Court Opinion

ID: 9962743
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-04-23 20:48:11.227341+00
Date Added: 2024-06-11T08:19:31.551161
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                       TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL V

        ORIENTAL BANK,                                  APELACIÓN
                                                        procedente del Tribunal de
             Apelada,                                   Primera Instancia, Sala
                                                        Superior de San Juan.
                 v.
                                    KLAN202301105
      ANTONIO A. REYES                                  Civil núm.:
    RODRÍGUEZ, VIRGINIA                                 K DP2014-1917.
         DE LOURDES
        VIZCARRONDO
    LORENZO, y la sociedad                              Sobre:
        legal de bienes                                 cobro de dinero y
     gananciales compuesta                              ejecución de hipoteca.
          por ambos,

             Apelante.

Panel integrado por su presidente, el juez Hernández Sánchez, la jueza
Romero García y la jueza Martínez Cordero.

Romero García, jueza ponente.

                                      SENTENCIA

          En San Juan, Puerto Rico, a 14 de marzo de 2024.

          Comparece la parte apelante, el señor Antonio A. Reyes Rodríguez,

la señora Virginia de Lourdes Vizcarrondo y la sociedad legal de bienes

gananciales compuesta por ambos. Nos solicita que revisemos y

revoquemos la Sentencia emitida el 29 septiembre de 2023, notificada el

13 de octubre del mismo año. Mediante el referido dictamen, el foro

primario declaró sin lugar la demanda contra tercero instada por la parte

apelante contra Tri-Stella Development Group, Inc., y desestimó la causa

de acción.

          Por     los    fundamentos       que    expondremos   a   continuación

confirmamos la sentencia apelada.

                                             I

          La controversia de autos surge luego de que el 25 de agosto de

2014, Scotiabank instara una demanda contra la parte apelante por cobro

de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria1.

1
    Véase, apéndice del recurso, a las págs. 208-211.

Número identificador

SEN2024_________________
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         El 18 de noviembre de 2014, la parte apelante incoó una demanda

contra tercero contra Tri-Stella Development Group, Inc., desarrolladora del

proyecto de vivienda Caminos Verdes II2. La parte apelante alegó que Tri-

Stella había actuado de mala fe y había incurrido en actos dolosos al

crearle falsas expectativas e incumplir con los acuerdos contractuales

pactados. Ello, al no culminar el proyecto de vivienda, según las

representaciones hechas. En particular, por no completar el proyecto de

Caminos Verdes II, según le había sido promocionado al momento de

adquirir la propiedad.

         Tras varias incidencias procesales, entre ellas, la anotación de la

rebeldía a Tri-Stella y la celebración del juicio en su fondo el 22 de

septiembre de 2023, el Tribunal de Primera instancia emitió su Sentencia3

el 29 de septiembre de 2023. En ella, el tribunal concluyó que la parte

apelante, tercera demandante, no había desfilado prueba alguna con

relación a que Tri-Stella se hubiera comprometido a culminar el proyecto

según fuera promocionado; particularmente, luego de la adquisición

involuntaria de RG Premier Bank4 por el Federal Deposit Insurance

Company (FDIC). Por tanto, declaró sin lugar la demanda contra tercero

instada por la parte apelante.

         Inconforme con la referida determinación, el 30 de octubre de 2023,

la parte apelante presentó una moción de reconsideración. En síntesis,

arguyó que sí había quedado probado mediante la evidencia presentada

que la desarrolladora había engañado a la parte apelante. Destacó que Tri-

Stella conocía que tenía problemas financieros al momento de vender su

proyecto a la parte apelante. Además, expreso que la desarrolladora debía

responder por alterar los planos del proyecto y continuar la construcción de

2 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 221-228.

3 Íd., a las págs. 1-8. Cabe señalar que, el 16 de marzo de 2022, se le anotó la rebeldía a

Tri-Stella. Íd., a la pág. 2.

4 RG Bank era la entidad bancaria que financiaba la construcción del proyecto residencial.

Véase, transcripción de la prueba oral (TPO), a la pág. 28.
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este. Ello, a pesar de que los referidos cambios no resultaban congruentes

con lo que se ofertaba en la oficina de ventas del proyecto5.

         Así las cosas, el 9 de noviembre de 2023, el foro primario declaró

sin lugar la referida moción de reconsideración6.

         Aún inconforme, el 8 de diciembre de 2023, la parte apelante

compareció ante nos y formuló el siguiente señalamiento:

         Erró el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, al
         determinar que los Reyes-Vizcarrondo tienen que cumplir con
         el pago del valor de una unidad basada en un proyecto (como
         “proyectado”), pero, no impone responsabilidad por los actos
         y omisiones dañinos de la tercera demandada en rebeldía, al
         no cumplir con culminar el proyecto ofrecido.

         El 25 de enero de 2024, emitimos una Resolución mediante la cual

otorgamos a la parte apelada un término, vencedero al 23 de febrero de

2024, para presentar su oposición al recurso. Le apercibimos de que,

trascurrido este, el recurso quedaría perfeccionado. Vencida la fecha

establecida, la parte apelada no compareció, por lo que resolvemos sin el

beneficio de su comparecencia.

                                       II

         El Art. 1213 del derogado Código Civil de Puerto Rico de 1930

aplicable a los hechos de este caso, disponía que uno de los elementos

esenciales que debían concurrir para la existencia de todo contrato es el

consentimiento de las partes. 31 LPRA sec. 3391. A su vez, establecía que,

de acuerdo con el Art. 1217, dicho consentimiento sería nulo cuando este

fuere prestado por error, violencia, intimidación o dolo. 31 LPRA sec. 3404.

De igual forma exponía en su Art. 1221 que el dolo existiría cuando con

palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes

inducía al otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. 31

LPRA sec. 3408.

         El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que el dolo debe

entenderse como:

5 Véase, apéndice del recurso, a las págs. 11-207.

6 Íd., a la pág. 10.
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       todo un complejo de malas artes, contrario a la honestidad e
       idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente para
       beneficio propio, en que viene a resumirse el estado de ánimo
       de aquel que no sólo ha querido el acto, sino que, además,
       ha previsto y querido las consecuencias antijurídicas
       provenientes de él.

Colón v. Promo Motor Imports, Inc., 144 DPR 659, 666 (1997), citando
a Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 118 DPR 701, 708 (1987).
Citando, además a Rivera Vda. de Hernández v. Hernández, 44 D.P.R.
356, 357-358 (1933); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da
ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 1985, T. I, Vol. 2, pág. 504.

       A su vez, el Tribunal Supremo aclaró que, contrario a lo expuesto en

el texto del referido Art. 1217, no todo tipo de dolo produce la nulidad del

contrato. Es decir, conforme al Art. 1222 del derogado Código Civil de 1930,

para que el dolo produjera la nulidad de los contratos, debía ser grave y no

haber sido empleado por las partes contratantes. 31 LPRA sec. 3409.

       Por otro lado, existe otra especie de dolo, denominado por el Art.

1222 del derogado Código Civil como dolo incidental, cuya existencia no

produce la nulidad del contrato. 31 LPRA sec. 3409. Este tipo de dolo no

tiene una influencia decisiva en la esencia de la obligación, sino que facilita

la celebración del contrato. García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR 870,

887 (2008). En el dolo incidental, contrario al dolo grave o causante, existe

la voluntad de contratar de la parte perjudicada, pero hay engaño en el

modo como se celebra el contrato. En estos casos, el contrato de todas

formas se hubiera celebrado, pero no según las mismas condiciones. Por

tanto, cualquier engaño con respecto a esas condiciones no erradica por sí

solo el consentimiento en la totalidad de la obligación, sino en algún

extremo o particularidad de ella. Íd. El dolo incidental solo obliga a

indemnizar en daños y perjuicios al que lo empleó. 31 LPRA sec. 3409.

       Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico el dolo no se presume,

pero ello no significa necesariamente que tenga que probarse

directamente. Puede establecerse mediante inferencia o por evidencia

circunstancial. Colón v. Promo Motors Imports, 144 DPR, a las págs. 668-

669. En lo pertinente al caso de autos, debemos recalcar que, cuando

el dolo en la formación del contrato sea causante o incidental,

corresponde      a   quien     reclama     dicha    conducta      dolosa    la
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responsabilidad de así probarlo. Colón v. Promo Motors Imports, 144

DPR, a la pág. 669.

      Finalmente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que

en la determinación de si existe dolo que anule el consentimiento se debe

considerar una gama de circunstancias, entre otras ellas, la preparación

académica de la parte perjudicada, así como su condición social y

económica, y las relaciones y el tipo de negocios en que se ocupa. García

Reyes v. Cruz Auto Corp, 173 DPR, a la pág. 887. Además, ha expresado

que puede ser que, en un caso particular, el dolo no surja de un simple

hecho, sino del conjunto y la evolución de las circunstancias y los manejos

engañosos. Íd.

                                    III

      El reclamo de la parte apelante se reduce a plantear que el Tribunal

de Primera Instancia erró al no imponerle responsabilidad a la tercera

demandada y desarrolladora del proyecto, Tri-Stella Development Group,

Inc. Aduce que, mediante el testimonio vertido en el juicio y la prueba

documental admitida en evidencia, logró demostrar que esta última hizo

representaciones falsas, al amparo de las cuales la parte apelante firmó un

contrato de compraventa. Propuso que, de no haber mediado tales

representaciones, no hubiese suscrito el contrato.

      En particular, alegó que quedó probado que la desarrolladora actuó

de mala fe y engañó a la parte apelante al no revelar que tenía problemas

con el financiamiento necesario para terminar de construir las unidades

faltantes al momento de la compraventa. Arguyó que en el juicio se probó

que el contrato de compraventa fue firmado el 12 de abril de 2010, y que el

cierre de la institución bancaria por el Federal Deposit Insurance

Corporation (FDIC) fue el 30 de abril de 2010, tan solo dos semanas

después. En atención a ello, concluyó que no cabía duda de que al

momento en que suscribió el contrato de compraventa, la desarrolladora

tenía conocimiento de que no contaba con los fondos para terminar el

proyecto de vivienda tal cual había sido promocionado. Sobre esto último,
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recalcó que el préstamo hipotecario suscrito se hizo sobre la valoración de

una colateral de un proyecto completado y la desarrolladora devaluó la

misma mediante su incumplimiento.

        Ahora bien, la evaluación del expediente nos lleva a concluir que la

Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia es conforme al

derecho pertinente y la prueba admitida en el juicio. Veamos.

        No surge del testimonio prestado en sala por el señor Reyes

Rodríguez7, ni de los documentos admitidos, ninguna prueba que

permitiera inferir que la desarrolladora conocía la situación financiera de la

institución bancaria que financiaba el proyecto de Caminos Verdes II; a

saber, RG Premier Bank. De igual forma, no encontramos en el expediente

evidencia de que a la fecha de la compraventa Tri-Stella hubiere incumplido

con el préstamo suscrito con la referida institución.

        Tal cual discutimos, en nuestro ordenamiento, el dolo, en cualquiera

de sus vertientes, no se presume, y si bien puede establecerse mediante

inferencia o por evidencia circunstancial, corresponde a quien reclama

dicha conducta dolosa la responsabilidad de la prueba. Aún más, surge

del propio testimonio del apelante que la causa para que el proyecto de

Caminos Verdes II no se completara ocurrió con posterioridad al

otorgamiento de la escritura de compraventa. Según su testimonio, él era

plenamente consciente de la adquisición involuntaria de los activos y

pasivos de RG Premier Bank por el FDIC y de que ello conllevaría graves

problemas para la desarrolladora8. De igual modo, surge de su testimonio

que fue la determinación de la nueva institución financiera, Scotiabank, no

7 Según surge de la TPO sometida por la parte apelante, el señor Reyes Rodríguez
contaba con amplia experiencia y conocimiento de la banca comercial, pues a ello se
dedicó toda su vida profesional. Véase, TPO, a las págs. 8-10. Adicionalmente, llama la
atención el hecho de que el señor Reyes Rodríguez estuvo al tanto de todas las
incidencias acaecidas con RG Premier Bank, la intervención del FDIC en abril de 2010,
los problemas que ello causó a la desarrolladora Tri-Stella y a la continuación del proyecto.
Íd., a las págs. 50-59. A pesar de todo ello, el señor Reyes Rodríguez continuó realizando
mejoras al apartamento adquirido y se mudó a él, con su esposa, en julio de 2010. Íd., a
las págs. 31-33.

8 Íd., a las págs. 52-57. Esos problemas incluyeron la reducción en el precio de venta de

los apartamentos ya construidos. Íd., a las págs. 60-61.
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continuar con la construcción de la totalidad de las unidades

promocionadas9.

        De hecho, el apelante hizo varios señalamientos sobre asuntos que,

en su opinión, el Tribunal de Primera Instancia no consideró, tales como:

(1) que el contrato de compra se perfeccionó el 12 de abril de 2010, y que

el cierre de la institución financiera fue el 30 de abril de 2010; (2); que en el

2015, la tercera demandada acordó con la nueva institución financiera que

completaría el proyecto y dicha información surgía del caso civil KCD2015-

0426; (3) que si bien el foro primario incluyó entre sus determinaciones de

hecho que la escritura de compraventa nada mencionaba sobre cuántas

unidades o instalaciones tendría el proyecto, nada incluyó en sus

determinaciones sobre cómo los documentos de oferta, mercadeo y venta

admitidos en evidencia sí hacían alusión a que se construirían setenta (70)

unidades.

        Sin embargo, del detenido análisis de las determinaciones de

hechos realizadas por el foro primario surge que el tribunal sí consideró

tales señalamientos, no obstante, los mismos nada aportaron a la

controversia última a dilucidar; es decir, el dolo en el que supuestamente

había incurrido Tri-Stella10.

        Ante ello, nos vemos en la obligación de concluir que la parte

apelante nada sometió ante nuestra consideración que induzca a este

Tribunal a concluir que hubiera mediado engaño o maquinaciones

insidiosas en el modo en que se otorgó el contrato de compraventa suscrito

entre ella y Tri-Stella Development Group, Inc. Así pues, determinamos que

el foro primario no incurrió en error alguno, que justifique la revocación de

su sentencia.

9 Véase, TPO, a las págs. 64-66.

10 Véase, determinaciones de hechos 5, 14 y 17; apéndice del recurso, a las págs. 2-3.
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                                     IV

      Por los fundamentos que anteceden confirmamos la Sentencia

dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el

29 de septiembre de 2023, notificada el 13 de octubre de 2023.

      Notifíquese.

      Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal de

Apelaciones.

                        Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                     Secretaria del Tribunal de Apelaciones