Document ID: JURITEXT000022343248
Case Number: 31000767
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/34/32/JURITEXT000022343248.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé, sans violer les articles 1341 et 1347 du code civil, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigus de la lettre du 28 mai 2001, que ce document faisait preuve de l'accord sur la chose et sur le prix et constaté que cet accord avait été suivi d'exécution puisque les époux X... avaient remis les clefs des locaux à l'association World Fitness, qui y avait emménagé au mois de mai 2001, qui avait, depuis lors, réglé régulièrement les termes des loyers mis à sa charge et qui avait installé à ses frais l'ascenseur visé à l'écrit du 28 mai 2001, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à l'association World Fitness la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré qu'un accord sur la chose et sur le prix était intervenu entre un pollicitant (M. et Mme X..., les exposants) et un bénéficiaire (l'association WORLD FITNESS) et qu'en conséquence la vente était parfaite aux conditions exprimées dans l'écrit du 28 (et non 22) mai 2001 ; AUX MOTIFS QUE, le 30 mars 2001, M. et Mme X... avaient détaillé à l'association WORLD FITNESS leurs intentions relativement à la location-vente des bureaux et de l'ensemble du premier étage de leur bâtiment industriel, moyennant 144 mensualités de 23. 000 F HT, et lui avaient indiqué les coordonnées de leur notaire, M. Y... à NEUILLY-SUR-MARNE ; qu'ils avaient récapitulé dans une deuxième lettre du 12 avril 2001 les conditions de l'acquisition, soit un prix de 1. 635. 000 F « arrondis à 1. 500. 000 F » pour le premier étage, en réponse à une contre-offre téléphonique de l'association WORLD FITNESS, émise au prix de 1. 440. 000 F ; que, par une troisième lettre du 28 mai 2001, M. et Mme X... avaient écrit à l'association WORLD FITNESS en ces termes : « suite à notre dernier entretien téléphonique, nous avons pris comme un accord sur l'achat en location vente d'un atelier situé..., ZI des Chanoux 93330 Neuilly-sur-Marne. A savoir :- au 1er étage : ayant une surface de 545 m ²,- en mezzanine : les bureaux une surface de 183 m ²,- en mezzanine : la réserve une surface de 60 m ², surface environ 788 m ² ; durée de la location-vente : 12 ans. Cependant, il sera fait une location pendant les deux premières années. Montant du loyer mensuel : 16. 250  HT (lire 16. 250  TTC). Vous pouvez prendre les locaux au mois de mai, le premier règlement aura lieu le 1er septembre 2001. Comme convenu, vous prendrez l'ascenseur à votre compte, seul, selon nos arrangements téléphoniques. Ainsi que tous les frais de la ZI, l'eau, l'électricité, gaz, entretien de la chaudière et bâtiment, et toutes les taxes concernant les surfaces achetées. Nous vous prions de bien vouloir faire le nécessaire auprès de votre notaire pour qu'il puisse fournir toutes vos références à Maître Z... » ; que cet écrit faisait preuve de l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre M. et Mme X... et l'association WORLD FITNESS dès lors qu'il désignait précisément le bien objet de la vente et les conditions de paiement du prix, payable sous forme d'une location-vente d'une durée de douze années, le loyer mensuel étant fixé à la somme de 16. 250  HT (lire 16. 250 F TTC) pour les deux premières années et 16. 250 F HT pour les dix années suivantes « plus 5 % environ d'intérêts », sans que ce terme « environ » s'appliquant à un accessoire du loyer eût équivalu à une indétermination du prix, eu égard à l'insignifiance de ses effets ; que le terme « surfaces achetées » faisait encore preuve de l'intervention d'un accord sur une vente ferme dès l'origine, de même que l'absence de toute référence dans ledit écrit à une levée d'option à l'issue de la période de location ; que cet accord avait d'ailleurs été suivi d'exécution puisque M. et Mme X... avaient remis les clefs des locaux à l'association WORLD FITNESS, qui y avait emménagé au mois de mai 2001, et qui avait, depuis lors, réglé régulièrement les termes de loyers mis à sa charge selon la convention des parties et qui avait installé à ses frais l'ascenseur visé à l'écrit susmentionné ; ALORS QUE, de première part, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en considérant que la lettre du 28 mai 2001 adressée par les exposants à l'association faisait preuve de l'accord sur la chose et le prix dès lors qu'elle désignait le bien objet de la vente et les conditions de paiement du prix, quand cet écrit se contentait d'entériner l'existence d'un accord sur le seul principe d'une acquisition sous forme de location-vente, faisant pour le reste de nouvelles propositions, c'est-à-dire réclamant un découpage de l'opération en deux contrats, l'un de location pour une durée de deux ans et un loyer mensuel de 16. 250 F TTC, l'autre de location-vente pour une durée de dix ans et un loyer de 16. 250 F HT plus 5 % environ d'intérêts, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1583 du Code civil ; ALORS QUE, subsidiairement, la force obligatoire des conventions s'impose au juge ; qu'en considérant que la lettre du 28 mai 2001 adressée par les exposants à l'intéressée faisait preuve d'une location-vente dès lors qu'elle « désignait précisément le bien objet de la vente et les conditions de paiement du prix, payable sous forme d'une location-vente d'une durée de douze années, le loyer mensuel étant fixé à la somme de 16. 250 F HT plus 5 % environ d'intérêts », quand cet écrit constituait en réalité l'offre nouvelle d'une opération en deux temps, c'est-à-dire une location de deux ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F TTC, suivie d'une location-vente de dix ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F HT plus 5 % environ d'intérêts, la cour d'appel a dénaturé l'écrit sur lequel elle s'est fondée, en violation de l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, de deuxième part, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de plein droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en considérant que la lettre du 28 mai 2001 adressée par les exposants à l'intéressée faisait preuve de l'accord sur la chose et le prix dès lors qu'elle désignait le bien objet de la vente et les conditions de paiement du prix, sans constater l'acceptation de la nouvelle offre qui y était formulée, c'est-à-dire une location de deux ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F TTC et une location-vente de dix ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F HT plus 5 % environ d'intérêts, avec versement du premier loyer dès le 1er septembre 2001, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; ALORS QUE, de troisième part, celui qui veut prouver un acte juridique dont le montant est supérieur à 1. 500  doit se soumettre aux exigences de la preuve littérale ; qu'en décidant que la lettre du 28 mai 2001 adressée à l'intéressée par les pollicitants faisait preuve de l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre eux, quand seul un acte sous seing privé ou un acte authentique aurait permis d'établir la réalité d'un tel accord, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ; ALORS QUE, enfin, et à titre subsidiaire, la preuve d'un acte juridique d'un montant supérieur à 1. 500  doit être littérale, sauf commencement de preuve par écrit devant être corroboré par d'autres éléments de preuve extrinsèques ; qu'en considérant que la lettre adressée par les pollicitants à l'intéressée faisait preuve de la rencontre de volontés sur la location-vente, quand il s'agissait, tout au plus, d'un commencement de preuve par écrit dont rien, pas même les échanges de courrier postérieurs, ne venait corroborer l'existence d'un quelconque accord sur la chose et le prix, la cour d'appel a violé l'article 1347 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré qu'il ressortait de l'écrit du 28 (et non du 22) mai 2001 que la vente entre un pollicitant (M. et Mme X..., les exposants) et un bénéficiaire (l'association WORLD FITNESS) était parfaite aux conditions y exprimées ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... ne pouvaient remettre en cause l'existence dudit accord pour la raison qu'aucun bail ni acte de location-vente n'avaient été signés entre les parties consécutivement à l'envoi de la lettre du 28 mai 2001 ; que les correspondances échangées entre leur gérant d'immeuble AGREG et l'association WORLD FITNESS faisaient « état d'une baisse de loyer de 20 % en contrepartie de la prise en charge par l'association de la totalité des frais d'installation d'un monte-charge » et évoquaient le rétablissement d'un « bail commercial » ; qu'en raison du caractère unilatéral de ces démarches et du fait que M. B..., président de l'Association susmentionnée, avait refusé de signer le bail commercial qui lui était soumis, ces nouvelles propositions émanant des seuls époux X... ou de leur mandataire n'établissaient pas la poursuite de pourparlers postérieurs au 22 mai 2001 (lire 28 mai 2001) de nature à remettre en cause la rencontre de volonté des parties sur la location-vente ; que M. B... avait mis en demeure au mois de mai 2003, par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil laissée sans réponse, les époux X... de venir signer la vente chez M. A..., notaire associé à NEUILLY-SUR-MARNE, lequel attestait, dans une lettre du 9 janvier 2006, que son étude avait été chargée de régulariser les statuts d'une SCI par M. X... ainsi qu'un contrat de bail par la SCI au profit de M. B..., gérant de l'association WORLD FITNESS, qui devait aboutir à la vente par la SCI à M. B... de l'immeuble objet du bail mais que, « malgré les différentes démarches engagées par M. B... auprès de l'étude, aucun de ces actes n'a (vait) été signé », de sorte que l'absence de réitération de la vente en la forme authentique ne résultait que de la propre carence de M. et Mme X... qui avaient souhaité remettre en cause l'accord du 22 mai (lire 28 mai) 2001 en émettant de nouvelles prétentions, ainsi que l'établissaient :- la lettre qu'ils avaient adressée le 22 octobre 2001 à leur notaire afin de récapituler les « propositions faites à M. B... », soit un bail de deux ans, suivi d'une location-vente de douze ans prenant les deux premières années en compte,- la lettre qu'ils avaient envoyée à l'association WORLD FITNESS le 1er décembre 2001 pour faire état d'un « arrangement » faisant suite à un entretien téléphonique, pour le paiement d'un « loyer mensuel de 16. 250 F » avec « montant de la retenue de garantie de 3 mois en 6 mensualités, dans l'attente d'un accord de votre part », reconnaissant par cette dernière invite qu'aucune novation à l'accord du 22 mai 2000 (lire 28 mai 2001) n'avait été acceptée par M. B... ès qualités,- la lettre du 9 août 2002 adressée par l'association WORLD FITNESS à M. X... en ces termes : « Depuis le 1er décembre 2001, vous me louez les locaux commerciaux suivants (...) Nous étions convenus de la rédaction d'un bail à mon entrée dans les lieux. J'ai acquitté jusqu'à ce jour les loyers sur le montant desquels nous étions tombés d'accord Cependant, à ce jour, malgré mes nombreuses réclamations, vous ne m'avez toujours pas fait parvenir le bail écrit que nous avons convenu de signer ( ) Vous voudrez bien faire le nécessaire dans les délais les plus rapides, auquel cas à défaut je serai dans l'obligation de m'adresser à Monsieur le Juge des Loyers », tous éléments démontrant que les exposants avaient tenté, de mauvaise foi, de revenir sur leur accord du 22 mai (lire 28 mai) 2001 en émettant unilatéralement de nouvelles exigences relatives aux conditions de la vente ; ALORS QUE les exposants se prévalaient (v. leurs conclusions signifiées le 11 septembre 2008, p. 9, alinéas 2, 3, 8 et 9) d'une correspondance RAR du 9 août 2002 dans laquelle le bénéficiaire faisait état d'une location depuis le 1er décembre 2001 en précisant le lieu de situation des locaux, leur superficie, la nature du bail (3, 6, 9) sans caution ni dépôt de garantie ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de cette lettre, préférant trouver dans celle du 28 mai 2001 la preuve d'un accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions en méconnaissance des exigences de de l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS QUE, à titre infiniment subsidiaire, même dans le domaine couvert par l'exigence de la preuve littérale, il est toujours possible de suppléer ou de combattre l'écrit au moyen d'un aveu de la partie adverse ; qu'en affirmant que la rencontre des volontés des parties sur la location-vente, dont l'écrit du 28 mai 2001 aurait fait preuve, ne pouvait être remis en cause, notamment parce que les démarches ultérieures émanaient des seuls pollicitants, sans toutefois tirer les conséquences de l'aveu fait par le bénéficiaire dans son courrier RAR du 9 août 2002 selon lequel un contrat de bail de type 3, 6, 9 sans caution ni dépôt de garantie était en cours d'exécution depuis le 1erdécembre 2001, la cour d'appel a violé ensemble les principes du droit de la preuve et l'article 1355 du Code civil. ALORS QUE, enfin, en affirmant que l'accord du 28 mai 2001 ne pouvait être remis en cause dans la mesure où les démarches postérieures avaient toutes un caractère unilatéral, émanant des seuls pollicitants, quand elle constatait que le bénéficiaire avait lui-même reconnu dans une lettre postérieure qu'il était lié par un simple contrat de bail commercial ayant commencé à courir le 1er décembre 2001 et y réclamait la signature au plus vite d'un écrit, ce qui venait démentir l'existence d'une vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1341 et 1355 du Code civil.

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prix dès lors qu'elle désignait le bien objet de la vente et les conditions de paiement du prix, sans constater l'acceptation de la nouvelle offre qui y était formulée, c'est-à-dire une location de deux ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F TTC et une location-vente de dix ans pour un loyer mensuel de 16. 250 F HT plus 5 % environ d'intérêts, avec versement du premier loyer dès le 1er septembre 2001, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ; ALORS QUE, de troisième part, celui qui veut prouver un acte juridique dont le montant est supérieur à 1. 500  doit se soumettre aux exigences de la preuve littérale ; qu'en décidant que la lettre du 28 mai 2001 adressée à l'

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