Court Opinion

ID: 9896810
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-11-14 16:21:12.893836+00
Date Added: 2024-06-11T09:14:13.371850
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                     TRIBUNAL DE APELACIONES
                               PANEL VIII

 LUNA COMMERCIAL II,                            APELACIÓN
        LLC                                     procedente del
                                                Tribunal de Primera
  Demandante-Apelante                           Instancia, Sala
                                                Superior de
            Vs.                                 Mayagüez
                                KLAN202300823
     CENTRO DE                                  Civil Núm.
   DESARROLLO Y                                 MZ2021CV00229
      SERVICIOS
  ESPECIALIZADOS,                               SOBRE: COBRO DE
 INC.; ESTADO LIBRE                             DINERO Y
ASOCIADO DE PUERTO                              EJECUCIÓN DE
         RICO                                   PRENDA E
                                                HIPOTECA
 Demandados-Apelados
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez
Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.

Cruz Hiraldo, Juez Ponente

                                SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2023.

      Comparece ante nos la Parte Apelante, Luna Commercial II,

LLC (en adelante, Parte Apelante) para solicitarnos que se revoque

la Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala

Superior de Mayagüez, el 22 de julio de 2023 y notificada en esa

misma fecha, en la cual se declara Ha Lugar la Moción de

Desestimación.

      Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente y

el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración, se

confirma la Sentencia mediante los fundamentos que expondremos

a continuación.

                                    I

      El 16 de diciembre de 1999, el Estado Libre Asociado de

Puerto Rico (en adelante, ELA) a través del Departamento de

Transportación y Obras Públicas, le cedió al Centro de Desarrollo y

Servicios Especializados (en adelante, CDSE) un solar localizado en

Número Identificador
SEN2023 _____________________
KLAN202300823                                                       2

el Sector Las Mesas del municipio de Mayagüez por el precio nominal

de $1.00. Esta cesión se realizó conforme a la Resolución Conjunta

del Senado, núm. 594 del 20 de octubre de 1999. La Escritura de

Cesión establece que CDSE utilizará el predio para desarrollar y

expandir servicios terapéuticos y para construir una escuela para

niños de educación especial. Asimismo, indica que el cesionario no

puede ceder, arrendar, vender, enajenar o de ninguna otra forma

disponer de todo o parte del inmueble cedido. (Énfasis Nuestro).

También señala que en caso de que la propiedad se dedique a

propósitos distintos a los esbozados o que el CDSE intente disponer

de los terrenos en su totalidad o en parte a favor de terceros, los

terrenos con sus mejoras revertirán al ELA, libre de costo.

      Así las cosas, el 6 de abril de 2004, el CDSE suscribió un

“Contrato    de   Préstamo   de   Construcción   y   Modificación   a

Financiamiento Permanente” con Westernbank Puerto Rico, por la

suma de $924,000.00. En esa misma fecha pactó un Acuerdo de

Gravamen Inmobiliario ante el Notario Público Adrián J. Hilera

Torres, en el cual entregó en prenda, como garantía del préstamo,

un pagaré hipotecario por la misma suma con vencimiento a la

presentación. Para garantizar el pago del principal adeudado, así

como en garantía del pago de los créditos hipotecarios accesorios,

de las costas, gastos, intereses y honorarios de abogado, el CDSE

constituyó una primera hipoteca en virtud de la escritura 321 ante

el mismo notario. Esta se encuentra inscrita en el Registro de la

Propiedad.

      En adición, el CDSE acordó un “Contrato de Cesión” mediante

el cual cedió a favor de Luna Commercial II, LLC, todos sus derechos

sobre los planos, endosos, permisos, autorizaciones y contrato de

construcción. El 31 de julio de 2007, el CDSE también suscribió una

“Línea de Crédito Comercial a Corporaciones” por la suma de

$150,000.00. En esta misma fecha el CDSE convino a un “Acuerdo
KLAN202300823                                                         3

de Gravamen Inmobiliario”, en el cual entregó en prenda como

garantía del préstamo, el pagaré hipotecario del 6 de abril de 2004.

Posteriormente, el 30 de septiembre de 2009, la Parte Apelante,

firmó un pagaré por la suma de $150,000.00 ante la Notario Público,

Ester Rebeca Luzón Colón.

      Así las cosas, el 18 de febrero de 2021, la Parte Apelante

presentó una Demanda, contra el CDSE sobre cobro de dinero y

ejecución de hipoteca. Alegó que la Parte Apelada incumplió con sus

obligaciones y que la deuda estaba vencida. Asimismo, reclamó la

suma de $308,848.65 por concepto de principal más el pago de sus

correspondientes intereses. El 17 de mayo de 2021, el CDSE

presentó su Contestación a Demanda, en la cual aceptó haber

suscrito los acuerdos, pero negó la cantidad adeudada. El CDSE

también explicó que su titularidad está condicionada por el ELA,

conforme a la Escritura de Cesión, por lo que entiende que este es

parte indispensable en la controversia.

      Luego de varios trámites procesales, el 12 de julio de 2022, la

Parte Apelante, presentó una Demanda Enmendada en la que

incluyó al ELA como parte del proceso judicial. El 6 de febrero de

2023, el ELA presentó una Moción de Desestimación. En esta

solicitud el Estado alegó que: (1) la propiedad fue cedida por el precio

de $1.00 en el Cerro Las Mesas, en Mayagüez; (2) el propósito era

beneficiar a una clase desventajada como son los niños de

educación especial; (3) la cesión estaba condicionada a que el

cesionario no cediera, arrendara, vendiera, enajenara o dispusiera

de la propiedad, en todo o en parte; y (4) la Resolución Conjunta

establece que cualquier transacción o negocio jurídico en violación

de la condición, es nulo y no confiere ningún derecho legal. También

le solicitó al Foro Primario que ordenara al Registro de la Propiedad

de Mayagüez, la anulación de la inscripción de la hipoteca

constituida el 6 de abril de 2004.
KLAN202300823                                                        4

        El 3 de mayo de 2023, la Parte Apelante presentó su Oposición

a Solicitud de Desestimación. En esta, indicó lo siguiente: (1) en este

caso no se ha establecido, que tomando como ciertas las alegaciones

de la demanda, la demandante no tiene derecho a remedio alguno;

(2) la pretensión del ELA de hacer valer unas condiciones restrictivas

mediante la desestimación de la demanda y cancelación de la

hipoteca, sin el debido proceso de ley, no es el remedio provisto por

las condiciones restrictivas; (3) en el presente caso no existe

controversia y no se han realizado alegaciones en cuanto a que Luna

Comercial II, LLC, haya cedido, arrendado, vendido, enajenado o

dispuesto de la propiedad; (4) no se ha realizado alegación de que

el CDSE haya incumplido con su encomienda y (5) la prohibición de

enajenar dispuesta en la escritura no incluye expresamente una

prohibición de gravar o hipotecar.

        Mas adelante, el 12 de junio de 2023, la Parte Apelante

presentó una Moción Suplementando La Moción en Oposición a

Solicitud de desestimación. En ésta señaló que en el caso ante

nuestra consideración aplica la presunción de que la hipoteca es

correcta y ejecutable al estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

A su vez, enfatizó que el ELA está obligado a pasar prueba de que

esta carece de efecto legal por ser nula o anulable. Por último, indicó

que, en caso de que el Foro Primario entienda que la hipoteca es

nula, se le debe proveer la oportunidad de levantar la defensa de

incuria, pues el Estado conoce la existencia de la hipoteca desde el

2004.

        Luego de varias incidencias procesales, el Tribunal de Primera

Instancia emitió una Sentencia en la cual declaró Ha Lugar la Moción

de Desestimación. De igual forma, incorporó por referencia a la

Sentencia,    los   argumentos    presentados   por   el   ELA   y   el

Departamento de Transportación y Obras Públicas. La parte

apelante presentó oportunamente una Moción de Reconsideración
KLAN202300823                                                          5

el 7 de julio de 2023. En esta solicitud añadió que: (1) al incorporar

los argumentos realizados por el ELA, el Foro Primario determinó

que la hipoteca fue un acto contrario a la ley, sin establecer cuál; (2)

el contrato y los pagarés quedaron sin vigencia y no se puede exigir

su cumplimiento, en virtud de la Sentencia; y (3) que las defensas

relacionadas     a   las   condiciones   restrictivas   no   pueden   ser

dilucidadas a través de una moción de desestimación. También

argumentó que, el efecto de la Sentencia es convertir una deuda

líquida y exigible en una deuda incobrable. El 16 de agosto de 2023,

el Tribunal de Primera Instancia declaró No Ha Lugar a dicha

petición.

      Inconforme con lo anteriormente resuelto, la Parte Apelante

acudió a este Tribunal mediante el recurso de epígrafe, en el que

señaló los siguientes errores:

            (A) Erró el TPI al declarar Ha Lugar la Moción de
            Desestimación presentada por el ELA y desestimar
            con perjuicio la causa de acción sobre cobro de dinero,
            en violación a nuestro derecho constitucional de
            propiedad, así como a un debido proceso de ley y en
            claro abuso de su discreción.

            (B) Erró el TPI al declarar Ha Lugar la Moción de
            Desestimación presentada por el ELA y desestimar la
            demanda, sin haber tomado como ciertos las
            alegaciones de la demanda, en violación al debido
            proceso de ley y en claro abuso de su discreción.

            (C) Erró el TPI al declarar Ha Lugar la Moción de
            Desestimación presentada por el ELA y desestimar la
            demanda, sin haber dilucidado conforme a derecho la
            validez y alcance de las Condiciones Restrictivas, en
            violación al derecho constitucional de propiedad y a
            un debido proceso de ley y en claro abuso de su
            discreción.

            (D) Erró el TPI al no determinar según requerido por
            las exigencias del debido proceso de ley que el ELA
            es, o era, una parte indispensable a este pleito,
            obviando el contenido de la Demanda Enmendada en
            la que el demandante clasificó al ELA como parte
            indispensable, sin un debido proceso de ley y en claro
            abuso de su discreción.
KLAN202300823                                                       6

                                     II

A. Moción de Desestimación

        La Regla 10.2 de Procedimiento Civil permite que un

demandado solicite la desestimación de la causa de acción en su

contra, antes de contestarla, si de las alegaciones de la demanda

surge    claramente   que   alguna   de   las   defensas   afirmativas

prosperará. 32 LPRA Ap. V, R. 10.2; Conde Cruz v. Resto Rodríguez

et al., 205 DPR 1043, 1065 (2020). La Regla provee las siguientes

defensas: (1) falta de jurisdicción sobre la materia; (2) falta de

jurisdicción sobre la persona; (3) insuficiencia del emplazamiento;

(4) insuficiencia del diligenciamiento del emplazamiento; (5) dejar de

exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio;

y (6) dejar de acumular una parte indispensable. Regla 10.2 de

Procedimiento Civil, supra.

        Al evaluar una moción de desestimación, los tribunales están

obligados a tomar como ciertos todos los hechos bien alegados en la

demanda y, a su vez, considerarlos de la forma más favorable a la

parte demandante. López García v. López García, 200 DPR 50, 73

(2018). Esta doctrina solo es aplicable a los hechos que, de su faz,

no dan margen a dudas. First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines,

114 DPR 426, 432 (1983). El tribunal también dará por admitidas

las inferencias que surjan de los hechos. Montañez v. Hosp.

Metropolitano, 157 DPR 96, 105 (2002). Las admisiones se tomarán

en consideración únicamente para propósitos de resolver la moción

de desestimación. Id. pág. 103. En consecuencia, el demandado

deberá probar que el demandante no tiene derecho a remedio

alguno, aun cuando se interprete la demanda de la forma más

liberal. López García, supra., pág. 70.

        En el caso de Ashcroft v. Igbal, la Corte Suprema de los

Estados Unidos explicó que para evaluar si las alegaciones en una
KLAN202300823                                                      7

demanda son factibles y no meramente especulativas, los tribunales

deben llevar a cabo un análisis contextual de dos etapas. Ashcroft v.

Igbal 556 US 662, 678 (2009). En la primera etapa se requiere

considerar como ciertos los hechos en la demanda con excepción de

las alegaciones concluyentes, las conclusiones de derecho y los

hechos genéricos. Id. La segunda etapa consiste en determinar si

con base en las alegaciones bien fundamentadas en la demanda, el

demandante ha establecido una reclamación que merezca la

concesión de un remedio. Id. pág. 679. El tribunal decidirá si en

vista de todas las circunstancias del caso, el demandante ha

presentado una reclamación factible o si la causa de acción debe ser

desestimada. Id.

B. Parte Indispensable

      Las Reglas de Procedimiento Civil regulan la figura de parte

indispensable en una controversia. Específicamente, la Regla 16.1

dispone que las personas que tengan un interés común sin cuya

presencia no pueda adjudicarse la controversia, se harán partes y

se acumularán como demandantes o demandadas, según sea el

caso. 32 LPRA Ap. V, R. 16.1. El interés común debe ser uno real e

inmediato, no especulativo ni a futuro. RPR & BJJ Ex Parte, 207 DPR

389, 408 (2021). Esta norma se fundamenta en dos principios

esenciales, que son: la protección constitucional, que impide que

una persona sea privada de su libertad y propiedad sin un debido

proceso de ley y (2) la necesidad de emitir un decreto judicial

completo. Allied Mgmt. Group v. Oriental Bank, 204 DPR 374, 389

(2020).

      Nuestro Tribunal Supremo ha expresado que una parte

indispensable es aquella de la cual no se puede prescindir, pues su

presencia es necesaria para adjudicar correctamente las cuestiones

litigiosas. Allied Mgmt. Group v. Oriental Bank, supra., pág. 389. Un
KLAN202300823                                                        8

decreto final no puede ser emitido sin incluir a todas las partes

indispensables, pues se lesionarían radicalmente los derechos de las

partes. Deliz et als. v. Igartúa et als., 158 DPR 403, 433 (2003). La

falta de parte indispensable es un planteamiento de alta relevancia,

el cual puede ser traído a un pleito, en cualquier parte del proceso.

RPR & BJJ Ex Parte, supra., pág. 390. De igual modo, la ausencia de

una parte esencial priva al tribunal de jurisdicción para resolver la

controversia. Id. pág. 407.

      Por otro lado, es importante enfatizar que la interpretación

para determinar quién constituye parte indispensable tiene un

alcance restringido, pues en pocas ocasiones es imposible resolver

la controversia sin la presencia de la parte ausente. Id. pág. 408.

Esta determinación dependerá de los hechos específicos de cada

caso. López García v. López García, supra., 52. Así pues, le

corresponde a los tribunales realizar un análisis juicioso sobre los

derechos de las partes que no están presentes. Id. pág. 66. En

resumidas cuentas, el propósito primordial de la Regla 16.1, supra,

es proteger a las personas ausentes de los efectos perjudiciales que

pudiera tener la resolución del caso sin la presencia de ellos y evitar

la multiplicidad de pleitos mediante un remedio efectivo y completo.

Granados v. Rodríguez Estrada II, 124 DPR 593, 604 (1989);

Hernández Agosto v. Romero Barceló, 112 D.P.R. 407, 412-413

(1982).

C. Prohibición de Enajenar

      Las   prohibiciones     de   enajenar   se   definen   como    la

imposibilidad de transmitir, a título oneroso o gratuito, un derecho

o una cosa, en virtud de pacto, precepto legal o decisión judicial o

administrativa. Iglesia Católica v. Registrador, 96 DPR 511, 519-

520 (1968). También pueden ser vistas como manifestaciones de

voluntad hechas en negocio jurídico por la que se niega a alguien
KLAN202300823                                                                      9

la facultad dispositiva sobre bienes o derechos normalmente

enajenables. Id. En la determinación de la eficacia jurídica de una

prohibición legal de disponer de una propiedad, predomina la

norma de que ellas deben responder a un interés jurídico o una

causa o razón justificada. Id. pág. 533.

       Por otra parte, la hipoteca es un derecho real que sujeta

directa e inmediatamente los bienes y derechos sobre los cuales se

impone, cualquiera que sea su titular, al cumplimiento de la

obligación para cuya seguridad fue constituida. 30 LPRA § 6081.

Solo pueden ser objeto de contrato de hipoteca los bienes inmuebles

y los derechos reales enajenables. Bco. Popular v. Registrador, 181

DPR 663, 672-673 (2011). Cuando la obligación principal está

vencida, los bienes sujetos a la hipoteca pueden ser enajenados.1

31 LPRA § 5002. Los créditos hipotecarios pueden ser cedidos o

enajenados a terceros en todo o en parte. 31 LPRA § 5045. Dado a

que la hipoteca es un derecho real de realización de valor, su titular

tiene la capacidad para exigir la enajenación de la cosa que se dio

en garantía. Bco. Popular v. Registrador, supra., pág. 673. Por

consiguiente, es esencial que quien constituya una hipoteca sobre

sus bienes tenga la libre disposición de estos. Id.

       Nuestro Tribunal Supremo ha expresado que el acto de

enajenación comprende la prenda, la hipoteca y la servidumbre.

García et al. v. Garzot, 18 DPR 866, 872 (1912). Asimismo, ha

manifestado que la cancelación de una hipoteca constituye un acto

de enajenación. Grillo v. Registrador, 62 DPR 679, 688 (1943);

González v. Registrador de San Juan, 37 DPR 868, (1928). Por

consecuente, el que no está autorizado a enajenar un bien

inmueble, no puede sujetarlo con hipoteca. García et al. v. Garzot,

supra., pág. 872.

1 Se cita el Código Civil anterior por ser el que aplica a nuestra controversia.
KLAN202300823                                                      10

                                 III

      En el presente caso, la Parte Apelante nos solicita que

revoquemos la determinación del Tribunal de Primera Instancia en

la que declara Ha Lugar la Moción de Desestimación.

      Los primeros tres errores están estrechamente relacionados,

por lo tanto, se abordarán de manera conjunta en la discusión. La

Parte Apelante señala que el Foro Primario abusó de su discreción

al declarar Ha Lugar la Moción de Desestimación y (1) desestimar

con perjuicio la causa de acción sobre cobro de dinero (2) no tomar

como ciertos las alegaciones de la demanda en violación al debido

proceso de ley y (3) no haber dilucidado la validez y alcance de las

Condiciones Restrictivas. No le asiste la razón. Veamos por qué.

      Según las Reglas de Procedimiento Civil, supra, una parte

puede solicitar la desestimación de la causa de acción cuando el

demandante deja de exponer una reclamación que justifique la

concesión de un remedio. 32 LPRA Ap. V, R. 10.2. De igual manera,

el demandado debe probar que el demandante no tiene derecho a

ningún tipo de reparación. López García v. López García, supra., pág.

70. Le corresponde al tribunal tomar como ciertos todos los hechos

bien alegados en la demanda y considerarlos de la forma más

favorable a la parte demandante. López García v. López García,

supra., pág. 73.

      Surge del expediente de nuestro caso que, el ELA cedió por un

dólar al CDSE un solar localizado en el municipio de Mayagüez con

la condición de que éste no fuera cedido, arrendado, vendido o

enajenado. La propiedad debía ser utilizada exclusivamente para

proveer servicios terapéuticos para niños de educación especial. Al

cabo de varios años, el CDSE constituyó una hipoteca sobre el

predio. Posteriormente, dejó de realizar sus pagos y Luna

Commercial II, LLC, presentó una demanda para ejecutar dicha

hipoteca. El Foro Primario, luego de tomar como ciertos los hechos
KLAN202300823                                                                  11

alegados en la demanda, entendió que no se le puede proveer un

remedio a la Parte Apelante, ya que la Escritura de Cesión

expresamente indica lo siguiente:

          Esta cesión está condicionada a que el cesionario no
          podrá ceder, arrendar, vender o enajenar o de ninguna
          otra forma disponer de todo o parte del inmueble aquí
          cedido.

          Acuerdan las partes que el título de propiedad revertirá
          al Cedente en caso de que la propiedad se dedique a
          otros fines que no sean el desarrollar y expandir sus
          instalaciones físicas, ampliar los servicios terapéuticos y
          construir una escuela para niños de educación especial.
          Si los comparecientes de la segunda parte intentan
          disponer de los terrenos en su totalidad o en parte a favor
          de terceros, en dichos casos los terrenos como las
          mejoras, revertirán libre de costo al Estado Libre
          Asociado de Puerto Rico.2

           Por consiguiente, a tenor con lo anterior, el terreno no estaba

sujeto a ser enajenado, cedido o de cualquier otra forma ser

dispuesta. De lo contrario, esta pasaría a manos del Estado, libre de

costo. Debido a la prohibición de enajenar, resulta evidente que el

CDSE estaba impedido de hipotecar y de cualquier otra manera

disponer del solar, pues, la misma resulta en que se revierta

automáticamente al Estado y la hipoteca sea nula. Por lo tanto, aun

tomando          como      ciertas     las   alegaciones   de   la   demanda   e

interpretándolas de la manera más favorable, no podemos

concederle el remedio solicitado a la Parte Apelante debido a que

CDSE no poseía libre disposición del terreno y, en su consecuencia,

la hipoteca es nula e inejecutable. Así pues, el Tribunal de Primera

Instancia actuó correctamente al desestimar la demanda. Ahora

bien, lo anterior no impide que la Parte Apelante inste por separado

una acción de cobro de dinero por vía ordinaria para recobrar su

deuda contra CDSE.

2
    Véase apéndice del recurso KLCE202300823, Pág. 159.
KLAN202300823                                                       12

      Por otro lado, la Parte Apelante alega que el Tribunal de

Primera Instancia erró al no determinar si el ELA es parte

indispensable en el caso. Esto no es así, veamos por qué.

      Una parte indispensable es aquella sin la cual no puede

dictarse   un   decreto,   pues    es   necesaria    para   adjudicar

acertadamente la controversia. Allied Mgmt. Group v. Oriental Bank,

supra., pág. 389. Como mencionamos anteriormente, surge del

expediente que hubo una Escritura de Cesión entre el Estado y el

CDSE. Dicha escritura contiene varias condiciones restrictivas y, a

su vez, asevera que, de no cumplir con estas, la propiedad revierte

al estado. Así pues, podemos concluir que el ELA es parte

indispensable en el presente caso, ya que sus derechos se ven

afectados por este dictamen y su interés es uno real, concreto y no

basado en conjeturas. Además, es importante destacar que, la

propia Parte Apelante enmendó su demanda para incluir al Estado,

reconociendo que, al existir la Escritura de Cesión, este tenía interés

en la controversia.

                                  IV

      Por los fundamentos antes esbozados, los cuales hacemos

formar parte de este dictamen, confirmamos la Sentencia emitida

por el Tribunal de Primera Instancia.

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones