Document ID: JURITEXT000007422311
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/42/23/JURITEXT000007422311.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Odile B... Z..., demeurant ..., agissant en sa qualité de liquidateur amiable de la société civile immobilière (SCI) Cantagrel, en cassation d'un arrêt rendu le 13 mars 1998 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section B), au profit : 1 / de Mme France X..., exerçant sous l'enseigne Cabinet BMC, demeurant ..., 2 / de la société Cantagrel, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 3 / de M. Roger Y..., demeurant ..., 4 / de M. François A..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 décembre 2000, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la société civile immobilière (SCI) Cantagrel, de Me Blanc, avocat de Mme X..., de Me Blondel, avocat de la société Cantagrel et de M. Y..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme Pépin Z..., ès qualités, du désistement de son pourvoi à l'égard de M. A... ; Attendu que, le 1er février 1994, Mme Pépin Z..., en qualité de gérante de la société civile immobilière (SCI) Cantagrel, a donné mandat à Mme X... de vendre un immeuble, la rémunération du mandataire étant fixée à 4 % du prix net à la charge du vendeur ; que, par lettre du 3 octobre 1994, M. Y..., qui avait été présenté par l'agent immobilier, formulait directement une offre à la venderesse qui l'acceptait, l'acte authentique étant signé le 12 octobre 1994 ; que Mme X... a assigné la mandante afin d'obtenir le paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au contrat de mandat tandis que cette dernière assignait l'acquéreur en paiement de la commission ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme Pépin Z..., ès qualités de liquidatrice amiable de la SCI Cantagrel, fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 13 mars 1998) de l'avoir condamnée à payer à l'agent immobilier l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue par le contrat de mandat, alors, selon le moyen, que le montant de la rémunération ou de la commission due à l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la ou des personnes qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties, quand bien même la commission serait réclamée au seul mandant ; qu'en condamnant le vendeur à payer à son mandataire le montant de la commission mise à sa charge par le mandat, tout en constatant que l'acte authentique de vente ne comportait aucune mention relative à son paiement, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Mais attendu que la cour d'appel a relevé, par des motifs qui ne sont pas critiqués, que la vente avait été négociée directement entre le vendeur et l'acquéreur et que la somme réclamée par l'agent immobilier n'était pas la commission, mais l'indemnité compensatrice prévue par le contrat de mandat pour le cas où l'opération serait conclue sans les soins de l'intermédiaire ; d'où il suit que le moyen, qui est fondé sur des dispositions qui ne sont applicables qu'à la commission, est inopérant ; Sur le second moyen, pris en ses trois branches : Attendu que Mme Pépin Z..., ès qualités, fait encore grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué et de l'avoir déboutée de son recours en garantie contre l'acquéreur, alors, selon le moyen : 1 / que, dans sa lettre du 3 octobre 1994, l'acquéreur avait confirmé au vendeur que le prix qu'il offrait en vue de l'acquisition de l'immeuble "s'entendait net de toute charge pour le vendeur, sans commission à votre charge, la TVA étant à ma charge en sus du prix", ce qui signifiait nécessairement que cette commission était pour lui ; qu'en affirmant néanmoins que la volonté de l'acquéreur d'en supporter le montant ne résultait pas clairement des termes de ce courrier, la cour d'appel l'a dénaturée ; 2 / qu'en déniant l'existence de tout engagement ferme de l'acquéreur de prendre à sa charge la commission due à l'agent immobilier au prétexte que, faute d'en indiquer le montant ainsi que les modalités de paiement, sa proposition s'avérait trop imprécise pour l'engager sans constater que, à la date à laquelle il l'avait formulée, ces conditions économiques auraient constitué un élément essentiel de sa volonté, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil ; 3 / qu'en affirmant qu'il s'inférait de l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats que l'acquéreur ne s'était nullement engagé à payer la commission en lieu et place du vendeur, sans expliquer en quoi les pièces invoquées par l'exposante, c'est-à-dire une lettre du notaire rédacteur de l'acte authentique ainsi qu'une autre émanant de l'agent immobilier ne laissant toutes deux aucun doute sur la réalité de l'offre litigieuse, n'étaient pas de nature à administrer la preuve qui lui incombait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du Code civil ; Mais attendu que, par une interprétation excluant la dénaturation alléguée et par une appréciation souveraine des preuves, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a constaté que, ni dans son offre, ni postérieurement, l'acquéreur ne s'était engagé au paiement d'une commission dont ni le montant ni les modalités de paiement n'étaient mentionnés dans l'engagement des parties ; qu'elle en a justement déduit que l'acquéreur n'était pas tenu au paiement de la commission ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Pépin Z..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Pépin Z..., ès qualités, à payer, d'une part, à Mme X... une somme de 12 000 francs, et, d'autre part, à la société Cantagrel et à M. Y..., une somme globale également de 12 000 francs ; rejette la demande de Mme Pépin Z..., ès qualités ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille un.

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1998) de l'avoir condamnée à payer à l'agent immobilier l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue par le contrat de mandat, alors, selon le moyen, que le montant de la rémunération ou de la commission due à l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la ou des personnes qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties, quand bien même la commission serait réclamée au seul mandant ; qu'en condamnant le vendeur à payer à son mandataire le montant de la commission mise à sa charge par le mandat, tout en constatant que l'acte authentique de vente ne comportait aucune mention relative à son paiement, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 6 de la loi

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a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Mais attendu que la cour d'appel a relevé, par des motifs qui ne sont pas critiqués, que la vente avait été négociée directement entre le vendeur et l'acquéreur et que la somme réclamée par l'agent immobilier n'était pas la commission, mais l'indemnité compensatrice prévue par le contrat de mandat pour le cas où l'opération serait conclue sans les soins de l'intermédiaire ; d'où il suit que le moyen, qui est fondé sur des dispositions qui ne sont applicables qu'à la commission, est inopérant ; Sur le second moyen, pris en ses trois branches : Attendu que Mme P

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la commission, est inopérant ; Sur le second moyen, pris en ses trois branches : Attendu que Mme Pépin Z..., ès qualités, fait encore grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué et de l'avoir déboutée de son recours en garantie contre l'acquéreur, alors, selon le moyen : 1 / que, dans sa lettre du 3 octobre 1994, l'acquéreur avait confirmé au vendeur que le prix qu'il offrait en vue de l'acquisition de l'immeuble "s'entendait net de toute charge pour le vendeur, sans commission à votre charge, la TVA étant à ma charge en sus du prix", ce qui signifiait nécessairement que cette commission était pour lui ; qu'en affirmant néanmoins que la volonté de l'acquéreur d'en supporter le montant ne résultait pas claire