Document ID: JURITEXT000007222196
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/22/21/JURITEXT000007222196.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / la Société civile professionnelle F..., Z..., notaires associés, dont le siège est ... (2e), représentée par MM. Prud'homme et Grundler, 2 / Mme C... Roque, notaire, demeurant ... (15e), en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1992 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section B), au profit : 1 / de M. Bernard Martin de A..., demeurant ... (9e), 2 / de Mme Marie-Laurence Y..., épouse D... de la Garde, demeurant ... (9e), 3 / de M. Emmanuel de X... de Blot, demeurant ... (9e), 4 / de Mme Joëlle B..., demeurant ... (9e), 5 / de la Société d'achat de rénovation et de vente immobilière (Sarvi), société à responsabilité limitée dont le siège est ... (2e), 6 / de la Société d'études de construction de rénovation immobilière (Secri), société à responsabilité limitée dont le siège est ... (16e), défendeurs à la cassation ; Les époux Martin de A... ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt et dirigé contre Mme G..., la SCP Prud'hommes, Z..., M. de X... de Blot, Mme B... et les sociétés Sarvi et Secri ; La Société civile professionnelle F..., Z... et Mme G..., demanderesses au pourvoi principal, invoquent à l'appui de leur recours les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; M. et Mme D... de la Garde, demandeurs au pourvoi provoqué, invoquent à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 février 1994, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mme Delaroche, M. Sargos, Mme Marc, M. Badi, conseillers, M. Laurent-Atthalin, conseiller référendaire, M. Lupi, avocat général, Mme Marcadeux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la Société civile professionnelle F..., Z... et de Mme G..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux Martin de A..., de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des sociétés Sarvi et Secri, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre M. de X... de Blot et Mme B... ; Attendu que la Société d'achat, de rénovation et de vente immobilière (Sarvi) et la Société d'études de construction et de rénovation immobilière (Secri) ont notifié à Mme B... leur intention de vendre au prix de 1 150 000 francs l'appartement qu'elles lui avaient donné à bail ; qu'en l'absence de réponse à cette offre de vente, les sociétés bailleresses ont, suivant acte reçu par M. Prud'homme, notaire, consenti aux époux Martin de A... une promesse de vente portant sur l'appartement et sur une cave pour le même prix de 1 150 000 francs ; que cette vente a été régularisée par acte reçu par Mme G..., notaire ; que, se prévalant de ce que cette vente avait été conclue à des conditions plus avantageuses pour les acquéreurs que celles contenues dans l'offre, Mme B... a déclaré se substituer à ceux-ci, puis a formé une action en nullité de la vente consentie aux époux Martin de A... et demandé que soit déclarée valable sa substitution à ces derniers ; que ceux-ci se sont opposés à cette action et, à titre subsidiaire, ont demandé, d'une part, que leur soient restitués par les sociétés venderesses le prix de vente et par Mme G..., notaire, les frais de l'acte de vente, avec intérêts au taux légal à compter du versement desdites sommes, d'autre part, que les notaires et les sociétés venderesses soient condamnés à leur verser différentes sommes à titre de dommages et intérêts ; que les sociétés Secri et Sarvi ont sollicité la garantie des notaires ; que, par un premier arrêt devenu irrévocable, la cour d'appel a dit Mme B... fondée à se voir reconnaître un droit de substitution en application de l'article 10, dernier alinéa, de la loi du 31 décembre 1975, annulé la vente consentie aux époux Martin de A... et sursis à statuer sur les demandes présentées par les acquéreurs évincés, ainsi que sur l'appel en garantie formé par les sociétés venderesses ; que, par un second arrêt, elle a condamné les sociétés Secri et Sarvi à restituer aux époux Martin de A... le prix de vente, ainsi que diverses autres sommes et Mme G..., notaire, à leur restituer les frais de l'acte, les sommes restituées devant produire intérêts à compter du jour de la demande, dit que les notaires devraient garantir les sociétés venderesses des intérêts du prix àrestituer et, avant dire droit plus amplement, a ordonné une expertise ; Sur le premier moyen du pourvoi principal pris en ses trois branches : Attendu que la SCP F..., Z..., notaires associés, MM. F... et Z... et E... G... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à réparer le préjudice subi par les époux Martin de A..., acquéreurs d'un immeuble dont la vente a été annulée, alors, selon le moyen, de première part, que le notaire peut valablement recevoir l'acte de vente par lequel le bailleur cède à un tiers son immeuble à des conditions différentes de celles proposées dans l'offre notifiée préalablement au preneur ; qu'une telle vente est seulement soumise à la condition du non-exercice par le preneur de son droit de substitution ; que le notaire ne peut refuser de dresser un acte valable, voulu par les parties ; que le droit de substitution, légalement conféré au preneur, ne saurait être imputé à faute au notaire ; qu'en considérant néanmoins que le notaire avait commis une faute en rédigeant l'acte de vente litigieux, non conforme à la notification faite au preneur, tandis que cette vente était valable et que le notaire ne pouvait refuser de l'instrumenter, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil et l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; alors, de deuxième et troisième parts, que si le défaut de conformité de l'acte de vente à l'offre, reproché au notaire, n'avait pas existé, les preneurs auraient acquis l'immeuble litigieux ; qu'ainsi l'intervention du notaire avait été sans influence sur la réalisation des dommages allégués par les acquéreurs évincés, notamment celui relatif à une prétendue perte de loyers ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à réparation alors qu'aucun lien n'existait entre la faute reprochée et le préjudice allégué, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que le notaire, en tant que rédacteur d'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ; que la cour d'appel qui a énoncé que la nullité de la vente consentie par les sociétés bailleresses aux époux Martin de A... avait pour cause l'absence de conformité de l'acte notarié avec l'offre de vente initiale, et que cette absence de conformité n'avait pas été voulue par les acquéreurs, a pu retenir un manquement des notaires à leur obligation professionnelle et en déduire l'existence d'un lien de causalité direct entre cette faute et les préjudices invoqués par les acquéreurs évincés ; qu'il s'ensuit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Sur le troisième moyen du même pourvoi : Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt d'avoir condamné MM. F..., Z... et E... Roque, seuls, à indemniser le préjudice subi par les époux Martin de A..., alors que la faute de l'une des parties exonère le notaire de tout ou partie de sa responsabilité ; qu'en l'espèce les sociétés bailleresses, marchands de biens et, à ce titre, n'ignorant pas l'existence du droit de substitution du preneur, avaient elles-mêmes notifié à ce dernier une offre comportant des conditions moins avantageuses que celles de la vente qu'elles avaient consentie à un tiers ; que ces sociétés, marchands de biens, avaient été les seules rédactrices de l'offre adressée au preneur, seules négociatrices et rédactrices de la promesse de vente consentie aux époux Martin de A... et qu'ainsi elles avaient commis une faute en relation directe avec le dommage ; qu'en condamnant les notaires "seuls" à réparation tandis que la faute des venderesses ressortait des constatations de l'arrêt attaqué, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité sans qu'il y ait lieu de tenir compte d'un éventuel partage de responsabilité qui n'affecte que les rapports réciproques entre les divers responsables et non l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée ; Attendu que, la cour d'appel ayant retenu la faute des notaires et ceux-ci n'ayant formé aucune action récursoire contre les sociétés venderesses, le moyen qui reproche à la cour d'appel de n'avoir pas retenu une faute contre ces dernières, de nature à exonérer partiellement les notaires de leur responsabilité à l'égard des époux Martin de A..., est inopérant et ne peut être accueilli ; Sur le moyen unique du pourvoi provoqué : Attendu que les époux Martin de A... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les seuls notaires et d'avoir exonéré les sociétés Secri et Sarvi de l'obligation de réparer le préjudice par eux subi du fait de l'annulation de la vente, alors que la faute des sociétés venderesses ressortait des constatations de l'arrêt attaqué ; Mais attendu que, les premiers juges ayant débouté les époux Martin de A... de leur action en dommages et intérêts contre les sociétés venderesses, il ne résulte ni du dossier de la procédure ni de l'arrêt que ceux-ci aient critiqué ces dispositions dans leurs conclusions d'appel ; qu'ils ne sont, dès lors pas recevables à le faire pour la première fois devant la Cour de Cassation ; Que le moyen ne peut, dès lors, être accueilli ; Sur le quatrième moyen du pourvoi principal : Attendu qu'il est encore reproché à la cour d'appel d'avoir condamné Mme G..., notaire, à restituer les frais d'acte qu'elle a reçus et ce, avec intérêts, alors, selon le moyen, que les frais d'un acte encaissés par le notaire qui doit les rembourser en raison de l'annulation de l'acte ne sont pas générateurs d'intérêts ; qu'en effet ce remboursement de frais ne constitue ni une créance délictuelle, ni une créance contractuelle ; que le notaire ne peut d'ailleurs faire fructifier les frais d'actes dont il n'est pas le destinataire ; qu'en condamnant le notaire à rembourser les frais de l'acte avec intérêts, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1153-1 du Code civil ; Mais attendu que le jugement ayant condamné Mme G... à rembourser aux acquéreurs évincés les frais de vente avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 1989, jour de la demande, il ne résulte pas des conclusions des notaires produites, que ceux-ci aient critiqué cette disposition devant la cour d'appel ; qu'ils ne sont dès lors pas recevables à le faire devant la Cour de Cassation ; Mais sur le deuxième moyen du même pourvoi, pris en sa troisième branche : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour condamner les notaires à garantir les sociétés Secri et Sarvi du paiement des intérêts du prix qu'elles avaient été condamnées à restituer aux époux Martin de A..., la cour d'appel a retenu que, si la vente n'avait pas été annulée, les intérêts de ce prix seraient restés acquis à ces sociétés ; Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la condamnation des sociétés venderesses à payer aux époux Martin de A..., au titre de l'article 1153 du Code civil, des intérêts moratoires à compter de la demande en restitution sur le montant du prix par elles indûment perçu ne constituait pas, pour lesdites sociétés, la réparation d'un préjudice subi du fait de l'annulation de la vente et n'était dès lors pas la conséquence de la faute du notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu que la cassation ainsi prononcée n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond, il n'y a pas lieu à renvoi, en application des dispositions de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile ; Sur la demande présentée par les sociétés Sarvi et Secri, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, contre la SCP Prud'hommes, Z... et Mme G... : Attendu qu'eu égard à la cassation encourue, la demande des sociétés Sarvi et Secri tendant à l'allocation d'une somme de dix mille francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ne peut être accueillie ; Sur la demande présentée par les sociétés Sarvi et Secri sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, contre les époux Martin de A... : Attendu qu'il n'y a pas lieu, en équité, d'accueillir cette demande ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première, deuxième et quatrième branches du deuxième moyen du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, en ce qu'il a dit que la SCP Prud'hommes, Z... et Mme G..., notaires, garantiront les sociétés Secri et Sarvi des intérêts du prix à restituer, l'arrêt rendu le 9 janvier 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Rejette les demandes présentées par les sociétés Sarvi et Secri sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne les sociétés Sarvi et Secri aux dépens du pourvoi principal et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Condamne les époux Martin de A... aux dépens du pourvoi provoqué et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Condamne la SCP Prud'hommes, Z... et Mme G... à payer la somme de neuf mille francs, au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, aux époux Martin de A... ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente mars mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

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acte ne sont pas générateurs d'intérêts ; qu'en effet ce remboursement de frais ne constitue ni une créance délictuelle, ni une créance contractuelle ; que le notaire ne peut d'ailleurs faire fructifier les frais d'actes dont il n'est pas le destinataire ; qu'en condamnant le notaire à rembourser les frais de l'acte avec intérêts, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1153-1 du Code civil ; Mais attendu que le jugement ayant condamné Mme G... à rembourser aux acquéreurs évincés les frais de vente avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 1989, jour de la demande, il ne résulte pas des conclusions des notaires produites, que ceux-ci aient critiqué cette disposition devant la cour d'appel ;

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pas des conclusions des notaires produites, que ceux-ci aient critiqué cette disposition devant la cour d'appel ; qu'ils ne sont dès lors pas recevables à le faire devant la Cour de Cassation ; Mais sur le deuxième moyen du même pourvoi, pris en sa troisième branche : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour condamner les notaires à garantir les sociétés Secri et Sarvi du paiement des intérêts du prix qu'elles avaient été condamnées à restituer aux époux Martin de A..., la cour d'appel a retenu que, si la vente n'avait pas été annulée, les intérêts de ce prix seraient restés acquis à ces sociétés ; Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la condamnation des sociétés venderesses à payer aux époux Martin de A..., au titre de l

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, alors que la condamnation des sociétés venderesses à payer aux époux Martin de A..., au titre de l'article 1153 du Code civil, des intérêts moratoires à compter de la demande en restitution sur le montant du prix par elles indûment perçu ne constituait pas, pour lesdites sociétés, la réparation d'un préjudice subi du fait de l'annulation de la vente et n'était dès lors pas la conséquence de la faute du notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu que la cassation ainsi prononcée n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond, il n'y a pas lieu à renvoi, en application des dispositions de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile ; Sur la demande présentée par les sociétés Sarvi et Secri, sur le fondement de l'