Document ID: JURITEXT000027053606
Case Number: 11300100
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/05/36/JURITEXT000027053606.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation (1ère Civ. 15 novembre 2010, pourvoi n° 09-68.389), que par acte authentique reçu le 12 juin 2001 par M. X..., notaire, la société Felicity investissement a consenti à la société Stecmi une promesse unilatérale de vente portant sur des locaux à usage d'habitation, moyennant un prix de 228 673,53 euros et le versement d'une indemnité d'immobilisation du même montant ; que contrairement au projet d'acte initial rédigé par le notaire, prévoyant que l'indemnité d'immobilisation serait consignée entre les mains de Mme Y..., clerc de l'étude, constituée séquestre, les parties, modifiant manuscritement le projet lors de la signature, ont convenu du versement immédiat de l'indemnité sur un compte bancaire ouvert au nom de la société Felicity investissement ; que cette dernière ayant été placée en redressement judiciaire et M. Z..., venant aux droits de la société Stecmi, n'ayant pu recouvrer sa créance, l'intéressé a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant de lui avoir fait prendre un risque anormal en acceptant que le prix soit versé immédiatement entre les mains du vendeur, sans aucune garantie réelle ; Attendu que pour débouter M. Z... de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt énonce que si des modifications manuscrites ont été apportées sur la promesse de vente par rapport à ce qui avait été dactylographié, celles-ci, qui ont été régulièrement approuvées, apparaissent être l'aboutissement de négociations directes entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse ayant eu pour résultat de modifier la solution juridique initialement prévue et juridiquement solide pour en substituer une autre beaucoup plus hasardeuse et dont le notaire n'a pas à supporter les aléas alors que M. Z..., investisseur avisé, avait préalablement reconnu vouloir "faire une opération financière" ; Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire avait informé le bénéficiaire de la promesse des risques engendrés par les modifications apportées au projet d'acte initial, par les parties, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute M. X... de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 10 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 500 euros à M. Z... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Z.... MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Z... de l'ensemble de ses demandes tendant à la condamnation de Me X... à lui payer la somme de 300.000  à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE M. Z... reproche à Me X..., au titre de la promesse de vente reçue le 12 juin 2002, d'avoir fait prendre un risque important en acceptant que le prix soit versé immédiatement dans sa totalité au vendeur alors qu'il demeurait de nombreuses incertitudes quant à l'acquisition de l'immeuble par le vendeur et qu'aucune garantie n'était donnée sur la réalisation des travaux ( ) , un manquement au devoir de conseil en ayant laissé son client prendre des risques anormaux sans aucune garantie réelle, l'absence de mise en garde à l'égard de la société STECMI qui s'en était entièrement remise à ses conseils ; ( ) que les griefs invoqués par M. Z... qui concernent l'établissement de la promesse de vente reçue le 12 juin 2001 s'analysent en des manquements au devoir de conseil qui pèse sur le notaire ; que le courrier adressé le 3 mai 2001 à Me X... par M. Z... démontre que l'intention de ce dernier était d'avancer la somme de 1.500.000 F à la demande du marchand de biens ; que M. Z... attirait l'attention du notaire sur la nécessité de bien analyser les termes de la promesse de vente de façon à préserver ses intérêts et de le prémunir des aléas que pouvait rencontrer la réalisation du projet ; que le notaire a pris soin de prévoir le paiement de la somme de 1.500.000 F dans la promesse de vente, non pas sous forme de prêt ou d'avance mais d'indemnité d'immobilisation de nature à préserver les droits de la société STECMI ; qu'il a établi l'acte de cautionnement personnel consenti par Mme A... à l'effet de garantir le remboursement de la somme de 1.500.000 F ; qu'il n'est nullement établi qu'il ait disposé d'éléments d'appréciation concernant la réelle solvabilité de celle-ci qui auraient dû le dissuader de proposer cette garantie ; que si des modifications manuscrites ont été apportées sur la promesse de vente par rapport à ce qui avait été dactylographié, celles-ci, qui ont été régulièrement approuvées, apparaissent être l'aboutissement de négociations directes entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse ayant eu pour résultat de modifier la solution juridique initialement prévue et juridiquement solide pour en substituer une autre beaucoup plus hasardeuse et dont le notaire n'a pas à supporter les aléas alors que M. Z..., investisseur avisé, avait préalablement reconnu vouloir simplement « faire une opération financière » (lettre du 3 mai 2001) non sans avoir admis dans le même écrit avoir bien reçu les observations du notaire sur son projet initial confirmant ainsi que ce dernier dès l'origine avait bien rempli son devoir de conseil ; que dans un autre courrier daté du 7 mai 2002, faisant état des inquiétudes de M. Z... sur le sort de son projet, ce dernier fait encore référence à « l'avance que je lui ai consentie » (en contrepartie de laquelle il reconnaît du reste avoir déjà reçu un objet d'art) exprimant ainsi sans équivoque que c'est bien lui qui est à l'origine de cette initiative, d'autant que plus avant dans le même courrier, il fait encore état de « nos accords de 2001 » avec Mme A... ; attendu qu'aucune faute ne pouvant être imputée au notaire, le jugement ayant rejeté les prétentions de M. Z... ne peut qu'être confirmé ; ALORS D'UNE PART QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; qu'en l'espèce, la promesse de vente établie par Me X... a reçu des modifications manuscrites le jour même de sa signature devant le notaire aux termes desquelles le bénéficiaire s'est obligé à verser au promettant, à titre d'indemnité d'immobilisation et sans convention de séquestre, l'intégralité du prix de vente ; qu'en retenant qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire en ce qui concerne l'établissement de cette promesse reçu le 12 juin 2001, sans avoir recherché si celui-ci avait, lors de la souscription de cette obligation nouvelle, non prévue dans le projet initial, informé et mis en garde le bénéficiaire de la promesse sur les risques particulièrement élevés résultant de l'absence de séquestre de l'indemnité d'immobilisation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par elles ; qu'en retenant, pour écarter toute faute du notaire à l'occasion de la souscription par le bénéficiaire de l'obligation de verser à titre d'indemnité d'immobilisation et sans convention de séquestre l'intégralité du prix de vente, que cette obligation est l'aboutissement de négociations directes entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse, cependant que cette circonstance n'était pas de nature à exonérer le notaire de son devoir de conseil et de mise en garde sur les risques de cette obligation qui n'avait pas été prévue à l'origine, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 1382 du Code civil ; ALORS ENFIN QUE le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; qu'en retenant, pour écarter toute responsabilité du notaire dans la perte totale du montant de l'indemnité d'immobilisation versée directement au promettant sans convention de séquestre, la qualité « d'investisseur avisé » de M. Z..., la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a violé l'article 1382 du Code civil.

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la promesse de vente par rapport à ce qui avait été dactylographié, celles-ci, qui ont été régulièrement approuvées, apparaissent être l'aboutissement de négociations directes entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse ayant eu pour résultat de modifier la solution juridique initialement prévue et juridiquement solide pour en substituer une autre beaucoup plus hasardeuse et dont le notaire n'a pas à supporter les aléas alors que M. Z..., investisseur avisé, avait préalablement reconnu vouloir simplement « faire une opération financière » (lettre du 3 mai 2001) non sans avoir admis dans le même écrit avoir bien reçu les observations du notaire sur son projet initial confirmant ainsi que ce dernier dès l'origine avait bien rempli son devoir de conseil ; que dans un autre courrier daté du 7 mai 2002, faisant ét

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ine avait bien rempli son devoir de conseil ; que dans un autre courrier daté du 7 mai 2002, faisant état des inquiétudes de M. Z... sur le sort de son projet, ce dernier fait encore référence à « l'avance que je lui ai consentie » (en contrepartie de laquelle il reconnaît du reste avoir déjà reçu un objet d'art) exprimant ainsi sans équivoque que c'est bien lui qui est à l'origine de cette initiative, d'autant que plus avant dans le même courrier, il fait encore état de « nos accords de 2001 » avec Mme A... ; attendu qu'aucune faute ne pouvant être imputée au notaire, le jugement ayant rejeté les prétentions de M. Z... ne peut qu'être confirmé ; ALORS D'UNE PART QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur