Court Opinion

ID: 9896805
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-11-14 16:20:41.355078+00
Date Added: 2024-06-11T09:14:38.011392
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                     TRIBUNAL DE APELACIONES
                              PANEL VI

      MARIMAR PÉREZ                             Revisión Administrativa
          RIERA                                 procedente del
                                                Departamento de
            Recurrida                           Asuntos del
                                                Consumidor (DACO)
                v.                              Oficina Regional de
                                  KLRA202300480 San Juan
       CONSEJO DE
    TITULARES Y JUNTA                                   Querella Núm.
    DIRECTORES COND.                                    C-SAN-2022-0010431
    MARYMAR, ET ALS.
                                                Sobre:
         Recurrentes                            Ley de Condominios
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez Rivera
Torres y la Jueza Rivera Pérez

Ortiz Flores, Jueza Ponente

                                  SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2023.

       Comparece la parte recurrente del título, denominada en conjunto

Condominio Marymar, mediante un recurso de revisión judicial, y nos

solicita la revocación de la Resolución Sumaria, dictada y notificada por el

Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO o Agencia) el 20 de julio

de 2023.1 En la determinación administrativa, el DACO declaró “ha lugar”

la Querella número C-SAN-2022-0010431 instada por la parte recurrida, la

licenciada Marimar Pérez Riera (Lcda. Pérez Riera). Como consecuencia,

ordenó al recurrente a convocar al Consejo de Titulares para llevar

nuevamente a votación los mismos asuntos atendidos en la Asamblea

Ordinaria celebrada el 17 de noviembre de 2021,2 ocasión en que, sin

derecho a ello, se privó a la recurrida de voz y voto. Además, intimó al

Condominio Marymar a producir para la Lcda. Pérez Riera el historial de

pago de todos los titulares y la eximió de contribuir a los honorarios y gastos

legales incurridos.

1 Apéndice, págs. 1-16.

2 Véase, Apéndice, págs. 109-111; además, págs. 124-128; 129-132.

Número Identificador
SEN2023_______________
KLRA202300480                                                                          2

        Adelantamos que, por los fundamentos que expondremos a

continuación, confirmamos el dictamen recurrido.

                                            I

        Surge del expediente ante nosotros que, el 14 de diciembre de 2021,

la Lcda. Pérez Riera, titular del PH del condominio, presentó la Querella del

epígrafe.3 Alegó, en esencia,4 que el 17 de noviembre de 2021, el

Condominio Marymar celebró una Asamblea Ordinaria, en la que se le

prohibió participar plenamente a través de su voz y voto, al amparo del

Artículo 51 de la Ley de Condominios, infra. Es decir, se le imputó a la

recurrida albergar deudas de mantenimiento de más de tres meses. No

obstante, la recurrida explicó que, a esa fecha, se encontraba pendiente de

resolución la Querella C-SAN-2021-0009712 ante el DACO.5 En esta, entre

otras cosas, la Lcda. Pérez Riera denunció la negativa del Condominio

Marymar a acordar un plan de pago razonable, según solicitado.6 Aun

cuando al momento de incoar dicha reclamación administrativa, la Lcda.

Pérez Riera estaba al día con el pago de las mensualidades que le

correspondían, la recurrida anticipó que tendría deudas por concepto de

mantenimiento y derramas. Dicho pleito culminó el 20 de mayo de 2022,

cuando el DACO emitió una Resolución en Reconsideración,7 a favor de la

Lcda. Pérez Riera, en la que instruyó a las partes a producir el referido plan

de pago. Por consiguiente, como a la fecha de la Asamblea Ordinaria de

17 de noviembre de 2021 el procedimiento administrativo se encontraba

3 Apéndice, págs. 244-249; 250-258, con anejo a la pág. 259. El DACO notificó la Querella

el 5 de enero de 2022.
4 La Lcda. Pérez Riera renunció a cuatro causas de acción; a saber: […] (ii) “Le imponga

sanciones al presidente de la Junta de Directores por prohibirle a la Querellante que
participe y vote a sabiendas de que esta estaba impugnando la deuda en DACO y de que
la consecuencia de la impugnación a DACO era que no tenía que pagar hasta finalizar el
caso en DACO; (iii) Le imponga sanciones al administrador por prohibirle a la Querellante
que participe y vote, a sabiendas de que esta estaba impugnando la deuda en DACO;
[…] (v) Le imponga sanciones por temeridad a la Junta de Directores por negarle la
información que la Querellante solicita, a sabiendas de que es información administrativa
perteneciente a todos los titulares; (vi) Ordene la imposición de daños por angustias y
humillación en la suma de $5,000.00; […]” (Énfasis en el original.)
5 Apéndice, págs. 628-374, presentada el 12 de agosto de 2021. Refiérase también a las

págs. 641-644, Contestación a Querella C-SAN-2021-0009712.
6 Apéndice, pág. 362. El plan de pago fue solicitado el 27 de mayo de 2021. Véase,

además, págs. 415-416; 417-418.
7 Apéndice, págs. 658-664.
KLRA202300480                                                                      3

pendiente, en la Querella de autos, la recurrida solicitó que el cónclave se

declarara nulo, ya que no podía impedírsele ejercer su derecho al voto.

       Relacionado a lo anterior, de la Convocatoria se desprende la

siguiente expresión: “Al PH impugnar en DACO los planes de pago de las

derramas del 26 de mayo de 2021 y 20 de julio de 2021 y los pagos de

mantenimiento, la unidad PH no tiene que pagar su porción de las derramas

y mantenimiento hasta que DACO tome una determinación final.”8 Además,

ante la fundada sospecha de que se le trató selectivamente, la Lcda. Pérez

Riera solicitó al DACO que se le ordenara al recurrente la entrega del

historial de pago de los titulares, así como el desglose de los gastos legales

incurridos y la exención de contribuir a estos, conforme a lo dispuesto en el

Artículo 65 de la Ley de Condominios, infra.

       El Condominio Marymar presentó su alegación responsiva, fechada

el 10 de febrero de 2022.9 Negó que hubiera un caso de impugnación de

deuda ni una resolución administrativa o judicial que eximiera a la recurrida

de la obligación continua de contribuir a los gastos del inmueble, según

establece el Artículo 59 de la Ley de Condominios, infra. Afirmó que la

recurrida adeudaba tres plazos de cuota de mantenimiento y cinco de

derramas. Reconoció que no existía un plan de pago, por lo que aseguró

que actuó conforme a la ley al proscribir la participación de la Lcda. Pérez

Riera en la Asamblea Ordinaria. Además, indicó que, el 20 de enero de

2022, envió por correo electrónico la información peticionada sobre los

pagos de los titulares.10

       Luego     de    varios    trámites    interlocutorios,   innecesarios      de

pormenorizar, el Condominio Marymar11 y la Lcda. Pérez Riera12

8  Véase, Apéndice, pág. 110, acápite (j) (3).
9  Apéndice, págs. 260-271, con anejos a las págs. 272-274.
10 Igualmente, los querellados Javier Méndez y Mara Marcos, en conjunto, instaron una

Moción de Desestimación. Apéndice, págs. 275-285. El otro querellado, Momentum
Management Group Corp., por su parte, incoó su Contestación a Querella. Apéndice,
págs. 286-294. Posteriormente, este último presentó una Moción de Desestimación por
Academicidad, en la que acotó que, desde marzo de 2022, no fungía como Agente
Administrador del condominio. Apéndice, págs. 602-605. Refiérase también a la nota al
calce número 4 de este dictamen.
11 Apéndice, págs. 301-310, con anejos a las págs. 311-340.

12 Apéndice, págs. 606-627, con anejos a las págs. 628-759.
KLRA202300480                                                              4

presentaron sendas peticiones sumarias para la resolución abreviada del

pleito. Asimismo, la recurrida se opuso al pedimento del recurrente;13 y este

reiteró su solicitud, así como la desestimación de la Querella.14

       Justipreciados los escritos, el DACO dictó la Resolución Sumaria

recurrida,15 en la cual consignó los siguientes hechos probados e

incontrovertidos, a los que hemos impartido énfasis:

       1. La Querellante es la titular del apartamento PH del
          Condominio Marymar Condado el cual está sometido al
          régimen de propiedad horizontal y le aplica la Ley de
          Condominios, Ley 129 de 16 de agosto de 2020, conocida
          como la Ley de Condominios de Puerto Rico (en adelante
          “Ley de Condominios” o “Ley Núm. 129-2020”).

       2. La Querellante solicitó un plan de pago a la Junta de
          Directores el 27 de mayo de 2021 el cual le fue
          denegado.

       3. El 12 de agosto de 2021 la Querellante impugnó ante
          este Departamento la negativa de la Junta de
          Directores de otorgarle un plan de pago mediante la
          Querella presentada número C-SAN-2021-0009712.

       4. Al momento de presentar la Querella C-SAN-2021-
          0009712, la Querellante estaba al día con el pago de
          las mensualidades que le correspondía.

       5. La Querella C-SAN-2021-0009712 fue resuelta mediante
          Resolución en Reconsideración emitida el 20 de mayo de
          2022 por este Departamento resolviendo Ha Lugar a la
          moción de reconsideración presentada por la Querellante.

       6. El 3 de noviembre de 2021, el presidente de la Junta de
          Directores envió Convocatoria al Consejo de Titulares
          para una Asamblea Ordinaria a celebrarse el 17 de
          noviembre de 2021.

       7. En la Convocatoria, el presidente de la Junta de
          Directores, Raphael Ramseyer, expuso que “Al [la
          Querellante] impugnar en DACO los planes de pago... la
          unidad PH no tiene que pagar su porción de las derramas
          y mantenimiento hasta que DACO tome una
          determinación final.”

       8. La Junta de Directores admitió que, como consecuencia
          de haber impugnando (sic) ante el DACO la negativa de
          aprobarle el plan de pago solicitado, la Querellante iba a

13 Apéndice, págs. 343-361, con anejos a las págs. 362-430.

14 Apéndice, págs. 485-495, con anejos a las págs. 496-601.

15 Véase nota al calce número 1 de esta Sentencia.
KLRA202300480                                                            5

           tener deudas pendientes por concepto de mantenimiento
           acumulando desde el final de agosto 2021. La Junta de
           Directores admitió lo mismo con relación a deudas
           pendientes por concepto de derramas.

       9. El 17 de noviembre de 2021 se celebró la Asamblea
          Ordinaria del Consejo de Titulares. La Querellante asistió.

       10. En la Asamblea Ordinaria, el presidente de la Junta de
           Directores, Raphael Ramseyer, le prohibió a la
           Querellante su derecho de voz y voto aduciendo a que
           la Sra. Pérez-Riera adeudaba más de 3 meses de
           mantenimiento.

       11. Desde el 2 de diciembre de 2021, y en múltiples ocasiones
           posteriores, la Querellante solicitó al presidente y
           tesorero de la Junta de Directores el “aging” o
           historial de pago de todos los titulares para conocer
           cuántos meses de atraso habían tenido en determinado
           momento los demás titulares.

       12. El 17 de diciembre de 2021 se le niega a la Querellante
           acceso al “aging” o historial de pago de todos los
           titulares sustentando su decisión en que esa era la
           recomendación de la abogada del Consejo de Titulares, la
           licenciada Sandra Velilla, donde esta indicó que: “... El
           historial de pago de un titular es un reporte interno
           (subsidiario) de la contabilidad del Condominio que ilustra
           de manera cronológica la conducta de pago de un titular.
           Por tratarse de información cuya divulgación no lo
           requiere la Ley ni los documentos constitutivos del
           Condominio, el titular tiene la expectativa de que su
           historial de pago no será divulgada [sic] a terceros y solo
           será usada para la preparación de los estados y reportes
           principales que sí deben estar a la disposición de los
           titulares.”16

       13. El 6 de mayo de 2022 la Junta de Directores aceptó que
           le iba a dar acceso a la Querellante a la información
           solicitada, pero que iba a tomar tiempo. Según el correo
           electrónico de la parte Querellada a la Querellante, se le
           informó que “se está trabajando en el cierre de los
           primeros tres meses del 2022, hasta el 31 de marzo de
           2022. Al tener la misma, se podrá proveer la información
           solicitada.”

       14. Los querellados nunca proveyeron acceso a la
           información solicitada.

       15. Este Departamento toma conocimiento administrativo de
           [la] Querella C-SAN-2020-0006352 resuelta en
           Resolución [Sumaria] del 9 de julio de 2021 declarada Ha

16 Véase, Apéndice, págs. 408-409.
KLRA202300480                                                                   6

           Lugar por falta de proveerle información a la Querellante.
           Tras incumplimientos de los Querellados post Resolución
           [Sumaria] del DACO, este Departamento demandó a la
           Junta de Directores y Consejo de Titulares de Marymar
           Condado en el Tribunal de Primera Instancia el 21 de abril
           de 2022 en caso SJ2022CV03113. Tras Sentencia del
           Tribunal de Primera Instancia el 28 de junio de 2022, el 3
           de noviembre de 2022 el Tribunal de Primera Instancia
           emitió Orden y concedió 5 días a los Querellados para
           producir la información de estados bancarios so pena de
           arresto por desacato civil.17

       16. El 14 de diciembre de 2021, la Querellante presentó la
           Querella de epígrafe.

       17. El Departamento toma conocimiento administrativo
           de que esta Querella marca la cuarta ocasión en que
           la Querellante se ve obligada a radicar querellas en
           contra de los Querellados para que le provean acceso
           a    información     financiera   o    administrativa
           perteneciente a todos los titulares. En todos los
           casos, la Querellante ha prevalecido.

       Estas querellas son las siguientes:

           • En el año 2020 la Junta de Directores le negó
           información financiera, información relacionada con los
           cobros del seguro del huracán María, informes del
           contratista de las áreas comunales, Resolución
           Corporativa de un titular, entre otra. EI DACO emitió
           Resolución Sumaria del 9 de julio de 2021 en Querella
           número C-SAN-2020-0006352 ordenando a la Junta de
           Directores del Condominio entregarle a la [Q]uerellante la
           información solicitada.

           • El DACO demandó a los Querellados en Petición de
           Hacer Cumplir Orden ante el Tribunal de Primera
           Instancia el 21 de abril de 2022 en caso SJ2022CV03113.
           A su vez, el Tribunal de Primera Instancia emitió una
           Sentencia el 28 de junio de 2022 ordenando a producir la
           información que alegaron los Querellados que estaba en
           el “Dropbox”, particularmente, en lo relevante, los estados
           bancarios de las cuentas del [C]ondominio.

           • En el año 2017 la Junta de Directores le negó a la
           Querellante copia de las actas de reuniones de Junta de
           Directores. El DACO emitió Resolución el 23 de abril de
           2018 en Querella número C-SAN-2017-0000442
           ordenando a la Junta de Directores del Condominio
           entregarle a la [Q]uerellante la información solicitada.

           • En el año 2016 la Junta de Directores le negó
           información sobre una inspección hecha en área comunal
           del Condominio a la Querellante. El DACO emitió
           Resolución el 27 de abril de 2016 en Querella número
           SJ0015164 ordenando a la Junta de Directores del

17 Véase, Apéndice, págs. 714-720; además, a las págs. 721-722; 723-725; 726.
KLRA202300480                                                                      7

           Condominio a entregarle a la Querellante la información
           solicitada.

       Al tenor de los enunciados citados, el DACO concluyó que a la

recurrida la albergaban las protecciones del Artículo 65 de la Ley de

Condominios, infra, el cual prevalecía sobre las disposiciones del Artículo

51 del estatuto, infra. En consecuencia, justipreció que la prohibición de la

participación y el voto de la Lcda. Pérez Riera en la Asamblea Ordinaria

impugnada era contrario a la Ley de Condominios, lo que tornó el cónclave

en uno nulo. De igual modo, el DACO favoreció a la recurrida y ordenó al

Condominio Marymar a producir el historial de pago de todos los titulares.

Finalmente, en atención al ordenamiento atinente, eximió a la Lcda. Pérez

Riera de contribuir a los gastos legales incurridos en el procedimiento.

       Inconforme, el Condominio Marymar solicitó a la Agencia que

reconsiderara su decisión.18 El DACO denegó de plano la petición, por lo

que, el 12 de septiembre de 2023, la parte recurrente acudió ante este foro

intermedio y señaló la comisión de los siguientes errores:

       PRIMER ERROR: Estamos ante un caso que es Académico.

       SEGUNDO ERROR: Resulta inconsecuente volver a celebrar
       la asamblea ordinaria de 2021 cuando el voto de la
       querellante no tendrá el efecto de alterar el resultado de los
       acuerdos adoptados por el Consejo de Titulares, resultando
       inconsecuente y fútil el remedio ordenado por el DACO.

       TERCER ERROR: La Resolución Sumaria del DACO es
       contraria a su propia orden dictada en el caso C-SAN-2021-
       0009712, a la más reciente decisión del Tribunal [de
       Apelaciones] en el caso Kiara Vélez Figueroa v. Junta de
       Directores del Condominio Balcones de Carolina II, Caso
       KLRA202100676 y al Artículo VI, Sección 1, del Reglamento
       del Condominio Marymar, todos los cuales fueron ignorados
       por el DACO en su Resolución Sumaria.

       CUARTO ERROR: El DACO dictó una resolución que obra
       en contra de la política pública de la Ley de Condominios, del
       Reglamento del Condominio Marymar y la jurisprudencia
       dictada por nuestro Tribunal Supremo [al] resolver que las
       disposiciones del Artículo 65 de la Ley de Condominios
       prevalecen sobre las disposiciones del Artículo 51 por lo que
       un titular que adeuda 3 o más plazo de obligaciones
       comunales y que impugna ante el DACO la negativa de la
       Junta de Directores de concederle un plan de pago, no pierde
       su derecho al voto.

18 Apéndice, págs. 17-39, con anejos a las págs. 40-132. Véase, Oposición a
Reconsideración de la recurrida en el Apéndice, págs. 133-155, con anejos a las págs.
156-243.
KLRA202300480                                                               8

       QUINTO ERROR: Erró el DACO al adjudicar como una
       admisión de la Junta de Directores y del Presidente lo
       consignado en la convocatoria de la asamblea de liberar a la
       querellante de su obligación de pago y, apoyado en ello,
       resolver que la querellante tenía derecho a votar en la
       asamblea.

       SEXTO ERROR: El DACO ignoró prueba sustancial que
       presentó la Recurrente y que obra en el expediente
       administrativo que, de haberla considerado, habría
       desestimado la querella de la Recurrida sobre solicitud de
       documentos. En su lugar, el DACO incluyó determinaciones
       de hecho ajenas a las alegaciones 42 a 45 de la querella y
       procedió, de forma arbitraria, ultra vires y en violación al
       debido proceso de ley, a[l] determinar hechos y a[l] resolver,
       vía este caso, una controversia que se encuentra sub judice
       en el caso C-SAN-2022-0010479.

       SÉPTIMO ERROR: No procede conceder a la querellante el
       remedio que establece el Artículo 65 por cuanto corresponde
       revocar en su totalidad la Resolución Sumaria dictada por la
       agencia.

       El 12 de octubre de 2023, la Lcda. Pérez Riera presentó su alegato.

Con el beneficio de ambas posturas, resolvemos.

                                      II

                                      A

       Es norma asentada que las decisiones de los organismos

administrativos merecen la mayor deferencia judicial, pues son estos los

que cuentan con el conocimiento experto de los asuntos que les son

encomendados. The Sembler Co. v. Mun. de Carolina, 185 DPR 800, 821

(2012). Al momento de “revisar una decisión administrativa, el criterio

rector para los tribunales será la razonabilidad de la actuación de la

agencia.” González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276 (2013).

Luego, “[e]n caso de que exista más de una interpretación razonable de los

hechos, el tribunal debe sostener la que seleccionó la agencia, y no sustituir

su criterio por el de esta.” Pacheco v. Estancias, 160 DPR 409, 432 (2003).

A su vez, “[e]l expediente administrativo constituirá la base exclusiva para

la decisión de la agencia en su procedimiento adjudicativo y para la revisión

judicial ulterior. Torres v. Junta Ingenieros, 161 DPR 696, 708 (2004).
KLRA202300480                                                             9

      La Sección 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme

(LPAU), 3 LPRA sec. 9675, establece el alcance de la revisión judicial de

una determinación administrativa, como sigue:

      El tribunal podrá conceder el remedio apropiado si determina
      que el recurrente tiene derecho a un remedio.

      Las determinaciones de hechos de las decisiones de las
      agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en
      evidencia sustancial que obra en el expediente
      administrativo.

      Las conclusiones de derecho serán revisables en todos sus
      aspectos por el tribunal.

      Se ha pautado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico que “los

procesos administrativos y las determinaciones de hechos de las

agencias est[á]n cobijados por una presunción de regularidad y

corrección”, por lo que “la revisión judicial se limita a determinar si hay

evidencia sustancial en el expediente para sostener la conclusión de la

agencia o si esta actuó de manera arbitraria, caprichosa o ilegal.” (Énfasis

nuestro.) Vélez v. A.R.Pe., 167 DPR 684, 693 (2006). Es decir, si quiere

prevalecer, la parte recurrente está obligada a presentar la evidencia

necesaria que permita, como cuestión de derecho, descartar la presunción

de corrección de la determinación administrativa. Camacho Torres v.

AAFET, 168 DPR 66, 91 (2006). En ese sentido, la parte que recurre

judicialmente una decisión administrativa tiene el peso de la prueba para

demostrar que las determinaciones de hechos no están basadas en el

expediente o que las conclusiones a las que llegó la agencia son

irrazonables. Rebollo v. Yiyi Motors, 161 DPR 69, 77 (2004). La presunción

de corrección de la decisión administrativa cederá en las siguientes

circunstancias: (1) cuando no está basada en evidencia sustancial; (2)

cuando el organismo administrativo ha errado en la aplicación de la ley, y

(3) cuando ha mediado una actuación irrazonable o ilegal. Otero v. Toyota,

163 DPR 716, 729 (2005).

      Acerca de la interpretación de los estatutos que ejecutan las

agencias, aun cuando las conclusiones de derecho se revisan en todos sus

aspectos, los tribunales no podemos descartar libremente las conclusiones
KLRA202300480                                                            10

e interpretaciones de la agencia. JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo,

177 DPR 177, 187 (2009), que cita a Martínez v. Rosado, 165 DPR 582

(2005). “Igualmente, merece gran deferencia y respeto la interpretación

razonable de un estatuto que hace el organismo que lo administra y

del cual es responsable.” (Énfasis nuestro.) Íd. La Máxima Curia ha opinado

que incluso en casos dudosos, en los que la interpretación de la agencia

no sea la única razonable, la determinación de esta merece deferencia

sustancial. De Jesús v. Depto. Servicios Sociales, 123 DPR 407, 417-418

(1989). Esta deferencia solo cederá cuando la decisión afecte derechos

fundamentales, resulte irrazonable o conduzca a la comisión de una

injusticia. Costa, Piovanetti v. Caguas Expressway, 149 DPR 881, 889

(1999), refrendado en JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, supra;

Com. Seg. P.R. v. Antilles Ins. Co., 145 DPR 226, 233 (1983).

                                     B

      La Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, Ley de Condominios de

Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Ley de Condominios), prima el

ordenamiento jurídico sobre la gobernanza de los inmuebles sujetos al

régimen de propiedad horizontal. A este estatuto, le siguen la escritura

matriz y el reglamento del condominio de que se trate. Con Tit. Centro Int’l

Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 413-414 (2022). La primacía del estatuto

implica que cualquier cláusula o regla claramente contraria a sus

disposiciones sería nula. Íd., pág. 414; Brown III v. J.D. Cond. Playa

Grande, 154 DPR 225, 238-239 (2001). Del mismo modo, nuestro Tribunal

Supremo ha resuelto que las disposiciones del estatuto especial son de

carácter mandatorio y no supletorio. Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI,

supra; Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, 202

DPR 934, 940 (2019).

      De otro lado, es conocida la obligación de todo titular de un

apartamento de contribuir con los gastos comunes para el adecuado

sostenimiento del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.

D.A.Co. v. Cond. Castillo del Mar, 174 DPR 967, 973 (2008). El Artículo 59
KLRA202300480                                                            11

de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923d, establece la obligatoriedad

de los condóminos de contribuir para cubrir los gastos de administración y

conservación. Añade lo siguiente:

      Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos
      por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni
      por abandono del apartamento que le pertenezca, ni por
      haber incoado una reclamación administrativa o judicial
      contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores
      por asuntos relacionados con la administración o el
      mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el
      tribunal o foro competente así la autorice. (Énfasis
      nuestro.) Id.

      La inobservancia de esta obligación repercute incluso en la voz y

voto del titular. En armonía con lo anterior, el Artículo 51 de la Ley de

Condominios, 31 LPRA sec. 1922w, estatuye, en lo pertinente, lo siguiente:

      La representación en las asambleas del Consejo de
      Titulares en los que exista por lo menos un apartamento
      dedicado a vivienda, la podrán ejercer solamente personas
      mayores de edad que, a su vez, sean titulares que no
      adeuden tres (3) o más cuotas de mantenimiento, y/o
      derramas y/o multas vencidas por más de sesenta (60)
      días, y/o primas del seguro matriz […]

      .      .      .      .        .   .      .      .

      Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos de
      cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con
      pago vencido de sesenta (60) días o más, y/o alguna prima
      vencida del seguro comunal por cualquiera de los
      apartamentos de los que sea titular, quedarán
      temporalmente privados de ejercer su derecho al voto,
      prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas
      del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda
      en su totalidad o el Tesorero certifique que el titular está al
      día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores
      con anterioridad a la asamblea en cuestión. (Énfasis nuestro.)
      Id.

      De otra parte, el Artículo 65 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec.

1923j, provee las causas de acción necesarias y los términos para que los

titulares de apartamentos puedan impugnar las acciones y omisiones de

Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o

del Consejo de Titulares. El término prescriptivo dependerá de la causa en

sí, como sigue:

      Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30)
      días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho
      acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o
      dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que
      recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no
KLRA202300480                                                             12

       estuvo presente en el momento en que se llegó a tal
       acuerdo o determinación.

       En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos,
       acciones u omisiones de la Junta de Directores, del
       Administrador Interino, del Agente Administrador o del
       Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las
       disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del
       reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2)
       años. El término se computará a partir de la fecha en que se
       tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del
       titular o a partir de la notificación de este si no fue en su
       presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme
       a las disposiciones de esta Ley. (Énfasis nuestro.) 31 LPRA
       sec. 1923j.

       Cónsono con la importancia de prestar las cuotas de mantenimiento

y otras cargas comunales, la disposición establece que el titular que

impugne tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda. Sin

embargo, el estatuto consigna, a su vez, la salvedad del requisito de no

deuda, “cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que

alegadamente tiene.” (Énfasis nuestro.) Id. Además, adjudicada la pugna,

el Artículo 65 de la Ley de Condominios, supra, provee también que “[e]l

titular que prevalezca en cualquier reclamación de su querella no tendrá

que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta

o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponérsele

a la parte querellada.” (Énfasis nuestro.) Id.

                                      C

       Es norma reconocida que la academicidad es una de las doctrinas

que acotan los límites de la función judicial, toda vez que el dictamen

emitido no surtiría efecto práctico entre las partes. Bhatia Gautier v.

Gobernador, 199 DPR 59, 73 (2017). Este precepto legal exige que exista

una controversia real en todas las etapas del proceso judicial, tanto en la

inicial como en la apelativa. Siendo así, una vez se determina que la

controversia es académica, los foros judiciales debemos abstenernos de

considerarla en sus méritos, ya sea por imperativo constitucional (ausencia

de caso o controversia) o por autolimitación judicial. Bhatia Gautier v.

Gobernador, supra, pág. 73; Asoc. de Periodistas v. González, 127 DPR

704, 719 (1991). Por ello, se requiere el examen de los eventos anteriores,
KLRA202300480                                                            13

próximos y futuros, para auscultar si la controversia subsiste con el

transcurso del tiempo. Presidente de la Cámara v. Gobernador, 167 DPR

149, 157 (2006).

      Sin embargo, se han reconocido un puñado de excepciones de la

doctrina de academicidad; a saber: (1) cuando se plantea una cuestión

recurrente o susceptible de volver a ocurrir y que tienda a evadir la

revisión judicial; (2) cuando la situación de hechos ha sido modificada por

el demandado, pero el cambio no aparenta ser permanente; (3) cuando se

tornan académicos aspectos de          la   controversia, pero    subsisten

consecuencias colaterales vigentes; y (4) cuando la controversia se torna

académica para un miembro en un pleito de clase certificado, mas no para

los otros miembros de la misma clase. Bhatia Gautier v. Gobernador, supra,

págs. 73-74; Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, 180 DPR 920, 933

(2011); U.P.R. v. Laborde Torres y otros I, 180 DPR 253, 281 (2010).

      Con respecto a la primera excepción antes citada, nuestro Alto Foro

ha opinado lo siguiente:

      [L]a “excepción de recurrencia” es utilizada cuando estamos
      ante una controversia o polémica que tiene la probabilidad de
      repetirse y de evadir la revisión judicial. Esto incluye
      situaciones donde la controversia se ha vuelto
      académica debido a circunstancias de tiempo
      relacionadas con la naturaleza de la acción o los
      procesos. Cónsono con lo anterior, la excepción de
      recurrencia trata sobre aquellas instancias en las que es
      razonable pensar que la misma controversia puede surgir
      en el futuro y que nuevamente se tornará académica
      antes de que algún tribunal pueda adjudicarla.

      Para determinar si se configura la excepción de recurrencia
      deben considerarse los factores siguientes: (1) la
      probabilidad de recurrencia de la controversia; (2) la
      identidad de las partes involucradas en el procedimiento,
      y (3) la probabilidad de que el asunto eluda revisión
      judicial. La probabilidad de recurrencia es el factor primario
      para evaluar si una determinación del tribunal promoverá
      finalidad. Si hay una probabilidad razonable de que una
      controversia se repita el tribunal debe considerar el asunto
      planteado. Sobre la identidad de las partes, no es
      necesario que al repetirse la controversia se vean
      afectadas las mismas partes, sino que puede surgir entre
      distintos protagonistas. A su vez, para determinar si el asunto
      es propenso a continuar evadiendo la revisión judicial, se
      considera la naturaleza de la controversia. Este requisito
      se cumple en aquellas controversias que por su índole son
      de corta duración, aunque pudiera haber otras razones,
      además de brevedad cronológica. (Énfasis nuestro y citas
KLRA202300480                                                                        14

         omitidas.) Pueblo v. Díaz, Rivera, 204 DPR 472, 482-483
         (2020).

                                          III

         En los primeros tres señalamientos de error, el Condominio Marymar

plantea, en esencia, que la causa de acción es académica. Arguye que el

remedio provisto es inconsecuente, toda vez que, en el cónclave anulado,

los acuerdos adoptados se ejecutaron, el presupuesto aprobado se

extinguió y la directiva electa culminó su término; así como que el voto de

,la Lcda. Pérez Riera no cambiaría los resultados obtenidos en la votación.

Añade que la determinación es contraria a las normas del régimen.19

         En este proceso, uno de los remedios concedidos por DACO a la

Lcda. Pérez Riera consistió en la declaración de nulidad de la Asamblea

Ordinaria de 17 de noviembre de 2021 y, en consecuencia, la orden de

celebrar una nueva Asamblea Ordinaria para dirimir los mismos asuntos

que se discutieron en aquella ocasión. Ello así, porque el Condominio

Marymar privó ilegalmente a la recurrida de su derecho a expresarse y a

votar.

         Si bien el paso del tiempo puede aparentar que el asunto es

académico, como esbozamos antes, la doctrina de academicidad

comprende una excepción muy importante para este caso: la excepción de

recurrencia. En la causa de autos, estamos ante una controversia con la

patente probabilidad de repetirse y, por su naturaleza, lograr evadir la

revisión administrativa. Las asambleas ordinarias se celebran anualmente

y es razonablemente probable que un condómino tenga pendiente de

resolución un caso de impugnación de cuota, derrama, multa o, como en

este caso, un plan de pago por encontrarse en morosidad, y a quien se le

prive de su derecho inalienable de voz y voto. Recuérdese que la identidad

de las partes no tiene que ser igual, basta que los protagonistas de la

disputa sean la junta de directores de turno y un condómino en las mismas

19 En específico, el Condominio Marymar plantea que la decisión es contraria al Artículo

VI, Obligations of the Unit Owners, Sección 1, Assessments, de los “By-Laws of the
Marymar Condado Condominium”; véase, Apéndice, págs. 550-552.
KLRA202300480                                                                         15

circunstancias que la recurrida. Precisamente, debido a la probabilidad de

recurrencia, corresponde al juzgador considerar el asunto y finiquitarlo.

Tampoco es académica la solicitud de información en poder del

Condominio Marymar, cuya petición puede caer nuevamente en oídos

sordos. Por consiguiente, resolvemos que el caso ante nuestra

consideración no es académico, por virtud de la excepción de recurrencia.

        Nótese, también, que el decreto de nulidad implica la inexistencia

del acto y conlleva un impedimento de producir efecto alguno. Por lo tanto,

las decisiones adoptadas en la Asamblea Ordinaria de 2021 adolecen de

eficacia, por lo que deben sujetarse a un nuevo proceso de votación, para

que, como mínimo, sean objeto de ratificación o reversión. Advertimos que

la negativa del Condominio Marymar a acatar el mandato del DACO, lo

expondría a la imposibilidad de aplicar ninguno de los acuerdos allí

adoptados contra la recurrida, independientemente de que esta los haya o

no cumplido. Ello así, porque la determinación del DACO redunda en que

la Asamblea Ordinaria de 17 de noviembre de 2021 es nula ab initio y, por

tanto, la Lcda. Pérez Riera no tendría que estar obligada a someterse a

ninguna de las decisiones adoptadas mediante un proceso inexistente y sin

el beneficio de sus aportaciones ni su voto.

        Por igual, no coincidimos con la apreciación del recurrente sobre que

el DACO contravino decisiones administrativas y apelativas. El recurrente

alude a una determinación del DACO en el caso C-SAN-2021-0009712,20

tomada por otro funcionario de la Agencia, y una Sentencia de un panel

hermano en un caso entre otras partes,21 cuyos hechos son distinguibles

de los que nos conciernen. En todo caso, ambas determinaciones son

meramente persuasivas, no vinculantes. En cuanto al reglamento del

20 Apéndice, págs. 581-585; 590-591.

21 Kiara Vélez Figueroa v. Junta de Directores del Cond. Balcones de Carolina II,
KLRA202100676, consolidado con KLRA202100681, Sentencia de 28 de febrero de 2022,
Apéndice, págs. 453-462. En ese caso, el panel fraterno revocó la declaración de nulidad
del DACO de la asamblea de 3 de marzo de 2021, en que no se permitió la participación
de la Sra. Vélez Figueroa debido a la morosidad de esta en el pago de una multa. Cabe
señalar que, si bien la condómina impugnó la multa ante la Agencia, esta presentó
tardíamente el recurso administrativo por lo que ya su causa de acción estaba prescrita.
No habiendo un caso de impugnación pendiente ni satisfecho el pago, la Junta de
Directores podía privar a la Sra. Vélez Figueroa de su participación en el cónclave.
KLRA202300480                                                                     16

condominio, este se encuentra en una jerarquía inferior a la Ley de

Condominios. Por ende, cualquier disposición contraria al estatuto es nula.

        En los señalamientos de error cuarto y quinto, el Condominio

Marymar sostiene que el DACO incidió al resolver que las disposiciones del

Artículo 65 de la Ley de Condominios prevalecen sobre las del Artículo 51

del estatuto especial. Indica que la Lcda. Pérez Riera no impugnó la deuda

en el caso C-SAN-2021-0009712. A su vez, arguye error en las

determinaciones de hechos 6 y 7 de la Resolución Sumaria. En particular,

niega las admisiones que allí se le imputan, las cuales, por ser

presuntamente contrarias al ordenamiento legal, deben tenerse por no

puestas.

        Reproducimos una de las alegaciones de la Lcda. Pérez Riera en su

Querella de 12 de agosto de 2021, C-SAN-2021-0009712, como sigue: “La

[recurrida] va a tener deudas pendientes por concepto de mantenimiento

acumulado al final de agosto [de] 2021 lo cual está impugnando por la

negativa de la Junta de Directores de aprobarle el plan de pago

solicitado.”22 Entonces, el 3 de noviembre de 2021 se convocó a la

Asamblea Ordinaria. Entre la información incluida en el documento, en el

párrafo (j) (3), se aludió al referido procedimiento administrativo y se

apostilló que, en virtud de este, la recurrida no tenía que realizar los pagos

correspondientes hasta que el DACO adjudicara las controversias de las

partes. Llegado el día del cónclave, a la Lcda. Pérez Riera se le impidió

ejercer su derecho a voz y voto, bajo el fundamento de que tenía atrasos

en el pago de derramas y mantenimiento en exceso de tres meses.

        Según reseñado, en la determinación impugnada, el DACO decretó

la nulidad de la Asamblea Ordinaria de 17 de noviembre de 2021, debido a

la privación de los derechos de voz y voto de la recurrida. La Agencia

razonó que el Artículo 65 del estatuto otorgaba unas protecciones

excepcionales al titular que impugnaba legítimamente una deuda de

22 Véase, Apéndice, pág. 365, acápite 12. (Énfasis y subrayado en el original.)
KLRA202300480                                                                        17

cuotas, derramas o multas. Así, pues, debido a la importancia del derecho

al voto en asamblea, coligió que dicho amparo se extendía a este.

       Somos del criterio que la negativa de la Junta de Directores a

proveer el plan de pago solicitado por la recurrida, obligación que emana

de la propia Ley de Condominios,23 incidió en que la Lcda. Pérez Riera

incurriera en morosidad, la cual impugnó oportunamente, por lo que el

asunto se encontraba sub judice al tiempo en que se celebró la Asamblea

de noviembre de 2021. Es razonable concluir que la recurrida se

encontraba protegida por la excepción del requisito de no deuda del

Artículo 65 de la Ley de Condominios, no solo a los efectos del

procedimiento administrativo en sí, sino también en el ejercicio de su

derecho de voz y voto en las asambleas, ya que la deuda imputada era

precisamente la controversia en un proceso de impugnación. Asimismo, el

Artículo 59 del estatuto claramente dispone que un titular no podrá librarse

de contribuir a los gastos de mantenimiento o derramas por haber incoado

una reclamación administrativa o judicial “por asuntos relacionados con la

administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el

tribunal o foro competente así la autorice”, mas no a casos de impugnación

de dichas cuotas o derramas, a los que específicamente aplica la excepción

del Artículo 65 de la Ley de Condominios.

       Ciertamente, al realizar un análisis integral de la Ley de

Condominios, estimamos correcta la interpretación del estatuto impartido

por el DACO, la cual, además, goza de deferencia sustancial. No

encontramos razones para variar el examen hermenéutico realizado por la

Agencia, ya que el mismo protege derechos fundamentales, es razonable

y evita la comisión de una injusticia.

       Con respecto al sexto error, sobre que el DACO impropiamente

incursionó en otro caso en trámite, en referencia al C-SAN-2022-0010479,

23 Refiérase al inciso (l) del Artículo 53, Poderes y Deberes del Director o Junta de
Directores, de la ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922y (l), que reza: “Establecer un
plan de pago para aquellos titulares que demuestren no tener la capacidad económica
para cumplir con los plazos de cuotas, cuotas especiales, derramas, y/o multas con pago
vencido de sesenta (60) días o más.”
KLRA202300480                                                               18

no le asiste la razón al recurrente. Independientemente de las alegaciones

en el caso aludido, lo cierto es que, en la causa del epígrafe, la Lcda. Pérez

Riera solicitó remedios al DACO para que el Condominio Marymar

proveyera la información solicitada, en torno al historial de pago de todos

los titulares. La Lcda. Pérez Riera expresó en su Querella, lo siguiente: “Le

ordene al presidente y [al] administrador darle a la [recurrida] la información

relacionada con los pagos de los titulares, para poder constatar si hubo

trato selectivo al prohibirle el derecho al voto solamente a la [recurrida]

cuando otros titulares puede que hayan estado morosos el 17 de noviembre

de 2021.”24

        Contrario a lo alegado por el Condominio Marymar, el 20 de enero

de 2022, este no cumplió a cabalidad con la petición de la recurrida. 25 Los

escuetos documentos anejados distan en extremo de los provistos el 31 de

julio de 2023.26 En esa ocasión, un nuevo administrador, finalmente,

proveyó la información detallada sobre el historial de pago y las

penalidades impuestas a los titulares en el periodo desde enero de 2019 a

mayo de 2023. Cabe señalar que no fue hasta la presentación de la

Oposición a Reconsideración de la Lcda. Pérez Riera, fechada el 14 de

agosto de 2023, que el DACO pudo advenir en conocimiento del

cumplimiento de lo compelido. No obstante, la Agencia denegó de plano

ponderar los méritos o deméritos de la petición de reconsideración del

Condominio Marymar, así como de la oposición de la recurrida. El error no

se cometió.

        Por último, tampoco tiene razón el recurrente en su séptimo

señalamiento de error. En este caso, toda vez que la Lcda. Pérez Riera ha

prevalecido en todas las controversias planteadas y no renunciadas del

procedimiento administrativo del título, la Ley de Condominios la exime de

contribuir a los honorarios y gastos legales. Procede confirmar el dictamen

administrativo en todas sus partes.

24 Véase, Apéndice, pág. 258, acápite (iv).

25 Véase, Apéndice, págs. 77; 78-80.

26 Véase, Apéndice, págs. 156; 157-158; 159-243.
KLRA202300480                                                          19

                                   IV

      Por los fundamentos expuestos, confirmamos la Resolución

Sumaria recurrida.

      Notifíquese.

      Lo acordó el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal de

Apelaciones.

                     Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                 Secretaria del Tribunal de Apelaciones