Document ID: JURITEXT000020621606
Case Number: 10900552
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/20/62/16/JURITEXT000020621606.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCI La Corniche, en redressement judiciaire, et à M. X..., en sa qualité d'administrateur judiciaire, du désistement partiel du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BNP Paribas ; Attendu que suivant un acte du 14 février 2001 établi par M. Y..., notaire associé au sein de la SCP A...- Y...- B... (la SCP), M. et Mme Z... ont fait l'acquisition auprès de la SCI La Corniche (la SCI) d'un appartement et de deux parkings en l'état futur d'achèvement destinés, dans une opération de défiscalisation, à être donnés à bail commercial à la société Eurogroup ; qu'en exécution d'un arrêté municipal, les travaux de construction ont été interrompus au motif qu'ils n'étaient pas conformes au permis de construire délivré pour l'édification d'une résidence hôtelière ; que les époux Z... ont assigné la SCI, le notaire associé et la SCP en résolution de la vente et en réparation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen dont aucune des branches ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour décider que dans leur rapport de contribution la SCI, d'une part, et M. Y... et la SCP, d'autre part, devaient être tenus, respectivement, à hauteur de 50 % de la somme due aux époux Z... en réparation de leur préjudice financier, après avoir retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil à l'égard de la SCI en lui indiquant que l'opération ne méconnaissait pas le permis de construire, l'arrêt attaqué retient que, professionnel de l'immobilier, la SCI aurait également dû s'assurer de la conformité du projet aux règles d'urbanisme ; Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il décide que dans leur rapport de contribution la SCI La Corniche, d'une part, et M. Y... et la SCP A...- Y...- B..., d'autre part, sont tenus, respectivement, à hauteur de 50 % de la somme de 95 000 euros due aux époux Z... en réparation de leur préjudice financier, l'arrêt rendu le 22 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; Condamne la SCI La Corniche, M. Y... et la SCP A...- Y...- B... devenue la SCP B...- C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la SCI La Corniche et M. X..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un vendeur (la SCI LA CORNICHE, exposante, assistée de son administrateur judiciaire, Me X..., également exposant), in solidum avec le notaire ayant instrumenté la vente (Me Y... et la SCP A..., Y... et B...), à payer aux acquéreurs d'un immeuble (M. et Mme Z...) la somme de 95. 000 en réparation des préjudices financiers subis par eux en conséquence de la résolution de la vente ; AUX MOTIFS QUE la résolution de la vente pour non-délivrance du bien immobilier dont la construction avait dû être arrêtée avait généré un préjudice certain pour M. et Mme Z... ; que les revenus locatifs étaient, selon le document de présentation de l'opération immobilière, garantis par un bail commercial de onze ans par la société EUROGROUP, gestionnaire de la résidence de tourisme, avec laquelle M. et Mme Z... avaient conclu un bail commercial le 14 février 2001, c'est-à-dire le même jour où ils avaient signé l'acte authentique d'acquisition de l'immeuble en l'état futur d'achèvement ; qu'ils avaient donc perdu de la date d'effet de ce bail (15 juin 2001) jusqu'à la résolution de la vente prononcée par le tribunal, le bénéfice de plus de cinq années de loyers ainsi que l'usage à des fins personnelles du bien qu'ils avaient acheté et dont ils s'étaient réservé la jouissance quatre semaines par an ; qu'il était également justifié par les pièces versées aux débats que le dommage de M. et Mme Z... était aussi constitué par les différentes dépenses engagées par eux en pure perte (mandat donné contre rémunération à la société CAP CONSEIL, frais de règlement de copropriété, frais pour documents d'information, frais afférents à l'opération de vente, achat de mobilier auprès d'EUROGROUP, frais afférents au prêt) ainsi que par la perte des avantages recherchés d'une opération de défiscalisation ; que le dommage consistait encore dans le fait que plus de cinq ans après, une nouvelle acquisition ne pouvait se réaliser dans le même secteur géographique et compte tenu de l'évolution du marché immobilier, que moyennant un renchérissement substantiel du coût des biens immobiliers disponibles ; que la cour se trouvait en mesure de fixer le préjudice subi par les époux Z... à la somme de 95. 000 (arrêt attaqué, p. 11, § 3, alinéas 1 à 4) ; ALORS QUE, d'une part, la résolution ayant pour effet d'anéantir rétroactivement le contrat, les parties ne peuvent solliciter son exécution, fût-ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elles auraient subi en raison de l'absence d'exécution du contrat résolu ; qu'en retenant que les acquéreurs avaient subi un dommage au titre d'un manque à gagner dès lors que, dans le cadre de l'opération de vente, ils avaient conclu un bail leur garantissant des revenus locatifs pendant onze ans, quand la résolution de vente avait entraîné la caducité du bail de sorte que l'indemnisation des acquéreurs du chef des loyers perdus équivalait à l'exécution du contrat, la cour d'appel a violé les articles 1184, 1234 et 1382 du Code civil ; ALORS QUE, d'autre part, le préjudice indemnisable ne peut être qu'actuel et certain ; qu'en réparant le préjudice résultant d'une nouvelle acquisition dans des conditions de prix moins avantageuses que celles du contrat résolu, quand un tel préjudice n'était qu'éventuel dès lors que les acquéreurs n'alléguaient pas avoir d'ores et déjà procédé à l'achat d'un nouveau bien, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un vendeur (la SCI LA CORNICHE, exposante, assistée de son administrateur judiciaire, Me X..., également exposant), in solidum avec un notaire (Me Y... et la SCP A..., Y... et B...), à payer aux acquéreurs d'un immeuble (M. et Mme Z...) la somme de 95. 000 en réparation de leurs préjudices financiers et d'avoir décidé que, dans leurs rapports entre eux, le vendeur et le notaire seraient tenus au paiement de cette somme à concurrence de moitié chacun ; AUX MOTIFS QUE la condamnation de la SCI LA CORNICHE, vendeur, à réparer le préjudice subi par les acquéreurs s'imposait d'autant plus que celle-ci était représentée par M. D..., intervenu comme architecte dans les opérations de construction, et qu'elle était dès lors parfaitement au courant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire qui avait été délivré et le règlement du POS applicable, non-conformité qui avait justifié l'arrêté du maire portant interruption des travaux ; que Me Y..., rédacteur de l'acte authentique d'acquisition en l'état futur d'achèvement du bien immobilier, était tenu vis-vis des époux Z..., acquéreurs, d'une obligation de conseil et d'information, notamment sur les risques encourus par eux quant à la réalisation de l'opération immobilière ; qu'il résultait des pièces versées aux débats que Me Y... avait, depuis l'origine, une parfaite connaissance de l'ensemble de l'opération immobilière ; que non seulement il avait rédigé tous les actes de vente et tous les baux passés avec les acquéreurs, mais il avait été également le notaire pour la vente du terrain et le transfert du permis de construire de la société TPO CONSEILS, détentrice du permis de construire initial, à la SCI LA CORNICHE ; qu'il résultait notamment du procès-verbal d'infraction que, lors du transfert le 11 septembre 1998 du permis de construire à la SCI LA CORNICHE, avait été joint au dossier l'avis du maire stipulant expressément que ce permis était délivré 1.- pour l'édification d'un hôtel 2.- que le projet devait respecter les dispositions du POS précisant que l'utilisation du sol était interdite pour les résidences de tourisme ou toute autre construction à vocation para-hôtelière ; que c'était précisément le non-respect du permis de construire consistant en un changement de l'hôtel en appartements ainsi que le non-respect de l'UC2 du POS qui avaient fondé la décision du maire d'interrompre les travaux ; qu'il était constant que, bien auparavant, l'attention de Me Y... avait été appelée sur la difficulté que créait le changement de destination par un courrier du maire particulièrement explicite : Il m'a été adressé une notice concernant la vente d'appartements pour l'opération en rubrique. Je fais toute réserve sur la suite à donner à celle-ci pour le cas où vous recevriez des actes de vente. En effet, la demande de permis de construire visait un hôtel. Dans la zone concernée, le POS prévoit que les hôtels sont autorisés à l'exclusion de toute forme de para-hôtellerie. Nous ne souhaitons pas que la destination prévue au permis soit détournée ; qu'en n'informant pas les acquéreurs des risques encourus quand il en avait lui-même une parfaite connaissance, Me Y... avait manqué à son devoir de conseil et qu'en outre, ne pouvant ignorer le caractère sérieux de ces risques, il n'avait pas assuré l'efficacité de l'acte authentique ; que c'était à bon droit que le premier juge, constatant que le notaire avait également failli à son devoir de conseil vis-à-vis de la SCI LA CORNICHE (au regard notamment du courrier du notaire en date du 27 octobre 1998 assurant le constructeur qu'il n'y avait pas violation du permis de construire), avait toutefois refusé à celle-ci la garantie de Me Y... pour l'intégralité des sommes mises à sa charge dès lors que, professionnelle de l'immobilier, elle devait également s'assurer que la construction qu'elle entreprenait était conforme au permis de construire ainsi qu'au règlement du POS, et avait dit que, dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette s'opérait à concurrence de 50 % chacun (arrêt attaqué, p. 11, alinéas 8 et 9 ; p. 12 ; p. 13, alinéa 1) ; ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil et d'information à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours, quelles que soient les compétences personnelles de celles-ci ; qu'en laissant à la charge du vendeur une part de responsabilité dans le préjudice subi par les acquéreurs au prétexte que, professionnel de l'immobilier, il aurait dû s'assurer que la construction qu'il avait entreprise était conforme aux règlements d'urbanisme, tout en constatant qu'il avait précisément interrogé sur ce point le notaire qui, par un courrier du 27 octobre 1998, ne l'avait pas mis en garde contre les risques que comportait l'opération et dont il avait une parfaite connaissance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

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résidences de tourisme ou toute autre construction à vocation para-hôtelière ; que c'était précisément le non-respect du permis de construire consistant en un changement de l'hôtel en appartements ainsi que le non-respect de l'UC2 du POS qui avaient fondé la décision du maire d'interrompre les travaux ; qu'il était constant que, bien auparavant, l'attention de Me Y... avait été appelée sur la difficulté que créait le changement de destination par un courrier du maire particulièrement explicite : Il m'a été adressé une notice concernant la vente d'appartements pour l'opération en rubrique. Je fais toute réserve sur la suite à donner à celle-ci pour le cas où vous recevriez des actes de vente. En effet, la demande de permis de construire visait un hôtel. Dans la zone concernée, le POS prévo

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En effet, la demande de permis de construire visait un hôtel. Dans la zone concernée, le POS prévoit que les hôtels sont autorisés à l'exclusion de toute forme de para-hôtellerie. Nous ne souhaitons pas que la destination prévue au permis soit détournée ; qu'en n'informant pas les acquéreurs des risques encourus quand il en avait lui-même une parfaite connaissance, Me Y... avait manqué à son devoir de conseil et qu'en outre, ne pouvant ignorer le caractère sérieux de ces risques, il n'avait pas assuré l'efficacité de l'acte authentique ; que c'était à bon droit que le premier juge, constatant que le notaire avait également failli à son devoir de conseil vis-à-vis de la SCI LA CORNICHE (au regard notamment du courrier du notaire