Court Opinion

ID: 9962738
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-04-23 20:47:38.88727+00
Date Added: 2024-06-11T08:19:31.233369
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                     TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL V

    ASOCIACIÓN DE
     CONDÓMINOS                                 APELACIÓN
     QUADRANGLE                                 procedente del
   MEDICAL CENTER                               Tribunal de Primera
       Apelante                 KLAN202301079   Instancia, Sala
                                                Superior de
             V.                                 Caguas

  LISETTE ENID CRUZ                             Civil. Núm.
        PEÑA                                    GG2019CV01250
       Apelada
                                                Sobre:
             V.                                 Cobro de Dinero,
                                                Cuotas Condominios
 DR. OSVALDO I. CARO
        PÉREZ

    Parte con Interés
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la
Jueza Romero García y la Jueza Martínez Cordero.

Hernández Sánchez, Juez Ponente

                                SENTENCIA

      En San Juan, Puerto Rico, a 15 de marzo de 2024.

      El 1 de diciembre de 2022, la Asociación de Condóminos

Quadrangle Medical Center (Asociación o apelante) compareció ante

nos mediante un Escrito de Apelación y solicitó la revocación de una

Sentencia que se emitió y notificó el 19 de octubre de 2023, por el

Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas (TPI).

Mediante el aludido dictamen, el TPI le imputó el pago del monto de

$5,531.02 a la Sra. Lisette Enid Cruz Peña (señora Cruz Peña o

apelada) por concepto de cuotas de mantenimiento. Sin embargo,

eximió a la apaleada del pago de intereses y recargos de la propiedad

objeto de esta controversia ubicada en el Municipio de Caguas (en

adelante, Oficina 305). Por último, le impuso el pago de parte de la

deuda por concepto de cuotas de mantenimiento al Sr. Osvaldo I.

Número Identificador
SEN2024 _____________________
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Caro Pérez (señor Caro Pérez), fundamentándose en la aplicación de

un acuerdo entre estos.

       Por los fundamentos que expondremos a continuación,

modificamos la Sentencia apelada y así modificada confirmamos.

                                        I.

       El 11 de abril de 2019, la Asociación presentó una Demanda

en cobro de dinero contra la señora Cruz Peña.1 Alegó que la apelada

era dueña de la Oficina 305 y le adeudaba a la Asociación la suma

de $103,952.67 por concepto de cuotas de mantenimiento,

derramas y gastos operacionales del sistema de acceso controlado,

seguridad y mantenimiento de áreas vecinales, según lo establecía

la Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada,

también conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31

LPRA sec.1291 et seq., (Ley Núm. 104). Aclaró que dicha suma

continuaría aumentando a partir de la presentación de la Demanda,

conforme a la cuota mensual de $791.00, más intereses y

penalidades. Sostuvo que le reclamó dicho monto a la apelada, pero

esta se negó a pagar. Además, solicitó el pago de $31,185.80 por

concepto de honorarios de abogado y $450.00 para gastos de

embargo.

       Por su parte, el 21 de junio de 2019 la señora Cruz Peña

presentó su Contestación a la Demanda en la cual negó la mayoría

de las alegaciones.2 Además, arguyó que la apelante nunca se

comunicó para realizarle el cobro de cuotas y gastos directamente.

Afirmó que las comunicaciones estaban dirigidas únicamente al

señor Caro Pérez. Posteriormente, el 25 de junio de 2019, la apelada

presentó una Demanda contra Tercero en contra del señor Caro

Pérez.3 Indicó que estuvo casada con este último hasta el 13 de

1 Véase, pág. 42 del apéndice del recurso.
2 Íd., págs. 43-44.
3 Íd., págs. 45-49.
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marzo de 2011, fecha en que se disolvió el vínculo matrimonial.

Adujo que ambos suscribieron una Estipulación y Transacción en el

caso de liquidación de bienes en el cual el señor Caro Pérez se hacía

responsable de todas las deudas relacionadas a la Oficina 305.

Particularmente, alegó que en la sentencia de liquidación de bienes

le fue adjudicada la propiedad que es objeto del cobro de los cánones

de mantenimiento al señor Caro Pérez.

       Pese a lo anterior, la apelada explicó que, para el 30 de marzo

de 2015, el señor Caro Pérez otorgó la Escritura Número doce (12)

sobre División Parcial de Bienes Gananciales y Adjudicación

(Escritura Núm.12).4 Expresó que, mediante esta escritura, este

último le cedió la Oficina 305 a la apelada. La apelada también

esbozó que ella y el señor Caro Pérez suscribieron un acuerdo

privado el cual establecía que, si para el 30 de septiembre de 2015,

el señor Caro Pérez no abandonaba la Oficina 305, tenían que

otorgar    un    contrato    de   arrendamiento    y   pagar    el   canon

correspondiente.        Planteó   que,   luego   transcurrido   el   plazo

establecido sin que el señor Caro Pérez desalojara la Oficina 305, la

llegaron a un acuerdo verbal de arrendamiento de la Oficina 305.

Sostuvo que, mediante dicho acuerdo verbal, el señor Caro Pérez se

comprometió a pagarle un canon mensual por el uso de la Oficina

305 y, además, se comprometió a pagar el mantenimiento de la

Oficina 305. Sin embargo, esbozó que el señor Caro Pérez continuó

ocupando la Oficina 305 hasta enero de 2019 y nunca pagó el canon

de arredramiento acordado ni el mantenimiento.

       Por los motivos antes expuestos, razonó que el señor Caro

Pérez era responsable de la totalidad de la deuda según el acuerdo

del 30 de marzo de 2015. En consecuencia, indicó que este último

le adeudaba la suma de $62,000.00 por concepto de cánones de

4 Íd., págs. 198-203.
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arrendamiento;          $103,952.67     por    cuotas      de    mantenimiento

adeudadas y una cantidad no menor de $30,000.00 por costas,

gastos y honorarios de abogado.

       Tras varios trámites procesales los cuales no son necesarios

detallar, el 10 de marzo de 2020, la Asociación presentó una Moción

de Sentencia Sumaria.5 En síntesis, esbozó que la alegación de la

apelada referente a que algún titular previo a ella era el responsable

del pago, no la eximía del pago de la deuda. De igual forma,

argumentó que el Reglamento del Condominio establecía la

obligación del pago de las cuotas de mantenimiento en sus artículos

cuarenta y cinco (45) al cuarenta y ocho (48). Enfatizó que no existía

controversia de hechos sobre la obligación de pago en el caso, por lo

que procedía aplicar el derecho y consecuentemente dictar sentencia

por la vía sumaria. A esos efectos, solicitó que se ordenara a la

apelada el pago de las cuotas adeudadas de $127,626.87 al mes de

marzo de 2020; cuotas mensuales desde dicha fecha por la suma de

$781.00; la suma de $175.00 en concepto de gatos y la suma de

$31,185.80 en concepto de honorarios de abogado.

       En respuesta, el 7 de abril de 2020, la señora Cruz Peña

presentó su Oposición a Sentencia Sumaria.6 Adujo que existía una

controversia sustancial de hechos la cual impedía resolver el caso

por sentencia sumaria. De igual forma, arguyó que la Asociación

pretendía imponer unas cuotas de mantenimiento, gastos e

intereses, los cuales debían resolverse mediante desfile de prueba.

Por último, señaló que la apelante tenía que demostrarle al tribunal

que la cuota adeudada de $791.00 mensual, entre marzo de 2015 al

año 2019, totalizaba $127,626.87 y no $45,878.00.7

5 Íd., págs. 51-118.
6 Íd., págs. 118-124.
7 Íd., págs. 125-135. El 17 de abril de 2020, la parte apelante presentó una Réplica

a Oposición a Moción de Sentencia Sumaria.
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       Luego de examinar los planteamientos presentados por las

partes, el 25 de mayo de 2020, el TPI emitió una Resolución en la

cual declaró No Ha Lugar la Moción de Sentencia Sumaria.8.

Determinó que surgía de dicha moción que la apelada adeudaba las

cuotas de mantenimiento que se le estaban reclamando. Por otra

parte, enfatizó que la apelada adeudaba cierta partida por concepto

de intereses y que dicha obligación surgía del reglamento de la

Asociación. Sin embargo, señaló que la cuantía final adeudada no

podía ser determinada mediante el mecanismo de sentencia

sumaria. Ello, porque el estado de cuenta que presentó la apelante

resultaba defectuoso, toda vez que incluía partidas considerables

por concepto de cargos adicionales a los intereses que no se

sustentaban con documentación alguna.

       A su vez, concluyó que en el caso de autos se estableció la

obligación de pago de intereses en el artículo 47 del Reglamento del

Condominio Quadrangle Medical Center. No obstante, aclaró que, del

estado de cuenta provisto, surgía el por ciento de interés aplicable a

cada año al comienzo de este, pero no desglosaba desde qué

momento se cobró el 1% de interés adicional y la forma en que se

computaba. Es decir, la Asociación no logró establecer cuál era la

partida base a la cual se le aplicaban los intereses en cuestión.

       Por otra parte, el TPI determinó que no lo pusieron en posición

de determinar a qué respondían las cuantías reclamadas por costas

y gastos de abogado y que existía ausencia total de documentos a

esos efectos. Por tanto, razonó, que existía duda con relación a si

procedían los gastos alegados. Asimismo, no encontró sustento en

cuanto a los gastos denominados association expenses. Por último,

consignó que cualquier alegación de apelada de que algún titular

8 Véase, págs. 136-144 del apéndice del recurso.
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previo a ella era el responsable del pago, no la eximía del pago de la

deuda.

        En virtud de lo anterior, concluyó que existía controversias de

hechos sustanciales respecto a lo siguiente:

    1. La cuantía total adeudada por la parte demandante por
       concepto de los intereses aplicables y la forma de
       computarlos. Esto es, es desglose del cómputo de
       intereses a tenor con el artículo 47 del Reglamento del
       Condominio Quadrangle Medical Center:

        A partir del sexto día de cada mes, la cantidad adeudada
        devengara intereses al tipo legal máximo anual hasta su
        definitivo pago. La falta de pago de tres (3) o más plazos
        consecutivos, conllevara una penalidad adicional
        equivalente al 1% mensual del total adeudado.

    2. La razonabilidad y cómputo, esto es, en qué consisten
       los alegados gastos legales que se incluyen en el estado
       de cuenta anejado por la demandante pero que no se
       desglosan o describen. Existe controversia de si
       proceden por sí mismos o por motivo de la demanda
       presentada y desde qué momento.

    3. La razonabilidad y cómputo, esto es, en qué consisten
       los alegados gastos asociados ¨association expenses¨
       que se incluyen en el estado de cuenta anejado por la
       demandante, pero no se desglosan o describen. Existe
       controversia de si proceden a la luz del Reglamento del
       Condominio y la ley.

        Posteriormente, el 21 de agosto de 2022, el TPI emitió una

Orden, en la cual le anotó la rebeldía al señor Caro Pérez.9         Luego

de celebrado el juicio el 20 de marzo de 2023, el 19 de octubre de

2023, el TPI emitió y notificó una Sentencia en la cual formuló las

siguientes determinaciones de hechos:10

        1. La Demandada, al momento de presentarse esta
           acción y en la actualidad, es la dueña de una oficina
           localizada en el Condominio Quadrangle Medical
           Center - (en adelante, el “Condominio QMC”) - 50
           Ave. Luis Muñoz Marín, Suite 305, Caguas, P.R.
           00725, (en adelante, la “oficina 305”).

        2. El inmueble donde ubica dicha oficina fue sometido
           al régimen de propiedad horizontal mediante la
           Escritura Número 50, otorgada el 20 de junio de
           1991, ante el abogado notario Jorge Puig. El
           reglamento del condominio forma parte de su
           escritura matriz.

9 Íd., pág. 50.
10 Véase, págs. 1-19 del apéndice del recurso.
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   3.   De conformidad con la Escritura Número 50 sobre
        “Escritura Matriz Dedicando el Inmueble al Régimen
        de Propiedad Horizontal y a la Ley de Condominios”,
        la oficina propiedad de la Demandada tiene la
        obligación de pagar una cuota de mantenimiento, a
        razón de $791.00 mensuales.

   4.   En torno a esta oficina 305 se comenzó a acumular
        una     deuda    por   concepto   de    cuotas    de
        mantenimiento, por lo que los Demandantes
        realizaron gestiones de cobro previo a la radicación
        de la Demanda.

   5.   El Sr. Emilio Colón Cosme es el administrador del
        Condominio QMC desde el año 2007, y estuvo a
        cargo del cobro de las deudas de mantenimiento del
        condominio hasta el mes de agosto de 2014.

   6.   El Sr. Colón Cosme, como administrador del
        Condominio QMC le requirió personalmente al
        Tercero Demandado Dr. Osvaldo Carlo Pérez el pago
        de las cuotas de mantenimiento adeudadas
        anteriores al mes de septiembre de 2014.

   7.   Desde el mes de septiembre de 2014, la compañía
        Preferred Home Services, Inc. (“PHS”), es la
        encargada de realizar las gestiones de cobro en
        virtud del contrato de servicios otorgado entre la
        dicha compañía de cobro y el Condominio
        Quadrangle Medical Center.

   8.   Los Demandantes presentaron una acción de cobro,
        independiente a esta reclamación, contra el Tercero
        Demandado. En ese pleito el Tribunal de Primera
        Instancia (TPI) de Caguas dictó Sentencia en su
        contra, condenando al Dr. Carlo Pérez, entre otras
        cosas, a pagarle a los Demandantes la suma de
        $29,521.99, suma adeudada por este hasta el 16 de
        diciembre de 2015. Esta Sentencia advino final y
        firme y, el 20 de febrero de 2018, el TPI de Caguas
        emitió un Mandamiento de Ejecución y Embargo.

   9.   Actualmente, se adeudan cuotas de mantenimiento
        sobre la Oficina 305 del Condominio QMC que no
        han sido satisfechas en su totalidad.

  10. La Demandada y Demandante contra Tercero estuvo
      casada con el Tercero Demandado Dr. Carlo Pérez
      hasta el 10 de junio de 2011, fecha en que el TPI de
      Caguas dictó sentencia de divorcio por la causal de
      ruptura irreparable decretando roto y disuelto el
      matrimonio de estos.

  11.   Durante su matrimonio, la Demandante contra
        Tercero y el Tercero Demandado adquirieron varias
        propiedades, incluyendo la Oficina 305 del
        Condominio QMC. El Tercero Demandado utilizaba
        esta Oficina 305 como su despacho de trabajo como
        médico siquiatra; además, el Tercero Demandado
        arrendaba a otros(as) ciertas áreas de la indicada
        oficina, por concepto de los cuales devengaba renta.
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  12.   Luego de su divorcio, la Demandante contra Tercero
        y el Tercero Demandado presentaron una acción
        judicial ex parte para dividir la Sociedad Legal de
        Bienes Gananciales que existió entre ambos. En
        dicha Petición, las partes sometieron una
        estipulación adjudicándole al Tercero Demandado la
        Oficina 305 sita en el Condominio QMC. El TPI de
        Caguas acogió dicha estipulación mediante
        Sentencia dictada el 8 de enero de 2013.

  13.   Así las cosas, el 30 de marzo de 2015 la Demandante
        contra Tercero y el Tercero Demandado otorgaron la
        Escritura #12 del 30 de marzo de 2015, mediante la
        cual el Tercero Demandado cedió y traspasó todo
        derecho o participación en la Oficina 305 a la
        Demandante contra Tercero.

  14.   En esa misma fecha, el Tercero Demandado y la
        Demandante contra Tercero suscribieron un
        acuerdo privado estableciendo que el Tercero
        Demandado podría ocupar la Oficina 305 del QMC
        hasta el mes de septiembre de 2015. Además de esto,
        las partes estipularon que, del Dr. Carlo Pérez no
        desalojar la Oficina 305 para octubre de 2015, las
        partes tendrían que formalizar un contrato de
        arrendamiento.

  15.   Transcurrido el plazo establecido sin que el Tercero
        Demandado desalojara la Oficina 305, la
        Demandante contra Tercero y el Tercero Demandado
        llegaron a un acuerdo verbal de arrendamiento de la
        Oficina 305 del Condominio QMC.

  16.    Mediante este acuerdo verbal, el Tercero
        Demandado se comprometió a pagarle a la
        Demandante contra Tercero un canon mensual por
        el uso de la Oficina 305 y, además, el Dr. Carlo Pérez
        se comprometió a pagar el mantenimiento de la
        Oficina 305.

  17.    Luego de ese acuerdo, el Tercero Demandado
        continuó ocupando la Oficina 305 del QMC hasta el
        mes de enero de 2019.

  18.    Durante ese largo tiempo, el Tercero Demandado
        nunca le pagó a la Demandante contra Tercero los
        cánones de arrendamiento acordados entre ellos por
        el uso de la Oficina 305.

  19.   Como señaláramos, en ese tiempo, el Tercero
        Demandado ejerció su profesión de médico
        psiquiatra en dicha oficina y utilizó las facilidades
        del condominio, así también los elementos comunes.

  20.   Además, el Tercero Demandado subarrendó espacios
        en la Oficina 305 a varios profesionales de la salud
        mental, devengando por este concepto la suma de
        $1,700 mensuales.
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     21. Luego que la compañía Preferred Home Services, Inc.
         adviniera en conocimiento del cambio de titularidad
         de la Oficina 305 del Tercero Demandado a la
         Demandante contra Tercero, realizó gestiones de
         cobro dirigidas a la Demandada enviando cartas por
         correo certificado a la Oficina 305 del condominio
         QMC en las siguientes fechas: 17 de mayo de 2018 y
         20 de junio de 2018.

     22. La Demandante contra Tercero tomó posesión de la
         Oficina 305 en febrero de 2019, luego que el Tercero
         Demandado la desalojara en enero de 2019.

     23. El 1ro de febrero de 2019, la Demandada y
         Demandante contra Tercero llegó a un acuerdo con
         los(as) profesionales de la salud mental que hasta
         esa fecha subarrendaban partes de la Oficina 305,
         mediante el cual estos(as) se comprometieron a
         pagar mensualmente los gastos operacionales de la
         oficina hasta su desalojo y/o notificación de la
         Demandada.

     24. La Demandante contra Tercero comenzó a realizar
         los pagos por concepto de cuotas de mantenimiento
         de la Oficina 305 a partir del mes de octubre de
         2019.

     25. Desde esa fecha hasta marzo de 2023, la
         Demandante contra Tercero había realizado 42
         pagos consecutivos. De estos, 40 pagos han sido por
         la cantidad de $791.00, uno por $900 y otro por
         $1,478.98, para un total pagado de $34,018.98.

     26. El contrato de servicios otorgado entre los
         Demandantes y la compañía de cobros establece que
         PHS cobrará un 25% por sus servicios y la Junta
         podrá cobrar hasta un 33% para recobrar las cuotas
         no pagadas. Dicho acuerdo no fue aprobado
         mediante Asamblea, ni está incluido en la escritura
         matriz ni en el reglamento del Condominio QMC. 11

       En virtud de lo anterior, declaró Ha Lugar parcialmente la

Demanda y la Demanda contra Tercero. En síntesis, determinó que

la apelada era responsable del pago de las cuotas de mantenimiento

de la Oficina 305 desde el 1 de febrero de 2019 hasta marzo de 2023.

Consecuentemente, ordenó a la señora Cruz Peña a pagar a la

apelante la suma de $5,531.02 por concepto de las cuotas de

mantenimiento adeudadas por ese período, sin intereses, ni

penalidades, ni association expenses. Además, ordenó a la apelada

11 Véase, págs. 1-19 del apéndice del recurso.
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a pagar a los apelantes una suma adicional de $1,659.31, por

concepto de gastos y honorarios de abogado. En lo pertinente a las

cuotas de mantenimiento de la Oficina 305 anteriores a febrero de

2019, concluyó que el señor Caro Pérez era responsable del pago de

estas cuotas. Por último, dictaminó que las sumas adeudadas

impuestas en la Sentencia devengarían interés legal a razón del

9.25% anual hasta el pago total de la deuda.

        Insatisfecho con la determinación del TPI, el 30 de octubre de

2023, el apelante presentó una Moción de Reconsideración.12

Sostuvo que la apelada conocía de su responsabilidad respecto al

pago de cuotas de mantenimiento. Enfatizó que el hecho de que el

señor Caro Pérez utilizara para sí la Oficina 305, no lo eximía de

responsabilidad del pago de cuotas. Además, arguyó que el TPI tenía

que determinar si en una demanda de cobro de dinero bajo la ley de

condominios eran válidos los acuerdos en cuanto al pago de cuotas

y si el Tribunal podía determinar que las partes no tenían que pagar

una suma de dinero en concepto de intereses. El 3 de noviembre de

2023, el TPI emitió una Orden, en la cual declaró No Ha Lugar la

Moción de Reconsideración.13

        Aún inconforme, el 1 de diciembre de 2023, la apelante

presentó      el   recurso   de   epígrafe   y   formuló   los   siguientes

señalamientos de error:

        Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
        resolver que los acuerdos privados entre la
        demandada y el tercero demandado obligan al
        condominio Quadrangle.

        Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
        determinar que los acuerdos entre la demandada y
        tercero demandado obligan a la demandante y al no
        determinar que la demandada estuvo obligada el
        pago de las cuotas de mantenimiento desde que
        adquirió la propiedad el 19 de septiembre de 1995.

        Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
        no otorgar suma alguna en concepto de intereses

12 Íd., págs. 20-40.
13 Íd., pág. 41.
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      cuando los mismos son requeridos por el reglamento
      de la demandante y la Ley de Condominios
      mostrando así perjuicio o parcialidad.

      Atendido el recurso, el 6 de diciembre de 2023, emitimos una

Resolución concediéndole a la señora Cruz Peña y al señor Caro

Pérez hasta el 2 de enero de 2024 para que presentaran su postura.

Oportunamente, la señora Cruz Peña presentó su Alegato en

Oposición a Apelación en el cual negó que el TPI cometiera los errores

que se le imputó. Sin embargo, vencido el término concedido, el

señor Caro Pérez no compareció a esta Curia. Posteriormente, el 16

de enero de 2024, emitimos una Resolución en la cual le concedimos

a la apelada un término de diez (10) días para estipular la

transcripción del juicio en su fondo que presentó el apelante en su

apéndice.

      La señora Cruz Peña presentó una Moción en Cumplimiento de

Orden […] en la cual indicó que no estipularía la transcripción que

obraba del expediente ya que estaba incompleta por haberse omitido

un día más que hubo de juicio. Le ordenamos a la parte apelante a

presentar la transcripción de la prueba oral de la vista que se celebró

el 21 de marzo de 2023. Así las cosas, la Asociación cumplió con

nuestra orden y, en consecuencia, proveyó copia de la transcripción

de la prueba oral de la referida vista. La señora Cruz Peña nunca se

opuso a la transcripción de la prueba oral presentada por lo que se

consideró estipulada.

      Con el beneficio de la comparecencia del apelante y la apelada,

procedemos a resolver. Veamos.

                                  II.

                                 -A-

      Las   obligaciones    surgen      de   la   ley,   los   contratos,

cuasicontratos y de cualquier otra acción u omisión en la cual medie

culpa o negligencia. Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec.
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2992.14 Aquellas obligaciones derivadas de un contrato tendrán

fuerza de ley para las partes, y deberán cumplirse según se hayan

delimitado; pacta sunt servanda. Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA

ant. sec. 2994. Los contratos son negocios jurídicos que existen

desde que concurren los requisitos de consentimiento, objeto y

causa. Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 3391. Una vez

las partes consienten en obligarse a cumplir determinadas

prestaciones, surge el contrato. Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA

ant. sec. 3371; Amador v. Conc. Igl. Univ. De Jesucristo, 150 DPR

571, 581-582 (2000). En tal sentido, una vez perfeccionado el

contrato, las partes se obligan no solo al cumplimiento de lo

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que

según su naturaleza estén conformes con la buena fe, el uso y la ley.

Art.   1210    del   Código      Civil,    31   LPRA    ant.   sec.   3375.

Consecuentemente, los tribunales no podemos relevar a una parte

de cumplir con el contrato cuando éste es legal y válido y no contiene

vicio alguno. Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR 610, 627

(1997).

       Cabe    precisar,   que     los     contratos   serán   obligatorios,

cualquiera sea la forma que se hayan celebrado, siempre que

concurran las condiciones esenciales para su validez. Rodríguez

Ramos v. ELA, 190 DPR 448, 455 (2014). Cónsono con ello, en

nuestra jurisdicción la contratación verbal es perfectamente

vinculante. Colón Colón v. Mun. de Arecibo, 170 DPR 718, 730

(2007).

                                     -B-

       En el 2020 se aprobó la Ley Núm. 129-2020, según

enmendada, mejor conocida como la Ley de Condominios de Puerto

14 El Código Civil de 1930 fue derogado por la Ley 55-2020, conocida como el
Código Civil de Puerto Rico de 2020. Sin embargo, para propósitos de la
adjudicación de este caso estaremos citando el Código Civil derogado, el cual
estaba vigente al momento en que surgieron los hechos que dieron lugar a la
presente controversia.
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Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Supl. 2023) (Ley Núm.129) la cual

derogó la ley de condominio anterior, a saber, la Ley Núm. 104,

supra. Este nuevo estatuto entró en vigor inmediatamente. Así pues,

el Art. 76 de la aludida legislación dispone que “sus disposiciones

regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad

Horizontal, irrespectivo de la fecha en que fuera sometido a dicho

regimen”.   Por   otro     lado,   dicho   estatuto   expone    que,   la

administración    de     todo   inmueble   constituido   en    propiedad

horizontal se regirá por lo dispuesto en esta ley, y, además, por un

reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución.

31 LPRA sec. 1921l (Supl. 2023).

      Ahora bien, en lo pertinente al caso ante nos, el Art. 59 de la

Ley Núm. 129, 31 LPRA sec. 1923d, establece el deber de los

titulares de apartamentos a contribuir con los gastos comunes para

la administración y conservación del inmueble. Particularmente, el

referido artículo dispone lo siguiente:

      Los titulares de los apartamentos están obligados a
      contribuir proporcionalmente a los gastos para la
      administración, conservación y reparación de los
      elementos comunes generales del inmueble y, en su
      caso, de los elementos comunes limitados, así como a
      cuantos más fueren legítimamente acordados. (Énfasis
      Suplido)

      […]

      Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales
      gastos por renuncia al uso o disfrute de los
      elementos comunes, ni por abandono del
      apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado
      una reclamación administrativa o judicial contra el
      Consejo de Titulares o la Junta de Directores por
      asuntos relacionados con la administración o el
      mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el
      tribunal o foro competente así la autorice. Se
      entenderá que las acciones de cobro, como lo es el envío
      de una factura o estado de cuenta a un titular,
      interrumpirán cualquier término prescriptivo aplicable
      a cuotas de mantenimiento, derramas, multas, seguro
      comunal o deudas con el Consejo de Titulares.

      […]

      La deuda de un titular por concepto de cuotas de
      mantenimiento para gastos comunes se le podrá
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      reclamar judicialmente luego de ser requerido de pago
      mediante correo certificado con acuse de recibo y de
      éste no cumplir el pago en el plazo de vencimiento.

      […]

      Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos
      casos en que el titular moroso hubiere arrendado el
      apartamento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario
      que consigne judicialmente a favor del Consejo de
      Titulares la cantidad total por concepto de cánones de
      arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que
      se cubra totalmente la deuda del titular. (Énfasis
      suplido)

      Por su parte, el Art. 60 de la Ley Núm.129, 31 LPRA sec.

1923e, dispone lo siguiente:

      La obligación del titular de un apartamento por su parte
      proporcional de los gastos comunes constituirá un
      gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, luego
      de la primera venta, el adquirente voluntario de un
      apartamento será solidariamente responsable con el
      transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a
      tenor con el Artículo 59, hasta el momento de la
      transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a
      repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que
      hubiese pagado como deudor solidario.

      […]

      La referida obligación será exigible a quien quiera que
      sea titular de la propiedad que comprende el
      apartamento, aun cuando el mismo no haya sido
      segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la
      Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.

      Cónsono con lo anterior, el Tribunal Supremo de Puerto Rico

ha manifestado que “[e]l pago de las cuotas de mantenimiento

constituye un elemento fundamental para el sostenimiento de la

vida en comunidad       y para lograr      el disfrute pleno y la

coexistencia”. Condominio First Federal v. LSREF2, 202 DPR 934,

940 (2019). Por ello, nuestro ordenamiento provee mecanismos de

naturaleza sumaria para facilitar el cobro en concepto de cuotas

adeudadas. Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 415

(2022) citando a M.J. Godreau, El condominio: el régimen de

propiedad horizontal en Puerto Rico, 2.a ed., San Juan, Ed. Situm,

2019, pág. 299. Ello responde elementos de importancia en cuanto

al mantenimiento del régimen entre las cuales se encuentra (1) la
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preferencia del crédito a favor de Consejo de Titulares; (2) la creación

de un gravamen sobre el apartamento; y, por último (3) la

responsabilidad solidaria de aquel adquirente voluntario. Íd.

      A tono con todo lo anterior, nuestro Máximo Foro ha

expresado lo siguiente:

      Por ser las cuotas de mantenimiento de estos elementos
      comunes parte integrada permanentemente a la
      utilidad y valor económico de cada departamento, así
      dispuesto por la Ley especial que regula este tipo de
      propiedad, no pueden ser ignoradas en la
      contratación respecto a dichas unidades ni pueden
      los contratantes acordar términos con efecto último
      de evadir las responsabilidades económicas que son
      vida y esencia del régimen instituido y reglado por
      dicha Ley de la Propiedad Horizontal. La propiedad,
      como la libertad, aun cuando inmunes a la destrucción
      bajo la Constitución, no lo están de la reglamentación
      esencial para el bien común. (Énfasis suplido)
      Asociación de Condóminos v. Centro I, Inc., 106 DPR
      185, 193, (1977).

                                  III.

      En el presente caso, la apelante nos solicitó la revocación de

la Sentencia que emitió y notificó el TPI el 19 de octubre de 2023.

En su primer señalamiento de error, argumentó que el TPI erró al

resolver que los acuerdos privados entre la apelada y el señor Caro

Pérez obligaban al Condominio. En su segundo señalamiento de

error, reiteraron el error antes expuesto y añadieron que erró el TPI

al determinar que la apelada estaba obligada al pago de las cuotas

de mantenimiento desde que adquirió la propiedad el 19 de

septiembre de 1995. Por último, en su tercer señalamiento, impugnó

la determinación del TPI de no otorgar suma alguna en concepto de

intereses cuando estos son requeridos por el Reglamento del

Condominio y la Ley de Condominios. Veamos.

      Por estar íntimamente relacionados entre sí, procederemos a

discutir el primer y segundo señalamiento de error de manera

conjunta.    Conforme     surge    del   expediente     ante   nuestra

consideración, el Edifico Quadrangle Medical Center está adscrito al

régimen de propiedad horizontal según lo establece la Escritura
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Número Cincuenta, Escritura Matriz,15 por lo que le es aplicable la

Ley Núm. 129-2020, supra. Como reseñáramos, dicho estatuto les

impone la obligación a              todos   sus    titulares de contribuir

proporcionalmente        a    los     gastos    para    la    administración,

conservación y reparación de los elementos comunes generales del

inmueble. Véase Art. 59 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31

LPRA sec. 1923d (Supl. 2023). Dicho lo anterior, es evidente que

nuestro ordenamiento jurídico es claro en cuanto a que esta

obligación es una personal, en la cual el titular del apartamiento es

el acreedor y la persona obligada a cumplir con el pago de la cuota

de mantenimiento que el condominio establezca. Asociación de

Condominios Balcones S.Ma. v. Los Frailes, S.E., 154 DPR 800, 815

(2001) (citas omitidas).

       Conforme surge del expediente, el 30 de marzo de 2015 el

señor Caro Pérez y la señora Cruz Peña suscribieron la Escritura

Núm. 12.16 En dicha escritura pública, el señor Caro Pérez cedió la

totalidad de la Oficina 305 a la señora Cruz.17 Por tal razón, la

persona que estaba obligada a cumplir con el pago de las cuotas de

mantenimiento desde ese instante era la señora Cruz Peña. Por lo

anteriormente expuesto, es forzoso concluir que es inmeritorio el

razonamiento esbozado por el TPI referente a que la obligación de

sufragar los gastos comunes de la Oficina 305 se debía dividir entre

el señor Caro Pérez y la señora Cruz, fundamentado en un acuerdo

verbal entre ambos. La responsabilidad de pagar la respectiva cuota

de mantenimiento desde marzo de 2015 recae únicamente en la

titular del inmueble, la señora Cruz Peña. Por tal motivo,

colegimos que la cantidad que la señora Cruz Peña le adeuda a la

15 Véase, pág. 145-168 del apéndice del recurso.
16 Íd., págs. 198-203.
17 A pesar de que reconocemos que el TPI le dio validez al contrato verbal que se

celebró entre le señor Caro Pérez y la señora Cruz Peña, posterior al 30 de marzo
de 2015, para el arrendamiento de la Oficina 305, la apelada como quiera era
responsable del pago de las cuotas de mantenimiento por seguir siendo titular de
la propiedad.
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Asociación es $54,351.65 de los cuales $48,820.63 se le habían

adjudicado al señor Caro Pérez y $5,531.02 a la señora Cruz Peña.

Así pues, determinamos que el primer y segundo error

formulados por el apelante fueron cometidos.

        Ahora bien, en cuanto al tercer señalamiento de error, es

preciso     destacar    el   contenido   del   Reglamento   Condominio

Quadrangle Medical Center. Así pues, el Artículo 47 dispone lo

siguiente:

        Los titulares pagarán su aportación por mensualidades
        que serán exigibles por adelantado los días primeros de
        cada mes. No obstante, los Titulares podrán realizar el
        pago de sus cuotas durante los primeros 5 días de cada
        mes sin recargo o penalidad. A partir del sexto día de
        cada mes, la cantidad adeudada devengará intereses al
        tipo legal máximo anual hasta su definitivo pago. La
        falta de pago de tres (3) o más plazos consecutivos,
        conllevará una penalidad adicional equivalente al 1%
        mensual del total adeudado.18

        Nótese que el lenguaje del Reglamento es claro en cuanto a

cuando y como deben computarse los intereses por incumplimiento

de pago. No nos convence el razonamiento del TPI de eximir del pago

de esta partida bajo el pretexto de que el apelante no logró demostrar

la procedencia de la cuantía que se le imputaba a la apelada. En tal

caso, el TPI puede imponer el monto a pagar siguiendo las

pautas del citado Art. 47 del Reglamento de Condominio

Quadrangle Medical Center. En consecuencia, determinamos que

el tercer error imputado por le Condominio no se cometió, toda vez

ningún fundamento en derecho para eximir a la señora Cruz Peña

de dicho pago.

        En resumen, por el análisis que antecede, concluimos que

corresponde modificar la cuantía correspondiente al principal de las

cuotas      de      mantenimiento   adeudadas     correspondientes   a

$54,351.65. A dicha suma se le debe agregar el interés aplicable

conforme al Art. 47 del Reglamento del Condominio. En cuanto al

18 Íd., pág. 116.
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resto de las determinaciones realizadas por el TPI, estas se

confirman.

                               IV.

     Por lo antes expuesto, modificamos el dictamen apelado a los

efectos de modificar la cuantía que la señora Cruz Peña debe pagar

por concepto de cuota de mantenimiento y ordenarle al TPI a que

calcule los intereses que la señora Cruz Peña debe pagar. Así

modificado, confirmamos.

     Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                               Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                           Secretaria del Tribunal de Apelaciones