Document ID: JURITEXT000022463732
Case Number: 31000929
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/46/37/JURITEXT000022463732.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté née de la formulation et du rapprochement des clauses des deux actes intitulés " Land purchase Contract " et " House purchase Contract " rendait nécessaire, que ces avant-contrats, qui ne contenaient aucune promesse unilatérale de vente puisque la partie désignée sous le vocable de " vendeur " s'était seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, constituaient les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement et non un acte de vente, la cour d'appel qui, sans écarter l'existence d'une vente parfaite au motif que le transfert de propriété n'était pas caractérisé, a retenu que les paiements effectués avant la signature de l'acte de vente n'emportaient pas transfert de propriété, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche relative à la justification du paiement de l'intégralité du prix, que ses constatations rendaient inopérante, que la l'action en revendication devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix. Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente portant sur une parcelle de terrain et une construction légère à édifier, intervenue le 26 juin 1990, était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a dit que cette décision vaudra vente et ordonné sa publication à la conservation des hypothèques de Nîmes, Aux motifs que les époux X... justifient de deux actes sous seing privé du 26 juin 1990, rédigés en français et en anglais, qui ont été passés, entre la s. a. r. l. « Océan Properties France » et les demandeurs ; que le premier de ces actes, intitulé « Land purchase contract » contient d'une part, la réservation par la s. a. r. l. « Océan Properties France » au profit de Martyn X... et de son épouse, née Caroline Y..., du « lot numéro 32 du « Mas Oliou » consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une superficie de 320 mètres carrés avec les 371 / 100. 000° des parties communes « sol » », lequel se situe « dans un ensemble immobilier situé à CALVISSON (Département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de PARC RESIDENTIAL DE LOISIRS, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » moyennant un prix total de 371. 420 francs pour ce lot et le bungalow à construire « suivant le contrat entre l'ACHETEUR et le VENDEUR signé simultanément » somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain et d'autre part, un engagement de la s. a. r. l. « Océan Properties France » de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'ACHETEUR de lui vendre dans les conditions indiquées et avant que l'ACHETEUR ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract » contient un devis accepté ayant « pour objet la construction d'une Habitation Légère de Loisirs (HLL) » sur le lot désigné dans l'acte décrit ci-dessus, pour le prix indiqué dans ledit acte et rappelé dans le devis ; que doit être écartée l'exception de nullité tirée par Maître Michel Z..., ès qualités, des dispositions de l'ancien article 1840 A du code général des impôts, dès lors que ces conventions, qui sont les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne constituent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « VENDEUR » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; qu'à l'appui de leur demande, les époux X... prétendent avoir réceptionné l'ouvrage en prenant possession de l'habitation et avoir payé l'intégralité du prix visé dans les actes litigieux ; que le sur le premier point il résulte du procès-verbal de description dressé le 15 septembre 1998 par la s. c. p. Hubert A... et Michel B..., huissier de justice à Nîmes, que la construction était totalement terminée à cette date, mais que l'habitation était occupée par un certain Monsieur C... ; que les intimés soumettent par ailleurs à la Cour la copie de trois pages extraites d'un procès-verbal de constat dressé le 13 avril 2002 par Maître Hervé D..., huissier de justice à Nîmes requis par les époux X... pour constater qu'ils avaient pris possession de l'habitation, lequel huissier a seulement pu constater que toutes les maisons étaient fermées à l'exception de celle occupée par Monsieur E..., qui a conduit l'huissier requis devant les différentes constructions et a indiqué l'emplacement du lot n° 32 revendiqué ; qu'en l'état de ces éléments, même s'il peut se déduire des lettres produites en langue anglaise, sans y joindre la traduction en français, que les époux X... sont susceptibles d'avoir reçu les clefs de l'habitation litigieuse, la preuve de l'occupation des lieux par les intéressés ne peut être considérée rapportée avec certitude ; qu'en tout état de cause, la prise de possession des lieux par les demandeurs ne serait pas de nature à caractériser le transfert de propriété ; que sur le deuxième point, si Maître Michel Z..., ès qualités, discute la portée d'un rapport d'expertise établi dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre les gérants de la s. a. r. l. « Océan Properties France », ce document n'est pas discuté par les intimés et ne figure pas parmi les pièces visées dans les bordereaux annexés aux conclusions des parties, lesquels ne l'ont au demeurant pas présenté à l'examen de la Cour ; qu'au vu des justificatifs soumis à l'examen de la Cour, dont seulement une partie est rédigée ou traduite en français, il peut seulement être retenu que la s. c. p. de notaires « Jacques F... / Dominique G... / Jean-Charles H... » a reçu le 22 mai 1991 un chèque de 123. 652, 82 francs pour le compte des époux X..., montant dont le virement sur un compte ouvert au nom des mêmes époux X... auprès de la « MIDLAND BANK » a été demandé par l'office notarial le 1er février 1993 et que la société de droit anglais « Océan Properties Marketing » a encaissé un chèque de 6. 170, 51 livres sterling en date de valeur du 31 mai 1991 ; qu'en tout état de cause, ces paiements qui, effectués avant la signature de l'acte de vente en violation des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement, sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui les ont exigés, n'emportent pas davantage transfert de la propriété de l'immeuble ; que si les époux X... ne justifient pas occuper les lieux en qualité de propriétaires, il ressort des faits de la cause qu'en toutes hypothèses, quand bien même ils seraient entrés dans les lieux et les auraient occupés, cette prise de possession nécessitait l'accord de la s. a. r. l. « Océan Properties France » ; Alors, en premier lieu, qu'aux termes de l'acte intitulé « House purchase contract », en date du 26 juin 1990, M. et Mme X... s'étaient engagés, en leur qualité d'acheteurs, à régler le prix total de 371. 420 francs ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement » alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la cour d'appel de Nîmes a dénaturé cet acte et a violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, en deuxième lieu, qu'en énonçant que les deux actes établis le 26 juin 1990 « ne constituent pas l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique », quand ni l'acte dénommé « Land purchase contract » et ni l'acte dénommé « House purchase contract » ne comportaient de stipulation en ce sens, la cour d'appel a dénaturé les actes précités et a violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, en troisième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que les conventions conclues le 26 juin 1990 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de Parc résidentiel de loisirs devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du code de la construction et de l'habitation » et qu'un prix total de 371. 420 francs avait été convenu entre les parties « pour ce lot et le bungalow à construire, suivant le contrat entre l'acheteur et le vendeur signé simultanément, somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain ; qu'il s'évinçait de ces constatations l'existence d'un accord entre la société Océan Properties France et M. et Mme X... sur la chose et sur le prix emportant transfert de propriété au profit de ces derniers, de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil ; Alors, en quatrième lieu, que la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix ; qu'en écartant l'existence de la vente aux motifs inopérants que la preuve n'était pas rapportée avec certitude de ce que M. et Mme X... occupaient effectivement les lieux alors même que le transfert de propriété à leur profit résultait déjà de l'accord intervenu sur la chose et sur le prix et de ce que le prix de vente avait été intégralement payé, la cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ; Alors, en cinquième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert Jean-Claude I... » dès lors que « cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées » lorsque la cour d'appel n'avait été saisie d'aucun incident de communication de pièces et qu'il résultait des conclusions d'appel de Maître Z..., ès qualités, que le rapport d'expertise établi par M. I... auquel faisaient référence M. et Mme X... dans leurs conclusions avait fait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors, en sixième lieu, qu'en cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert I... » au motif que le rapport d'expertise ne figurait pas sur le bordereau des pièces communiquées alors même que ce rapport d'expertise avait été déjà versé devant le Tribunal de grande instance de Nîmes qui y avait expressément fait référence dans sa décision rendue le 21 mai 2007 pour en déduire que M. et Mme X... rapportaient bien la preuve du paiement intégral du prix à la société Océan Properties France, tel que déterminé dans les deux contrats signés le 26 juin 1990, soit la somme de 371. 420 francs, la cour d'appel a violé l'article 132, alinéa 3, du code de procédure civile ; Alors, en septième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant « qu'en tout état de cause, si les paiements allégués qui auraient été effectués avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé des règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble », la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civil ; Alors, en huitième lieu, que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; qu'en ne recherchant pas si aux termes de la lettre adressée le 29 mai 1991 aux époux X... la société OCEAN PROPERTIES FRANCE ne reconnaissait pas avoir reçu le paiement intégral du prix de vente et réaffirmait en conséquence à l'adresse des acquéreurs le transfert de propriété qui était intervenu à leur profit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601-3 du code civil.

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... s'étaient engagés, en leur qualité d'acheteurs, à régler le prix total de 371. 420 francs ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement » alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la cour d'appel de Nîmes a dénaturé cet acte et a violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, en deuxième lieu, qu'en énonçant que les deux actes établis le 26 juin 1990 « ne constituent pas l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique », quand ni l'acte dénommé « Land purchase contract » et ni l'

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signature de l'acte authentique », quand ni l'acte dénommé « Land purchase contract » et ni l'acte dénommé « House purchase contract » ne comportaient de stipulation en ce sens, la cour d'appel a dénaturé les actes précités et a violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, en troisième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que les conventions conclues le 26 juin 1990 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (départ

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