Document ID: JURITEXT000021731775
Case Number: 11000067
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/21/73/17/JURITEXT000021731775.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que, le 25 juin 1986, la commune d'Ozoir la Ferrière (la commune) a conclu avec la société d'HLM de la préfecture de police de Paris, devenue la société Espace habitat construction (la société) un bail emphytéotique, portant sur un terrain communal, aux termes duquel la société s'engageait à construire une résidence pour personnes âgées ; que, par une convention du 10 juin 1986, la société avait donné à bail à la commune les logements de la résidence qu'elle devait construire ; que la gestion et l'équipement ont été confiés à une association ; que par une délibération du 9 mars 2006 la commune a prononcé la résiliation du bail emphytéotique et de la convention de location; que le recours en annulation contre cette décision a été rejeté par une juridiction administrative ; que la société a assigné la commune devant un juge des référés judiciaire pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention de location et condamner la commune au paiement d'une provision au titre des arriérés locatifs ; Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé : Attendu que la société fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 7 mai 2008) d'avoir décliné la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire dans un litige opposant un bailleur (la société) à un preneur (la commune) et ayant pour objet la résiliation d'un bail et le paiement d'un arriéré de loyers ; Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que l'existence du contrat de location de l'immeuble dépendait de la conclusion par les parties du bail emphytéotique, qu'il résultait des dispositions de celui-ci que l'immeuble édifié par la société resterait sa propriété pendant la durée du bail et qu'à l'expiration de ce délai, ou en cas de résiliation du contrat, le dit immeuble deviendrait de plein droit la propriété de la commune et, par motif propre, que la convention de location avait été souscrite dans un ensemble contractuel intégrant le bail emphytéotique, la cour d'appel a souverainement estimé, sans dénaturer les conclusions d'appel de la société, que les deux conventions formaient un ensemble contractuel indissociable et, le bail emphytéotique présentant un caractère administratif, justement décidé que le juge judiciaire était incompétent pour connaître de la résiliation la convention de location ; que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé : Attendu que ce grief n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Espace habitat construction aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Espace habitat construction à payer à la commune d'Ozoir La Ferrière la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Espace habitat construction. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décliné la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire dans un litige opposant un bailleur (la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, l'exposante) à un preneur (la commune d'OZOIR LA FERRIERE), et ayant pour objet la résiliation du bail ainsi que le paiement d'un arriéré de loyers ; AUX MOTIFS propres et éventuellement adoptés QUE la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION reconnaissait que la convention locative du 10 juin 1986 avait été souscrite dans un ensemble contractuel intégrant un bail emphytéotique, autrement dit un ensemble contractuel indissociable, comme l'avait justement expliqué le premier juge ; que, dans le dernier paragraphe de la page 13 de ses conclusions, la commune faisait référence, sans le préciser, à l'article L.145-1 du Code rural ; qu'il résultait de cet article qu'un bail emphytéotique excluait toute clause limitant la cession ; que tel n'était pas le cas en l'espèce puisque le paragraphe V (page 6) du bail prévoyait la nécessité de l'accord du bailleur pour toute cession, ce qui constituait une clause exorbitante du droit commun conférant à cet acte un caractère administratif (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 1 à 3) ; que la société ESPACE HABITATION CONSTRUCTION avait saisi le juge judiciaire des référés d'une demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat conclu entre une personne privée et une personne publique ; que ledit contrat réglait les modalités de location d'un immeuble construit par la société ESPACE HABITATION CONSTRUCTION sur un terrain préalablement loué par la commune d'OZOIR LA FERRIERE dans le cadre d'un bail emphytéotique du 26 juin 1986 ; que l'existence de ce contrat dépendait donc de la conclusion par les parties dudit bail emphytéotique ; qu'il résultait des stipulations dudit bail que l'immeuble construit par la société ESPACE HABITATION resterait sa propriété pendant la durée du bail ; qu'à l'expiration de ce délai ou en cas de résiliation du contrat, ledit immeuble deviendrait de plein droit la propriété de la commune ; qu'en conséquence, la convention de location de cet immeuble formait avec le bail emphytéotique un ensemble contractuel indissociable ; que le conseil municipal de la commune d'OZOIR LA FERRIERE avait décidé, le 9 mars 2006, de résilier le bail emphytéotique au motif que l'intérêt général ordonnait que fût assurée la continuité du service public que constituait la gestion de la résidence pour personnes âgées ; que l'usage par la commune d'OZOIR LA FERRIERE de son pouvoir de résiliation unilatérale ainsi que l'objet de l'ensemble contractuel portant sur un service public communal relevaient de la seule compétence du juge administratif (ordonnance entreprise, p. 3, attendus 1 à 4) ; ALORS QUE, d'une part, l'exposante faisait valoir (v.conclusions signifiées le 26 mars 2008, p. 4, dernier alinéa) que l'inscription de la convention locative souscrite le 10 juin 1986 dans un ensemble contractuel intégrant un bail emphytéotique et ayant pour objet global la gestion d'un service public administratif n'avait en rien privé le bail querellé de son autonomie et de sa nature de droit privé ; qu'en affirmant que le bailleur aurait reconnu le caractère indissociable du bail emphytéotique et de la convention de location de sorte que le contrat de location aurait été l'accessoire du bail emphytéotique, lui empruntant ainsi son caractère administratif, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; ALORS QUE, d'autre part, la convention par laquelle une personne privée donne à bail un immeuble à une commune dont la première est propriétaire en vertu d'un bail emphytéotique consenti par la seconde sur son domaine privé, ne fait naître entre les parties que des rapports de droit privé, dans la mesure où elle ne comporte aucune clause exorbitante et ne participe pas à l'exécution d'un service public ; qu'en déclarant que la convention de location formait avec le bail emphytéotique un ensemble contractuel indissociable, au prétexte que l'existence du contrat de location dépendait de la conclusion par les parties du bail emphytéotique, la personne privée tenant ainsi de ce bail sa qualité de propriétaire de l'immeuble et, partant, son droit de le donner en location à la commune, quand pareille dépendance n'était pas de nature à priver de son autonomie la convention de location, dès lors que, en vertu du bail emphytéotique et pendant toute sa durée, l'immeuble était la propriété privée de l'emphytéote qui disposait de toutes les prérogatives de droit privé attachées à sa qualité de propriétaire, raison pour laquelle la convention de location prévoyait que, à défaut de paiement des loyers, le bailleur était en droit de poursuivre la résiliation du contrat ainsi que le recouvrement de la dette de la ville conformément au droit commun, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 ainsi que le décret du 16 fructidor an III ; ALORS QUE, enfin, les contrat relatifs à l'exécution d'un service public sont administratifs par leur objet ; qu'en retenant que l'ensemble contractuel ressortissait au seul juge administratif dès lors que son objet portait sur un service public communal, quand, conclue pour les seuls besoins d'une mission de service public dont la direction et la gestion avaient été confiées à un tiers qui en assumait toutes les responsabilités, la convention de location n'avait pas pour objet de confier au bailleur l'exécution même de ce service, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 ainsi que le décret du 16 fructidor an III.

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civile, condamne la société Espace habitat construction à payer à la commune d'Ozoir La Ferrière la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Espace habitat construction. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décliné la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire dans un litige opposant un bailleur (la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, l'exposante) à un preneur (la commune d'OZOIR LA FERRIERE), et ayant pour objet la résiliation du bail ainsi que le pai

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ur (la commune d'OZOIR LA FERRIERE), et ayant pour objet la résiliation du bail ainsi que le paiement d'un arriéré de loyers ; AUX MOTIFS propres et éventuellement adoptés QUE la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION reconnaissait que la convention locative du 10 juin 1986 avait été souscrite dans un ensemble contractuel intégrant un bail emphytéotique, autrement dit un ensemble contractuel indissociable, comme l'avait justement expliqué le premier juge ; que, dans le dernier paragraphe de la page 13 de ses conclusions, la commune faisait référence, sans le préciser, à l'article L.145-1 du Code rural ; qu'il résultait de cet article qu'un bail emphytéotique excluait toute clause limitant la cession ; que tel n'était pas le cas en l'espèce puisque le paragraphe

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ait toute clause limitant la cession ; que tel n'était pas le cas en l'espèce puisque le paragraphe V (page 6) du bail prévoyait la nécessité de l'accord du bailleur pour toute cession, ce qui constituait une clause exorbitante du droit commun conférant à cet acte un caractère administratif (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 1 à 3) ; que la société ESPACE HABITATION CONSTRUCTION avait saisi le juge judiciaire des référés d'une demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat conclu entre une personne privée et une personne publique ; que ledit contrat réglait les modalités de location d'un immeuble construit par la société ESPACE HABITATION CONSTRUCTION sur un terrain préalablement loué par la commune d'OZOIR LA FERRIERE