Court Opinion

ID: 9890334
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-10-12 19:16:29.064225+00
Date Added: 2024-06-11T13:26:11.776847
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                   TRIBUNAL DE APELACIONES
                             PANEL XI

 AIXA M. OLABARRIETA                             CERTIORARI
       ARCHILLA                                  Procedente del
                                                 Departamento de
         Recurrente                              Asuntos del
                                                 Consumidor
               v.              KLRA202300388
                                                 Querella Núm.:
SOLIMAR FLORENTINO                               ARE-2022-3834
      LÓPEZ
                                                 Sobre: Bienes
          Recurrida                              Raíces (Ley 10 de
                                                 24-abril-1994,
                                                 según
                                                 enmendada)

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Brignoni Mártir, el
Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz
Rivera.

                              SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 28 de septiembre de 2023.

       Comparece ante nos Aixa M. Olabarrieta Archilla (“señora

Olabarrieta” o “Recurrente”) mediante escrito intitulado

Apelación-Revisión de decisión administrativa presentado el 2

de agosto de 2023. En este, nos solicita que revoquemos la

Resolución1 emitida el 13 de marzo de 2023, notificada al día

siguiente, por el Departamento de Asuntos del Consumidor

(“DACo”) en la cual el DACo declaró Sin Lugar la querella

presentada y ordenó el archivo de la misma. Inconforme con el

dictamen, la Recurrente presentó Reconsideración2 la cual fue

declarada       No      Ha    Lugar   mediante    Resolución    en

1 Apéndice 2, págs. 5-12.
2 Apéndice 12, págs. 40-41.

Número Identificador

SEN(RES)2023____________
KLRA202300388                                                                     2

Reconsideración3 emitida el 30 de junio de 2023, notificada el

3 de julio del mismo año.

       Por los fundamentos que exponemos a continuación,

CONFIRMAMOS la Resolución recurrida.

                                        I.

       Los hechos que dan origen a la presente reclamación

surgen en febrero de 2022, cuando la Recurrente mostró

interés de adquirir mediante compra la propiedad localizada en

The Cluster Villa #14 Blue Line, en Vega Alta, Puerto Rico. El

aludido      inmueble       pertenecía       a   Carlos     Coreano       (“señor

Coreano”) y Esther Vélez (“señora Vélez”), en conjunto

(“Vendedores”). Surge del expediente que la Recurrente, junto

a su esposo José Villanueva Valle (“señor Villanueva Valle”) y

su    hijo   José     Villanueva       Olabarrieta       (“señor     Villanueva

Olabarrieta”), (en conjunto con la Recurrente “Compradores”),

firmaron4 el contrato de opción de compraventa (“contrato de

opción”)5 objeto de la controversia entre estos y los Vendedores.

       Conforme a los términos dispuestos en el contrato de

opción, el precio de la propiedad acordado era $415,000 y los

Compradores tenían un término de noventa (90) días para

ejercer la opción de compra. Así las cosas, el 15 de febrero de

2022, la Recurrente le entregó a la señora Solimar Florentino,

corredora de bienes raíces (“Recurrida” o “Corredora de bienes

raíces”) un cheque por la cantidad de cinco mil dólares

3 Apéndice 1, págs. 1-4.
4
   Cabe destacar que la Recurrente firmó el aludido contrato de opción de
compraventa el 10 de febrero de 2022, mientras que el señor Villanueva Valle, lo
firmó el 11 de febrero del mismo año y su hijo, el señor Villanueva Olabarrieta al
día siguiente. Por su parte, los Vendedores firmaron el acuerdo el día 15 de febrero
de 2022.
5 Apéndice 3, págs. 13-17.
KLRA202300388                                                                     3

($5,000.00) por concepto de depósito, el cual se deduciría de

los gastos de cierre o del precio de venta de la propiedad.

          Para fines del proceso de financiamiento hipotecario, la

Recurrida le recomendó a la señora Olabarrieta que gestionara

el mismo a través de la señora Margarita Rivera (“señora

Rivera”). Obra en el expediente de autos que la Recurrente

acogió la recomendación de la Recurrida y gestionó el

financiamiento hipotecario a través de la señora Rivera.

          Luego de ciertos trámites innecesarios de pormenorizar,

el 25 de marzo de 2022, la Recurrida envió una comunicación

vía correo electrónico6 notificándole a la Recurrente la

cancelación del contrato de opción por incumplimiento con el

inciso 5 y cita en la misiva el texto de dicha sección. A ello,

varios minutos después de enviada la referida comunicación,

la Recurrente replicó7 la misma mediante correo electrónico y

solicitó que se discutiera el asunto. De igual forma, alegó no

haber incumplido con los términos dispuestos en el contrato

de opción y tener evidencia de que fue ésta quien estuvo

dándole seguimiento a la persona recomendada por la

Recurrida para el trámite del financiamiento hipotecario. Por

su parte, la Recurrida respondió8 a la comunicación recibida

por parte de la Recurrente. En esta esbozó y aclaró que el

cliente tenía siete (7) días para radicar la originación y noventa

6
 Si la compra de la propiedad estuviera condicionada a la obtención de un
préstamo hipotecario, la PARTE OPTANTE (COMPRADORES) se comprometen a,
dentro de los próximos 7 días laborables, a partir del otorgamiento de este
contrato, iniciar el proceso de originación necesario para la compra de la
propiedad, en la institución bancaria o financiera de su preferencia.
          a.   La PARTE OPTANTE (COMPRADORES) acuerda que debe cumplirse
               con lo anterior, de lo contrario la propiedad podrá ser mercadeada,
               vendida a otro comprador y perderá el depósito entregado, así como el
               precio de venta acordado. Apéndice 3, inciso 5, pág. 14.
7
    Apéndice 5, pág. 20.
8
    Apéndice 5, pág. 20.
KLRA202300388                                                        4

(90) días para completar el proceso hipotecario. Aludió que la

Recurrente no cumplió con la presentación de los documentos

requeridos para el proceso de originación. Por tanto, señaló que

los Vendedores ya no interesaban continuar con el proceso

debido a que no se cumplió con lo dispuesto en el contrato de

opción de compraventa.

       Así    las   cosas,    la   Recurrente   por   virtud   de   su

representación legal, cursó dos misivas, la primera el 11 de

abril de 20229 y la segunda el 3 de mayo del mismo año10,

requiriéndole a la Recurrida la devolución del depósito de cinco

mil ($5,000.00) dólares entregados a la Corredora de bienes

raíces a la firma del contrato de opción de compra.

       Ante la no devolución del aludido depósito, la Recurrente

presentó una querella11 ante el DACo, Oficina Regional de

Arecibo, en la cual solicitó la restitución del mismo, honorarios

de abogado y la suspensión de la licencia de corredora de

bienes raíces de la Recurrida.

       El DACo realizó vista administrativa el 21 de diciembre

de 2022 y emitió Resolución12 el 13 de marzo de 2023,

notificada al día siguiente. En esta esbozó las siguientes

determinaciones de hechos:

       1. La querellada Solimar Florentino es corredora de
          bienes raíces.
       2. Allá en o para febrero de 2022 la querellante Aixa
          Olabarrieta estaba interesada en comprar una
          propiedad ubicada en The Cluster Villa #14 Ocean
          Blue Line, en Vega Alta, Puerto Rico.
       3. Los dueños de la referida propiedad eran los señores
          Carlos Coreano y Esther Vélez.
       4. La querellante, junto a su esposo José Villanueva
          Vale y su hijo José Villanueva Olabarrieta, firmaron

9
 Apéndice 6, pág. 23.
10
  Apéndice 7, pág. 24.
11 Apéndice 8, págs. 25-28.
12 Apéndice 2, págs. 5-12.
KLRA202300388                                                  5

       un contrato de opción de compraventa con los
       vendedores Carlos Coreano y Esther Vélez, en el cual
       la querellada Solimar Florentino sirvió de
       intermediaria como corredora de bienes raíces para
       la compra de la propiedad antes mencionada. Dicho
       contrato tiene fecha del 8 de febrero de 2022.
       La querellante firmó el contrato de opción el día 10
       de febrero de 2022. Su esposo y la querellada
       Solimar Florentino lo firmaron el 11 de febrero de
       2022, y su hijo el 12 de febrero de 2022. Los
       vendedores firmaron el contrato de opción el 15 de
       febrero de 2022.
    5. El precio de compraventa de la propiedad era de
       $415,000.00.
    6. La opción de compra era válida por un término de
       90 días.
    7. El 15 de febrero de 2022 la querellante Aixa
       Olabarrieta le entregó a la querellada Solimar
       Florentino un cheque por la suma de $5,000.00
       como depósito por concepto de opción de la
       propiedad, cuya cuantía sería aplicada al precio de
       venta o gastos de cierre.
    8. La cláusula número 5 del contrato de opción dispone
       lo siguiente:
       “Si la compra de la propiedad estuviera condicionada
       a la obtención de un préstamo hipotecario, la PARTE
       OPTANTE (COMPRADORES) se compromete a,
       dentro de los próximos 7 días laborables, a partir
       del otorgamiento de este contrato, iniciar el proceso
       de originación necesario para la compra de la
       propiedad, en la institución bancaria o financiera de
       su preferencia.
          a. La PARTE OPTANTE (COMPRADORES)
             acuerda que debe cumplirse con lo anterior, de
             lo contrario la propiedad podrá ser
             mercadeada, vendida a otro comprador y
             perderá el depósito entregado, así como el
             precio de venta acordado”.
    9. Conforme la cláusula número 7 del contrato de
       opción, la compraventa si estaba sujeta a la
       aprobación de un préstamo hipotecario por parte de
       la querellante (compradores).
   10. La querellante Solimar Florentino le recomendó a la
       querellante realizar las gestiones para el
       financiamiento hipotecario de la propiedad con la
       señora Margarita Rivera, quien estuvo presente en la
       propiedad el día que la querellante visitó la misma
       para inspección. La querellada le refirió a esta
       persona como una representante de banco u
       originadora de préstamos hipotecarios para realizar
       los procesos de obtención del préstamo.
   11. La querellante coordinó con la señora Margarita
       Rivera el envío de documentos e información que
       ésta le solicitaba para el proceso de financiamiento.
       Ambas se mantuvieron en comunicación, mediante
       WhatsApp, desde el día 17 de febrero de 2022.
KLRA202300388                                                      6

   12. No existe evidencia ni la querellante demostró
       haber cumplido fielmente con la entrega de todos
       los documentos requeridos o necesarios para la
       tramitación del financiamiento o proceso de
       originación del préstamo.
              La querellante presentó como evidencia los
       mensajes que mantuvo con la Sra. Maribel Rivera
       pero no existe evidencia de los documentos que
       entregaba cuando se le solicitaba información y de
       que los documentos que enviaba cumplían con
       los[sic] requeridos[sic].
             Se desprende de los mensajes que a la fecha
       del 24 de febrero de 2022 la querellante aun no le
       había enviado a la Sra. Rivera toda la información
       requerida sobre su esposo. A la fecha del 14 de
       marzo de 2022 la misma querellante envía mensaje
       de que quedaba pendiente estados bancarios de José
       Villanueva y planilla del 2020.
   13. No existe evidencia ni la querellante demostró el
       estatus de su trámite de financiamiento ni de
       cualificación bancaria alguna.
   14. No existe evidencia de documento bancario
       alguno sobre el proceso o trámite realizado.
   15. No existe evidencia ni la querellante demostró
       fehacientemente haber cumplido con los
       trámites requeridos y/o necesarios para el
       proceso de originación del préstamo hipotecario.
   16. El 25 de marzo de 2022 la querellada Solimar
       Florentino le envió a la querellante un mensaje por
       correo electrónico, mediante el cual le notificó la
       cancelación del contrato, expresando que había
       incumplido con el inciso 5 del contrato y por lo cual
       le retenía el depósito.
             La querellante le respondió a la querellada
       mediante correo electrónico, alegando que no había
       incumplido con la documentación requerida, que
       siempre había estado dando seguimiento a la
       persona del banco que le había recomendado, que
       siempre estuvo dispuesta a continuar con el negocio
       pero que si se le cancelaba el negocio debía solicitar
       la devolución del dinero pagado como depósito.
              Luego el mismo día la querellada le envió a la
       querellante otro correo electrónico expresando que
       los 90 días eran para que el banco hiciera la
       transacción como tal pero que los 7 días eran para
       radicar la originación, que los documentos que había
       enviado a la representante del banco no eran legibles
       por lo que se le solicitó el envío por correo electrónico
       y al verificarse no estaba la documentación completa
       de todas las partes, y que el vendedor ya no quería
       seguir con la transacción porque no se había
       originado como estipula el contrato.
             La querellante le volvió a responder a la
       querellada que si no interesaba continuar con la
       transacción que se le devolviera su dinero.
KLRA202300388                                                      7

     17. El 25 de mayo de 2022 la querellante radicó en el
         DACO la querella de epígrafe, solicitando la
         devolución del dinero pagado como depósito.

       Conforme a ello, el DACo declaró No Ha Lugar la querella

presentada por la señora Olabarrieta Archilla y ordenó su

archivo.

       Inconforme con el dictamen, la Recurrente, presentó el 3

de abril de 2023 escrito intitulado Reconsideración13. Como

corolario de ello, el DACo emitió Resolución Interlocutoria y

Orden14, concediéndole a la Recurrida un término de veinte (20)

días para exponer su posición en torno a la reconsideración

presentada. En cumplimiento de la orden emitida, el 3 de mayo

de 2023, la Recurrida sometió Réplica a Reconsideración15.

        Así    las    cosas,     el   DACo   emitió   Resolución   en

Reconsideración16 el 30 de junio de 2023, notificada el 3 de julio

del mismo año, en la cual declaró No Ha Lugar la

reconsideración instada.

       Insatisfecha aún, la Recurrente acude ante esta Curia

mediante escrito intitulado Apelación-Revisión de Decisión

Administrativa y le imputa al DACo haber incurrido en el

siguiente error:

       Primer error: Erró DACo al desestimar la querella bajo
       la premisa que la querellante incumplió el contrato de
       opción de compraventa que redactó la querellada al
       alegar que la querellante no completó el “proceso de
       originación” del préstamo hipotecario dentro de los 7
       días concedidos, que es básicamente imposible
       completarlo en ese término, cuando lo que requiere el
       contrato es que se comience el “proceso de originación”.

13 Apéndice 12, págs. 40 y 41.
14 Apéndice 13, págs. 42 y 43.
15 Apéndice 14, págs. 46-51.
16 Apéndice 1, págs. 1-4.
KLRA202300388                                                 8

     Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,

procedemos a exponer la normativa jurídica aplicable a la

controversia ante nuestra consideración.

                              II.
  A. Estándar de Revisión Judicial de Determinaciones
                      Administrativa

     “Es norma reiterada en nuestro ordenamiento jurídico

que los tribunales apelativos debemos conceder deferencia a

las decisiones de las agencias administrativas”. Torres Rivera

v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626 (2016). Esto se debe “a la

experiencia y el conocimiento especializado que éstas poseen

sobre los asuntos que se les han delegado”. Íd. Las

determinaciones de una agencia administrativa gozan de una

presunción de corrección. Graciani Rodríguez v. Garage Isla

Verde, 202 DPR 117, 128 (2019). Al evaluar una determinación

administrativa, los foros judiciales analizarán los aspectos

siguientes: (1) si el remedio concedido por la agencia fue

apropiado; (2) si las determinaciones de hecho que realizó la

agencia están sostenidas por evidencia sustancial, y (3) si las

conclusiones de derecho fueron correctas. Capó Cruz v. Jta. de

Planificación et al., 204 DPR 581, 591 (2020).

     A tenor con lo anterior, los tribunales deben deferencia a

las agencias administrativas salvo que: (1) las determinaciones

no estén basadas en evidencia sustancial; (2) las conclusiones

de derecho fueran incorrectas; (3) la agencia actuara de forma

arbitraria, irrazonable o ilegal; o (4) que lesionara derechos

fundamentales. Super Asphalt v. AFI y otros, 206 DPR 803, 14

(2021); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 36 (2018).

En ausencia de ello, “aunque exista más de una interpretación
KLRA202300388                                                    9

razonable de los hechos, procede que se valide la interpretación

que realizó la agencia administrativa recurrida”. Super Asphalt

v. AFI y otros, supra; ECP Incorporated v. OCS, 205 DPR 268

(2020).

       Es decir, como excepción los tribunales pueden
       intervenir con las determinaciones de hechos de
       una agencia cuando no están sustentadas por el
       expediente, ya que el foro judicial no debe sustituir
       su criterio por el del foro administrativo si hizo una
       interpretación razonable de los hechos. OCS v. Point
       Guard Ins., 205 DPR 1005, 1027 (2020). (Citas y
       comillas omitidas). (Énfasis suplido).

       Aun así, “las determinaciones de derecho pueden ser

revisadas en su totalidad”. Capó Cruz v. Jta. de Planificación et

al., supra.

                B. Teoría General de los Contratos

       Es normativa reiterada que, los contratos son una fuente

de obligación en nuestro ordenamiento jurídico.17 Universal

Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021). Cónsono con

ello, el contrato se ha definido como “el negocio jurídico

bilateral por       el   cual dos o          más partes expresan su

consentimiento en la forma prevista por la ley, para crear,

regular, modificar o extinguir obligaciones.” 18 A su vez, se ha

reconocido que, “[e]s facultativo contratar o no hacerlo.”

Engineering Services v. AEE, 209 DPR 1012, 1028 (2022); PRFS

v. Promoexport, 187 DPR 42, 55 (2012). Es decir, si no existe la

voluntad de obligarse, o fundamento razonable para concluir

que esta existe, no surge un vínculo contractual. Trinidad v.

Chade, 153 DPR 280, 293 (2001); refrendado en Engineering

Services v. AEE, supra.

17 Art. 1063 (b), Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984 (b).
18 Art. 1230, Código Civil de 2020 31 LPRA sec. 9751.
KLRA202300388                                                                10

       Por su parte, los contratos se perfeccionan “desde que las

partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la

causa, salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento

de una formalidad solemne o cuando se pacta una condición

suspensiva.”19 Véase Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at.,

210 DPR 163, 186 (2022). Por consiguiente, para que un

contrato exista y obligue a las partes debe cumplir con los

siguientes elementos: (a) consentimiento de los contratantes;

(b) objeto cierto que sea materia del contrato; y (c) causa de la

obligación que se establezca.20

       Por lo cual, una vez ha sido perfeccionado mediante la

concurrencia de estos tres requisitos, “lo acordado en los

contratos tiene fuerza de ley entre las partes”.21 Es desde

entonces que las partes se obligan, “no solo al cumplimiento

de lo expresamente pactado, sino también a todas las

consecuencias que según su naturaleza sean conforme a la

buena fe, al uso y a la ley”. Aponte Valentín v. Pfizer Pharms.,

LLC, 208 DPR 263, 285 (2021).

       Vale destacar que en nuestra jurisdicción rige el principio

de autonomía de la voluntad de las partes o la libertad

contractual en virtud del cual “[l]as partes pueden acordar

cualquier cláusula que no sea contraria a la ley, a la moral o al

orden público.”22 Engineering Services v. AEE, supra, en la pág.

1027; Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 210 DPR 712,

728 (2022). Como corolario de lo anterior, los tribunales

19 Art. 1237, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9771.
20 Íd. Art. 1213, Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391 (derogado).
21 Art. 1233, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754. Véase Engineering Services

v. AEE, 209 DPR 1012, 1027 (2022); Universal Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228,
238 (2021).
22 Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753.
KLRA202300388                                                     11

estamos facultados para velar por el cumplimiento de los

contratos, y no debemos relevar a una parte del cumplimiento

de su obligación contractual cuando tal contrato sea legal,

válido y no contenga vicio alguno. Mercado, Quilichini v. UCPR,

143 DPR 610, 627 (1997).

     A su vez, la intención de las partes será el criterio

fundamental    para   fijar   el   alcance   de   las   obligaciones

contractuales. Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR

64, 69 (1983). Por lo cual, el Art. 354 del Código Civil de 2020,

supra, en materia de interpretación del negocio jurídico se han

reconocido las siguientes reglas:

     a. se presume que el negocio jurídico se otorga de
        buena fe; y
     b. si el negocio jurídico es unilateral, se atenderá al
        sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca
        claramente que fue otra la voluntad de su autor. En
        tal caso, se observará lo que parezca más conforme
        a la intención que tuvo al otorgarlo.
        Si los términos de un negocio jurídico bilateral
        son claros y no dejan duda sobre la intención de
        las partes, se estará al sentido literal de sus
        palabras.
        Si las palabras parecen contrarias a la intención
        evidente de las partes, prevalecerá la intención
        sobre lo expresado.
        Para determinar la intención en ambos casos, debe
        atenderse principalmente a la conducta de la parte,
        sea coetánea, posterior o aún anterior al
        otorgamiento del negocio jurídico. (Énfasis nuestro).
        31 LPRA sec. 6342.

                  C. El Contrato de Opción

     El Código Civil de Puerto Rico, Ley Núm. 55-2020, 31

LPRA sec. 5311 et seq., reconoce el contrato de opción de

compra como un contrato válido en nuestro ordenamiento

jurídico. El Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, lo

define como “el derecho que faculta a su titular para que decida

durante un plazo determinado, mediante la manifestación de
KLRA202300388                                                        12

su    aceptación,       el   perfeccionamiento    del    contrato    de

compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos

fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se

mantiene comprometido el concedente durante el plazo

prefijado.”23

       Por su parte, el Art. 1030 del Código Civil de 2020, supra,

reglamenta los requisitos del título de constitución de la opción

de compra. En específico, establece lo siguiente:

       El título de constitución, además de las estipulaciones
       y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas
       y demás pactos que el constituyente o los
       constituyentes tengan por conveniente, debe contener,
       como mínimo, los siguientes requisitos:
              a. el plazo de duración del derecho y, si procede,
                 el plazo para su ejercicio;
              b. en su caso, la voluntad del constituyente o de
                 los constituyentes de configurar el derecho
                 con carácter real;
              c. el precio o contraprestación para la
                 adquisición del bien o los criterios para su
                 fijación, cuando se trate de un derecho de
                 opción a una adquisición onerosa, indicando
                 el precio estipulado para su adquisición.
                 Cuando       se     prevean    cláusulas      de
                 estabilización, deben contener criterios
                 objetivos y el precio debe poder fijarse con una
                 simple operación aritmética; y
             d. la prima pactada para su constitución, cuando
                el derecho se constituye a título oneroso,
                indicando el precio convenido.
       […]. 31 LPRA sec. 8823.

       A su vez, el tratadista Puig Brutau ha expresado que “no

se opta por optar, sino que la opción es la posibilidad de

perfeccionar un contrato previamente delimitado”. J. Puig

Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona,

Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. 2, pág. 50.

       Cónsono con lo anterior, en el contrato de opción es el

optante quien ostenta la facultad de determinar, dentro del

23 31 LPRA sec. 8821.
KLRA202300388                                                  13

plazo concedido, si perfecciona el contrato definitivo, es decir,

el contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, 181

DPR 835, 841 (2011). No obstante, dicho derecho queda

extinguido con su renuncia o si transcurre el plazo concedido

sin que el optante ejerza la opción —se estima entonces

caducado. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234,

249 (2002).

     De otra parte, se ha reiterado que “el alcance de la opción

aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido

específico que en [el] contrato se le imparte”. Zeta Enterprises,

Inc. v. ELA, 145 DPR 1, 10 (1998). Por lo cual, hemos

reconocido la posibilidad de que las partes convengan que el

derecho de opción esté supeditado al cumplimiento de ciertas

condiciones. Íd.

     Ahora bien, si la opción se ejerce dentro del plazo

acordado, el contrato de opción queda extinguido y a su vez se

perfecciona el contrato aceptado. Mayagüez Hilton Corp. v.

Betancourt, supra. Desde entonces, las partes vienen obligadas

a satisfacer sus respectivas prestaciones bajo el contrato

definitivo. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, supra, pág. 842.

     De este modo, el contrato de opción tiene una naturaleza

transitoria y puede ser aplicable a un sinnúmero de contratos,

tales como el de compraventa, sociedad, arrendamiento de

cosas y de servicios. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,

supra, en las págs. 246-247.

        (b) Ley 10-1994, según enmendada, “Ley para
            Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la
            Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa
            de Bienes Raíces en Puerto Rico”
KLRA202300388                                                                 14

       La Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según

enmendada, conocida como “Ley para Reglamentar el Negocio

de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o

Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico”, 20 LPRA sec.

3025 et seq., primordialmente, reglamenta el ejercicio de la

profesión de corredor de bienes raíces en Puerto Rico. Además,

faculta al DACo a supervisar el negocio de bienes raíces en

Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de bienes raíces ubicados

fuera de la jurisdicción de Puerto Rico.24

       A la luz de lo anterior, la referida Ley le otorgó al DACo,

entre otras facultades, considerar y adjudicar las querellas

presentadas por los consumidores en contra de los corredores,

vendedores o empresas de bienes raíces.25 Asimismo, el DACo

puede investigar reclamaciones resultantes de la comisión de

actos o prácticas prohibidas proscritas por parte de los

corredores, vendedores o empresas de bienes raíces.26

       Conforme se define en el Artículo 1(g) de la Ley Núm. 10-

1994, supra, el término “corredor de bienes raíces” se refiere a:

       “…la persona natural que, poseyendo una licencia para
       ejercer la profesión de corredor de bienes raíces
       expedida por la Junta, actúe como intermediario,
       mediante pago o promesa de pago de cualquier
       compensación mutua y previamente convenida, entre
       las partes que acuerden llevar a cabo en el Estado Libre
       Asociado de Puerto Rico una transacción de
       compraventa, promesa de venta, opción de compra o
       venta,      permuta,       arrendamiento,       subasta,
       administración de propiedades, o en el ofrecimiento,
       promoción o negociación de los términos de una venta,
       opción de compraventa, promesa de venta, alquiler,
       administración, permuta de bienes inmuebles
       localizados en o fuera del Estado Libre Asociado de
       Puerto Rico. Sin embargo, no se considerará ejercer la
       profesión de bienes raíces para propósitos de este
       capítulo, cualquier tipo de transacción relacionada con

24 Art. 23 de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, conocida

como “Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor,
Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico”, 20 LPRA sec. 3046.
25 Íd., 20 LPRA sec. 3046 (d).
26 Art. 31 de la Ley Núm. 10-1994, supra, 20 LPRA sec. 3054.
KLRA202300388                                                    15

       la compra, venta, alquiler, permuta, subasta o
       administración de un bien inmueble en la que él sea
       titular de dicho bien inmueble y actúe en beneficio
       propio y no como intermediario entre dos (2) clientes.”
       20 LPRA sec. 3025.

       Por su parte, se define la “transacción de bienes” como

“cualquier contrato, de compraventa, promesa de venta, opción

de compra o venta, permuta, arrendamiento, subasta,

administración de propiedades, o el ofrecimiento, promoción o

negociación de los términos de una venta, opción de

compraventa, promesa de compraventa, alquiler, subasta,

administración, permuta de bienes inmuebles localizados en o

fuera del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, donde sirva de

intermediario un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes

Raíces.”27

       A su vez, el inciso (i) del Artículo 2 de la mencionada Ley

define el concepto “depósito” como “la suma de dinero que un

Comprador entrega a un Corredor, Vendedor o Empresa de

Bienes Raíces antes de efectuarse una transacción de bienes

raíces, relacionada con un bien inmueble localizado en o fuera

del Estado Libre Asociado de Puerto Rico a los fines de que éste

inicie las diligencias necesarias para que dicha transacción se

realice.”28

       Ahora bien, entre los actos o prácticas reguladas por la

Ley Núm. 10-1994, supra, a los corredores y empresas de

bienes raíces, se prohíbe incurrir, o inducir a otra persona a

incurrir, en cualquiera de los actos o prácticas que se

enumeran en el Artículo 31.29 En lo pertinente, el inciso 11 de

27 20 LPRA sec. 3025(t).
28 20 LPRA sec. 3025(i).
29 20 LPRA sec. 3054.
KLRA202300388                                                       16

esta disposición expresamente prohíbe la               retención de

cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o

gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del

comprador.30 A tales efectos, el precitado artículo dispone lo

siguiente:

       Por la presente se proscriben los siguientes actos o
       prácticas específicas:
       Se prohíbe a toda persona sujeta a las disposiciones de
       esta Ley incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en
       cualquiera de los actos o prácticas que se enumeran a
       continuación:
              […]
              (2) Retener indebidamente cualquier documento
              o cantidad de dinero de las partes.
              […]
              (11) Retener cualquier depósito cuando no se
              lleve a cabo la transacción o gestión objeto de
              dicho depósito sin que haya mediado culpa del
              comprador. Se entenderá que no hay culpa del
              comprador cuando la institución financiera le
              deniegue el financiamiento al comprador por éste
              no haber cualificado para otorgar y perfeccionar
              una transacción de bienes raíces, luego de haber
              cumplido cabalmente con otros requisitos de ley
              y obligaciones propias de este tipo de negocio. No
              obstante, se entenderá que hay culpa del
              comprador         cuando         éste      miente,
              intencionalmente omita o retrase la entrega
              de información, voluntariamente tome un
              préstamo o asuma una obligación durante el
              proceso de solicitud del financiamiento, con la
              intención de que se le deniegue el financiamiento.
              Copia del documento que señale la denegación
              será entregada por el comprador al corredor de
              bienes raíces contratado. Esta prohibición no
              aplicará en los casos en que una vez el
              financiamiento sea concedido, el comprador no
              culposo decida no aceptar el mismo, y esta
              decisión del comprador no culposo provoque que
              la transacción de bienes raíces se dé por
              concluida.
              […]. (Énfasis nuestro). 20 LPRA sec. 3054.

       Por consiguiente, la Ley Núm. 10-1994, supra, establece

que únicamente puede retenerse el depósito entregado en

ocasión de un contrato de opción de compra o de compraventa

30 20 LPRA sec. 3054(11).
KLRA202300388                                                      17

realizado por mediación de un corredor de bienes raíces,

cuando medie culpa del comprador. Esto, tiene el efecto de

impedir que se consuma el contrato de opción o compraventa.

Cualquier “pacto de retención de depósito incondicional es

contrario a la ley y, por consiguiente, nulo”. Vélez López v.

Izquierdo Stella, 162 DPR 88, 99 (2004).

      Nuestro Tribunal Supremo ha sido enfático y reiteró en

Vélez López v. Izquierdo Stella, supra, que el pacto para retener

el depósito en contratos donde ha mediado un corredor de

bienes de raíces no es contrario a la ley per se. “Se puede

estipular siempre que se provea que para ello debe mediar

culpa del comprador en la no realización de la transacción.”

Íd., a la pág. 99.

                                III.

      Expuesto el marco jurídico y ponderados los argumentos

presentados    por   las   partes,     procedemos   a   resolver   la

controversia ante nuestra consideración.

      En síntesis, la Recurrente arguye que DACo erró al

desestimar la querella instada por esta. En particular, sostuvo

que no incumplió el contrato de opción de compraventa

otorgado entre las partes. De igual forma, arguyó que lo

dispuesto en el aludido contrato únicamente establecía que la

Recurrente tenía que comenzar el proceso de originación del

préstamo hipotecario dentro del término de siete (7) días

contados a partir del otorgamiento del contrato. Por tanto,

alegó que el contrato de opción no requería que se completara

el proceso de originación.
KLRA202300388                                                               18

       Por su parte, la Recurrida esbozó que la señora

Olabarrieta incumplió con la cláusula a la que se refiere como

número cinco (5) del contrato suscrito entre la Recurrente, el

señor Villanueva Valle, el señor Villanueva Olabarrieta y los

Vendedores. A consecuencia de lo anterior, arguyó que la

Recurrente no originó el trámite hipotecario dentro del término

de siete (7) días laborables, ya que no “existe evidencia ni la

recurrente demostró haber cumplido fielmente con la entrega

de todos los documentos requeridos o necesarios para la

tramitación del financiamiento o proceso de originación del

préstamo”.31 Como corolario de ello, sostuvo la razonabilidad

de la determinación del DACo.

       Obra en el expediente de autos, el referido contrato de

opción de compraventa.32 Luego de un detenido y ponderado

análisis de este, podemos determinar que conforme al Inciso VI

(4)33 las partes acordaron entregar un depósito por la cantidad

de cinco mil dólares ($5,000.00). Así las cosas, la Recurrente

entregó a la Recurrida un cheque por dicha cantidad por

concepto de depósito. Además, se desprende del contrato,

particularmente el Inciso VI (5), que la partes acordaron en qué

circunstancias procedía la retención del depósito sometido. Al

respecto, la aludida cláusula dispone lo siguiente:

           “Si la compra de la propiedad estuviera
           condicionada a la obtención de un préstamo
           hipotecario,       la      PARTE          OPTANTE
           (COMPRADORES) se compromete a, dentro de los
           próximos 7 días laborables, a partir del
           otorgamiento de este contrato, iniciar el proceso de
           originación necesario para la compra de la

31 Oposición a Revisión Judicial, inciso 13, pág.3
32 Apéndice 3, pág. 13-17.
33La PARTE OPTANTE (COMPRADORES) entrega como opción la cantidad de
$5,000.00 como depósito de buena fe. Dicha opción se le entregará a la
CORREDORA de Bienes Raíces hasta tanto se realice la transacción de la referida
propiedad y será acreditado al precio de venta o gastos de cierre. Íd., pág. 14.
KLRA202300388                                                                19

                propiedad, en la institución bancaria o financiera de
                su preferencia.
                     a. La PARTE OPTANTE (COMPRADORES)
                        acuerda que debe cumplirse con lo anterior,
                        de lo contrario la propiedad podrá ser
                        mercadeada, vendida a otro comprador y
                        perderá el depósito entregado, así como el
                        precio de venta acordado”. (Énfasis nuestro).34

           Conforme a lo antes expuesto, el contrato en el Inciso VI

(7)      dispone         además      que    los     Compradores     tienen   la

responsabilidad de “hacer todo lo que este a su alcance para

agilizar el préstamo y no mediar de forma negligente”. 35 De

igual forma, quedó claramente estipulado que,

           NO será considerado justa causa: (a)dejar de proveer
           información necesaria, (b)retrasos voluntarios en la
           entrega de documentos, (c)no tener los fondos
           disponibles para el cierre, (d) no poderse verificar los
           ingresos, (e)voluntariamente no cumplir con los
           términos pactados, (f)cambio de empleo u otras
           razones personales-durante el término de la opción-que
           le descalifiquen.”.36

           A esos fines es preciso destacar que el contrato de opción

de compraventa fue firmado por los otorgantes en diversas

fechas, siendo la última el 15 de febrero de 2022, fecha en

que firmaron los Vendedores37. Por consiguiente, al amparo del

Inciso VI (5) del aludido contrato, la Recurrente tenía un

término de siete (7) días laborables a partir del 15 de febrero

de 2022 para iniciar el proceso de originación para la compra

de la propiedad en la institución bancaria de su preferencia.

           En     lo    pertinente    a    la     controversia   ante   nuestra

consideración, la Recurrida alegó que la Recurrente incumplió

con los términos dispuestos en el contrato, por tanto, le notificó

mediante comunicación escrita el 25 de marzo de 2022, la

34 Íd., pág. 14.
35
     Íd., pág. 15.
36 Íd., pág. 15.
37 Íd., pág. 17.
KLRA202300388                                                    20

cancelación del contrato y la retención del depósito38, al

amparo del Inciso VI (5) del contrato de opción de compraventa.

       Ante la negativa de la Recurrida de devolverle el depósito

a la Recurrente, esta instó una querella 39 ante el DACo. En

síntesis, el DACo realizó una vista administrativa el 21 de

diciembre de 2022. Evaluada la prueba presentada emitió

Resolución40 en la que declaró SIN LUGAR la querella

presentada y ordenó el archivo del caso. En esta, emitió

diecisiete (17) determinaciones de hecho, entre las que es

preciso destacar las siguientes:

       ...
       12. No existe evidencia ni la querellante demostró
       haber cumplido fielmente con la entrega de todos
       los documentos requeridos o necesarios para la
       tramitación del financiamiento o proceso de
       originación del préstamo.
       La querellante presentó como evidencia los mensajes
       que mantuvo con la Sra. Maribel Rivera pero no existe
       evidencia de los documentos que entregaba cuando se
       le solicitaba información y/o de que los documentos que
       enviaba cumplían con los requeridos.
       Se desprende de los mensajes que a la fecha del 24 de
       febrero de 2022, la querellante aun no le había enviado
       a la Sra. Rivera toda la información requerida sobre su
       esposo. A la fecha del 14 de marzo de 2022 la misma
       querellante envía mensaje de que quedaba pendiente
       estados bancarios de José Villanueva y planilla del
       2020.
       13. No existe evidencia ni la querellante demostró el
       estatus de su trámite de financiamiento ni de
       cualificación bancaria alguna.
       14. No existe evidencia de documento bancario
       alguno sobre el proceso o tramite realizado. 41
       …
       A la luz de lo anterior, nos es forzoso concluir que el DACo

no erró al determinar improcedente la querella. De las

determinaciones de hecho realizadas por el DACo surge que la

señora Olabarrieta no probó su caso mediante preponderancia

38 Apéndice 5, págs. 20-22.
39 Apéndice 8, págs. 25-28.
40 Apéndice 2, págs. 5-12.
41 Apéndice 2, págs. 6-7
KLRA202300388                                                  21

de prueba, que ésta no presentó prueba que demostrara que

cumplió con las disposiciones del contrato de opción de

compraventa, particularmente con someter los documentos

requeridos para el proceso de originación.

     En nuestro ordenamiento, las determinaciones de una

agencia administrativa gozan de una presunción de corrección.

Graciani Rodríguez v. Garage Isla Verde, supra. Es por ello que,

como foro revisor, debemos evaluar si: 1) las determinaciones

no están basadas en evidencia sustancial; (2) las conclusiones

de derecho fueron incorrectas; (3) la agencia actuó de forma

arbitraria, irrazonable o ilegal; o (4) que lesionara derechos

fundamentales. Super Asphalt v. AFI y otros, supra. En

ausencia de ello, “aunque exista más de una interpretación

razonable de los hechos, procede que se valide la interpretación

que realizó la agencia administrativa recurrida”. Id.

     Por los fundamentos que anteceden, del expediente de

este caso no se desprende que el DACo haya abusado su

discreción o haya actuado de manera arbitraria, irrazonable o

ilegalmente. A esos fines entendemos que no existe justa causa

para la devolución del depósito.

     De    igual   forma,   no     podemos   colegir    con   los

planteamientos esbozados por la Recurrente en torno al

término dispuesto en el contrato de opción de compraventa

sobre el proceso de originación. Es su contención que es

imposible de completar dicho proceso en el término dispuesto

en el aludido contrato. Como se puede apreciar, el contrato de

opción de compraventa fue firmado libre y voluntariamente.

Nuestro Tribunal Supremo ha sido consistente y enfático en
KLRA202300388                                                 22

que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Universal Ins. v. Popular Auto, supra; Rodríguez García v. UCA,

200 DPR 929, 943 (2018); Oriental Bank v. Perapi et al., 192

DPR 7, 15 (2014). Y es que, tal y como señalamos cuando el

contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno, las partes

se encuentran obligadas a su cumplimiento. Después de todo,

a los tribunales les corresponde a velar por el cumplimiento de

los contratos suscritos entre las partes dentro de su autonomía

de voluntad. Véase Mercado, Quilichini v. UCPR, supra.

     Conforme a lo antes esbozado determinamos que la

Recurrente no demostró que DACo actuó de manera arbitraria

o ilegal, o en forma tan irrazonable que su determinación

constituyó un abuso de discreción al denegar su causa.

Establecido lo anterior, la determinación del DACo amerita

nuestra deferencia. Por tanto, determinamos que no erró el

DACo en desestimar la querella instada por la Recurrente.

                               IV.

     Por los fundamentos expuestos, CONFIRMAMOS la

determinación recurrida.

     Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria

del Tribunal de Apelaciones.

              LCDA. LILIA M. OQUENDO SOLÍS
            Secretaria del Tribunal de Apelaciones