Document ID: JURITEXT000007445217
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/44/52/JURITEXT000007445217.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 septembre 2000), que Mme X... et les époux Y... ont conclu le 22 décembre 1994 un pacte de préférence d'une durée de 30 ans portant sur divers biens immobiliers ; qu'en exécution de cette convention, Mme X... a notifié le 26 août 1996 aux époux Y... son intention de vendre ces biens pour le prix de 1 450 000 francs ; que le 15 octobre 1996 elle a signé avec les époux Z... une promesse de vente au même prix; que les époux Y... ont engagé une action en nullité de cette vente et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 1 / qu'un pacte de préférence a pour objet de permettre à son bénéficiaire d'acquérir un bien de préférence à un tiers intéressé ; qu'un tel pacte ne peut donc être légalement mis en oeuvre que si un tiers est intéressé par l'achat du bien et que le vendeur a communiqué au bénéficiaire de ce pacte les conditions d'achat proposées à ce vendeur ou présentées par celui-ci ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les époux Y... étaient titulaires d'un pacte de préférence sur l'immeuble situé 29, Grande Rue aux Loges-en-Josas, et que des lots de cet immeuble ont été vendus aux époux Z... sans que les époux Y... aient été préalablement informés des conditions de cette vente ; qu'en décidant néanmoins que ladite vente était régulière, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / que le pacte de préférence précisait que les époux Y... pourraient exiger que les biens leur soient vendus pour les mêmes prix, modalités de paiement et conditions que ceux de l'acquéreur qui se présenterait ou serait présenté ; que cette stipulation implique que l'existence d'un tiers intéressé par l'achat du bien, ainsi que les conditions d'achat envisagées, devaient préalablement être fournies aux époux Y... ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 3 / que les conventions doivent être exécutée de bonne foi ; qu'un contrat de vente est parfait en cas d'accord sur la chose et sur le prix ; que par lettres des 21 et 27 septembre 1996, les époux Y... ont indiqué à Mme X... qu'ils étaient d'accord pour acheter des lots dont elle était propriétaire au prix de 1 450 000 francs qu'elle avait proposé ; qu'en décidant néanmoins que la vente consentie au profit d'un tiers acquéreur était régulière, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1583 du Code civil ; 4 / que le vendeur d'un bien ne satisfait à ses obligations résultant d'un pacte de préférence que s'il notifie au bénéficiaire de ce pacte une offre de vente à des conditions identiques à celles de la vente ultérieurement conclue ; que le tribunal de grande instance avait relevé que l'indemnité d'immobilisation demandée aux époux Z..., acquéreurs du bien, "n'était pas conforme mais inférieure à celle exigée des époux Y...", ce que ces derniers ont invoqué dans leurs conclusions d'appel ; qu'en effet, le montant de l'indemnité demandée aux époux Y... correspondait aux conditions d'usage, à savoir 10 % du montant de la transaction, soit 145 000 francs, mais l'indemnité proposée aux époux Z... s'élevait à seulement 72 500 francs ; que le montant de l'indemnité d'immobilisation est une condition déterminante puisqu'il est susceptible de rester acquis au vendeur si la transaction ne se réalise pas ; que les conditions de la vente proposées aux époux Y... étaient donc différentes de celles proposées aux époux Z... ; que pour décider que la vente consentie à ces derniers était régulière, la cour d'appel s'est bornée à relever que le prix de 1 450 000 francs avait été initialement proposé aux époux Y... ; qu'en se déterminant par un tel motif, sans répondre au moyen invoquant la différence, relevée par le tribunal de grande instance, relative aux modalités de paiement et au montant de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le pacte de préférence faisait obligation à Mme X..., dans le cas où elle déciderait de vendre, de notifier à M. et Mme Y... le prix demandé ou offert, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles elle était disposée à traiter, cette convention n'imposant pas d'indiquer l'identité des éventuels tiers acquéreurs, et ne permettant pas aux bénéficiaires, en l'absence de tiers acquéreur, de négocier le prix tout en restant bénéficiaires préférentiels, la cour d'appel qui a retenu que Mme X... avait rempli l'intégralité des obligations mises à sa charge en indiquant par lettre du 26 août 1996 le prix auquel elle entendait vendre et le montant de l'indemnité d'immobilisation demandée, et qui a relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, que les époux Y... n'avaient pas notifié à Mme X... dans le délai qui leur était imparti, leur intention d'acquérir aux conditions proposées par celle-ci, a pu en déduire que la vente consentie aux époux Z... le 15 octobre 1996, au prix initialement proposé aux époux Y..., était régulière ; Attendu, d'autre part, que les époux Y... n'ayant pas prétendu dans leurs conclusions d'appel que l'indemnité d'immobilisation demandée aux époux Z... était inférieure à celle mentionnée dans l'offre de vente que Mme X... leur avait adressée le 26 août 1996, le moyen manque en fait de ce chef ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille deux.

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l'indemnité demandée aux époux Y... correspondait aux conditions d'usage, à savoir 10 % du montant de la transaction, soit 145 000 francs, mais l'indemnité proposée aux époux Z... s'élevait à seulement 72 500 francs ; que le montant de l'indemnité d'immobilisation est une condition déterminante puisqu'il est susceptible de rester acquis au vendeur si la transaction ne se réalise pas ; que les conditions de la vente proposées aux époux Y... étaient donc différentes de celles proposées aux époux Z... ; que pour décider que la vente consentie à ces derniers était régulière, la cour d'appel s'est bornée à relever que le prix de 1 450 000 francs avait été initialement proposé aux époux Y... ; qu'en se déterminant par un tel motif, sans répondre au moyen invoquant la différence, relevée par le tribunal de

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se déterminant par un tel motif, sans répondre au moyen invoquant la différence, relevée par le tribunal de grande instance, relative aux modalités de paiement et au montant de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le pacte de préférence faisait obligation à Mme X..., dans le cas où elle déciderait de vendre, de notifier à M. et Mme Y... le prix demandé ou offert, ainsi que les modalités de paiement et toutes autres conditions auxquelles elle était disposée à traiter, cette convention n'imposant pas d'indiquer l'identité des éventuels tiers acquéreurs, et ne permettant pas aux bénéficiaires, en l'absence de tiers acquéreur, de négoci

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et ne permettant pas aux bénéficiaires, en l'absence de tiers acquéreur, de négocier le prix tout en restant bénéficiaires préférentiels, la cour d'appel qui a retenu que Mme X... avait rempli l'intégralité des obligations mises à sa charge en indiquant par lettre du 26 août 1996 le prix auquel elle entendait vendre et le montant de l'indemnité d'immobilisation demandée, et qui a relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, que les époux Y... n'avaient pas notifié à Mme X... dans le délai qui leur était imparti, leur intention d'acquérir aux conditions proposées par celle-ci, a pu en déduire que la vente consentie aux époux Z... le 15 octobre 1996, au prix initialement propos