Document ID: JURITEXT000007429427
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/42/94/JURITEXT000007429427.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Sun Promo, dont le siège était précédemment Le Mas de la Coutume, La Véronière, route de Biol, 06560 Valbonne, et est actuellement Immeuble Delta, 80, route des Lucioles, 06560 Valbonne, en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1998 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre, Section A), au profit de la société civile immobilière (SCI) Azur loisirs, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, Mme Nesi, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché et Laugier, avocat de la SCI Sun Promo, de Me Choucroy, avocat de la SCI Azur loisirs, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 1998), que, par acte notarié du 20 avril 1988, la société Azur loisirs a vendu à la société Sun promo des biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier, pour un prix de 11 300 000 francs dont 3 000 000 francs, devant être versés dès que le coefficient d'occupation des sols s'appliquant à l'entière propriété augmenterait de son taux actuel à 0,20, cette somme devenant exigible lors de la délivrance d'un permis de construire sur le surplus non bâti à cette époque sur la base de ce nouveau coefficient des sols de 0,20 ; qu'il était précisé que cette demande de permis de construire devait, comme condition essentielle, être déposée en mairie au plus tard dans les quatre jours suivant le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux du dernier îlot de la présente copropriété à construire, lequel devait obligatoirement être effectué dans les huit jours de la remise des clés de la dernière villa du dernier îlot de cette copropriété ; que le plan d'occupation des sols de la commune annexé à la délibération du 19 mai 1988 approuvant le POS indiquait, sous l'article UB 14, que le coefficient d'occupation du sol était égal à 0,20 ; que, le 6 avril 1992, la société Azur loisirs a assigné la société Sun promo pour faire constater que cette dernière lui restait redevable de 3 000 000 francs depuis le 19 avril 1991, n'ayant pas respecté l'échéancier de paiement contenu dans l'acte du 20 avril 1988, pour la faire condamner à lui payer cette somme, ainsi que des dommages-intérêts ; Attendu que la société Sun promo fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Azur loisirs, alors, selon le moyen : 1 / que l'acquisition de la partie basse du tènement immobilier litigieux avait été réalisée entre deux parties se livrant l'une et l'autre à l'activité de promoteur immobilier, et la SCI Sun promo avait soutenu, sans être démentie par la SCI Azur loisirs, que celle-ci avait effectivement prévu de faire passer l'ensemble des accédants à la propriété des différents hameaux de la partie basse par la voie située en contrebas ; que, dès lors, la cour d'appel, qui était saisie de l'existence d'un moyen relatif à l'erreur, portant sur une erreur partagée entre deux professionnels de l'immobilier, n'a pas justifié légalement le caractère inexcusable attribué à cette erreur conduisant au rejet du moyen relatif à l'erreur ; que l'arrêt attaqué n'a, dès lors, pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1109 du Code civil ; 2 / que si les parties avaient fixé le paiement de la somme de 3 000 000 francs lors de la délivrance d'un permis de construire le surplus non bâti de la propriété objet de la vente, elles n'avaient aucunement envisagé le caractère aléatoire de la délivrance du permis de construire pour l'introduire dans le champ contractuel accepté par l'acheteur et avaient fait uniquement dépendre l'exécution de ladite obligation d'une condition constituée par la délivrance du permis de construire ; que, dès lors, la cour d'appel n'a, une fois encore, en se fondant sur l'existence d'un aléa inexistant, pas justifié légalement le rejet du moyen tenant à l'erreur, et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1109 du Code civil ; 3 / que l'obligation de délivrance consiste à livrer ce qui a été convenu, mais aussi à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but par lui recherché ; que la cour d'appel n'a pu se borner à affirmer que le bien livré correspondait exactement aux spécifications du contrat sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société Sun promo, si l'essence du contrat ne portait sur une vente de 15 000 mètres carrés de terrain constructible pouvant être construits avec un COS de 0,20, et que la constructibilité de ces 15 000 mètres carrés faisait défaut, du moment que le terrain vendu était en situation d'enclave du fait même de la division du terrain opérée par le vendeur, et ne pouvait faire l'objet d'une demande de dépôt du permis recevable ; que, dès lors, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1604 et 1184 du Code civil ; 4 / que la mise en oeuvre d'une procédure de désenclavement ne faisait pas partie des démarches dont l'acquéreur avait la charge, celui-ci s'étant uniquement engagé à procéder au dépôt d'une demande de permis de construire, lequel était rendu impossible par la situation créée par le vendeur du terrain, qui avait cédé une seconde partie du terrain sans prévoir l'existence d'une desserte effective ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, en réputant accomplie une condition à partir de l'inexécution de démarches que l'acquéreur n'avait pas à accomplir, a violé l'article 1178 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que le bien livré correspondait exactement aux spécifications du contrat, que le vendeur n'avait pris aucun engagement sur l'obtention d'un permis de construire, que le certificat d'urbanisme "positif" délivré à la société Sun promo précisait qu'une justification de l'existence légale d'un droit de passage jusqu'à la voie publique serait réclamée pour toute demande de permis de construire, la cour d'appel, qui a pu retenir que cette société, professionnelle de l'immobilier, devait tout mettre en oeuvre en vue de l'obtention du permis de construire, notamment en engageant une procédure pour se faire reconnaître un droit de passage, permettant la desserte de la parcelle, a, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Sun Promo aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille un.

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une condition constituée par la délivrance du permis de construire ; que, dès lors, la cour d'appel n'a, une fois encore, en se fondant sur l'existence d'un aléa inexistant, pas justifié légalement le rejet du moyen tenant à l'erreur, et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1109 du Code civil ; 3 / que l'obligation de délivrance consiste à livrer ce qui a été convenu, mais aussi à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but par lui recherché ; que la cour d'appel n'a pu se borner à affirmer que le bien livré correspondait exactement aux spécifications du contrat sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société Sun promo, si l'essence du contrat ne portait sur une

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elle y était invitée par les conclusions de la société Sun promo, si l'essence du contrat ne portait sur une vente de 15 000 mètres carrés de terrain constructible pouvant être construits avec un COS de 0,20, et que la constructibilité de ces 15 000 mètres carrés faisait défaut, du moment que le terrain vendu était en situation d'enclave du fait même de la division du terrain opérée par le vendeur, et ne pouvait faire l'objet d'une demande de dépôt du permis recevable ; que, dès lors, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1604 et 1184 du Code civil ; 4 / que la mise en oeuvre d'une procédure de désenclavement ne faisait pas partie des démarches dont l'acquéreur avait la charge, celui-ci s

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avement ne faisait pas partie des démarches dont l'acquéreur avait la charge, celui-ci s'étant uniquement engagé à procéder au dépôt d'une demande de permis de construire, lequel était rendu impossible par la situation créée par le vendeur du terrain, qui avait cédé une seconde partie du terrain sans prévoir l'existence d'une desserte effective ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, en réputant accomplie une condition à partir de l'inexécution de démarches que l'acquéreur n'avait pas à accomplir, a violé l'article 1178 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que le bien livré correspondait exactement aux spécifications du contrat, que le vendeur n'avait pris aucun engagement sur l'obtention d'un permis de construire, que le certificat