Court Opinion

ID: 9374128
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-02-22 16:23:52.559264+00
Date Added: 2024-06-11T17:16:44.983180
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                         TRIBUNAL DE APELACIONES
                                   PANEL IX

Juan A. Ramos Díaz                                    APELACIÓN
                                                      procedente del
    Demandante-Apelado                                Tribunal de Primera
                                 KLAN202300024        Instancia, Sala de
               vs.                                    Humacao

Ana M. Cosme                                          Civil Núm.:
                                                      HU2022CV01257
    Demandada-Apelante
                                                      Sobre: Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez
Ronda del Toro y la Jueza Díaz Rivera.

Rivera Colón, Juez Ponente

                                   SENTENCIA

         En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2023.

         Comparece ante nos, la señora Ana M. Cosme (Sra. Cosme o

apelante), quien presenta “Petición de Apelación” en el que solicita

la revocación de la “Sentencia” emitida el 9 de diciembre de 2022 y

reducida a escrito el 14 de diciembre de 2022 por el Tribunal de

Primera Instancia, Sala Municipal de Humacao.1                En el referido

dictamen, el Tribunal apelado declaró ha lugar la demanda sobre

desahucio presentada por el señor Juan Antonio Ramos Díaz (Sr.

Ramos Díaz o apelado).

         El 11 de enero de 2023 ordenamos la paralización de los

procedimientos posteriores a la sentencia y le concedimos termino

a la parte apelada para que exprese su postura en torno al recurso.

Contando con la comparecencia de ambas partes y luego de

examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente y el

estado       de      derecho   aplicable     ante   nuestra   consideración,

confirmamos el dictamen por los fundamentos que expondremos a

continuación.

1   Notificada el 28 de diciembre de 2022.

Número Identificador

SEN2023 ___________
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                                I.
      El recurso ante nosotros tiene su génesis en el 8 de

septiembre de 2022 cuando el Sr. Ramos Díaz presentó una

“Demanda”, al amparo del Art. 620 del Código de Enjuiciamiento

Civil, 32 LPRA sec. 2821, solicitando al Tribunal a quo que ordene

el desalojo de la Sra. Cosme de un inmueble propiedad del

apelado. Éste se localizaba en Costa Verde #24, Palmas del Mar,

Humacao, Puerto Rico.        Según se alegó en la demanda, la

propiedad estaba arrendada a la Sra. Cosme desde 2014 y el

contrato de arrendamiento había vencido el 30 de junio de 2015.

Destacó que deseaba sacar el inmueble del mercado de alquileres y

que la Sra. Cosme, luego de que se le solicitara, se negó a

desalojar.

      Por su parte la Sra. Cosme esgrimió, primeramente, que

hasta la fecha en que se presentó la “Demanda” ésta estaba

realizando y el Sr. Ramos Díaz aceptando los pagos mensuales de

renta, por lo cual aplicaba la tacita reconducción del contrato

original de arrendamiento.   También señaló que, como parte del

contrato de arrendamiento se pactó una cláusula de opción de

compra y que la Sra. Cosme informó de antemano su intención en

adquirir la propiedad alquilada, conforme a las condiciones de la

opción.

      Tras varias incidencias procesales el 9 de diciembre de 2022,

el Tribunal de Primera Instancia, celebró la vista en su fondo del

caso de autos.   Luego de celebrada la vista, el Tribunal a quo

emitió la “Sentencia” objecto del presente recurso.          En la

“Sentencia” hizo las siguientes determinaciones de hechos:

      1. La parte demandante es propietaria de la residencia
      que ubica en Costa Verde #24, Palmas del Mar,
      Humacao, Puerto Rico conforme Escritura otorgada el
      15 de diciembre de 2021.
      2. La demandada arrendó la propiedad en el 2014.
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      3. Conforme el contrato de arrendamiento en el 2014
      otorgado entre Spiral Holdings como arrendador y la
      demandada como arrendadora [sic], la vigencia
      establecida fue de un (1) año con prórroga de un (1) año
      adicional.
      4. El contrato de arrendamiento otorgado para ese
      entonces contempló, además, una opción de compra con
      cláusulas específicas entre las partes en caso de que la
      arrendadora [sic], aquí demandada, la ejercitara.
      5. A la fecha de la radicación de la demanda que nos
      ocupa no existía contrato vigente entre las partes.
      6. La demandada desea ejercitar la opción de compra
      conforme lo dispuesto en el contrato de 2014 el cual
      está vencido.
      7. El demandante le ha requerido a la demandante que
      desaloje la propiedad y esta se ha negado.
      8.   La    demandada  presentó demanda  por
      incumplimiento de contrato, Caso Civil Núm.
      HU2022CV01561. El demandante no ha sido
      emplazado.

      El Tribunal de Primera Instancia declaró entonces Ha Lugar

la demanda, ya que: 1) el Sr. Ramos Díaz tiene derecho a disfrutar

del inmueble, 2) el cual lo ocupa la parte apelante sin que haya un

contrato entre las partes, y 3) que tampoco se pudo establecer un

conflicto de título con relación la propiedad.

      Insatisfecha la Sra. Cosme, presentó el recurso ante nuestra

consideración y señaló la comisión del siguiente error:

      Primer Error: Erró el Honorable Tribunal de Primera
      Instancia, al dictar Sentencia ordenando el desahucio
      de la demandada apelante por no existir contrato entre
      las partes.
                                  II.

                                  A.

      La acción de desahucio es un procedimiento de carácter

sumario, que responde al interés del Estado de atender con

prioridad la causa de acción del dueño de un inmueble, que ve

interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad.

Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234-235

(1992); Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 749 (1987). El
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propósito principal de esta acción es aligerar en lo posible la

recuperación de la posesión de hecho de una propiedad inmueble,

mediante el lanzamiento o expulsión de un arrendatario o

precarista que la detente, sin cumplir con las condiciones

acordadas sobre el canon de arrendamiento o sin tener derecho a

permanecer en su disfrute o posesión. Fernández & Hno. v. Pérez,

79 DPR 244, 247 (1956). Por lo tanto, el desahucio no es una de

las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de

recobrar judicialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquel

se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. Mora

Dev. Corp. v. Sandín, supra, pág. 741 n.6.                  Ello, sin negar al

demandado las garantías constitucionales de presentar sus

defensas. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 234.

        El Art. 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec.

2821, dispone que los dueños de una finca, sus apoderados,

usufructuarios o cualquier otro que tenga derecho a disfrutarla,

así como sus causahabientes tienen “acción para promover el

juicio de desahucio”. Íd. Dicha acción procede contra “inquilinos,

colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados,

porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y

cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute

precariamente, sin pagar canon o merced alguna”. 32 LPRA sec.

2822.

                                         B.

        Bajo   el    Código      Civil   de   1930,    en    el   contrato   de

arrendamiento, una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de

una cosa por tiempo determinado y precio cierto.                  Art. 1433 del

Código    Civil     de   1930,    31     LPRA   sec.   4012.        Cuando   el

arrendamiento es por un tiempo determinado, el Art. 1455 del

Código Civil de 1930 dispone que, el arrendamiento “concluye el

día prefijado sin necesidad de requerimiento”. 31 LPRA sec. 4062.
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Como excepción, si al “terminar el contrato permanece el

arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada, con

aquiescencia      del   arrendador,    se    entiende    que    hay   tácita

reconducción por el tiempo que establecen los Arts. 1467 y

1471, a menos que haya precedido requerimiento”. Art. 1456 del

Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4063 (énfasis nuestro).

      En Dalmau v. Hernández Saldaña, 103 DPR 487, 490 (1973)

el Tribunal Supremo explicó que, para que opere la tacita

reconducción tiene que concurrir tres requisitos. Primero, que, al

terminar el contrato, el arrendatario permanezca disfrutando

de la cosa arrendada por 15 días. Id. Segundo, que lo haga con

la aquiescencia del arrendador, ósea con el cometimiento

tácito o expreso del arrendador. Id. págs. 489-490. Por último,

que no haya precedido requerimiento, que exprese la voluntad

de cualquier parte en dar por terminado el contrato. Id. pág. 490.

Cuando el requerimiento es de parte del arrendador se destruye la

presunción de que éste consintió tácitamente a la reconducción.

Id. La tacita reconducción constituye un nuevo contrato que, está

sujeto a iguales condiciones y a igual canon que el anterior excepto

que el vencimiento que queda sustituido por el término que marca

la ley.    Id.; véase también Vilcar Builders v. ELA, 192 DPR 256,

261-262 (2015). Para negar su consentimiento a la renovación del

contrato     de   arrendamiento,      el    arrendador   debe    hacer    el

requerimiento antes de que transcurran los 15 días siguientes a la

extinción del contrato primitivo.            Cesaní Vargas v. Tribunal

Superior, 92 DPR 239, 243 (1965).

      En lo pertinente al caso ante nuestra consideración el Art.

1471 del Código Civil de 1930 dispone que:

      Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se
      entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler
      anual, por meses cuando es mensual, por días
      cuando es diario. [. . .]
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      31 LPRA sec. 4092 (énfasis nuestro).
      Por su parte, el Art. 1331 del Código Civil de 2020 dispone

en “el contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a ceder

temporalmente al arrendatario el uso y disfrute de un bien a

cambio de un precio cierto”. 31 LPRA sec. 10101. La duración del

contrato puede ser de duración determinada o indeterminada, pero

en el arrendamiento de inmuebles, salvo pacto al contrario, se

considera celebrado por el término de un año. Art. 1332 y 1333,

Código Civil de 2020, 31 LPRA secs. 10102 y 10103.            Sobre la

duración de un contrato ya concluido el Art. 1335 dispone, en lo

pertinente, que “[llegado] el plazo convenido en el arrendamiento,

este continua en los mismos términos contratados hasta que

cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de

resolver el contrato”. 31 LPRA sec. 10105.

      Los comentaristas del Código Civil de 2020 han indicado que

la introducción del Art. 1335 del, supra, a nuestro ordenamiento

derogó la tácita reconducción.          El memorial explicativo del

borrador explicó:

      La    norma     aquí        adoptada    destierra    del
      ordenamiento nuestro la tácita reconducción. Una
      vez concluye el arrendamiento y el arrendatario
      permanece en la posesión del bien sin ningún
      requerimiento especial del arrendador, la relación
      contractual queda renovada en los mismos
      términos y, por tanto, no existen los plazos
      supletorios que aplican (Artículos 1467 y 1471)
      según la normativa del Código Civil de 1930. [. . .]
      El texto adoptado expresa claramente la necesidad de
      efectuar un requerimiento resolutorio, es decir, que hay
      necesidad de realizar un acto afirmativo que anuncie la
      intención de resolver, aunque el anuncio no requiera
      formalidad especial. [. . .]

      M. Garay Aubán (compilador), IV Código Civil de
      Puerto Rico 2020 y su historial legislativo, págs. 396-
      396 (2da ed. 2021) (Énfasis nuestro).

      A    esos   efectos,   “de   permanecer   el    arrendatario   en

posesión    del   bien   sin   requerimiento    del    arrendador,   el

contrato se renueva en los mismos términos del contrato
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original y contrario a la tácita reconducción no surge un contrato

nuevo, con una duración más limitada”. L. Muñiz Argüelles, M.

Fraticelli Torres y otros, El Código Civil de Puerto Rico de 2020:

primeras impresiones, pág. 308 (2021) (Énfasis nuestro).

                                      III.

      En su único señalamiento de error, el apelante planteó que

erró el Tribunal de Primera Instancia al concluir que no existía un

contrato entre las partes, cuando debió considerar operante la

doctrina    de    la   tacita   reconducción.        El    apelante   planteó

argumentos bajo ambos Códigos Civiles. Argumentó primero que,

de aplicar a la controversia el Código Civil de 1930, se reprodujo la

reconducción del contrato hasta el 30 de junio de 2023. Señaló

que, había llegado el 30 de junio del 2022 y pasando el 15 de julio

del 2022 sin que el peticionario notificara la intención de cancelar

el arrendamiento y que en cambio aceptó el pago por el mes

completo.        De aplicar el Código Civil de 2020 entendió que

interpretados en conjunto el Art. 1333, supra, y Art. 1335, supra,

se debe entender que, como no hubo un pacto, el contrato fue

reconducido por un año. No le asiste la razón, veamos por qué.

      Por último, la parte apelante argumentó que mientras

ocupaba la propiedad, aún vigente el contrato y antes de que se le

haga un requerimiento de desalojar, ésta en febrero de 2022

solicitó ejercer su derecho de opción acordado en el contrato de

arrendamiento. Por tanto, la apelante entendió que procede el

ejercicio de la opción de compra pactada.

      Según        surge   de    la    sección   2        del   contrato   de

arrendamiento, las partes pactaron que la vigencia de éste fue

de un (1) año con prórroga de un (1) año adicional, por lo cual,

conforme a los términos del contrato de arrendamiento, este tenía
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una vigencia máxima hasta el 30 de junio 2016.2 En la sección 3

del contrato, la apelante se comprometió a:

          For the term of this Lease, Lessee shall pay as rental
          charge the total amount of $36,000 for the first year,
          payable in monthly installments in advance, on or
          before the first day of each month in the amount of
          $3,000.00 each at the address specified in the Notice
          Section hereof.3
          A su vez la sección 30 del contrato de arrendamiento, las

partes pactaron:

                 The Lessor grants the Lessee a right of first
          refusal to purchase the property at a sales price of
          Seven Hundred Thousand Dollars ($700,000.00), during
          the duration of the lease (One year renewable for an
          additional year/ 12 months). If the tenant exercises the
          right of first refusal during the term of this contract (One
          year renewable for an addition year 112 months) the
          Lessor will credit $1,000 for each paid month during
          this Lease Agreement.4

          Por tanto, las partes acordaron que la Sra. Cosme tenía

el derecho de opción de compra del inmueble arrendado,

vigente durante el termino de contrato, entiéndase 12 meses y

prorrogable por 12 meses adicionales.

          En síntesis, en el contrato de arrendamiento firmado entre

las partes en 2014 se acordó: 1) arrendar la propiedad objecto de

la acción de desahucio a la apelante; 2) que el contrato tendrá una

vigencia de un año con la posibilidad de prorrogar el mismo por

uno adicional, 3) que durante el plazo de vigencia la Sra. Cosme

tendría un derecho de opción de compra y 4) fijó un alquiler

mensual de $3,0000. Así las cosas, pasó el 15 de julio de 2016 y

la apelante permanece en la propiedad arrendada hasta el día de

hoy.       En estas circunstancias entendemos que, desde el 15 de

julio de 2016 estaba operando el Art. 1456 del Código Civil de

2   La referida sección dispone:
       The term of this Lease shall be for Twelve (12) months commencing on July 1, 2014
       and ending on June 30, 2015. This Lease shall be extended automatically for an
       additional one-year period at the end of such term, unless at least thirty (30) days
       prior to the expiration of this agreement, Lessee gives Lessor written notice of
       Lessee's intention to vacate the premises upon the expiration of the term of this
       agreement. The extension term shall be subject to the same terms and conditions
       contained herein except that the rental payment shall be renegotiated. [. . .] Véase
       el Apéndice del Recurso, pág. 6.
3   Véase el Apéndice del Recurso, pág. 6
4   Id., pág. 12.
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1930, supra. Es decir, el contrato en cuanto al arrendamiento

fue tácitamente reconducido.                    Renovándose tal contrato con

las mismas condiciones, y conforme al Art. 1471 del Código Civil

de 1930 sujetó a un plazo mensual.                     Visto que, el plazo del

contrato original era mensual y que al expirar el mismo sin

requerimiento de las partes, estábamos ante un escenario donde

operaba la tacita reconducción mes a mes.

          Este estado de las cosas cambió con la derogación del Código

Civil de 1930. Como ya discutimos, los cambios introducidos al

Código Civil de 2020 el cual eliminó la tacita reconducción de

nuestro ordenamiento.                 Bajo el Art. 1335 del Código Civil de

2020, supra, los contratos de arrendamiento continúan hasta que

una parte haga el requerimiento de resolver el contrato. 31 LPRA

sec. 10105. Por lo que, el contrato tácitamente reconducido,

vigente al 28 de noviembre de 2020, no fue nuevamente

renovado, sino que conforme al Art. 1335, supra, al haber

transcurrido el plazo, éste continuó. Ahora bien, el 18 de julio

de 2022 el Sr. Ramos Díaz solicitó desalojo de la propiedad vía

correo certificado,5 quedando ahí resuelto el contrato y

cesando el derecho de uso y disfrute de la Sra. Cosme sobre la

propiedad arrendada.                  Por ende, el Tribunal de Primera

Instancia no erró al concluir que a la fecha de la radicación de

la demanda no existía contrato vigente entre las partes.

          De igual forma, la parte apelante no puede acogerse al

derecho de opción de compra para preservar su derecho a

permanecer en la propiedad. Entendemos que, según lo pactado

entre las partes, el derecho de opción tenía una vigencia máxima

hasta el 30 de junio 2016.                    Por lo que la apelante no puede

reclamar dicha opción.

5   Véase el Apéndice del Recurso, pág. 65.
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                                 IV.

      Por los fundamentos expuestos, los que hacemos formar

parte de esta Sentencia, confirmamos la “Sentencia” emitida por el

Tribunal de Primera Instancia, Sala Municipal de Humacao. Se

deja sin efecto la paralización de los trámites, y devolvemos el caso

para que se continúen los procedimientos conforme a esta

determinación.

      Notifíquese inmediatamente.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                            Secretaria del Tribunal de Apelaciones