Court Opinion

ID: 9890389
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-10-12 19:21:27.197903+00
Date Added: 2024-06-11T13:11:39.504777
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                 TRIBUNAL DE APELACIONES
                          PANEL XI

   ASOCIACIÓN DE                              REVISIÓN
  TITULARES DE LA                             ADMINISTRATIVA
URBANIZACIÓN VILLA                            procedente de la
   DOS PINOS, INC.,                           OFICINA DE
 representados por su                         GERENCIA Y
   presidenta MARÍA                           PERMISOS (OGPe)
GUERRERO DE LEÓN,                             Departamento de
     quien también                            Desarrollo Económico
   comparece en su         KLRA202300461      y Comercio
 carácter personal por
ser parte adversamente                        Caso Núm.: 2023-
        afectada                              494595-PU-227588

        Recurrente                            Sobre: PERMISO DE
                                              USO
             V.

  DEPARTAMENTO DE
     DESARROLLO
    ECONÓMICO Y
   COMERCIO (OGPe)

   JEAMALY RIVERA
       PÉREZ

        Recurrida
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez
Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera.

Díaz Rivera, Jueza Ponente

                             SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.

      Comparece ante nos, la Asociación de Titulares de la

Urbanización Villa Dos Pinos, Inc. (Asociación), y nos solicita que

revisemos y revoquemos el Permiso Único 2023-494595-PU-227588

emitido por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) el 31 de julio

de 2023. El aludido Permiso Único fue concedido a favor de la parte

recurrida, Jeamaly Rivera Pérez (Rivera Pérez) para establecer un

Alojamiento Suplementario a Corto Plazo de tipo Turístico –

Hospedería.

      Por los fundamentos que expondremos a continuación, se

confirma el Permiso Único 2023-494595-PU-227588.

                               I.

Número Identificador
SEN2023_________
KLRA202300461                                                                  2

       Surge del expediente ante nos que, el 2 de junio de 2021,

Rivera Pérez presentó una solicitud de permiso, con el propósito de

obtener un permiso de uso de alojamiento temporero para

hospedería y turismo en la propiedad localizada en el Núm. 827 de

la Calle Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan.

Consecuentemente, el Single Business Portal le asignó el número de

trámite 2021-379333-PU-085710 y se refirió a la Oficina de

Permisos del Municipio Autónomo de San Juan para su evaluación.

El 2 de septiembre de 2021, el trámite 2021-379333-PU-085710 fue

archivado por no haberse completado el proceso dentro del término

de treinta (30) días.

       Así las cosas, el 27 de octubre de 2021, la Asociación presentó

un Injunction1 permanente en contra de Rivera Pérez, por violación

a las condiciones restrictivas de la Urbanización Villa Dos Pinos, al

utilizar su propiedad para un uso comercial prohibido en dicha área

residencial de conformidad con la Escritura Pública Núm. 57 del 27

de junio de 1952.2

       Posteriormente, el 21 de enero de 2022, Rivera Pérez presentó

una segunda solicitud de permiso de uso para Alojamiento

Suplementario a Corto Plazo para la misma propiedad a través del

Single Business Portal. Así, el sistema le asignó el número de trámite

2021-379333-PU-124543 e igualmente fue referido a la Oficina de

Permisos del Municipio Autónomo de San Juan para su evaluación.

El 8 de febrero de 2022, la Oficina de Permisos del Municipio

Autónomo      de    San    Juan     le   notificó   a   Pérez   Rivera     unos

requerimientos para la subsanación. Luego de varios incidentes

procesales, el 8 de julio de 2022, se archivó el trámite 2021-379333-

1 Caso Núm. SJ2021CV07063.
2 La Escritura Núm. 57 del 27 de junio de 1952 está inscrita en el Registro de la

Propiedad.
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PU-124543, pues Rivera Pérez no cumplió con los requisitos de

subsanación.

       Subsiguientemente, el 6 de marzo de 2023, la OGPe a través

del Profesional Autorizado, Ing. Francisco J. Rivera Torres, emitió el

Permiso     Único    2023-494695-PU-223642             para    Alojamiento    y

Desayuno (Bed and Breakfast) de tipo Turístico – Hospedería. No

obstante, el 22 de junio de 2023, la parte recurrida presentó otra

solicitud para obtener un Permiso de Uso a través del Single

Business Portal. A dicha solicitud el sistema le asignó el número de

trámite 2023-494695-PU-227588.

       Consecuentemente, el 25 de junio de 2023, la parte recurrente

presentó una Solicitud de Intervención en el Single Business Portal.3

El 18 de julio de 2023, la OGPe expidió una Resolución de la Solicitud

de Intervención mediante la cual declaró Ha Lugar la Solicitud de

Intervención que presentó la Asociación. Posteriormente, el 31 de

julio de 2023, el profesional autorizado, Ing. Francisco J. Rivera

Torres, expidió el Permiso Único 2023-494695-PU-227588 para

Alojamiento Suplementario a Corto Plazo de tipo Turístico –

Hospedería.

       Inconforme con dicha determinación, el 30 de agosto de 2023,

la Asociación acudió ante nos mediante un recurso de revisión

judicial, alegando la comisión de los siguientes errores:

       PRIMER SEÑALAMIENTO DE ERROR

       Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
       2023-494595-PU-227588 a favor de la recurrida
       Jeamaly Rivera Pérez para operar un Alojamiento
       Suplementario a corto plazo en el Núm. 827 de la Calle
       Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan,
       Puerto Rico, sin cumplir con lo requerido
       reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su
       Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Reglamento
       Núm. 8856 del 22 de noviembre de 2016.

3 A la Solicitud de Intervención el Sistema le asignó el número SIN-010287.
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    SEGUNDO SEÑALAMIENTO DE ERROR

    Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
    Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar
    un Alojamiento Suplementario a corto plazo para operar
    en la referida propiedad sin evaluar la totalidad de los
    trámites anteriores consignados en el expediente
    electrónico del Single Business Portal bajo el número del
    catastro de esta propiedad, 087-005-972-17.

    TERCER SEÑALAMIENTO DE ERROR

    Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
    Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar
    un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la
    Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico,
    sin haber notificado de dicha intención y solicitud a la
    recurrente Asociación de Titulares de la Urbanización
    Villa Dos Pinos, Inc., como parte Interventora, ni contar
    con el endoso de la Asociación de Titulares de la
    Urbanización Villa Dos Pinos, Inc.

    CUARTO SEÑALAMIENTO DE ERROR

    Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
    Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar
    un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la
    Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico,
    la cual cuenta con cláusulas restrictivas consignadas
    en la Escritura Pública Núm. 57 de 27 de junio de 1952,
    debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de
    Puerto Rico, que impone un gravamen reales [sic]
    oponibles erga omnes sobre todos los solares que
    prohíbe el uso de la propiedad para los propósitos
    pretendidos en el permiso de uso 2023-494595-PU-
    227588.

    QUINTO SEÑALAMIENTO DE ERROR

    Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
    Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar
    un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la
    explotación comercial de una propiedad sita en la
    Urbanización Villa Dos Pinos, la cual cuenta con el
    Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la
    Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos
    Pinos de 5 de junio de 2005, según enmendado, que
    prohíben el uso pretendido.

    SEXTO SEÑALAMIENTO DE ERROR

    Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el
    Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar
    un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la
    explotación comercial de una propiedad sita en la
    Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injunction
    radicado y pendiente ante el Tribunal de Primera
    Instancia de San Juan en contra de la recurrida, por
    violación de las cláusulas restrictivas, en el caso civil
    núm. SJ2021CV07063 desde el 27 de octubre de 2021.
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      Examinado el Recurso de Revisión, este Tribunal emitió una

Resolución el 11 de septiembre de 2023, concediéndole un término

de veinte (20) días a la parte recurrida para que expresara su

posición al recurso. Ese mismo día, la OGPe presentó su Oposición

a Revision Administrativa. Con el beneficio de contar con las

comparecencias de las partes, procedemos a resolver.

                              II.

   A. Revisión judicial de las determinaciones administrativas

      La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del

Gobierno de Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017, según enmendada, (3

LPRA sec. 9601 et seq.) (LPAU), se creó a los fines de uniformar los

procedimientos      administrativos      ante      las     agencias.

Consecuentemente, desde la aprobación del procedimiento provisto

por la LPAU, los entes administrativos están precisados a conducir

sus procesos de reglamentación, adjudicación y concesión de

licencias y permisos de conformidad con los preceptos de este

estatuto y el debido proceso de ley. López Rivera v. Adm. de

Corrección, 174 DPR 247, 254-255 (2008).

      La Sección 4.1 de la Ley de Procedimiento Administrativo

Uniforme (LPAU), dispone que las decisiones administrativas finales

pueden ser revisadas por el Tribunal de Apelaciones. (3 LPRA sec.

9671). La finalidad de esta disposición es delimitar la discreción de

los organismos administrativos para asegurar que estos ejerzan sus

funciones conforme a la ley y de forma razonable. Capó Cruz v. Jta.

de Planificación et al., 204 DPR 581, 590-592 (2020); Empresas

Ferrer, v. ARPe, 172 DPR 254, 264 (2007).

      Es norma reiterada que las decisiones de los organismos

administrativos están revestidas de una presunción de regularidad

y corrección, OCS v. CODEPOLA, 202 DPR 842, 852-853 (2019). Esto

debido a que, mediante esta norma se reconoce el peritaje del que
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gozan los organismos administrativos en aquellas materias que le

han sido delegadas por ley. OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178

(2012); The Sembler Co. v. Mun. de Carolina, 185 DPR 800, 821

(2012).

      Cónsono con lo anterior, la sección 4.5 de la LPAU establece

que los tribunales deben sostener las determinaciones de hechos de

las agencias si están basadas en "evidencia sustancial que obra en

el expediente administrativo". (3 LPRA sec. 9675). Como vemos, la

norma anterior nunca ha pretendido ser absoluta.          Por eso, el

Tribunal Supremo ha resuelto con igual firmeza que los tribunales

no pueden extender un sello de corrección, so pretexto de

deferencia, a las determinaciones o interpretaciones administrativas

irrazonables, ilegales, o simplemente, contrarias a derecho. Super

Asphalt v. AFI y otro 206 DPR 803, 819 (2021); Graciani Rodríguez

v. Garage Isla Verde, 202 DPR 117, 127 (2019).

      Sin embargo, la citada Sección 4.5 de la LPAU, supra, dispone

que "[l]as conclusiones de derecho serán revisables en todos sus

aspectos por el tribunal". Aun así, se sustituirá el criterio de la

agencia cuando no se pueda hallar fundamento racional que

explique o justifique el dictamen administrativo. Rolón Martínez v.

Supte. Policía, 201 DPR 26, 36-37 (2018). Por ende, "los tribunales

deben darle peso y deferencia a las interpretaciones que la agencia

realice de aquellas leyes particulares que administra". Torres Rivera

v. Policía de PR, 196 DPR 606, 627 (2016). Lo anterior responde a

la vasta experiencia y conocimiento especializado que tienen las

agencias sobre los asuntos que le son encomendados. González

Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276 (2013).

      Al revisar las decisiones de las agencias, el criterio rector que

debe guiar a los tribunales es la razonabilidad de la actuación,

aunque ésta no tiene que ser la única o la más razonable. Vargas
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Serrano v. Inst. Correccional, 198 DPR 230, 237 (2017). Por lo tanto,

al momento de examinar un dictamen administrativo se determina

que: (1) la decisión administrativa no está basada en evidencia

sustancial; (2) la agencia erró en la aplicación de la ley (3) el

organismo administrativo actuó de manera irrazonable, arbitraria o

ilegalmente; o (4) su actuación lesiona derechos constitucionales

fundamentales, entonces la deferencia hacia los procedimientos

administrativos cede. Empresas Ferrer v. ARPe, supra, pág. 264.

      En esta tarea, los foros judiciales analizarán los aspectos

siguientes: (1) si el remedio concedido por la agencia fue apropiado;

(2) si las determinaciones de hecho que realizó la agencia están

sostenidas por evidencia sustancial, y (3) si las conclusiones de

derecho fueron correctas. Asoc. Fcias v. Caribe Specially et al. II, 179

DPR 923, 940 (2010). Mientras que, las determinaciones de hecho

se deben sostener si las mismas se basan en evidencia sustancial

que surja de la totalidad del expediente administrativo, Rolón

Martínez     v.     Supte.    Policía,   201   DPR    26,      36    (2018),   las

determinaciones de derecho pueden ser revisadas en su totalidad.

Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 627.

      Si bien es cierto que la revisión judicial no equivale a la

sustitución automática del criterio e interpretación del organismo

administrativo, Rebollo v. Y Motors, 161 DPR 69, 77 (2004), los

tribunales        revisores   descartarán      el   criterio    de    los   entes

administrativos cuando "no se pueda hallar fundamento racional

que explique o justifique el dictamen administrativo". Rolón Martínez

v. Supte.    Policía, supra. Si la interpretación y la aplicación del

derecho no es correcta, el foro apelativo está obligado a intervenir.

JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009).

"En esas circunstancias, [el foro apelativo] cederá la deferencia que

merecen las agencias en las aplicaciones e interpretaciones de las
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leyes y los reglamentos que administra". Rolón Martínez v. Supte.

Policía, supra.

   B. Ley Núm. 161-2009

      Mediante la Ley Núm. 161-2009, conocida como la Ley para

la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, según

enmendada (23 LPRA sec. 9011 et seq.), se crearon varios

organismos destinados a atender los diversos aspectos del proceso

de permisos, entre los cuales está la OGPe. Dicha ley creó la OGPe

como el organismo administrativo encargado de evaluar, aprobar o

denegar las solicitudes ante su consideración. Véase, Exposición de

Motivos de la Ley Núm. 161-2009, supra.

      Con relación a la controversia ante nos, la Ley Núm. 161-

2009, supra, hace una distinción entre el permiso discrecional y el

ministerial. El Artículo 1.5 (48) de la Ley Núm. 161-2009, supra,

define el término ministerial como:

      “Ministerial” — describe una determinación que no conlleva
      juicio subjetivo por parte de un funcionario público o
      Profesional Autorizado sobre la forma en que se conduce o
      propone una actividad o acción. El funcionario o Profesional
      Autorizado meramente aplica los requisitos específicos de las
      leyes o reglamentos a los hechos presentados, pero no utiliza
      ninguna discreción especial o juicio para llegar a su
      determinación, ya que esta determinación involucra
      únicamente el uso de estándares fijos o medidas objetivas.
      El funcionario no puede utilizar juicios subjetivos,
      discrecionales o personales al decidir si una actividad debe
      ser realizada o cómo debe ser realizada. […]

      Asimismo, la Ley Núm. 161-2019, supra, creó la figura del

Profesional Autorizado con el fin de evaluar y expedir permisos

ministeriales. Artículo 7.1 de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec.

9017). Así pues, cuando el Profesional Autorizado interviene en un

permiso de carácter ministerial no aplica criterios subjetivos ni

discrecionales, sino que se limita a determinar, por ejemplo, si el

uso es permitido en la propiedad bajo los distritos de calificación

aplicables, si cumple con los requisitos de edificabilidad pertinentes,

si el solicitante ha presentado los documentos requeridos y
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satisfecho los pagos, entre otros. Así, los Profesionales Autorizados

realizarán la revisión y evaluación de los documentos que el

solicitante   le   presente,   de   conformidad    con    los   requisitos

establecidos mediante reglamento por el Director Ejecutivo. Artículo

7.8 de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec. 9017h). Según establece

el Artículo 8.4 A de la Ley Núm. 161-2019 (23 LPRA sec. 9018c-1),

el Profesional Autorizado puede expedir permisos únicos.

      De otro lado, el Artículo 9.10 de la Ley Núm. 161-2009 (23

LPRA sec. 9019i) dispone una presunción iuris tantum de la

corrección y la legalidad de los permisos expedidos, incluyendo los

tramitados a través de los Profesionales Autorizados. Un permiso

podrá ser revocado únicamente si en su otorgamiento medió fraude,

dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de algún otro delito;

o en los casos en que la estructura represente un riesgo a la salud

o la seguridad, a condiciones ambientales o arqueológicas. La

decisión de modificar, conservar o demoler la estructura recae en

los tribunales, de conformidad con el debido proceso de ley y el

procedimiento judicial establecido en los Artículos 14.1 y 14.2 de la

Ley Núm. 161-2009, supra.

      Al respecto, el Artículo 14.1 de la Ley Núm.161-2019, supra,

establece, entre otras cosas, que,

      La Junta de Planificación, así como cualquier entidad
      gubernamental concernida, Municipio Autónomo con
      Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o
      instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico en
      representación del interés público o una persona privada,
      natural o jurídica, que tenga un interés propietario o
      personal que podría verse adversamente afectado, podrá
      presentar una acción de injunction, mandamus, sentencia
      declaratoria, o cualquier otra acción adecuada para solicitar:
      (1) la revocación de un permiso otorgado, cuya solicitud se
      haya hecho utilizando información incorrecta o falsa; (2) la
      paralización de una obra iniciada sin contar con las
      autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo
      con las disposiciones y condiciones del permiso otorgado; (3)
      la paralización de un uso no autorizado; (4) la demolición de
      obras construidas, que al momento de la presentación del
      recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con
      permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o
      porque el mismo ha sido revocado. (23 LPRA sec. 9024).
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      La petición de injunction al palio del artículo antes citado

puede ser instada por una persona natural o jurídica con un interés

propietario, el cual podría verse adversamente afectado. Es decir, el

recurso provee un mecanismo para obtener la revocación de un

permiso otorgado, cuya corrección y legalidad se presume. Claro

está, dicha presunción puede ser controvertida si el permiso fue

otorgado, por ejemplo, utilizando información incorrecta o sin contar

con las autorizaciones correspondientes o incumpliendo las

condiciones impuestas.

         a. Intervención

      En cuanto a la figura del interventor, el Artículo 1.5 (44) de la

Ley 161-2019, supra, define el término interventor como, “según

definida por la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según

enmendada, conocida como la “Ley de Procedimiento Administrativo

Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico” [Derogada y

sustituida por la Ley 38-2017]”.

      Cónsono con lo anterior, la Sección 1.3 (f) de la LPAU (3 LPRA

sec. 9603) define el interventor como, “aquella persona que no sea

parte original en cualquier procedimiento adjudicativo que la

agencia lleve a cabo y que haya demostrado su capacidad o interés

en el procedimiento”. La sección 1.3 (f) de la LPAU, supra, también

establece que la adjudicación significa el pronunciamiento mediante

el cual una agencia determina los derechos, obligaciones o

privilegios que correspondan a una parte.

      Por otro lado, el Artículo 15.2 de la Ley 161-2009 (23 LPRA

sec. 9025a) dispone de la intervención como sigue:

      (a) Intervención – Cualquier persona interesada en ser parte
          del proceso de evaluación de determinaciones finales,
          permisos, así como cualquier procedimiento adjudicativo
          requerido bajo las disposiciones de esta Ley deberá
          presentar una solicitud de intervención. El contenido,
          evaluación, adjudicación y revisión de determinaciones
          finales sobre solicitudes de intervención se regirá por lo
          dispuesto en la Ley de Procedimiento Administrativo
          Uniforme [Nota: Derogada y sustituida por la Ley 38-
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         2017]. Los detalles sobre el proceso de intervención
         deberán reflejarse en el Reglamento Conjunto.

      La mencionada Sección 3.5 de la LPAU (3 LPRA sec. 9645)

establece lo siguiente en cuanto a la Solicitud de Intervención en el

Procedimiento Adjudicativo:

      [c]ualquier persona que tenga un interés legítimo en un
      procedimiento adjudicativo ante una agencia podrá someter
      una solicitud por escrito y debidamente fundamentada para
      que se le permita intervenir o participar en dicho
      procedimiento. La agencia podrá conceder o denegar la
      solicitud, a su discreción, tomando en consideración entre
      otros los siguientes factores:
      (a) Que el interés del peticionario pueda ser afectado
      adversamente por el procedimiento adjudicativo.
      (b) Que no existan otros medios en derecho para que el
      peticionado pueda proteger adecuadamente su interés.
      (c) Que el interés del peticionario ya esté representado
      adecuadamente por las partes en el procedimiento.
      (d) Que la participación del peticionario pueda ayudar
      razonablemente a preparar un expediente más completo del
      procedimiento.
      (e) Que la participación del peticionario pueda extender o
      dilatar excesivamente el procedimiento.
      (f) Que el peticionario represente o sea portavoz de otros
      grupos o entidades de la comunidad.
      (g) Que el peticionario pueda aportar información, pericia,
      conocimientos especializados o asesoramiento técnico que
      no estaría disponible de otro modo en el procedimiento.
      La agencia deberá aplicar los criterios que anteceden de
      manera liberal y podrá requerir que se le someta evidencia
      adicional para poder emitir la determinación correspondiente
      con respecto a la solicitud de intervención.

         b. Notificación

      El Artículo 9.8 de la Ley Núm. 161-2009 (23 LPRA sec. 9019

g), establece, entre otras cosas, que:

      [s]alvo por los permisos ministeriales, el solicitante
      notificará sobre la presentación de una solicitud de
      permiso a los colindantes inmediatos de la propiedad
      donde se propone la acción y el término dentro del cual
      el solicitante presentará evidencia a la Oficina de
      Gerencia de Permisos o Municipios Autónomos con
      Jerarquía de la I a la V, según corresponda, de haber
      realizado dicha notificación, el cual se establecerá
      mediante reglamento. (Énfasis nuestro).

   C. Servidumbres en equidad

      Las servidumbres en equidad consisten en unas restricciones

que limitan el uso de terrenos y edificaciones, operan para beneficios

de los presentes y futuros propietarios e imponen cargas o

gravámenes especiales, como parte de un plan general para el
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desarrollo   y   preservación   de   una   urbanización    residencial.

Denominadas también como “restricciones privadas voluntarias”,

éstas limitan las facultades del propietario de una finca sujeta a

dichos gravámenes con respecto a la edificación de obras nuevas,

los cambios que pueda realizar a las obras ya hechas y los usos a

los que puede destinar el inmueble. SLG Fernández-Bernal v. RAD-

MAN, et al., 208 DPR 310, 326 (2021). Véase, además, Asoc. Vec.

Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 535-536 (2002).

      Nuestro máximo Foro ha establecido que, para que las

servidumbres en equidad sean válidas y eficaces, requieren ser

razonables, establecerse como parte de un plan general de mejoras,

constar de forma específica en el título del inmueble y estar inscritas

en el Registro de la Propiedad. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN,

et al., supra, pág. 327. Así pues, las restricciones privadas

voluntarias son consideradas como un contrato de naturaleza real,

erga omnes, toda vez que las partes acuerdan gravar su propiedad

para limitar su uso; o porque, a sabiendas de las restricciones

inscritas en el Registro de la Propiedad, adquieren la propiedad

gravada y, por ende, aceptan someterse a las mismas. SLG

Fernández-Bernal v. RAD-MAN, et al., supra, pág. 328. Sin embargo,

las servidumbres en equidad pueden modificarse o extinguirse en

varios escenarios; a saber, por: (1) convenio, renuncia o abandono

de los interesados; (2) efecto del tiempo o por realizarse la condición

si así se pactó; (3) confusión entre el titular del predio dominante y

el sirviente; (4) expropiación forzosa; y, (5) por cambios radicales del

vecindario que hacen de la restricción una irrazonable y opresiva

para el dueño del predio. Id., pág. 329; véase, además, Artículo 209

de la Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6339).

      Con relación a los titulares que quieren hacer valer sus

derechos e impedir violaciones a las limitaciones impuestas, éstos
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tienen disponible el recurso de injunction. SLG Fernández-Bernal v.

RAD-MAN, et al., supra, pág. 328. Asimismo, el Tribunal Supremo

ha establecido que la mera concesión de un permiso no tiene el

efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resulten

inconsistentes con el permiso concedido. Residentes Parkville Sur v.

Díaz Luciano, 159 DPR 374, 392 (2003). Véase, además, Sabater v.

Corporación Des. Eco. Del Pastillo, Inc., 140 DPR 497, 508 (1996).

“De modo que una servidumbre en equidad retiene toda su vigencia,

a pesar de que una agencia administrativa conceda un permiso de

uso contrario a ese gravamen”. Residentes Parkville v. Díaz, supra,

pág. 392, citado con aprobación en SLG Fernández-Bernal v. RAD-

MAN, et al., supra, pág. 334.

   D. Reglamento de Hospederías de Puerto Rico

      El Reglamento de Hospederías de Puerto Rico, Reglamento

Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 establece en su Capítulo

VIII, Artículo 4 inciso B (4) que, “[l]os Alojamientos Suplementarios

que ubiquen dentro de complejos residenciales no podrán interferir

con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas y normas

que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá

afectar el carácter residencial de la comunidad”.

                                III.

      En su recurso, la Asociación sostiene que erró el Profesional

Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-

227588 a favor de Rivera Pérez para operar un Alojamiento

Suplementario a Corto Plazo en el Núm. 827 de la Calle Diana de la

Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan, Puerto Rico, sin cumplir

con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo

en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Arguyó que, es la

Compañía de Turismo la instrumentalidad pública encargada de

reglamentar, fiscalizar y certificar los Alojamientos a Corto Plazo en
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Puerto Rico. Añadió que, ni Rivera Pérez, ni el Profesional

Autorizado, ni la OGPe cumplieron con los requisitos impuestos por

la Compañía de Turismo para operar hospederías en la modalidad

de Alojamiento Suplementario a Corto Plazo.

      En cuanto al segundo señalamiento de error, señaló que

incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de

Uso   2023-494595-PU-227588        para    operar   un     Alojamiento

Suplementario a Corto Plazo en la referida propiedad sin evaluar la

totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente

electrónico del Single Business Portal bajo el número del catastro de

la propiedad. Por otra parte, y en sintonía con esto, en su tercer

señalamiento indicó que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al

emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un

Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin haber notificado de

dicha intención y solicitud a la Asociación, como parte interventora,

ni contar con su endoso.

      Asimismo, la Asociación expresó que incidió el Profesional

Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-

227588 cuando la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan cuenta

con cláusulas restrictivas consignadas en la Escritura Pública Núm.

57 de 27 de junio de 1952, que impone un gravamen real oponible

erga omnes sobre todos los solares, que prohíbe el uso de la

propiedad para los propósitos pretendidos en el Permiso de Uso

2023-494595-PU-227588.       Además,      con   relación   al   quinto

señalamiento de error la parte recurrente esbozó que erró el

Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso en

cuestión para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo

para la explotación comercial de una propiedad, la cual cuenta con

el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de
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Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005,

que prohíbe el uso pretendido.

      Por último, la Asociación expresó que incidió el Profesional

Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-

227588 para la explotación comercial de una propiedad sita en la

Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injuction radicado y

pendiente ante el TPI en contra de Rivera Pérez, por violación de las

cláusulas restrictivas en el caso SJ2021CV07063.

      Por su parte, la OGPe aseveró que el Profesional Autorizado se

limita a evaluar aquellos casos que sean ministeriales. Así pues, la

OGPe indicó que la expedición del permiso no conlleva la utilización

de un juicio o evaluación reglamentaria por parte del Profesional

Autorizado, sino que su función es evaluar si el uso presentado para

autorización se encuentra incluido dentro de los permitido en el

distrito por el Reglamento Conjunto. Agregó que, el cumplimiento

con cualquier requisito impuesto por la Compañía de Turismo para

la operación de una actividad determinada es separada e

independiente de los requisitos establecidos para obtener un

permiso de uso.

      La OGPe argumentó, además, que, en cuanto a la falta de

notificación de la solicitud, en casos de naturaleza ministerial no es

necesario llevar a cabo tal notificación. Indicó que, la lista de

colindantes   solo   se   requiere   cuando   se   trata   de   asuntos

discrecionales, adjudicativos y cuasi legislativos. Asimismo, señaló

que la mera concesión de un permiso no tiene el efecto ni el alcance

de anular restricciones privadas que resultan inconsistentes con el

permiso concedido. Concluyó que, el procedimiento en ley para

hacer valer las restricciones en equidad lo es el injunction ante el

Tribunal de Primera Instancia.
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      De una revisión del expediente ante nos, junto a la ley y los

reglamentos aplicables, podemos colegir que el permiso de uso que

solicitó Rivera Pérez era uno ministerial. En otras palabras, es una

determinación que no conlleva juicio subjetivo por parte de un

funcionario público o Profesional Autorizado sobre la forma en que

se conduce o propone una actividad o acción. Véase, Artículo 1.5

(48) de la Ley Núm. 161-2009, supra. Es decir, el funcionario o

Profesional Autorizado meramente aplica los requisitos específicos

de las leyes o reglamentos a los hechos presentados, pero no utiliza

ninguna discreción especial o juicio para llegar a su determinación,

ya que esta determinación involucra únicamente el uso de

estándares fijos o medidas objetivas. Íd.

      Cónsono con lo anterior, el Artículo 9.8 de la Ley Núm. 161-

2009, supra, establece que, salvo por los permisos ministeriales, el

solicitante notificará sobre la presentación de una solicitud de

permiso a los colindantes inmediatos de la propiedad donde se

propone la acción y el término dentro del cual el solicitante

presentará evidencia a la Oficina de Gerencia de Permisos o

Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, según

corresponda, de haber realizado dicha notificación, el cual se

establecerá mediante reglamento.

      En el caso ante nos, Rivera Pérez presentó una solicitud de

permiso de uso al cual se le asignó el número de trámite 2023-

494595-PU-227588. Dicho permiso de uso se solicitó con el

propósito de operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo en

la propiedad de Rivera Pérez ubicada en la Urbanización Villa Dos

Pinos en San Juan. Según surge del expediente, el Profesional

Autorizado aplicó los requisitos específicos de las leyes o

reglamentos a los hechos presentados y expidió el Permiso de Uso

2023-494595-PU-227588. A la luz del marco jurídico enunciado, al
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ser el permiso de uso uno de carácter ministerial, por excepción,

Rivera Pérez no estaba obligada a notificarle a la Asociación ni a los

colindantes sobre la solicitud de permiso. Por lo tanto, el tercer error

señalado no se cometió.

         Asimismo, la Asociación alegó que incidió el Profesional

Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso para operar un

Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin cumplir con lo

requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su

Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. De entrada, debemos

aclarar que el cumplimiento con cualquier requisito impuesto por la

Compañía de Turismo para la operación de una actividad

determinada       es    separada   e   independiente         a   los   requisitos

establecidos por la OGPe para la obtención de un permiso de uso.

Es decir, el permiso emitido por la OGPe no depende de los

requisitos reglamentarios establecidos por la Compañía de Turismo.

A   lo    sumo,    la    Compañía      de   Turismo     podía      emitir   una

recomendación4 no vinculante, lo cual con relación al Permiso de Uso

2023-494595-PU-227588 no sucedió. En consecuencia, el primer

señalamiento de error no se cometió.

         En su segundo señalamiento de error, la Asociación arguyó

que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el permiso de

uso sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados

en el expediente electrónico bajo el número de catastro de esta

propiedad. Del expediente ante nos, ni del permiso de uso

impugnado surge ningún indicio de que el Profesional Autorizado

haya evaluado o no la totalidad de los trámites anteriores

consignados en el expediente electrónico bajo el número de catastro

de esta propiedad. Tampoco la parte recurrente citó disposición legal

alguna que requiera dicha evaluación ni elaboró su planteamiento;

4 Véase, Artículo 1.5 (72) de la Ley Núm. 161-2009, supra.
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por lo tanto, no estamos en posición de evaluar su postura sobre

este asunto.

      En el cuarto, quinto y sexto señalamiento de error la parte

recurrente reclama la existencia de servidumbres en equidad que

gravan los predios de la Urbanización Villa Dos Pinos e impiden la

actividad autorizada por el permiso de uso. Con su recurso, la

Asociación incluyó como anejo la Escritura Pública Núm. 57 de 27

de junio de 1952, debidamente inscrita en el Registro de la

Propiedad de Puerto Rico, que impone un gravamen real sobre todos

los solares de la comunidad. Además, adujo que el Reglamento

General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de Titulares de la

Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005, según

enmendado, prohíbe el uso pretendido y que presentó un injunction

ante el Tribunal de Primera Instancia de San Juan, en contra de

Rivera Pérez por violación de las cláusulas restrictivas.

      Según el derecho que antecede, la mera concesión del Permiso

de Uso 2023-494595-PU-227588 a favor de Rivera Pérez no tuvo el

alcance de anular las servidumbres en equidad de la Urbanización

Villa Dos Pinos. Tampoco estas son inconsistentes con el permiso

en controversia. Así pues, según establece nuestro ordenamiento

jurídico, el procedimiento correcto para hacer valer las restricciones

en equidad lo es el injunction ante el Tribunal de Primera Instancia.

Dicho procedimiento ya comenzó en el caso SJ2021CV07063 y debe

continuar su curso. Véase, Artículo 14.1 y 14.2 de la Ley Núm.161-

2019, supra.

      En conclusión, luego de un análisis meticuloso del caso antes

nos entendemos que ni el Profesional Autorizado, ni la OGPe

incidieron al conceder el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588

a favor de Rivera Pérez. En vista de ello, no se derrotó la presunción
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de corrección del permiso de uso en cuestión. Véase, OCS v.

CODEPOLA, supra. Así pues, la actuación de la OGPe fue razonable.

                            IV.

     Por los fundamentos antes expuestos, los que hacemos formar

parte del presente dictamen, se confirma la expedición del Permiso

de Uso 2023-494595-PU-227588.

     Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaría del

Tribunal de Apelaciones.

                        Lcda. Lilia M. Oquendo Solis
                    Secretaria del Tribunal de Apelaciones