Document ID: JURITEXT000007333494
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/33/34/JURITEXT000007333494.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Antonin X..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 3 février 1995 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit du syndicat des copropriétaires du ..., représenté par son syndic le cabinet Bernard Fajon, dont le siège est ..., défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Dupertuys, Philippot, conseillers, Mme Cobert, M. Nivôse, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., de Me Baraduc-Benabent, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X..., propriétaire d'un lot à usage d'atellier de réparation dans un immeuble en copropriété comportant un seul bâtiment à usage de garages pour voitures, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 1995) de le débouter de sa demande d'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1992 ayant décidé de répartir les travaux d'électricité en frais communs généraux, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en stipulant au titre VIII "charges communes", et après énumération de ces charges, qu'"il est entendu que le lot n° 156 (de M. X...) aura ses compteurs propres en ce qui concerne l'électricité", le règlement de copropriété a clairement entendu exclure les frais d'éclairage et de réfection de l'éclairage des escaliers et rampes d'accès au sous-sol de la répartition par tantièmes de copropriété; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, en violation de l'article 1134 du Code civil; 2 ) que le règlement de copropriété peut valablement déroger, même pour des dépenses de conservation et d'entretien, à leur répartition par tantième de copropriété lorsque ces frais concernent une partie commune de l'immeuble qui est matériellement affectée à l'usage et à l'utilité de certains copropriétaires, seuls ceux qui n'ont matériellement pas accès à ces parties communes pouvant valablement être dispensés de contribuer à leur conservation et à leur entretien; que, dès lors qu'en l'espèce, ni les rampes d'accès destinées à la circulation des véhicules, ni l'escalier destiné à l'accès aux boxes du sous-sol ne sont matériellement affectés à l'usage du lot de M. X... qui constitue une boutique indépendante au rez-de-chaussée, et dont la spécificité est d'ailleurs relevée par la cour d'appel qui constate qu'il dispose d'un compteur distinct, le règlement de copropriété pouvait valablement fixer pour ce lot, une répartition de ces charges en fonction de leur utilité ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué à violé les articles 3, 10, 24, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965; 3 ) qu'en ne répondant pas aux conclusions de M. X... qui faisait valoir, comme cela résultait d'ailleurs de la résolution attaquée, que les travaux de réfection de l'électricité mis à sa charge étaient destinés au premier chef à l'éclairage individuel des boxes qui constituent des parties privatives, ce qui exclut que ces charges puissent être relatives à la conservation de l'immeuble et réparties par tantième de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété comprenait, dans l'énumération des charges communes de l'immeuble, les réparations à faire aux canalisations d'électricité et les frais d'éclairage des entrées, des escaliers et rampes ainsi que les frais des divers compteurs à l'usage commun, qu'il prévoyait que les copropriétaires supporteraient ces frais proportionnellement à l'intérêt qu'ils en retireraient et selon l'usage qu'ils devraient normalement en faire et qu'il précisait que le lot n 156 aurait ses compteurs propres en ce qui concerne l'électricité et retenu, par motifs propres et adoptés, que les frais de réfection de l'installation électrique constituaient une dépense nécessaire à la sécurité et à la conservation de l'immeuble à laquelle aucun copropriétaire ne pouvait se soustraire et que l'exception formellement prévue pour les dépenses de consommation d'électricité pour le lot n 156 ne contredisait pas cette interprétation, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le règlement de copropriété et qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit, à bon droit, que les frais de réfection de l'installation électrique devaient être répartis selon les tantièmes de copropriété ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande subsidiaire tendant à obtenir une spécialisation des charges, alors, selon le moyen "1°) que la demande tendant à voir instaurer une répartition des charges par le juge excluant que des dépenses relatives à une partie commune non affectée à l'usage d'un lot soient supportées par ce lot, en vertu d'une spécialisation de la répartition des charges, tend aux mêmes fins que la demande en nullité de la résolution de l'assemblée générale, répartissant ces charges par tantièmes de copropriété et non en fonction de leur utilité pour chaque lot, formée devant le premier juge; que cette demande était donc bien recevable devant la cour d'appel, et en décidant le contraire, l'arrêt attaqué a violé l'article 565 du nouveau Code de procédure civile; 2 ) que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle relevait la nullité de la clause litigieuse répartissant les charges, la cour d'appel avait l'obligation de procéder à leur nouvelle répartition notamment en examinant la possibilité invoquée de les spécialiser; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965; 3 ) qu'il appartient à la cour d'appel de rechercher en cas d'ambiguïté la volonté des parties au contrat; que, dès lors qu'elle estimait que la clause répartissant des charges communes générales en fonction de leur utilité pour chaque lot, était ambiguë et contradictoire, la cour d'appel devait alors procéder à la répartition de ces charges en recherchant si la volonté des parties au règlement de copropriété n'avait pas été en réalité de dispenser le lot n 156 dont il est précisé qu'il a ses compteurs propres, de participer aux charges des parties communes qui ne sont pas affectées à son utilité, et partant de spécialiser la répartition des charges en fonction des parties communes concernées; qu'en se déclarant incompétente pour statuer sur la demande de M. X..., la cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la demande initiale de M. X... tendait à l'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires répartissant les frais de réfection de l'installation électrique en fonction des tantièmes de copropriété, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la demande de spécialisation des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes formée pour la première fois devant elle était irrecevable ; Attendu, d'autre part, que la première branche du moyen faisant grief à l'arrêt de déclarer la demande en spécialisation de charges irrecevable étant rejetée, les deux autres branches sont devenues sans portée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires du ... la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du douze mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.

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immeuble qui est matériellement affectée à l'usage et à l'utilité de certains copropriétaires, seuls ceux qui n'ont matériellement pas accès à ces parties communes pouvant valablement être dispensés de contribuer à leur conservation et à leur entretien; que, dès lors qu'en l'espèce, ni les rampes d'accès destinées à la circulation des véhicules, ni l'escalier destiné à l'accès aux boxes du sous-sol ne sont matériellement affectés à l'usage du lot de M. X... qui constitue une boutique indépendante au rez-de-chaussée, et dont la spécificité est d'ailleurs relevée par la cour d'appel qui constate qu'il dispose d'un compteur distinct, le règlement de copropriété pouvait valablement fixer pour ce lot, une répartition de ces charges en fonction

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