Court Opinion

ID: 9962755
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-04-23 20:49:12.547751+00
Date Added: 2024-06-11T08:19:31.937354
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                            PANEL ESPECIAL

      SABANERA                                   APELACIÓN
  RESIDENTIAL HOLD                               procedente del
         LLC                                     Tribunal de Primera
                                                 Instancia, Sala
          Apelado               KLAN202400113    Superior de
                                                 San Juan
              V.
                                                 Civil. Núm.
  CAOBANO ANTHONY                                BY2022CV01886
   ORTIZ/NATALIYA
  VITALIIVNA PREISS                              Sobre:
                                                 Incumplimiento de
         Apelante                                Contrato, Cobro de
                                                 Dinero-Ordinario
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la
Jueza Santiago Calderón y la Jueza Álvarez Esnard.

Hernández Sánchez, Juez Ponente

                                SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 13 de marzo de 2024.

       El 8 de febrero de 2024, el Sr. Caonabo Anthony Ortiz y la Sra.

Nataliya Vitaliiva Preiss (en conjunto, los apelantes) comparecieron

ante nos mediante un recurso de Apelación Civil y solicitaron la

revisión de una Sentencia que se dictó y notificó el 17 de noviembre

de 2023 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San

Juan (TPI). Mediante el aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la

Moción de Sentencia Sumaria que presentó Sabanera Residential

Hold LLC (Sabanera o apelado). En consecuencia, declaró No Ha

Lugar la Solicitud de Sentencia Sumaria que presentaron los

apelantes.

       Por los fundamentos que expondremos a continuación,

modificamos el dictamen recurrido y así modificado confirmamos.

                                       I.

       El 13 de abril de 2022, Sabanera presentó una Demanda

sobre incumplimiento de contrato y cobro de dinero en contra de los

apelantes.1 Alegó que, el 5 de julio de 2021, suscribió un acuerdo

1 Véase, págs. 23-31 del apéndice del recurso.

Número Identificador
SEN2024 _____________________
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contractual titulado Residential Lease (el Acuerdo) con los apelantes

mediante el cual estos últimos acordaron arrendar una propiedad

ubicada en el municipio de Dorado por el término de dieciocho (18)

meses, a saber, desde el 1 de julio de 2021 hasta el 31 de diciembre

de 2022. Sostuvo que, de igual forma, mediante este contrato, se

acordó que los cánones de arrendamiento serían los siguientes: (1)

la suma de $72,000.00 al firmar el contrato hasta el 31 de diciembre

de 2021; (2) la suma de $78,000.00 el 23 de diciembre de 2021 hasta

el 30 de junio de 2022; y, por último, (3) la suma de $84,000.00

hasta el 31 de diciembre de 2022. Además, adujo que acordaron

consignar un depósito de seguridad a modo de fianza por la cantidad

de $12,000.00. Indicó que, los apelantes cumplieron con el primer

pago y el pago de la fianza, sin embargo, cuando les correspondía

efectuar el segundo pago no lo hicieron.

      Expresó    que,   ante   el   incumplimiento   con   el   pago

correspondiente, les efectuó varias comunicaciones a los apelantes

exigiéndole que cumplieran con este e incluso añadió que en un acto

de buena fe les ofreció la posibilidad de la recisión prematura del

acuerdo y buscar a un arrendatario sustituto si realizaban el pago.

Sostuvo que, a pesar de las diligencias antes expresadas, los

apelantes se negaron a pagar el canon de arrendamiento

correspondiente y abandonaron la propiedad el 4 de marzo de 2022.

Ante ello, señaló que tuvieron que asumir gastos de mantenimiento,

limpieza, utilidades, renovaciones y contratación de corredores para

la búsqueda de un arrendatario sustituto por lo que reclamó daños

que ascendían a una cantidad aproximada de $22,000.00.

Asimismo, afirmó que los apelantes le adeudaban $136,000.00 por

concepto de cánones de arrendamiento más las penalidades por

mora a razón de cinco (5%) porciento. Indicó que dicha suma estaba

vencida, y era liquida y exigible. Así pues, le solicitó al TPI que

declarara Ha Lugar la Demanda.
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       Luego de varios trámites procesales que no son pertinentes

discutir, el 22 de noviembre de 2022, los apelantes presentaron su

Contestación a Demanda.2 En esta, negaron la mayoría de las

alegaciones en su contra y presentaron sus defensas afirmativas.

Específicamente argumentaron que las partes habían acordado que

estaría a la discreción de los arrendatarios, a saber, los apelantes,

hacer los pagos por concepto de canon de arrendamiento mensual o

semestral por lo que no tenían la obligación de realizar el pago de

$78,000.00 cuando se les exigió. Además, señalaron que las partes

por mutuo acuerdo, en el mes de enero, modificaron el Acuerdo a

los fines de que se les permitiera a los apelantes entregar la llave de

la propiedad en o antes del mes de marzo de 2022 y que luego se les

entregaría la fianza consignada de $12,000.00. Por estas razones

concluyeron que se debía declarar No Ha Lugar la Demanda.

       Así las cosas y tras numerosos incidentes procesales, el 15 de

septiembre de 2023, Sabanera presentó una Moción de Sentencia

Sumaria.3 En primer lugar, enumeró veintiséis (26) hechos que, a su

juicio, no estaban en controversia. Luego, argumentó que los hechos

antes expuestos eran suficientes para evidenciar que los apelantes

firmaron el Acuerdo de manera libre, voluntariamente y con

conocimiento de su naturaleza y extensión y que posteriormente

incumplieron con este sin justificación en derecho. Además,

puntualizó que no quedaba duda de que tenía el derecho de solicitar

el pago en daños por el incumplimiento con el Acuerdo en la medida

que tuvo que incurrir en gastos relacionadas al abandono prematuro

del arrendamiento de la propiedad. Señaló que estos gastos incluían

el pago de utilidades, reparaciones, pintura, limpieza y contratación

de una corredora de bienes raíces para obtener un nuevo

arrendatario.

2 Íd., págs. 207-210.
3 Íd., págs. 211-220.
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       A tenor con lo antes expuesto, le solicitó al TPI a que resolviera

que los apelantes habían incurrido en incumplimiento contractual

y, en consecuencia, les ordenara a pagar los cánones de

arrendamiento adeudados, la penalidad por morosidad, que

permitiera la retención del depósito de seguridad y, por último,

ordenara el pago de los daños por concepto de abandono prematuro

de la propiedad arrendada.

       Por su parte, el 19 de septiembre de 2023, los apelantes

presentaron      su     Solicitud   de   Sentencia   Sumaria.4   En   esta,

desglosaron diecinueve (19) hechos que, a su juicio, no estaban en

controversia. Así pues, argumentaron que lo que restaba determinar

era si en efecto se cambió el contrato de arrendamiento en el mes de

enero de 2022 por virtud de otro acuerdo que les permitieron

entregar las llaves de la propiedad en o antes del primero de marzo

de 2022 para que luego se les entregara el deposito de seguridad de

$12,000.00. Afirmaron que para adjudicar dicha cuestión no era

necesario celebrar una vista en su fondo.

       Sostuvieron que con los hechos que a su juicio no estaban en

controversia y la evidencia documental que acompañaba la referida

solicitud, era evidente de que se configuró una novación que

extinguió el contrato de arrendamiento que se suscribió por las

partes el 5 de julio de 2021. Específicamente, puntualizaron que esa

novación tuvo el efecto de sustituir la obligación principal de pagar

los $78,000.00 por concepto de canon de arrendamiento que debían

pagar para el 23 de diciembre de 2021 que se estipuló en la cláusula

núm. 2 (b) del Acuerdo. Asimismo, señalaron que la propiedad objeto

de esta controversia se mercadeó mediante una plataforma virtual

llamada Zillow y ello tuvo el efecto de sustituir la obligación de

permanecer en la propiedad por el término de dieciocho (18) meses

4 Íd., págs. 348-361.
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que se acordó en la Cláusula Núm. 3 del Acuerdo. Por último,

indicaron que, durante el mes de febrero de 2022, mientras tuvieron

posesión de la propiedad, esta última fue reacondicionada y que

posteriormente, el 4 de marzo de 2022, se entregaron las llaves de

la propiedad. Por las razones antes expuestas, razonaron que

procedía dictar sentencia sumaria a su favor.

           El 11 de octubre de 2023, los apelantes presentaron una

Contestación a: Moción de Sentencia Sumaria.5 En síntesis,

reiteraron los argumentos que expusieron en su Solicitud de

Sentencia Sumaria del 19 de septiembre de 2023. Posteriormente,

Sabanera presentó una Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria

[…].6 Argumentó que los apelantes no lograron establecer que el

Acuerdo se enmendó y que ello provocara la novación de este.

Específicamente puntualizó que no existía ningún acuerdo o

enmienda al Acuerdo por escrito, firmado entre las partes y por la

corredora de bienes raíces como lo exige la clausula núm. 20 del

Acuerdo. Sin embargo, afirmó que sí hubo un ánimo por su parte

para dialogar en cuanto a una posible “salida amistosa” ante el aviso

por parte de los apelantes de que no iban a continuar ocupando la

propiedad, pero que ello estuvo condicionado a que estos últimos

cumplieran con el canon de arrendamiento adeudado lo cual no

ocurrió.

           Por otro lado, aclaró que no tenían otra opción que mercadear

la propiedad por la plataforma de Zillow ante la decisión unilateral

de los apelantes de abandonar la propiedad unilateralmente. Afirmó

que nunca se acordó la entrega de llaves antes de marzo de 2022 y

que luego se entregarían los $12,000.00 por concepto de depósito

de seguridad. Por último, reiteró numerosas veces que la evidencia

presentada para apoyar los hechos era inadmisible y como quiera

5 Íd., págs. 380-385.
6
    Íd., págs. 386-395.
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estas reflejaban expresiones y/o actuaciones unilaterales dirigidas

a evitar sus obligaciones. A la luz de lo antes expuesto, concluyó que

el TPI debía declarar No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria

de los apelantes.

            Evaluados los escritos de ambas partes, la prueba documental

que incluyeron las partes en apoyo a sus solicitudes y la totalidad

del expediente, el 17 de noviembre de 2023, el TPI dictó y notificó

una         Sentencia.7        En   primer    lugar,   realizó   las   siguientes

determinaciones de hechos:

       1. El 5 de julio de 2021, el Sr. Ortiz y la Sra. Vitaliivna-
          Preiss suscribieron un documento contractual con
          Sabanera titulado “Residential Lease”.

       2. Mediante el acuerdo, los demandados acordaron
          arrendar de Sabanera la propiedad residencial
          localizada en Camino del Yunque #481, Sabanera de
          Dorado, Dorado, Puerto Rico 00646.

       3. Los demandados acordaron pagar los cánones de
          arrendamiento de la propiedad sujeto a los siguientes
          términos establecidos: a) the sum of $72,000 on
          execution of this Agreement for the period until December
          31, 2021. b) the sum of $78,000 on December 23, 2021,
          for the period until June 30, 2022; and c) the sum of
          $84,000 on June 24, 2022, for the period until December
          31, 2022; … A 5% penalty will be collected if payments
          is received five days later than the dates specified above.

       4. Además, los demandados acordaron consignar un
          depósito de seguridad al momento de la firma del
          acuerdo por la cantidad global de $12,000.00.

       5. Dicha cantidad sería devuelta por Sabanera si los
          demandados cumplían con ciertas condiciones como,
          por ejemplo, y entre otras: el pago completo de la renta
          sujeto a los términos.

       6. El término del acuerdo establecido entre las partes fue
          dieciocho (18) meses; es decir, desde el 1 de julio de
          2021 hasta el 31 de diciembre de 2022.

       7. En lo pertinente, el acuerdo dispone los siguientes
          términos y condiciones respecto al incumplimiento y/o
          abandono por parte de los demandados:

                       Default – If any default is made in the payment of
                       rent, or any part thereof, at the times
                       hereinbefore specified, or if any default is made in
                       the performance of or compliance with any other

7
    Íd., págs. 6-22.
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             term or condition hereof, this Agreement, at the
             option of Lessor, shall terminate and be forfeited.
             Lessor may re-enter the Property and remove all
             persons therein. Lessee shall be given written
             notice of any default or breach, and termination
             and forfeiture of the lease shall not result if,
             within ten days of receipt of such notice, Lessee
             has corrected the default or breach or has taken
             reasonable action likely to affect such correction
             within a reasonable time. Upon Lessee’s failure to
             make the rental payment for a period of thirty (30)
             days or more, Lessor shall have the right to deem
             the Property abandoned by Lessee and the
             conditions on Abandonment on next paragraph
             shall apply.

             Abandonment - If at any time during the term of
             this Agreement: (i) Lessee abandons the Property
             for a period of 30 days or more without notifying
             the Lessor; or, (ii) fails to cure any failure to pay
             rent within thirty days of the due date, Lessor
             may, at his option, enter the Property by any
             means without being liable for any prosecution
             therefore, and without becoming liable to Lessee
             for damages or for any payment of any kind
             whatsoever. Lessor may also, at his discretion, as
             agent for Lessee, re- let the Property, for the whole
             or any part of the then unexpired term, and may
             receive and collect all rent payable by virtue of
             such re-letting. This reletting by Lessor shall not
             release Lessee of his obligations under this
             Agreement. If Lessor’s right of reentry is exercised
             following abandonment of the Property by Lessee,
             Lessor may consider any personal property
             belonging to Lessee and left on the Property to
             also have been abandoned, in which case Lessor
             may dispose of all such personal property in any
             manner Lessor shall deem proper and is hereby
             relieved of all liability for doing so.

  8.    El acuerdo dispone, además, que el mismo constituye
       la totalidad de los pactos entre las partes y que el mismo
       no se modificará, cambiará, alterará o enmendará de
       manera alguna excepto mediante enmienda por escrito,
       firmada por todas las partes, incluyendo los corredores
       de bienes raíces:

             Modification- The parties hereby agree that this
             document contains the entire agreement between
             the parties and this Agreement will not be
             modified, changed, altered or amended in any
             way except through a written amendment signed
             by all of the parties hereto including the real
             estate agents.

  9. Con la firma del acuerdo, los demandados hicieron el
     primer pago de $72,000.00 y el depósito de seguridad
     de $12,000.00, y arrendaron la propiedad.
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 10. Llegado el 23 de diciembre de 2021, fecha del segundo
     pago bajo el acuerdo, los demandados no pagaron la
     suma correspondiente de $78,000.00.

 11. Ante el impago, el 26 de diciembre de 2021, Sabanera
     cursó una comunicación por correo electrónico a
     manera de seguimiento al Sr. Ortiz increpando por el
     segundo pago estipulado bajo el acuerdo.

  12. El 27 de diciembre de 2021, el Sr. Ortiz respondió que
      no era capaz de hacer el segundo pago en su totalidad
      y que sólo pagaría por los meses de enero y febrero en
      una fecha incierta posterior.

 13. Los demandados, quienes eran pareja consensual, se
     separaron a mediados de diciembre de 2021 e
     informaron al demandante por escrito el 27 de
     diciembre de 2021 que por dicho motivo no iban a poder
     continuar con el alquiler de la propiedad objeto de
     arrendamiento; que le pagarían el mes de enero y
     febrero de 2022; que se podrían quedar hasta el primero
     de marzo de 2022.

 14. En dicha comunicación el Sr. Ortiz añadió que ni él ni
     la Sra. Vitaliivna-Preiss podrían permanecer en la
     propiedad, por lo cual solicitó subarrendar la
     propiedad.

  15. El 28 de diciembre de 2021, Sabanera contestó el
      mensaje del Sr. Ortiz y exigió el segundo pago
      correspondiente a los próximos seis (6) meses puesto
      que el mismo estaba vencido. Además, le comunicó al
      Sr. Ortiz que, una vez realizado dicho pago, Sabanera
      estaba dispuesta a considerar la rescisión prematura
      del acuerdo con los demandados y a buscar un
      arrendatario sustituto sujeto a las inspecciones y
      aprobaciones de rigor. Las gestiones asociadas a la
      rescisión del acuerdo y la búsqueda del arrendatario
      sustituto también serían responsabilidad de los
      demandados.

  16. En esa misma comunicación, Sabanera incluyó una
      carta exigiendo formalmente el pago vencido por la
      suma de $78,000.00 y donde se reservó el derecho de
      instar una acción legal contra los demandados.

  17. El 28 de diciembre de 2021, el Sr. Ortiz se volvió a
      negar a pagar la suma adeudada.

  18. Las partes nunca suscribieron una enmienda por
      escrito al Acuerdo conforme lo dispone la cláusula
      veinte (20) del mismo.
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   19. Ante la negativa de pago del Sr. Ortiz, Sabanera decretó
       el incumplimiento del acuerdo y asumió la
       responsabilidad de coordinar y manejar los esfuerzos
       de búsqueda de un arrendatario sustituto.

   20. Sabanera tuvo que cubrir los gastos de electricidad y
       agua para los meses de marzo, abril, mayo y junio de
       2022 ascendientes a $3,019.06.

   21. Asimismo, Sabanera contrató a Ana Dumar, corredora
       de bienes raíces y otras herramientas para la búsqueda
       de un arrendatario sustituto por una suma no menor
       de $16,000.00, más el Impuesto sobre Ventas y Uso
       (IVU) de 4%.

  22. Como consecuencia directa del hecho de que los
      demandados se fueron de la propiedad, Sabanera tuvo
      que incurrir en gastos de renovaciones a paredes,
      pintura   y   limpieza    profesional   ascendentes
      aproximadamente a $4,182.74.22

   23. Como consecuencia directa del hecho de que los
       demandados se fueron de la propiedad, Sabanera tuvo
       que incurrir en gastos de mantenimiento de piscina
       para los meses de marzo, abril y mayo de 2022
       ascendentes a $585.00.23

   24. El 7 de marzo de 2022, Sabanera, representada por el
       Lcdo. Luis M. Nolla-Vilá, cursó una notificación formal
       de impago y reserva de derechos al Sr. Ortiz.

   Luego, conforme a las determinaciones de hechos antes

expuestas, el derecho aplicable y la prueba documental que obra del

expediente el TPI resolvió lo siguiente:

          De la cláusula veinte (20) claramente se desprende
      que, para enmendar el contrato, esta debía realizarse
      por escrito y estar firmada por todas las partes,
      incluyendo a los corredores de bienes raíces. Surge de
      la deposición del Sr. Ortiz, que esto nunca sucedió. Las
      partes nunca suscribieron una enmienda por escrito
      sobre el contrato en cuestión. Por consiguiente, Ortiz y
      Preiss se encontraban obligados a continuar realizando
      los pagos referentes a los cánones de arrendamiento,
      servicios de mantenimiento y cuidado de la propiedad,
      aun cuando no se encontraban viviendo en esta. Así
      mismo, recordemos que la cláusula catorce (14) del
      contrato de arrendamiento claramente disponía que la
      falta de pago por un periodo mayor de treinta (30) días,
      constituiría   abandono       de   la   propiedad.    En
      consecuencia, el impago por parte de los demandados
      desde el mes de marzo constituyó abandono. En vista
      de ello, Sabanera tenía derecho a retener el depósito de
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        seguridad de $12,000.00 por incumplir las condiciones
        del contrato, y a realizar los trámites necesarios para
        encontrar un arrendatario sustituto.

        […]

        Ortiz y Preiss han incumplido con lo pactado en el
        contrato debido a que se han negado a pagar los
        cánones de arrendamiento más las penalidades por
        mora, a pesar de que estas sumas son líquidas, están
        vencidas y son exigibles en derecho por parte de
        Sabanera. A su vez, dicho incumplimiento ha tenido
        como consecuencia que Sabanera incurra en gastos
        asociados al mantenimiento de la propiedad, los cuales
        son atribuibles a los demandados. Por lo tanto, Ortiz y
        Preiss son responsables por los gastos incurridos por
        parte de Sabanera, así como también, del pago de los
        cánones de arrendamiento por concepto del abandono
        prematuro de la propiedad. A tono con lo anterior, este
        tribunal no encuentra razón de peso alguna para
        determinar lo contrario. Por tanto, los demandados
        adeudan a Sabanera la cantidad de $136,000.0026 por
        concepto de cánones de arrendamiento dejados de
        pagar, más las penalidades por mora a razón de cinco
        por ciento (5%). A su vez, adeudan los pagos en daños
        correspondientes a dicho incumplimiento los cuales se
        desglosan como sigue: (1) $3,019.06 por concepto de
        utilidades (agua y luz); (2) $4,182.74 por concepto de
        reparaciones, pintura y limpieza; y (3) $585.00 por
        concepto de mantenimiento de piscina. Por su parte, del
        contrato no surge disposición alguna en cuanto a que
        los demandados tengan que hacerse cargo de los gastos
        incurridos al contratar una corredora de bienes raíces.
        Al no pactarse directamente dicha responsabilidad, no
        procede el pago de la suma de $16,000.00, más el 4%
        de IVU, solicitada. Por todo lo cual, Ortiz y Preiss
        adeudan una cantidad global ascendente a los
        $143,786.80.

        En vista de lo antes mencionado, el TPI declaró No Ha Lugar

la Solicitud de Sentencia Sumaria que presentaron los apelantes y

Ha Lugar la Moción de Sentencia Sumaria que presentó Sabanera.

Inconforme con esta determinación, el 4 de diciembre de 2023, los

apelantes presentaron una solicitud de reconsideración.8 La parte

apelada presentó su oposición.9 Posteriormente, el 31 de enero de

2024,     los    apelantes   presentaron   una   Moción   Reiterando

Reconsideración […].10 En respuesta, el 9 de enero de 2024, el TPI

8 Íd., págs. 396-406.
9 Íd., págs. 407-412.
10 Íd., págs. 413-418.
KLAN202400113                                                     11

emitió y notificó una Resolución declarando No Ha Lugar la solicitud

de reconsideración que presentaron los apelantes.

      Aún en desacuerdo, el 8 de febrero de 2024, los apelantes

presentaron el recurso de epígrafe y formularon los siguientes

señalamientos de error:

      PRIMER ERROR: Incurrió el TPI en un error de
      derecho al interpretar que el arrendador Recurrido,
      bajo la Cláusula 14 del Contrato de Arrendamiento,
      podía volver a arrendar la propiedad en caso de
      abandono, “sin liberar al arrendatario anterior de su
      obligación de pagar los cánones de arrendamiento
      estipulados en el contrato”, y por tanto, exigir la
      totalidad de renta por todo el término restante luego
      de considerar abandonada la propiedad, cuando
      dicha interpretación es contraria a los principios de
      interpretación del negocio jurídico, particularmente
      el inciso (c) del Artículo 358 del Código Civil de
      Puerto Rico (2020), entre otros, toda vez que aquí,
      siendo el arrendamiento un negocio bilateral, y
      habiendo sido el arrendador Recurrido quien redactó
      el Contrato de Arrendamiento y/o el arrendatario
      Recurrente la parte que tuvo menor poder de
      negociación, toda interpretación habría de ser en
      favor de éste último si resultase cualquier tipo de
      ambigüedad.

      En la alternativa, aun siendo procedente la
      interpretación de que el arrendatario Recurrente no
      queda liberado de pagar los cánones estipulados en
      el contrato, erró el Tribunal al determinar que el
      arrendador Recurrido debía ser indemnizado por
      una cantidad global ascendiente a $143,786.80 en
      concepto de cánones de arrendamiento de marzo a
      diciembre, penalidades por mora a razón de cinco
      por ciento 5%, utilidades, reparaciones, pintura y
      limpieza, mantenimiento de piscina, allí cuando el
      Recurrido, como cuestión de hecho, retuvo el
      depósito de seguridad de $12,000.00, curó el
      alegado impago de $136,000.00 en concepto de
      Renta con un nuevo arrendamiento que representó
      $196,000.00, demostrando ello que éste no tuvo
      lesión patrimonial, hecho que forzosamente hace de
      su causa de acción por daños y perjuicios
      contractuales una que no aduce hechos que
      justifican la concesión de un remedio, procediendo
      su desestimación al tenor de lo dispuesto en la Regla
      10.2 inciso (5).

      Este error fue decisivo y/o sustancial en la
      Sentencia que adjudicó las mociones dispositivas
      presentadas al amparo de la Regla 36 de
      Procedimiento Civil (2009), y cuya revocación aquí
      solicitamos.

      SEGUNDO ERROR: Incurrió el TPI en un error de
      derecho al determinar que la cláusula cuarta del
KLAN202400113                                                       12

      Contrato de Arrendamiento no es una cláusula
      penal. Este error fue decisivo y/o sustancial en la
      Resolución que reiteró la Sentencia dictada el 17 de
      noviembre de 2023, y cuya revocación aquí
      solicitamos.

      TERCER ERROR: Incurrió el TPI en un error de
      derecho al determinar que los Recurrentes
      arguyeron que el Contrato de Arrendamiento fue
      enmendado, cuando éstos clara y expresamente
      contendieron en su Solicitud de Sentencia Sumaria
      la extinción del mismo, invocando novación
      contractual por la incompatibilidad de las
      obligaciones, y demostrando hechos materiales
      fehacientes en cumplimiento con la Regla 36 de
      Procedimiento Civil (2009) y su jurisprudencia
      interpretativa que alteran el resultado del caso e
      impiden la disposición sumaria de la controversia.

      Este erro fue decisivo y/o sustancial en la Sentencia
      que adjudicó las mociones dispositivas presentadas
      al amparo de la Regla 36 de Procedimiento Civil
      (2009), y cuya revocación aquí solicitamos.

      Atendido el recurso, el 12 de febrero de 2024, emitimos una

Resolución concediéndole a Sabanera hasta el 7 de marzo de 2024

para someter su alegato en oposición. Oportunamente, la parte

apelada presentó un Alegato de la Parte Apelada y negó que el TPI

cometiera los errores que los apelantes le imputaron. Con el

beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a

resolver. Veamos.

                                  II.

                                 -A-

      En esencia, el principio rector de las Reglas de Procedimiento

Civil es proveerles a las partes envueltas en un pleito legal, una

solución justa, rápida y económica en todo procedimiento. Regla 1

de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.1. El mecanismo de

sentencia sumaria provisto en la Regla 36 de Procedimiento Civil,

supra, hace viable este objetivo en aquellos casos en que surja de

forma clara que no existen controversias materiales de hechos que

requieren ventilarse en un juicio plenario y el derecho así lo permita.

      Conforme a la Regla 36.3 (e) de Procedimiento Civil, supra, se

dictará sentencia sumaria “si las alegaciones, deposiciones,
KLAN202400113                                                         13

contestaciones e interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a

las declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran

que no hay controversia real sustancial en cuanto a algún hecho

esencial y pertinente, y, además, si el derecho aplicable así lo

justifica”. A estos efectos, el foro judicial tiene la potestad para

disponer de asuntos pendientes sin la necesidad de celebrar un

juicio, esto debido a que lo que restaría sería aplicar el derecho a los

hechos no controvertidos. Mejías et al. v. Carrasquillo et al., 185 DPR

288, 299 (2012).

      Es menester destacar, que solo procede dictar sentencia

sumaria cuando surge claramente que el promovido no puede

prevalecer y que el Tribunal cuenta con la verdad de todos los

hechos necesarios para poder resolver la controversia. Mejías et al.

v. Carrasquillo et al., supra, pág. 299. Por lo tanto, no procede dictar

sentencia sumaria cuando no existe una clara certeza sobre todos

los hechos materiales en la controversia. Íd. Aun así, “[c]ualquier

duda no es suficiente para derrotar una moción de sentencia

sumaria. Tiene que ser una duda que permita concluir que existe

una controversia real y sustancial sobre hechos relevantes y

pertinentes”. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 214 (2010).

En reiteradas ocasiones, el Tribunal Supremo ha establecido que se

considera como un hecho esencial y pertinente, aquel que “puede

afectar el resultado de la reclamación acorde con el derecho

sustantivo aplicable”. Íd., pág. 213. Dicho esto, para que proceda

una moción de sentencia sumaria no tan solo se requiere que haya

una inexistencia de hechos en controversia, sino que también la

sentencia que dicte el foro judicial tiene que proceder conforme al

derecho sustantivo aplicable.

      En particular, la Regla 36.2 de Procedimiento Civil, supra,

permite que cualquier parte presente una moción, basada en

declaraciones juradas, o en aquella evidencia que demuestre la
KLAN202400113                                                      14

inexistencia de una controversia sustancial de hechos esenciales y

pertinentes, para que el tribunal dicte sentencia sumariamente a su

favor sobre la totalidad o cualquier parte de la reclamación. Al

solicitar dicho remedio, la parte que promueve la sentencia sumaria

“deberá establecer su derecho con claridad y demostrar que no

existe controversia sustancial sobre algún hecho material, o sea,

sobre ningún componente de la causa de acción”. Municipio de

Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 310 (2013).

      Por su parte, la parte que se opone a la sentencia sumaria no

puede tomar una actitud pasiva y descansar en las aseveraciones o

negaciones consignadas en su alegación. Roldán Flores v. M. Cuebas

et al., 199 DPR 664, 677 (2018). Por el contrario, esa persona viene

obligada a enfrentar la moción de su adversatario de forma tan

detallada y especifica como lo ha hecho el promovente en su

solicitud puesto que, si incumple con lo antes mencionado corre el

riesgo de que se dicte sentencia es su contra. SLG Zapata- Rivera v.

J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 432 (2013). Específicamente, la Regla

36.3 de Procedimiento Civil, supra, expone los criterios que debe

cumplir la parte que se opone a la moción de sentencia sumaria.

      Al amparo de dicha regla, la oposición a la solicitud de

sentencia sumaria el promovido debe, como parte de su carga

desglosar los hechos sobre los que aduce que no existe controversia,

y, además para cada uno de ellos debe especificar la página o

párrafo de la declaración jurada u otra prueba admisible en

evidencia que lo apoya. Asimismo, cabe destacar que, la Regla 36.5

de Procedimiento Civil, supra, establece que las declaraciones

juradas para sostener u oponerse a una moción de sentencia

sumaria que contienen solo conclusiones, sin hechos específicos

que las apoyen, no tienen valor probatorio, por lo que son

insuficientes para demostrar la existencia de lo que allí se concluye.
KLAN202400113                                                      15

       Según dispone el caso de Mejías et al. v. Carrasquillo et al.,

supra, pág. 300 citando a: Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez,

126 DPR 272, 280-281 (1990), “al evaluar una moción de sentencia

sumaria, los jueces no están limitados por los hechos o documentos

que se aduzcan en la solicitud, sino que deben considerar todos los

documentos en autos, sean o no parte de la solicitud de sentencia

sumaria de los cuales surjan admisiones hechas por las partes”.

       En síntesis, no procede dictar sentencia sumaria cuando: (1)

existen hechos materiales y esenciales en controversia; (2) hay

alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido refutadas;

(3) surge de los propios documentos que se acompañan con la

moción de sentencia sumaria una controversia real sobre algún

hecho material y esencial; (4) como cuestión de derecho no procede.

Pepsi-Cola v. Mun. Cidra, 186 DPR 713, 757 (2012); Ramos Pérez v.

Univisión, supra, pág. 217. Además, no se debe adjudicar un caso

sumariamente     cuando    existe   controversia   sobre   elementos

subjetivos, de intención, propósitos mentales o negligencia, o

cuando el factor credibilidad es esencial y está en disputa. Íd. pág.

219.

       Ahora bien, según Verá v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335

(2004) este Foro Apelativo utilizará los mismos criterios que el

Tribunal de Primera Instancia al determinar si procede una

sentencia sumaria. Sin embargo, el Tribunal Supremo especifica

que, al revisar la determinación de primera instancia sólo podemos

considerar los documentos que se presentaron ante el TPI. Íd. Lo

anterior, debido a que “las partes no pueden añadir en apelación

exhibits, deposiciones o affidávits que no fueron presentadas

oportunamente en el foro de primera instancia, ni pueden esbozar

teorías nuevas o esgrimir asuntos nuevos por primera vez ante el

foro apelativo”. Íd. Además, sólo podemos determinar si existe o no

alguna controversia genuina de hechos materiales y esenciales, y si
KLAN202400113                                                      16

el derecho se aplicó de forma correcta. Íd. Es decir, no podemos

adjudicar los hechos materiales y esenciales en disputa, ya que esta

tarea le corresponde al Tribunal de Primera Instancia. Íd.

      Por otro lado, en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193

DPR 100, 118 (2015), el Tribunal Supremo estableció que al revisar

una determinación del foro primario en la que se concedió o denegó

una moción de sentencia sumaria debemos: (1) examinar de novo el

expediente; (2) revisar que la moción de sentencia sumaria y su

oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la

Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y con los discutidos en SLG

Zapata-Rivera v. J. Montalvo, supra; (3) en el caso de una revisión de

una sentencia dictada sumariamente, debemos revisar si en

realidad existen hechos materiales en controversia, y de haberlos,

exponer concretamente cuáles están en controversia y cuáles no; y

(4) de encontrar que los hechos materiales no están en controversia,

debemos revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó

correctamente el derecho. Rivera Matos, et al. v. Triple-S et al., 204

DPR 1010, 1025 (2020).

                                 -B-

      Las obligaciones surgen de la ley, los contratos, los

cuasicontratos, los actos lícitos, las acciones u omisiones en la cual

medie culpa o negligencia y cualquier otro acto idóneo para

producirlas, conforme con el ordenamiento jurídico. Art. 1063 del

Código Civil de 2020, 31 LPRA sec.8984. En lo pertinente al asunto

ante nos, los contratos son un negocio jurídico bilateral en el cual

dos o más partes prestan su consentimiento para crear, regular,

modificar o extinguir obligaciones. Art. 1230 del Código Civil de

2020, 31 LPRA sec. 9751. Los contratos son negocios jurídicos desde

que las partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la

causa. Art. 1237 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9772.

Mediante un contrato las partes pueden acordar cualquier cláusula
KLAN202400113                                                        17

que no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público. Art. 1232

del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753. Aquellas obligaciones

derivadas de un contrato tendrán fuerza de ley entre las partes, sus

sucesores y ante terceros en la forma que dispone la ley. Art. 1233

del Código Civil 2020, 31 LPRA sec. 9754. Consecuentemente, los

tribunales no podemos relevar a una parte de cumplir con el

contrato cuando éste es legal y válido y no contiene vicio

alguno. (Énfasis suplido) Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR

610, 627 (1997).

       Consonó con lo anterior, sabido es que, en el ámbito de las

obligaciones y contratos, es una doctrina fundamental que cuando

los términos de un contrato son claros, y no dejan lugar a dudas

sobre la intención de los contratantes, no cabe recurrir a reglas

de interpretación. (Énfasis suplido) Art. 354 del Código Civil de

2020, 31 LPRA sec. 6342. Los términos de un contrato se reputan

claros “cuando por sí mismos son bastantes lúcidos para ser

entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas,

controversias, ni diversidad de interpretaciones y sin necesitar para

su comprensión razonamientos o demostraciones susceptibles de

impugnación”. S.L.G. Francis-Acevedo v. SIMED, 176 DPR 372, 387

(2009). Así pues, en ausencia de ambigüedad, las cláusulas del

contrato obligan a los contratantes. (Énfasis suplido) Íd., pág.

387.

                                 -C-

       El Art. 1182 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9421,

define la novación como la sustitución de una obligación previa por

una nueva, la cual extingue la primera. La novación se puede llevar

a cabo mediante la variación del objeto o condiciones principales de

una obligación, sustituyendo la persona del deudor por otro, o la

sustitución del antiguo acreedor por otro. Art. 1183 del Código Civil

de 2020, 31 LPRA sec. 9422. Ahora bien, la novación de una
KLAN202400113                                                     18

obligación puede ser modificativa o extintiva. PDCM Assoc. v. Najul

Bez, 174 DPR 716, 725 (2008). En lo pertinente al caso ante nos,

para que una obligación se considere como extinguida por otra,

es necesario que así se establezca terminantemente o que ambas

obligaciones sean totalmente incompatibles. (Énfasis suplido) Art.

1184 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9423. De manera que,

es un elemento indispensable de la vertiente extintiva el

animus novandi, es decir, la voluntad expresa de extinguir una

obligación por otra. (Énfasis suplido) Íd., pág. 726. Ello, ya que la

novación “encierra un asunto de intención que debemos inferir de

las circunstancias de cada caso y de la voluntad de las partes”. Íd.

                                    III.

      En su primer señalamiento de error, en esencia, los apelantes

argumentaron que el TPI erró al interpretar la cláusula núm. 14 del

Acuerdo establecía que Sabanera podía volver a arrendar la

propiedad objeto de esta controversia sin liberarlos del pago de los

cánones de arrendamiento. Asimismo, la parte apelante añadió que

en la alternativa de que resolviéramos que los apelantes en efecto no

estaban    liberados   de   pagar    los cánones   de   arrendamiento

establecidos en el Acuerdo, que erró el TPI al determinar que

Sabanera debía ser indemnizada por una cantidad global de

$143,786.80. Ello, en concepto de cánones de arrendamiento de

marzo a diciembre del año 2022, penalidades por mora a razón de

5%, utilidades, reparaciones, pintura, limpieza, y mantenimiento de

piscina.

      Por otro lado, en su segundo señalamiento de error,

sostuvieron que el TPI erró al no determinar que la cláusula núm. 4

del Acuerdo era una cláusula penal. Por último, en su tercer

señalamiento de error, alegaron que el TPI erró al establecer que los

apelantes habían argumentado que el Acuerdo fue enmendado. Ello,
KLAN202400113                                                     19

ya que lo que plantearon fue que el Acuerdo se extinguió a través de

una novación contractual por incompatibilidad de las obligaciones.

      Según el precitado derecho, al momento de revisar la

concesión de una solicitud de sentencia sumaria, nos encontramos

en la misma posición que el TPI. Así pues, en primer lugar, debemos

evaluar si al presentar la solicitud de sentencia sumaria y su

oposición las partes cumplieron con los requisitos de forma

establecidos en la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra, y con

los dispuesto en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra. Al

evaluar los escritos presentados por las partes resolvemos que, en

esencia, ambas cumplieron con los referidos requisitos. Resuelto lo

anterior, nos corresponde evaluar si existen hechos materiales en

controversia y de haberlos, exponer concretamente cuáles están en

controversia y cuáles no. Veamos.

      Luego de evaluar los argumentos de cada parte y la prueba

documental en apoyo a sus contenciones, el TPI realizó veinticuatro

(24) determinaciones de hechos incontrovertidos que resumiremos

a continuación. El 5 de julio de 2021, los apelantes y Sabanera

suscribieron un contrato de arrendamiento intitulado Residential

Lease mediante el cual los apelantes se comprometieron a arrendar

una propiedad ubicada en el municipio de Dorado por el término de

dieciocho (18) meses, a saber, desde el 1 de julio de 2021 hasta el

31 de diciembre de 2022. En la cláusula núm. 2 de este contrato, se

estipuló el pago de los cánones de arrendamiento sujeto a los

siguientes términos: (1) el pago de $72,000.00 por el periodo desde

la firma del contrato hasta el 31 de diciembre de 2021; (2) el pago

de $78,000.00 el 23 de diciembre de 2021 por el periodo hasta el 30

de junio de 2022; y, por último, (3) la cantidad de $84,000.00 el 24

de junio de 2022 por el periodo hasta el 31 de diciembre de 2022.

Cabe precisar que, en esta cláusula también se estipuló que habría
KLAN202400113                                                      20

una penalidad de 5% si el pago de canon de arrendamiento se recibía

cinco (5) días posteriores a las fechas establecidas anteriormente.

      Por otra parte, en la cláusula núm. 4 del Acuerdo, se acordó

que los apelantes le entregarían a Sabanera $12,000.00 por

concepto de depósito de seguridad al momento de firmar el contrato

y esta cantidad sería devuelta a los apelantes si estos cumplían con

ciertas condiciones como, por ejemplo, el pago completo de renta

sujeto a los términos establecidos. Asimismo, en la cláusula núm.

14 del Acuerdo, se estableció el procedimiento a seguir en el caso en

que los apelantes dejaran de pagar la renta estipulada dentro de

treinta (30) días posteriores al término establecido para su pago o

en caso de abandono de la propiedad por el periodo de treinta (30)

días o más sin notificarle a la parte apelada. El Acuerdo en su

cláusula núm. 20 disponía que el referido contrato constituía la

totalidad de los acuerdos entre las partes y que este no se

modificaría, cambiaría, alteraría o enmendaría de manera alguna

excepto mediante una enmienda por escrito, firmada por todas las

partes, incluyendo los corredores de bienes raíces.

      En el momento en que las partes firmaron el Acuerdo, los

apelantes hicieron el primer pago de $72,000.00 y el depósito de

seguridad de $12,000.00. Sin embargo, cuando llegó la fecha del

segundo pago, los apelantes no pagaron la suma de $78,000.00. A

tales efectos, Sabanera le cursó a los apelantes un correo electrónico

solicitando el segundo pago. Estos últimos le respondieron que no

podían efectuarlo en su totalidad ya que se habían separado y

únicamente podían pagar la renta por los meses de enero y febrero

de 2022 y que se podrían quedar hasta el 1 de marzo de 2022. Los

apelantes indicaron además que podían buscar a un sustituto que

pudiese subarrendar la propiedad. En respuesta a ello, Sabanera

exigió el segundo pago ya que este estaba vencido y, además, les

comunicó a los apelantes que una vez realizaran el pago
KLAN202400113                                                     21

correspondiente podían auscultar la posibilidad de la rescisión

prematura del Acuerdo y buscar un arrendatario sustituto sujeto a

las inspecciones y aprobaciones de rigor. Sin embargo, aclararon

que la búsqueda de un arrendatario sustituto tendría que ser

responsabilidad de los apelantes. De igual forma, indicaron que se

reservaban el derecho a instar una acción legal si estos no cumplían

con el pago de $78,000.00.

      La parte apelante se negó nuevamente a pagar la suma

adeudada y nunca se suscribió una enmienda al Acuerdo por escrito

conforme lo disponía la cláusula núm. 20. Ante la negativa de los

apelantes de cumplir con el contrato, se decretó el incumplimiento

de este. De este modo, Sabanera tuvo que realizar esfuerzos para

buscar un arrendatario sustituto y tuvo que cubrir los gastos de

agua y luz correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y

junio de 2022 ascendientes a $3,019.06. Además, por el abandono

prematuro de la propiedad por parte de los apelantes, la parte

apelada tuvo que incurrir en gastos de renovaciones, pintura y

limpieza que ascendían a una cantidad de $4,182.74. Finalmente,

la parte apelada también incurrió en gastos de mantenimiento de la

piscina para los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2022

ascendientes a $585.00.

      Tras examinar los hechos materiales incontrovertidos que

estableció el TPI, los adoptamos en su totalidad y, en consecuencia,

concluimos que no existen hechos sustanciales en controversia que

impidan dictar sentencia sumaria. Sin embargo, consideramos de

suma importancia añadir un hecho incontrovertido con el fin de

establecer que, por motivo del incumplimiento por parte de los

apelantes con varios de los factores a ser considerados para la

devolución de los $12,000.00 por concepto del depósito de

seguridad, Sabanera retuvo la referida cantidad. Dicho lo

anterior, nos restar determinar lo siguiente: (1) si en efecto, los
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apelantes   quedaban     liberados     de   pagar   los   cánones   de

arrendamiento adeudados desde el 23 de diciembre de 2021 hasta

el 31 de diciembre de 2022 a pesar de que la propiedad fuese

arrendada por un arrendatario sustituto; (2) si le correspondía a los

apelantes pagar la suma total de $7,786.80 por concepto de

utilidades, renovaciones, limpieza, pintura y mantenimiento de

piscina que tuvo que incurrir la parte apelada por el abandono

prematuro de estos de la propiedad; y finalmente, (3) si hubo una

novación del Acuerdo que provocó la extinción de este.

       Discutiremos los señalamientos de error en conjunto por estar

íntimamente relacionados entre sí. La parte apelante, en esencia,

argumentó que no adeudaba la cantidad de $136,000.00 por

concepto de cánones de arrendamiento ya que la parte apelada

arrendó la propiedad a un arrendatario sustituto cuando estos

abandonaron la propiedad en marzo de 2022. Además, sostuvo que

no debía la cantidad antes expuesta, toda vez que hubo una

novación del Acuerdo que provocó la extinción de este. Para sostener

este   planteamiento,   indicó   que   hubo   unas    comunicaciones

mediante las cuales las partes acordaron que los apelantes pagarían

la renta para el mes de enero y febrero del año 2022 y que la

propiedad se entregaría en o antes del 1 de marzo de 2022. Además,

añadieron que, en cambio, Sabanera se comprometió a devolverles

el depósito de seguridad de $12,000.00 siempre y cuando la

propiedad se entregara en las condiciones recibidas y se encontrara

un arrendatario sustituto.

       Según el derecho que antecede, cuando un contrato cumple

con los requisitos esenciales para su perfeccionamiento, a saber, los

elementos de consentimiento, objeto y causa, las obligaciones

contenidas en este tendrán fuerza de ley entre las partes. Arts. 1233

y 1237 del Código Civil de 2020, supra. Asimismo, en ausencia de

ambigüedad en las cláusulas que contiene el contrato, no cabe
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recurrir a las reglas de interpretación por lo que los contratantes

están obligados a su cumplimiento. S.L.G. Francis-Acevedo v.

SIMED, supra, pág. 387. La cláusula núm. 14 del Acuerdo establece

que constituye abandono el impago de la renta estipulada dentro de

treinta (30) días posteriores al término establecido para el pago de

esta. Además, dispone que, en caso de abandono de la propiedad,

los arrendadores tienen el derecho a subarrendar la propiedad. Sin

embargo, se hace una aclaración de que ello no exime a los

apelantes de cumplir con las obligaciones estipuladas en el

contrato. Como es sabido, unas de las obligaciones que se

establecieron en el Acuerdo era el pago de los cánones de

arrendamiento en los términos dispuestos en la cláusula núm. 2 de

este. Dicho esto, no cabe duda de que aún si Sabanera

subarrendaba la propiedad, los apelantes tenían la obligación de

pagar la cantidad de $78,000.00 por el término del 23 de diciembre

de 2021 hasta el 30 de junio de 2022 y la suma de $84,000.00 por

los meses de 24 de junio de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2022.

Es un hecho incontrovertido que los apelantes se negaron a pagar

las cantidades antes expuestas, por lo tanto, también le aplicaban

las penalidades por mora a razón de 5% que establece la cláusula

núm. 2.

      Por otro lado, los apelantes alegaron que el Acuerdo se

extinguió debido a que hubo unas comunicaciones entre las partes

que provocaron su novación, por lo que no tenían que pagar la

cantidad de $78,000.00 y $84,000.00 que les restaba por pagar por

concepto de canon de arrendamiento. No les asiste la razón. Si bien

es cierto que Sabanera, de buena fe, les comunicó a los apelantes

que podrían considerar la recisión prematura del Acuerdo, ello

estaba sujeto a tres cosas: (1) que los apelantes realizaran el

segundo pago correspondiente; (2) que los apelantes buscaran un

arrendatario sustituto; y (3) que se realizaran las inspecciones y
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aprobaciones necesarias para asegurarse que la propiedad no

tuviese daños. Las partes apelantes nunca cumplieron con ninguno

de estos requisitos, por lo que no se pudo dar la recisión prematura

del contrato.

      Recordemos que para que se dé una novación extintiva, tiene

que haber una sustitución de una obligación previa por una nueva,

la cual extingue la primera. Art. 1182 del Código Civil de 2020,

supra. Además, es necesario que las partes lo establezcan

terminantemente, es decir, que exista una voluntad expresa de

extinguir una obligación por otra. Art. 1184 del Código Civil de 2020,

supra. Ello no ocurrió en el presente caso. Además, cabe precisar

que, la cláusula núm. 20 del Acuerdo disponía que el referido

contrato constituía la totalidad de los acuerdos entre las partes y

que este no se modificaría, cambiaría, alteraría o enmendaría de

manera alguna excepto mediante una enmienda por escrito,

firmada por todas las partes incluyendo los corredores de bienes

raíces. Del expediente no surge la existencia de un nuevo Acuerdo

firmado por las partes y por los corredores de bienes raíces que

tenga el efecto de enmendar o cambiar de alguna manera el Acuerdo

que las partes suscribieron. Así pues, como mencionamos

anteriormente, los apelantes están obligados a pagar los cánones de

arrendamiento restantes que reclamó la parte apelada que

ascendían a la cantidad de $136.000.00 más las penalidades por

mora por razón de 5%.

      Por último, nos resta determinar si en efecto les correspondía

a los apelantes pagar la suma total de $7,786.80 por concepto de

utilidades, renovaciones, limpieza, pintura y mantenimiento de

piscina que tuvo que incurrir la parte apelada por el abandono

prematuro de estos de la propiedad. Es un hecho incontrovertido

que la parte apelada retuvo los $12,000.00 por concepto de depósito

de seguridad que les entregaron los apelantes el día que se suscribió
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el contrato. En cuanto a este depósito de seguridad, la cláusula

núm. 4 del Acuerdo establece que para que este se les devuelva a

los arrendatarios, se requiere: (1) la confirmación de que todas las

facturas de utilidades estén pagas, (2) la entrega de las llaves y los

controles de los portones, (3) el pago de la totalidad de la renta

según lo dispone la cláusula núm. 2 del Acuerdo, (4) el pago por

parte de los arrendatarios de todos los daños y reparaciones de

la propiedad exceptuando el deterioro normal de esta, (5) el

cumplimiento de todos los términos y condiciones estipulados

en el Acuerdo, (6) la devolución de todos los enseres de la propiedad

en el estado en que se recibieron, y por último (7) que la propiedad

se entregue luego de que se limpie profesionalmente.

      Conforme a lo antes expuesto, no está en controversia que en

efecto Sabanera tenía el derecho de retener los $12,000.00 ya que

los apelantes incurrieron en incumplimiento de contrato. Tampoco

está en controversia que, debido a este incumplimiento y el

abandono prematuro de la propiedad, la parte apelada tuvo que

incurrir en gastos por concepto de utilidades (agua y luz) por los

meses restantes del contrato, reparaciones, pintura, limpieza y

mantenimiento de la piscina que ascendían a una cantidad total de

$7,786.80. Estos gastos, indudablemente, son reclamables a los

apelados. Sin embargo, el propósito de requerir este tipo de depósito

es efectivamente prevenir este tipo de situación en caso de algún

incumplimiento por el arrendatario. Consecuentemente, Sabanera

debe descontar los gastos incurridos en utilidades, reparaciones,

pintura, limpieza y mantenimiento de la piscina del depósito de

seguridad que retuvo. Así pues, el TPI erró al no ordenar que la suma

de $7,786.80 fuera descontada de los $12,000.00 que retuvo

Sabanera por concepto de depósito de seguridad.
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                               IV.

     Por los fundamentos antes expuestos, modificamos el

dictamen recurrido con el fin de resolver que los $7,786.80 que

incurrió la parte apelada por concepto de pago de utilidades,

reparaciones, pintura, limpieza y mantenimiento de la piscina se

descuenten de los $12,000.00 por concepto de depósito de

seguridad que retuvo Sabanera. Así modificado, confirmamos.

     Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                               Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                           Secretaria del Tribunal de Apelaciones