Document ID: JURITEXT000022855181
Case Number: 31001097
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/85/51/JURITEXT000022855181.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société d'économie mixte d'aménagement et de développement économique des Hauts de Seine (la SEM 92) rapportait la preuve de ce que la société Casteras conseil et services réunis avait connaissance de son intention de préempter dès le 22 février 2005, que cette dernière ne contestait pas qu'elle avait fait signer des promesses de vente les 12 et 25 mai 2005, que le caractère certain de l'exercice systématique du droit de préemption a été renforcé le 23 juin 2005 par le courrier adressé par le maire à tous les propriétaires de l'ilôt Verdun puis à partir du 28 juin 2005 par la négociation de quarante trois ventes directes et que l'agence immobilière ne contestait pas avoir fait signer des promesses de vente les 11 juillet et 28 octobre 2005, suivies de préemption, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que sa décision rendait inopérant, a pu en déduire que la société Casteras conseil et services réunis avait fait signer à d'éventuels acquéreurs des promesses qu'elle savait n'avoir aucune chance d'aboutir dans l'unique but de percevoir des commissions, faits constitutifs de mauvaise foi caractérisant l'abus de droit voire la fraude la privant de tout droit à rémunération ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Casteras conseil et services réunis aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Casteras conseil et services réunis à payer à la société d'économie mixte d'aménagement et de développement économique des Hauts-de-Seine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Casteras conseil et services réunis ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux conseils pour la société Casteras conseil et services réunis Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS avait perçu des commissions de mauvaise foi et par un montage frauduleux, et condamné cette société à payer à la SEM 92 une somme de 10.600 euros correspondant au montant des commissions indues, en déboutant par ailleurs l'exposante de ses demandes ; AUX MOTIFS QU'il incombe donc à la SEM 92, ainsi que les premiers juges l'ont justement relevé, de rapporter la preuve de fautes commises par la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS, et des préjudices qui en seraient résulté pour elle ; que s'agissant de l'abus de droit, la faute peut consister dans la mauvaise foi de la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS, qui aurait organisé des ventes tout en sachant qu'elles ne pourraient pas aboutir, dans l'intention de se procurer des commissions indues ; que ce comportement ne caractérise cependant pas l'intention de nuire, puisque l'intention de se procurer un gain, n'est pas l'intention de nuire à celui qui le procure ; qu'une telle fabrication des conditions d'une rémunération, peut aussi être qualifiée de fraude, ainsi que le soutient à bon droit la SEM 92 ; que la SEM 92 rapporte la preuve de ce que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS avait connaissance de son intention de préempter, dès le 22 février 2005, puisque par lettre de cette date, elle lui avait fait connaître les projets urbains concernant la zone «quartier sud» incluant les immeubles en cause, précisant : «ce quartier s'inscrivant dans une recomposition urbaine marquée notamment par la réalisation d'une extension de l'hôpital Nord Par une délibération du conseil municipal du 27 mai 2004 la SEM 92 a été désignée délégataire du droit de préemption urbain renforcé sur le périmètre du grand projet de ville Par la présente je fais suite à la D.I.A... », ce dont il résultait nécessairement que l'exercice du droit de préemption serait systématique, puisque la recomposition urbaine ne pouvait se réaliser qu'à la condition de maîtriser tous les lots ; que néanmoins, la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS ne conteste pas qu'elle a fait signer des promesses de vente sur des lots de copropriété sis 65 bis et 67 avenue de Verdun, postérieurement à cette lettre, les 12 et 25 mai 2005 ; que le caractère certain de l'exercice systématique du droit de préemption s'est trouvé encore renforcé le 23 juin 2005, lorsque le maire de la Garenne a adressé, à cette date, à tous les copropriétaires, une lettre précisant que la SEM 92 avait un droit de préemption urbain renforcé sur l'îlot Verdun, écrivant littéralement : «dans le secteur de l'ilôt Verdun le droit de préemption permet à la SEM 92 de se porter acquéreur des biens que le propriétaire souhaite céder. Dans ce contexte et depuis plusieurs mois la SEM 92 est donc régulièrement intervenue auprès des propriétaires concernés souhaitant s'engager dans un projet de cession. Dans l'hypothèse où la maîtrise foncière ne serait pas aboutie, une déclaration d'utilité publique pourrait prochainement être lancée la SEM est disposée dans toute la mesure du possible à procéder aux acquisitions par la voie amiable. Afin d'examiner les conditions de cession de vos biens par la SEM 92, nous vous invitons à contacter directement le service foncier de la SEM 92 au n° (suit le numéro de téléphone )», puis à partir du 28 juin 2005, où sont intervenues 43 négociations de vente directes entre la SEM 92 et les copropriétaires de l'îlot Verdun, dont 3 le 28 juin, et 2 le 25 juillet 2005 ; que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS savait nécessairement que la SEM 92 avait conclu ces 42 accords amiables avec les copropriétaires de l'immeuble, puisqu'en sa qualité de syndic, elle était destinataire de tous les projets de cession ; que dès lors que la SEM 92 avait ainsi commencé à procéder à des achats en vue de la réalisation du projet précisé dans sa lettre du 22 février 2005, la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS, professionnel de l'immobilier, ne pouvait pas ignorer que l'exercice du droit de préemption serait systématique ; que les trois ventes qui n'ont pas fait l'objet d'une préemption par la SEM 92, et invoquées par la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS, sont toutes trois antérieures à la date de délégation de préemption ; que pourtant la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS ne conteste pas qu'elle a encore fait signer des promesses de vente sur des lots de copropriété sis 73 avenue de Verdun les 11 juillet et 28 octobre 2005 ; qu'il n'est pas discuté que toutes les promesses ainsi signées ont fait l'objet d'une préemption de la part de la SEM 92 ; qu'il est ainsi démontré que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS a fait signer à d'éventuels acquéreurs des promesses dont elle savait qu'elles n'avaient aucune chance d'aboutir, dans l'unique but de percevoir des commissions, faits constitutifs de la mauvaise foi caractérisant l'abus de droit, voire de la fraude ; que de surcroît, n'étant pas non plus discuté qu'aucun des acquéreurs mentionnés dans les promesses, ne s'est manifesté lors des différentes procédures, leur caractère fictif, en ce sens que ces acquéreurs savaient que les promesses ne pouvaient pas aboutir, doit être fortement suspecté ; que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS invoque vainement l'assistance apportée aux vendeurs dans le cadre de la procédure de préemption, pour justifier ses commissions ; qu'en effet d'une part, si le mandat de vente lui confiait bien cette mission d'assistance, c'était dans le cadre d'une promesse sincère, et non fictive ou frauduleuse, et d'autre part, l'assistance dans une procédure d'expropriation ne saurait être la cause principale de la rémunération de l'agent intermédiaire, qui ne peut être que la réalisation de la vente, par son intermédiaire, ainsi que le soutient justement la SEM 92, et au regard des dispositions d'ordre public de la loi Hoguet ; que le préjudice consiste dans le versement des commissions ; ALORS QUE le droit de propriété a une valeur constitutionnelle, et peut être exercé de la manière la plus absolue, sous réserve du respect des lois et des règlements, et de l'abus par intention de nuire ; que la délégation du droit de préemption urbain à la SEM 92 ne privait pas les propriétaires de leur droit de conclure, éventuellement par l'intermédiaire d'un mandataire, des actes de vente sur leur bien avec déclaration d'intention d'aliéner pour permettre l'exercice du droit de préemption, si tel était leur intérêt ; qu'ainsi la Cour d'Appel qui, sans opposer aucune réfutation aux motifs du jugement constatant que la mise en vente des appartements et l'intervention de la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS avaient permis aux propriétaires de limiter la perte de valeur de leurs biens et d'obtenir du juge de l'expropriation des prix plus élevés et conformes au marché immobilier, et qui a exclu l'intention de nuire, a néanmoins jugé frauduleux et entaché d'abus de droit l'exercice par les propriétaires et leur mandataire de leur droit à mettre en vente leur bien, a violé les articles 544 et 1382 du Code Civil.

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pas qu'elle a encore fait signer des promesses de vente sur des lots de copropriété sis 73 avenue de Verdun les 11 juillet et 28 octobre 2005 ; qu'il n'est pas discuté que toutes les promesses ainsi signées ont fait l'objet d'une préemption de la part de la SEM 92 ; qu'il est ainsi démontré que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS a fait signer à d'éventuels acquéreurs des promesses dont elle savait qu'elles n'avaient aucune chance d'aboutir, dans l'unique but de percevoir des commissions, faits constitutifs de la mauvaise foi caractérisant l'abus de droit, voire de la fraude ; que de surcroît, n'étant pas non plus discuté qu'aucun des acquéreurs mentionnés dans les promesses, ne s'est manifesté lors des différentes procédures,

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un des acquéreurs mentionnés dans les promesses, ne s'est manifesté lors des différentes procédures, leur caractère fictif, en ce sens que ces acquéreurs savaient que les promesses ne pouvaient pas aboutir, doit être fortement suspecté ; que la SARL CASTERAS CONSEIL ET SERVICES REUNIS invoque vainement l'assistance apportée aux vendeurs dans le cadre de la procédure de préemption, pour justifier ses commissions ; qu'en effet d'une part, si le mandat de vente lui confiait bien cette mission d'assistance, c'était dans le cadre d'une promesse sincère, et non fictive ou frauduleuse, et d'autre part, l'assistance dans une procédure d'expropriation ne saurait être la cause principale de la rémunération de l'agent intermédiaire, qui ne peut être que la réalisation de la vente,

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ale de la rémunération de l'agent intermédiaire, qui ne peut être que la réalisation de la vente, par son intermédiaire, ainsi que le soutient justement la SEM 92, et au regard des dispositions d'ordre public de la loi Hoguet ; que le préjudice consiste dans le versement des commissions ; ALORS QUE le droit de propriété a une valeur constitutionnelle, et peut être exercé de la manière la plus absolue, sous réserve du respect des lois et des règlements, et de l'abus par intention de nuire ; que la délégation du droit de préemption urbain à la SEM 92 ne privait pas les propriétaires de leur droit de conclure, éventuellement par l'intermédiaire d'un mandataire, des actes de vente sur leur bien avec déclaration d'intention d'aliéner pour permettre l'exercice du droit de pré