Court Opinion

ID: 9941557
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-02-16 15:46:17.137815+00
Date Added: 2024-06-11T13:46:45.550083
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                          TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL ESPECIAL

 ESTRELLA RESIDENTIAL II,                               APELACIÓN
          LLC                                           procedente del
                                                        Tribunal de Primera
              Apelado                                   Instancia, Sala
                                                        Superior de Fajardo
                                       KLAN202300583
                  v.                                    Caso número:
                                                        FA2018CV00263

     JOSÉ MANUEL PÉREZ                                  Sobre:
      CORTÉS Y OTROS                                    Cobro de Dinero y
                                                        Ejecución de
             Apelantes                                  Hipoteca (Vía
                                                        Ordinaria)

Panel integrado por su presidenta, la juez Domínguez Irizarry, la juez
Rivera Marchand y la juez Aldebol Mora.

Aldebol Mora, Juez Ponente

                                 SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 9 de enero de 2024.

        Comparece la parte apelante, José Manuel Pérez Cortés y Amarilys

Arocho Maldonado, y nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria

emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Fajardo, el

14 de marzo de 2023, notificada al día siguiente. Mediante dicho dictamen,

el foro primario declaró Ha Lugar la demanda sobre cobro de dinero y

ejecución de hipoteca incoada por el Banco Santander de Puerto Rico.

        Por los fundamentos que exponemos a continuación, se modifica el

dictamen apelado y, así modificado, se confirma.

                                        I

        El 4 de junio de 2018, el Banco Santander de Puerto Rico

(Santander) incoó una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de

hipoteca en contra de José Manuel Pérez Cortés, Amarilys Arocho

Maldonado y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos

(apelantes).1 Indicó que, el 7 de junio de 2002, los apelantes suscribieron

un pagaré por la suma principal de $270,000.00, más intereses al 7.250%

1 Apéndice 1 del recurso, págs. 1-4.

Número Identificador
SEN2024 _______________
KLAN202300583                                                                           2

anual, así como los demás créditos accesorios por endoso, y, en

aseguramiento de este, otorgaron una primera hipoteca voluntaria

mediante la Escritura Núm. 113 sobre una propiedad sita en el municipio

de Río Grande. Planteó ser el acreedor del referido instrumento negociable

y tener derecho a exigir el cumplimiento del mismo mediante la acción de

epígrafe. Arguyó que, desde el 1 de enero de 2018, los apelantes dejaron

de pagar las mensualidades, a pesar de los avisos y las oportunidades

concedidas, incumpliendo así con el contrato de préstamo hipotecario

suscrito por las partes. Por tanto, sostuvo que la deuda ascendente a

$197,881.00 de principal, más intereses al tipo de 7.250% anual desde el

1 de diciembre de 2017, estaba vencida. En vista de ello, solicitó el pago

de lo adeudado, más los intereses sobre esta, así como la suma de dinero

por primas de seguros FHA, recargos por demora, intereses devengados y

la cantidad estipulada de $27,000.00 por concepto de costas, gastos y

honorarios de abogado. De otro lado, propuso que, si la hipoteca sobre la

propiedad en cuestión no se encontraba debidamente inscrita en el

Registro de la Propiedad, el presente pleito se continuara como cobro de

dinero de una acción personal.

        Por su parte, el 25 de febrero de 2019, los apelantes presentaron su

alegación responsiva.2 En esencia, negaron las alegaciones en su contra.

Sostuvieron que Santander no había acreditado la tenencia física del

pagaré original con su respectivo endoso a su favor para acreditar su

capacidad como acreedor hipotecario.

        Luego de varias sustituciones de parte, el 28 de junio de 2021, Luna

Residential II, LLC (Luna Residential) sometió una Moción en Sustitución

de la Parte Demandante y en Solicitud de Continuación de los

Procedimientos.3 Indicó que, el 2 de junio de 2021, el préstamo hipotecario

objeto de ejecución y cobro fue transferido a esta como agente de servicio

de Estrella Residential II, LLC (Estrella Residential o apelado). Alegó que

2 Apéndice 2 del recurso, págs. 7-10.
3 Apéndice 7 del recurso, págs. 17-21. Véase, Apéndices 3, 4, 5 y 6 del recurso, págs. 11-

16.
KLAN202300583                                                                           3

se celebró la mediación compulsoria correspondiente y las partes no

llegaron a un acuerdo, por lo que solicitó la continuación de los

procedimientos.

        Atendida la moción, el 2 de julio de 2021, notificada el 6 del mismo

mes y año, el Tribunal de Primera Instancia emitió una Resolución

mediante la cual declaró Ha Lugar la sustitución de parte y ordenó la

continuación de los procedimientos.4

        Así las cosas, el 16 de mayo de 2022, Luna Residential instó una

Solicitud de Sentencia Sumaria.5 En síntesis, sostuvo que era acreedora

de los apelantes y que procedía el pago de las siguientes cantidades:

       Principal 1ro. de enero del año 2018                        $203,406.64

       Intereses acumulados al 7.25% calculados $51,896.70
       hasta el 1ro de julio de 2021

       Cargos por demora hasta el 1ro de julio de 2021 $3,683.60

       Cheques devueltos                                           $80.00

       Adelantos corporativos                                      $1,605.72

       Escrow                                                      $6,617.90

       Una cantidad equivalente al diez (10%) del $27,000.00
       principal original por honorarios de abogado
       pactados. La propiedad garantiza una cantidad
       igual por intereses vencidos que se acumulen
       hasta dicho monto. La propiedad garantiza una
       cantidad igual por adelanto, si algunos, que
       tenga que incurrir el acreedor.

        Luna Residential alegó en su petitorio sumario que, conforme a los

términos de la hipoteca constituida para garantizar el pago de la obligación

evidenciada por el pagaré hipotecario, tenía derecho a declarar vencido el

balance insoluto del mismo y proceder a su cobro por el incumplimiento con

los términos de pago de dicha obligación. Planteó que el préstamo

hipotecario solicitado y desembolsado por los apelantes no se había

repagado desde el 1 de enero de 2018, por lo que procedía que se emitiera

4 Apéndice 8 del recurso, pág. 22.
5 Apéndice 9 del recurso, págs. 23-32. Junto a su petitorio, Luna Residential incluyó los

siguientes documentos: (1) copia de la Certificación Registral de Propiedad Inmueble, con
fecha del 27 de abril de 2022; (2) copia de la Declaración Jurada suscrita por Rafael
Hernández Miranda el 26 de agosto de 2021; (3) copia de la Escritura de Hipoteca Núm.
113 suscrita el 7 de junio de 2002; (4) copia de la Minuta de Asiento de Presentación ante
el Registro de la Propiedad, con fecha del 18 de junio de 2002; (5) copia del Pagaré
endosado. Véase, Apéndice 9 del recurso, págs. 33-69.
KLAN202300583                                                                     4

una sentencia sumaria en cuanto a la ejecución de la hipoteca objeto del

presente pleito.

        En respuesta, el 7 de julio de 2022, los apelantes se opusieron.6 En

esencia, arguyeron que la acción de epígrafe debía ser desestimada por la

falta de legitimación activa de Luna Residential. Según adujeron, en el

presente caso existía una controversia genuina en torno a la tenencia del

pagaré en cuestión. En particular, argumentaron lo siguiente: (1) que no

había ningún endoso a favor de Estrella Residential en el pagaré, aun

cuando se representó al tribunal que Luna Residential era un agente de

servicio de esta; (2) que, en un momento dado, se había sustituido a

Firstbank Puerto Rico como parte demandante, pero esta institución

tampoco aparecía en los endosos del pagaré; (3) que no había documento

alguno que acreditara la autoridad representativa de Luna Residential a

favor de Estrella Residential; (4) que el documento de allonge, donde

presuntamente se traspasó el pagaré a favor de Luna Residential no era

autenticable, ya que era un documento ajeno al pagaré y no hacía

referencia alguna al mismo. En virtud de ello, solicitaron que se denegara

la moción de sentencia sumaria promovida por Luna Residential y se

desestimara la demanda incoada.

        El 20 de diciembre de 2022, Luna Residential presentó una

Notificación de Unión a Representación Legal y Réplica a “Oposición a

Moción de Sentencia Sumaria”.7 En lo pertinente, aclaró que el pagaré fue

eventualmente endosado a favor suyo, pero que, por error clerical, había

indicado que comparecía como agente de servicio de Estrella Residential,

cuando la realidad era que comparecía en su propio nombre como tenedora

del pagaré. Sostuvo que el pagaré que evidenciaba esta acreencia así lo

demostraba, pues presentaba el mencionado endoso. Planteó ser la

tenedora de buena fe del referido pagaré y, por ello, solicitó que se emitiera

6 Apéndice 10 del recurso, págs. 70-75.
7 Apéndice 11 del recurso, págs. 76-78. Luna Residential acompañó su moción con los

siguientes documentos: (1) copia del Pagaré endosado; (2) copia de la Escritura de
Hipoteca Núm. 113 suscrita el 7 de junio de 2002; (3) copia de la Certificación y
Declaración Jurada suscrita por Rafael Hernández Miranda el 12 de diciembre de 2022.
Véase, Apéndice 11 del recurso, págs. 79-107.
KLAN202300583                                                                           5

una sentencia sumaria a su favor. Posteriormente, el 24 de febrero de 2023,

Luna Residential reiteró su réplica.8

        Evaluadas las posturas de las partes, el 14 de marzo de 2023,

notificada al día siguiente,9 el foro primario emitió la Sentencia Sumaria que

nos ocupa.10 Concluyó que el pagaré objeto del presente pleito fue

debidamente endosado a favor de Luna Residential y que la hipoteca

suscrita en aseguramiento de esta se encontraba inscrita en el Registro de

la Propiedad. Determinó que Luna Residential se encontraba en posesión

del pagaré original, el cual era un instrumento negociable bajo las

disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de

17 de agosto de 1995, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et seq., y

pagadero a la orden de esta, por lo que, al ser su tenedora, ostentaba el

derecho a exigir su cumplimiento. Expresó que los apelantes venían

obligados a efectuar el pago del pagaré hipotecario en plazos mensuales

consecutivos, según convenido en el contrato que surgía de la Escritura de

Hipoteca Núm. 113, pero que estos no habían efectuado pago alguno

desde el día 1 de enero de 2018. Señaló que, según los términos del

mencionado contrato, Luna Residential, como tenedora del crédito

hipotecario, podía declarar la totalidad de la deuda vencida si se dejaba de

satisfacer los plazos dentro del término convenido como efectivamente

sucedió en este caso.

        En vista de lo anterior, el foro apelado declaró con lugar la demanda

de epígrafe. En lo aquí atinente, condenó a los apelantes a pagar a Luna

Residential las siguientes sumas: $197,881.00 por concepto de principal

desde el 1 de enero de 2018, más intereses al tipo pactado de 7.25% anual

desde el 1 de diciembre de 2017. Especificó que dichos intereses

continuarían acumulándose hasta el pago total de la obligación, más

8 Apéndice 13 del recurso, págs. 109-110.
9 Cabe destacar que, el 31 de mayo de 2023, la Secretaría del Tribunal de Primera
Instancia expidió la boleta de Notificación de Sentencia por Edicto, la cual fue publicada
en el periódico El Nuevo Día el 2 de junio del mismo año. Véase, Entrada Núm. 109 del
Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) y el Apéndice 23 del
recurso, págs. 145-160.
10 Apéndice 15 del recurso, págs. 112-121.
KLAN202300583                                                               6

cualesquiera sumas de dinero por concepto de primas de seguro

hipotecario y riesgo, contribuciones sobre la propiedad inmueble, recargos

por demora, así como cualesquiera otras cantidades adicionales pactadas

en la escritura de primera hipoteca, desde la fecha antes mencionada y

hasta la fecha del total pago de las mismas, más la suma de $27,000.00

para gastos, costas y honorarios de abogado.

        En desacuerdo, el 29 de marzo de 2023, los apelantes sometieron

una Moción de Reconsideración de Sentencia Sumaria,11 a la cual se opuso

Luna Residential el 13 de abril del mismo año.12 Atendida la solicitud, el 15

de mayo de 2023, el foro a quo la declaró No Ha Lugar.13

        Por otro lado, el 2 de junio de 2023, Luna Residential presentó una

Solicitud de Sustitución de Parte por Cesión de Interés.14 En esencia, indicó

que había cedido todo su interés como acreedora del préstamo en

controversia a Estrella Residential, lo cual convirtió a este último en

portador del Pagaré hipotecario en cuestión. Por ello, solicitó la sustitución

de parte y la enmienda del epígrafe. Entendido lo anterior, el mismo día,

notificada el 5 de junio de 2023, el foro apelado emitió una Orden mediante

la cual autorizó la referida solicitud.15

        Inconforme, el 5 de julio de 2023, la parte apelante acudió ante esta

Curia mediante el recurso de epígrafe y señaló los siguientes errores:

        El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria y tomar en
        consideración la Réplica a la Oposición de Sentencia
        Sumaria con evidencia nueva a casi 6 meses de haberse
        presentado la oposición.

        El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria cuando existía una
        controversia genuina sobre la legitimación de la parte
        demandante.

        El TPI erró al dictar Sentencia Sumaria y condenar a los
        demandados al pago de sumas de dinero que no surgen del
        expediente judicial.

11 Apéndice 16 del recurso, págs. 122-126.
12 Apéndice 17 del recurso, págs. 127-132.
13 Apéndice 18 del recurso, pág. 133.
14 Apéndice 21 del recurso, págs. 138-143.
15 Apéndice 22 del recurso, pág. 144.
KLAN202300583                                                                7

       En cumplimiento con nuestra Resolución del 7 de julio de 2023, la

parte apelada compareció mediante Alegato en Oposición a Apelación el 3

de agosto de 2023.

       Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a

resolver.

                                      II

                                      A

       El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la Regla 36 de

Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36, es un vehículo para

asegurar la solución justa, rápida y económica de un caso. Serrano Picón

v. Multinational Life Insurance Company, 2023 TSPR 118, resuelto el 29 de

septiembre de 2023; Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR 103,

resuelto el 23 de agosto de 2023; González Meléndez v. Municipio

Autónomo de San Juan y otros, 2023 TSPR 95, resuelto el 24 de julio de

2023; Acevedo y otros v. Depto. Hacienda y otros, 2023 TSPR 80, 212 DPR

___ (2023); Universal Ins. et als. v. ELA et al., 2023 TSPR 24, 211 DPR

___ (2023). Dicho mecanismo permite a los tribunales disponer, parcial o

totalmente, de litigios civiles en aquellas situaciones en las cuales no exista

controversia material de hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario

y el derecho así lo permita. Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., 208 DPR

964 (2022). Este mecanismo lo puede utilizar la parte reclamante o aquella

parte que se defiende de una reclamación. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1 y 36.2.

       Mediante el mecanismo de sentencia sumaria, se procura

profundizar en las alegaciones para verificar si, en efecto, los hechos

ameritan dilucidarse en un juicio. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR

20, 42 (2020). Este cauce sumario resulta beneficioso tanto para el tribunal,

como para las partes en un pleito, pues se agiliza el proceso judicial,

mientras simultáneamente se provee a los litigantes un mecanismo

procesal encaminado a alcanzar un remedio justo, rápido y económico.

Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Como se sabe, en aras de

prevalecer en una reclamación, la parte promovente debe presentar prueba
KLAN202300583                                                               8

incontrovertible sobre todos los elementos indispensables de su causa de

acción. Íd.

       Nuestro ordenamiento civil y su jurisprudencia interpretativa impone

unos requisitos de forma con los cuales hay que cumplir al momento de

presentar una solicitud de sentencia sumaria, a saber: (1) una exposición

breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en

controversia; (3) la causa de acción sobre la cual se solicita la sentencia

sumaria; (4) una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados

de todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay

controversia sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se

establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible

en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal; (5) las razones

por las cuales se debe dictar la sentencia, argumentando el derecho

aplicable, y (6) el remedio que debe ser concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3;

Oriental Bank v. Caballero García, supra, pág. 8; Pérez Vargas v. Office

Depot, 203 DPR 687 (2019). Si la parte promovente de la moción incumple

con estos requisitos, “el tribunal no estará obligado a considerar su pedido”.

Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 111 (2015).

       Por otro lado, “la parte que desafía una solicitud de sentencia

sumaria no puede descansar en las aseveraciones o negaciones

consignadas en su alegación”. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág.

43. Por el contrario, quien se opone a que se declare con lugar esta solicitud

viene obligado a enfrentar la moción de su adversario de forma tan

detallada y específica como lo ha hecho la parte promovente puesto que,

si incumple, corre el riesgo de que se dicte sentencia sumaria en su contra,

si la misma procede en derecho. Íd.

       Por ello, en la oposición a una solicitud de sentencia sumaria, la

parte promovida debe puntualizar aquellos hechos propuestos que

pretende controvertir y, si así lo desea, someter hechos materiales

adicionales que alega no están en disputa y que impiden que se dicte
KLAN202300583                                                              9

sentencia sumaria en su contra. León Torres v. Rivera Lebrón, supra. Claro

está, para cada uno de estos supuestos deberá hacer referencia a la

prueba específica que sostiene su posición, según exigido por la Regla 36.3

de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. Íd. En otras palabras, la

parte opositora tiene el peso de presentar evidencia sustancial que apoye

los hechos materiales que alega están en disputa. Íd. De lo anterior, se

puede colegir que, ante el incumplimiento de las partes con las

formalidades de la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, supra, la

consideración de sus posiciones descansa en la sana discreción del

Tribunal.

       Al atender la solicitud, el Tribunal deberá asumir como ciertos los

hechos no controvertidos que se encuentren sustentados por los

documentos presentados por la parte promovente. E.L.A. v. Cole, 164 DPR

608, 626 (2005). Toda inferencia razonable que pueda surgir de los hechos

y de los documentos se debe interpretar en contra de quien solicita la

sentencia sumaria, pues solo procede si bajo ningún supuesto de hechos

prevalece la parte promovida. Íd., pág. 625. Además, al evaluar los méritos

de una solicitud de sentencia sumaria, el juzgador o juzgadora debe actuar

guiado por la prudencia y ser consciente, en todo momento, que su

determinación puede conllevar el que se prive a una de las partes de su

“día en corte”, componente integral del debido proceso de ley. León Torres

v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44.

       Sin embargo, la sentencia sumaria generalmente no procederá

cuando existan controversias sobre hechos esenciales materiales, o si la

controversia del caso está basada en elementos subjetivos como intención,

propósitos mentales, negligencia o credibilidad. Acevedo y otros v. Depto.

Hacienda y otros, supra; Segarra Rivera v. Int’l. Shipping et al., supra. Un

hecho material es aquel que puede afectar el resultado de la reclamación

de acuerdo con el derecho sustantivo aplicable. Oriental Bank v. Caballero

García, supra, pág. 7; Mejías et al. v. Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 299

(2012); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). Ahora bien,
KLAN202300583                                                              10

el Foro de última instancia ha reiterado que cualquier duda no es suficiente

para derrotar una moción de sentencia sumaria, pues debe tratarse de una

incertidumbre que permita concluir que existe una controversia real sobre

hechos relevantes y pertinentes. Íd. Además, existen casos que no se

deben resolver mediante sentencia sumaria porque resulta difícil reunir la

verdad de los hechos mediante declaraciones juradas o deposiciones.

Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 579 (2001). De igual modo, no

es apropiado resolver por la vía sumaria “casos complejos o casos que

involucren cuestiones de interés público”. Íd. No obstante, la sentencia

sumaria procederá si atiende cuestiones de derecho. Universal Ins. et als.

v. ELA et al., supra.

       El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha discutido los criterios que

este Tribunal de Apelaciones debe considerar al momento de revisar una

sentencia dictada sumariamente por el foro de instancia. Roldán Flores v.

M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 679-680 (2018); Meléndez González et al.

v. M. Cuebas, supra, págs. 118-119. Sobre ese particular, nuestro más Alto

Foro señaló que:

       [E]l Tribunal de Apelaciones debe: (1) examinar de novo el
       expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de
       Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro
       primario; (2) revisar que tanto la Moción de Sentencia
       Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de
       forma codificados en la referida Regla 36; (3) revisar si en
       realidad existen hechos materiales en controversia y, de
       haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de
       Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer
       concretamente cuáles hechos materiales encontró que están
       en controversia y cuáles están incontrovertidos, y (4) de
       encontrar que los hechos materiales realmente están
       incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el
       Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el
       Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas et al.,
       supra, pág. 679.

       Conforme a lo anterior, nos encontramos en la misma posición que

el Tribunal de Primera Instancia para evaluar la procedencia de una

sentencia sumaria. Birriel Colón v. Supermercado Los Colobos (Econo Rial,

Inc.) e Integrand Assurance Company, 2023 TSPR 120, resuelto el 3 de

octubre de 2023; Serrano Picón v. Multinational Life Insurance Company,

supra; González Meléndez v. Municipio Autónomo de San Juan y otros,
KLAN202300583                                                                         11

supra; González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 291 (2019).

Por ello, nuestra revisión es una de novo y nuestro análisis debe regirse

por las disposiciones de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, así

como de su jurisprudencia interpretativa. González Meléndez v. Municipio

Autónomo de San Juan y otros, supra. A tenor con la referida normativa,

dicha revisión se realizará de la manera más favorable hacia la parte que

se opuso a la solicitud de sentencia sumaria en el foro de origen y

realizando todas las inferencias permisibles a su favor. Birriel Colón v.

Supermercado Los Colobos (Econo Rial, Inc.) e Integrand Assurance

Company, supra; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118.

De esta manera, si entendemos que los hechos materiales realmente están

incontrovertidos, debemos revisar de novo si el foro primario aplicó

correctamente el derecho. González Meléndez v. Municipio Autónomo de

San Juan y otros, supra.

                                           B

        Sabido es que la hipoteca es un derecho real que sujeta o vincula lo

hipotecado a que eventualmente su titular pueda exigir la realización de su

valor, así como tomar medidas para salvaguardarlo, en seguridad o

garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria. Bco. Popular v.

Registrador, 181 DPR 663, 673 (2011). En ese sentido, la hipoteca se

define por ser de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral y

grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en

posesión de su propietario o titular. Íd. Debido a su carácter accesorio, la

hipoteca no es independiente de la vigencia de la obligación principal. Dist.

Unidos Gas v. Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96 (2016); Westernbank v.

Registradora, 174 DPR 779 (2008). Por ello, está sujeta a la obligación

principal en su existencia y extinción. Íd.

        El Artículo 1775 del Código Civil de Puerto Rico de 1930,16 31 LPRA

sec. 5043, así como el Artículo 54 de la Ley del Registro de la Propiedad

16 El derecho aplicable en el caso de autos se remite al Código Civil de Puerto Rico de

1930, 31 LPRA sec. 1 et seq. (derogado), toda vez que nos encontramos ante hechos
ocurridos con anterioridad a la aprobación y vigencia del Código Civil de Puerto Rico de
2020, Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq.
KLAN202300583                                                             12

Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015,

según enmendada, 30 LPRA sec. 6081, establece que la hipoteca sujeta

directa e inmediatamente los bienes y derechos sobre que se impone,

cualquiera que sea su poseedor o titular, al cumplimiento de la obligación

para cuya seguridad fue constituida. Cónsono con lo anterior, el Tribunal

Supremo de Puerto Rico ha reiterado que la hipoteca es:

       [U]n derecho real que, ya de momento, sujeta o vincula lo
       hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir
       eventualmente la realización de su valor así como la adopción
       de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o
       garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y
       cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de
       constitución registral, y grava bienes, ajenos y enajenables,
       que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el
       cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial.
       Crespo Rodríguez v. González González, 208 DPR 557, 573
       (2022), citando a R.M. Roca Sastre y otros, Derecho
       Hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2009, T. VIII,
       págs. 15-16. Véase, además, DLJ Mortgage v. García
       Ramos, 207 DPR 28, 53 (2021); SLG Haedo-López v. SLG
       Roldán-Rodríguez, 203 DPR 324, 341 (2019).

       En cuanto a su constitución, el Artículo 1756 del Código Civil de

Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec. 5001, enumera los siguientes requisitos

fundamentales para el otorgamiento de un contrato de hipoteca: (1) que se

constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal;

(2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a quien la hipoteca;

y (3) que las personas que constituyan la hipoteca tengan libre disposición

de sus bienes o, de no tenerla, que tengan autorización legal para ello.

Crespo Rodríguez v. González González, supra, pág. 573; Dist. Unidos

Gas v. Sucn. Declet Jiménez, supra, pág. 110; Westernbank v.

Registradora, supra, pág. 784.

       De igual modo, el Artículo 1774 del mismo cuerpo reglamentario,

31 LPRA sec. 5042, requiere que, como condición para su validez, la

hipoteca sea inscrita en el Registro de la Propiedad. Crespo Rodríguez v.

González González, supra, pág. 574; SLG Haedo-López v. SLG Roldán-

Rodríguez, 203 DPR 324, 341-342 (2019); Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet

Jiménez, supra, págs. 110-111. Conforme a ello, nuestro Tribunal Supremo

ha enfatizado la naturaleza constitutiva de la referida figura y ha expresado
KLAN202300583                                                              13

que “la garantía de un crédito personal no se constituye en garantía real —

hipoteca— hasta que es inscrita en el Registro”. Íd., citando a SLG Haedo-

López v. SLG Roldán-Rodríguez, supra, pág. 342; Rosario Pérez v.

Registrador, 115 DPR 491, 493 (1984). Es decir, es por vía de la inscripción

que la garantía produce un efecto real y eficaz de manera erga omnes. Íd.

                                     C

       La Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de 17 de

agosto de 1995, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et seq. (Ley Núm.

208-1995), fue creada con el propósito principal de simplificar, clarificar y

modernizar el derecho que rige las transacciones comerciales, así como

permitir la continua expansión de las prácticas comerciales por medio de

las costumbres, los usos y los acuerdos entre las partes. Crespo Rodríguez

v. González González, supra, pág. 571; DLJ Mortgage v. SLG Santiago-

Ortiz, 202 DPR 950, 963 (2019); COSSEC et al. v. González López et al.,

179 DPR 793, 802 (2010). El referido estatuto define los instrumentos

negociables como una promesa o una orden incondicional de pago de una

cantidad específica de dinero. 19 LPRA sec. 504(a). Los instrumentos

negociables son documentos que se utilizan en el comercio y en la banca,

denominados también como títulos o valores, títulos de crédito, efectos de

comercio y documentos comerciales. Entre los instrumentos más utilizados

se encuentran los pagarés. COSSEC et al. v. González López et al., supra,

pág. 799. Dicho estatuto define un pagaré como una promesa, es decir,

“un compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona que se

obliga a pagar”. 19 LPRA secs. 503 y 504(e). Los pagarés se distinguen

entre los que contienen una fecha específica de vencimiento o no, o si son

vencederos o pagaderos a la presentación. 19 LPRA secs. 508 y 509.

       Por otro lado, la Ley Núm. 208-1995, supra, dispone que un tenedor

“[r]especto a un instrumento negociable, significa la persona en posesión

del mismo si el instrumento es pagadero al portador o, en el caso de un

instrumento pagadero a una persona identificada, si la persona identificada

está en posesión del mismo”. 19 LPRA sec. 451(20). Igualmente, establece
KLAN202300583                                                            14

que la persona con derecho a exigir el cumplimiento de un instrumento

negociable es el tenedor del mismo. 19 LPRA sec. 601. Se prueba ser

tenedor de buena fe de un instrumento con la firma y la autenticidad de

este. En una causa de acción para exigir el cumplimiento del instrumento,

si se admite o se prueba la validez de las firmas, el demandante que lo

produzca tiene derecho al pago si prueba ser el tenedor del pagaré. 19

LPRA sec. 608.

      Sobre dicho particular, el citado estatuto define el término endoso

como una firma, que no sea la de un signatario como firmante, librador o

aceptante, que por sí sola o acompañada de otras palaras se añade en un

instrumento con el propósito de: (1) negociar el instrumento; (2) restringir

el pago del instrumento; o (3) incurrir en la responsabilidad del endosante

respecto al instrumento, pero independientemente de la intención del

signatario, una firma y las palabras que la acompañen es un endoso, a

menos que las palabras que acompañan la firma u otras circunstancias no

ambiguas indiquen que la firma fue puesta con un propósito distinto al de

un endoso. En ese sentido, para determinar si una firma está añadida en

un instrumento, un papel adherido a este se considera parte de él. 19 LPRA

sec. 554.

      A la luz de la normativa antes expuesta, procedemos a disponer de

la controversia ante nuestra consideración.

                                     III

      Como primer señalamiento de error, la parte apelante sostiene que

el Tribunal de Primera Instancia erró al dictar Sentencia Sumaria y

considerar la Réplica a “Oposición a Moción de Sentencia Sumaria”, la cual

contiene evidencia nueva a casi seis (6) meses de haberse presentado la

oposición. En su segundo señalamiento de error, plantea que el foro

primario incidió al declarar Ha Lugar la acción de epígrafe aun cuando

existe controversia genuina sobre la legitimación de la parte apelada.

      Por su parte, el apelado sostiene que la evidencia presentada

acredita que Luna Residential es la tenedora por endoso especial del
KLAN202300583                                                            15

pagaré en cuestión, conforme dispone la Sección 2-204 de la Ley Núm.

208-1995, supra, por lo que no existe controversia sobre su legitimación.

Sobre ese particular, alega que los apelantes no presentaron en su

oposición evidencia alguna para impugnar lo mencionado. De otro lado,

arguye que la Réplica a “Oposición a Moción de Sentencia Sumaria” se

sometió con el propósito de reiterar el asunto pendiente, pero no se

presentó nada nuevo sobre la solicitud dispositiva.

      Por estar relacionados entre sí, discutiremos los referidos errores

conjuntamente.

      Sabido es que, ante una solicitud de sentencia sumaria, esta Curia

se encuentra en igual posición para efectuar un análisis de novo de los

petitorios sumarios sometidos ante la consideración del foro primario. Tras

evaluar cuidadosamente de novo la totalidad del expediente ante nos,

colegimos que no existen controversias sobre hechos medulares que

impidan la solución de la presente causa por la vía sumaria. En su

consecuencia, nos corresponde determinar si el derecho se aplicó

correctamente.

      Según esbozáramos, el pagaré, como instrumento negociable, es

un compromiso escrito de pagar el dinero suscrito por la persona que se

obliga a realizar el pago correspondiente. En ese sentido, un tenedor es

quien tenga la posesión del instrumento si este es pagadero al portador.

Por tanto, la persona con derecho a exigir el cumplimiento de un

instrumento negociable es el tenedor de este. Se prueba ser tenedor de

buena fe de un instrumento con la firma y su autenticidad. Así, pues, para

determinar si una firma o endoso está añadida en un instrumento, un papel

adherido a este se considera parte de él.

      Contrario a lo argumentado por los apelantes, Luna Residential

presentó evidencia de un documento adherido al pagaré en controversia

en el que aparece un endoso a su favor. De esta manera, probó ser

tenedora de buena fe de dicho pagaré. Distinto a lo que sostiene la parte

apelante, la Ley Núm. 208-1995, supra, define un endoso como una firma
KLAN202300583                                                            16

con el propósito de negociar el instrumento. Además, establece que para

el propósito de determinar si una firma (endoso) está añadida en un

instrumento, un papel adherido al instrumento (allonge) se considera parte

de este. Por tanto, el allonge presentado por Luna Residential como

evidencia del endoso a su favor resulta suficiente para sostener su

legitimación en el caso de autos. Ante el escenario anterior, y después de

examinar cuidadosamente de novo el trámite procesal, el expediente ante

nos, los escritos de las partes, así como la normativa aplicable, concluimos

que el Tribunal de Primera Instancia no erró en su determinación y, por

consiguiente, los errores señalados no se cometieron.

      Ahora bien, como tercer señalamiento de error, la parte apelante

alega que el foro a quo erró al dictar Sentencia Sumaria y condenar a esta

al pago de sumas de dinero que no surgen del expediente judicial.

Especifica que, tanto de la solicitud de sentencia sumaria, como de la

Declaración Jurada que la acompañó, surge que la deuda de principal al

1 de enero de 2018 asciende a $203,406.64, más intereses y recargos,

mientras que el foro primario dictó sentencia por la suma principal de

$197,881.00; cantidad que, según sostiene, no surge del expediente. De

otro lado, la parte apelada afirma que, en efecto, la suma adeudada es

$203,406.64, según expresada en la Moción de Sentencia Sumaria y

evidenciada mediante Declaración Jurada, por lo que el recurso de

apelación que nos ocupa únicamente procede a los fines de que se

aumente la suma de principal adeudada que aparece en el dictamen

apelado. Es decir, las partes están contestes de que el foro sentenciador

incidió al desglosar erróneamente la suma adeudada. Luego de evaluar la

totalidad del expediente, concurrimos con las partes en que el foro de

instancia erró en cuanto a la cantidad de principal adeudada, toda vez que,

de los documentos ante nos surge que es $203,406.64, contrario a lo

esbozado en la Sentencia Sumaria apelada. En conclusión, el tercer error

señalado se cometió.
KLAN202300583                                                               17

      Examinado con detenimiento el recurso ante nos, así como la

prueba documental que obra en autos, a nuestro juicio, el foro primario

solamente incidió en la cuantía de principal adeudada por los apelantes. En

consecuencia, modificamos el dictamen apelado a los únicos efectos de

aclarar que la cantidad de principal adeudada es $203,406.64. Así

modificada y al evaluar concienzuda y ponderadamente de novo los

eventos procesales al palio de la normativa jurídica antes esbozada,

confirmamos la determinación emitida por el Tribunal de Primera Instancia.

                                     IV

      Por los fundamentos que anteceden, modificamos el dictamen

apelado a los únicos efectos de aclarar que la cuantía de principal

adeudada es $203,406.64. Así modificada, confirmamos la Sentencia

Sumaria recurrida.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                      Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                  Secretaria del Tribunal de Apelaciones