Document ID: JURITEXT000007097517
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/09/75/JURITEXT000007097517.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I Sur le pourvoi n° Q 8820.053, formé par : 1°/ M. Joël Michel Claude Y..., 2°/ Mme Y..., née Marie-France Louise B..., demeurant ensemble ... (17ème), en cassation d'un arrêt rendu le 27 septembre 1988 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre-section A), au profit : 1°/ de M. Eric Z..., 2°/ de Mme Z..., née Nicole C..., demeurant ensemble ... (16ème), 3°/ de la SCP Dauchez-Kubisa-Panhard, ... (5ème), 4°/ de M. Patrick Henri Serge B..., demeurant ... (11ème), Les époux Z... ont formé un pourvoi incident par mémoire déposé au greffe ; II Sur le pourvoi n° S 8820.400, formé par les mêmes demandeurs, en cassation du même arrêt, à l'égard des mêmes défendeurs ; Les époux Z... ont déposé un pourvoi incident ; Les époux Y..., demandeurs au pourvoi principal, invoquent le moyen unique de cassation ci-annexé ; Les époux Z..., demandeurs au pourvoi incident, invoquent deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Les moyens des pourvois principal et incident sont identiques dans les deux pourvois ; LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 1990, où étaient présents : M. Senselme, président ; M. Cathala, rapporteur ; MM. A..., X..., Didier, Gautier, Douvreleur, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers ; MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires ; M. Vernette, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Célice et Blancpain, avocat des époux Y..., de Me Roger, avocat des époux Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Dauchez-Kubisa-Panhard, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n°s Q/8820.053 et S/88-20.400 ; Sur le premier moyen du pourvoi incident : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 27 septembre 1988), que les époux Y... ont, par acte reçu le 18 novembre 1986 par la société civile professionnelle notariale Dauchez-Kubisa-Panhard, consenti aux époux Z... une promesse unilatérale de vente d'un appartement moyennant le prix de 2 075 000 francs, sur lequel les bénéficiaires ont versé à titre d'indemnité d'immobilisation 207 500 francs ; que, le 29 janvier 1987, veille de la date à laquelle expirait le délai de réalisation de la vente, les époux Z... ont fait signifier aux promettants, à la SCP notariale et à un clerc de l'étude, M. B... leur intention de ne pas donner suite à l'offre en raison des manoeuvres dolosives qui auraient présidé à l'établissement de la promesse et les ont sommés de leur restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation ; que, ne l'ayant pas obtenu, ils ont assigné les mêmes personnes en paiement, in solidum, outre de dommages-intérêts, de la somme de 207 500 francs ; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande contre la SCP notariale et M. B..., alors, selon le moyen, "d'une part, qu'en se déterminant par le motif que l'indication d'une surface erronée ne peut permettre de reprocher un manquement du notaire à son devoir de conseil ou de vérification alors que ce critère de surface n'a jamais été, en pratique, mis en avant dans les discussions à aucun moment des négociations, sans préciser si les époux Z... avaient une raison de mettre en doute les affirmations du notaire, à qui il incombait de procéder aux vérifications nécessaires ou d'attirer leur attention à ce sujet en cas de doute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, et que, d'autre part, en s'abstenant de répondre au moyen soulevé en ce sens par les époux Z... dans leurs conclusions d'appel soutenant que le notaire aurait dû leur préciser qu'il n'avait pas procédé aux vérifications, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que les époux Z... n'ayant soutenu, ni que les notaires avaient procédé par voie d'affirmations en ce qui concerne la surface de l'appartement vendu, ni qu'ils avaient l'obligation d'effectuer des vérifications de cette surface, la cour d'appel n'avait pas à procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ; D'où il suit que le moyen doit être écarté ; Sur le second moyen du pourvoi incident : Attendu que les époux Z... font aussi grief à l'arrêt de les avoir déboutés, pour partie, de leur demande de remboursement, alors, selon le moyen, "d'une part, que lorsque l'achat d'un appartement constitue, pour un couple, un investissement, comme en l'espèce, le rapport entre le prix et la surface en constitue la cause déterminante ; qu'en se bornant à considérer que parce que la superficie de l'appartement était mentionnée dans un document précontractuel, il ne constituait pas un élément déterminant du consentement des acheteurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil, et alors, d'autre part, qu'en s'abstenant de répondre au moyen soulevé en ce sens, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé que les parties avaient entendu contracter sur la base du prix en m2 prévu sur la fiche technique à 20 000 francs environ, le prix s'étant trouvé maintenu au regard de la surface réelle dans la convention, et, d'autre part, souverainement retenu, pour dénier à la superficie de l'appartement le caractère d'un élément déterminant du consentement, que si les acquéreurs entendaient faire de l'exactitude de la superficie du bien vendu une condition essentielle de la vente, il leur appartenait de faire modifier ou compléter en ce sens la promesse, toute possibiltié leur étant donnée de visiter l'appartement aussi souvent qu'ils le souhaitaient et de faire procéder à un relevé précis des dimensions avant de s'engager, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais, sur le moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour ramener de 207 500 francs à 50 000 francs le montant de l'indemnité convenue dans la promesse de vente, l'arrêt attaqué, tout en constatant que cette indemnité ne constitue pas une clause pénale, retient qu'il n'existe en la cause aucune commune mesure entre l'indemnité d'immobilisation mise à la charge des époux Z... et le préjudice réellement subi par les époux Y... ; Qu'en fondant la réduction qu'elle a opérée sur le caractère excessif de la somme convenue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a réduit le montant de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt rendu le 27 septembre 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne les époux Z..., envers les époux Y... aux dépens liquidés à la somme de trois cent vingt deux francs et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept juin mil neuf cent quatre vingt dix.

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part, qu'en s'abstenant de répondre au moyen soulevé en ce sens, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé que les parties avaient entendu contracter sur la base du prix en m2 prévu sur la fiche technique à 20 000 francs environ, le prix s'étant trouvé maintenu au regard de la surface réelle dans la convention, et, d'autre part, souverainement retenu, pour dénier à la superficie de l'appartement le caractère d'un élément déterminant du consentement, que si les acquéreurs entendaient faire de l'exactitude de la superficie du bien vendu une condition essentielle de la vente, il leur appartenait de faire modifier ou compléter en ce sens la promesse, toute possibiltié leur étant donnée de

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leur appartenait de faire modifier ou compléter en ce sens la promesse, toute possibiltié leur étant donnée de visiter l'appartement aussi souvent qu'ils le souhaitaient et de faire procéder à un relevé précis des dimensions avant de s'engager, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais, sur le moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour ramener de 207 500 francs à 50 000 francs le montant de l'indemnité convenue dans la promesse de vente, l'arrêt attaqué, tout en constatant que cette indemnité ne constitue pas une clause pénale, retient qu'il n'existe en la cause aucune commune mesure entre l'indemnité d'immobilisation mise à la charge des époux Z... et le préjud