Court Opinion

ID: 9941345
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-02-16 15:26:43.261386+00
Date Added: 2024-06-11T13:46:33.271216
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                             TRIBUNAL DE APELACIONES
                                         Panel II

                  JG B, LLC.                             Apelación
                   Apelado                               procedente del
                                                         Tribunal de
                                           KLAN202301017 Primera Instancia,
                      v.                                 Sala Municipal de
                                                         Corozal en Toa Alta

     GLI PET SERVICES, LLC.                                 Caso Núm.
            Apelante                                        TA2023CV01039

                                                            Sobre:
                                                            Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez
Adames Soto y la Jueza Aldebol Mora

Adames Soto, Juez Ponente

                                     SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2024.

        Comparece GLI Pet Services, LLC., (GLI Pet Services o el apelante),

solicitando que revoquemos una Sentencia emitida por el Tribunal de

Primera Instancia, Sala Municipal de Corozal (TPI), el 6 de noviembre de

2023. Mediante su dictamen el foro primario declaró Ha Lugar una

Demanda de Desahucio presentada por JG B, LLC., (JG B o apelado),

ordenando el desalojo del apelante.

I. Resumen del tracto procesal

        El 19 de enero de 2022, JG B y el apelante suscribieron un contrato

de arrendamiento sobre un espacio comercial ubicado en el centro

comercial Plaza Estrella, en la Carretera Estatal PR-159 KM. 15.5, Corozal,

P.R., por un término de tres años, en el cual el primero sería el arrendador

y el segundo el arrendatario.1 A tenor, el apelante pagaría a JG B un canon

de arrendamiento de $1,200.00 mensuales, pagadero el primer día de mes.2

1 Anejo 4 del recurso de apelación, pág. 29.
2 Íd., pág. 30.

NÚMERO IDENTIFICADOR
SEN2024___________________
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       Sin embargo, el 12 de octubre de 2023, JG B presentó una Demanda

de desahucio contra el apelante, alegando el incumplimiento del pago de

los cánones de arrendamiento pactados. La apelada adujo que, luego de

varios requerimientos de pago a través de comunicaciones escritas a GLI

Pet Services, éste no había cumplido su obligación, adeudando $1,835.00

por cánones de arrendamiento atrasados. La apelada también alegó que se

trataba de la segunda demanda en la que solicitaba el desahucio del

apelante, por la misma causa. Ante ello, peticionó que se ordenara el

desahucio del apelante de la propiedad arrendada.

       A raíz de lo cual, el 24 de octubre de 2023, el apelante presentó

Contestación a Demanda y Reconvención. En esencia, sostuvo que JG B

había incumplido con el contrato, puesto que no le había permitido la

instalación de un contador de electricidad y le negó medir su consumo

eléctrico de manera independiente. De igual forma, afirmó que el apelado

tampoco le había designado un espacio para establecer el área del parque

para perros, a pesar de así haber sido acordado, afectando sus operaciones

comerciales. Por último, aseveró que JG B había incumplido con su

obligación de buscar soluciones razonables y de buena fe a la controversia,

no habiendo atendido las propuestas para solucionar la situación

presentada y devolviendo los pagos por renta presentados.

        La respuesta del apelante a la demanda, según descrita en el párrafo

que precede, se instó el mismo día en que correspondía celebrar la vista en

su fondo. Previo al inicio de la referida vista, el apelante solicitó que el

proceso se convirtiera en uno ordinario, alegando que la parte apelada

también había incumplido con el contrato de arrendamiento. Además,

solicitó que se le permitiera consignar en el Tribunal el pago de la renta

solicitado.3 A esto, el apelado ripostó que en la acción instada solo se

solicitó como remedio el desahucio, sin requerir cobro de dinero, por lo que

3 Anejo 8 del recurso de apelación, pág. 63.
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no procedía conceder la conversión del pleito al proceso ordinario. También

advirtió, que no había podido examinar la contestación a la demanda,

presentada el mismo día de la vista en su fondo.

       Escuchados los planteamientos de las partes, el TPI determinó

celebrar la vista en su fondo. De conformidad, el foro primario tuvo la

oportunidad de sopesar la prueba testifical presentada, esta última a través

de la señora Paula Soldevilla Piñeiro, testigo de la parte apelada. Según fue

recogido en la Minuta4 donde se plasmaron las incidencias de la vista en su

fondo, la señora Soldevilla Piñeiro testificó, en síntesis, sobre el contrato de

arrendamiento suscrito por las partes, que el apelante adeudaba $1,835.00

en concepto de canon de arrendamiento, y que un pago presentado por este

para el mes de octubre fue devuelto, por instrucciones del abogado de la

apelada. Finalizado dicho testimonio, GLI Pet Services informó que no

estaría sentando a declarar a su testigo, el señor Marcos Torres Ortiz, por

lo que el caso quedó sometido para la consideración del tribunal a quo.

       Así las cosas, el foro apelado determinó ordenar que el apelante

desalojara la propiedad arrendada, e impuso una fianza de $3,035.00 en

caso de que este se dispusiera a acudir al Tribunal de Apelaciones a revisar

el dictamen emitido.

       Posteriormente, el 6 de noviembre de 2023, el TPI dictó la Sentencia

cuya revocación nos solicita el apelante, declarando Ha Lugar la Demanda

sobre desahucio presentada. En dicho dictamen fueron enumeradas las

siguientes determinaciones de hechos:

       1. Partes suscribieron un contrato de arrendamiento en 2022
          por el periodo de 3 años. En este, la parte demandada se
          comprometió a realizar el pago de $1,200.00 mensual por
          el uso de un espacio comercial en el Centro Plaza Estrella.

       2. El centro comercial ubica en la carr. 159 en Corozal.

       3. En el local, la parte demandada lleva a cabo servicio de
          grooming, hotel y tienda de accesorios para animales
          domésticos.

4 Apéndice 8 del recurso de apelación, pág. 64.
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       4. El acuerdo de pago establece que la parte demandada debía
          realizar el pago del canon los primeros 5 días del mes.
          Véase, pág. 3 del contrato.

       5. La parte demandada incumplió con la mencionada
          disposición. En el mes de septiembre de 2023, la parte
          demandada realizó el pago incompleto. Al 10 de octubre de
          2023, no había realizado el pago correspondiente a dicho
          mes.

       6. El contrato dispone además que, la violación a una de las
          cláusulas podría promover una acción en desahucio. Véase,
          pág. 8 del contrato.

       7. Al mes de octubre la parte demandada adeuda a la parte
          demandante $1835.00 en concepto de cánones de
          arrendamiento atrasados.5

       Según ya dicho, el foro primario determinó que procedía la acción de

desahucio incoada por el apelado, ante el incumplimiento de GLI Pet

Services con su deber de pagar los cánones de arrendamiento, conforme se

obligó en el contrato suscrito.

       En desacuerdo, el apelante acude ante nosotros planteando los

siguientes señalamientos de error:

       PRIMER ERROR: ERRÓ EL TPI AL PROVEER HA LUGAR LA
       DEMANDA DE DESAHUCIO A PESAR DE QUE LA PARTE
       DEMANDADA, AQUÍ APELANTE, PRESENTÓ DEFENSAS
       AFIRMATIVAS EN RELACIÓN AL PROCESO DE DESAHUCIO
       Y SOLICITÓ CONVERTIR EL PROCESO EN UNO ORDINARIO
       CONFORME AL PRECEDENTE DEL HONORABLE TRIBUNAL
       EN ATPR V. SLG VOLMAR- MATHIEU, 196 DPR 5, 10 (2016).

       SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL TPI AL ENTENDER QUE EL
       DEMANDANTE, AQUÍ APELADO, CUMPLIÓ CON LOS
       REQUISITOS EN LEY PARA QUE PROCEDA EL DESAHUCIO
       SUMARIO CONFORME EL SUBTÍTULO III DEL CÓDIGO DE
       ENJUICIAMIENTO CIVIL.

       El 17 de noviembre de 2023, emitimos Resolución concediéndole

término al apelado para presentar alegato en oposición. Posteriormente, el

apelado presentó Alegato en oposición a recurso de apelación.

       Contando con la comparecencia de las partes, procedemos a exponer

la normativa jurídica aplicable.

5 Anejo 1 del recurso de apelación, págs. 1-2.
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II. Exposición de Derecho

   A. Desahucio

      El desahucio es el mecanismo que tiene el dueño de un bien

inmueble para recuperar la posesión de hecho de tal propiedad, a través

del lanzamiento o la expulsión del arrendatario o precarista que la retiene

sin pagar los correspondientes cánones. Ortiz Zayas v. ELA, 2023 TSPR 43;

Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020). Esta acción de

desahucio puede solicitarse, ya sea mediante proceso sumario, o por vía

ordinaria. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235, 240

(2018). En cuanto al desahucio sumario, el mismo está regulado por el

Código de Enjuiciamiento Civil, específicamente en sus artículos 620 a 634,

32 LPRA secs. 2821-2838. Sobre tal carácter sumario, el Tribunal Supremo

ha expresado que ello responde al interés del Estado en atender

rápidamente las reclamaciones por parte de los dueños de inmuebles

que ven interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad.

(Énfasis provisto). Ortiz Zayas v. ELA, supra; Cooperativa v. Colón Lebrón,

supra, pág. 820; Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240;

ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).

      Por otro lado, puesto que lo que se intenta recobrar en una acción de

desahucio es la posesión, el máximo foro ha reiterado que, en la acción

sumaria de desahucio, se debe limitar la consolidación de otras

acciones o defensas. (Énfasis provisto). ATPR v. SLG Volmar-Mathieu,

supra, pág. 10. Cuando la demanda se fundamente en la falta de

pago del canon o precio convenido en un contrato, no se admitirá otra

prueba que la del recibo o cualquier otro documento que conste

haberse verificado el pago. (Énfasis provisto). Art. 627 del Código de

Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2829. Sin embargo, en ocasiones, el

Tribunal Supremo ha permitido la presentación de algunas defensas,

siempre y cuando las mismas no desnaturalicen el espíritu del carácter
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sumario del proceso de desahucio. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733,

749 (1987).

III. Aplicación del Derecho a los hechos

                                     a.

      En el primer señalamiento de error el apelante sostiene que incidió

el TPI al declarar Ha Lugar la demanda de desahucio, a pesar de haber

presentado defensas afirmativas y solicitar que el proceso se convirtiera en

uno ordinario.

      Sépase que la conversión del proceso sumario al ordinario en casos

sobre desahucio descansa en el sano discernimiento judicial, es decir,

responde a consideraciones discrecionales. Turabo Ltd. Partnership v.

Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241 (1992). Claro, tal discreción partirá de la

consideración mínima que informa el proceso especial de desahucio, cuya

característica principal es su tramitación expedita, Ortiz Zayas v. ELA,

supra, y que responde al interés del Estado en atender rápidamente la

reclamación del dueño de un inmueble que ve interrumpido el derecho a

poseer y disfrutar su propiedad. ATPR v. SLG Volmar Mathieu, supra. A lo

que se suma que el propio Código de Enjuiciamiento Civil establece que

cuando la demanda se fundamente en la falta de pago del canon o precio

convenido en un contrato, no se admitirá otra prueba que la del recibo o

cualquier otro documento que conste haberse verificado el pago. Art. 627

del Código de Enjuiciamiento Civil, supra.

      El apelante esgrime que procedía la conversión del proceso sumario

a ordinario, porque había hecho una inversión sustancial en el local

arrendado y el apelado no había cumplido con su obligación de tener una

conexión eléctrica independiente. Sin embargo, y para ser precisos sobre lo

que dicha parte esgrimió ante el TPI, al examinar la Contestación a

demanda y reconvención surge que el apelante alegó incumplimiento de

contrato por parte del apelado porque este: (1) no le permitió la instalación
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de un contador eléctrico y medir su consumo de electricidad de manera

independiente;      (2)   no   hizo    esfuerzos      amigables   para   resolver   la

controversia; (3) no designó un espacio para área dog park.6

       Sobre lo anterior, debemos iniciar subrayando que, a pesar de

haberse celebrado una vista evidenciaria en su fondo ante el foro apelado,

en el recurso de apelación presentado no se hizo alusión alguna a la prueba

testifical allí desfilada. Es decir, el apelante no solicitó la reproducción de

la prueba oral que tuvo ante su consideración el TPI, por lo que no tenemos

modo alguno de evaluar la evidencia que tuvo ante su consideración el

tribunal a quo. Pueblo v. Pérez Delgado, 2023 TSPR 35. Difícilmente se

podrá descartar la determinación impugnada, en ausencia de la

reproducción de la prueba oral desfilada. Graciani Rodríguez v. Garage Isla

Verde, 202 DPR 117 (2019). Esto es importante pues el apelante manifiesta

en su recurso de apelación, que presentó prueba dirigida a establecer el

pago de los cánones, y sobre las reparaciones que tuvo que hacer en el

local. ¿A qué prueba se refiere? A ninguna que pueda demostrar pues, en

la vista en su fondo solo se presentó una testigo, de la parte apelada, quien

fue contrainterrogada por el apelante, pero no conocemos el contenido de

lo testificado, y mucho menos sobre alguna prueba ofrecida por el apelante

que fuera admitida. Además, el apelante optó por no sentar a declarar a su

testigo, de modo que las alegaciones contenidas en la reconvención, sobre

supuesto incumplimiento contractual por parte de la parte apelada, no

llegaron a superar la condición de ser meras alegaciones. A lo que se debe

añadir, que tampoco surge que en la vista evidenciaria el apelante hiciera

un ofrecimiento de prueba para dejar constancia de cómo se disponía a

demostrar las alegaciones incluidas en la reconvención, atinentes al

alegado incumplimiento de contrato por la parte apelada. Regla 104(b) de

Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 104(b).

6 Apéndice 6 del recurso de apelación, págs. 44-45.
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       Aunque lo anterior dispone de este primer señalamiento, añadimos

que las alegaciones incluidas en la reconvención no enmarcan dentro de

las situaciones excepcionales que nuestro Tribunal Supremo ha reconocido

para que ocasionalmente el proceso sumario de desahucio se convierta en

uno ordinario. Es decir, no estamos ante una situación en la que se hubiese

solicitado el desahucio de un inquilino que: esté bajo protección federal

especial o de otras fuentes gubernamentales, Turabo Ltd. Partnership v.

Velardo Ortiz, supra; tampoco se nos puso en posición, por no presentarse

prueba al respecto, de que el apelante tuviera derecho a retener el inmueble

arrendado hasta que se le reembolsaran los costos de las reparaciones

realizadas, Marín v. Montijo, 109 DPR 268 (1979); Brunet v. Corte, 45 DPR

901 (1933); o que la obligación alegadamente incumplida fuera cardinal en

el contrato de arrendamiento, Mora Dev. v. Sandín, supra. Es cierto que en

el contrato de arrendamiento fue incluido un inciso en el cual la parte

apelada se obligó a asignar un espacio exterior para uso exclusivo de “Dog

Park”,7 pero hay carencia de prueba total sobre si tal obligación fue

cumplida o incumplida, y si era una de las obligaciones cardinales del

contrato de arrendamiento que hubiesen justificado convertir el proceso en

ordinario.

       En definitiva, estamos desprovistos por completo de bases para

intervenir con el ejercicio discrecional del foro apelado al denegar la petición

de conversión del proceso sumario al ordinario.

                                            b.

       Respecto al segundo señalamiento de error, el apelante sostiene que

incidió el TPI al determinar que el apelado cumplió con los requisitos

establecidos por ley para que procediera el desahucio sumario. No tiene

razón.

7 Apéndice 6 del recurso de apelación, pág. 48.
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       Según surge de las determinaciones de hechos enumeradas en la

Sentencia apelada, (a las cuales debemos completa deferencia, por no

contar este foro intermedio con algún medio de reproducción de la prueba

oral), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, por un periodo

de 3 años, estableciéndose un pago mensual por canon de arrendamiento

de $1,200.00, para el uso del espacio comercial arrendado. De esos mismos

hechos resulta que la parte apelante realizó un pago incompleto para

septiembre de 2023, y que, para octubre de 2023, tampoco había realizado

el pago correspondiente a dicho mes, adeudándole a la apelada $1,835.00

en cánones de arrendamiento atrasados.8

       Resulta ya trillado, pero no por ello menos cierto, que los foros

apelativos debemos otorgar gran deferencia a las determinaciones de

hechos, la apreciación de la prueba testifical y las adjudicaciones de

credibilidad que hacen los tribunales de primera instancia. SLG Fernández-

Bernal v. RAD-MAN et al., 208 DPR 310, 338 (2021). En consecuencia, los

foros revisores no debemos intervenir con las determinaciones de hechos de

los jueces de instancia, salvo que medie error manifiesto, pasión, prejuicio y,

por   ende,    abuso     de   discreción.     Íd.   No   apreciamos   que   en   las

determinaciones de hechos del TPI hubiese mediado ninguna de las

condiciones que nos habilitarían para intervenir con ellas.

        Quepa aquí reiterar que el proceso especial de desahucio es el

mecanismo que tiene el dueño de un inmueble para recuperar la posesión

de una propiedad, centrándose dicho proceso únicamente en recobrar la

posesión del inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión del

arrendatario o precarista que la retiene sin pagar los correspondientes

cánones. (Énfasis provisto). Cooperativa v. Colón Lebrón, supra. De las

determinaciones de hechos alcanzadas por el TPI se derivan cada uno de

los elementos legales requeridos para que dicho foro concluyera que

8 Apéndice 1 del recurso de apelación, págs. 1-2.
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procedía el desahucio solicitado. Es decir, una vez probado el contrato de

arrendamiento suscrito por las partes, cuyos cánones de arrendamiento

fueron incumplidos por el apelante, solo restaba en este caso obrar como

lo hizo el TPI, declarar Con Lugar la demanda de desahucio presentada y

ordenar el desalojo del apelante.

      De nuevo, no hay rastro de circunstancia que nos permita intervenir

con las determinaciones de hechos en este caso, por lo que se impone la

conclusión de que las conclusiones de derecho ser ajustaron a derecho,

procede confirmar.

IV. Parte dispositiva

      Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia recurrida.

      Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.

                        Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                  Secretaria del Tribunal de Apelaciones