Court Opinion

ID: 9952186
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:25:59.569359+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:10.588120
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                                 PANEL X

GILBERTO JOSÉ ALVARADO                                   Apelación
DÍAZ                                                     procedente del
                                                         Tribunal de Primera
           Apelado                                       Instancia, Sala
                                                         Superior de
              v.                 KLAN202300725           Mayagüez

KÉFRUITS LLC
                                                         Caso Núm.:
      Co-demandada                                       SG2019CV00229
                                                         (Salón 307)
AUTORIDAD DE TIERRAS DE
PUERTO RICO
                                                         Sobre:
          Apelante                                       Interdicto Posesorio

Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, la Juez
Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón

Santiago Calderón, Jueza Ponente

                                SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.

       Comparece la Autoridad de Tierras de Puerto Rico (ATPR o

parte apelante) mediante recurso de Apelación y nos solicita que

revoquemos la Sentencia emitida y notificada el 18 de julio de 2023,

por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Mayagüez

(TPI o foro primario). Mediante el aludido dictamen, el foro primario

declaró Ha Lugar la Demanda presentada por el señor Gilberto J.

Alvarado Díaz (señor Alvarado Díaz o parte apelada).

       Por los fundamentos que expondremos a continuación

revocamos la Sentencia apelada.

                                        I.

       Según surge del expediente apelativo, el 11 de abril de 2019,

el señor Alvarado Díaz presentó una Demanda1 sobre acción

reivindicatoria contra Kéfruits, LLC (Kéfruits). En esta, alegó que,

mediante la escritura pública número seis (6) otorgada el 15 de mayo

de 2013 ante la notaria Loyda E. Rivera Torres, compró a la familia

1 Apéndice del alegato de la parte apelada, págs. 3-7.

Número Identificador
SEN2024__________
KLAN202300725                                                                2

Besosa2 dos fincas a precio alzado por la suma de $71,150.00. La

finca objeto de la controversia que aquí nos ocupa es la identificada

como la “SECOND PROPERTY” cuyo número de finca es el 865 y que

se describe a continuación:

       “RÚSTICA: Fracción de terreno que radica en el Barrio
       Bajura del término municipal de Cabo Rojo, con cabida de
       diecinueve cuerdas equivalentes a siete hectáreas, cuarenta
       y seis áreas, setenta y ocho centiáreas, más o menos,
       colindante al Norte, con el camino vecinal que conduce a San
       Germán; por el Este; con tierra de María Martí y Serra; por
       el Sur, con las de Federico Dávila, antes, que son las
       conocidas por Hacienda Margarita, separado por el Río Viejo;
       y por el Oeste, con el camino que conduce a Monte Grande.”
       -The Second Property is recorded at page 34 of volumen 27
       of Cabo Rojo, of the Registry, Property Number 865.3

       El señor Alvarado Díaz adujo que la finca 865 consta inscrita

a su favor, pero Kéfruits cercó y se apoderó de la referida finca bajo

un presunto contrato de arrendamiento con la ATPR. Por tanto,

solicitó al TPI que se le reivindicara en la posesión, uso y disfrute de

la finca número 865 y, en consecuencia, se ordenara a Kéfruits

desalojar dicha propiedad.

       El 6 de mayo de 2019, la ATPR presentó una Moción Urgente

Solicitando Intervención en el Caso al Amparo de la Regla 21 de las

de Procedimiento Civil4. En su escrito, adujo que Kéfruits mantiene

una relación contractual con la ATPR mediante Contrato de

Arrendamiento desde el 31 de enero de 2012. Por entender que una

orden o determinación del foro primario pudiera afectar el contrato

entre las partes y exponer a la agencia a una reclamación en daños

por parte de su arrendatario, la ATPR solicitó que se permitiera su

intervención en los procedimientos en este caso al amparo de las

Reglas 16.1, 21.1 y 21.2 de las de Procedimiento Civil. En esa misma

2 Leticia E. Besosa Quiñones, Victoria Stephanie Buko Besosa, Francisco Augusto

Besosa Stubbe, Francisco Alejandro Besosa Martínez y Estela Irene Besosa
Martínez.
3 Apéndice del recurso de Apelación, págs. 1-9. Surge de la escritura de

compraventa, que el negocio comprendió la venta de una primera propiedad
registrada como finca número 669 con una cabida de siete y media cuerdas y
número de catastro 309-000-007-05-000. La segunda finca identificada con el
número 865 constaba de diecinueve cuerdas y fue identificada con el número de
catastro 309-000-010-61-000.
4 Véase Entrada Núm. 22 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de

Casos (SUMAC).
KLAN202300725                                                       3

fecha, notificada al día siguiente, el TPI emitió una Orden5 en la que

declaró Ha Lugar la solicitud de intervención de la ATPR.

       El 7 de mayo de 2019, Kéfruits presentó Contestación a la

Demanda y Reconvención6. En su contestación a la demanda, negó

la mayoría de las alegaciones en su contra y presentó varias

defensas afirmativas. En su reconvención, adujo que desde el 2012

ocupa como arrendataria de la ATPR los terrenos cuya posesión

reclama el señor Alvarado Díaz, lo que hace improcedente el

interdicto posesorio instado por éste. Asimismo, Kéfruits añadió que

la finca que ha poseído tiene una cabida de 225.25 cuerdas, por lo

que, no tiene relación alguna con la finca 865, la cual reclama el

señor Alvarado Díaz como suya. Por tanto, solicitó que se declarara

Con Lugar la Contestación a la Demanda y Reconvención así como,

en su consecuencia, se desestimara con perjuicio la demanda de

epígrafe. Además, solicitó el pago de los gastos y honorarios de

abogados por una suma no menor de $2,500.00.

       El 12 de mayo de 2019, el señor Alvarado Díaz enmendó la

Demanda7 a los fines de convertirla en una acción reivindicatoria.

En esencia, alegó que la propiedad descrita en el contrato de

arrendamiento entre la ATPR y Kéfruits no coincide con la

descripción de la finca número 865, predio que la parte apelada

reclama en el presente caso.

       El 30 de mayo de 2019, Kéfruits presentó su Contestación a

la Demanda8, en la que nuevamente negó la mayoría de las

alegaciones contenidas en la Demanda y presentó varias defensas

afirmativas. En síntesis, arguyó que el señor Alvarado Díaz no

cumplía con los requisitos para solicitar la acción reivindicatoria.

Además, presentó una reconvención, en la que adujo que la parte

5 Véase Entrada Núm. 25 del SUMAC.
6 Apéndice del alegato de la parte apelada, págs. 8-10.
7 Véase Entrada Núm. 32 del SUMAC.
8 Véase Entrada Núm. 39 del SUMAC.
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apelada ha mostrado una actitud de temeridad, por lo cual, solicitó

que se le impusiera sanciones y se le ordenara pagar gastos y

honorarios de abogado, por una suma no menor de $3,500.00.

       Por su parte, el 31 de mayo de 2019, la ATPR compareció

mediante Contestación a Demanda9, en la que incluyó como defensa

afirmativa que el terreno arrendado a Kéfruits fue adquirido por la

ATPR mediante compraventa efectuada el 29 de octubre de 1948 y

que dicha propiedad consta inscrita a favor de la ATPR en el Registro

de la Propiedad. También, planteó falta de parte indispensable en

cuanto a la parte que comparece como vendedora en la escritura de

compraventa, por si es que en algún momento la parte vendedora le

hizo representación a la parte apelada de que parte de los terrenos

adquiridos eran los que ha utilizado la ATPR por décadas. Por

último, alegó prescripción adquisitiva bajo el argumento de que la

ATPR ha ejercido pleno dominio, posesión y explotación agrícola de

sus terrenos por más de setenta (70) años, sin intervención,

reclamación o perturbación alguna.

       Tras varias incidencias procesales, innecesarias pormenorizar

para atender el recurso, el 1 de septiembre de 2022, las partes

presentaron el Informe de Conferencia con Antelación a Juicio10. Del

mismo se desprende, entre otras cosas, que la ATPR presentó

objeción a una tercera enmienda a la Demanda por la parte apelada

mediante     la    cual    pretendía      fundamentar        su    acción     de

reivindicación11. Además, los representantes legales de las partes

9 Véase Entrada Núm. 40 del SUMAC.
10 Véase Entrada Núm. 101 del SUMAC.
11 Véase Entrada Núm. 101 del SUMAC, pág. 5. La ATPR señaló lo siguiente:

    Mediante este inciso de hechos pertinentes a las reclamaciones de las partes,
    el demandante pretende enmendar nuevamente la Demanda haciendo
    alegaciones de que contrató un ingeniero y reconociendo que la descripción
    registral de la propiedad de la cual alega solicitar su reivindicación es
    errónea, según está descrita en la autorización judicial que permitió la
    compraventa, el registro de la propiedad, la Certificación Registral que
    presentó, la Escritura mediante la cual adquirió el inmueble y los dos planos
    (2011 y revisión del 2013) preparado por el agrimensor contratado por la
    parte que le vendió los inmuebles. […].
KLAN202300725                                                         5

informaron haber llegado a unas dieciséis (16) estipulaciones de

hechos sobre las cuales no existe controversia.

      Así las cosas, se calendarizó el Juicio en su Fondo para los

días 23, 27 y 28 de marzo de 2023. En cuanto a la prueba testifical,

el señor Alvarado Díaz presentó al Dr. Gilberto J. Alvarado Díaz y al

perito Ing. Luis G. Rodríguez Fernández. Por su parte, Kéfruits

presentó como testigo al señor Pedro M. Valero. Mientras que la

ATPR informó al TPI que el agrimensor Juan Carlos Mercado

Méndez, a quien había anunciado como perito, había renunciado a

su empleo en la ATPR, por lo que no estaba disponible para testificar

y se renunciaba a su testimonio. No obstante, la ATPR presentó

como testigo a la agrónoma María de Lourdes Márquez Higgs.

      Según se desprende del expediente, las partes sometieron en

el juicio como prueba documental estipulada, la siguiente:

       I.     Escritura número 6, otorgada el 15 de mayo de 2013,
              ante la notaria Loyda E. Rivera Torres.

       II.    Certificación registral relativa a la finca 865.

       III.   Certificación registral relativa a la finca 3801.

       IV.    Certificación registral relativa a la finca 5375.

       V.     Contratos de arrendamientos entre la ATPR y Kéfruits.

       VI.    Hoja 4 de 6 del Plano levantado por el Agrimensor
              René Guerra Menéndez, con fecha de 8 de abril de
              2011.

       VII.   Hoja 2 de 6 del Plano levantado por el Agrimensor
              René Guerra Menéndez, con fecha de 8 de abril de
              2011.

       VIII. Contrato de Arrendamiento entre la ATPR y Ángel
             Riquelme Matos otorgado el 28 de marzo de 2005.

       IX.    Plano del Ing. Luis G. Rodríguez Fernández del 2014.

       X.     Plano de Russell & Co. de julio de 1936.

       XI.    Plano de la Finca Margarita, Castro, Ronda y
              Rocamora propiedad de Russell & Co. de julio 1945.

       XII.   Plano de mensura de la Colonia Margarita del 1946.

      Los siguientes documentos del señor Alvarado Díaz fueron

admitidos en evidencia sin objeción de la parte demandada.
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       Exhibit 1: Carta del Lcdo. José M. González Romanace del
                  16 de junio de 2016.

       Exhibit 2: Carta de Kéfruits al Lcdo. José M. González
                  Romanace del 25 de junio de 2016.

       Exhibit 3: Carta dirigida al Lcdo. Edmundo            Rosaly
                  Rodríguez del 2 de diciembre de 2016.

       Exhibit 4: Carta dirigida al Agrónomo Juan L. Rodríguez
                  Reyes del 22 de enero de 2018.

       Exhibit 5: Carta dirigida al Sr. Gilberto Alvarado Cruz del
                  18 de octubre 2018, consta de 9 folios.

       Exhibit 6: Informe Pericial del Ing. Luis G. Rodríguez
                  Fernández y Curriculum Vitae.

       Tras escuchar y aquilatar la prueba desfilada, el 18 de julio

de 2023, el foro primario emitió y notificó la Sentencia12 apelada. En

su dictamen, el foro primario esbozó las siguientes cincuenta y

cuatro (54)     determinaciones de hechos que merecieron su

credibilidad durante el juicio:

       1. [Leticia] E. Besosa Quiñones, Victoria Stephanie Buko
       Besosa, Francisco Augusto Besosa Stubbe, Francisco
       Alejand[r]o Besosa Martínez y Estela Irene Besosa Martínez
       vendieron dos fincas a Dr. Gilberto José Alvarado Díaz por
       precio alzado por la suma de $71,150.00 mediante la
       escritura número 6 otorgada el 15 de mayo de 2013 ante la
       Notaria Loyda E. Rivera Torres.

       2. Una de las fincas adquiridas por el Dr. Alvarado se
       identificó en la escritura antes relacionada como Second
       Property y se describió como sigue:
       --RÚSTICA: Fracción de terreno que radica en el Barrio
       Bajura del término municipal de Cabo Rojo, con cabida de
       diecinueve cuerdas equivalentes a siete hectáreas, cuarenta
       y seis áreas, setenta y ocho centiáreas, más o menos,
       colindante al Norte con el camino [vecinal] que conduce a
       San Germán; por el Este, con tierra de María Martí y Serra;
       por el Sur, con las de Federico Dávila, antes, que son las
       conocidas por Hacienda Margarita, separado por el Río Viejo;
       y por el Oeste, con el camino que conduce a Monte Grande.13

       3. El Agrimensor René Guerra Menéndez levantó un plano el
       8 de abril de 2011 en cuya hoja denominada 4 de 6 aparece
       la finca 865 identificada como Parcela 8.4. El Agrimensor
       René Guerra Menéndez hizo una revisión del plano en los
       meses de marzo y abril de 2013. En la hoja denominada 2 de
       6 aparece la finca 865 identificada como Parcela 8.

       4. El plano levantado por el Ing. y abogado Luis G. Rodríguez
       Fernández ubica la finca 865 en un lugar distinto al que la
       ubicó el Agrimensor René Guerra Menéndez.

       5. El Catastro Digital del Centro de Recaudación de Ingresos
       Municipales (CRIM) identifica la finca 865 con el número de

12 Apéndice del recurso de Apelación, págs. 189-213.
13 Finca Núm. 865 Folio 72 del Tomo 1031 de Cabo Rojo inscrita a favor de
Gilberto J. Alvarado Diaz.
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    catastro 309-000-007-19-000, ubica su dirección física en
    BO. SABANA ENEAS “FCA SAN CARLOS”, CARR. 114
    KM.HM 10.52 INT SAN GERMAN PR, Municipio Cabo Rojo, e
    identifica a su dueño como Gilberto José Alvarado Díaz.

    6. El 16 de junio de 2016 el Lcdo. José M. González
    Romanace, en representación del Dr. Gilberto Alvarado Díaz
    —erróneamente denominado Gilberto Acevedo Díaz— cursó
    una carta a Pedro M. Valero y Luisana Suárez, como agentes
    residentes de la corporaciones KEFOODS, LLC y KEFRUITS
    LLC, respectivamente, en la que les indicó que una de las
    corporaciones estaba utilizando la finca 865 para pastar
    ganado sin autorización de su dueño y les requirió cesar de
    hacerlo y remover el ganado y equipo que allí tuvieran en 15
    días.

    7. El 21 de junio de 2016 el Lcdo. José M. González
    Romanace, en representación del Dr. Gilberto Alvarado Díaz
    —erróneamente denominado Gilberto Álvarez Díaz— cursó
    una carta sustituta bajo los mismos términos a Pedro M.
    Valero y Luisana Suárez.

    8. El 26 de junio de 2016 la Sra. Luisana Suárez, en
    representación de KéFruits, LLC envió una carta al Lcdo.
    González Romanace en respuesta a la que este cursara el 21
    de junio, en la que le recomendó dirigirse a la Autoridad de
    Tierras de Puerto Rico quien era el dueño de los terrenos
    arrendados a KéFruits, LLC.

    9. La ATPR es dueña en pleno dominio de una finca
    denominada Colonia Margarita radicada en los barrios de
    Bajura y Monte Grande de Cabo Rojo y Sabana Eneas de San
    Germán.

    10. Descripción de la Finca 3801 y 5375:

    --RÚSTICA: Finca denominada “Colonia Margarita”
    radicada en los Barrios de Bajura y Monte Grande del
    término municipal de Cabo Rojo y Sabana Eneas del
    término municipal de San Germán con cabida de
    OCHOCIENTAS CINCUENTA Y OCHO CUERDAS CON
    SIETE        MIL      CUATROCIENTAS            VEINTISEIS
    DIEZMILESIMAS DE OTRA CUERDA (858.7426),
    equivalentes a TRES MILLONES [TRESCIENTOS]
    SETENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS UNO PUNTO
    NUEVE       MIL     CIENTO      CINCUENTA         METROS
    CUADRADOS (3,375,2019150 m.c.) en colindancia por el
    NORTE con el Río Estereo y con terrenos propiedad de
    Héctor Federico Ronda, por el SUR con terrenos
    propiedad de Juan Ramírez; José Soto; con un camino
    real con terrenos de Cecilia Martínez; la Carretera Insular
    número veintinueve, con otro camino real, con un caño
    que la separa de los terrenos de Nicomedes Polanco, con
    terrenos propiedad de Cecilia Martínez y José Cuevas
    Martínez, por el ESTE, con terrenos propiedad de José
    Cuevas Martínez, Amalia Seda, Fidel Ortiz y Francisco
    Seda, con la Carretera Insular número veintinueve, con
    terrenos propiedad de Alfredo Ramírez de Arellano, con
    una quebrada que la separa de los terrenos de Emilio
    Figueroa y Alfredo Ramírez de Arellano, con terrenos
    propiedad de Central Eureka, con un camino real, con
    terrenos propiedad de Salomón Costa, la Carretera
    Insular Número dos y con terrenos de la Central Eureka;
    por el OESTE con terrenos propiedad de Cecilia Martínez,
    con la Carretera Insular Número veintinueve, con
    terrenos propiedad de la Sucesión Juan Arroyo, con un
KLAN202300725                                                             8

    caño que la separa de los [terrenos] propiedad de la
    Sucesión de Juan Arroyo y Alfredo Ramírez de Arellano,
    con terrenos propiedad de Alfredo Ramírez de Arellano y
    René Ramírez, con un camino real, con terrenos
    propiedad de Alfredo Ramírez de Arellano, con otro
    camino real y con terrenos propiedad de Alfredo Ramírez
    de Arellano.-------------------------------------------------------
    Esta colonia está cruzada en su parte Norte y en dirección
    Oeste por la vía de la American Railroad Company of
    Porto Rico y por un camino real en dirección Oeste y
    partiendo de camino real arriba mencionado por otro
    camino real en dirección Noreste y por otro Camino real
    que parte del primer camino real arriba mencionado, en
    dirección Sureste y en forma circular empalma con el
    primer camino real mencionado en su parte Este y de este
    mismo camino real de forma circular, por otro camino
    real en dirección Sureste que empalma con la Carretera
    Insular Número veintinueve; por la Carretera Insular
    Número Dos en dirección Noroeste. En su parte Sur, por
    la Carretera Insular número veintinueve y un camino que
    parte de la mencionada carretera en dirección Noroeste.-
    OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CUERDAS CON
    SIETE        MIL       CUATROCIENTAS                VEINTISEIS
    DIEZMILESIMAS DE OTRA CUERDA (856.7426),
    equivalentes a TRES MILLONES TRESCIENTOS
    SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y
    UNO PUNTO MIL CIENTO CINCUENTA METROS
    CUADRADOS, (3,367.741.1150 m.c.), están situadas en
    los Barrios Bajura y Monte Grande del término municipal
    de Cabo Rojo en colindancia por el NORTE con el Río
    Estero y con terrenos propiedad de don Héctor Federico
    Ronda; por el SUR con terrenos propiedad de don Juan
    Ramírez, José Soto, con un camino real, con terrenos de
    Cecilia Martínez, la Carretera Insular Número
    veintinueve, con otro camino real, con un caño que la
    separa de los terrenos de Nicomedes Palermo, con
    terrenos propiedad de Cecilia Martínez y José Cuevas
    Martínez; por el ESTE con terrenos propiedad de José
    Cuevas, Amalia Seda, Fidel Ortiz y Francisco Seda, con la
    Carretera Insular número veintinueve, con terrenos
    propiedad de Alfredo Ramírez de Arellano, con una
    quebrada que la separa de los terrenos propiedad de
    Emilio Figueroa y Alfredo Ramírez de Arellano, con
    terrenos propiedad de Central Eureka, con un camino
    real, con terrenos propiedad de Salomón Costa, la parcela
    de dos cuerdas de esta Colonia en la Jurisdicción de San
    Germán; Carretera Insular Número dos y con terrenos de
    la Central Eureka; por el OESTE con terrenos propiedad
    de Cecilia Martínez, con la Carretera Insular Número
    veintinueve, con terrenos propiedad de la Sucesión Juan
    Arroyo, con un caño que la separa de los terreno[s]
    propiedad de la Sucesión de Juan Arroyo y Alfredo
    Ramírez de Arellano, con terrenos propiedad de Alfredo
    Ramírez de Arellano y René Ramírez, con un camino real,
    con terrenos propiedad de Alfredo Ramírez de Arellano,
    con otro camino real y con terrenos propiedad de Alfredo
    Ramírez de Arellano.-------------------------------------------
    Y DOS CUERDA[S] (2.000), equivalentes a SIETE MIL
    OCHOCIENTOS SESENTA PUNTO OCHO MIL METROS
    CUADRADOS (7,860.8000 m.c.) están situadas en el
    Barrio Sabana Eneas del término municipal de San
    Germán en colindancias actualmente por el NORTE, SUR
    y OESTE con la parcela de NOVECIENTOS TREINTA Y
    UNA CUERDA con SEISCIENTAS CINCUENTA Y UNA
    MILESIMAS (931.651), en la jurisdicción de Cabo Rojo y
    al ESTE con terrenos de la Hacienda Santa Ana. ---------
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    11. El 31 de enero de 2012 la ATPR arrendó a KEFRUITS LLC
    un predio de 404.50 cuerdas que forma parte de la Finca
    Providencia, radicada en el Barrio Bajura de Cabo Rojo por
    un término de 5 años. La ATPR denomina Providencia la
    finca antes descrita como Colonia Margarita para efectos
    administrativos. No se levantó un plano del predio arrendado
    pero el mismo se delimitó geográficamente en un croquis que
    se acompañó al contrato. El Contrato de Arrendamiento fue
    debidamente registrado ante la Oficina del Contralor de
    Puerto Rico.

    12. El 28 de noviembre de 2016 la ATPR arrendó a KEFRUITS
    LLC dos predios de 158.64 cuerdas y 178.25 cuerdas,
    respectivamente que forman parte de la Finca Providencia,
    radicada en el Barrio Bajura de Cabo Rojo por un término
    de10 años. No se levantó un plano de los predios arrendados
    pero los mismos se delimitaron geográficamente en un
    croquis que se acompañó al contrato. El Contrato de
    Arrendamiento fue debidamente registrado ante la Oficina
    del Contralor de Puerto Rico.

    13. La verja construida por la codemandada Kefruit fue con
    el aval de la Arrendadora, la ATPR.

    14. Que, anterior a que el terreno fuera arrendado a la
    codemandada, Kefruits, LLC., la finca que incluye los
    terrenos en controversia estuvo arrendado al Sr. Ángel
    Riquelme Matos y la Sra. Luz Soraida Matías Cordero
    mediante un contrato de arrendamiento suscrito el 28 [de]
    marzo de 2005. El Contrato de Arrendamiento fue
    debidamente registrado ante la Oficina del Contralor de
    Puerto Rico.

    15. Las conversaciones entre las partes continuaron por un
    largo tiempo. El 17 de noviembre de 2017 se celebró una
    reunión en las oficinas del Agrónomo Juan Luis Rodríguez
    Reyes, entonces Director Ejecutivo de la ATPR. El 22 de enero
    de 2018 el Sr. Gilberto Alvarado Cruz, padre del Dr.
    Alvarado, escribió una carta al Agrónomo Rodríguez Reyes
    exponiendo argumentos para sustentar la posición de que la
    ATPR había ocupado la finca 865.

    16. En el 2012, mientras el demandante estaba en
    conversaciones preparatorias a la adquisición de la
    propiedad visitó el área donde esta ubica con el corredor de
    bienes raíces (Realtor) que representaba a los dueños y con
    el Agrimensor René Guerra Menéndez a quien los dueños
    encomendaron la preparación de planos de los terrenos.

    17. Durante esa visita observó que los terrenos estaban
    boscosos y no estaban verjados.

    18. El 31 de enero de 2012 la ATPR y KeFruits suscribieron
    un contrato de arrendamiento sobre un predio de terreno
    cuya descripción era la siguiente:

    --RÚSTICA: Predio radicado en el Barrio Bajura del término
    municipal de Cabo Rojo, Puerto Rico, con una cabida
    superficial aproximada de 404.50 cuerdas y en lindes por el
    NORTE: con el cauce del Rio Guanajibo, terrenos privados y
    servidumbre de la Carretera número 2, y terrenos de la Finca
    Providencia, propiedad de la Autoridad de Tierras de Puerto
    Rico; por el SUR, con terrenos privados y terrenos de la Finca
    Providencia, propiedad de la Autoridad de Tierras de Puerto
    Rico; por el ESTE, con terrenos privados y servidumbre de la
    carretera número 2 y terrenos de la Finca Providencia,
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    propiedad de la Autoridad de Tierras de Puerto Rico; y por el
    OESTE, con terrenos de privados y terrenos y camino de la
    Finca Providencia, propiedad de la Autoridad de Tierras de
    Puerto Rico. ----------------------------------------------------------

           Se hizo formar parte del contrato un croquis que lleva
    una nota que dice: “Este croquis es con el propósito de
    localización y no necesariamente ilustra o indica la cabida
    exacta o colindancias del predio arrendado.”

    19. El Sr. Pedro Valero atestó que al KeFruits arrendar los
    terrenos en el 2012 los mismos se encontraban
    “abandonados” y no tenían verjas.

    20. Declaró además que un momento posterior a que se
    suscribiera el contrato de arrendamiento la ATPR envió
    personal de agrimensura para determinar las colindancias.
    No vió que estas personas tuvieran escrituras consigo
    cuando realizaron el trabajo. No se le entregó un plano de los
    terrenos.

    21. KeFruits contrató al Sr. Luis Torres para construir verjas
    en las colindancias que estableció el personal de la ATPR.

    22. El 15 de mayo de 2013, Alvarado adquirió dos
    propiedades de la Sra. Leticia E. Besosa Quiñones, la Sra.
    Victoria S. Buko Besosa, el Lcdo. Francisco A. Besosa
    Stubbe, el Lcdo. Francisco A. Besosa Martínez y la Srta.
    Estela I. Besosa Martínez, mediante la escritura de
    compraventa número 6, otorgada ante la notaria Loyda E.
    Rivera Torres.

    23. La finca objeto de la controversia de este caso es la
    identificada como la “SECOND PROPERTY” cuyo número de
    finca es el 865.

    24. En la escritura de compraventa, redactada en inglés, se
    indicó que la finca 865 tenía el número de catastro 309-000-
    010-61-000; que la venta era por precio alzado, que los
    vendedores levantaron planos de las propiedades y que si el
    comprador hacía nuevas mensuras de los terrenos el precio
    de compraventa no se vería afectado por sus resultados.

    25. Alvarado recibió copia de un plano levantado por el
    Agrimensor René Guerra Menéndez el 8 de abril de 2011 y
    de su revisión efectuada en los meses de marzo y abril de
    2013. —Exhibits VI y VII de la prueba documental
    estipulada— En ambos planos, se indica que se utilizó como
    referencia un plano de mensura realizado por la firma
    Russell & Co. Sucrs. S. en C., certificado por el Ing. F.
    Ramírez, Licencia Núm. 826 de fecha 27 de junio de 1936,
    que constituye el Exhibit X de la prueba estipulada.

    26. La finca 865 aparece identificada en los planos como
    “Parcela 8”. En el plano revisado en 2013 se indica que se
    trata de la finca 865 inscrita al folio 34 del tomo 27 de Cabo
    Rojo y se identifica como propietaria la Sucn. Francisco
    Adolfo Besosa Quiñones. Las 4 parcelas incluidas en el plano
    que llevan los números 5, 6, 7 y 8 ubican [en] el Barrio
    Sabana Eneas de San Germán. En el plano de 2011, el
    Agrimensor Guerra indica que las parcelas 5 y 6 formaban
    parte de la finca Filial Amor, que es la finca a la que se refiere
    el plano del Ing. F. Ramírez de 1936. En la revisión de 2013,
    aparecen identificadas como parte de la Hacienda San
    Carlos.
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    27. Los planos levantados por el Agrimensor Guerra ubican
    la finca 865 en el barrio Sabana Eneas de San Germán, con
    el número de catastro 309-000-008-06, le adscriben una
    cabida de 19.0000 cuerdas con las siguientes colindancias:
    Norte: Antiguo Camino, Este: La Parcela 5 propiedad de la
    Sucn. Francisco Adolfo Besosa Quiñones; Sur: Caño, Oeste,
    una porción Camino Existente y el resto con terrenos de la
    Autoridad de Tierras. Estos últimos los ubica en el Municipio
    de San Germán, colindando por el Oeste con un camino
    orientado de Norte a Sur que separa los municipios de San
    Germán y Cabo Rojo. Las colindancias de la “Parcela 8” en el
    plano del Agrimensor Guerra no coinciden con las de la
    escritura de compraventa.

    28. Cuando Alvarado acudió al Centro de Recaudación de
    Ingresos Municipales (CRIM) para inscribir el traspaso de las
    fincas compradas por él mediante la escritura de
    compraventa número 6, se percató de discrepancias entre lo
    que surge de los mapas catastrales y los planos levantados
    por el Agrimensor Guerra y contrató al ingeniero y abogado
    Luis. G. Rodríguez Fernández para aclarar las discrepancias.

    29. Luis. G. Rodríguez Fernández se graduó de ingeniería
    civil en el Recinto Universitario de Mayagüez de la
    Universidad de Puerto Rico en 1977 y tiene la licencia de
    ingeniero y agrimensor número 8381. Se recibió con Juris
    Doctor en la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico
    en 2003 y tiene el número de RUM 15,061.

    30. Rodríguez Fernández visitó el área donde el plano del
    Agrimensor Guerra ubicó la finca 865 en junio de 2014. En
    la visita estuvo acompañado del demandante y el padre de
    este y tenía consigo la escritura de compraventa. Observó
    que el predio que respondía a la descripción de la finca 865
    estaba cercado.

    31. En su informe describió el predio como sigue: Se realizó
    la mensura de la finca, por sus laterales Norte y Oeste
    colindan con caminos establecidos. Por el Norte se encuentra
    un camino reconocido como Camino Real que lleva a la
    carretera #114 (que discurre de San German hacia
    Mayagüez, pasando por áreas de los Municipios de
    Hormigueros y Cabo Rojo). Por el Oeste discurre un camino
    identificado como vecinal que lleva hasta la carretera 101, en
    el tramo que está entre San German y Cabo Rojo, en el barrio
    Monte Grande. Por el Este está completamente verjado y
    colinda con una propiedad que actualmente es propiedad de
    Dr. Gilberto Alvarado. Por el Sur siguiendo la verja del lado
    Este llegamos hasta un cuerpo de agua actualmente
    identificado como Quebrada Trina, luego de haber pasado un
    zanjón que identificamos como servidumbre del Rio Viejo.

    32. El plano de mensura levantado por Rodríguez Fernández
    reveló una cabida de 68,552.6327 metros cuadrados
    equivalentes a 17.4416 cuerdas. El plano fue sometido a la
    Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) junto con una
    solicitud de rectificación de cabida toda vez que la cabida
    según la escritura y la inscripción registral era de 19
    cuerdas, más o menos.

    33. OGPe autorizó el plano el 3 de octubre de 2014 en el caso
    núm. 2014-280307-API-76039. Posteriormente, el CRIM
    asignó el número de catastro 3009-000-007-19- 000 a la
    finca, ya que esta estaba incluida en un número que
    agrupaba otras fincas (309-000-006-11-000).
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    34. Atestó Rodríguez Fernández que sus observaciones de
    campo concuerdan con la descripción de la finca que consta
    de la escritura número 6 que es:

    --RÚSTICA: Fracción de terreno que radica en el Barrio
    Bajura del término municipal de Cabo Rojo, con cabida de
    diecinueve cuerdas equivalentes a siete hectáreas, cuarenta
    y seis áreas, setenta y ocho centiáreas, más o menos,
    colindante al Norte con el camino vecina[l] que conduce a
    San Germán; por el Este, con tierra de María Martí y Serra;
    por el Sur, con las de Federico Dávila, antes, que son las
    conocidas por Hacienda Margarita, separado por el Río Viejo;
    y por el Oeste, con el camino que conduce a Monte Grande.-

    35. Conforme al título del demandante, tres de las cuatro
    colindancias del predio se refieren a colindancias naturales:
    dos caminos vecinales y un río. El plano del Ing. Rodríguez
    Fernández identificó el camino que constituye la colindancia
    Norte descrita en la escritura. También incluye el camino
    vecinal que conduce a Monte Grande, que se indica como la
    colindancia Oeste en la escritura.

    36. Igualmente, identificó la colindancia sur con los terrenos
    de la Hacienda Margarita, hoy propiedad de la ATPR, tal y
    como aparece en la descripción registral de la finca 865: “al
    Sur con los de don Federico Dávila, antes, que son los
    conocidos por Hacienda Margarita, separados por el Río
    Viejo.” Las colindancias naturales antes indicadas permiten
    establecer con certeza la localización del predio.

    37. En contrainterrogatorio, Rodríguez Fernández reconoció
    que conforme al Exhibit XI de la prueba estipulada, un plano
    de la Colonia Margarita de 1945, los terrenos en controversia
    están dentro del “property line” de los terrenos de dicha
    finca.

    38. El 16 de junio de 2016 el demandante, a través del
    licenciado José M. González Romanace, le envió una carta a
    la corporación en la que se les notificó sobre la titularidad de
    la propiedad donde está su ganado y se le concedió un
    término de quince días para remover el ganado y cualquier
    equipo o instalación que allí tuvieren.

    39. El 25 de junio de 2016 la señora Luisana Suárez de
    KeFruits respondió con una carta en la que indicó [al] Lcdo.
    González Romanace que debía comunicarse con la Autoridad
    de Tierras que son los dueños de los terrenos que ellos tienen
    arrendados.

    40. El Lcdo. González Romanace comenzó conversaciones
    con la ATPR. Con una carta fechada el 2 de diciembre de
    2016 le envió al Lcdo. Edmundo Rosaly Rodríguez 6
    documentos para acreditar que el demandante era titular del
    predio en controversia.

    41. El 22 de enero de 2018 el Sr. Gilberto Alvarado Cruz,
    padre del demandante, cursó una carta al Agro. Juan Luis
    Rodríguez Reyes, Director Ejecutivo de la ATPR[,] en la que
    hizo alusión a una reunión que sostuvieron el 17 de
    noviembre de 2017 e insistió en que los planos y documentos
    que las partes poseen acreditan que el [demandante es] el
    verdadero dueño de los terrenos en controversia.

    42. El 18 de octubre de 2018 el Lcdo. Dickson Ortiz Maíz
    respondió por carta al Sr. Alvarado Cruz y expuso que el
    plano de mensura de la Colonia Margarita de 1946
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    constituye la fuente más segura y confiable para establecer
    la titularidad sobre los terrenos en controversia y que la
    ATPR solo ocupa terrenos de su propiedad. Le recomendó
    dirigir cualquier reclamación a la parte vendedora en la
    compraventa.

    43. Los Exhibits III y IV de la prueba estipulada son
    certificaciones registrales de las fincas número 3801 de Cabo
    Rojo y la 5375 de San Germán que juntas forman la Colonia
    Margarita, hoy propiedad de la ATPR. De su inscripción
    primera se desprende que [de] la Colonia Margarita tenía una
    cabida de 933.206 cuerdas y fue inscrita el Registro de la
    Propiedad el 11 de septiembre de 1948 a nombre de la
    Sociedad Civil Agrícola Russell and Company Sucesores, en
    adelante, denominada Russell & Co.

    44. La Colonia Margarita se creó por la agrupación de 12
    fincas ubicadas en el municipio de Cabo Rojo cuya cabida
    agrupada era 931.206 cuerdas y una de 2 cuerdas localizada
    en el barrio Sabana Eneas de San Germán. La más grande
    de las 12 fincas de Cabo Rojo agrupadas tenía 364 cuerdas.
    La agrupación se efectuó mediante la escritura número 15
    otorgada el 15 de junio de 1948 ante el Notario F. Manuel
    Toro que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 11 de
    septiembre de 1948 a favor de Russell & Co.

    45. La descripción de las dos cuerdas que ubican en el barrio
    Sabana Eneas de San Germán indica que colindan por el
    Norte, Sur y Oeste con los terrenos la Colonia Margarita
    ubicados en Cabo Rojo y por el Este con terrenos de la
    Hacienda Santa Ana.

    46. De la segunda inscripción de las fincas se desprende que
    Russell & Co. vendió la finca 3801 de Cabo Rojo y la finca
    5375 de San Germán a la ATPR mediante la escritura
    número 34 otorgada ante el Notario Antonio Riera el 29 de
    octubre de 1948, cuya venta quedó inscrita en el Registro de
    la Propiedad el 10 de enero de 1949.

    47. Del Exhibit III de la prueba estipulada se de[s]prende que
    de la porción de la finca ubicada en el municipio de Cabo
    Rojo se hicieron las siguientes segregaciones: 3.0549
    cuerdas en 1951; 71.3044 cuerdas en junio de 1968;
    409.1606 m.c. en julio de 1973; un solar de 1,322.5122 m.c.
    y otro de 326.1832 m.c. en 1997. Estas segregaciones
    redujeron la cabida de la finca a la de 856.7456 cuerdas.

    48. Los Exhibits X, XI y XII de la prueba estipulada son
    planos de fechas anteriores a que se creó por la agrupación
    de 13 fincas la “Colonia Margarita” que se describe en las
    certificaciones registrales, relativas a las fincas 3801 de Cabo
    Rojo y 5375 de San Germán.

    49. El Exhibit X es un plano de julio de 1936 que se identifica
    como terrenos de Russell & Co. ubicados en la Finca Filial
    Amor en San Germán. El área en que aparecen los terrenos
    en controversia se identifica como “San Carlos”.

    50. El Exhibit XI es un plano levantado en el 1945 por José
    Ramírez Gautier de 4 fincas llamadas Margarita, Castro,
    Ronda y Rocamora que se indica tienen una cabida de
    921.66 cuerdas y están localizadas en los Barrios Bajuras y
    Monte Grande de Cabo Rojo y Sabana Grande Abajo de San
    Germán. No se puede precisar que porción del plano ocupa
    cada una de esas 4 fincas.
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        51. El Exhibit XII es un plano de 1946 de La Colonia
        Margarita de Russell & Co. con cabida de 926.2044 cuerdas
        que incluye terrenos en los Barrios Bajuras y Monte Grande
        de Cabo Rojo y Sabana Grande Abajo de San Germán. El
        hecho de que la finca de mayor cabida de las que se
        agruparon en el 1948 para formar la finca 3801 de Cabo Rojo
        solo tenía 364 cuerdas hace imposible entender que la
        “Colonia Margarita” con cabida de 926.2044 a que se refiere
        el plano de 1946 corresponda a la actual finca 3801.

        52. Los Exhibits X, XI y XII de la prueba estipulada muestran
        terrenos sitos en San Germán que tienen mucha más cabida
        que las 2 cuerdas ubicadas en el Barrio Sabana Eneas que
        forman parte de la “Colonia Margarita” que formaron la finca
        3801 de Cabo Rojo y la finca 5375 de San Germán. Ello
        implica que terrenos en San Germán que se incluyeron en
        dichos planos no pasaron a formar parte de la “Colonia
        Margarita”.

        53. Dichos planos no reflejan la cabida actual de 856.7456
        de la Colonia Margarita puesto que uno indica una cabida de
        921.66 cuerdas y el otro 926.2044 cuerdas. Tampoco reflejan
        la ubicación de las 4 segregaciones que se hicieron de la finca
        ni como estas afectaron sus colindancias.

        54. El Exhibit XII indica que incluye terrenos en el Barrio
        Sabana Grande Abajo de San Germán cuando en la
        descripción de la “Colonia Margarita” se indica que las 2
        cuerdas que pertenecen al Municipio de San Germán están
        en el Barrio Sabana Eneas. Tampoco aparece en los planos
        la colindancia por el Este con la Hacienda Santa Ana que se
        identifica en la descripción de las 2 cuerdas ubicadas en el
        Barrio Sabana Eneas.14

        Cónsono con lo anterior, el TPI declaró Con Lugar la demanda

enmendada instada por el señor Alvarado Díaz y sin lugar la

reconvención presentada por Kéfruits. En consecuencia, concedió la

acción reivindicatoria de los terrenos objeto de la mensura

practicada por el Ing. Luis G. Rodríguez Fernández y ordenó a

Kéfruits y la ATPR a abandonar dichos terrenos y restituir la

posesión de estos a la parte apelada en un término de treinta (30)

días.

        En desacuerdo con la determinación, el 16 de agosto de 2023,

la ATPR presentó el recurso de Apelación que nos ocupa y le imputó

al TPI la comisión de los siguientes errores:

        I.   ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL APRECIAR
             TODA LA PRUEBA DOCUMENTAL ESTIPULADA POR TODAS LAS
             PARTES Y NO IMPUGNADA DURANTE EL JUICIO.

14 Estas determinaciones de hechos incluyen las estipulaciones de hechos
alcanzadas por las partes en su Informe de Conferencia con Antelación a Juicio: 1-
16.
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      II.    ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL BASAR SU
             DETERMINACIÓN EN UNA OPINIÓN PERICIAL QUE NO CUMPLE
             CON LOS REQUISITOS MÍNIMOS DE CONFIABILIDAD.

      III.   ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL RESOLVER QUE
             NO HUBO PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

      IV.    ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN SU
             EVALUACIÓN Y CONCLUSIÓN DE QUE EL TERRENO EN DISPUTA
             ES PROPIEDAD DEL DEMANDANTE, AUN CUANDO LA
             DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO 25 ES CONTRARIA A
             DICHA CONCLUSIÓN.

      V.     ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR
             EN EL HECHO NÚMERO 28 QUE LA DUDA EN CUANTO AL PLANO
             SURGIÓ POR RAZÓN DE LA INSCRIPCIÓN DEL PREDIO A SU
             FAVOR EN EL CRIM.

      VI.    ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR
             QUE LOS CAMINOS VECINALES A QUE SE HACE REFERENCIA EN
             UNOS Y OTROS DOCUMENTOS REPRESENTAN COLINDANCIAS
             NATURALES COMO SE EXPRESA EN LAS DETERMINACIONES DE
             HECHOS NÚMERO 35 Y 36.

      VII. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN SU
           DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO 49 QUE ESTABLECE QUE
             EL PLANO ESTIPULADO POR LAS PARTES Y NO IMPUGNADO DEL
             1936 (EXHIBIT X, SEGÚN EL INFORME DE CONFERENCIA CON
             ANTELACIÓN AL JUICIO) ESTABLECE QUE LOS TERRENOS EN
             CONTROVERSIA SON PARTE DE LA FINCA SAN CARLOS.

      VIII. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN SU
            DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO 50 EN QUE EXPRESA
            QUE EL PLANO DEL 1945 (EXHIBIT XI, SEGÚN EL INFORME DE
            CONFERENCIA CON ANTELACIÓN AL JUICIO) NO ESTABLECE
            LAS PORCIONES Y CABIDAS DE CADA FINCA.

      IX.    ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LAS
             DETERMINACIONES DE HECHOS 52 Y 53 SOBRE LA CABIDA DE
             LA FINCA EN EL MUNICIPIO DE CABO ROJO Y SAN GERMÁN.

      El 18 de agosto de 2023, la ATPR presentó una Moción

Informativa en la que notificó que el 26 de julio de 2023 solicitó al

TPI la regrabación de los procedimientos y, que una vez tuviesen

acceso a la misma, realizarían las gestiones pertinentes para

presentar una transcripción de la prueba oral ante este Tribunal de

Apelaciones. Por tanto, el 22 de agosto de 2023, emitimos una

Resolución en la que autorizamos someter la transcripción y le

concedimos término a las partes a los fines de perfeccionar el

recurso.

      El 2 de octubre de 2023, la ATPR compareció mediante Moción

en Cumplimiento de Orden junto con la cual sometió la transcripción

de la vista en su fondo del caso de epígrafe.
KLAN202300725                                                                   16

       Por su parte, el 16 de noviembre de 2023, el señor Alvarado

Díaz presentó escrito intitulado Alegato de la Parte Apelada, Gilberto

José Alvarado Díaz.

       Con el beneficio de la comparecencia de las partes y de la

transcripción de la prueba oral estipulada, procederemos a resolver.

                                         II.

                                         -A-

       Es norma reiterada que las determinaciones de hechos y la

adjudicación de credibilidad que hace un foro de instancia son

merecedoras de gran deferencia por parte de los tribunales

apelativos debido a la oportunidad que tiene el juzgador de hecho

en dicho foro de observar y escuchar a los testigos. Así pues, un

tribunal     apelativo     no     debe     intervenir     con     las    referidas

determinaciones de hechos ni con la adjudicación de credibilidad

que haya hecho el Tribunal de Primera Instancia, salvo que medie

pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto15. Solo ante la

presencia de estos elementos o cuando la apreciación de la prueba

no concuerde con la realidad fáctica es que un foro apelativo debe

intervenir con la apreciación efectuada16.

       Ahora bien, nuestro Tribunal Supremo ha expresado que

“[a]unque el arbitrio del juzgador de hechos es respetable, y merece

deferencia, no es absoluto”17. Por eso, la apreciación errónea de la

prueba no tiene credenciales de inmunidad frente a la función

revisora de un tribunal apelativo18. Cuando del examen de la prueba

se desprende que el juzgador descartó injustificadamente elementos

probatorios importantes o fundó su criterio en testimonios

15  Santiago Montañez v. Fresenius Medical, 195 DPR 476, 490 (2016), Serrano
Muñiz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007); In re Ruiz Rivera, 168 DPR 246
(2006); Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 25 (2005); López Delgado v. Cañizares, 163
DPR 119 (2004); Hernández v. San Lorenzo Const., 153 DPR 405, 424-425 (2001).
16 Pueblo de P.R. v. Collazo, 176 DPR 133 (2009); Pueblo de P.R. v. Liliana Irizarry

Irizarry, 156 DPR 780 (2002); Pueblo v. Acevedo Estrada, 150 DPR 84, 99 (2000).
17 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 771 (2013), Méndez v. Morales,

142 DPR 26 (1996).
18 Íd.
KLAN202300725                                                                   17

improbables o imposibles, el Tribunal Supremo ha justificado la

intervención del tribunal apelativo con la apreciación de la prueba

realizada por el tribunal sentenciador19. El Tribunal Supremo reiteró

estos principios y expresó que “el nivel de pasión, prejuicio o

parcialidad que hace falta demostrar para impugnar exitosamente

las determinaciones del foro primario sobre los hechos varía de caso

a caso”20. Ante una alegación de este tipo, los foros apelativos

debemos evaluar si el juzgador cumplió su función judicial de

adjudicar la controversia específicamente conforme a derecho y de

manera imparcial, pues solo así podremos descansar con seguridad

en sus determinaciones de hechos21.

        En fin, como foro apelativo podemos intervenir únicamente

con la apreciación de la prueba oral que haga el foro recurrido

cuando este actúe con pasión, prejuicio, parcialidad, o cuando

cometa un error manifiesto. Si no se demuestra que la sentencia fue

dictada en esas circunstancias, tales determinaciones deben

respetarse en la etapa de apelación.

                                       -B-

        El Art. 280 de nuestro Código Civil22, expone que la propiedad

es el derecho por virtud del cual una cosa pertenece en particular a

una persona con exclusión de cualquiera otra. El antes mencionado

artículo, además, reconoce el derecho del propietario de una cosa a

establecer acción contra quien la posee para así reivindicarla.

        Mediante la acción reivindicatoria, el propietario de una cosa

la reclama de quien la tenga o posea. Para ello deberá identificar

adecuadamente el objeto, probar que es suyo y probar que está

19 C. Brewer P.R., Inc. v. Rodríguez, 100 DPR 826, 830 (1972).
20 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, págs. 775-776.
21 Íd., pág. 777.
22 31 LPRA ant. sec. 1111. El referido Código Civil de Puerto Rico de 1930, según

enmendado, 31 LPRA ant. sec. 1 et seq., fue derogado por el Código Civil de Puerto
Rico de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq., aprobado mediante la Ley Núm. 55 de 1
de junio de 2020, según enmendada, con vigencia desde el 28 de noviembre de
2020. Sin embargo, para propósitos de la adjudicación de este recurso, citamos
el Código Civil derogado debido a que los hechos en controversia surgieron
durante su vigencia.
KLAN202300725                                                                18

indebidamente en posesión del demandado23. En cuanto al requisito

de probar que la cosa es suya, quien reclame ser dueño de algo, no

puede descansar únicamente en los vicios que tenga el título del

demandado para así probar su título24.

        En cuanto al requisito de identificación, el Tribunal Supremo

de Puerto Rico ha sostenido que, para instar una acción

reivindicatoria, el demandante tiene que identificar de manera clara

y precisa el objeto que reclama; establecer que tiene un derecho de

propiedad sobre la misma; dirigir la acción contra quien la tenga en

su posesión; y que el poseedor demandado no tenga ningún derecho

que justifique su pretensión de retener la cosa frente al

propietario25.

        En una controversia sobre reivindicación, es indudable que

los planos constituyen, por lo menos, parte de la evidencia que

puede utilizar un tribunal para restablecer a su verdadera situación

los límites de diversos fondos26.

                                      III.

        En su recurso, la ATPR presenta nueve señalamientos de

error, los cuales se pueden agrupar en tres asuntos, a saber: el

segundo error (II), en el que se impugna la opinión pericial del Ing.

Luis G. Rodríguez Fernández por alegadamente no cumplir con los

requisitos mínimos de confiabilidad; el tercer error (III), en el que la

ATPR argumenta que el TPI no acogió la defensa sobre prescripción

adquisitiva; y, por último, los errores uno (I), cuatro (IV), cinco (V),

seis (VI), siete (VII) y ocho (VIII), en los que se le imputa al TPI haber

errado en la apreciación de la prueba y concluir en contradicción a

las determinaciones de hechos números 25, 28, 35, 36, 49, 50, 52

y 53.

23 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, 168 DPR 142, 157 (2006).
24 Castrillo v. Maldonado, 95 DPR 885, 891-892 (1968).
25 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, supra; Pérez Cruz v. Fernández, 101 DPR 365,

374 (1973).
26 Castrillo v. Maldonado, supra.
KLAN202300725                                                                    19

       No obstante, analizado el recurso, los anejos y la trascripción

de la prueba oral estipulada, colegimos que los errores alegados por

la parte apelante resultan inmateriales, puesto que la verdadera

controversia que este Foro tiene ante sí es determinar si la parte

apelada cumplió con los criterios para probar su acción de

reivindicación. La normativa jurídica establecida por nuestro

Tribunal Supremo requiere que la parte que alegue reivindicación

tiene que probar lo siguiente:1) que es el legítimo dueño de la cosa

reclamada; 2) que la cosa reclamada, y no otra, es la que le

pertenece; y 3) que el demandado ostenta su indebida posesión27.

       La acción reivindicatoria no es recobrar cualquier cantidad de

terreno, sino una porción específica y determinada28. De ahí que la

identificación que se exige al demandante consiste en establecer que

la finca que se reclama es la misma a la que hace referencia a la

prueba documental que este ofrece a los fines de acreditar su título

de dominio. En específico, la evidencia correspondiente deberá

precisar    la   situación,     cabida     y    linderos    del    inmueble      a

reivindicarse29. Siendo así, para obtener una sentencia a su favor,

el demandante deberá fundar su acción en la fuerza probatoria de

sus títulos y no en los vicios que tenga el título que impugna.

Cumplida esta obligación, corresponderá, entonces, al demandado

señalar y demostrar su mejor título30. En esencia, una sentencia

reivindicatoria declara el derecho de dominio de una parte y ordena

a la otra parte a la entrega de la posesión en cuestión.

       Veamos la prueba presentada en el caso de autos. Al examinar

la escritura de compraventa número seis (6) otorgada el 15 de mayo

de 2013 ante la notaria Loyda E. Rivera Torres, encontramos que la

misma incluye la siguiente descripción de la finca 865:

27 Artículo 280 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA ant. sec. 1111; Pérez Cruz

v. Fernández, supra, pág. 376; Arce v. Díaz, 77 DPR 624, 628-629 (1954).
28 Castrillo v. Maldonado, supra, pág. 891.
29 Pérez Cruz v. Fernández, supra.
30 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, supra.
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       RÚSTICA: Fracción de terreno que radica en el Barrio Bajura
       del término municipal de Cabo Rojo, con cabida de
       diecinueve cuerdas equivalentes a siete hectáreas, cuarenta
       y seis áreas, setenta y ocho centiáreas, más o menos,
       colindante al Norte con el camino vecinal que conduce a San
       Germán; por el Este, con tierra de María Martí y Serra; por
       el Sur, con las de Federico Dávila, antes, que son las
       conocidas por Hacienda Margarita, separado por el Río Viejo;
       y por el Oeste, con el camino que conduce a Monte Grande.

       No obstante, la escritura de compraventa no contiene

advertencia alguna sobre las colindancias ni cabidas de los predios

en cuestión31. Tampoco acredita la forma en que los vendedores

adquirieron dichos predios de terreno. Es decir, la escritura pública

es deficiente por cuanto no da cuenta del documento público

mediante el cual compraron los vendedores. Este es un punto

neurálgico     y   fundamental        cuando     pretendemos        sostener     la

corrección de la descripción del objeto de la compraventa, máxime

en cuanto a bienes inmuebles se refiere. La escritura de

compraventa, por sí sola, constituye una prueba fehaciente de que

la parte apelada debió hacer más indagaciones e investigaciones por

estar comprando a precio alzado.

       Fíjese que el TPI hace constar en su dictamen que creyó la

prueba documental y testifical admitida y, conforme a esto, consigna

la determinación de hecho número 28 de la Sentencia32:

       Cuando Alvarado acudió al Centro de Recaudación de
       Ingresos Municipales (CRIM) para inscribir el traspaso de las
       fincas compradas por él mediante la escritura de
       compraventa número 6, se percató de discrepancias entre lo
       que surge de los mapas catastrales y los planos levantados
       por el Agrimensor Guerra y contrató al ingeniero y abogado
       Luis. G. Rodríguez Fernández para aclarar las discrepancias.

31  Según surge de la escritura, solo existe una cláusula que exime de
responsabilidad al vendedor en caso de que resulte la propiedad en menor cabida,
la cual dispone como sigue:
        (d) Purchaser, at his own cost and expense, and his election, Will perform
        whatever is required to rectify, if necessary, the area of the Properties in
        the Registry of Property, expressly acknowledging that the Sellers have
        performed survey of the Properties and have disclosed to the Purchaser
        the areas of the Properties, resulting from those surveys. The Purchase
        and Sale carried out by this Deed is for the lot (“alzado”) and will not be
        reduced or affected by the findings of those surveys. Véase, apéndice del
        recurso de Apelación, págs. 4-5.
32 Véase Entrada Núm. 124 del SUMAC.
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       Particularmente, el TPI concluyó que “el plano levantado por

el Ing. y abogado Luis G. Rodríguez Fernández ubica la finca 865 en

un lugar distinto al que la ubicó el Agrimensor René Guerra

Menéndez”33.

       Surge de la transcripción de la prueba oral que el testigo perito

Ing. Luis G. Rodríguez Fernández declaró:

               P. Testigo, usted le ha dicho a este Tribunal que el
       plano que usted levantó en el 2014 cuadra exactamente con
       esa descripción.
               R. Eso es correcto
               P. Si eso es así, ¿por qué aquí dice que es el Barrio
       Bajuras de Cabo Rojo y eso no es lo que dice su plano? Si
       cuadra exactamente, como usted le ha indicado.
               R. Sí, cuadra específicamente las colindancias, la
       descripción de, de lo que dice de dónde deben estar las
       colindancias y demás. En la cuestión del, del área, del barrio,
       como indiqué, eso era, es segregación de una finca más
       grande y aparentemente, el, el notario puso la descripción
       original del barrio, porque el barrio Sabana Eneas y el Barrio
       Bajuras son colindantes. De hecho, ahí mismo es la
       colindancia de los dos municipios.
               P. Usted dice al Tribunal “Aparentemente”. ¿Qué
       gestión usted hizo para verificar eso?
               R. Bueno, básicamente, lo, lo deduje por la
       experiencia de otras escrituras que he visto, que cuando
       ponen varios barrios, ponen el más grande de la propiedad.
               P. ¿Usted fue al Registro de la Propiedad?
               R. No.
               P. ¿Usted habló con los vecinos?
               R. No.
               P. ¿Usted primero fue al CRIM, anterior a preparar ese
       plano y habló con algún técnico que conociera del área?
               R. No, yo preparé el plano para que fueran al CRIM.
               P. Okey. ¿Que lo que aparece en la, en el catastro
       digital del CRIM es producción suya, una vez contratado?
               R. De, de la información mía.
               P. ¿No es un récord histórico de esa finca, es lo que
       usted le llevó?
               R. Es correcto34.
               […]

       Más adelante, el testigo continuó manifestando lo siguiente

durante el contrainterrogatorio:

             P. Ese plano también dice, deje ver dónde es que dice,
       “Mensura y rectificación”, ¿correcto?
             R. Si.
             P. ¿Cuándo usted hizo esa rectificación?
             R. Bueno, al medir y ver que no daba exactamente
       las 19, hay que hacer el proceso de rectificación.
             P. ¿Y cuando usted citó a los colindantes para
       buscar la conformidad de la colindancia?
             R. No.
             P. ¿No lo hizo?
             R. No lo hice.

33 Apéndice del recurso de Apelación, pág. 193.
34 Véase transcripción de la prueba oral, págs. 131-133.
KLAN202300725                                                                 22

                P. ¿No habló con ningún vecino?
                R. No.
                P. ¿No los citó?
                R. No.
                […] (Énfasis nuestro)35.

         Es necesario enfatizar que la compraventa de las dos fincas

ocurrida entre la familia Besosa y la parte apelada fue por precio

alzado. Ante ello, el Tribunal Supremo afrontó el asunto de la

compra por precio alzado y establece que se ha configurado como

aquella en que el comprador se obliga a pagar determinada cantidad

de dinero por toda la cabida de un bien inmueble que se encuentre

dentro de unos linderos ya establecidos en el contrato36. Por lo tanto,

los linderos y los puntos cobran importancia ya que definen e

individualizan la finca en cuestión. Pero más importante aún, el

Tribunal Supremo puntualiza sobre la intención de las partes al

otorgar un contrato de compraventa de un inmueble por precio

alzado:

         [S]i la compraventa de un inmueble se hace por precio
         alzado, el vendedor entregará todo lo que comprenda entre
         los linderos, aun cuando exceda la cabida o el número
         expresado en el contrato. Conforme ello, cuando estamos ante
         una venta a precio alzado, lo importante es determinar cuáles
         eran los linderos establecidos por las partes al momento de
         suscribir el contrato de compraventa. (Itálicas en el original)37.

         Por su parte, en el caso Ruidíaz v. Salas, se destaca que “[e]n

la adquisición de un bien inmueble por un precio cierto, [es decir,

precio alzado,] es menester ejercer cierto grado razonable de

diligencia en el acto de comprar”38. También, abonan a que los

compradores de un bien inmueble por precio alzado, antes de

perfeccionar el contrato de compraventa, pueden practicar una

mensura del inmueble para cerciorarse de la cabida. Al hacer la

mención de la cabida de manera puramente informativa, no procede

35 Véase transcripción de la prueba oral, págs. 138-139.
36 Rodríguez v. Pérez, 164 DPR 368, 376-377 (2005).
37 Íd.
38 Ruidíaz v. Salas, 103 DPR 922, 925 (1975).
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la rectificación del precio ni reclamación alguna de devolución por

parte de los vendedores39.

       Para resolver de manera adecuada el presente recurso

siempre debemos ceñirnos a la norma doctrinal esbozada con

anterioridad en circunstancias de venta de inmuebles por precio

alzado cuando media una discrepancia en la cabida de la finca,

según descrita en el contrato de venta, respecto a las constancias

del Registro de la Propiedad. La jurisprudencia ha sido clara sobre

el particular.

       Por ende, procedamos a examinar las diligencias de la parte

apelada. Particularmente, luego de la escritura de compraventa

número seis (6) otorgada el 15 de mayo de 2013. Así pues, la parte

apelada contrató al Ing. Luis G. Rodríguez Fernández para

atemperar las alegadas discrepancias entre lo que surge de los

mapas catastrales y los planos levantados por el agrimensor René

Guerra Menéndez y de la propia escritura de compraventa40. En el

2014, el Ing. Luis G. Rodríguez Fernández preparó un nuevo plano

y sobre ello testificó lo siguiente durante el juicio en su fondo41:

          P. Testigo, usted conoce ese plano, ¿verdad?
          R. Sí, es correcto.
          P. ¿Por razón de?
          R. Lo preparé.
          P. Usted lo preparó. ¿Qué título usted le puso a ese
       plano?
          R. Plano de Mensura de Predio y Terrenos Propiedad de
       Gilberto Alvarado Díaz.
          P Aja. ¿Y qué más?
          R. “Localizado en la Carretera 114, kilómetro 10.5 Interior
       en el Barrio Sabana Eneas de San Germán”.
          P. Le pregunto testigo, ya que usted lo preparó, ¿por qué
       ese plano en ningún lado dice que es la finca 865?

39 Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796, 812 (1975).
40  Según surge del expediente ante nos, antes de otorgarse la escritura de
compraventa, la familia Besosa contrató al agrimensor René Guerra Menéndez,
quien en el 2011 levantó un plano, cuya hoja denominada 4 de 6 aparece la finca
865 identificada como Parcela 8. Posteriormente, el agrimensor René Guerra
Menéndez hizo una revisión del plano en los meses de marzo y abril de 2013. En
la hoja denominada 2 de 6 aparece la finca 865 identificada como Parcela 8. Así
las cosas, la parte apelada contrató al ingeniero y abogado Luis G. Rodríguez
Fernández en junio de 2014 para hacer una mensura de la finca y verificar que
físicamente el área en sitio correspondiera a lo indicado en la escritura de
compraventa, éste levantó un plano sobre la finca 865 y concluyó que la finca 865
ubica en un lugar distinto al que la ubicó el agrimensor René Guerra Menéndez.
41 Véase transcripción de la prueba oral, págs. 125-131.
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        R. En ese momento no, no entendí que fuera pertinente
    para él, para el plano.
        P. ¿Para usted como ingeniero, como agrimensor,
    identificar el sujeto no fue, no utiliza el número de finca?
        R. En ocasiones, dependido si tengo la, el… (ininteligible).
        P. ¿Cómo usted identificó este?
        R. ¿La propiedad?
        P. Ese ¿cómo usted identifica ese plano la propiedad?
        R. Le pongo el predio y le pongo el número de catastro.
        P. Okey. ¿Qué número de catastro…
        R. Y la, la ubicación.
        P. … dice ahí?
        R. Ese es el número de catastro que tenía, que era parte
    de la propiedad completa.
        P. Okey. O sea, ¿que ese número de catastro no es de esa
    finca nada más?
        R. Es correcto.
        P. ¿Qué fincas estaban bajo ese número de catastro?
        R. Específicamente no me acuerdo, pero eran varias de la
    Autoridad de Tierras.
        P. ¿De la Autoridad de Tierras?
        R. Si, las de las colin… las que están colindando.
        P. ¿Y estaban con el número de catastro del comprador?
        R. No.
        P. ¿Y por qué usted usa el número de propiedad de una
    propiedad de otra persona que no lo contrató?
        R. Bueno, porque el propósito de mi trabajo fue
    precisamente, ponerlo a nombre de él y ponerle el número de
    catastro a nombre de él.
        P. Pero, ¿si la Autoridad no se le vendió, por qué estaba
    el número de catastro a nombre de Tierras?
        R. Nosotros estamos convencidos de que esa es la
    propiedad de él, no de la Autoridad de Tierras.
        P. Pero es que él no le compró a la autoridad de Tierras,
    ¿por qué iba él a tener un número de catastro de la Autoridad
    de Tierra, si él le compró la, a una sucesión?
    R. Yo uso la información que tengo ahí, aunque no sea
    correcta, pero para…
        P. Okey.
        R. …radicar en OGPe … Si me permite, puedo explicar.
    Para radicar en OGPe tengo que poner un número de
    catastro.
        P. ¿Y ese número de catastro, quién se lo dio a usted?
        R. Bueno, lo busqué de la información, no…
        P. ¿Lo buscó en dónde?
        R. Bueno, en los planos y demás.
        P. ¿En qué plano usted buscó ese número?
        R. Ahora mismito no se decirle específicamente. Eso fue
    hace nueve años, no me acuerdo del detalle, todos los
    detalles.
        P. ¿Usted no se acuerda de dónde sacó el número de
    catastro de esa propiedad a que le levantó un plano? ¿Ese
    es su testimonio el día de hoy?
        R. Debe ser de las escrituras o algo así pero realmente,
    decirle a ciencia cierto no me acuerdo.
        P. ¿De dónde usted sacó las colindancias de esa finca?
        R. De la escritura que me suplió el doctor Alvarado.
        P. ¿Qué otra información usted buscó a la hora de
    levantar ese plano?
        R. Bueno, visitamos el sitio y corroboramos la descripción
    versus la, el sitio como tal.
        P. ¿Alguna otra fuente de información para usted hacerle
    el trabajo que le fue contratado por el demandante?
        R. Bueno, posteriormente, vimos varios planos viejos del
    área
        P. ¿Qué planos viejos del área usted vio?
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          R. Pues, está el de Russell & Company, estaba otro de, no
      me acuerdo específicamente. Verifiqué el de, el ingeniero, el
      del agrimensor, pero no cuadraba con la…
          P. ¿Qué agrimensor?
          R. Guerra.
          P. ¿El de Guerra, un plano de Russell & Company, que
      más?
          R. Los ‘desto’, los, fotografías de Google para comparar
      cómo era el área en ese sitio.
          P. Fotografías de Google. ¿En la fotografía aparece
      dueños?
          R. No.
          P. ¿Aparecen puntos?
          R. No, aparecen las siluetas.
          P. ¿Aparecen colindancias?
          R. No.
          P. ¿Usted está refiriendo y diciéndole al Tribunal que
      buscó fotos aéreas del área?
          R. Para localizar bien la propiedad, para ver dónde
      quedaba.
          P. ¿Si al momento de usted preparar ese plano en el
      2014 lo que había disponible eran planos de Russell &
      Company y planos de Guerra, como usted llega a una
      figura geométrica distinta a cualquier otro plano que se
      haya presentado en este caso?
          R. Esa figura cuadra específicamente con la
      descripción de la propiedad, tanto de sus, en todas sus
      colindancias. (Énfasis nuestro).

      Un    examen     de   los   documentos       que    nos   ocupan,

particularmente de la transcripción de la prueba oral, mueve

nuestro criterio a concluir que el dictamen aquí impugnado no es

cónsono con el derecho y la prueba presentada. A nuestro juicio, el

foro primario transgredió los límites que el ordenamiento jurídico

establece para probar la acción reivindicatoria. La Sentencia emitida

por el foro primario no fue una adecuada con relación a la

apreciación de la prueba documental y testifical sometida por los

comparecientes y a la carga probatoria pertinente.

      Además, la parte apelada no logró fundamentar con precisión

su situación, cabida y linderos ni demostrar durante el juicio que el

predio que reclama es aquel a que se refieren los documentos, títulos

y demás medios de prueba sobre los cuales sustenta su petición.

Por tanto, dado a que las determinaciones de hechos consignadas

en el dictamen son inconsistentes con la prueba, procede revocar la

Sentencia impugnada.
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      Concluimos que, aun reconociendo que los foros apelativos

aceptamos como correctas las determinaciones de hechos de los

foros primarios, al igual que su apreciación de los testigos y el valor

probatorio de la prueba presentada en sala, esta deferencia obedece

a que las tareas de adjudicar credibilidad y determinar lo que

realmente ocurrió, depende en gran medida de la exposición del juez

o la jueza a la prueba presentada. No obstante, la deferencia cede,

cuando la totalidad de la evidencia analizada nos convence de que

las conclusiones del TPI confligen con el balance más racional,

justiciero y jurídico de toda la prueba recibida.

                                 IV.

      Por los fundamentos que anteceden, revocamos la Sentencia

apelada.

      Notifíquese.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones