Document ID: JURITEXT000027053458
Case Number: 11300095
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/27/05/34/JURITEXT000027053458.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par promesse synallagmatique, la société JCM, marchand de biens, et la société OGI se sont engagées à vendre aux époux X..., la première, un terrain et, la seconde, la maison qui venait d'y être construite pour un prix total de 300 000 euros toutes taxes comprises, soit 91 135,20 euros pour la parcelle et 208 864,80 euros pour l'immeuble bâti ; qu'à la suite d'un avenant, la vente a été authentifiée par un acte établi par la société notariale Janer-Brines, mais avec une répartition différente du prix entre les vendeurs, 76 200 euros revenant à la société JCM et 223 800 euros à la société OGI, sommes stipulées hors taxes, opération que l'officier public a instrumentée sous le régime des droits d'enregistrement, estimant que la TVA n'était pas applicable ; que l'administration fiscale a, alors, notifié à la société JCM un redressement au titre de la TVA, au motif que la vente concomitante du terrain et de la construction s'analysait en une première mutation dans les cinq années de l'achèvement de la construction ; que la société JCM a, dans ces conditions, engagé une action en responsabilité contre le notaire ; Attendu que pour débouter la société JCM de sa demande indemnitaire au titre du préjudice fiscal hors intérêts de retard et majorations, l'arrêt relève que, nonobstant l'erreur commise par le rédacteur d'actes sur le régime fiscal applicable, la société OGI, bénéficiaire indirecte de cette erreur, n'avait pas voulu revenir sur le partage modifié du prix global, lequel constituait un plafond pour les acquéreurs, et que la société JCM aurait nécessairement dû supporter une TVA non récupérable ; qu'il en déduit que c'est l'avantage ainsi consenti à la société OGI qui était à l'origine du manque-à-gagner subi par la société JCM et non le manquement du notaire qui ne pouvait être tenu au paiement d'un impôt que ces arrangements rendaient inéluctable ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société JCM qui faisaient valoir que les mauvais conseils donnés par le notaire sur le régime fiscal applicable l'avaient déterminée à accepter la modification de la répartition du prix, modification qu'elle aurait refusée si elle avait su que l'opération était soumise à TVA, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Janer-Brines à payer à la société JCM une indemnité de 5 894 euros au titre des intérêts de retard et majorations versés à l'administration fiscale, l'arrêt rendu le 27 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne la société Janer-Brines aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Janer-Brines à payer à la société JCM la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société JCM. Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société JANER-BRINES à payer à la société JCM des dommages et intérêts d'un montant de 5.894  seulement, représentant le montant des majorations et des intérêts de retard réclamés par l'administration, et D'AVOIR débouté la société JCM de ses plus amples demandes après avoir constaté que la faute du notaire ne serait pas en relation de causalité avec l'élément de préjudice résultant du paiement de la TVA immobilière ; AUX MOTIFS QU'à la demande de la société OGI en accord avec la SARL JCM, Maître Y..., notaire, a accepté de modifier le prix stipulé pour le terrain seul, vendu par la SARL JCM à concurrence de 91.135,20  TTC, aux époux X..., en prévoyant un prix net de 76.200 euros, les acquéreurs étant soumis aux droits d'enregistrement ; que Maître Y... a modifié en conséquence le compromis de vente en authentifiant l'acte de vente reçu le 4 février 2005 ; que contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, le notaire engage sa responsabilité, nonobstant l'ordre donné par le client, s'il ne prouve pas lui avoir délivré le conseil fiscal que rendait nécessaire la modification souhaitée ; qu'il est constant que l'administration fiscale a proposé le 16 juillet 2007 un redressement portant sur le rappel de la TVA appliquée à la cession du terrain à hauteur de 12.488  (76.200  à 19,6 %) assorti des intérêts de retard et de majoration, exclusive de bonne foi, le tout à concurrence de 5.894 , soit un redressement total de 18.382  ; que l'administration fiscale a rappelé dans sa notification que « ... sur le même acte, il est stipulé qu'une villa a été édifiée sur ce même terrain et qu'elle est vendue le même jour par la société constructeur de la villa, la SARL OGI et que le fait qu'un compromis ait été signé avec un particulier et que ce même particulier avait entrepris la construction d'une villa, ne permet pas de scinder la cession (terrain + villa neuve édifiée) en deux cessions distinctes ; un simple compromis ne vaut pas cession » ; que la société JCM, marchand de biens, non spécialiste en matière de fiscalité immobilière, à l'instar du notaire, n'a pas reçu le renseignement fiscal qui lui aurait permis de vendre le terrain conformément aux précisions du compromis de vente du 26 novembre 2004, c'est-à-dire en percevant le prix net de 76.200  ; toutefois qu'en ce qui concerne le préjudice en lien direct avec la faute de l'officier ministériel, il doit être tenu compte de ce que par l'avenant signé entre les covendeurs, la SARL JCM a accepté que le partage du prix global de 300.000  TTC se fasse avec un avantage au profit de la SARL OGI non prévu au compromis, correspondant à la somme de 223.800  - 208.864,80  = 14.935,20  ; que nonobstant l'erreur d'appréciation sur le régime fiscal applicable, la SARL OGI bénéficiaire indirecte de l'erreur, n'a pas entendu revenir sur le partage modifié du prix de vente global, de sorte que celui-ci étant pour les acquéreurs un plafond, la société JCM aurait nécessairement dû supporter une TVA non récupérable de 12.486,62  ; que le notaire n'étant pas personnellement tenu au paiement d'un impôt que les arrangements entre covendeurs rendaient inéluctable, sans possibilité de répercussion sur l'acquéreur, sa faute a généré uniquement une procédure de redressement inopinée, qui a coûté à la société JCM des intérêts de retard et des majorations que le redevable aurait évitées s'il avait été prévenu du risque encouru, en payant la taxe immobilière due ; que Maître Y... devra en conséquence payer à la SARL JCM la somme de 5.894  à titre de dommages et intérêts outre intérêts de droit à compter du 08 octobre 2008 ; 1. ALORS QUE tout manquement du notaire à son devoir de conseil l'oblige à réparer les dommages en résultant pour son client qui, par la faute de cet officier public, n'a pas pu prendre la décision que la protection de leurs intérêts leur aurait dictée s'ils avaient été correctement informés ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que le notaire a affirmé à tort à la société JCM que la vente de son terrain n'était pas assujettie à la TVA et que par la faute du notaire, la société JCM n'a pas pu vendre le terrain conformément aux précisions du compromis de vente initial du 26 novembre 2004 fixant le prix de vente à la somme de 76.200  nette de taxe, soit 91.135,20  TTC ; qu'en retenant, pour décider que le préjudice résultant du paiement de la TVA n'était pas en relation de causalité avec cette faute du notaire, que ce dernier n'était pas personnellement tenu au paiement de l'impôt, que la société JCM avait accepté de modifier le compromis de vente initial dans l'intérêt de la société OGI afin d'augmenter la part définitive du prix lui revenant, et qu'il ne lui était pas permis de revenir sur cet arrangement qui lui faisait supporter inéluctablement une TVA qu'elle ne pouvait plus répercuter sur les acheteurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que la société JCM était fondée à se prévaloir de la force obligatoire du compromis de vente initial pour en refuser toute modification dispensant les acquéreurs du paiement de la TVA si elle avait été correctement informée par le notaire ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du Code civil ; 2. ALORS QUE le notaire, officier public, est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les conséquences juridiques et fiscales des actes qu'il établit ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que le notaire a affirmé à tort à la société JCM que la vente de son terrain n'était pas assujettie à la TVA et que par la faute du notaire, la société JCM n'a pas pu vendre le terrain conformément aux précisions du compromis de vente initial du 26 novembre 2004 fixant le prix de vente à la somme de 76.200  nette de taxe, soit 91.135,20  TTC ; qu'en retenant, pour décider que le préjudice résultant du paiement de la TVA n'était pas en relation de causalité avec cette faute du notaire, que ce dernier n'était pas personnellement tenu au paiement de l'impôt, que la société JCM avait accepté de modifier le compromis de vente initial dans l'intérêt de la société OGI afin d'augmenter la part définitive du prix lui revenant, et qu'il ne lui était pas permis de revenir sur cet arrangement qui lui faisait supporter inéluctablement une TVA qu'elle ne pouvait plus répercuter sur les acheteurs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par la société JCM (conclusions, p. 3), si les conseils erronés du notaire ne l'avaient pas déterminée à accepter d'apporter des modifications au compromis de vente initial, en déchargeant les acquéreurs du paiement de la TVA, dans la croyance erronée qu'elle n'était pas exigible, ce qui lui a interdit ensuite de leur en faire supporter le paiement lorsque l'administration fiscale en a réclamé le montant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3. ALORS QU'il appartenait au notaire d'informer le vendeur d'un terrain que, selon la loi fiscale, la vente du terrain est assujettie à la TVA et que le paiement lui incombe, sauf accord exprès des parties quant à la charge définitive de la taxe ; qu'en retenant, pour qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que le notaire a affirmé à tort à la société JCM que la vente de son terrain n'était pas assujettie à la TVA et que par la faute du notaire, la société JCM n'a pas pu vendre le terrain conformément aux précisions du compromis de vente initial du 26 novembre 2004 fixant le prix de vente à la somme de 76.200  nette de taxe, soit 91.135,20  TTC ; qu'en retenant, pour décider que le préjudice résultant du paiement de la TVA n'était pas en relation de causalité avec cette faute du notaire, que ce dernier n'était pas personnellement tenu au paiement de l'impôt, quand la société JCM aurait pu en faire supporter le paiement à l'acquéreur par une clause expresse de l'acte si elle avait su qu'elle en était redevable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

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contre le notaire ; Attendu que pour débouter la société JCM de sa demande indemnitaire au titre du préjudice fiscal hors intérêts de retard et majorations, l'arrêt relève que, nonobstant l'erreur commise par le rédacteur d'actes sur le régime fiscal applicable, la société OGI, bénéficiaire indirecte de cette erreur, n'avait pas voulu revenir sur le partage modifié du prix global, lequel constituait un plafond pour les acquéreurs, et que la société JCM aurait nécessairement dû supporter une TVA non récupérable ; qu'il en déduit que c'est l'avantage ainsi consenti à la société OGI qui était à l'origine du manque-à-gagner subi par la société JCM et non le manquement du notaire qui ne pouvait être tenu au paiement d'

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i par la société JCM et non le manquement du notaire qui ne pouvait être tenu au paiement d'un impôt que ces arrangements rendaient inéluctable ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société JCM qui faisaient valoir que les mauvais conseils donnés par le notaire sur le régime fiscal applicable l'avaient déterminée à accepter la modification de la répartition du prix, modification qu'elle aurait refusée si elle avait su que l'opération était soumise à TVA, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Janer-Brines à payer à la société JCM une indemnité de 5 894 euros