Document ID: JURITEXT000021929862
Case Number: 31000269
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/21/92/98/JURITEXT000021929862.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé que le garant de livraison avait refusé sa garantie en invoquant l'insuffisance du prix par rapport au coût de la construction renchéri par l'obligation de réaliser des fondations spéciales non prévues par la société de construction de maisons individuelles Le Fond du Val, et qu'il n'était pas établi que les époux X..., profanes en matière de construction, auraient eu, sur le sous-sol de leur terrain, des informations pouvant avoir une incidence sur les fondations qu'ils auraient cachées, la cour d'appel a, répondant aux conclusions, exactement retenu que la défaillance de la condition relative à l'obtention de la garantie de livraison à prix et délai convenus ne résultait que de l'intégration dans le coût d'une dépense que cette société avait omis de prévoir par suite d'une négligence fautive et que le surcoût résultant de l'obligation de réaliser des fondations spéciales devait être mis à la charge de la société Le Fond du Val ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Fond du Val aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Fond du Val à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Le Fond du Val. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société LE FOND DU VAL à payer à M. et Mme X... les sommes de 25.916 euros au titre des travaux supplémentaires de fondation, 8.728,74 euros au titre des loyers, et 3.000 euros au titre de leur préjudice moral Aux motifs qu'« il est constant que, bien qu'il ait été convenu d'un prix forfaitaire, la société le FOND DU VAL a indiqué aux époux X... que des travaux supplémentaires de fondation s'avéreraient nécessaires pour la réalisation de la construction, travaux dont la nécessité s'était, selon cette société, révélée postérieurement à la signature du contrat à raison de la découverte d'une mare ; que la société LE FOND DU VAL soutient que cette existence leur avait été dissimulée par les époux X... alors que, selon l'article 4 des conditions générales du contrat, ils devaient fournir tous renseignements concernant le terrain et notamment tous éléments constitutifs d'une étude de sol ; qu'elle en tire la conséquence d'une réticence dolosive des acheteurs à l'origine du fait que la garantie de livraison n'a pas été accordée, elle-même n'ayant commis aucune faute ; que les époux X... ne nient pas ne pas avoir révélé l'existence de cette mare avant la signature du contrat et leurs explications, sur les informations que la société LE FOND DU VAL serait supposée avoir obtenues lors de la visite du commercial M. Y... en mai 2004 ou lors de la remise en avril 2004 d'une étude sur les possibilité d'assainissement, sont inopérantes s'agissant d'informations postérieures à la signature du contrat ; que cela étant, il n'est pas établi que les époux X..., profanes en matière de construction, auraient eu, sur les incidences de la consistance de leur terrain en matière de fondations, des informations qu'ils auraient cachées ; que la société LE FOND DU VAL, professionnel de la construction, était chargée des travaux de terrassement et de fondations et c'était à elle de s'assurer de la comptabilité des travaux définis à la notice descriptive (décapage, terrassements, fondations) et de leur coût avec la situation des lieux, au besoin en réclamant des documents aux futurs acheteurs ou en sollicitant un certain nombre de précisions, ce qu'elle n'a pas fait ; que dans ces conditions, il doit être jugé que la société LE FOND DU VAL ne pouvait se dégager du contrat en arguant de la non réalisation de la condition suspensive relative à la garantie de livraison à prix et délai convenus, dès lors que la non obtention de la garantie (liée au critère de rentabilité du projet non rempli) ne résulte que de l'intégration d'une dépense qu'elle avait omis de prévoir par suite d'une négligence fautive ; qu'ayant refusé d'exécuter le contrat, elle doit répondre des conséquences d'une inexécution qui lui incombe ; que s'agissant du montant du préjudice subi, il sera relevé que la société LE FOND DU VAL ne critique pas sur le principe la demande des époux X... tendant à obtenir paiement du coût des fondations qu'ils ont été obligés d'acquitter dans le cadre du nouveau projet de construction ; qu'elle se borne à soutenir que le document produit n'est pas convaincant relativement au montant acquitté ; que par la production du contrat de construction conclu avec la société HABITAT CONCEPT et du devis descriptif, les époux X... apportent suffisamment la preuve d'un coût de 25.916 euros TTC, tel que réclamé en première instance, leur argumentation relative au fait que le coût aurait finalement et en réalité été de 31.090,89 euros n'étant quant à elle pas pertinente dès lors que la facture n° 1 établie pour ce montant l'a certes été au moment de l'achèvement des fondations, sans toutefois correspondre précisément au coût de celles-ci mais à 25 % du montant du marché ; que les époux X... s'estiment en outre bien fondés à réclamer le montant des loyers qu'ils ont dû acquitter entre la date prévue pour l'achèvement de la construction initialement prévue et la date d'achèvement de la construction à laquelle ils ont dû faire procéder par une autre société ; que le tribunal avait retenu qu'une durée de 18 mois devait être prise en compte ; que la société LE FOND DU VAL soutient que la caducité ayant été prononcée en mars 2005, seule une durée de un an doit être prise en compte, observant en outre que le permis de construire étant déjà obtenu la durée de la nouvelle construction devait nécessairement être plus courte ; que la société LE FOND DU VAL n'ayant fait connaître qu'en mars 2005 son refus de faire face à la construction, les époux X... ont ainsi perdu une année ; que les démarches afin de trouver un autre constructeur et d'élaborer un nouveau projet ont nécessairement pris du temps ; que dans ces conditions, le tribunal a justement pris en considération une durée de 18 mois ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société LE FOND DU VAL à payer aux époux X... la somme de 25.916 euros et celle de 8.728,74 euros ; que le tribunal a en outre fait droit à la demande des époux X... qui prétendaient avoir subi un préjudice moral, exposant qu'ils en justifiaient du fait du comportement de la société LE FOND DU VAL ; que la société LE FOND DU VAL ne critique pas spécialement ce chef du jugement ; que les époux X..., qui portent en appel leur demande à ce titre à 10.000 euros, s'abstiennent de caractériser la situation qui justifierait une telle indemnisation ; qu'il ont subi les tracas inhérents à ce genre de circonstances que le tribunal a justement évalué à la somme de 3.000 euros ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions » (cf. arrêt p. 5 à 7), Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie quand c'est le débiteur qui en a empêché seul l'accomplissement ; que la faute du débiteur doit être exclusive pour qu'il ne puisse plus se prévaloir de la défaillance de la condition ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a considéré que la faute de la société LE FOND DU VAL consistait à avoir manqué à son obligation de conseil envers ses maîtres d'ouvrage ; que cependant, elle a constaté qu'en fait, les époux X... n'avaient pas révélé l'existence de la marre qu'ils connaissaient ; qu'en outre, le CEGI délivre ses garanties selon ses propres critères ; que dès lors, en se déterminant par ces motifs établissant que la société LE FOND DU VAL, obligée sous la condition de l'obtention d'une garantie de livraison, n'avait pas empêché seule l'accomplissement de la condition, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil, Alors, d'autre part, qu'en tout état de cause, seule une faute du débiteur postérieure à son engagement sous conditions, peut entraîner l'application de l'article 1178 du Code civil ; qu'en l'espèce, en se fondant sur un manquement du constructeur à son obligation précontractuelle de conseil envers le candidat maître de l'ouvrage, pour l'empêcher de se prévaloir de la défaillance de la condition, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil, Alors enfin qu'en mettant à la charge de la société LE FOND DU VAL les travaux supplémentaires de fondation de 25.916 euros, alors que si elle n'avait pas commis de négligence, ces travaux auraient de toute façon été à la charge des maîtres d'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société LE FOND DU VAL à payer à M. et Mme X... les sommes de 25.916 euros au titre des travaux supplémentaires de fondation, 8.728,74 euros au titre des loyers, et 3.000 euros au titre de leur préjudice moral Aux motifs qu'« il est constant que, bien qu'il ait été convenu d'un prix forfaitaire, la société le FOND DU VAL a indiqué aux époux X... que des travaux supplémentaires de fondation s'avéreraient nécessaires pour la réalisation de la construction, travaux dont la nécessité s'était, selon cette société, révélée postérieurement à la signature du contrat à raison de la découverte d'une mare ; que la société LE FOND DU VAL soutient que cette existence leur avait été dissimulée par les époux X... alors que, selon l'article 4 des conditions générales du contrat, ils devaient fournir tous renseignements concernant le terrain et notamment tous éléments constitutifs d'une étude de sol ; qu'elle en tire la conséquence d'une réticence dolosive des acheteurs à l'origine du fait que la garantie de livraison n'a pas été accordée, elle-même n'ayant commis aucune faute ; que les époux X... ne nient pas ne pas avoir révélé l'existence de cette mare avant la signature du contrat et leurs explications, sur les informations que la société LE FOND DU VAL serait supposée avoir obtenues lors de la visite du commercial M. Y... en mai 2004 ou lors de la remise en avril 2004 d'une étude sur les possibilité d'assainissement, sont inopérantes s'agissant d'informations postérieures à la signature du contrat ; que cela étant, il n'est pas établi que les époux X..., profanes en matière de construction, auraient eu, sur les incidences de la consistance de leur terrain en matière de fondations, des informations qu'ils auraient cachées ; que la société LE FOND DU VAL, professionnel de la construction, était chargée des travaux de terrassement et de fondations et c'était à elle de s'assurer de la comptabilité des travaux définis à la notice descriptive (décapage, terrassements, fondations) et de leur coût avec la situation des lieux, au besoin en réclamant des documents aux futurs acheteurs ou en sollicitant un certain nombre de précisions, ce qu'elle n'a pas fait ; que dans ces conditions, il doit être jugé que la société LE FOND DU VAL ne pouvait se dégager du contrat en arguant de la non réalisation de la condition suspensive relative à la garantie de livraison à prix et délai convenus, dès lors que la non obtention de la garantie (liée au critère de rentabilité du projet non rempli) ne résulte que de l'intégration d'une dépense qu'elle avait omis de prévoir par suite d'une négligence fautive ; qu'ayant refusé d'exécuter le contrat, elle doit répondre des conséquences d'une inexécution qui lui incombe ; que s'agissant du montant du préjudice subi, il sera relevé que la société LE FOND DU VAL ne critique pas sur le principe la demande des époux X... tendant à obtenir paiement du coût des fondations qu'ils ont été obligés d'acquitter dans le cadre du nouveau projet de construction ; qu'elle se borne à soutenir que le document produit n'est pas convaincant relativement au montant acquitté ; que par la production du contrat de construction conclu avec la société HABITAT CONCEPT et du devis descriptif, les époux X... apportent suffisamment la preuve d'un coût de 25.916 euros TTC, tel que réclamé en première instance, leur argumentation relative au fait que le coût aurait finalement et en réalité été de 31.090,89 euros n'étant quant à elle pas pertinente dès lors que la facture n° 1 établie pour ce montant l'a certes été au moment de l'achèvement des fondations, sans toutefois correspondre précisément au coût de celles-ci mais à 25 % du montant du marché ; que les époux X... s'estiment en outre bien fondés à réclamer le montant des loyers qu'ils ont dû acquitter entre la date prévue pour l'achèvement de la construction initialement prévue et la date d'achèvement de la construction à laquelle ils ont dû faire procéder par une autre société ; que le tribunal avait retenu qu'une durée de 18 mois devait être prise en compte ; que la société LE FOND DU VAL soutient que la caducité ayant été prononcée en mars 2005, seule une durée de un an doit être prise en compte, observant en outre que le permis de construire étant déjà obtenu la durée de la nouvelle construction devait nécessairement être plus courte ; que la société LE FOND DU VAL n'ayant fait connaître qu'en mars 2005 son refus de faire face à la construction, les époux X... ont ainsi perdu une année ; que les démarches afin de trouver un autre constructeur et d'élaborer un nouveau projet ont nécessairement pris du temps ; que dans ces conditions, le tribunal a justement pris en considération une durée de 18 mois ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société LE FOND DU VAL à payer aux époux X... la somme de 25.916 euros et celle de 8.728,74 euros ; que le tribunal a en outre fait droit à la demande des époux X... qui prétendaient avoir subi un préjudice moral, exposant qu'ils en justifiaient du fait du comportement de la société LE FOND DU VAL ; que la société LE FOND DU VAL ne critique pas spécialement ce chef du jugement ; que les époux X..., qui portent en appel leur demande à ce titre à 10.000 euros, s'abstiennent de caractériser la situation qui justifierait une telle indemnisation ; qu'il ont subi les tracas inhérents à ce genre de circonstances que le tribunal a justement évalué à la somme de 3.000 euros ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions » (cf. arrêt p. 5 à 7), Alors que dans ses conclusions d'appel, la société LE FOND DU VAL avait invoqué le fait que l'article 4 des conditions générales de contrat stipulait que : « le maître d'ouvrage doit fournir au constructeur sous son entière responsabilité tous renseignements concernant le terrain et notamment le certificat d'urbanisme, tous éléments constitutifs d'une étude de sol, viabilité », ce dont elle déduisait que les acheteurs, qui connaissaient l'existence ancienne d'une mare sur le terrain, étaient fautifs de la lui avoir cachée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen tiré de l'existence d'une clause du contrat mettant à la charge de l'acheteur l'obligation de révéler ce dont il avait connaissance ainsi que de donner les documents en sa possession, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

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ifiaient du fait du comportement de la société LE FOND DU VAL ; que la société LE FOND DU VAL ne critique pas spécialement ce chef du jugement ; que les époux X..., qui portent en appel leur demande à ce titre à 10.000 euros, s'abstiennent de caractériser la situation qui justifierait une telle indemnisation ; qu'il ont subi les tracas inhérents à ce genre de circonstances que le tribunal a justement évalué à la somme de 3.000 euros ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions » (cf. arrêt p. 5 à 7), Alors que dans ses conclusions d'appel, la société LE FOND DU VAL avait invoqué le fait que l'article 4 des conditions générales de contrat stipulait que : « le maître d'ouvrage doit fournir au constructeur sous son entière responsabilité tous renseignements concernant le

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le maître d'ouvrage doit fournir au constructeur sous son entière responsabilité tous renseignements concernant le terrain et notamment le certificat d'urbanisme, tous éléments constitutifs d'une étude de sol, viabilité », ce dont elle déduisait que les acheteurs, qui connaissaient l'existence ancienne d'une mare sur le terrain, étaient fautifs de la lui avoir cachée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen tiré de l'existence d'une clause du contrat mettant à la charge de l'acheteur l'obligation de révéler ce dont il avait connaissance ainsi que de donner les documents en sa possession, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.