Court Opinion

ID: 9890385
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-10-12 19:21:06.679193+00
Date Added: 2024-06-11T13:11:38.780791
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                         TRIBUNAL DE APELACIONES
                                 Panel Especial

  ANA M. COSME SANTIAGO                                       Apelación
          Apelante                                            procedente del
                                                              Tribunal de
                                                              Primera Instancia
                  v.                                          Sala de Humacao
                                           KLAN202300575
                                                              Caso Núm.
JUAN A. RAMOS DIAZ, FULANA                                    HU2022CV001561
DE TAL Y LA SOCIEDAD LEGAL
DE GANANCIALES COMPUESTA                                      Sobre:
POR AMBOS, SPIRAL HOLDING,                                    Incumplimiento
INC.                                                          de Contrato
          Apelados

Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, el Juez
Adames Soto y la Jueza Martínez Cordero

Adames Soto, Juez Ponente

                                      SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.

       Comparece la señora Ana M. Cosme Santiago (señora Cosme

Santiago o apelante), solicitando la revocación de una Sentencia emitida

por el Tribunal de Primera Instancia (TPI), el 2 de junio de 2023.1

Mediante su dictamen, el foro primario acogió una petición de sentencia

sumaria presentada por el señor Juan A. Ramos Díaz, la señora Ana

Julia Lujan Ríos, la Sociedad de Gananciales compuesta por estos y

Spiral Holdings, Inc. (en conjunto, los apelados), desestimando la

demanda al concluir que los reclamos presentados constituían cosa

juzgada, por estos haber sido adjudicados en otro pleito.

       Examinados        los    asuntos     esgrimidos,   procede   confirmar    la

Sentencia     recurrida,       aunque     por   fundamentos   diferentes   a    los

expresados por el foro primario.

1 Notificada el 5 de junio de 2023.

NÚMERO IDENTIFICADOR
SEN2023______________
KLAN202300575                                                          2

I. Resumen del tracto procesal

      El 16 de noviembre de 2022, la señora Cosme Santiago presentó

una Demanda sobre incumplimiento de contrato contra los apelados.

Adujo que había suscrito un contrato de arrendamiento con los apelados,

que entró en vigor el 1 de julio de 2014, respecto a un inmueble

localizado en Costa Verde #24, Palmas del Mar, Humacao. Añadió que

dicho contrato contenía una cláusula de opción de compra, con un

precio de $700,000.00. Asimismo, manifestó que la renta del inmueble

era de $3,000.00 mensuales, de los cuales $1,000.00 mensuales serían

acreditados al precio de venta de la propiedad, en caso de que se

ejercitara la opción de compra. Explicó que el contrato era por un

término de un año e incluía una extensión automática de un año

adicional, a menos que treinta días antes se le notificara por escrito su

terminación. Añadió que, aunque los referidos términos acordados

habían vencido, las partes continuaron la relación, causando la

extensión del contrato. Sostuvo que ella continuó el pago mensual según

lo acordado, incluyendo la parte correspondiente a la opción, y los

apelados siguieron recibiendo tales pagos. Ante ello, el 22 de febrero de

2022, decidió ejercitar la opción de compraventa, mediante carta dirigida

a Spiral Holding Inc. y/o Juan A. Ramos Díaz, petición que alega no fue

atendida por los apelados.

      En consecuencia, la apelante asevera que, desde que entró en vigor

el contrato, el 1 de julio de 2014, hasta el último pago realizado en

octubre de 2022, acumuló la cantidad de $100,000.00 que serían

acreditados al precio de venta de la propiedad. Sin embargo, adujo que

los apelados estaban haciendo gestiones para que desalojara la

propiedad, a pesar de haber ejercido su derecho a la opción de compra.

Por tanto, solicitó como remedio que se declarara su derecho a adquirir

el dominio de la propiedad por el precio de venta acordado, menos los
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$100,000.00 acumulados hasta octubre de 2022, es decir, por la suma

de $600,000.00.

      Posteriormente, el 13 de febrero de 2023, la apelante presentó

Moción Solicitando Inclusión en el Epígrafe, solicitando que se incluyera a

la señora Ana Luján Ríos por sí y en representación de la Sociedad Legal

de Bienes Gananciales compuesta con el señor Juan A. Ramos Díaz,

pues al momento de presentar la Demanda la identificó como Fulana de

Tal por desconocer su nombre.

      Por su parte, los apelados presentaron Contestación a la Demanda,

el 27 de marzo de 2023. En esencia, esgrimieron que el contrato de

opción tuvo vigencia por los primeros dos años. Ante ello, manifestaron

que la apelante perdió su derecho a que se acumulara parte de la renta

para propósitos de la opción, por lo que, todo el pago era en concepto de

lo primero. Por otro lado, indicaron que estaban haciendo gestiones para

que la señora Cosme Santiago desalojara la propiedad. Para este último

propósito,    informaron       que,   en    otro   caso    instado     ante   el   TPI,

HU2022CV1258, ya se había emitido Sentencia de desahucio contra la

apelante, dictamen que fue confirmado por el Tribunal de Apelaciones,

KLAN202300024, y el Tribunal Supremo se negó a atender. Cónsono con

esto, arguyeron que el remedio solicitado por la apelante ya había sido

resuelto,    por   lo   cual   estaba      impedida   de   solicitar    remedios     al

interponerse un impedimento colateral por sentencia. Por último,

aseveraron que la apelante había aceptado que el contrato estaba

vencido y se encontraba ocupando la propiedad por virtud de un

contrato de mes a mes.

      En armonía, el 14 de abril de 2023, los apelados presentaron una

Moción de Sentencia Sumaria. En síntesis, argumentaron que la apelante

estaba tratando de litigar una controversia que ya había sido resultas en

el caso HU2022CV01257. En lo específico, arguyeron que en el caso
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citado, el Tribunal determinó que a la fecha de la radicación de la

demanda no existía contrato vigente entre las partes, y posteriormente, el

Tribunal de Apelaciones determinó que el contrato de opción venció el 30

de junio de 2016. Afirmaron que tanto las partes, como el contrato en

cuestión en ambos casos son los mismos, es decir, hay identidad de

partes y causa. En consecuencia, argumentaron que la apelante no podía

relitigar un asunto que fue dilucidado por el TPI, confirmado por el

Tribunal de Apelaciones, y denegado el recurso de certiorari presentado

ante el Tribunal Supremo, convirtiéndose en cosa juzgada.

      A raíz de esto, el 5 de mayo de 2023, la señora Cosme Santiago

presentó Oposición a Moción de Sentencia Sumaria. Sobre los asuntos de

derecho levantados por los apelados, aseveró que no se cumplían los

elementos   necesarios   para   constituirse   la   cosa   juzgada,   ni   el

impedimento colateral por sentencia. En particular, adujo que tal

defensa afirmativa no resultaba de aplicación, pues en el pleito anterior

la controversia versaba sobre quién tenía el derecho inmediato a la

posesión, en el contexto de una acción de desahucio en precario.

Contrario a ello, en el presente caso la controversia refiere a si la

apelante tiene o no derecho a adquirir la propiedad por el precio pactado,

al ejercitar la opción de compra acordada. Reiteró que, en los pleitos

sobre desahucio en precario, no se permite discutir o considerar por el

tribunal asuntos no relacionados al derecho inmediato a la posesión del

inmueble, pues se trata de una acción posesoria, donde solo cabe

discutir el derecho a la posesión de un inmueble. En definitiva, sostuvo

que no se cumplían los elementos de la cosa juzgada, pues carecía de

identidad de causas entre ambos casos.

      A lo anterior añadió que tampoco aplicaba la doctrina de

impedimento colateral por sentencia. Sobre ello, puntualizó que para la

aplicación de dicha defensa el asunto que se resolvió en el primer caso
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tiene que haber sido una controversia o asunto esencial para la

adjudicación del segundo caso. Afirmó que el procedimiento sumario de

desahucio en precario no requiere para su solución adjudicar la opción y

su ejercicio por la apelante. También, manifestó que la parte contra

quien se levanta el impedimento colateral tiene que haber tenido en el

primer caso la oportunidad de utilizar los mecanismos disponibles en las

Reglas de Procedimiento Civil y de Evidencia para descubrir la verdad,

asunto que no ocurrió en el proceso de desahucio efectuado, pues dicho

proceso especial no lo permite.

       Además, la apelante planteó que, en la sentencia emitida por un

foro hermano sobre el proceso de desahucio conducido entre las partes,

fue emitido un obiter dictum, cuando se indicó que la opción había

vencido al momento en que el contrato original terminó.

       Por último, la apelante sostuvo haber ejercido su derecho a la

opción antes de que los apelados dieran por terminado su contrato. Por

consiguiente, afirmó que, habiéndose ejercitado el derecho de manera

oportuna, los apelados no podían liberarse de su obligación de vender en

los términos acordados. Para sostener tal razonamiento, esgrimió la

figura de la tácita reconducción, de modo que, las obligaciones entre las

partes subsistían

       Examinada la moción dispositiva y su oposición, el 2 de junio de

2023,2 el TPI emitió Sentencia Sumaria declarándola Ha Lugar. Como

parte de su dictamen, dicho foro enumeró nueve determinaciones de

hechos:

       1. La parte demandada es dueña del inmueble localizado en
          Costa Verde #24, Palmas del Mar, Humacao, PR.
       2. El día 26 de mayo de 2014 se firmó el contrato entre las
          partes. El mismo entró en vigor el 1ero de julio de 2014.
       3. El contrato contiene una cláusula de opción de compra.
          La misma establece un precio de venta de $700,000.00.
       4. El 16 de noviembre de 2022, la demandante, presentó
          una demanda sobre incumplimiento de contrato contra

2 Notificada el 5 de junio de 2023.
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         Juan A. Ramos Díaz, Fulana de Tal y la Sociedad legal de
         Gananciales compuesta por ambos y Spiral Holding, Inc.
      5. Previo a eso, la parte demandada radicó un pleito de
         desahucio en el Tribunal de Primera Instancia de
         Humacao: Juan A. Ramos Díaz vs Ana M Cosme,
         HU2022CV01257 para recuperar la posesión de su
         inmueble, ya que la Sra. Ana Cosme se encontraba
         ostentando la posesión de éste, alegadamente en aquel
         momento, sin contrato vigente.
      6. La parte demandante suscribió una declaración Jurada el
         28 de octubre de 2022 donde acepta que está en posesión
         del inmueble de la parte aquí demandada en función de
         un contrato renovado de mes a mes.
      7. Luego de un juicio en su fondo, el Tribunal de Instancia
         dictó sentencia en el caso HU2022CV01257, la cual, hoy,
         es final, firme e inapelable, donde declara con lugar el
         desahucio de la Sra. Ana Cosme y a su vez determina que
         “A la fecha de la radicación de la demanda que nos ocupa
         no existía contrato vigente entre las partes.”
      8. La parte Demandante apeló oportunamente la sentencia
         de desahucio al Tribunal de Apelaciones bajo el caso
         número KLAN202300024, y dicho Tribunal confirmó al
         Tribunal de Instancia, determinando que el Tribunal de
         Primera Instancia “no erró al concluir que a la fecha de la
         radicación de la demanda no existía contrato vigente
         entre las partes.”
      9. El contrato de opción suscrito por las partes venció el 30
         de junio de 2016. En su confirmación de la sentencia del
         tribunal de Instancia, el Tribunal Apelativo sostiene lo
         siguiente: “De igual forma, la parte apelante no puede
         acogerse al derecho de opción de compra para preservar
         su derecho a permanecer en la propiedad. Entendemos
         que, según lo pactado entre las partes, el derecho de
         opción tenía una vigencia máxima hasta el 30 de junio de
         2016. Por lo que la apelante no puede reclamar dicha
         opción.”

      Conforme a ello, el foro primario adjudicó que la controversia

esencial ya ha sido resuelta por este Tribunal de Apelaciones, en el

KLAN202300024, por lo tanto, era cosa juzgada.

      Inconforme, la señora Cosme Santiago acude ante nosotros,

imputándole al foro a quo la comisión del siguiente error:

      ERRÓ    EL  HONORABLE    TRIBUNAL  DE   PRIMERA
      INSTANCIA,   AL   DICTAR   SENTENCIA   SUMARIA,
      DETERMINANDO QUE EXISTE IDENTIDAD DE LAS COSAS,
      DE LAS CAUSAS, DE LAS PARTES Y DE CARÁCTER EN
      QUE COMPARECIERON EN LA ACCIÓN HU2022CV01257 Y
      EN LA PRESENTE ACCIÓN.

      A su vez, los apelados ripostaron mediante la presentación de un

Alegato del apelado.
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      Contando con la comparecencia de las partes, estamos listos para

resolver.

II. Exposición de Derecho

   A. La Sentencia Sumaria

      El propósito de las Reglas de Procedimiento Civil es proveer a las

partes que acuden a un tribunal una “solución justa, rápida y económica

de todo procedimiento”. 32 LPRA Ap. V, R.1; González Santiago v. Baxter

Healthcare, 202 DPR 281, 290 (2019); Roldan Flores v. M. Cuebas et

al., 199 DPR 664, 676 (2018); Rodríguez Méndez et al. v. Laser Eye, 195

DPR 769, 785 (2016), Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25

(2014).     Procede   dictar   sentencia   sumaria   si   “las   alegaciones,

deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en

unión a las declaraciones juradas y alguna otra evidencia si las hubiere,

acreditan la inexistencia de una controversia real y sustancial respecto a

algún hecho esencial y pertinente y, además, si el derecho aplicable así lo

justifica”. González Santiago v. Baxter Healthcare, supra; Roldan Flores v.

M. Cuebas et al., supra; Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 194 DPR

209, 225 (2015), SLG Zapata-Rivera v. J. F. Montalvo, 189 DPR 414, 430

(2013).

      A tenor, este mecanismo está disponible para la disposición de

reclamaciones que contengan elementos subjetivos únicamente cuando

no existan controversias de hechos esenciales y pertinentes. Rodríguez

García v. UCA, 200 DPR 929, 940 (2018), Velázquez Ortiz v. Mun. De

Humacao, 197 DPR 656, 661 (2017), Reyes Sánchez v. Eaton Electrical,

189 DPR 586, 594-595 (2013), Const. José Carro v. Mun. de Dorado, 186

DPR 113, 129 (2012). De lo que se sigue que “la mera existencia de una

controversia de hecho es suficiente para derrotar una moción de

sentencia sumaria … cuando causa en el tribunal una duda real y

sustancial sobre algún hecho relevante y pertinente”. Pepsi-Cola v. Mun.
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Cidra et al., 186 DPR 713, 756 (2012). Se considera un hecho esencial y

pertinente, aquél que puede afectar el resultado de la reclamación acorde

al derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200,

213.

       Por otra parte, es esencial reconocer que la Regla 36 de las de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.36, establece de manera específica

los requisitos de forma con los que debe cumplir la parte que promueve

la moción de sentencia sumaria, así como la parte que se opone a ella.

En lo pertinente, la parte promovente debe exponer un listado de hechos

no controvertidos, desglosándolos en párrafos debidamente numerados

y, para cada uno de ellos, especificar la página o el párrafo de la

declaración jurada u otra prueba admisible que lo apoya. A su vez, la

parte que se opone a la moción de sentencia sumaria está obligada a

citar específicamente los párrafos según enumerados por el promovente

que entiende están en controversia y, para cada uno de los que pretende

controvertir, detallar la evidencia admisible que sostiene su impugnación

con cita a la página o sección pertinente. Meléndez González et al. v. M.

Cuebas, 193 DPR 100,137 (2015).

       La parte opositora tiene el peso de presentar evidencia sustancial

que apoye los hechos materiales que están en disputa. León Torres v.

Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 44. Es decir, no puede descansar

exclusivamente en sus alegaciones ni tomar una actitud pasiva. Toro

Avilés v. P.R. Telephone Co., 177 DPR 369, 383 (2009). Por el contrario,

tiene que controvertir la prueba presentada por la parte solicitante, a fin

de demostrar que sí existe controversia real sustancial sobre los

hechos materiales del caso en cuestión. González Aristud v. Hosp. Pavía,

168 DPR 127 (2006).

       Nuestro más alto foro ha manifestado que “a menos que las

alegaciones contenidas en la moción de sentencia sumaria queden
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debidamente controvertidas, éstas podrían ser admitidas y, de proceder

en derecho su reclamo, podría dictarse sentencia sumaria a favor de

quien promueve”. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 137.

Sin embargo, “toda inferencia razonable que se realice a base de los

hechos y documentos presentados, en apoyo y en oposición a la solicitud

de que se dicte sentencia sumariamente, debe tomarse desde el punto de

vista más favorable al que se opone a la misma”. ELA v. Cole, 164 DPR

608, 626 (2005).

   B. Función revisora del foro apelativo con respecto a la sentencia
      sumaria dictada por el foro primario

      En el caso de revisar sentencias del Tribunal de Primera Instancia

dictadas mediante el mecanismo de sentencias sumarias, o resolución

que deniega su aplicación, nuestro Tribunal de Apelaciones se encuentra

en la misma posición que el tribunal inferior para evaluar su

procedencia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra. Al disponer

de una moción de sentencia sumaria, el tribunal necesariamente tendrá

que   escudriñar   las   alegaciones   de   la   demanda   o   las   defensas

interpuestas para determinar si existen hechos en controversia que

deban esclarecerse mediante un juicio. León Torres v. Rivera Lebrón,

supra. Los criterios para seguir por este foro intermedio al atender

la revisión de una sentencia sumaria dictada por el foro primario han

sido enumerados con exactitud por nuestro Tribunal Supremo. Íd. Según

los tales, el Tribunal de Apelaciones debe:

      1. examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que
         la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la
         jurisprudencia le exigen al foro primario;

      2. revisar que tanto la moción de sentencia sumaria como
         su oposición cumplan con los requisitos de forma
         codificados en la referida Regla 36, supra;

      3. revisar si en realidad existen hechos materiales en
         controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de
         la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de
         exponer concretamente cuáles hechos materiales
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           encontró que están en controversia y cuáles están
           incontrovertidos;

       4. y de encontrar que los hechos materiales realmente están
          incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el
          Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el
          Derecho a la controversia.

       Además, al revisar la determinación del TPI respecto a una

sentencia sumaria, estamos limitados de dos maneras: (1) solo podemos

considerar los documentos que se presentaron ante el foro de primera

instancia; (2) solo podemos determinar si existe o no alguna controversia

genuina de hechos materiales y esenciales, y si el derecho se aplicó de

forma correcta. Meléndez González, et al. v. M. Cuebas, supra. El primer

punto se enfoca en que las partes que recurren a un foro apelativo no

pueden litigar asuntos que no fueron traídos a la atención del foro de

instancia. Mientras que el segundo limita la facultad del foro apelativo a

revisar si en el caso ante su consideración existen controversias reales en

cuanto a los hechos materiales, pero no puede adjudicarlos. Íd., pág.

115. También, se ha aclarado que al foro apelativo le es vedado adjudicar

los hechos materiales esenciales en disputa, porque dicha tarea le

corresponde al foro de primera instancia. Vera v. Bravo, 161 DPR 308,

335 (2004).

    C. Impedimento Colateral por Sentencia

       En nuestro ordenamiento la cosa juzgada está concebida en el Art.

1204 del Código Civil3, 31 LPRA sec. 3343. La figura del impedimento

colateral por sentencia4 es una modalidad de la doctrina de cosa juzgada.

Puerto Rico Wire Products, Inc., v. C. Crespo & Asociados Inc., supra. Al

igual que la doctrina de cosa juzgada, el propósito de la figura del

impedimento colateral por sentencia es promover la economía procesal y

3  El Código Civil de Puerto Rico de 1930 fue derogado por el Código Civil de Puerto Rico
de 2020, a través de la Ley Núm. 55-2020. Para fines de la presente, se hace referencia
únicamente al Código Civil derogado por haber sido la ley vigente al momento de la
controversia que nos ocupa.
4 Por razones que explicaremos en la sección que destinamos a la aplicación del derecho

a los hechos, en este segmento solo prestaremos atención a las características del
impedimento colateral por sentencia.
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judicial y amparar a los ciudadanos del acoso que necesariamente

conlleva litigar en más de una ocasión hechos ya adjudicados. Puerto

Rico Wire Products, Inc., v. C. Crespo & Asociados Inc., supra.

      El impedimento colateral por sentencia se manifiesta en dos

modalidades, la defensiva y la ofensiva. A&P General Contractors, Inc. v.

Asociación Caná, Inc., supra, pág. 758.       La modalidad defensiva le

permite al demandado levantar la defensa de impedimento colateral por

sentencia, a los fines de impedir la litigación de un asunto levantado y

perdido por el demandante en un pleito anterior frente a otra

parte. Íd. De otro lado, la modalidad ofensiva es articulada por el

demandante en un litigio posterior para impedir que el demandado re

litigue los asuntos ya dilucidados y perdidos frente a otra parte. Íd. Como

se puede apreciar, el denominador común entre ambas modalidades es

que la parte afectada por la interposición del impedimento colateral ha

litigado y ha perdido el asunto en el pleito anterior. Id; Puerto Rico Wire

Products, Inc., v. C. Crespo & Asociados Inc., supra

      La doctrina del impedimento colateral por sentencia “surte efectos

cuando un hecho esencial para el pronunciamiento de una sentencia se

dilucida y se determina mediante sentencia válida y final, [y] tal

determinación es concluyente en un segundo pleito entre las mismas

partes, aunque estén envueltas causas de acción distintas.” A & P

General Contractors, Inc. v. Asociación Caná, Inc., 110 DPR 753, 762

(1981). Es decir, el impedimento colateral por sentencia impide que se

litigue en un litigio posterior un hecho esencial que fue adjudicado

mediante sentencia final en un litigio anterior. Puerto Rico Wire Products,

Inc., v. C. Crespo & Asociados Inc., supra. No obstante, a diferencia de la

doctrina de cosa juzgada, la aplicación de la figura de impedimento

colateral por sentencia no exige la identidad de causas, esto es, que la

razón de pedir plasmada en la demanda sea la misma en ambos
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litigios. Rodríguez v. Colberg, 131 DPR 212, 219 (1989). Sobre la

identidad de causas, en A & P General Contractors, Inc. v. Asociación

Caná, Inc., supra, pág. 765, el Tribunal Supremo señaló que en el

contexto particular de la doctrina de cosa juzgada y de impedimento

colateral por sentencia, tal requisito significa el fundamento capital, es

decir, el origen de las acciones o excepciones planteadas y resueltas.

      En definitiva, la defensa de impedimento colateral exige que se

demuestre: (1) que la cuestión o asunto que se desea excluir en la acción

posterior es la misma que se determinó en la acción anterior; (2) que esa

cuestión, en efecto, se litigó; (3) que la cuestión se determinó por una

sentencia válida, final y firme, y; (4) que esta determinación era esencial

para la sentencia dictada. Martínez Díaz v. E.L.A., 182 DPR 580, 587

(2011).

   D. Desahucio

      La acción de desahucio es el mecanismo que tiene el dueño de un

inmueble para “recuperar la posesión de hecho de una propiedad,

mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la

detenta sin pagar canon o merced alguna.” Cooperativa de Vivienda

Rolling Hills v. Colón Lebrón, 203 DPR 812 (2020). El Código de

Enjuiciamiento Civil, según enmendado, 32 LPRA sec. 2821 et seq.,

contempla un procedimiento especial sumario para las acciones de

desahucio. Se trata de un proceso expedito, que puede ser presentado

por los dueños de la finca, sus apoderados, los usufructuarios, o

cualquier otro que tenga derecho a disfrutar la propiedad y sus

causahabientes. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733 (1987) (Énfasis

nuestro). Su carácter sumario responde al interés del Estado en atender

con agilidad el reclamo de una persona que es dueña de un inmueble la

cual se le ha impedido ejercer su derecho a poseer y disfrutar del

mismo. Cooperativa     de   Vivienda   Rolling   Hills   v.   Colón   Lebrón,
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supra; ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016) (Énfasis

nuestro).

      Los procesos de desahucio se centran únicamente en recobrar la

posesión del inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión del

arrendatario o precarista que la detente. Acosta et al. v. S.L.G. Ghigliotti,

186 DPR 984, 989 (2012) (Sentencia); C.R.U.V. v. Román, 100 DPR 318

(1971) (Énfasis nuestro). Por ello, en la acción sumaria se debe limitar la

concurrencia o consolidación de otras acciones o defensas. Cuando el

demandado presenta otras defensas afirmativas, dicha parte puede

solicitar que el procedimiento se convierta en uno ordinario. ATPR v. SLG

Volmar-Mathieu, supra, pág. 10. En tales casos, la reclamación estará

sujeta a las reglas de la litigación civil ordinaria, excluyendo la

reglamentación de desahucio y sus restringidas condiciones. Id.

      De otro lado, si una parte alega la existencia de un conflicto de

título, éste deberá dilucidarse en un juicio ordinario. C.R.U.V. v.

Román, supra; Negrón v. Corujo, 67 DPR 398 (1947); Escudero v. Mulero,

63 DPR 574 (1944); González v. Colón, 49 DPR 557 (1936); Ermita de

Nuestra Señora del Rosario v. Collazo, 41 DPR 596 (1930). (Énfasis

provisto). Se entiende que existe un conflicto de título sólo si un

demandado en desahucio produce prueba que tienda a demostrar que

tiene algún derecho a ocupar el inmueble en cuestión, y que tiene un

título tan bueno o mejor, que el del demandante. C.R.U.V. v. Román,

supra, pág. 322. Una mera alegación de título por parte del demandado,

desprovista de prueba, es insuficiente para derrotar la acción de

desahucio por la vía sumaria. Martínez Santiago v. Dalmau Andrades, 93

DPR 191, 194 (1966). Para que exista un conflicto de título, el

demandado debe oponer un título de dominio que tienda a justificar que

la posesión en que se halla no es la de arrendatario, administrador,

custodio del inmueble o que lo disfruta en concepto de precarista, esto
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es, sin título, por la tolerancia del dueño y sin satisfacer renta o merced

alguna. C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 322.

   E. Opción de compraventa

       Antes de la aprobación del Código Civil del 2020,5 había ausencia

de regulación expresa en nuestra legislación sobre el contrato de opción,

por lo que sus contornos habían sido delineados por la jurisprudencia.

P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, 174 DPR 716, 724 (2008). En consonancia,

nuestro Tribunal Supremo definió tal relación contractual como “el

convenio por el cual una parte (llamada concedente, promitente u

optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en

determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su

arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Íd.

(Énfasis nuestro). De esta manera, el contrato de opción le confiere al

optante la facultad de decidir, dentro de un plazo cierto, si celebra el

contrato por el que se opta. Íd. Cabe mencionar que, si se renuncia dicho

derecho de opción o no se ejercita durante el término concedido,

queda extinguido pues se estima caducado. Mayagüez Hilton Corp. V.

Betancourt, 156 DPR 234, 249 (2002) (Énfasis nuestro).

       La opción está atada a un contrato definitivo que las partes han

delimitado previamente. P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, supra, en la pág.

724. Los requisitos esenciales para su validez son: (1) la concesión, de

modo exclusivo, de una parte a la otra de la potestad decisoria sobre la

celebración del contrato por el cual se opta; (2) la especificación de un

plazo cierto; y (3) sin otra condición que no sea el juicio del optante.

Mayagüez Hilton Corp. V. Betancourt, supra. (Énfasis nuestro).

       Por otro lado, el derecho de opción no sólo concede al optante la

facultad de perfeccionar el contrato definitivo mediante la aceptación de

5 El derecho de opción actualmente está recogido en el artículo 1029 del nuevo Código

Civil. 31 LPRA sec. 8821. No obstante, para fines de la presente, se hace referencia al
derecho vigente al momento de pactarse el contrato objeto de la controversia que nos
ocupa.
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la opción, sino que impone al concedente la obligación de no frustrar el

derecho del que goza el optante. P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, supra, en la

pág. 724; Mayagüez Hilton Corp. V. Betancourt, supra, en la pág. 250.

      Como regla general, el optante puede ejercer su derecho de opción

simplemente notificando al optatario su voluntad de perfeccionar el

convenio por el cual optó. Íd, pág. 246. Sobre lo cual la declaración del

optante tiene el carácter unilateral y recepticia, no sujeta a forma expresa,

pero tendrá que constar de manera fehaciente. (Énfasis provisto). J.

Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed.

Bosch, 1982, T. II, Vol. 2, pág. 50. Si la opción se ejerce en el plazo

acordado, el contrato de opción queda extinguido, a la vez que se

perfecciona   el   contrato   aceptado,   según   haya   sido   previamente

delimitado. (Énfasis provisto). Mayagüez Hilton Corp. V. Betancourt,

supra, en la pág. 249. No obstante, el derecho del optante a declarar su

voluntad de dar efectividad al contrato por el cual se opta, caduca, si

ésta no es notificada al concedente durante la vigencia del plazo de la

opción, si éste se hubiese fijado. Íd.

III. Aplicación del Derecho a los hechos

                                          a.

      Según indicamos en la exposición de derecho, la revisión por este

foro intermedio de la determinación del TPI sobre una moción de

sentencia sumaria y su oposición acontece de novo, de lo que se sigue

que estamos en igual posición que el foro primario para aquilatarlas.

      Así las cosas, como cuestión inicial, nos corresponde verificar que

tanto la moción de sentencia sumaria como su oposición, cumplan con

los requisitos de forma establecidos en la Regla 36.3 de Procedimiento

Civil, supra. A partir de tal regla, la parte promovente de la moción de

sentencia sumaria debía exponer, entre otros, un listado de hechos no

controvertidos, desglosándolos en párrafos debidamente numerados y,
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para cada uno de ellos, especificar la prueba admisible que lo apoyara.

En el caso del promovido, este estaba obligado a citar en el escrito en

oposición, específicamente, los párrafos según enumerados por el

promovente que entendía estuvieran en controversia y, para cada uno de

los que pretendiera controvertir, detallar la evidencia admisible que

sostuviera su impugnación, con cita a la página o sección pertinente.

Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra,137 (2015).

       Al examinar la moción de sentencia sumaria, nos resulta evidente

que los apelados cumplieron con los requisitos aludidos en el párrafo que

antecede. A esos efectos, efectuaron la enumeración de los hechos que

juzgaron incontrovertidos e identificaron la prueba documental con la

que pretendían sostenerlos.

       Por el contrario, la Oposición a moción de sentencia sumaria

presentada por la apelante incumplió con las formalidades exigidas por

la Regla 36.3 (b) de Procedimiento Civil, supra. Esto, por cuanto la

apelante no incluyó en su escrito una relación concisa y organizada, con

referencia a los párrafos enumerados por los apelados, de los hechos

materiales que se proponían controvertir y de la prueba documental

necesaria para ese fin. Con precisión, la Oposición a sentencia sumaria6

inició con dos breves párrafos introductorios, para de ahí proceder

directamente a refutar los argumentos de derecho alzados por los

apelados en la Moción de sentencia sumaria, sin ocuparse en manera

alguna     de   impugnar       los    hechos       que   se    propusieron     como

incontrovertidos. Es decir, en la Oposición a sentencia sumaria no

se   controvirtieron       ninguno      de   los    hechos     que    los   apelados

propusieron como incontrovertidos.

       Como se sabe, ante una moción de sentencia sumaria, la parte

promovida,      —en     este   caso    la    apelante—,       no   podía    descansar

6 Apéndice 23 del recurso de apelación, págs. 83-96.
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exclusivamente en las alegaciones de la demanda, ni tomar una actitud

pasiva, sino que, como parte de su carga, debía puntualizar aquellos

hechos propuestos que pretendía controvertir y, si así lo deseaba,

someter hechos materiales adicionales que alegara no estaban en

controversia e impedían disponer del asunto mediante sentencia

sumaria. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20 (2020). Después de

todo, este mecanismo procesal procura profundizar en las alegaciones y

verificar si, en efecto, los hechos allí descritos ameritan dilucidarse en

juicio. Íd. Sin embargo, al examinar la Oposición a sentencia sumaria

resulta evidente que la apelante optó por descansar en sus alegaciones y

no presentar los hechos materiales que juzgara incontrovertidos, al así

obrar se arriesgó a que los hechos enumerados en la Moción de sentencia

sumaria fueran acogidos como incontrovertidos.

       Sobre lo anterior, es de ver que en la sección IV de la Moción de

sentencia sumaria instada por los apelados, estos incluyeron como su

cuarto hecho incontrovertido el siguiente: “[e]l contrato de opción suscrito

por las partes venció el 30 de junio de 2016”,7 para lo cual, acompañaron

copia del contrato firmado entre las partes, del que surgía el término en

el cual cabía ejercer la opción a compra. En su Oposición a sentencia

sumaria la apelante no presentó oposición a tal hecho propuesto, como

tampoco presentó como hecho incontrovertido el ejercicio de la opción a

compra alegada, y menos aún, documentación para sostener ese esencial

hecho para la causa de acción instada.8

                                              b.

       Con todo, procedemos a evaluar el señalamiento de error traído por

la parte apelante en el recurso de apelación que presentó. La señora

7 Apéndice 16 del recurso de apelación, pág. 54.
8 En la décima alegación de la Demanda se esgrimió que, [e]l 22 de febrero de 2022 la

opción de compraventa fue ejercitada por esta parte mediante carta dirigida a Spiral
Holding Inc. y/o Juan A. Ramos Díaz. La parte demandada hizo caso omiso de esta
petición. Apéndice 2 del recurso de apelación, pág. 10. Sin embargo, en la Oposición a
Sentencia Sumaria no se propuso tal hecho como incontrovertido, ni se anejó copia de la
carta aducida.
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Cosme Santiago aseveró a través de dicho error que el TPI incidió al

declarar Ha Lugar la moción de sentencia sumaria, por vía de la

aplicación de la defensa de cosa juzgada, determinando que existía

identidad de cosas, causas y partes entre el caso HU2022CV01257 y la

presente causa de acción. Con relación a este único asunto, coincidimos

con la apreciación de la apelante en que la defensa de cosa juzgada no

resultaba extensiva a este caso, veamos.

      En Presidential v. Transcaribe, 186 DPR 263 (2012) nuestro

Tribunal Supremo estableció con claridad que los demandados tienen el

deber de levantar todas las defensas afirmativas que entiendan

pertinentes en su primera alegación, la cuales tienen que ser alegadas en

forma clara, expresa y específica, por cuanto de así no hacerlo, se

entenderá que fueron renunciadas. Por tanto, los tribunales no pueden

levantar motu proprio las defensas afirmativas a las que el demandado

renunció, excepto por la defensa de falta de jurisdicción sobre la materia.

Íd. Además, en la misma Opinión el Alto Foro dejó claramente

establecido que el impedimento colateral es una modalidad distinta

de la cosa juzgada, por lo que constituyen defensas afirmativas

independientes que se deben plantear cada una de forma clara,

expresa y específica en la primera alegación. (Énfasis y subrayado

provistos). Íd. A pesar de que el fraccionamiento de causa e impedimento

colateral son modalidades de la doctrina de cosa juzgada, estas son

defensas afirmativas distintas. Íd. En palabras llanas, en la contestación

a la demanda se tenía que alzar de manera distintiva e independiente,

las defensas de cosa juzgada e impedimento colateral por sentencia, pues

de no hacerse, se entendería renunciada la que no hubiese sido

mencionada o precisada.

      Entonces, al examinar la contestación a la demanda presentada

por los apelados, y las defensas afirmativas allí erguidas, nos percatamos
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que dicha parte no levantó la defensa afirmativa de cosa juzgada. En la

contestación a demanda, inciso segundo de las Defensas Afirmativas

esgrimidas se dispuso lo siguiente, [e]l remedio y la solicitud esbozada por

la parte demandante ha sido resuelto por los honorable tribunales, al

punto de que ha sido confirmado por el Tribunal Apelativo y declarado no

a (sic) lugar por el Tribunal Supremo, de tal manera que dicha parte esta

(sic)   impedida      colateralmente         por    sentencia   de   pedir   dichos

remedios.9 (Énfasis provisto). Como se nota, los apelados hicieron

mención del impedimento colateral por sentencia, pero no incluyeron la

cosa juzgada. De los apelados haber pretendido esgrimir ambas

defensas, (la de cosa juzgada e impedimento colateral por sentencia), así

tenían que hacerlo de manera diferenciada, pero no lo hicieron.

        En consecuencia, visto que la única defensa afirmativa alzada en

la contestación a demanda fue la del impedimento colateral por

sentencia, el TPI estaba impedido de aplicar la defensa de cosa juzgada al

asunto, debiendo considerarla como renunciada por los apelados. “Los

tribunales están impedidos de levantar las defensas afirmativas motu

proprio cuando las partes han renunciado a ellas”. Presidential v.

Transcaribe, supra, pág. 284.

        Lo anterior no dispone del asunto pues, aunque el TPI estaba

impedido de considerar la defensa de cosa juzgada, sí estaba llamado a

considerar la del impedimento colateral por sentencia, en tanto esta

última fue expresamente esgrimida como defensa afirmativa en la

contestación a demanda. Claro, tal ejercicio adjudicativo debió acontecer

dentro del marco de la consideración a la moción dispositiva que se

estaba dilucidando.

        Sobre la defensa bajo discusión habíamos advertido que la parte

que la promueve tendría que demostrar: (1) que la cuestión o asunto que

9 Apéndice 9no del recurso de apelación, pág. 39.
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se desea excluir en la acción posterior es la misma que se determinó en

la acción anterior; (2) que esa cuestión, en efecto, se litigó; (3) que la

cuestión se determinó por una sentencia válida, final y firme, y; (4) que

esta determinación era esencial para la sentencia dictada. Martínez Díaz

v. E.L.A., 182 DPR 580, 587 (2011). Además, subrayamos que “surte

efectos cuando un hecho esencial para el pronunciamiento de una

sentencia se dilucida y se determina mediante sentencia válida y final,

[y] tal determinación es concluyente en un segundo pleito entre las

mismas partes, aunque estén envueltas causas de acción distintas.” A &

P General Contractors, Inc. v. Asociación Caná, Inc., 110 DPR 753, 762

(1981). Es decir, el impedimento colateral por sentencia impide que se

litigue en un litigio posterior un hecho esencial que fue adjudicado

mediante sentencia final en un litigio anterior. Puerto Rico Wire Products,

Inc., v. C. Crespo & Asociados Inc., supra.

      Lo anterior debe ser examinado en conjunto con las características

propias del proceso especial de desahucio. Como indicamos, este es el

mecanismo que tiene el dueño de un inmueble para recuperar la

posesión de una propiedad, centrándose dicho proceso únicamente en

recobrar la posesión del inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión

del arrendatario o precarista que la detente. Acosta et al. v. S.L.G.

Ghigliotti, supra. En caso de alegarse un conflicto de título, entonces ello

debe ser dilucidado en un juicio ordinario, pero para ello quien esgrima

tal conflicto tendría que demostrar que tiene un título tan bueno o mejor

que el demandante. C.R.U.V. v. Román, supra.

      Teniendo en consideración ambas figuras de derecho aludidas, se

debe notar que los apelados levantaron la defensa de impedimento

colateral por sentencia amparados en el dictamen del caso identificado

con el alfanumérico HU2022CV01257, que fue tramitado al amparo del

artículo 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra, es decir, mediante
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el procedimiento sumario de desahucio. Por lo explicado, en el caso de

desahucio la controversia esencial a ser dilucidada versaba sobre la

posesión del inmueble en controversia. Por tanto, la controversia atinente

al ejercicio oportuno o no por la apelante de la opción de compra

acordada entre las partes no resultaba en un asunto esencial para

dirimir la petición sobre desahucio. Siendo que la defensa del

impedimento colateral por sentencia impide que se litigue en un litigio

posterior un hecho esencial que fue adjudicado mediante sentencia final

en un litigio anterior, tal defensa resulta inaplicable al caso ante

nosotros.

      Elaborando, en el proceso sumario de desahucio celebrado en el

caso HU2022CV01257, el único asunto que se podía atender era el de la

posesión de la propiedad. Por el contrario, la controversia medular ante

nosotros versa sobre el ejercicio oportuno o no del derecho a opción a

compra a que se obligaron las partes, es decir, la causa de acción es

distinta a la dilucidada en el proceso especial de desahucio, y no

resultaba esencial la determinación sobre la opción para el dictamen.

Visto que el HU2022CV01257 aconteció en el proceso particular del

desahucio en precario, no podemos concluir que la parte apelante

hubiese tenido allí la oportunidad cabal de litigar su presunto derecho a

reclamar la opción acordada, ni que, de haber sido litigado tal asunto,

hubiese sido su dilucidación uno esencial para que se dictase la

sentencia. En términos más simples, la alegación sobre el derecho a

ejercer una opción a compra no representaba un mejor título que oponer

al de los apelados sobre el inmueble que estaba ocupando la apelante, de

aquí que resolver tal controversia no era esencial a tal proceso sumario,

excluyendo el uso de la defensa de impedimento colateral por sentencia,

al no cumplirse con los requisitos para su activación.
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                                                 c.

       Entonces, quedaría por auscultar si la consideración de la moción

de sentencia sumaria y su oposición resultaba suficiente para disponer

de la causa de acción presentada. Juzgamos que sí.

       Según adelantamos, mediante su moción de sentencia sumaria los

apelados presentaron una serie de hechos como incontrovertidos, que no

fueron impugnados por la apelante en el escrito en oposición a sentencia

sumaria. Tal omisión por la apelante en su Oposición a sentencia sumaria

tuvo la consecuencia de colocarla en la situación de que los hechos

señalados por los apelados fueran admitidos como incontrovertidos, y

dictarse sentencia conforme a estos, de ser aplicable.

       De la documentación incluida por los apelados en apoyo de los

hechos que propusieron como incontrovertidos en la moción de sentencia

sumaria,     surge    que    la   señora        Cosme   Santiago   y   los   primeros

suscribieron un contrato de arrendamiento de un inmueble localizado en

Humacao, el 26 de mayo de 2014. La Sección 30 de dicho contrato se

denominó Option to Purchase (opción a compras), y en esta se

establecieron los siguientes términos:

       The Lessor grants the Lessee a right of first refusal to
       purchase the property at a sales price of seven hundred
       thousand dollars ($700,000.00), during the duration of the
       lease (One year renewable for an additional year / 12
       months). If the tenant exercises the right of first refusal
       during the term of this contract (One year renewable for
       an additional year / 12 months) the Lessor will credit $1,000
       for each paid month during this Lease Agreement.10

       (Énfasis suplido).

       Tal como queda visto, el derecho de la opción por el optante estaba

condicionado a que fuera ejercido en el término allí acordado, es decir,

dentro de un año del arrendamiento o su renovación por doce meses. Por

lo cual, la apelante podía ejercitar su derecho a la opción de compra

durante el término de un año de haber sido suscrito el contrato de

10 Anejo 2 del recurso de apelación, pág. 19.
KLAN202300575                                                          23

arrendamiento, periodo que se podía extender por un año adicional. En

concreto, y conforme surge de la Sección 2da del referido contrato, el

acuerdo comenzaría a partir del 1 de julio de 2014, venciendo el 30 de

junio de 2015.11

        Además, en el texto citado expresamente se dispuso que las

obligaciones allí contraídas, relativas a la opción a compra del inmueble,

podían ser prorrogadas por un año adicional, siendo la vigencia máxima

del contrato hasta el 30 de junio de 2016. De lo que la señora Cosme

Santiago tenía hasta esta última fecha para ejercitar la opción de

compra, entiéndase, dentro del término preciso acordado.

        Visto lo cual, queda establecido que, en lo relativo a la opción a

compra, fue pactado por las partes que la optante, aquí apelante, estaba

llamada a ejercer su derecho a la opción dentro de un plazo cierto.

P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, supra. (Énfasis nuestro). De nuevo, la

apelante tenía un tiempo fijo y determinado para ejercer su derecho a la

opción, característica esencial de dicha figura jurídica, lo que suponía

que, de no ejercitarse tal derecho dentro del término previsto, se

extinguiría o caducaría.

        Considerada la moción de sentencia sumaria, juzgamos que no

existe controversia sobre el hecho de que la apelante no ejercitó su

derecho a la opción dentro de las fechas precisadas en los párrafos que

preceden. Ello queda constatado de la lectura conjunta del contrato

citado y la declaración jurada suscrita por la propia apelante, incluida

como prueba documental en la moción de sentencia sumaria, presentada

en apoyo del segundo hecho propuesto como incontrovertido en la

moción de sentencia sumaria.12 Según afirmó allí la apelante, en la fecha

en que suscribió la referida declaración jurada se encontraba en

posesión del inmueble objeto del caso en función de un contrato

11 Íd., en la pág. 13.
12 Apéndice 16 del recurso de apelación, pág. 54.
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renovado mes a mes.13 La alusión a la renovación del contrato mes a mes

necesariamente supone el vencimiento del contrato original para

entonces dar paso a su novación por el acuerdo de mes a mes. Tal

renovación del contrato mes a mes se encontraba en contraposición del

término fijo contenido en el contrato de opción, que ya hemos precisado

según sus fechas. Entiéndase que, por su naturaleza temporal, no

resulta imaginable un contrato de opción sin un plazo para su ejercicio,

por reducido o indeterminado que sea. Mayagüez Hilton Corp. v.

Betancourt, supra, pág. 249. En el contexto particular descrito la aludida

renovación mes a mes, transgrede el requisito esencial de que el contrato

de opción contenga un plazo cierto, un tiempo máximo pactado, en el

que sea ejercido, máxime, cuando en este caso sí se había determinado

tal plazo con precisión en la cláusula contractual antes citada, de un

año, renovable a otro año, a partir de la firma del contrato. Visto que no

resulta posible un cambio en este hecho medular establecido, resulta

innecesario aguardar por la celebración del juicio para disponer de la

demanda presentada.

        Con todo, la señora Cosme Santiago promueve ante nosotros la

teoría jurídica de que a la renovación contractual mes a mes acontecida

le resultaba extensible al derecho a ejercitar la opción a compra, (no solo

al arrendamiento del inmueble), afirmando haber ejercitado la opción de

manera oportuna, a través de una carta que dirigió a los apelados a esos

efectos el 22 de febrero de 2022, mientras estaba vigente el contrato. Sin

embargo, al examinar la documentación incluida en la Moción de

Sentencia Sumaria, y en la Oposición a sentencia sumaria (ausente en

este último caso, como apuntamos), no surge rastro alguno de un

documento que sirva para hacer constancia del alegado ejercicio de la

opción. En el contexto de la consideración de una moción de sentencia

13 Íd., pág. 59.
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sumaria, la parte opositora tiene el peso de presentar evidencia sustancial

que apoye los hechos materiales que alega están en disputa, León Torres

v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 44 (2020), pero, según explicamos, tal

carga probatoria no fue asumida, ni cumplida en este caso por la

apelante.

      Visto así, y a pesar de constituir el presunto ejercicio de la opción

dentro de la renovación del contrato de arrendamiento mes a mes parte

esencial de la causa de acción presentada, carecemos de prueba

documental de ello. En consecuencia, aun si para fines in argüendo

admitiéramos la teoría propuesta por la apelante, —de que conservaba

su derecho a ejercitar la opción al momento en que envió la referida carta

a los apelados, pues continuaba vigente el contrato—, de todos modos, la

parte llamada a establecer tal hecho medular falló en incluir la prueba

documental para sostenerlo.

IV. Parte dispositiva

      Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia recurrida

y en consecuencia, se desestima la demanda.

      Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.

                     Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                 Secretaria del Tribunal de Apelaciones