Document ID: JURITEXT000007099610
Case Number: 
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/07/09/96/JURITEXT000007099610.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Roger F..., notaire, demeurant ... à Sainte-Geneviève-des-Bois (Val-de-Marne), 2°/ la société civile professionnelle Roger et Armand F..., notaires associés dont le siège est à Sainte-Geneviève-des-Bois (Essonne), ..., agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège et notamment de ses gérants, en cassation d'un arrêt rendu le 12 avril 1988 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section A), au profit : 1°/ de Mme Catherine X..., demeurant à Lille (Nord), ..., 2°/ de M. Pierre, Louis Y..., demeurant à Auch (Gard), ..., 3°/ de Mme Marie-José, Françoise B..., épouse Y..., demeurant à la même adresse, 4°/ de M. Daniel, Emile C..., demeurant à Hénin Beaumont (Pas-de-Calais), ..., 5°/ de Mme Françoise, Marie, Agnès A..., demeurant à 2286 HV Rijswich (Hollande), 6°/ de M. Michel E..., demeurant à Dakar (BP.2501), Sénégal, 7°/ de Mme Monique D..., demeurant à Paris (15e), ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 avril 1990, où étaient présents : M. Jouhaud, président, M. Viennois, rapporteur, M. Grégoire, conseiller, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. F... et de la SCP Roger et Armand F..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mmes X..., A... et D..., des époux Y... et de MM. C... et E..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société Compagnie française d'investissement (Z... Pierre) a acquis de la société Ceprimo partie d'un immeuble sis ... des Arts à Paris, en l'étude de M. F..., notaire ; que les lots ont été divisés en appartements ; que par acte sous seing privé, chaque acquéreur s'est engagé à acheter un lot de la copropriété et à en payer le prix comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; que la Z... Pierre a pris, pour sa part, l'engagement d'effectuer les travaux de restauration des parties communes et a proposé aux acquéreurs que les travaux d'aménagement des parties privatives soient confiés à la société SPRRI, dont le dirigeant était également à la tête de la Z... Pierre, lesdits travaux devant être payés à l'avance et pour leur totalité ; qu'avant de recevoir les actes, M. F... a adressé aux acquéreurs une lettre circulaire par laquelle il les assurait que s'agissant d'un immeuble ancien, il n'y avait pas vente d'un immeuble à construire ou vente en état futur d'achèvement et qu'un permis de construire n'était pas nécessaire ; qu'il a demandé, enfin, que le prix d'acquisition et les frais lui soient adressés par chèque à son ordre ; que, bien que dans la lettre mentionnée ci-dessus M. F... eut précisé que les travaux dans les parties privatives étaient étrangers à l'acquisition, ce notaire a demandé à plusieurs acquéreurs le versement à lui-même du prix des travaux confiés à la société SPRRI ; que, dès le début des travaux dans les parties communes, un procès-verbal a été dressé le 23 novembre 1978, au motif qu'un permis de construire était nécessaire en relation des travaux de reconstruction effectués ; que ces travaux ont été interrompus sur injonction de la ville de Paris et que la demande de permis de construire a été rejetée ; que les sociétés Z... Pierre et SPRRI ont été mises en liquidation des biens ; que plusieurs co-propriétaires, Mme X..., les époux Y..., M. C..., Mme A..., M. E... et Mme D..., ont assigné M. F... en soutenant qu'il avait manqué à son devoir de conseil, notamment en leur donnant des renseignements erronés en ne les incitant pas à prendre toutes garanties utiles avant de se dessaisir intégralement des fonds destinés à la société SPRRI ; qu'ils ont demandé l'allocation de diverses sommes ; Attendu que M. F... reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 12 avril 1988) de l'avoir condamné à verser aux acquéreurs d'appartements le montant du coût de rénovation des parties privatives, outre la "perte locative" résultant du défaut de réalisation de ces travaux et ce, après expertise alors, selon le moyen, d'une part, que M. F... était étranger à l'impression et à la diffusion de la plaquette publicitaire réalisée par la société Z... Pierre qui se bornait à mentionner "l'intervention d'un notaire", sans invoquer son nom, de sorte qu'en lui imputant à faute la diffusion de cette plaquette, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors, d'autre part, que le préjudice causé aux acquéreurs consistait, selon les propres constatations de l'arrêt, non dans la conclusion des contrats de rénovation avec la société SPRRI et la perte des fonds pour les travaux inexécutés mais dans la perte d'une chance de se dédire des conventions conclues hors la présence du notaire, en perdant les acomptes, de sorte qu'en accordant pour réparer la perte de cette chance la totalité du gain espéré du contrat de rénovation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatatons ; et alors, enfin, qu'il ressortait des constatations de l'arrêt attaqué qu'à supposer qu'ils se fussent dédits, les acquéreurs n'en avaient pas moins perdu les acomptes versés antérieurement à l'intervention du notaire ; que la perte de ces acomptes n'était donc pas en relation de causalité avec la faute imputée à l'officier public, de sorte qu'en le condamnant à indemniser les acquéreurs de la totalité du coût des travaux inexécutés, la cour d'appel, une fois encore, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; Mais attendu, d'abord, que -contrairement à ce que prétend inexactement le moyen- la cour d'appel n'a pas retenu à faute contre M. F... la diffusion de la plaquette publicitaire éditée par la société Z... Pierre mais les affirmations trompeuses contenues dans la lettre circulaire adressée par l'officier public aux acquéreurs ; Attendu, ensuite, que la cour d'appel n'a pas énoncé que le préjudice causé aux acquéreurs par la faute de M. F... consistait dans la perte d'une chance de se dédire des conventions conclues hors la présence du notaire, en perdant les acomptes versés ; qu'au contraire, appréciant la nature et l'étendue du préjudice subi par les acquéreurs, la cour d'appel retient que "la faute de M. F... consistant dans la fausse assurance implicitement donnée sur la qualité de l'opération immobilière, le préjudice causé par cette faute à chacun des acquéreurs résulte de l'inexécution des travaux prévus dans la partie privative lui appartenant" et que "par suite, la réparation du préjudice doit comprendre le coût actuel des travaux, ainsi que la perte locative qui, liée au défaut de ces travaux, ne peut être limitée dans le temps à la date de délivrance du permis de construire" ; que, par ces motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé en ses deux autres ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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e authentique ; que la Z... Pierre a pris, pour sa part, l'engagement d'effectuer les travaux de restauration des parties communes et a proposé aux acquéreurs que les travaux d'aménagement des parties privatives soient confiés à la société SPRRI, dont le dirigeant était également à la tête de la Z... Pierre, lesdits travaux devant être payés à l'avance et pour leur totalité ; qu'avant de recevoir les actes, M. F... a adressé aux acquéreurs une lettre circulaire par laquelle il les assurait que s'agissant d'un immeuble ancien, il n'y avait pas vente d'un immeuble à construire ou vente en état futur d'achèvement et qu'un permis de construire n'était pas nécessaire ; qu'il a demandé, enfin, que le prix d'acquisition et les

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construire n'était pas nécessaire ; qu'il a demandé, enfin, que le prix d'acquisition et les frais lui soient adressés par chèque à son ordre ; que, bien que dans la lettre mentionnée ci-dessus M. F... eut précisé que les travaux dans les parties privatives étaient étrangers à l'acquisition, ce notaire a demandé à plusieurs acquéreurs le versement à lui-même du prix des travaux confiés à la société SPRRI ; que, dès le début des travaux dans les parties communes, un procès-verbal a été dressé le 23 novembre 1978, au motif qu'un permis de construire était nécessaire en relation des travaux de reconstruction effectués ; que ces travaux ont été interrompus sur injonction de la ville de Paris et que la demande de permis de construire a été rejetée ; que les sociétés Z... Pierre

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de la ville de Paris et que la demande de permis de construire a été rejetée ; que les sociétés Z... Pierre et SPRRI ont été mises en liquidation des biens ; que plusieurs co-propriétaires, Mme X..., les époux Y..., M. C..., Mme A..., M. E... et Mme D..., ont assigné M. F... en soutenant qu'il avait manqué à son devoir de conseil, notamment en leur donnant des renseignements erronés en ne les incitant pas à prendre toutes garanties utiles avant de se dessaisir intégralement des fonds destinés à la société SPRRI ; qu'ils ont demandé l'allocation de diverses sommes ; Attendu que M. F... reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 12 avril 1988) de l'avoir condamné à verser aux acquéreurs d'appartements le montant du coût