Document ID: JURITEXT000021769409
Case Number: 11000110
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/21/76/94/JURITEXT000021769409.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1147 du code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; Attendu que, pour condamner M. X... à verser à Mme Y... (l'agent immobilier) une indemnité égale au montant de la commission prévue dans le mandat de vente qu'il lui avait confié et qu'il avait dénoncé en refusant de signer la promesse synallagmatique de vente souscrite par les époux Z... grâce à l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt attaqué énonce que rien ne permet de douter du sérieux du compromis signé par les époux Z... qui conditionnaient leur engagement à l'obtention d'un prêt de 100 000 euros, lequel, à l'époque et tenant compte de la garantie constituée pour le prêteur de deniers par la valeur du bien chiffrée à 320 000 euros, n'avait rien d'extraordinaire ; Qu'en statuant ainsi, quand, en présence de l'aléa lié à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, la réparation de la perte de chance devait être mesurée à la chance perdue et ne pouvait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : D'AVOIR condamné Monsieur Philippe X... à verser une somme de 16.000  à Madame Y..., agent immobilier, à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... a donné mandat non exclusif à Annabelle Y... de vendre pour 320 000 euros son bien situé à LA BARRE DE MONTS ; qu'il s'obligeait notamment à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire, au prix, charges et conditions du présent mandat ; que ce mandat est signé par les deux parties, Mr X... ne contestant pas sa signature en bas de deuxième page ; que l'absence de paraphe de Mr X... en bas de première page, sur l'exemplaire qu'il a conservé, est sans incidence sur la régularité du mandat, dès lors qu'il ne conteste nullement son paraphe qui apparaît sur l'exemplaire conservé par le mandataire ; que le document est manifestement grevé d'une erreur purement matérielle, puisqu'il prévoit en première page une date limite de reconduction tacite au 29 mai 2005, et qu'il est daté en deuxième page du 29 mai 2005, ce qui dans l'absolu laisse à penser qu'il a cessé d'être valable le jour de sa rédaction ; qu'au surplus, toute l'argumentation de Mr X... est fondée sur sa dénonciation du mandat par courrier recommandé en date du 28 septembre 2004, ce qui implique nécessairement qu'il a consenti mandat antérieurement, c'est-à-dire le 29 mai 2004 ; que ce mandat était donc parfaitement régulier, et a donné lieu à compromis en date du 25 septembre 2004, avec les acquéreurs Z..., qui prévoit bien une rémunération de 16.000  à la charge des acquéreurs ; que s'agissant spécifiquement du compromis Z..., l'on peut s'interroger à loisir sur les conditions de sa signature; qu'il n'en demeure pas moins que Annabelle Y... produit : une attestation de Mlle B..., qui indique avoir été salariée du cabinet ATLANTIDE (Mme Y...) et avoir fait visiter le bien à Mme Z..., seule, le 15 septembre 2004, car son mari qui est routier n'a pu la visiter que le 18 septembre 2004 ; un bon de visite signé par Mme Z..., en date du 15 septembre 2004 ; les justifications téléphoniques non autrement commentées ou contestées dont il résulte que Philippe X... a été joint depuis l'agence le 17 septembre 2004 à 10.30 sur son portable (0680214093), ce que Mademoiselle B... confirme dans son attestation; un courrier de Mr. et Mme Z..., recommandé avec accusé de réception en date du 22 octobre 2004, dont la matérialité n'est pas autrement contestée, et dont il résulte qu'ils ne donnent plus suite, suite à l'attitude de Mr X..., à un achat qui leur tenait "vraiment à coeur "; les éléments non contestés dont il résulte que les époux Z... ont acquis un autre bien dans la région ; qu'en l'absence de toute argumentation précise relevant la fausseté de tel ou tel de ces éléments objectifs, force est de constater que les Z... se sont engagés le 25 septembre 2004, aux termes et conditions convenus au mandat consenti par Mr X..., et que ce dernier devait donc ratifier la vente, dès lors que les conditions suspensives étaient levées ; que toute l'argumentation de Mr X... consiste, pour expliquer son refus de ratifier, à affirmer qu'il ne souhaitait plus vendre depuis le courant de l'été 2004, et qu'il en avait informé Mme Y... dès le 20 août 2004; qu'ainsi, cette dernière était informée dès le mois d'Août et aurait agi déloyalement en faisant signer le compromis le 25 septembre 2004, alors que lui même était présent à LA BARRE DES MONTS depuis le 23 septembre 2004, et qu'ainsi, il aurait pu être contacté pour effectuer la visite et faire signer directement le compromis ; que Mr X... ne saurait s'étonner que son mandataire ait agi à sa place ; que Mr X... s'étonne aussi que lors du rendez-vous à l'agence le 27 septembre 2004 (la date initiale du 24 septembre ayant été reportée à la demande de Mme Y... pour cause de vacances), il n'ait pas été informé de la signature du compromis ; qu'il produit diverses attestations régulières émanant d'amis dont la bonne foi n'est pas en cause, mais qui toutes sont indirectes sur le point précis de savoir à quelle date Mme Y... a été informée de la volonté de Mr X... de ne plus vendre, et donc de dénoncer le mandat ; qu'en toute hypothèse, il appartenait à Mr X... de dénoncer le mandat selon les formes requises, ce qu'il n'a fait que selon courrier en date du 27 septembre 2004 réceptionné le 28 septembre 2004 ; qu'ainsi, s'opposent les attestations des amis de Mr X..., qui font tout au plus état d'une information orale de l'agence de la dénonciation du mandat, et l'attestation de Mlle B... qui spécifie bien que le 27 septembre 2004, Mlle Y... a informé Mr X... du compromis, que ce dernier a refusé de ratifier, ce qui a le mérite d'expliquer le croisement des courriers ultérieurs, puisque le jour même Mr X... dénonce le mandat (courrier envoyé de LA BARRE DES MONTS et réceptionné le lendemain) tandis que Mme Y... prend logiquement la seule mesure qui préservait ses droits et lui faisait prendre date, à savoir le courrier daté du 27 septembre 2004 adressé -sur les conseils judicieux de la FNAIM - Cf. attestation B... - à son adresse officielle apparaissant au contrat de mandat ; que dans ce contexte probatoire, la Cour ne peut qu'appliquer la loi des parties déterminée par le mandat, et tirer les conséquences de l'absence de dénonciation formelle du mandat (qui ne faisait d'ailleurs que faire débuter le préavis de 15 jours) avant le compromis du 25 septembre 2004, ce qui obligeait Mr X... à ratifier la vente ; que l'appel incident de Mr X... ne peut donc qu'être rejeté, étant précisé que toute son argumentation relative au caractère douteux ou inexistant des diligences antérieures de l'agence n'ont en toute hypothèse aucune traduction juridique possible pour ce qui concerne le compromis C... ; que d'ailleurs, les conclusions de Mr X... se bornent à constater ce qui constitue pour lui des sujets d'étonnement, mais n'ont pas de traduction juridique, sinon la déloyauté alléguée de Mme Y..., dont pourtant l'on ne conclut pas qu'elle pouvait délier Mr X... de son engagement contractuel ou qu'elle ouvre droit à l'action résolutoire ou à une action en dommages et intérêts ; que s'agissant de l'appel principal, la Cour estime que rien ne permet de douter du sérieux du compromis C... et ce d'autant que loin de suspendre leur engagement à l'obtention de la totalité du prix sous forme de prêt, ils le conditionnaient à l'obtention d'un prêt de 100.000  qui, à l'époque et tenant la garantie constituée pour le prêteur de deniers par la valeur du bien acheté, n'avait tien d'extraordinaire ; que la circonstance selon laquelle Mme C... a acheté seule un autre bien, après avoir tiré les conséquences du refus de Mr X..., ne modifie en rien le caractère sérieux de son projet d'achat avec son époux du bien litigieux ; que pareillement, l'incertitude grevant la réalité du dépôt d'une somme de 16.000  chez tel notaire n'est pas de nature à modifier sensiblement l'appréciation de la perte de chance dont Annabelle Y... peut légitimement se plaindre, à savoir celle d'avoir perdu 16.000  par la seule faute contractuelle de Mr X... qui devra donc être condamné à payer pareille somme à titre de dommages et intérêts, dès lors que la mission du mandataire était achevée et que la suite ne concernait plus que le notaire ; qu'en revanche, Mme Y... ne justifie nullement d'un préjudice moral qui soit caractérisé, cette mandataire professionnelle ne manquant nullement de ressource puisque ayant saisi dès avant le 20 octobre 2004 son avocat pour mettre en demeure Mr X... de lui payer 16.000 , avant même de tenter une convocation par le notaire, ce qui laisse à penser sans que l'on puisse l'expliquer qu'elle avait très vite renoncé à convaincre son mandant et à satisfaire les acheteurs Z... qui ne l'ont averti officiellement qu'ils renonçaient à leur projet que le 22 octobre 2004, soit postérieurement à la mise en demeure de Mr X... ; qu'aucune atteinte à l'image n'est pour les mêmes motivations caractérisée; qu'il s'agit en réalité purement et simplement de relations d'affaires où le libellé du contrat l'emporte sur toute autre considération » ; ALORS QU'aucune commission n'est due à l'agent immobilier avant que l'opération envisagée n'ait été effectivement conclue ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant Monsieur X..., qui n'a finalement pas vendu l'immeuble, à verser à Madame Y... une somme égale au montant de la commission contractuellement prévue en réparation de la perte d'une chance pour l'agent immobilier de percevoir cette commission, la Cour d'appel a violé les articles 1147 du Code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970.

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à l'obtention de la totalité du prix sous forme de prêt, ils le conditionnaient à l'obtention d'un prêt de 100.000  qui, à l'époque et tenant la garantie constituée pour le prêteur de deniers par la valeur du bien acheté, n'avait tien d'extraordinaire ; que la circonstance selon laquelle Mme C... a acheté seule un autre bien, après avoir tiré les conséquences du refus de Mr X..., ne modifie en rien le caractère sérieux de son projet d'achat avec son époux du bien litigieux ; que pareillement, l'incertitude grevant la réalité du dépôt d'une somme de 16.000  chez tel notaire n'est pas de nature à modifier sensiblement l'appréciation de la perte de chance dont Annabelle Y... peut légitimement se plaindre, à

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