Document ID: JURITEXT000020710591
Case Number: 30900728
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/20/71/05/JURITEXT000020710591.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... et les époux Z... ; Sur le moyen unique : Attendu qu'ayant relevé que l'article 10 du règlement de copropriété classait dans les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment et retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de ses stipulations rendait nécessaire, que la prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constituait chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété avait pour conséquence que seuls les copropriétaires qui étaient propriétaires des parties communes spéciales pouvaient décider des travaux sur ces dernières et étaient seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige sur les conditions de recevabilité de l'action en contestation de l'assemblée générale du 27 mai 2003, a pu en déduire que les travaux de ravalement qui portaient sur chacun des bâtiments faisant l'objet de parties spéciales incombaient aux propriétaires des lots correspondants ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hauts Le Bois à L'Etang-la-Ville la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP LESOURD, avocat aux Conseils pour les époux X... Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir dire que les charges de ravalement, objet de la 11e résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2003, doivent être supportées par l'ensemble des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes généraux de copropriété, et d'avoir dit que la charge financière de ces travaux doit être répartie bâtiment par bâtiment, AUX MOTIFS QUE le tribunal a fondé sa décision sur l'analyse des articles 26,8 et 10 du règlement de copropriété en retenant que le premier article relatif à la répartition des charges générales prévoit une affectation de la dépense en proportion des tantièmes généraux et que ce principe de répartition ne saurait être remis en cause par les prévisions des articles 8 et 10 qui sont destinés à préciser la définition des parties communes par rapport aux parties privatives ; Que le coût du ravalement fait partie des charges communes générales telles que visées par l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'article 8 du règlement de copropriété stipule que les parties communes peuvent être affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires d'un même bâtiment ou encore à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires seulement ; Que selon l'article 9 du règlement de copropriété, les choses et parties communes affectées à l'usage ou à l'utilitéde tous les copropriétaires comprennent la totalité du sol, les clôtures, les bâtiments et locaux divers réservés à l'usage des services généraux de l'ensemble immobilier, les compteurs généraux et le branchement d'égout ; Que l'article 10 du règlement de copropriété classe dans les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments, les fondations, murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, le gros oeuvre, les murs et cloisons, les ornements extérieurs des façades, les tuyaux de chute et d'écoulement ainsi que les antennes collectives ; Qu'il ressort de ces dispositions que le règlement de copropriété a institué des parties communes générales à tous les copropriétaires, soit le sol et des parties communes spéciales à chacun des bâtiments de la copropriété hormis ceux réservés à l'usage des services généraux de la copropriété, et que les bâtiments constituent, chacun, des parties communes spéciales aux copropriétaires des lots compris dans le bâtiment ; Que l'article 25 du règlement de copropriété distingue des charges communes engagées pour assurer la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier, des services collectifs et des éléments d'équipement ; Que l'article 26 stipule, sous le chapitre« Charges afférentes à la conservation à l'entretien à l'administration de l'immeuble» : « Elles sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot suivant la définition de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Ces valeurs incombent à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Les quote parts sont référencées Tableau A de l'état de répartition.» Que les articles 27 et 28 respectivement relatifs aux « charges afférentes à la conservation à l'entretien et à l'administration des services collectifs de l'immeuble ou des bâtiments» et aux « charges afférentes à la conservation à l'entretien à l'administration des éléments d'équipement communs» et qui renvoient aux tableaux B, C, D et E portent, malgré un intitulé ambigu, sur des charges qui s'analysent en des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun telles que visées par l'article 10, alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 et non pas sur des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; Que la colonne A du tableau de répartition des charges intitulée « quote-part dans la propriété des parties communes » mentionne une quote-part de charges qui est, pour chaque lot, l'équivalent des millièmes dans la propriété du sol et des autres parties et choses communes à l'ensemble immobilier figurant dans l'état descriptif de division ; Que le règlement de copropriété fixe donc des quotes-parts de charges communes qui correspondent aux millièmes dans la propriété du sol, sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales ; Que toutefois, la prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constituent chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et entraînées par leur conservation, leur administration et leur entretien et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes ; Que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que le ravalement porte sur chacun des bâtiments qui font l'objet de parties communes spéciales aux propriétaires des lots qui enfont partie ; Que les travaux de ravalement de chacun des bâtiments ne peuvent dans ces conditions être décidés que par les propriétaires des lots composant chacun des bâtiments, et la charge financière des travaux doit être répartie, bâtiment par bâtiment, entre les propriétaires des lots le composant, en fonction des tantièmes de charges communes prévues dans la colonne A du tableau de répartition des charges ; » Que la circonstance que la décision a été prise par l'assemblée générale réunissant l'ensemble des copropriétaires n'a d'incidence que sur la validité de la décision qui ne peut plus être remise en cause puisque l'assemblée générale du 27 mai 2003 n'a pas été contestée dans les conditions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que de même, les pratiques qui ont pu âtre antérieurement suivies et qui, selon les écritures du SDC, sont d'ailleurs conformes aux prévisions du règlement de copropriété ne sont pas davantage de nature à remettre en question les dispositions du règlement de copropriété ; Que dans ces conditions, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et les intimés déboutés de leur demande ; (arrêt pages 4 à 6) 1°) ALORS QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, dispose en son alinéa second que les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration desparties des communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots telles que définies par l'article 5 de la même loi, que l'arrêt attaqué, qui a relevé quele coût du ravalement fait partie des charges communes générales telles que visées par l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui a constaté l'existence de parties communes par bâtiment, mais qui a relevé que l'article 26 du règlement de copropriété dont relèvent les charges de ravalement prévoit, selon la colonne A du tableau de répartition des charges, une répartition sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales, et a néanmoins décidé que les travaux de ravalement devaient être répartis non pas en charges générales mais par bâtiment, a violé les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE si le règlement de copropriété de la résidence LES HAUTS LE BOIS prévoit en ses articles 8 à 11 une subdivision des parties communes en trois catégories instituant ainsi des charges communes particulières, et prévoit également en ses articles 25 à 28 , une distinction entre les charges concernant les parties communes, les services collectifs, les éléments d'équipement, et une répartition spécifique des charges, la Cour d'appel, qui a relevé que, selon l'article 26 du règlement, les charges afférente à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives et incombent à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, les quotes-parts étant référencées tableau A de l'étatde répartition, et que le tableau A fixe donc des quotes-parts de charges communes qui correspondent aux millièmes dans la propriété du sol, sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales, et a néanmoins décidé que la répartition du coût des travaux de ravalement devait être effectuée bâtiment par bâtiment, a omis de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs, que la Cour d'appel qui a constaté d'une part que la répartition des charges de ravalement doit se faire en fonction des tantièmes de charges communes prévues par la colonne A du tableau de répartition des charges, tableau dont elle a constaté qu'il prévoitune quote-part de charges qui est, pour chaque lot, l'équivalent des millièmes dans la propriété du sol et des autres parties et choses communes à l'ensemble immobilier figurant dans l'état descriptif de division, et qu'ainsi le règlement de copropriété fixe des quotes-parts de charges communes sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales, et qui a néanmoins décidé d'autre part, que la charge financière des travaux de ravalement doit être répartie « bâtiment par bâtiment », et cela « en fonction des tantièmes de charges communes prévues dans la colonne A du tableau de répartition des charges », colonne A, s'est déterminée par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile 4°) ALORS QUE, subsidiairement, l'objet du litige est déterminé par les conclusions respectives des parties, que les époux X... n'entendaient pas contester la validité de la 11e résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2003 ayant décidé de l'exécution de travaux de ravalement, mais seulement contester la répartition des charges pour l'exécution de cette résolution opérée par le syndic de copropriété en violation des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, que la Cour d'appel qui, pour écarter cette demande, a relevé que la circonstance que la décision a été prise par l'assemblée générale réunissant l'ensemble des copropriétaires n'a d'incidence que sur la validité de la décision qui ne peut plus être remise en cause puisque l'assemblée générale du 27 mai 2003 n'a pas été contestée dans les conditions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a méconnu l'objet du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 5°) ALORS ENFIN QUE, subsidiairement, tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, demander et obtenir en justice une répartition des charges conforme aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, que la Cour d'appel qui a déplacé l'objet du litige de la question de la répartition des charges de ravalement à celle des conditions de vote des travaux de ravalement, et qui a décidé que la validité de la décision du 27 mai 2003 ne peut plus être remise en question en application de par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, a violé ensemble les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

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ou des bâtiments» et aux « charges afférentes à la conservation à l'entretien à l'administration des éléments d'équipement communs» et qui renvoient aux tableaux B, C, D et E portent, malgré un intitulé ambigu, sur des charges qui s'analysent en des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun telles que visées par l'article 10, alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 et non pas sur des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; Que la colonne A du tableau de répartition des charges intitulée « quote-part dans la propriété des parties communes » mentionne une quote-part de charges qui est, pour chaque lot, l'équivalent des millièmes dans la propriété du sol et des autres parties et choses communes à l'ensemble

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l'équivalent des millièmes dans la propriété du sol et des autres parties et choses communes à l'ensemble immobilier figurant dans l'état descriptif de division ; Que le règlement de copropriété fixe donc des quotes-parts de charges communes qui correspondent aux millièmes dans la propriété du sol, sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales ; Que toutefois, la prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constituent chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et entraînées par leur conservation, leur administration et leur entretien et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes ; Que tel est bien le cas en l'espèce dès lors

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sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes ; Que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que le ravalement porte sur chacun des bâtiments qui font l'objet de parties communes spéciales aux propriétaires des lots qui enfont partie ; Que les travaux de ravalement de chacun des bâtiments ne peuvent dans ces conditions être décidés que par les propriétaires des lots composant chacun des bâtiments, et la charge financière des travaux doit être répartie, bâtiment par bâtiment, entre les propriétaires des lots le composant, en fonction des tantièmes de charges communes prévues dans la colonne A du tableau de répartition des charges ; » Que la circonstance que la décision a été prise par l'assemblée générale réunissant l'ensemble des copropriétaires n'a d'incidence que sur la validité