Document ID: JURITEXT000022463673
Case Number: 31000927
URL: texte/juri/judi/JURI/TEXT/00/00/22/46/36/JURITEXT000022463673.xml
Dataset Source: la-mousse/INCA-17-01-2025

--- Full Document ---
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté née de la formulation et du rapprochement des clauses des deux actes intitulés " Land purchase Contract " et " House purchase Contract " rendait nécessaire, que ces avant-contrats, qui ne contenaient aucune promesse unilatérale de vente puisque la partie désignée sous le vocable de " vendeur " s'était seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, constituaient les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement et non un acte de vente, la cour d'appel qui, sans écarter l'existence d'une vente parfaite au motif que le transfert de propriété n'était pas caractérisé, a retenu que les paiements effectués avant la signature de l'acte de vente n'emportaient pas transfert de propriété, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche relative à la justification du paiement de l'intégralité du prix, que ses constatations rendaient inopérante, que la l'action en revendication devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat des époux X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente portant sur une parcelle de terrain et une construction légère à édifier, intervenue le 4 décembre 1990, était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a dit que cette décision vaudra vente et en ce qu'il a ordonné sa publication à la conservation des hypothèques de Nîmes ; Aux motifs que les époux X... justifient de deux actes sous seing privé du 4 décembre 1990 rédigés en français et en anglais, qui ont été passés entre la s. a. r. l. « Océan Properties France » et les demandeurs ; que le premier de ces actes, intitulé « Land purchase contract » contient d'une part, la réservation par la société « Océan Properties France » au profit d'Alfred X... et de son épouse, née Elisabeth Y..., du « lot numéro 92 du « Mas Oliou » consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une superficie de 407 mètres carrés avec les 472 / 100. 000° des parties communes « sol » », lequel se situe « dans un ensemble immobilier situé à CALVISSON (Département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de PARC RESIDENTIAL DE LOISIRS, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » moyennant un prix total de 37. 870. pour ce lot et le bungalow à construire « suivant le contrat entre l'ACHETEUR et le VENDEUR signé simultanément » somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain et d'autre part, un engagement de la société Océan Properties France de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'ACHETEUR de lui vendre dans les conditions indiquées et avant que l'ACHETEUR ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract » contient un devis accepté ayant « pour objet la construction d'une Habitation Légère de Loisirs (HLL) » sur le lot désigné dans l'acte décrit ci-dessus, pour le prix indiqué dans ledit acte et rappelé dans le devis, payable suivant le plan d'échelonnement suivant : « confirmation de commande 10 % », « Hors d'eau / Hors d'ouir 35 % », « cloisonnement 35 % » ; « réception des travaux 20 % » ; que Michel Z..., ès qualités, invoque à tort les dispositions de l'ancien article 1840 A du code général des impôts dès lors que ces conventions, qui sont les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne constituent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « VENDEUR » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; que ces avant-contrats ne constituent pas davantage l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique, et n'ont donc pas opéré transfert de la propriété de l'immeuble, la société Océan Properties France ne s'étant engagée qu'à le réserver au futur acquéreur et à construire une habitation selon les modalités prévues au devis ; que si les époux X... ont été, conformément à la législation en vigueur, destinataire du projet d'acte notarié destiné à leur permettre de prendre une connaissance complète des stipulations de l'opération envisagée, ce document n'a pas d'autre valeur juridique et ne peut se substituer à l'acte authentique pour opérer le transfert de propriété ; qu'à l'appui de leur demande, les époux X... font valoir qu'ils ont pris possession de l'habitation et ont payé l'intégralité du prix visé dans les actes litigieux ; que cependant ni la prise de possession des lieux, ni le paiement allégué qui n'aurait pas été fait directement entre les mains de la société Océan Properties France et qui est contesté par le mandataire liquidateur, n'emportent transfert de la propriété ; que si les époux X... ne justifient pas occuper les lieux en qualité de propriétaires, il ressort des faits de la cause qu'ils sont entrés dans les lieux et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France ; Alors, en premier lieu, qu'aux termes de l'acte intitulé « House purchase contract », en date du 4 décembre 1990, M. et Mme X... s'étaient engagés, en leur qualité d'acheteurs, à régler le prix total de 37 870 livres sterling suivant l'échéancier stipulé dans l'acte ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement » alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la cour d'appel de Nîmes a dénaturé cet acte et a violé l'article 1134 du code civil ; Alors, en deuxième lieu, qu'en énonçant les deux actes établis le 4 décembre 1990 « ne constituent pas l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique », quand ni l'acte dénommé « Land purchase contract » et ni l'acte dénommé « House purchase contract » ne comportaient de stipulation en ce sens, la cour d'appel a dénaturé les actes précités et a violé l'article 1134 du Code civil ; Alors, en troisième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, que les conventions conclues le 4 décembre 1990 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de Parc résidentiel de loisirs devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du code de la construction et de l'habitation », qu'un prix total de 37 870 livres sterling avait été convenu entre les parties « pour ce lot et le bungalow à construire, suivant le contrat entre l'acheteur et le vendeur signé simultanément, somme sur laquelle 98 571 francs se rapportent au prix du terrain payable suivant un plan d'échelonnement » très précisément défini, et, que la preuve était rapportée par M. et Mme X... de ce que l'habitation était achevée, qu'ils étaient entrés dans lieux et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France » ; qu'il s'évince de ces constatations l'existence d'un accord entre la société Océan Properties France et M. et Mme X... sur la chose et sur le prix, de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil ; Alors, en quatrième lieu, que la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix même si les parties conviennent de retarder le transfert de propriété jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en écartant l'existence de la vente au motif que le transfert de propriété de l'immeuble n'était pas caractérisé au profit de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ; Alors, en cinquième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en énonçant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un transfert de propriété à leur profit quand bien même ils avaient « pris possession de l'habitation » une fois achevée la construction, tout en relevant que dans l'acte sous seing privé intitulé « House purchase contract » il avait été expressément convenu que M. et Mme X... devaient procéder au règlement du prix au fur et à mesure de l'avance de la construction ce qu'ils avaient effectivement fait, ce dont il résultait que la convention ainsi conclue devait s'analyser en une vente en l'état futur d'achèvement et qu'en conséquence la construction était devenue la propriété de M. et Mme X... au fur et à mesure de l'exécution des travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1601-3 du code civil ; Alors, en sixième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en ne recherchant pas si M. et Mme X..., qui, au regard des propres constatations de l'arrêt, étaient entrés dans les lieux « avec l'accord de la société Océan Properties France », ne justifiaient pas du paiement intégral du prix dès lors que le projet d'acte qui leur avait été adressé par le notaire chargé de régulariser l'acte authentique de vente et qui était signé par le vendeur faisait expressément mention de ce que la somme totale de 378. 700 francs avait été déjà réglée à la société Ocean Properties France, le paiement du solde de 9 821, 42 francs figurant même dans la comptabilité du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.

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D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat des époux X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente portant sur une parcelle de terrain et une construction légère à édifier, intervenue le 4 décembre 1990, était parfaite et à voir

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de terrain et une construction légère à édifier, intervenue le 4 décembre 1990, était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a dit que cette décision vaudra vente et en ce qu'il a ordonné sa publication à la conservation des hypothèques de Nîmes ; Aux motifs que les époux X... justifient de deux actes sous seing privé du 4 décembre 1990 rédigés en français et en anglais, qui ont été passés entre la s. a. r. l. « Océan Properties France » et les demandeurs ; que le premier de ces actes, intitulé « Land purchase contract » contient d'une part, la réservation par la société « Océan Properties France » au profit d'Alfred X... et de son épouse, née Elisabeth Y..., du « lot numéro 92 du « Mas Oliou » consistant en la