve contraire, à établir que la société Mona Lisa investissements était titulaire d'un mandat général et avait ainsi, en omettant d'informer les époux X... du caractère pentu du terrain, commis une faute dont elle devait réparation, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ; 3 / qu'en tout état de cause, tout professionnel, prestataire de services, est débiteur d'une obligation de conseil et de renseignement à l'égard de ses clients ; que, dès lors, en ne répondant pas au moyen des époux X... qui faisaient valoir que la société Mona Lisa investissements, seule intermédiaire avec laquelle ils avaient été en contact pour réaliser la vente litigieuse, était débitrice à leur égard d'une obligation de renseignement sur le bien vendu qui aurait dû la conduire à les informer de la forte déclivité du terrain objet de la vente, ce qui était de nature à établir que la société Mona Lisa investissements avait commis une faute justifiant qu'elle les indemnise de la totalité du préjudice locatif qu'ils avaient subi, la cour d appel a, de nouveau, violé l'article 445 du nouveau code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la faute commise par la société Mona Lisa investissements dans l'exécution du mandat que lui avaient confié M. et Mme X... avait occasionné à ces derniers un préjudice consistant dans la perte d'une chance d'être indemnisés par le constructeur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée relative à l'obligation de renseignement pesant sur la société Mona Lisa investissements sur le caractère pentu du terrain acquis, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation quant à l'étendue du mandat relatif à la réception des travaux, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la SCI Le Clos Pascal la somme de 2 000 euros, à la société Mona Lisa investissements la somme de 2 000 euros et à la société GAN Eurocourtage IARD la somme de 2 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille sept.

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de vente en raison de l'absence de courbes ou de points de niveaux ; qu'en jugeant, pour les débouter de leur action contre la SCI Le Clos Pascal fondée sur son défaut de renseignement sur le caractère pentu du terrain, que les époux X... auraient dû se rendre sur les lieux pour apprécier la situation de l'immeuble sans répondre à ce moyen qui était de nature à établir, outre l'existence d'une obligation de renseignement renforcée du vendeur, que les acquéreurs, ayant pu croire que le terrain était plat, il ne pouvait leur être reproché de ne pas s'être plus précisément renseigné sur sa déclivité, la cour dappel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, que les défauts de conformités contractuels apparents sont, comme

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édure civile ; Mais attendu, d'une part, que les défauts de conformités contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserves ; qu'ayant souverainement relevé que les non-conformités apparentes de l'ouvrage acquis par M. et Mme X... n'avaient pas fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le caractère pentu du terrain était un vice apparent qu'une simple visite des lieux pouvait révéler et que la société Mona Lisa investissements représentait les époux. X... lors de la réception, la cour d'appel a pu en déduire que leur demande ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le

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appel a pu en déduire que leur demande ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner la société Mona Lisa investissements à ne leur payer qu'une somme de 11 250 euros en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen : 1 / que le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement engageant sa responsabilité lorsqu'il livre un bien qui n'est pas conforme aux stipulations contractuelles le préjudice qui résulte de l'existence de non-conformités est certain ; que, dès lors, en limitant l'indemnisation du préjudice subi par les époux X... du fait de la faute de la société Mona Lisa investissements qui s'est ab