Document ID: JURITEXT000022855782
Case Number: 31001129
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/85/57/JURITEXT000022855782.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, que la contradiction entre les termes de l'avenant et ceux du bail commercial du 30 décembre 2003 auquel il renvoyait rendait nécessaire, que le loyer trimestriel hors taxe était fixé à la somme de 450 euros à compter du 1er septembre 2005, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige mais apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve produits par les parties, a pu en déduire l'absence de manoeuvre des sociétés Kuple et Acapela, au moment de la vente, pour convaincre les acquéreurs de l'intérêt financier de la location de l'immeuble objet de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE il est établi que le bien vendu était un immeuble à usage locatif comprenant un bureau commercial et quatre appartements ; que les époux X... précisent dans leurs écritures que la gestion locative de l'immeuble était confiée à l'agence LAFORET IMMOBILIER de CHATELLERAULT, à l'exception des locaux commerciaux, directement gérés par la SCI KUPLE. Ils ajoutent qu'ils ont proposé à la SCI KUPLE d'acquérir "cet immeuble de rapport", puisqu'ils souhaitaient réaliser un investissement ; qu'il n'est pas contesté que l'agence LAFORET IMMOBILIER précitée est intervenue comme négociateur et rédacteur de l'acte sous seing privé valant compromis de vente en date du 11 Août 2005 ; qu'il a été indiqué dans le compromis signé le 11 Août 2005 que le bien vendu était loué selon état locatif annexé, sans qu'aucune des parties ne produise cet état. Les époux X... admettent, sans être contredits, avoir eu connaissance des contrats de location concernant chacun des locaux de l'immeuble et s'être engagés au vu notamment du rendement locatif du local commercial et des quatre locaux d'habitation ; qu'un courrier en date du 7 Mars 2006 rédigé par le service de protection juridique en charge des intérêts des époux X... mentionne que l'immeuble vendu était présenté comme procurant un rapport annuel de 17 940 euros. L'acte authentique signé le 7 Novembre 2005 a expressément énoncé, après avoir décrit chacun des locaux locatifs, que les locaux professionnels du RDC étaient loués à la Société ACAPELA selon bail sous seing privé du 30 Décembre 2003, a énoncé les identités des autres locataires des appartements, et a précisé que la jouissance aurait lieu par la perception des loyers à compter de la signature, le vendeur et l'acquéreur ayant réglé directement entre eux les comptes de jouissance, mais n'a apporté aucune précision sur les revenus locatifs ; qu'il résulte des autres pièces produites aux débats que : - la SCI KUPLE et la Société ACAPELA sont l'une et l'autre gérées par Aline Y... épouse Z...,- les époux X... ont produit deux baux professionnels signés par ces sociétés le Décembre 2003, concernant les mêmes bureaux commerciaux situés au RDC de l'immeuble ..., moyennant pour l'un, un loyer trimestriel de 350 euros HT et pour l'autre un loyer trimestriel de 450 euros HT. Le bail y est conclu pour une durée de 6 années, renouvelables par tacite reconduction, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties, avec un préavis de 3 mois.- un avenant du 15 Juin 2005 a fixé le loyer trimestriel HT à la somme de 450 euros à compter du 1er Septembre 2005 ;- selon convention du 31 Août 2005 la SCI KUPLE a accepté la résiliation anticipée du bail sollicité par la Société ACAPELA le 30 Août 2005, pour le 30 Novembre 2005. Cette convention a rappelé qu'en l'état du préavis de 3 mois les locaux seraient libérés le 1er Décembre 2005.- aucun de ces actes ne précise l'identité des représentants des sociétés KUPLE et ACAPELA et ne permet de comprendre qu'elles sont gérées par la même personne, les signatures des représentants n'étant d'ailleurs pas identiques en ce qui concerne le bailleur et le preneur.Que s'il peut être reproché à la SCI KUPLE de ne pas avoir informé les acquéreurs de l'évolution de cette situation, il ne résulte pas de cette seule omission un comportement dolosif puisque la résiliation anticipée du bail constituait un événement prévisible et possible dans la vie du contrat, au choix de l'une ou l'autre des parties, sous la seule réserve de respecter un préavis de 3 mois ; que les époux X... discutent vainement la nature du bail et son formalisme, sauf à en déduire qu'ils critiquent aux détriments de leurs intérêts sa validité ; que la modification de l'économie générale de la vente, telle que la décrivent les acquéreurs pouvait donc intervenir à tout moment, sans que cette information leur ait été dissimulée ; qu'au surplus la Société ACAPELA a renouvelé son congé le 21 Décembre 2005, par lettre recommandée avec accusé réception reçue par les époux X... le 23 Décembre 2005. Ce congé a été accepté aux teintes d'un courrier de l'agence LAFORET IMMOBILIER, chargée de la gestion des biens des époux X.... Il y a été précisé que le préavis débuterait à réception ; que les époux X... ne peuvent pas plus soutenir que la revalorisation du loyer de 350 à 450 euros au moment de la négociation de la vente constitue une manoeuvre de circonstance pour convaincre les acquéreurs de l'intérêt financer de la location de l'immeuble, la différence entre les deux loyers ne représentant qu'une valeur de 100 euros par trimestre, soit 400 euros par an ; que les époux X... admettent dans leurs écritures qu'ils souhaitaient acquérir un immeuble de rapport et produisent une pièce présentant ce rapport comme annoncé à 17.940 euros ; qu'ils ne peuvent donc sérieusement arguer qu'une estimation à la baisse de 400 euros aurait modifié leur engagement ; que les époux X... qui se prévalent de l'article 1116 du Code civil ne concluent pas à la nullité de la vente, mais à une réduction du prix, calculée à partir de la perte des loyers jusqu'au terme du bail conclu le 30 décembre 2003, soit le 1er janvier 2010 ; que la SCI KUPLE a proposé aux époux X... de prendre à sa charge les conséquences de la résiliation acceptée entre le signature du compromis et celle de l'acte authentique, sans information des acquéreurs, et notamment de leur payer les loyers correspondant au préavis de 3 mois, avec pour point de départ le 21 décembre 2003, date de la nouvelle résiliation formulée par la société ACAPELA. Les époux X... n'ont pas donné suite à cette offre et ont donc contribué à la perte du bénéfice des loyers qu'ils invoquent ; qu'ils ne justifient pas plus que la société ACAPELA ne leur a pas payé le préavis de trois mois ; qu'il s'évince de ces motifs que la preuve de manoeuvres dolosives ayant déterminé les époux X... à acquérir l'immeuble n'est pas rapportée, et que l'existence d'un préjudice n'est pas démontrée puisque le locataire pouvait de toute manière mettre fin au bail ; 1°) ALORS QUE par un avenant du 15 juin 2005, le loyer, qui était initialement fixé à 350 euros par trimestre, avait été conventionnellement porté à la somme de 450 euros par mois ; qu'en retenant qu'« un avenant du 15 Juin 2005 a fixé le loyer trimestriel HT à la somme de 450 euros à compter du 1er Septembre 2005 » pour en conclure que « les époux X... ne peuvent pas soutenir que la revalorisation du loyer de 350 à 450 euros au moment de la négociation de la vente constitue une manoeuvre de circonstance pour convaincre les acquéreurs de l'intérêt financer de la location de l'immeuble, la différence entre les deux loyers ne représentant qu'une valeur de 100 euros par trimestre, soit 400 euros par an » la Cour d'appel a dénaturé l'avenant du 15 juin 2005 et a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le caractère mensuel du loyer fixé par l'avenant du 15 juin 2005 était admis par toutes les parties au litige, les sociétés ACAPELA et KUPLE précisant, elles-mêmes, qu'« un avenant ayant eu effet avant l'entrée en jouissance des acquéreurs a porté le loyer à 450 euros par mois » (conclusions déposées le 11 mars 2009, p. 5, al. 8, souligné par nous) ; qu'en jugeant qu'« un avenant du 15 Juin 2005 a fixé le loyer trimestriel HT à la somme de 450 euros à compter du 1er Septembre 2005 » pour en conclure que « les époux X... ne peuvent pas soutenir que la revalorisation du loyer de 350 à 450 euros au moment de la négociation de la vente constitue une manoeuvre de circonstance pour convaincre les acquéreurs de l'intérêt financer de la location de l'immeuble, la différence entre les deux loyers ne représentant qu'une valeur de 100 euros par trimestre, soit 400 euros par an » la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 du Code de procédure civile.

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