Document ID: JURITEXT000007437856
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/43/78/JURITEXT000007437856.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Y... France, société à responsabilité limitée dont le siège est Zone industrielle Est, rue Camille Guérin, ..., en cassation d'un arrêt rendu le 27 avril 2000 par la cour d'appel de Douai (3e Chambre civile), au profit de la société civile immobilière (SCI) Léandre X..., dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, conseiller référendaire, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Y... France, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Léandre X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 avril 2000), que les sociétés Léandre X... et Y... France, respectivement bailleresse et preneuse, par plusieurs baux, de locaux à usage commercial, sont convenues, le 5 janvier 1991, de réunir ces contrats en un bail unique auquel la société Y... France pourrait mettre fin le 31 décembre 1991, date prévue pour son emménagement dans de nouveaux locaux ; qu'elles se sont soumises au bail initial, conclu le 15 juin 1979, sauf les modalités dont dépendait la faculté, pour la preneuse, de quitter les lieux par anticipation, ainsi que l'indemnisation de celle-ci à sa sortie ; qu'elles ont stipulé que, dans ce cas, la société Y... France serait dispensée de préavis, que si, par suite de retards dans la construction des nouveaux locaux, cette société souhaitait différer les effets de la résiliation anticipée, elle devrait solliciter une prorogation, par lettre, au plus tard le 1er septembre 1991, le défaut de demande devant valoir résiliation au 31 décembre 1991 ; que la société Léandre X... a promis d'accorder la prorogation pourvu que celle-ci soit demandée dans le délai du préavis, ainsi qu'une seconde, à condition que la demande en soit formée sous un préavis de six mois ; qu'il a été entendu que si la location était prorogée au-delà du 1er février 1992, le loyer serait majoré conformément à la clause d'échelle mobile ; que la société Y... France a demandé plusieurs prorogations par des lettres successives, avant de quitter les lieux le 31 décembre 1994 ; que la société Léandre X..., ayant reçu paiement des sommes dues au 31 décembre 1994 sans avoir répondu aux lettres, a assigné la société Y... France en paiement des loyers dus jusqu'au 5 janvier 1997, terme, selon elle, de la période triennale en cours lors de son départ ; Attendu que la société Y... France fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1 / que le juge doit restituer à une convention la qualification qui résulte de son contenu sans être tenu par celle que les parties lui ont donnée ; que la convention d'occupation précaire se caractérise par la fragilité du droit d'occupation découlant des clauses permettant à l'une ou l'autre des parties d'y mettre fin à tout moment, notamment à compter de la date prévue comme terme dans la convention ou au cours de sa reconduction, postérieurement à la survenance de ce terme ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes de la convention en date du 5 janvier 1991, les parties avaient convenu de ce que la société Y... France pouvait mettre fin à cette convention le 31 décembre 1991, date prévue pour son emménagement dans de nouveaux locaux, ou à une autre date de son choix dès lors que serait respecté le délai de préavis contractuellement fixé ; qu'en qualifiant néanmoins cette convention de bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 alors que la précarité de l'occupation des locaux résultait de la commune volonté des parties ainsi exprimée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil et a violé par fausse application l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 (article L. 145-1 du Code de commerce) ; 2 / que la durée du bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne peut être inférieure à neuf ans ; qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt qu'en acceptant sans protestation ni réserve les paiements effectués par la société Y... France jusqu'au 31 décembre 1994, la SCI Léandre X... avait "par cette attitude tacitement accepté l'occupation des lieux jusqu'à cette date" ; qu'une telle recherche de volonté était alors exclusive de toute convention soumise aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en décidant néanmoins que la SCI Léandre X... était fondée à se prévaloir de ces dispositions pour en déduire que la société Y... France ne pouvait donner congé pour une date autre que celle du 5 janvier 1997, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1er et 3-1 du décret du 30 septembre 1953 (articles L. 145-1 et L. 145-4, alinéas 1 à 4, du Code de commerce) ; 3 / que la durée du bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne peut être inférieure à neuf ans ; qu'il ne résulte d'aucune constatation de l'arrêt que les parties auraient convenu, dans la convention signée le 5 janvier 1991 et dénommée "prorogation de bail", d'une durée de neuf années ; qu'il résulte au contraire des énonciations de l'arrêt que la société Y... France s'était vu reconnaître la faculté de mettre fin à la convention, soit à la date du 31 décembre 1991, soit à toute autre date dès lors que cette société respectait le délai de préavis convenu entre les parties ; qu'en décidant néanmoins que la SCI Léandre X... était fondée à se prévaloir des dispositions du décret du 30 septembre 1953 pour en déduire que la société Y... France ne pouvait donner congé pour une date autre que celle du 5 janvier 1997, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1er et 3-1 du décret du 30 septembre 1953 (articles L. 145-1 et L. 145-4, alinéas 1 à 4, du Code de commerce) ; 4 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en énonçant que la société Y... France avait "épuisé la faculté qui lui était reconnue deux fois de repousser la date de résiliation anticipée" sans constater que les parties auraient exclu toute possibilité pour la société Y... France de demander plus de deux fois une "prorogation de délai", et en relevant tout au contraire que la SCI Léandre X... avait "tacitement accepté" à six reprises les demandes de prorogation émanant de la société Y... France et datées des 19 juillet 1991, 16 mars 1992, 18 novembre 1992, 4 août 1993, 23 mars 1994 et 7 juillet 1994, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ; 5 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en affirmant que les périodes triennales s'achevaient le 5 janvier 1994 et le 5 janvier 1997 sans constater que les parties avaient fixé comme point de départ de la convention signée le 5 janvier 1991, cette date de signature, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 6 / que dans ses conclusions d'appel signifiées le 16 septembre 1998, la société Y... France avait fait valoir que les parties à la convention du 5 janvier 1991 avaient exclu toute référence aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 relatives au congé dès lors que la SCI Léandre X... avait elle-même accepté à six reprises jusqu'au 31 décembre 1994 une "prorogation de délai" sans qu'il soit fait référence d'une quelconque manière à de prétendues périodes triennales ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le contrat du 5 janvier 1991 avait été conclu "préalablement à la prorogation du bail", au rappel des projets de la société Y... France, la cour d'appel, qui a relevé, souverainement, que, conçu en termes clairs et précis par référence à la volonté exprimée par les parties, ce contrat offrait, pour tenir compte de l'évolution prévisible des besoins de cette société, une faculté de résiliation spéciale dont les limites et modalités étaient précisément définies, a justement retenu que la thèse de la novation ne pouvait être admise et que les parties avaient conclu, non une convention d'occupation précaire, mais, selon son intitulé, un avenant et une prorogation de bail soumis au statut des baux commerciaux ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société Léandre X..., qui n'avait jamais répondu aux demandes de prolongation d'occupation formulées par la société Y... France, avait, jusqu'au 31 décembre 1994, reçu les paiements sans protestation, la cour d'appel en a justement déduit qu'il ne s'évinçait pas de cette attitude que cette société eût renoncé à l'application du contrat et a exactement retenu, justifiant légalement sa décision de ce chef sans être tenue de répondre à des conclusions que ses énonciations rendaient inopérantes, ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la société Y... France ayant épuisé sa faculté contractuelle de report, deux fois, de la résiliation anticipée et n'ayant pas donné congé, elle était tenue de ce chef jusqu'à l'échéance de la seconde période triennale, le 5 janvier 1997 ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Y... France aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Y... France à payer à la société Léandre X... la somme de 1 900 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille deux.

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doit restituer à une convention la qualification qui résulte de son contenu sans être tenu par celle que les parties lui ont donnée ; que la convention d'occupation précaire se caractérise par la fragilité du droit d'occupation découlant des clauses permettant à l'une ou l'autre des parties d'y mettre fin à tout moment, notamment à compter de la date prévue comme terme dans la convention ou au cours de sa reconduction, postérieurement à la survenance de ce terme ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes de la convention en date du 5 janvier 1991, les parties avaient convenu de ce que la société Y... France pouvait mettre fin à cette convention le 31 décembre 1991, date prévue pour son emménagement dans de nouveaux locaux, ou à une autre date de son choix dès lors que serait respecté le délai

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agement dans de nouveaux locaux, ou à une autre date de son choix dès lors que serait respecté le délai de préavis contractuellement fixé ; qu'en qualifiant néanmoins cette convention de bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 alors que la précarité de l'occupation des locaux résultait de la commune volonté des parties ainsi exprimée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil et a violé par fausse application l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 (article L. 145-1 du Code de commerce) ; 2 / que la durée du bail soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne peut être inférieure à neuf ans ; qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt qu'en acceptant sans protestation ni réserve

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; qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt qu'en acceptant sans protestation ni réserve les paiements effectués par la société Y... France jusqu'au 31 décembre 1994, la SCI Léandre X... avait "par cette attitude tacitement accepté l'occupation des lieux jusqu'à cette date" ; qu'une telle recherche de volonté était alors exclusive de toute convention soumise aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en décidant néanmoins que la SCI Léandre X... était fondée à se prévaloir de ces dispositions pour en déduire que la société Y... France ne pouvait donner congé pour une date autre que celle du 5 janvier 1997, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1er et 3-1 du décret du 30 septembre 1953 (articles L. 145-1 et L. 145-4, aliné