Court Opinion

ID: 9941340
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-02-16 15:26:20.956683+00
Date Added: 2024-06-11T13:46:33.098283
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                    REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN
                                 PANEL X

SANDRA PAGÁN RIVERA                               Apelación
                                                  procedente del
          Apelante                                Tribunal de
                                                  Primera Instancia,
                                                  Sala Superior de
              V.                                  San Juan
                                KLAN202300652
                                                  Caso Núm.:
  MARÍA VIRGINIA DEL                              K PE2016-3394
   ROSARIO SANTANA
                                                  Sobre:
          Apelada                                 Desahucio en
                                                  Precario

Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Juez
Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón

Lebrón Nieves, Juez Ponente

                             SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de enero de 2024.

      El 31 de julio de 2023, compareció ante este Tribunal de

Apelaciones, la señora Sandra Pagán Rivera (en adelante, la

apelante o señora Pagán Rivera), por medio del recurso de epígrafe.

Mediante este, nos solicita que revisemos la Sentencia emitida el 27

de junio de 2023 y notificada el 28 de junio de 2023, por el Tribunal

de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan.

      En virtud del aludido dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar

la Demanda Enmendada de desahucio instada en contra de la

señora María Virginia Del Rosario Santana (en adelante, la apelada

o señora Del Rosario Santana), condicionado a que los dueños de la

propiedad inmueble en cuestión le pagaran la suma de veintiséis mil

dólares ($26,000.00) por concepto de mejoras alegadamente

realizadas por esta, así como la suma de cuarenta mil dólares

($40,000.00), por concepto de daños y angustias mentales. En

adición, el foro de instancia ordenó el pago de intereses, a razón del

cuatro punto veinticinco por ciento (4.25%) anual sobre estas

Número Identificador
SEN2024 ________________
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cantidades, contado a partir de la fecha de presentación de la

Demanda.

       Adelantamos que, por los fundamentos que expondremos a

continuación, se modifica en parte la Sentencia impugnada y así

modificada, se confirma.

                                       I

       Los eventos fácticos y procesales que dan lugar al recurso que

nos ocupa son los que en adelante se esbozan. Cabe mencionar que,

el presente caso exhibe un tracto procesal sumamente accidentado

y prolongado.1 No obstante, nos circunscribiremos a reseñar

aquellos incidentes pertinentes a la controversia que nos atañe.

       El 16 de noviembre de 2016, la apelante instó ante el Tribunal

de Primera Instancia, una escueta Demanda sobre Desahucio en

precario en contra de la señora Del Rosario Santana y otra persona

con nombre desconocido (John Doe). Según surge de las alegaciones

de la Demanda, la señora Pagán Rivera es heredera junto a sus siete

(7) hermanos, de una propiedad inmueble sita en la Calle Eleonor

Roosevelt, número 305 de la Urbanización Roosevelt en Hato Rey.2

La misma fue adquirida por herencia de sus fenecidos padres, Jorge

Pagán Padovani y Raquel Rivera.

       En su Demanda, la señora Pagán Rivera alegó que, con

anterioridad, el referido inmueble estuvo ocupado por la señora

Zoraida Del Rosario, hermana de la apelada. Sobre ello, abundó en

que, en un caso distinto3, el foro primario había dictado sentencia,

ordenando el lanzamiento de la señora Zoraida Del Rosario. Alegó

que, ante ello, cambió las cerraduras de la propiedad. Sin embargo,

indicó que posteriormente, la apelada rompió las mismas e invadió

1 Para una mejor comprensión del caso, el 20 de octubre de 2023, solicitamos en

calidad de préstamo, los autos originales del mismo.
2 Los miembros de la sucesión son: César Augusto Pagán Rivera, Raquel Pagán

Rivera, Sandra Idalia Pagán Rivera, Migdalia Pagán Rivera, Ariel Juan Pagán
Rivera, Yamil Antonio Pagán González, Zulma Eneida Pagán González y Jorge
Arquímides Pagán González.
3 Identificado con el alfanumérico K PE2014-3587 (602).
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el inmueble. A esos efectos, la señora Pagán Rivera solicitó al

tribunal de instancia que declarara con lugar la demanda y ordenara

el desalojo de la propiedad.

       Tras varias incidencias procesales, innecesarias pormenorizar

para atender el recurso, la señora Del Rosario Santana contestó la

Demanda, el 31 de enero de 2017. Simultáneamente, instó una

Reconvención. En cuanto a la Demanda, sostuvo que existía un

conflicto de título, relacionado a la posesión del inmueble, y al valor

de la reconstrucción y las reparaciones que había llevado a cabo.

Añadió que, “la acción correspondiente en el presente caso es el

cumplimiento del contrato de opción por parte de la demandante[,]

toda vez que[,] la demandada está y ha estado en disposición de

adquirir la propiedad conforme el contrato de opción otorgado.”4

       Con respecto a la Reconvención, alegó que luego de haber sido

notificada por el Departamento de la Vivienda, de que había sido pre

cualificada para recibir los beneficios del programa La Llave para Tu

Hogar, se encontraba en la búsqueda de una propiedad residencial.5

En consideración a ello, esbozó que fue con la persona para quien

trabajaba a preguntar por el inmueble en cuestión, el cual estaba

abandonado y en condiciones deplorables. Expresó que, los vecinos

le informaron sobre el fallecimiento de las personas que vivían en la

propiedad, así como también, que la misma había estado

abandonada por cuatro o cinco años, luego de un fuego. Agregó que,

estos indicaron donde trabajaba una de las hijas de los fenecidos

dueños.

       Luego de dos visitas al lugar que le indicaron, la apelada

manifestó que logró comunicarse con la señora Migdalia Pagán

Rivera, una de las herederas de la propiedad, y le manifestó su

4 Apéndice del recurso de Apelación, pág. 4.
5 Según los autos, la notificación de pre cualificación fue realizada el 25 de agosto

de 2004.
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interés por la misma. La señora Migdalia Pagán Rivera le expresó

que tendría que consultarlo con sus hermanos. Varias semanas

después, la señora Migdalia Pagán Rivera se comunicó con ella, y le

indicó que venderían la propiedad, pero que ni ella ni sus hermanos

llevarían a cabo las reparaciones. Ante ello, la apelada sostuvo que

aceptó hacer las reparaciones, si los hermanos “ajustaban el precio

a sus posibilidades”6, a lo que la señora Migdalia Pagán Rivera

consintió.

       Así las cosas, la señora Del Rosario Santana esgrimió que, el

7 de abril de 2005, se reunió con las hermanas Migdalia y Raquel,

ambas de apellido Pagán Rivera (en adelante, hermanas Pagán

Rivera), y llegaron a un acuerdo de compraventa de la propiedad,

por la suma de ochenta y cinco mil dólares ($85,000.00).7 Para

formalizar el acuerdo, las hermanas Pagán Rivera y la señora Del

Rosario Santana suscribieron un documento titulado Contrato de

Opción8 (en adelante, el Contrato). De este surge que, la señora Del

Rosario Santana llevaría a cabo las reparaciones para que la

propiedad cualificara para el financiamiento, “con la cooperación de

la parte vendedora.”9 En adición, surge del Contrato que, al

momento de firmar el mismo, la señora Del Rosario Santana debía

entregar un cheque por concepto de opción, por la cantidad de

$500.00 a las hermanas Pagán Rivera.

       La apelada arguyó que, desde dicha fecha, entró en posesión

de la propiedad y comenzó a limpiarla y acondicionarla para hacerla

habitable. Indicó además, que realizó una solicitud de préstamo

hipotecario ante una financiera, a los fines de completar la

compraventa de la propiedad. Sin embargo, la señora Del Rosario

Santana sostuvo que con posterioridad, específicamente el 6 de

6 Apéndice del recurso de Apelación, pág. 5.
7 Es menester señalar que, la apelante no estaba presente al momento en que se

llegó a dicho acuerdo.
8 Apéndice del recurso de Apelación, pág. 479.
9 Íd.
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octubre de 2005, las hermanas Pagán Rivera y la apelante, se

personaron a la residencia en cuestión, y le solicitaron la devolución

de las llaves del inmueble, así como que sacara sus pertenencias del

mismo, para mostrarlo a otros posibles compradores. La apelada se

rehusó.

       Finalmente, la señora Del Rosario Santana esgrimió que: (i)

las actuaciones negligentes y/o culposas de la apelante habían

ocasionado pérdidas y daños estimados en $50,000.00; (ii) los

intentos de la apelante para desalojarla ilegalmente ocasionaron

daños mentales y morales que ascendían a $100,000.00 y, (iii) la

suma de mejoras útiles y reconstrucción de la propiedad se

estimaba en $26,000.00. A esos efectos, solicitó la desestimación

de la Demanda, y la conversión del pleito al curso ordinario para

tramitar la Reconvención.

       El 2 de febrero de 2017, el foro de instancia dictó Orden,

disponiendo que el caso seguía el trámite ordinario, y señalando la

Conferencia Inicial para el 16 de marzo de 2017.10 Previo a la

celebración de dicha conferencia, el 23 de febrero de 2017, la

apelante presentó Solicitud de Desestimación de Reconvención y

Solicitud de Señalamiento de Juicio en su Fondo. Por medio de esta,

sostuvo que las alegaciones incluidas en la Reconvención eran en

contra de personas que no formaban parte del pleito. Añadió que, la

misma era contraria al procedimiento sumario de desahucio, por lo

que no procedía.

       Atendida la moción, el tribunal primario emitió otra Orden, el

28 de febrero de 2017, reiterando que el caso se convirtió al trámite

ordinario. Al respecto, ordenó a la apelante que contestara la

10 La Conferencia Inicial fue pospuesta para el 23 de marzo de 2017. Luego, el 2

de agosto de 2017 se celebró una vista de status, en la cual se señaló la
Conferencia con Antelación al Juicio para el 8 de septiembre de 2017. No
obstante, la misma fue pospuesta varias veces, y no fue hasta el 22 de enero de
2018 que se llevó a cabo la misma.
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Reconvención y a comparecer a la Conferencia Inicial señalada, luego

de cumplir con la Regla 37 de Procedimiento Civil.11

       Luego de otros varios trámites procesales, el 28 de julio de

2017, la señora Pagán Rivera instó Contestación a Reconvención.

Mediante esta, negó algunas alegaciones y aceptó otras. Como

defensas afirmativas, sostuvo que, “[p]ara que un contrato de

opción de compra sobre un inmueble [fuese] válido, [tenía] que estar

suscrito por todos los dueños del mismo”12, de modo que, no existía

un contrato de opción de compra en el caso. Añadió que, la apelada

ocupaba la casa desde el mes de abril de 2005 sin pagar renta.

Finalmente, indicó que las mejoras realizadas por la señora Del

Rosario Santana no le concedían el derecho a permanecer en la

propiedad.

       El 11 de septiembre de 2017, la apelada presentó Solicitud de

Desestimación por Falta de Partes Indispensables. A grandes rasgos,

alegó que el Tribunal carecía de jurisdicción, puesto que la apelante

no incluyó a los demás herederos en el pleito, y estos eran parte

indispensable. El 18 de septiembre de 2017, el foro de instancia

concedió 15 días a la señora Pagán Rivera para que fijara su posición

en torno a la referida moción. En cumplimiento, el 7 de febrero de

2018, la apelante instó Réplica a Solicitud de Desestimación por Falta

de Partes Indispensables, donde en esencia, sostuvo que un

codueño de un inmueble podía llevar a cabo actos de administración

del inmueble, incluyendo una acción de desahucio en precario, sin

el consentimiento unánime de los demás codueños.

       El tribunal a quo atendió los planteamientos durante la

continuación de la Conferencia con Antelación al Juicio13, el 27 de

11 Cabe señalar que, en desacuerdo con la determinación, la apelante compareció

ante esta Curia mediante recurso de certiorari, identificado con el alfanumérico
KLCE201700378. El mismo fue denegado por un Panel Hermano. Luego, la
apelante acudió ante el Tribunal Supremo mediante certiorari, más dicho foro
también declaró No Ha Lugar el recurso.
12 Apéndice del recurso de Apelación, pág. 33.
13 Véase, nota al calce número 10.
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marzo de 2018. En esencia, determinó que, para propósitos de la

Demanda, los demás coherederos no eran partes indispensables. No

obstante, razonó que sí lo eran para la Reconvención. Les indicó a

las partes que, la única solución era emplazar a los mismos o,

presentar una demanda independiente y que se consolidara el caso.

De otro lado, autorizó las enmiendas a la demanda y reconvención

respectivamente.

       El 12 de abril de 2018, la apelada presentó Moción en Solicitud

de Emplazamiento, para emplazar a la señora Migdalia Rivera Pagán,

y Moción en Solicitud de Emplazamiento por Edicto, a los fines de

emplazar a los demás herederos de la sucesión.14 El Tribunal de

Primera Instancia dispuso Ha Lugar ambas solicitudes, el 23 de

abril de 2018.15 El mismo día, la Secretaria del Tribunal de Primera

Instancia expidió el emplazamiento de la señora Migdalia Rivera

Pagán y, al siguiente, expidió los edictos correspondientes.

       El 5 de junio de 2018, la señora Pagán Rivera presentó

Demanda Enmendada, a los únicos fines de incluir una reclamación

por concepto de canon de arrendamiento, y la solicitud de la cuantía

generada durante el tiempo transcurrido.

       En igual fecha, la señora Migdalia Pagán Rivera presentó

Contestación a Reconvención tomada como Demanda Contra

Terceros; y Reconvención de Tercero. En lo pertinente, esta admitió

que acordó venderle el inmueble en cuestión a la apelada, por la

cantidad de $85,000.00, y que ella se encargaría de las

reparaciones. Por otro lado, arguyó que, el cheque de $500.00 por

concepto de la opción de compraventa, le fue devuelto por el banco

por fondos insuficientes. A esos efectos, sostuvo que fue la apelada

quien incumplió con el contrato.

14 En su solicitud, la apelada indicó que, según acordado, las direcciones de los

miembros de la sucesión le fueron provistas por la apelante.
15 El dictamen del Tribunal de Primera Instancia fue notificado al día siguiente,

entiéndase, el 24 de abril de 2018.
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      Como defensas afirmativas, entre otras, arguyó que le

comunicó a la apelada que no contaba con la autorización de sus

hermanos para la venta de la propiedad, y que “trataría de

conseguirla”. Indicó además que, el documento suscrito no le

otorgaba derecho a título alguno a la señora Del Rosario Santana

sobre la propiedad.

      En su Reconvención de Tercero, la señora Migdalia Pagán

Rivera indicó que, la apelada poseía la propiedad sin su

consentimiento y sin pagar renta, por lo que solicitó el desahucio y

el pago de renta por el tiempo que esta había mantenido la

propiedad, suma que ascendía a $78,000.00, así como que se le

ordenara el pago de $500.00 mensuales hasta que entregara el

inmueble.

      El 27 de junio de 2018, la señora Del Rosario Santana

presentó Contestación a Reconvención, en la que, a grandes rasgos,

reprodujo las alegaciones realizadas en su Contestación a Demanda

y Reconvención, presentada el 31 de enero de 2017.

      Tras múltiples incidencias procesales, se celebró el Juicio en

su Fondo los días 3 y 4 de febrero de 2020, y 13 y 14 de junio de

2022. Según se desprende del expediente, las partes sometieron en

el juicio, como prueba documental estipulada, la siguiente:

      a. Exhibit I - Contrato de Opción suscrito el 7 de abril
         de 2005.

      b. Exhibit II - Copia de cheque número 0005 del
         Banco Popular del 11/5/05 por $500.00 a nombre
         de Migdalia Pagán Rivera.

      c.    Exhibit III - Procedimiento para someter cheques
            sin fondo de la fiscalía de San Juan.

      d. Exhibit IV - Carta de 10 de octubre de 2005 que le
         envió Migdalia Pagán Rivera a María Del Rosario.

      e.    Exhibit V - Fotos del exterior de la propiedad.

      f.    Exhibit VI - Transcripciones de deposiciones
            tomadas a María Del Rosario.
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       g.   Exhibit VII - Solicitud de Reconvención de María
            Del Rosario.

       Por otro lado, la señora Pagán Rivera no marcó ni presentó

prueba documental, mientras que, la apelada presentó la siguiente:

       a. Exhibit I - Solicitud de Servicio al Departamento de
          la Vivienda.

       b. Exhibit II - Carta del 11 de octubre de 2005 de
          Carmen Selva, Presidenta de The Mortgage Loan
          Company a María Del Rosario.

       c. Exhibit III - Carta del 14 de octubre de 2005 de
          Carmen Selva, Presidenta de The Mortgage Loan
          Company a María Del Rosario.

       d. Exhibit IV - Cinco fotografías de la propiedad antes
          de la remodelación.

       e. Exhibit V - Facturas de gastos en mejoras
          consistentes en 24 páginas enumeradas.

       f. Exhibit VI - Video de remodelación.

       En cuanto a la prueba testifical, la apelante no declaró sobre

los hechos de la Demanda, pero sí sobre las alegaciones de la

Reconvención16, mientras que la señora Del Rosario Santana prestó

su testimonio.

       Escuchada y aquilatada la prueba, el foro primario dictó la

Sentencia apelada el 27 de junio de 2023, notificada al siguiente día.

En su dictamen, el tribunal de instancia vertió las Estipulaciones de

Hechos y Hechos Relevantes que merecieron su credibilidad durante

el juicio y que, en adelante, se esbozan:17

       1.    El inmueble objeto del desahucio en el caso de
             autos ubica en Calle Eleonor Roosevelt 305, Urb.
             Roosevelt en Hato Rey.

       2.    El referido inmueble está inscrito en el Registro de
             la Propiedad, R[í]o Piedras Norte, Sección Segunda
             de San Juan, Tomo 391, Folio 37, finca 8370-A
             desde el 26 de abril de 1954 a nombre de Jorge
             Pagán Padovani con estatus civil soltero.

16 Conforme surge de la Sentencia, tanto la señora Migdalia Pagán Rivera como

Joseph Lebrón fueron anunciados como testigos, pero no fueron llamados a
testificar en el juicio.
17 Surge del Informe Enmendado de Conferencia Preliminar entre Abogados que

los siguientes hechos fueron estipulados: 1, 2, 3, 4, 15, 16, 17, 26, 27, 31, 32, 40,
41, 42, 43 y 52.
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     3.   Jorge Pagán Padovani fallece el 11 de julio de 1996,
          viudo, dejando como únicos y universales
          herederos a los siguientes hijos: 1) César Augusto
          Pagán Rivera, hijo; 2) Raquel Pagán Rivera, hija; 3)
          Sandra Idalia Pagán Rivera, hija; 4) Migdalia Pagán
          Rivera, hija; 5) Ariel Juan Pagán Rivera, hijo; 6)
          Yamil Antonio Pagán González, hijo; 7) Zulma
          Eneida Pagán González, hija; y 8) Jorge Arquímides
          Pagán González, hijo.

     4.   Estos herederos adquirieron el inmueble por
          herencia de [su padre].

     5.   El 25 de agosto de 2004, María [D]el Rosario recibió
          del Departamento de la Vivienda una carta [de]
          precalificación en respuesta a su solicitud de
          Programa de “La llave para tu hogar".

     6.   A inicios del 2005, Mary González, hoy fallecida, y
          para quien María [D]el Rosario trabajaba, le
          acompañó a preguntar por una casa abandonada
          cercana a la suya en la Urb. Roosevelt, la Calle
          Eleonor Roosevelt no. 305.

     7.   Los vecinos de la vivienda, en el no. 303, los
          esposos Iturrino, hoy fallecidos, le informaron a
          María [D]el Rosario que los que vivieron en la casa
          no. 305 habían fallecido y que la casa había estado
          abandonada cuatro o cinco años a causa de un
          fuego.

     8.   María [D]el Rosario suministró 5 fotos mostrando
          en el estado en el que se encontraba la propiedad.

     9.   La casa se veía oscura, parcialmente quemada, sin
          puertas, ventanas laterales, mucha basura
          amontonada y escombros dentro y fuera.

     10. Los vecinos de la vivienda le informaron que en el
         Hospital Auxilio Mutuo trabajaba una de las hijas
         de Jorge Pagán Padovani.

     11. María [D]el Rosario acudió al Hospital Auxilio
         Mutuo en dos ocasiones, y, en la segunda, encontró
         a Migdalia Pagán Rivera y le preguntó por la
         situación legal del inmueble y si estaba en venta, a
         lo que esta le contestó que sus padres habían
         fallecido y que hablaría con sus hermanos.

     12. Semanas más tarde, Migdalia Pagán Rivera le
         informó a María [D]el Rosario, vía llamada
         telefónica, que venderían la propiedad, pero que no
         tenían dinero para reparar la casa. A esto, María
         [D]el Rosario le contestó que tenía una
         precalificación del Departamento de la Vivienda y
         que con la ayuda de "La llave para tu hogar", más
         su salario, podía obtener financiamiento.

     13. Migdalia Pagán Rivera le indicó a María [D]el
         Rosario que ella, y el resto de los miembros de la
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         sucesión le venderían la propiedad sin reparar.
         María [D]el Rosario accedió a esto, siempre y
         cuando se ajustara el precio a sus posibilidades, a
         lo cual Migdalia Pagán Rivera asintió.

     14. El 7 de abril de 2005, Migdalia Pagán Rivera llamó
         por teléfono a María [D]el Rosario para citarla a la
         propiedad. María [D]el Rosario llegó allí y vio a
         Migdalia Pagán Rivera acompañada de otra dama a
         quien presentó como su hermana Raquel Pagán
         Rivera. Estas le aseguraron, en nombre del resto de
         los miembros de la sucesión, que acordaron
         venderle el inmueble por $85,000.00, siempre y
         cuando María [D]el Rosario se encargara de las
         reparaciones. En presencia de María [D]el Rosario,
         Migdalia Pagán Rivera habló por celular con su otra
         hermana, Sandra Pagán Rivera, acerca de todo lo
         que le habían informado. María [D]el Rosario le
         preguntó a Migdalia Pagán Rivera por los
         documentos del inmueble y ésta le indicó que
         estaban en su poder y que los llevaría el día que se
         efectuara el financiamiento y que tenía solo seis (6)
         meses para reparar.

     15. El 7 de abril de 2005, María V. [D]el Rosario
         Santana, como parte compradora, Migdalia Pagán
         Rivera y Raquel Pagán como partes vendedoras,
         suscribieron un documento titulado Contrato de
         Opción, en el cual la primera parte se comprometió
         a comprar la residencia y la segunda parte se
         comprometió a vender la residencia por la cantidad
         de $85,000.00 con la condición de que la
         compradora llevara a cabo las reparaciones. No se
         estableció en el documento [la fecha] de [la]
         compraventa.

     16. Una vez firmado el documento, Migdalia Pagán
         Rivera le entregó las llaves de la residencia a María
         V. [D]el Rosario Santana, el mismo 7 de abril de
         2005.

     17. Aunque el referido documento expresa que Del
         Rosario Santana le entregó en el acto la suma de
         $500.00, no fue hasta el 11 de mayo de 2005 que
         esta entregó a Migdalia Pagán Rivera el cheque 005
         del Banco Popular, cuenta núm. 203-149761, por
         esa cantidad.

     18. Las reparaciones necesarias para poder poner la
         propiedad en condiciones para poder habitarla
         consistían en: tubería de gas rota y con una parte
         en la intemperie, sistema sanitario dañado,
         plomería,    sistema    eléctrico   y   alambrado
         colapsado/quemado, equipo de baño y cocina con
         sus drenajes, escombros, basura, la seguridad del
         techo y sellado, puertas con sus marcos y
         mochetas, ventanas, [z]ócalos, pintura vieja
         quemada o abollada por la humedad y el “liqueo”
         del techo, piso de vinil chamuscado igual que la
         pintura, y madera del zinc con polilla ya que una
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         gran parte se quemó. El techo con varillas roídas y
         oxidadas a la vista, en el parte posterior afuera el
         piso desnivelado y se hacían charcos; el agua
         traspasaba y caía en el interior, la segunda
         habitación con fango en el piso con un hoyo que
         salía hacia el patio; lo que una vez fue la bañera
         estaba llena de heces fecales secas.

     19. La demandada llevó a cabo reparaciones
         necesarias por la suma probada de $26,000.00
         que consistieron en reconstrucción del sistema de
         agua potable, sellado de techo, instalación de
         puertas, reparación de la verja, reparación e
         instalación de rejas, poda de árboles, remoción de
         ventanas defectuosas e instalación de ventanas
         nuevas, lavado de presión a toda la casa, remoción
         de escombros, remoción de la pintura dañada por
         fuego y por el transcurso del tiempo, remoción de
         techos de zinc dañado, reconstrucción y sellado de
         techo del balcón, pintura del inmueble, instalación
         de pisos de cerámica, reparación de baño e
         instalación de aparatos sanitarios y otras mejoras.
         Estas mejoras, reconstrucciones e instalaciones
         fueron llevadas a cabo con el consentimiento de las
         [demandantes]      que    representaron     a     la
         [demandada] que eran dueñas leg[í]timas del
         inmueble y que poseían los documentos de
         declaratoria de herederos y el título que les
         permitía vender la propiedad.

     20. El 21 de junio de 2005, una vez instaladas las
         tuberías, de agua y drenaje, María [D]el Rosario
         consiguió el contrato de la Autoridad de
         Acueductos y Alcantarillados.

     21. Para el 1 de septiembre de 2005, culminadas las
         limpiezas,    remociones,       empotramientos     y
         soterrados de la tubería y alambrado, la Autoridad
         de Energía Eléctrica, a petición de María [D]el
         Rosario, instaló el servicio de energía eléctrica.

     22. Para esa fecha, rondaba la casa un hombre con
         mochila que en un atardecer trató de entrar a la
         fuerza, aprovechando que el balcón estaba abierto.
         Este dijo ser Cesar A. Pagán Rivera, y expresó que
         se quedaría allí porque esa era su casa. Un joven
         que ayudó a María [D]el Rosario a entrar unos
         materiales a la propiedad evitó que Cesar A. Pagán
         Rivera entrara.

     23. María [D]el Rosario le avisó a Migdalia Pagán Rivera
         sobre el incidente y esta le aseguró que, si alguno
         de los miembros de la sucesión cambiaba de
         opinión, ella honraría el acuerdo y garantizaría la
         inversión de María [D]el Rosario.

     24. El 1 de septiembre de 2005, María [D]el Rosario
         presentó una Solicitud de Préstamo Hipotecario en
         The Mortgage Loan Company.
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     25. El 19 de septiembre de 2005, en una conversación
         telefónica   sostenida    entre   Carmen      Selva,
         presidenta de The Mortgage Loan Company[,] y
         Migdalia Pagán, la primera le indicó la lista de
         documentos que requería la financiera, al ser una
         propiedad de herencia. En específico, le indicó que
         necesitaba lo siguiente: Declaratoria de Herederos,
         Planilla de Caudal Relicto y Cancelación de
         Gravamen, instancia del Registrador y Minuta de
         presentación. Además, Escritura de Título de la
         Propiedad, Certificación de Deuda contributiva del
         CRIM, Certificación de Valores Contributivos,
         Número de Catastro y el Contrato de Opción de
         Compraventa en una misiva para ser firmado por
         todos los herederos, el 21 de septiembre de 2005.

     26. El 6 de octubre de 2005, Migdalia Pagán Rivera,
         Raquel Pagán Rivera y Sandra Pagán Rivera
         comparecieron a la residencia, le pidieron las llaves
         de la casa a la demandada, le pidieron que sacara
         todas sus cosas para que ellas pudieran mostrar la
         casa a otros compradores.

     27. El cheque, por la cantidad de $500.00, fue devuelto
         por el banco a Migdalia Pagán Rivera por fondos
         insuficientes. El 10 de octubre de 2005, después de
         consultar con la fiscalía de San Juan sobre el
         procedimiento para someter denuncias por
         cheques sin fondos, Migdalia Pagán Rivera le envió
         una comunicación a Del Rosario en un formulario
         que le proveyó la Unidad de Investigaciones de San
         Juan, donde le concedió 5 días para el pago del
         mismo, en cheque certificado, giro, o efectivo.

     28. El 11 de octubre de 2005, The Mortgage Loan
         Company le cursó una comunicación a María [D]el
         Rosario en la cual se le informó que su solicitud de
         préstamo hipotecario estaba aprobada en lo
         relacionado a crédito, pero que no se había podido
         completar porque no había suministrado la
         descripción legal del inmueble, ni el número de
         catastro.

     29. El 14 de octubre de 2005, María [D]el Rosario
         compareció a una citación ante la fiscal Sonia
         Otero Martínez en el Centro de Denuncias de San
         Juan, a consecuencia de una querella que
         presentaron las hermanas Pag[á]n Rivera en su
         contra, querella #05-01-382-11532, el 10 de
         octubre de 2005. Ellas argumentaron que una
         mujer dominicana ocupó su casa sin permiso. La
         querella fue desestimada.

     30. En esa misma fecha, The Mortgage Loan Company
         le cursó una segunda comunicación a la (sic) María
         [D]el Rosario en la que le notificó que el proceso de
         financiamiento para la propiedad había sido
         detenido hasta que se le proveyera la
         documentación necesaria para completarlo.
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     31. El 14 de octubre de 2005, las hermanas Migdalia,
         Raquel, y Sandra Pagán Rivera comparecieron a
         The Mortgage Loan Company. Sandra Pagán Rivera
         le indicó a la demandada que le entregara las llaves
         de la casa porque no podía vender y le presionaron
         para que firmara un contrato de arrendamiento.

     32. María V. [D]el Rosario Santana nunca ha pagado
         renta alguna a los dueños de la residencia.

     33. El 10 de febrero de 2006, Migdalia y Raquel Pagán
         Rivera iniciaron la primera acción legal de
         desahucio en contra de María [D]el Rosario por
         alegada inexistencia de contrato y cobro de dinero.

     34. Luego de varios trámites procesales de este caso,
         en la vista que se celebró el 22 de mayo de 2006,
         se informó sobre un acuerdo en el cual Sandra
         Pagán Rivera vendería su parte de la herencia por
         la novena parte del precio pactado en el Contrato
         de Opción, pero que los gastos, documentos,
         escrituras e instancias serían por parte de la
         compradora. Se comprometió a informar al
         Tribunal, en un plazo de 45 días, sobre cómo había
         terminado el proceso.

     35. El 25 de septiembre de 2006, el Tribunal concedió
         un término de 10 días para que las partes
         expusieran las razones por las que no se debía
         desestimar el caso.

     36. El 19 de octubre de 2006, ante el incumplimiento
         de Sandra Pagán Rivera, el Tribunal dictó una
         sentencia en la que desestimó el caso civil núm. K
         PE2006-0757, al amparo de la Regla 39.2 de
         Procedimiento Civil de 1979.

     37. El 24 de julio de 2009, la Policía de Puerto Rico
         arrestó a un hombre que abrió el candado del
         balcón de la propiedad a martillazos y destrozó las
         cerraduras de la entrada a la sala a tal punto que
         cerró la puerta y el arco con el restante de metal
         incrustado en la madera. María [D]el Rosario llamó
         al cuartel estatal de Hato Rey Oeste, ubicado en la
         misma calle Eleonor Roosevelt, y el agente Víctor
         Lequillow #10082, corroboró la querella y, por la
         descripción que le dio esta, entendió que era José
         A. Pagán Rivera, querella núm. 2009-1-382-70007.

     38. El 25 de julio de 2009, María [D]el Rosario presentó
         un caso por acecho en contra de José A. Pagán
         Rivera en la Sala de Investigaciones del Tribunal de
         San Juan, y la Hon. Gloria Maynard le concedió
         una orden de acecho, pues el peticionado llevaba
         dos     años      siguiéndola,    acechándola      y
         amenazándola.

     39. Por otra parte, el 5 de octubre de 2009, se vio el
         caso criminal que inició María [D]el Rosario en
         contra de José A. Pagán Rivera por los mismos
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         hechos. María [D]el Rosario aceptó la sugerencia de
         un acuerdo firmado por José A. Pagán Rivera en
         dónde este se comprometía a respetar la orden de
         acecho y a no interferir más con ella, y se le advirtió
         que, de violar ese acuerdo, sería encarcelado de
         inmediato.

     40. El 20 de noviembre de 2014, Sandra Pagán Rivera
         demandó a Zoraida [D]el Rosario, hermana [de]
         María V. [D]el Rosario. Hubo que emplazarla por
         edicto, caso Sandra Pagán Rivera v. Zoraida del
         Rosario, Núm. K PE2014-3587.

     41. La demandada en este caso, María V. [D]el Rosario
         Santana, compareció a todas las vistas celebradas
         en el caso de desahucio contra su hermana.

     42. Después del juicio en su fondo, el 8 de enero de
         2015, la Hon. Linette Rivera Rodríguez dictó
         sentencia disponiendo el desahucio de Zoraida
         [D]el Rosario.

     43. Después de varios incidentes procesales, el 3 de
         noviembre de 2015, el alguacil del Tribunal, Jesús
         M. Álamo, compareció a ejecutar [la] orden de
         desahucio. Zoraida [D]el Rosario no se encontraba
         en la residencia. Se sacaron las pertenencias que
         había en la misma, fuera de la casa. El inmueble
         fue entregado al depositario Joseph Lebrón quien
         hizo cambio de cerraduras.

     44. Según María [D]el Rosario, el 3 de noviembre de
         2015, llegaron a la propiedad un alguacil y, en otro
         vehículo, Sandra Pagán Rivera y Joseph Lebrón,
         quien sería el encargado de llevar a cabo el
         lanzamiento. A preguntas que se le hicieron, María
         [D]el Rosario se identificó y les mostró las facturas
         de agua y electricidad con sus respectivos
         contratos, el Contrato de Opción firmado por
         Migdalia Pagán Rivera y les indicó que hacía diez
         años que vivía allí y que no había ningún
         documento con orden de lanzamiento en su contra
         en la fecha, día, y hora de los hechos.

     45. Al ser abordada sobre Zoraida [D]el Rosario, María
         [D]el Rosario les indicó que esta era su hermana y
         que no se encontraba en la casa puesto a que no
         vivía allí, sino que solo estuvo de visita varios
         meses en Puerto Rico.

     46. Posterior a ello, enviaron a agentes de la Policía de
         Puerto Rico y se le hizo entrega de un documento
         del Tribunal de Primera Instancia con la orden de
         lanzamiento. El agente Ricardo Corchado le indicó
         a María [D]el Rosario que debía acompañarlo a la
         fiscalía para que un fiscal determinara si había
         causa para instar una acción criminal en su
         contra, puesto que se le culpaba de romper la
         cerradura que se le había puesto a la propiedad.
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      47. Luego de consultar el caso con un fiscal, el agente
          Ricardo Corchado regresó con una citación para el
          12 de noviembre de 2015 en el cuartel de Hato Rey
          Oeste. Luego de que María [D]el Rosario
          compareciera a esa citación con su representación
          legal, quien le explicó al agente la razón por la cual
          esta vivía en la propiedad, el agente decidió citar el
          caso a la Sala de Investigaciones de San Juan.

      48. Luego de varios incidentes procesales, en una vista
          celebrada el 30 de noviembre de 2015, donde se le
          acusaba a María [D]el Rosario de allanamiento de
          morada y daños, al escuchar el testimonio de los
          testigos, el Tribunal determinó que no había causa
          probable en ninguno de los cargos.

      49. El 5 de abril de 2016, Sandra Pagán Rivera
          presentó una nueva demanda de desahucio en
          contra de María [D]el Rosario. En la misma, Sandra
          Pagán Rivera adujo ser parte de los miembros de la
          sucesión y alegó que María [D]el Rosario ostentaba
          la posesión en precario del inmueble que le
          pertenece a estos, el cual se encuentra en la Urb.
          Roosevelt, Calle Eleonor Roosevelt No. 305 de Hato
          Rey, P.R.

      50. La vista de ese caso se celebró el 13 de septiembre
          de 2016, y allí se solicitó la desestimación de la
          demanda por falta de parte indispensable, ante lo
          expresado por Sandra Pagán Rivera, de que no
          tenía ningún poder o autorización de los demás
          herederos de la sucesión para representarlos en
          esa vista.

      51. El 15 de septiembre de 2016, este Tribunal
          desestimó esa demanda de desahucio en precario
          por falta de partes indispensables. El tribunal
          estimó que los demás miembros de la sucesión
          eran partes indispensables, máxime cuando
          existen alegaciones de María [D]el Rosario de que
          algunos de ellos fueron quienes pusieron a María
          [D]el Rosario en posesión del inmueble; lo que
          derrotaría la alegación de precarista.

      52. María V. [D]el Rosario ha tenido el control y la
          posesión del inmueble desde el 7 de abril de 2005
          hasta el presente.

     Cónsono a lo anterior, el Tribunal de Primera Instancia declaró

nulo el Contrato suscrito por las hermanas Pagán Rivera y la señora

Del Rosario Santana. Consecuentemente, concluyó que procedía el

desahucio. No obstante, dispuso que el mismo estaba sujeto a que

los miembros de la sucesión satisficieran a la apelada la suma de
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$26,000.00, por concepto de las mejoras que ésta realizó de buena

fe en la propiedad.

     En adición, el foro de instancia declaró Ha Lugar la

Reconvención, y concedió a la señora Del Rosario Santana una

partida en concepto de daños y angustias mentales, ascendiente a

$40,000.00, con intereses acumulados al cuatro y un cuarto por

ciento (4.25%) anual, desde la presentación de la Demanda.

Finalmente, declaró No Ha Lugar la Demanda Enmendada de la

señora    Pagán   Rivera,   en   la   que   reclamó   los   cánones   de

arrendamiento, ello, toda vez que, no se presentó prueba sobre la

existencia de un contrato de arrendamiento.

     En desacuerdo, el 31 de julio de 2023, la apelante presentó el

recurso de apelación que nos ocupa y esgrime los siguientes

señalamientos de error:

      •   Erró el TPI al dictar Sentencia contra todos los
          dueños de la residencia disponiendo que éstos
          debían pagar a la demandada $26,000.00 por
          concepto de gastos en mejoras a la residencia que
          alegadamente ésta realiz[ó] hace más de 18 años,
          [sin] los dueños haber sido demandados y sin estar
          bajo la jurisdicción del Tribunal.

      •   Erró el TPI al ordenar a todos los dueños de la
          residencia, el pago en daños y angustias mentales de
          $40,000.00 sin cumplir con el debido proceso de
          [l]ey[,] ya que no fueron demandados por hechos
          alegadamente ocurridos más de 18 años y sin que
          los hechos alegados generara[n] causa de acción en
          daños y perjuicios.

      •   Erró el TPI al determinar que la demandada había
          invertido $26,000.00 en mejoras a la residencia sin
          prueba documental que sustente esta determinación
          ya que la prueba documental presentada fue
          admitida en evidencia sin ser autenticada, siendo
          imposible la suma de los recibos de que consta la
          misma, porque las fotocopias de los recibos están
          tomadas uno encima de otro siendo imposible
          identificarlos uno de otro separadamente y la
          mayoría no se puede determinar ni la cantidad ni la
          fecha ni por qué concepto fueron pagados.

      •   Erró el TPI al determinar que la demandada no tiene
          que pagar renta sobre la residencia que ha ocupado
          por más de 18 años.
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      •   Erró el TPI e incurrió en abuso de discreción al hacer
          determinaciones de hechos en la Sentencia sobre las
          cuales no se presentó prueba testifical ni
          documental en el juicio y recurrió a transcribir
          literalmente de las alegaciones de la demandada en
          la Reconvención convirtiéndolas en determinaciones
          de hecho suyas en la Sentencia.

      •   Erró el TPI al [n]o encontrar que la demandada
          incurrió en temeridad.

      •   Erró el TPI al disponer que los dueños de la
          residencia debían pagar el 4.25% de intereses sobre
          las cantidades de $26,000.00 y $40,000.00 a partir
          de la presentación de la demanda.

      Examinado el recurso, el 10 de agosto de 2023, emitimos

Resolución interlocutoria mediante la cual, en lo pertinente,

concedimos a la apelada hasta el jueves 31 de agosto de 2023 para

objetar la Transcripción de la Prueba Oral o informar si estipulaba

la misma. Le apercibimos que, transcurrido el término dispuesto,

sin que se hubiese objetado la misma, se acogería como estipulada

por las partes.

      En atención a lo ordenado por este foro, el 18 de agosto de

2023, compareció la señora Del Rosario Santana por conducto de

su representación legal y nos manifestó su conformidad con la

Transcripción de la Prueba Oral sometida por la apelante. En vista

de lo anterior, mediante Resolución del 23 de agosto de 2023,

acogimos la Transcripción de la Prueba Oral y le concedimos

término a la apelada, hasta el 25 de septiembre de 2023, para

presentar su alegato en oposición.

      Transcurrido el término dispuesto, sin que la señora Del

Rosario Santana haya presentado su alegato en oposición, damos el

recurso por perfeccionado y procedemos a resolver el mismo sin el

beneficio de su comparecencia.

                                  II

A. Deferencia al Tribunal de Primera Instancia

      Según es sabido, las determinaciones de hechos y de

credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de
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gran deferencia por parte de los foros apelativos, puesto que, el

juzgador de instancia es quien –de ordinario– se encuentra en mejor

posición para aquilatar la prueba testifical. Pueblo v. Hernández

Doble, 210 DPR 850, 864 (2022); Santiago Ortiz v. Real Legacy et al.,

206 DPR 194, 219 (2021); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR

750, 770-771 (2013); Hernández Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR

281, 289 (2011); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, 177 DPR 341, 356

(2009). Bajo este supuesto, los foros de primera instancia tienen la

oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los testigos.

Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et

al., supra; Meléndez Vega v. El Vocero de PR, 189 DPR 123, 142

(2013).

      No obstante, la deferencia judicial no es absoluta, pues podrá

ser preterida en ciertas instancias. Nuestro Máximo Foro ha

reiterado que, los tribunales apelativos no debemos intervenir con

las determinaciones ni las adjudicaciones de los juzgadores de

primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio, parcialidad o

error manifiesto. Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz

v. Real Legacy et al., supra; Santiago Montañez v. Fresenius Medical,

195 DPR 476, 490 (2016); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra,

pág. 753; Rodríguez et al. v. Hospital et al., 186 DPR 889, 908-909

(2012); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, supra.

      Como sabemos, “[l]a tarea de determinar cuándo un tribunal

ha abusado de su discreción no es una fácil. Sin embargo, no

tenemos duda de que el adecuado ejercicio de discreción judicial

está estrechamente relacionado con el concepto de razonabilidad.”

SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434-435 (2013).

Véase, además, Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR 352, 373 (2020);

Umpierre Matos v. Juelle Abello, 203 DPR 254, 275 (2019), citando a

Rivera y otros v. Bco. Popular, 152 DPR 140, 155 (2000). Es por lo

que, nuestra más Alta Curia ha definido la discreción como “una
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forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para

llegar a una conclusión justiciera.” Rivera et al. v. Arcos Dorados et

al., 2023 TSPR 65, 212 DPR ___ (2023); Pueblo v. Rivera Montalvo,

supra, citando a Citibank et al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 735

(2018); Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194 DPR 723, 729

(2016); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 435, citando

a IG Builders et al. v. BBVAPR, 185 DPR 307, 338 (2012); Pueblo v.

Rivera Santiago, 176 DPR 559, 580 (2009). Así, la discreción se

“nutr[e] de un juicio racional apoyado en la razonabilidad y

fundamentado en un sentido llano de justicia; no es función al

antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna.” Citibank et

al. v. ACBI et al., supra, citando a SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra; Hietel v. PRTC, 182 DPR 451, 459 (2011); Santa

Aponte v. Srio. del Senado, 105 DPR 750, 770 (1977). Ello “no

significa poder para actuar en una forma u otra, haciendo

abstracción del resto del Derecho.” SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra, citando a Bco. Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla,

144 DPR 651, 658 (1997); Hietel v. PRTC, supra, citando a Bco.

Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla, supra.

B. Emplazamiento

      En nuestro ordenamiento jurídico, el emplazamiento es el

mecanismo procesal que permite al Tribunal adquirir jurisdicción

sobre la persona del demandado, para que este quede obligado por

el dictamen que, en su día, emita el foro judicial. Martajeva v. Ferré

Morris, 210 DPR 612, 620 (2022); Rivera Torres v. Díaz López, 207

DPR 636, 646-647 (2021); Pérez Quiles v. Santiago Cintrón, 206 DPR

379, 384 (2021). Dicho mecanismo procesal es parte esencial del

debido proceso de ley, pues su propósito principal es notificar a la

parte demandada que existe una acción judicial en su contra. De

esta manera, la parte puede comparecer en el procedimiento, ser

oído y presentar prueba a su favor. Martajeva v. Ferre Morris, supra;
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Rivera Torres v. Díaz López, supra, pág. 647; Pérez Quiles v. Santiago

Cintrón, supra; Global v. Salaam, 164 DPR 474, 480 (2005); Datiz v.

Hospital Episcopal, 163 DPR 10, 15 (2004). Por lo tanto, su

adulteración constituye una flagrante violación al trato justo. Torres

Zayas v. Montano Gómez, et als., 199 DPR 458, 467 (2017).

      Conforme a lo anterior, no es hasta que se diligencia el

emplazamiento y se adquiere jurisdicción que la persona puede ser

considerada propiamente parte; aunque haya sido nombrada en el

epígrafe de la demanda, hasta ese momento sólo es parte nominal.

Véanse: Torres Zayas v. Montano Gómez, et als., supra; Sánchez

Rivera v. Malavé Rivera, 192 DPR 854, 870-871 (2015); Acosta v.

ABC, Inc., 142 DPR 927 (1997).

      En     nuestro   ordenamiento       jurídico,   la      figura    del

emplazamiento está regulada por la Regla 4 de las de Procedimiento

Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 4. En particular, dicho precepto legal

dispone que una parte que interese demandar a otra deberá

presentar el formulario de emplazamiento conjuntamente con la

demanda para que el Secretario o Secretaria del Tribunal lo expida

inmediatamente. Regla 4.1 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V, R. 4.1. Una vez expedido el emplazamiento, la parte que lo

solicita cuenta con 120 días para poder diligenciarlo. Lo anterior, a

partir del momento en que se presenta la demanda o de la fecha de

expedición   del   emplazamiento    por    edicto.    Regla    4.3(c)   de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 4.3(c). En caso de que

transcurra el referido término de 120 días y éste no se diligencie, el

tribunal deberá dictar sentencia en la que decrete su desestimación

y archivo sin perjuicio del caso ante su consideración. Íd. Torres

Zayas v. Montano Gómez, et als., supra, págs. 467-468; Martajeva v.

Ferre Morris, supra, pág. 621.

      Nuestras Reglas de Procedimiento Civil establecen dos

maneras para diligenciar un emplazamiento: de forma personal o
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mediante edicto. Sánchez Ruiz v. Higuera Pérez, 203 DPR 982, 987

(2020). El emplazamiento personal es el método idóneo para adquirir

jurisdicción. Ahora bien, por excepción y en circunstancias

específicas, nuestras Reglas de Procedimiento Civil permiten que se

utilice el mecanismo del emplazamiento por edicto. Regla 4.6(a) de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 4.6(a). Caribbean Orthopedics

v. Medshape et al, 207 DPR 994, 1005 (2021).

      En particular, la Regla 4.6 de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V, R. 4.6, la cual regula todo lo relacionado al emplazamiento

por edictos y su publicación, dispone lo siguiente:

      (a) Cuando la persona a ser emplazada esté fuera de
      Puerto Rico, o que estando en Puerto Rico no pudo ser
      localizada después de realizadas las diligencias
      pertinentes, o se oculte para no ser emplazada, o si es
      una corporación extranjera sin agente residente, y así
      se compruebe a satisfacción del tribunal mediante
      declaración jurada que exprese dichas diligencias, y
      aparezca también de dicha declaración, o de la
      demanda presentada, que existe una reclamación que
      justifica la concesión de algún remedio contra la
      persona que ha de ser emplazada, o que dicha persona
      es parte apropiada en el pleito, el tribunal podrá dictar
      una orden para disponer que el emplazamiento se haga
      por un edicto. No se requerirá un diligenciamiento
      negativo como condición para dictar la orden que
      disponga que el emplazamiento se haga por edicto.

           La orden dispondrá que la publicación se haga una
      sola vez en un periódico de circulación general de la Isla
      de Puerto Rico. La orden dispondrá, además, que dentro
      de los diez (10) días siguientes a la publicación del
      edicto se le dirija a la parte demandada una copia del
      emplazamiento y de la demanda presentada, por correo
      certificado con acuse de recibo o cualquier otra forma
      de servicio de entrega de correspondencia con acuse de
      recibo, siempre y cuando dicha entidad no posea
      vínculo alguno con la parte demandante y no tenga
      interés en el pleito, al lugar de su última dirección física
      o postal conocida, a no ser que se justifique mediante
      una declaración jurada que a pesar de los esfuerzos
      razonables realizados, dirigidos a encontrar una
      dirección física o postal de la parte demandada, con
      expresión de éstos, no ha sido posible localizar dirección
      alguna de la parte demandada, en cuyo caso el tribunal
      excusará el cumplimiento de esta disposición.

      (b) El contenido del edicto tendrá la información
      siguiente:

          (1)   Título ⎯ Emplazamiento por Edicto
          (2)   Sala del Tribunal de Primera Instancia
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          (3)  Número del caso
          (4)  Nombre de la parte demandante
          (5)  Nombre de la parte demandada a emplazarse
          (6)  Naturaleza del pleito
          (7)  Nombre, dirección y número de teléfono del
               abogado o abogada de la parte demandante
          (8) Nombre de la persona que expidió el edicto
          (9) Fecha de expedición
          (10) Término dentro del cual la persona así
               emplazada      deberá contestar la demanda,
               según se dispone en la Regla 10.1 de este
               apéndice, y la advertencia a los efectos de que
               si no contesta la demanda presentando el
               original de la contestación ante el tribunal
               correspondiente, con copia a la parte
               demandante, se le anotará la rebeldía y se
               dictará sentencia para conceder el remedio
               solicitado sin más citarle ni oírle. El edicto
               identificará con letra negrilla tamaño diez (10)
               puntos toda primera mención de persona
               natural o jurídica que se mencione en éste.

           Si la demanda es enmendada en cualquier fecha
      anterior a la de la comparecencia de la parte
      demandada que haya sido emplazada por edictos, dicha
      demanda enmendada deberá serle notificada en la
      forma dispuesta por la regla de emplazamiento aplicable
      al caso.

      (c) Cuando se trate de partes demandadas
      desconocidas su emplazamiento se hará por edictos en
      conformidad con lo dispuesto en esta regla, dándose
      cumplimiento sustancial a dichas disposiciones en todo
      lo posible.

      Nuestra última instancia judicial ha expresado que los

requisitos que dispone la regla de emplazamiento son de estricto

cumplimiento. Véanse: Rivera Torres v. Díaz López, supra; Quiñones

Román v. Cía. ABC, 152 DPR 367, 374–375 (2000); First Bank of P.R.

v. Inmob. Nac., Inc., 144 DPR 901 (1998); Rodríguez v. Nasrallah, 118

DPR 93 (1986). Ello, pues, “el emplazamiento es un trámite medular

para el cumplimiento con el debido procedimiento de ley de un

demandado y afecta directamente la jurisdicción del tribunal”.

Rivera v. Jaume, 157 DPR 562, 579 (2002); Torres Zayas v. Montano

Gómez, et als., supra, pág. 468.

      Cónsono a ello, debemos recordar que las normas sobre el

emplazamiento “son de carácter impositivo, de las cuales no se

puede dispensar. La razón de esta rigurosidad es que el
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emplazamiento        se   mueve      dentro     del   campo      del    Derecho

constitucional y más específicamente dentro del derecho del

demandado a ser oído y notificado de cualquier reclamación en su

contra”. R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico:

derecho procesal civil, 6ta ed., San Juan, Ed. LexisNexis, 2017, pág.

257; Torres Zayas v. Montano Gómez, et als., supra.

       En ese sentido, es menester señalar que la falta de un correcto

emplazamiento a la parte contra la cual un Tribunal dicta sentencia,

“produce la nulidad de la sentencia dictada por falta de jurisdicción

sobre el demandado […]”. Lonzo Llanos v. Banco de la Vivienda, 133

DPR 509, 512 (1993). Véase también, Reyes v. Oriental Fed. Savs.

Bank, 133 DPR 15, 21-22 (1993); Rivera Torres v. Díaz López, supra,

págs. 647-648. Dicho de otro modo, “[t]oda sentencia dictada contra

un demandado que no ha sido emplazado o notificado conforme a

derecho es inválida y no puede ser ejecutada. Se trata de un caso de

nulidad radical por imperativo constitucional”. (Citas omitidas).

Torres Zayas v. Montano Gómez, et als., supra, págs. 468-469.

C. Responsabilidad Civil Extracontractual

       Como sabemos, en nuestro ordenamiento jurídico, la

responsabilidad civil extracontractual emana del Artículo 1802 del

Código Civil -aplicable al caso de autos- que, a tales efectos, dispone

que "el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo

culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". 31

LPRA ant. sec. 5141.18 Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al.,

2023 TSPR 108, 212 DPR ___ (2023); Cruz Flores et al. v. Hosp. Ryder

et al., 210 DPR 465, 483 (2022); Colón Santos v. Coop. Seg. Mult. P.R.

173 DPR 170,177 (2008). Para que prospere una reclamación por

daños y perjuicios al amparo del referido precepto legal, se requiere

18 El derecho aplicable en el caso de epígrafe se remite al Código Civil de Puerto

Rico de 1930, puesto que, la presentación de la Demanda y los hechos que dan
base a esta tuvieron lugar antes de la aprobación del nuevo Código Civil de Puerto
Rico, Ley 55-2020, según enmendado.
KLAN202300652                                                      25

la concurrencia de tres elementos, los cuales tienen que ser

probados por la parte demandante: (1) el acto u omisión culposa o

negligente; (2) la relación causal entre el acto u omisión culposa o

negligente y el daño ocasionado; y (3) el daño real causado al

reclamante. Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra; Cruz

Flores v. Hosp. Ryder et al, supra; Nieves Díaz v. González Massas,

178 DPR 820, 843 (2010).

      El daño constituye el menoscabo material o moral que sufre

una persona, ya sea en sus bienes vitales naturales, en su propiedad

o en su patrimonio, causado en contravención a una norma jurídica

y por el cual ha de responder otra persona. En nuestro

ordenamiento jurídico se reconoce la existencia de dos tipos de

daños: los especiales, conocidos como daños físicos, patrimoniales,

pecuniarios o económicos, y los generales, conocidos como daños

morales. Nieves Díaz v. González Massas, supra.

      La culpa o negligencia es falta del debido cuidado, esto es, no

anticipar ni prever las consecuencias racionales de un acto, o de la

omisión de un acto, que una persona prudente habría de prever en

tales circunstancias. Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al.,

supra; Montalvo v. Cruz, 144 DPR 748, 755 (1998).

      Cónsono con lo anterior, a través de la jurisprudencia

observamos que un elemento esencial de la responsabilidad civil

extracontractual es el factor de la previsibilidad. El deber de

previsión no se extiende a todo riesgo posible, pues, es necesario

examinar si un daño pudo ser el resultado natural y probable de un

acto negligente. Cruz Flores v. Hosp. Ryder et al, supra. Para

determinar si el resultado era razonablemente previsible, es preciso

acudir a la figura del hombre prudente y razonable, también

conocida como el buen padre de familia, que es aquella persona que

actúa con el grado de cuidado, diligencia, vigilancia y precaución

que exigen las circunstancias. Nieves Díaz v. González Massas,
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supra, pág. 844.      Si el daño     es   previsible por éste, hay

responsabilidad; sino es previsible, estamos generalmente en

presencia de un caso fortuito. Montalvo v. Cruz, supra, pág. 756.

      El deber de cuidado incluye, tanto la obligación de anticipar,

como la de evitar la ocurrencia de daños, cuya probabilidad es

razonablemente previsible. El deber de anticipar y prever los daños

no se extiende a todo riesgo posible. Íd. Lo esencial en estos casos

es que se tenga el deber de prever en forma general consecuencias

de determinada clase. Sobre este particular, el Tribunal Supremo de

Puerto Rico, ha sido enfático al expresar que sin la existencia de este

"deber de cuidado mayor" no puede responsabilizarse a una persona

porque no haya realizado el acto de que se trate. Hernández v.

Televicentro, 168 DPR 803, 813-814 (2006).

      Ahora bien, el elemento de la previsibilidad se halla

íntimamente relacionado al segundo requisito: el nexo causal. En

Puerto Rico rige la teoría de la causalidad adecuada, la cual postula

que “no es causa toda condición sin la cual no se hubiera producido

el resultado, sino la que ordinariamente lo produce según la

experiencia general”. Cruz Flores v. Hosp. Ryder et al, supra. En

Rivera v. S.L.G. Díaz, 165 DPR 408, 422 (2005), nuestro más Alto

Foro señaló que la relación causal, elemento imprescindible en una

reclamación en daños y perjuicios, es un elemento del acto ilícito

que vincula al daño directamente con el hecho antijurídico. Nieves

Díaz v. González Massas, supra, págs. 844-845. Conforme con lo

anterior, un daño podrá ser considerado como el resultado probable

y natural de un acto u omisión negligente si luego del suceso,

mirándolo retroactivamente, éste parece ser la consecuencia

razonable y común de la acción u omisión de que se trate.

Hernández v. Televicentro, supra, pág. 814; Cruz Flores v. Hosp.

Ryder et al, supra.
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      Para establecer la relación causal necesaria, no es suficiente

que un hecho aparente ser condición de un evento, si éste

regularmente no trae aparejado ese resultado. Esta normativa ha

sido fundamentalmente desarrollada con el propósito de limitar la

responsabilidad civil a aquellos casos en que la ocurrencia de un

hecho dañoso sea imputable moralmente a su alegado autor, porque

éste era una consecuencia previsible o voluntaria del acto

negligente. Soto Cabral v. E.L.A., 138 DPR 298, 317 (1995).

      Al aplicar el principio de la causalidad adecuada, el Tribunal

Supremo de Puerto Rico expresó lo siguiente:

             La difícil determinación de cuándo existe nexo
      causal entre el daño producido por un acto delictivo de
      un tercero y la omisión de cumplir con la obligación de
      tomar precauciones, medidas de seguridad y
      protección, no puede ‘resolverse nunca de una manera
      plenamente satisfactoria mediante reglas abstractas,
      sino que en los casos de duda ha de resolverse por el
      juez según su libre convicción, ponderando todas las
      circunstancias’.” J.A.D.M. v. Centro Comercial de Plaza
      Carolina, 132 DPR 785, 796 (1993).

D. Valorización de los daños y revisión de las cuantías
   otorgadas

      La estimación de los daños es una difícil tarea que descansa

en la sana discreción del juzgador que ha recibido prueba detallada

sobre los daños alegados, guiado por su sentido de justicia, ante

todo, porque son ellos quienes tienen un vínculo más cercano con

la prueba testifical y todos los componentes que lo rodean. Cruz

Flores v. Hosp. Ryder et al, supra; Rodríguez et al. v. Hospital et al.,

supra, pág. 929. Se trata de una labor compleja porque no existe un

mecanismo matemático que permita, de forma certera y uniforme

valorar los daños exactos que recibe una persona. Rodríguez Cancel

v. AEE, 116 DPR 443, 451 (1985). Por tanto, la valoración de los

daños siempre estará sujeta a cierto grado de especulación.

Sagardía de Jesús v. Hosp. Aux. Mutuo, 177 DPR 484, 509, (2009).
KLAN202300652                                                     28

      La jurisprudencia ha buscado dar uniformidad y cerrar

espacio para la arbitrariedad, utilizando comparativos al momento

de establecer la compensación de los daños de una parte. Al revisar

una sentencia del Tribunal de Primera Instancia que concedió

daños, los foros apelativos deben considerar la prueba desfilada y

concesiones otorgadas en casos similares resueltos anteriormente.

A pesar de que reconocemos que cada caso es distinto y tiene

circunstancias particulares, los precedentes son referencia útil para

la determinación de si la compensación es exageradamente alta o

ridículamente baja. Rodríguez, et als. v. Hosp., et als., 186 DPR 889

(2012). Es por ello que los tribunales, haremos el ejercicio de mirar

aquellos otros casos donde se han probado daños similares para

asimismo conceder compensaciones similares. Escobar Galarza v.

Banuchi Pons, 114 DPR 138, 148 (1983).

      Sobre ello, nuestro más Alto Foro ha advertido recientemente

que en el proceso de valorización de daños, los tribunales no solo

deben examinar la prueba desfilada ante ellos, sino que también

deben evaluar las indemnizaciones concedidas en casos anteriores,

puesto que estas constituyen “un punto de partida y referencia útil

para pasar juicio sobre las concesiones otorgadas por el foro

primario.” Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra,

citando a Santiago Montañez v. Fresenius Medical, supra, pág. 491.

      En adición, el Tribunal Supremo ha señalado que el tribunal

sentenciador debe seguir dos pasos. En primer lugar, le corresponde

detallar en sus dictámenes los casos que utilizó como referencia o

punto de partida para la estimación y valoración de daños y el

cómputo realizado para establecer las cuantías que se concedan.

Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra; Santiago

Montañez v. Fresenius Medical, supra, pág. 493. Dicho de otro modo,

el Tribunal de Primera Instancia debe exponer de forma específica

los casos similares que utilizó como referencia y el cómputo
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realizado para ajustar las cuantías concedidas en casos similares al

valor presente. Santiago Montañez v. Fresenius Medical, supra. En

segundo lugar, el juzgador de hechos deberá tomar en consideración

las circunstancias particulares del caso ante su consideración, y no

descansar meramente en un cálculo matemático. Sucn. Mena

Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra; Herrera, Rivera v. S.L.G.

Ramírez-Vicéns, 179 DPR 774, 786 (2010).

      Por otro lado, es norma reiterada que los tribunales apelativos

no deben intervenir con las determinaciones de los juzgadores de

primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio, parcialidad o

error manifiesto en la apreciación de la prueba. Sucn. Mena Pamias

et. al. v. Meléndez et. al., supra; Dávila Nieves v. Meléndez Marín,

supra,   pág.   771.   En   los   casos   de   daños   y      perjuicios,

específicamente, se ha reconocido que la tarea judicial de estimar y

valorar los daños resulta difícil y angustiosa porque no existe un

sistema de computación que permita llegar a un resultado exacto

con el cual todas las partes queden completamente complacidas.

Herrera, Rivera v. S.L.G. Ramírez-Vicéns, supra, pág. 784.

      Es por lo que, los tribunales apelativos guardarán deferencia

a las valorizaciones de daños que hagan los foros de primera

instancia, porque son éstos los que tienen contacto directo con la

prueba testifical y quedan en mejor posición para emitir un juicio.

Rodríguez, et als. v. Hosp., et als., supra; Herrera, Rivera v. S.L.G.

Ramírez-Vincéns, supra, pág. 785.

      No obstante, no intervendremos con las estimaciones de

daños que los tribunales de instancia realicen, salvo cuando la

cuantía concedida advenga ridículamente baja o exageradamente

alta. La valoración de los daños está sujeta a un cierto grado de

especulación y conlleva elementos subjetivos, tales como la

discreción y el sentido de justicia y conciencia humana del juzgador

de los hechos. Íd; Cruz Flores v. Hosp. Ryder et al, supra.
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E. Temeridad y Honorarios

      La Regla 44.1(d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.

41.1(d), establece que en la eventualidad de que una parte haya

procedido con temeridad o frivolidad durante el trámite judicial, el

tribunal sentenciador deberá imponerle el pago de una suma por

honorarios de abogado que el juzgador entienda correspondan a tal

conducta. Andamios de P.R. v. Newport Bonding, 179 DPR 503, 519-

520 (2010); Meléndez Vega v. El Vocero de PR, supra, pág. 211.

      Por lo tanto, si en la discreción del tribunal de instancia se

determina que hubo temeridad de acuerdo con la Regla 44.1(d) de

Procedimiento Civil, supra, es mandatorio imponer honorarios.

Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et al., 210 DPR 163, 192-193

(2022); Montalvo v. Gobernador ELA, 194 DPR 760, 779 (2016);

Meléndez Vega v. El Vocero de PR, supra; P.R. Oil v. Dayco, 164 DPR

486, 511 (2005). Sólo se intervendrá con dicha determinación si

media un claro abuso de esa discreción. Pérez Rodríguez v. López

Rodríguez et al., supra, pág. 193; Andamios de P.R. v. Newport

Bonding, supra, pág. 520; S.L.G. Flores-Jiménez v. Colberg, 173 DPR

843, 866 (2008); P.R. Oil v. Dayco, supra; Meléndez Vega v. El Vocero

de PR, supra.

      Para cuantificar los honorarios que deben imponerse, la Regla

44.1(d) de Procedimiento Civil, supra, exige la imposición de una

suma de dinero, como sanción, por concepto de honorarios a la parte

temeraria, que corresponde a dicha conducta observada, “esto es, al

grado o intensidad, de tal conducta.” Meléndez Vega v. El Vocero de

PR, supra, págs. 211-212; Corpak, Art Printing v. Ramallo Brothers,

125 DPR 724, 738 (1990).

      Nuestra Máxima Curia ha expresado que el concepto de

temeridad es amplio. Meléndez Vega v. El Vocero de PR, supra, pág.

212; Blás v. Hosp. Guadalupe, 146 DPR 267, 334-335 (1998). La

conducta temeraria se ha descrito como aquella que alarga
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innecesariamente un pleito, o que obliga a la otra parte a incurrir

en gastos innecesarios o gestiones evitables. Pérez Rodríguez v.

López Rodríguez et al., supra; Nieves Huertas et al. v. ELA I, 189 DPR

611, 624 (2013); Marrero Rosado v. Marrero Rosado, 178 DPR 476,

504 (2010), citando a Elba A.B.M. v. U.P.R., 125 DPR 294, 329

(1990). Se ha indicado además, que la temeridad supone “una

actitud que se proyecta sobre el procedimiento y que afecta el buen

funcionamiento y la administración de la justicia”. P.R. Oil v. Dayco,

supra, págs. 510-511. Véase, además, S.L.G. Flores-Jiménez v.

Colberg, supra; Domínguez v. GA Life, 157 DPR 690, 706 (2002); Blás

v. Hosp. Guadalupe, supra, págs. 334-337; Meléndez Vega v. El

Vocero de PR, supra.

      La Regla 44.3 de las Reglas de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V, R. 44.3, “regula lo concerniente a la fijación del interés legal

tanto post sentencia como por temeridad”. Malavé v. Oriental, 167

DPR 594, 608 (2006); Gutiérrez v. A.A.A., 167 DPR 130, 136 (2006).

      El interés post sentencia se refiere al tipo de interés que se

impone a favor de la parte victoriosa en todas las sentencias que

ordenen el pago de dinero. Éste se computa sobre la cuantía de la

sentencia, incluyendo las costas y los honorarios de abogados, y se

fija desde la fecha en que se dicte la sentencia hasta que ésta se

satisface. Gutiérrez v. A.A.A., supra; Zequeira v. C.R.U.V., 95 DPR

738, 741 (1968). Su imposición es mandatoria a toda parte

perdidosa sin distinción alguna. Malavé v. Oriental, supra; Gutiérrez

v. A.A.A., supra, pág. 137; Municipio de Mayagüez v. Rivera, 113

DPR 467, 470 (1982); P.R. Ame. Ins. Co. v. Tribunal Superior, 84 DPR

621, 622-623 (1962).

      Por otro lado, el interés por temeridad se impone cuando

concurren dos requisitos, a saber: (1) que la parte haya procedido

temerariamente; (2) que se trate de un caso sobre cobro de dinero o

daños y perjuicios. Gutiérrez v. A.A.A., supra; Lameiro v. Dávila, 103
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DPR 834, 841 (1975). El interés por temeridad se fija sobre la suma

principal de la sentencia, sin incluir las costas ni los honorarios de

abogados. El cálculo del dicho interés se realiza dependiendo de la

reclamación de que se trate. Así pues, en los casos de cobro de

dinero, el interés legal se computa desde que surge la causa de

acción; mientras, en los casos de daños y perjuicios, el cómputo se

realiza a partir de la presentación de la demanda. Gutiérrez v. A.A.A.,

supra.

      Esbozada la norma jurídica, procedemos a aplicarla al caso

ante nuestra consideración.

                                  III

      En su primer señalamiento de error, la apelante nos plantea

que erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia contra

todos los dueños de la residencia, disponiendo que debían pagar a

la apelada la cantidad de $26,000.00 por concepto de gastos en

mejoras que alegadamente realizó la señora Del Rosario Santana

hace más de 18 años, sin que los dueños hubieran sido

demandados, y sin estar bajo la jurisdicción del Tribunal.

      Por tratarse de una cuestión de umbral, nos corresponde

determinar, en primera instancia si, el foro a quo adquirió

jurisdicción sobre todos los miembros de la sucesión. De entrada,

es preciso señalar que, la apelante no incluyó como parte de los

anejos al recurso de Apelación, documentos necesarios para dirimir

las controversias que se traen ante nuestra atención. No obstante,

de una revisión de los autos originales del caso, pudimos constatar

que, en efecto, obra en autos la evidencia que acredita que los

miembros de la sucesión fueron emplazados. En particular, el 12 de

abril de 2018, la apelada instó ante el foro primario Moción en

Solicitud de Emplazamiento, para emplazar a la señora Migdalia

Rivera Pagán, y Moción en Solicitud de Emplazamiento por Edicto, con

el propósito de emplazar a César Augusto, Raquel, Sandra Idalia,
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Migdalia, Ariel Juan, todos los anteriores de apellidos Pagán Rivera,

así como a Yamil Antonio, Zulma Eneida y Jorge Arquímides, estos

últimos tres, de apellidos Pagán González. En la aludida moción, se

incluyeron las direcciones de los miembros de la sucesión, según

fueron informadas por la representación legal de la apelante.

       En atención a lo solicitado, el 23 de abril de 2018, el foro

primario ordenó el emplazamiento de la señora Migdalia Pagán

Rivera, y al próximo día, expidió los edictos correspondientes. El

edicto en cuestión fue publicado el 4 de mayo de 2018.

       Subsiguientemente, a solicitud de la parte apelada19, el 21 de

junio de 2018, notificada al próximo día, el foro a quo anotó la

rebeldía a los miembros de la sucesión, con excepción de la señora

Migdalia Pagán Rivera, quien el 5 de junio de 2018, interpuso

Contestación a Reconvención Tomada como Demanda contra

Terceros; y Reconvención de Terceros.

       De las incidencias procesales antes reseñadas, colegimos que

el foro primario adquirió jurisdicción sobre los miembros de la

sucesión. Como es sabido, las Reglas de Procedimiento Civil

permiten a manera de excepción el emplazamiento mediante

edictos.20 Para que el mismo sea válido, la parte que se apresta a

llevar a cabo el mismo, debe cumplir estrictamente con los requisitos

que exige la Regla 4.6 de las de Procedimiento Civil21. De un examen

del edicto publicado el 4 de mayo de 2018, observamos que el mismo

cumplió con todas y cada una de las formalidades requeridas por la

referida regla. Así pues, no le asiste la razón a la apelante al señalar

que el Tribunal emitió su dictamen sin haber adquirido jurisdicción

sobre los terceros demandados, toda vez que, los emplazamientos

19 El 12 de junio de 2018, la apelada presentó Solicitud de Anotación de Rebeldía

y Vista en Rebeldía. Cabe señalar que, el tribunal a quo dispuso No Ha Lugar a la
solicitud de vista en rebeldía.
20Caribbean Orthopedics v. Medshape et al, supra.
21 32 LPRA Ap. V, R. 4.6.
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fueron realizados conforme a derecho. En consecuencia, razonamos

que el primer señalamiento de error no se cometió.

         En su segundo señalamiento de error, la señora Pagán Rivera

sostiene que el foro a quo incidió al ordenar a todos los dueños de la

residencia el pago en daños y angustias mentales de $40,000.00,

sin cumplir con el debido proceso de ley, ya que no fueron

demandados por hechos alegadamente ocurridos más de 18 años

atrás, y sin que los hechos alegados generaran causa de acción en

daños y perjuicios. En esencia, arguye que las alegaciones de daños

y perjuicios presentadas por la apelada no generan una acción a su

favor.

         En nuestro ordenamiento jurídico, se ha reconocido que la

estimación de los daños es una difícil tarea que descansa en la sana

discreción del juzgador.22 No obstante, en la búsqueda de

uniformidad, nuestro Alto Foro ha advertido que, en el proceso de

valorización de daños, los tribunales deben examinar tanto la

prueba desfilada ante ellos, como también las indemnizaciones

concedidas en casos anteriores, toda vez que, las mismas actúan

como punto de partida y de referencia.23 A su vez, el tribunal

sentenciador viene obligado a detallar en sus dictámenes, en forma

específica, los casos que utilizó como referencia o punto de partida

para la estimación y valoración de daños y el cómputo realizado para

establecer las cuantías que se concedan.24

         Evaluada la Sentencia apelada, observamos que el Tribunal de

Primera Instancia no cumplió con el estándar anterior. El foro

primario no fundamentó las razones por las cuales procedía una

causa de acción en daños ni explicó su raciocinio respecto a las

cuantías adjudicadas a la apelada por concepto de daños. Tampoco

22 Cruz Flores v. Hosp. Ryder et al, supra; Rodríguez et al. v. Hospital et al., supra.
23 Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra, citando a Santiago Montañez

v. Fresenius Medical, supra, pág. 491.
24 Sucn. Mena Pamias et. al. v. Meléndez et. al., supra; Santiago Montañez v.

Fresenius Medical, supra, pág. 493.
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mencionó cuáles fueron los casos de referencia utilizados para llegar

a dicha cuantía. Ello, en clara contravención a lo expuesto en el

párrafo que antecede. De manera que, discrepamos de la

apreciación de la juzgadora de instancia en cuanto a este asunto.

Ante lo anterior, corresponde declarar No Ha Lugar la

Reconvención presentada por la apelada, y en consecuencia,

eliminar la partida que le fue concedida, en concepto de daños

y angustias mentales de cuarenta mil dólares ($40,000.00).

      Por estar intrínsicamente relacionados los señalamientos de

error tercero y quinto, procederemos a discutirlos de forma

conjunta.

      En su tercer señalamiento de error, la apelante sostiene que

erró el foro primario al determinar que la demandada había invertido

$26,000.00 en mejoras a la residencia, sin prueba documental que

sustente dicha determinación, puesto que la prueba documental

presentada fue admitida en evidencia sin ser autenticada, siendo

imposible la suma de los recibos, puesto que los mismos están unos

encima      de   otros,   lo   que   hace   imposible    identificarlos

separadamente. Añade que, en la mayoría, no se puede determinar

cantidad, fecha ni el concepto en que fueron pagados.

      Como quinto señalamiento de error, la apelante esgrime que el

Tribunal de Primera Instancia erró e incurrió en abuso de discreción

al hacer determinaciones de hechos en la Sentencia, sobre las cuales

no se presentó prueba testifical ni documental en el juicio, y recurrió

a transcribir literalmente de las alegaciones de la demandada en la

reconvención, convirtiéndolas en determinaciones de hecho suyas

en la Sentencia.

      En su determinación de hecho número 19, el foro primario

consignó lo siguiente:

      19. La demandada llevó a cabo reparaciones
          necesarias por la suma probada de $26,000.00
          que consistieron en reconstrucción del sistema de
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            agua potable, sellado de techo, instalación de
            puertas, reparación de la verja, reparación e
            instalación de rejas, poda de árboles, remoción de
            ventanas defectuosas e instalación de ventanas
            nuevas, lavado de presión a toda la casa, remoción
            de escombros, remoción de la pintura dañada por
            fuego y por el transcurso del tiempo, remoción de
            techos de zinc dañado, reconstrucción y sellado de
            techo del balcón, pintura del inmueble, instalación
            de pisos de cerámica, reparación de baño e
            instalación de aparatos sanitarios y otras mejoras.
            Estas mejoras, reconstrucciones e instalaciones
            fueron llevadas a cabo con el consentimiento de las
            [demandantes]      que    representaron     a     la
            [demandada] que eran dueñas leg[í]timas del
            inmueble y que poseían los documentos de
            declaratoria de herederos y el título que les
            permitía vender la propiedad.25 (Énfasis en el
            original).

       Empero, si bien es cierto que del testimonio de la señora Del

Rosario Santana surge que, la propiedad inmueble no estaba en

condiciones para ser habitada, y que esta le hizo sendas

reparaciones, la misma no explicó con suficiente especificidad en

qué consistieron dichas reparaciones, ni desglosó el costo total de

las mismas, con identificación de cada una de las partidas. La

apelada se limitó a someter una serie de recibos sin autenticar, los

cuales, a juicio nuestro, no tienen suficientes garantías de

confiabilidad.

       Sin embargo, no surge de la prueba desfilada que la apelante

haya objetado oportuna y adecuadamente dicha prueba, por lo cual,

optamos por admitir los mismos. Ahora bien, aun dando por buenos

dichos recibos, los mismos, en modo alguno, totalizan la suma de

veintiséis mil dólares ($26,000.00), adjudicada por el foro primario.

De una revisión detallada y ponderada de los recibos en cuestión,

nos da un total de mil seiscientos cincuenta dólares ($1,650.00).

No nos explicamos cuál fue el cómputo ni el raciocinio de la

juzgadora de instancia para totalizar la suma de veintiséis mil

dólares ($26,000.00). Tampoco nos lo ha explicado la apelada, toda

25 Apéndice del recurso de apelación, pág. 531.
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vez que, no compareció a oponerse al recurso de marras. En vista

de lo anterior, coincidimos con la señora Pagán Rivera en que incidió

el foro primario al concederle a la apelada la suma de veintiséis mil

dólares ($26,000.00) por las mejoras realizadas. Empero, razonamos

acertada una partida de $1,400.00 a favor de la apelada, por los

alegados esfuerzos realizados. De modo que, modificamos la cifra

otorgada por el foro primario, a los fines de atemperarla a los

recibos y a la cuantía por los esfuerzos de la apelada, para un

total de tres mil cincuenta dólares ($3,050.00).

       En su cuarto señalamiento de error, la señora Pagán Rivera

alega que el tribunal a quo incidió, al determinar que la apelada no

viene obligada a pagar un canon de arrendamiento sobre la

residencia en cuestión, la cual ha ocupado por más de dieciocho (18)

años. No nos persuade.

       Al igual que concluyó el foro de instancia, de la evidencia

presentada por las partes no surge la existencia de un contrato de

arrendamiento entre estas.26 Tampoco surge que la señora Del

Rosario Santana haya pactado arrendamiento alguno con cualquier

otro miembro de la sucesión. Como bien quedó establecido, la

apelada comenzó a ocupar el inmueble de conformidad con el

Contrato suscrito, de buena fe, entre ella y las hermanas Pagán

Rivera. De modo que, es forzoso concluir que no existe un contrato

de arrendamiento entre las partes, por lo que la señora Del Rosario

Santana no viene obligada a pagar canon de arrendamiento por el

tiempo que estuvo ocupando la propiedad. Razonamos que el cuarto

señalamiento de error no se cometió.

       Como sexto error, la apelante señala que el foro primario erró

al no encontrar que la apelada incurrió en temeridad. La temeridad

26 Si bien es cierto que la Tercera Cláusula del aludido contrato expresa: “El
término de este arrendamiento será de seis meses a partir de obtenerse los
documentos de la declaratoria de herederos”, la realidad es que no se pactó un
canon mensual. Añadimos que dicho contrato fue declarado nulo mediante la
Sentencia impugnada.
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se ha descrito como aquella conducta que alarga innecesariamente

un pleito, o que obliga a la otra parte a incurrir en gastos

innecesarios o gestiones evitables.27 Al analizar tanto los autos

originales como el expediente ante nos, entendemos que la señora

Del Rosario Santana no fue temeraria en la tramitación del presente

pleito. Tal determinación fue realizada bajo la sana discreción del

Tribunal de Instancia, y no observamos que dicho foro haya abusado

de la misma. Razonamos que el sexto señalamiento de error no se

cometió.

       En vista de lo hasta aquí resuelto, se hace innecesaria la

discusión del séptimo señalamiento de error.

                                        IV

       Por los fundamentos expuestos, se modifica la Sentencia

apelada, a los fines de: (i) reducir la cuantía concedida por el

Tribunal de Primera Instancia en concepto de mejoras, de

$26,000.00 a $3,050.00; y, (ii) declarar No Ha Lugar la Reconvención

presentada por la señora Del Rosario Santana. Consecuentemente,

se elimina la partida concedida por daños y angustias mentales,

fijada en $40,000.00. Así modificada, se confirma.

       Notifíquese.

       Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones

27 Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et al., supra; Nieves Huertas et al. v. ELA I,

supra; Marrero Rosado v. Marrero Rosado, supra, citando a Elba A.B.M. v. U.P.R.,
supra.