Document ID: JURITEXT000022087515
Case Number: 31000467
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/08/75/JURITEXT000022087515.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le rapport de l'expert judiciaire et n'était pas tenue d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties, a fixé souverainement le montant de l'indemnité d'occupation due par la société GSP Constructeur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que dans le cadre d'une instance irrévocablement jugée par un arrêt du 15 mars 2001, la société GSP Constructeur avait demandé, notamment, la réparation des préjudices économiques, prétendument subis pendant l'occupation des locaux et du fait de leur libération, qui seraient résultés de la mauvaise foi de la communauté du Pays de Vendôme dans la négociation du titre d'occupation de ces locaux et de la rupture fautive des pourparlers, et retenu qu'elle se trouvait saisie d'une demande dont la cause et l'objet étaient identiques, la cour d'appel a, à bon droit, déclaré cette demande irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose précédemment jugée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société GSP Constructeur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GSP Constructeur à payer à la communauté du Pays de Vendôme la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GSP Constructeur ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux conseils pour la société GSP Constructeur PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société G.S.P. CONSTRUCTEUR à payer à la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME la somme de 367 995,63 euros à titre d'indemnité d'occupation et de charges pour la période du 1er janvier 1997 au 31 juillet 2006, AUX MOTIFS, TANT PROPRES QUE REPUTES ADOPTES DES PREMIERS JUGES, EN SUBSTANCE, QUE les griefs d'erreur et d'omission ainsi que de partialité que la société G.S.P. CONSTRUCTEUR adresse au rapport de M. X... pour en solliciter la nullité constituent une critique de l'avis donné par le technicien et ne sont pas de nature à entraîner l'annulation de la mesure, les moyens articulés consistant exclusivement en objections de fond opposées à l'argumentation du technicien ; QUE, dans son rapport clos le 30 juin 2003, l'expert X... a retenu que la S.A.R.L. G.S.P. CONSTRUCTEUR a occupé les superficies suivantes : du 1er janvier 1997 au 1er juillet 1997 : 1 717 m², du 1er juillet 1997 au 31 décembre 1997 : 1 761 m², du 1er janvier 1998 au 31 mars 2000 : 1 938 m², du 1er avril 2000 au 31 décembre 2001 : 1 319 m² ; qu'il a conclu que l'indemnité d'occupation exigible pour la période du 1er janvier 1997 au 31 août 2002 après application de coefficients de pondération des superficies peut être chiffrée à 156 256,43 euros (1 024 975 F.) (calcul détaillé rapport pages 17-18) et que les charges dues par la société occupante pour la même période s'élèvent à 50 517,39 euros hors impôt foncier ; QUE les constatations et analyses de l'expert emportent la conviction ; qu'elles sont en effet minutieuses, circonstanciées et argumentées ; que, s'agissant des surfaces à retenir, la société G.S.P. CONSTRUCTEUR reproche à l'expert d'avoir commis des erreurs en incluant, dans les superficies occupées par elle, les lots B1, B2 et F ; mais que M. X..., après avoir mesuré le local et tenu compte de sa spécificité  et notamment de sa grande superficie  a défini une surface utile qu'il a pondérée selon le degré d'utilisation de chaque partie des locaux ; qu'il a reconstitué l'occupation effective des lieux en prenant en considération les explications respectives des parties et les constatations opérées par un huissier le 17 juin 1997, en présence de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR ; qu'au motif que la société G.S.P. CONSTRUCTEUR pouvait ne pas en avoir été l'unique utilisatrice, il a intégralement exclu le lot B5 grevé d'une servitude de passage et le quai extérieur, ce qui est favorable à l'occupante ; qu'il n'a inclus le lot B1 (hall) qu'à compter du 1er juillet 1997 et l'a exclu pour le 1er semestre 1997 ; qu'il n'a inclus le lot B2 (dépôt) que pour le 1er semestre 1997 et l'a ensuite exclu ; et que, dans le doute, il n'a pas retenu le lot F pour toute la période du 1er avril 2000 au 31 décembre 2001, au motif qu'il était vide le 30 avril 2000 lors de la visite des lieux ; que ces positions confirment si besoin était l'inexistence de cette partialité en sa défaveur dont l'appelante fait état ; que la méthode retenue est rigoureuse et adaptée ; que le tableau chronologique des occupations successives du local qu'il propose en définitive correspond à l'ensemble des données ainsi recensées et n'est pas réfuté ; qu'il y a lieu de l'entériner ; que la société G.S.P. CONSTRUCTEUR reproche à l'expert d'avoir manqué d'impartialité en ne prenant pas en considération ses réclamations relatives à la fixation de la valeur locative des locaux ; qu'elle lui fait grief d'avoir retenu une valeur locative de 90 F/m², alors qu'il avait demandé communication du bail consenti à la société ANYTAG, lequel prévoyait un loyer de 6 F/m² ; mais que la valeur locative de 7,50 F/m², retenue par l'expert et entérinée par le Tribunal comme référence correcte pour la fixation pour la fixation de l'indemnité d'occupation, a été dégagée après une minutieuse étude des loyers pratiqués sur la zone (cf. tableau pages 15 et 16 du rapport) qui dénote une large échelle de prix, de l'ordre de 50 à 120 F. le m² ; que la valeur proposée de 90 F. s'en trouve justifiée ; que les objections articulées par l'appelante ne remettent pas en cause cette évaluation dans la mesure où elles sont fondées sur la prise en compte des loyers les plus faibles acquittées par certains locataires voisins ; que l'argument tiré du montant du loyer payé par son successeur sur le site, la société DIGOR, n'apparaît pas davantage pertinent au regard des explications fournies en réponse par l'intimée, qui rappelle que celle-ci paye 1,52 euros le m² et ce, en bénéficiant d'une réduction de 25 %, l'évaluation de l'expert s'en trouvant au contraire ainsi confortée ; qu'en outre, s'agissant de l'état des locaux, M. X... s'est heurté à l'absence d'état des lieux d'entrée ; qu'enfin, il a bien été tenu compte de la perturbation causée par les travaux à travers la réduction de moitié du 1er janvier au 15 juin 1997 ; que, pour ce qui est des charges, l'expert judiciaire a reconstitué pièces à l'appui les dépenses de gaz, électricité, eau, entretien de chaudière et prorata d'entretien des espaces verts afférentes à l'occupation des lieux par G.S.P. CONSTRUCTEUR en en donnant un récapitulatif complet et ventilé qui n'est pas contredit ; QU' il y a donc lieu de condamner la société G.S.P. CONSTRUCTION à payer à la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, en deniers ou quittance en raison des règlements intervenus : à titre d'occupation, la somme de 156 256,43 euros pour la période du 1er janvier 1997 au 31 août 2002 et, sur la base de 182 621 F./l'an retenue par l'expert, la somme de 182 621 x 47/12 soit 715 265,58 F. soit 109 041,54 euros pour la période du 1er septembre 2002 au 31 juillet 2006 ; à titre de charges, la somme de 50 517,39 euros pour la période du 1er janvier 1997 au 31 août 2002 et celle de 52 180,27 euros à titre de charges pour la période du 1er septembre 2002 au 31 juillet 2006, soit : 137 564,06 x 391/1000 x 1634/1862 soit 47 201,31 euros pour le gaz, 2 885,71 x 391/1000 x 1634/1862 soit 955,83 euros pour l'entretien chauffage, 11 725,08 x 391/1000 x 1634/1862 soit 4 023,13 euros pour les espaces verts ; ALORS, D'UNE PART, QU' en retenant que l'expert judiciaire avait « mesuré le local », la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, lequel indique expressément que l'expert a directement déduit les surfaces des lots occupés de documents qui n'avaient pas été établis contradictoirement à l'égard de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR mais uniquement à la demande et pour les besoins de la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME ; que la Cour d'appel a ainsi violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QU' en retenant que la valeur locative de 7,50 F/m², retenue par l'expert comme référence correcte pour la fixation pour la fixation de l'indemnité d'occupation, a été dégagée en tenant « compte de la perturbation causée par les travaux à travers la réduction de moitié du 1er janvier au 15 juin 1997 », la Cour d'appel a derechef dénaturé le rapport d'expertise dont il résulte que l'expert, pour la période du 1er janvier au 30 juin 1997 comme pour les périodes suivantes, s'est bornée à multiplier la surface utile pondérée, exprimée en m², par la valeur locative annuelle au m² soit 90 F./m² ; qu'elle a ainsi de nouveau violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QU'en appel, la société G.S.P. CONSTRUCTEUR reprochait à l'expert d'avoir retenu une valeur locative de 90 F/m², en faisant valoir que les travaux de remise en état, dont la nécessité et l'importance attestent de l'état de délabrement et de vétusté du bâtiment en cause, avaient duré du 1er septembre 1996 à la fin du mois de juin 1997 ; qu'ils devaient occasionner et avaient effectivement occasionné une telle nuisance aux occupants du bâtiment que la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME avait accepté par avance, dans ses délibérations, le principe de la gratuité de l'occupation des locaux au cours desdits travaux ; que, même postérieurement à ces travaux, de nombreux désordres avaient perturbé l'occupation de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR ; et que, même après l'exécution des travaux de rénovation achevés en juin 1997, la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, pour parvenir à attirer quelques rares entreprises sur ce site peu attractif, avait dû leur consentir des conditions d'occupation bien plus favorables que celles offertes à la société G.S.P. CONSTRUCTEUR ; que, faute d'avoir répondu à ces conclusions pertinentes, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré la société G.S.P. CONSTRUCTEUR irrecevable en ses demandes en reconnaissance du principe de la responsabilité de la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, institution d'une expertise et allocation d'une provision, AUX MOTIFS QU' en l'état du jugement rendu le 16 décembre 1999 par le Tribunal de grande instance de Blois, de l'arrêt du 15 mars 2001 qui l'a confirmé et de l'ordonnance du Premier Président de la Cour de cassation ayant constaté la déchéance de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR en son pourvoi, il est définitivement jugé que celle-ci n'était titulaire d'aucun bail commercial sur le local propriété de la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, qu'elle en est occupant sans droit ni titre et redevable jusqu'à la libération effective des lieux d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 1997 ainsi que des charges, notamment liées à sa consommation en eau, électricité et chauffage, dont le montant reste désormais à chiffrer, ce pour quoi il a été recouru à expertise ; que la société G.S.P. CONSTRUCTEUR est donc bien irrecevable par application des articles 122 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil à solliciter la reconnaissance du principe de la responsabilité de la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, l'institution d'une expertise et l'allocation d'une provision ; qu'en effet, comme en persuade la simple lecture des développements qui y sont consacrés en pages 30 à 33 de ses conclusions du 16 mai 2008, 31 à 35 de ses conclusions récapitulatives du 22 mai 2008 et 33 à 38 de ses ultimes conclusions récapitulatives, signifiées et déposées le 11 juin 2008 et à nouveau signifiées à l'identique le 2 juillet 2008 après le rétablissement de l'affaire au rôle, l'intimée a constamment et exclusivement fondé ces demandes sur l'imputation d'une rupture fautive des pourparlers qu'aurait selon elle commise la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME, à laquelle elle reproche explicitement d'avoir engagé sa responsabilité envers elle en conduisant de mauvaise foi puis en rompant brutalement, sans motif légitime et donc abusivement, les négociations tendant à l'établissement des modalités d'occupation du bâtiment de la Ville-aux-Clercs ; que c'est précisément ce qu'elle avait déjà soutenu à l'appui d'une demande d'indemnité contre la même partie et dont elle a été déboutée par le Tribunal de grande instance de Blois, dans les motifs (pages 16 et 17) et dans le dispositif (page 18) du jugement rendu le 16 décembre 1999 confirmé par arrêt du 15 mars 2001, de sorte qu'il y a bien identité de cause et d'objet entre ces litiges entre les mêmes parties et que l'ensemble de ces prétentions se heurtent donc aujourd'hui à l'autorité de chose définitivement jugée ; ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu'elle ne peut être opposée à une réclamation qui, tendant à la réparation d'un élément de préjudice non inclus dans la demande initiale, a un objet différent de celle ayant donné lieu au premier jugement et est de surcroît fondée sur une cause différente ; que des demandes tendant au remboursement de frais de déménagement et à la réparation d'un préjudice d'image ont un objet distinct de celui des demandes tendant à la réparation de troubles de jouissance et à l'allocation d'une indemnité d'éviction ; et que constituent des causes différentes la faute consistant à faire paraître dans la presse des articles portant atteinte à la réputation d'autrui et celle consistant à rompre brutalement et abusivement des négociations contractuelles ; qu'en déclarant néanmoins les demandes de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR tendant au remboursement de ses frais de déménagement et à la réparation de son préjudice d'image irrecevables comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par un jugement du Tribunal de grande instance de Blois en date du 16 décembre 1999, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel d'Orléans en date du 15 mars 2001, qui avait rejeté les demandes de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR tendant à la réparation des troubles de jouissance dont elle avait été victime et à l'allocation d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.

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41,54 euros pour la période du 1er septembre 2002 au 31 juillet 2006 ; à titre de charges, la somme de 50 517,39 euros pour la période du 1er janvier 1997 au 31 août 2002 et celle de 52 180,27 euros à titre de charges pour la période du 1er septembre 2002 au 31 juillet 2006, soit : 137 564,06 x 391/1000 x 1634/1862 soit 47 201,31 euros pour le gaz, 2 885,71 x 391/1000 x 1634/1862 soit 955,83 euros pour l'entretien chauffage, 11 725,08 x 391/1000 x 1634/1862 soit 4 023,13 euros pour les espaces verts ; ALORS, D'UNE PART, QU' en retenant que l'expert judiciaire avait « mesuré le local », la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, lequel indique expressément que l

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le local », la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, lequel indique expressément que l'expert a directement déduit les surfaces des lots occupés de documents qui n'avaient pas été établis contradictoirement à l'égard de la société G.S.P. CONSTRUCTEUR mais uniquement à la demande et pour les besoins de la COMMUNAUTE DU PAYS DE VENDOME ; que la Cour d'appel a ainsi violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QU' en retenant que la valeur locative de 7,50 F/m², retenue par l'expert comme référence correcte pour la fixation pour la fixation de l'indemnité d'occupation, a été dégagée en tenant « compte de la perturbation causée par les travaux à travers la réduction de moitié du 1er janvier au 15 juin

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« compte de la perturbation causée par les travaux à travers la réduction de moitié du 1er janvier au 15 juin 1997 », la Cour d'appel a derechef dénaturé le rapport d'expertise dont il résulte que l'expert, pour la période du 1er janvier au 30 juin 1997 comme pour les périodes suivantes, s'est bornée à multiplier la surface utile pondérée, exprimée en m², par la valeur locative annuelle au m² soit 90 F./m² ; qu'elle a ainsi de nouveau violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QU'en appel, la société G.S.P. CONSTRUCTEUR reprochait à l'expert d'avoir retenu une valeur locative de 90 F/m², en faisant valoir que les travaux de remise en état, dont la nécessité et l'