Court Opinion

ID: 9952153
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:22:20.241359+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:08.061476
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                    TRIBUNAL DE APELACIONES
                               PANEL II

    ANTONIO GARCÍA                  Certiorari
  VILLANUEVA, MYRIAM                procedente del
 VILLANUEVA VEGA Y LA               Tribunal de Primera
  SOCIEDAD LEGAL DE   KLCE202301448 Instancia, Sala de
      GANANCIALES                   Aguadilla
  COMPUESTAS ENTRE
         AMBOS                      Caso Núm.:
                                    AG2023CV01364
       Peticionarios
                                    Sobre:
                                    Expediente de
        EX PARTE                    Dominio

Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, el Juez
Adames Soto y la Juez Aldebol Mora

                            SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.

                                  I.

      El 28 de agosto de 2023, el Sr. Antonio García Villanueva y la

Sra. Myriam Villanueva Vega (el matrimonio García Villanueva)

presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una Petición ex

parte de expediente de dominio, para inscribir a su favor el domino

sobre la finca identificada con el número de catastro 100-084-003-

01-, ubicada en el barrio Hoyamala, en el municipio de San

Sebastián. Detallaron, entre otros aspectos, la descripción de la

finca, sus colindancias, su valor estimado en $90,000.00 y la cabida

de 618.1150 metros.

      Entre sus alegaciones, el matrimonio García Villanueva

expuso haber adquirido la propiedad por compraventa, en virtud de

la Escritura Pública Núm. 31 de Compraventa, otorgada el 21 de

junio de 2022 ante el Notario Público Luis Javier Hernández Pérez.

Señalaron que la finca no aparece inmatriculada en el Registro de la

Propiedad y que, en conjunto con los dueños anteriores, la han

poseído pacíficamente en concepto de dueños por el término

establecido por ley.

Número Identificador

SEN2024______________
KLCE202301448                                                            2

      Luego de múltiples tramites procesales, el 28 de septiembre

de 2023, el foro primario emitió una Orden para que el matrimonio

García Villanueva mostrara causa por lo cual no debía desestimar

la Petición. Fundó su Orden en que no se había cumplido con la

condición suspensiva de segregación aprobada por ARPE, hoy la

Oficina de Gerencias de Permisos (OGPe).

      El 7 de noviembre de 2023, presentaron Moción en

Cumplimiento de Orden. Argumentaron, que la práctica de

otorgamiento de segregaciones pendiente de aprobación quedó

abolida por la Ley Núm. 161- 20091. Esta, según ellos, creó la OGPe,

que a su vez, creó una excepción en su Art. 9.1, dispositiva de que,

carecerá de eficacia cualquier otorgamiento de escritura pública o

contrato privado de lotificación que no haya sido aprobado

previamente por la OGPe, excepto, en aquellos casos que lo permita

la ley y la reglamentación aplicable.

      Añadió, que la única excepción a la ley es la que surge en los

trámites de expediente de dominio, regulado por el Artículo 185 de

la Ley Núm. 210-2015, conocida como la Ley del Registro de la

Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico.2 La misma dispone que si la

finca es una segregación de una finca de mayor cabida que conste

inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la

agencia gubernamental correspondiente. Indicó que tanto el predio

objeto de expediente, como la finca de mayor cabida de donde sale

el predio, no constaban inscritas en el Registro de la Propiedad y

que no era requisito tener la aprobación de OGPe, ya que cuando

único se requiere autorización es cuando la finca se encuentra

inmatriculada, según la excepción antes mencionada.

1 Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, Ley Núm. 161-
2009, 23 LPRA § 9019.
2 30 LPRA § 6291.
KLCE202301448                                                      3

      El 7 de diciembre de 2023, notificada el día siguiente, el Foro

a quo emitió Sentencia declarando No Ha Lugar la Petición

presentada y desestimó la misma sin perjuicio. Inconformes, el 19

de diciembre de 2023, el matrimonio García Villanueva presentó

Moción de Reconsideración. Insatisfechos ante la negativa del Foro

recurrido de reconsiderar su dictamen, el 25 de septiembre de 2023,

el matrimonio García Villanueva, acudió ante nos mediante

Certiorari. Señalan:

      Primer Error:
      ERRÓ EL TPI AL DECLARAR NO HA LUGAR LA
      PETICIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO EN
      VIOLACIÓN AL DEBIDO PROCESO DE LEY AL NO
      RECONOCER     EL  DERECHO   PROPIETARIO A
      INSCRIBIR SU FINCA EN EL REGISTRO DE LA
      PROPIEDAD CON LAS GARANTÍAS QUE ESTABLECE
      LA LEY HIPOTECARIA.
      Segundo Error:
      ERRÓ EL TPI AL DECLARAR NO HA LUGAR LA
      PETICIÓN DE EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA
      INSCRIBIR UN PREDIO DE TERRENO POR NO HABER
      CUMPLIDO      CON    LOS    REQUISITOS    DE
      SEGREGACIÓN, SEGÚN EL ARTICULO 148 DE LA LEY
      DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DEL
      ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO, DE UN
      PREDIO NO INSCRITO QUE TIENE IDENTIDAD PROPIA
      HACE 36 AÑOS.
      Con el beneficio de la comparecencia de la parte, el Derecho y

la jurisprudencia aplicable, procedemos a resolver.

                              II.

                              A.

      El Art. 185 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria

del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015,3 rige

el procedimiento de expediente de dominio mediante el cual un

propietario puede justificar su dominio sobre un bien inmueble a los

fines de poderlo inscribir en el Registro. Dispone:

      Todo propietario que carezca de título inscribible de dominio,

3 30 LPRA § 6291.
KLCE202301448                                                       4

podrá inscribirlo si cumple con los siguientes requisitos:

      1.     Presentará un escrito jurado en la sala del
      Tribunal de Primera Instancia correspondiente al lugar
      en que radiquen los bienes, o en la de aquél en que
      radique la porción de mayor cabida cuando se trate de
      una finca que radique en varias demarcaciones
      territoriales. Si se presenta el escrito ante una sala sin
      competencia, el tribunal de oficio, lo trasladará a la sala
      correspondiente. El escrito contendrá las siguientes
      alegaciones:
      a.     Nombre y circunstancias personales del
      promovente y de su cónyuge, si lo tuviera, al momento
      de adquirir la propiedad y al momento de hacer la
      solicitud, si hubiera alguna diferencia.
      b.     La descripción exacta de la propiedad con sus
      colindancias y cabida de acuerdo a los títulos
      presentados. De haberse practicado alguna mensura,
      deberá contener la cabida y colindancias que hayan
      resultado de la misma. Si la finca se formó por
      agrupación,        deberán       además,       describirse
      individualmente las fincas que la integraron, y si fue por
      segregación se describirá la finca principal de la cual se
      separó.
      c.     Número de Catastro según aparece en el Centro
      de Recaudación de Ingresos Municipales.
      d.     Expresión de que la finca, así como las fincas
      constituyentes en caso de tratarse de una agrupación,
      o la finca de la que proviene si se trata de una
      segregación, no constan inscritas en el Registro de la
      Propiedad.
      e.     Una relación de las cargas que gravan la finca por
      sí o por su procedencia. En caso de no existir cargas, se
      expresará que está libre de cargas.
      f.     Una relación de los anteriores dueños conocidos
      con expresión de las circunstancias personales del
      inmediato anterior dueño.
      g.     El modo en que adquirió del inmediato anterior
      dueño.
      h.     El tiempo que el promovente y los dueños
      anteriores han poseído la propiedad de manera pública,
      pacífica, continua y a título de dueños.
      i.     El hecho de que la finca, o en caso de agrupación,
      las que la componen, mantuvieron la misma cabida y
      configuración durante los términos que disponen los
      Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico
      para que operen los efectos de la prescripción
      adquisitiva. Si la finca resulta ser una segregación
      de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la
      segregación tiene que haber sido aprobada por la
      agencia gubernamental correspondiente mediante
      plano de inscripción. No constituirá justo título a los
      efectos de este Artículo, un título de dominio sobre una
      porción proindivisa en una finca no segregada, ni el
      título que recae sobre una finca segregada de una finca
      inscrita en el registro.
      j.     El valor actual de la finca.
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       k.     Las pruebas legales que se dispone presentar.
       l.     Las demás alegaciones que en derecho procedan
       en cada caso.
           2. El promovente notificará personalmente o por
           correo certificado con copia de su escrito a los
           siguientes:
       a.     Alcalde del municipio en que radiquen los bienes.
       b.     Secretario de Transportación y Obras Públicas.
       c.     Fiscal de Distrito.
       d.     Las personas que están en la posesión de las
       fincas colindantes.4

       Conforme      la   citada    disposición     estatutaria,   cualquier

propietario que pretenda inscribir una propiedad sobre la cual no

ostente título inscribible de dominio, puede hacerlo previo

cumplimiento con una serie de formalidades. Entre las formalidades

a cumplir, el inciso (1)(b) exige “[l]a descripción exacta de la

propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo a los títulos

presentados”.

       Estos requisitos legales para la tramitación de un expediente

de dominio, esenciales y de cumplimiento estricto,5 son la carga

probatoria que tiene que superar quien lo solicita. Cumple con ella,

a través de cualquier medio de prueba establecido en las Reglas de

Evidencia y superando el quantum de prueba correspondiente a los

casos de naturaleza civil. Según la Regla 110 (F) de Evidencia, “[e]n

los casos civiles, la decisión de la juzgadora o del juzgador se hará

mediante la preponderancia de la prueba a base de criterios de

probabilidad, a menos que exista disposición, al contrario”.6

                                   B.

       La segregación de fincas establecida en el Art. 147 de la Ley

Núm. 210-2015,7 ocurre cuando se segrega parte de una finca para

formar una nueva. Ante ello, el Registrador inscribe la porción

segregada con un número diferente, pero, toma razón de esta

circunstancia al margen de la finca matriz, haciendo referencia a la

4 Énfasis nuestro.
5 Nieves Osorio, Ex Parte, 127 DPR 907 (1991).
6 Regla 110 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 110.
7 30 LPRA § 6221.
KLCE202301448                                                        6

cabida del predio que fue segregado y el número de los datos

registrales de la finca bajo el cual ha quedado inscrito.8

        El Art. 148 de la Ley Núm. 210-2015 establece los requisitos

para que se pueda inscribir una escritura de segregación. Dispone:

         1.    Resolución de autorización de la agencia o
        dependencia gubernamental estatal o municipal
        designada por ley para autorizar la segregación.
         2.    Plano de Inscripción aprobado por la agencia o
        dependencia gubernamental estatal o municipal
        correspondiente.
         3.    Escritura pública en la que comparecen todos los
        titulares y en la que se describa el remanente de la finca
        principal y luego de las segregaciones, si alguno,
        excepto en los casos dispuestos por reglamento.9

                                III.

        El matrimonio García Villanueva sostiene que incidió el Foro

de primera instancia al entender que no se cumplió con los

requisitos de segregación por no contar con una aprobación de la

OGPe y desestimar la petición de expediente de dominio. Arguyen

que el Tribunal de Primera Instancia debía declarar justificado el

dominio, pues estos habían poseído la finca, en conjunto con los

dueños anteriores, por más de treinta y seis (36) años y la posesión

es título suficiente para que se pueda inscribir. Añadió que, el Art.

148 de la Ley Núm. 210-201510 no aplica, ya que, según ellos,

cuando único se requiere plano y resolución aprobado por la OGPe

es cuando la finca matriz de donde proviene el solar objeto del

dominio está inscrita y en este caso tanto el predio objeto de

dominio, como la finca matriz no están inscritas. No nos convencen

sus argumentos. Veamos por qué.

        Ciertamente, aunque la precitada disposición establece de

manera expresa en su inciso (i) que “[s]i la finca resulta ser una

segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la

8 Id.
9 30 LPRA § 6222.
10 30 LPRA § 6222.
KLCE202301448                                                          7

segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia

gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción”11,

ello no tiene el alcance que el matrimonio García Villanueva

propone. Enfocados en la redacción literal del estatuto, nos

proponen      interpretar   que    los   requisitos   esenciales   y   de

cumplimiento estricto dispuestos en el Art. 185 de la Ley Núm. 210-

2015, aplican solo a las fincas inscritas y que aquellas que no están

inscritas no deben cumplir con los mismos. Por lo tanto, nos invitan

a aceptar que, las fincas dimanantes de una finca mayor están

eximidas     del   cumplimiento    cabal    con   dichas    disposiciones

normativas.

       Acoger la propuesta interpretativa del matrimonio García

Villanueva sería contrario a la hermenéutica legal y más importante

aún,    a   políticas   públicas   que   encarnan     las   disposiciones

reguladoras de las propiedades inmuebles. Nos explicamos.

       En primer lugar, el hecho de que el texto legal no enumera a

todos los sujetos a los que va dirigida, no tiene el alcance de

excluirlos. Ello puede obedecer, por ejemplo, a que lo que es evidente

y lógico, huelga incluirlo en la legislación. Segundo, según hemos

esbozado, no se puede utilizar el expediente de dominio como un

mecanismo para evitar cumplir con la legislación de planificación

del País y lograr la inscripción de un predio que no ha sido

segregado. Interpretar que los mencionados artículos aplican solo a

las fincas inscritas y que aquellas que no están inscritas no deben

cumplir con los mismos, implicaría librar de obligaciones a aquellos

que no tienen sus derechos inscritos en el Registro de la Propiedad

e imponerle obligaciones y requisitos adicionales a los que sí.

       Finalmente, la pretendida inscripción de la propiedad

inmueble al margen de los requisitos esenciales dispuestos en la ley,

11 30 LPRA § 6291(i).
KLCE202301448                                                     8

aumentaría exponencialmente el riesgo de la inmatriculación de

propiedades que de otra forma no pudiesen ser inscribibles o, lo que

es aún peor, ilegalmente adquiridas. De manera que, concluimos,

igual que lo intimó el Foro a quo, que al utilizar el mecanismo de

expediente de dominio para inscribir lo que alega es su propiedad,

obliga igualmente al matrimonio García Villanueva a cumplir con los

requisitos de segregación correspondientes.

      En el caso de autos, el matrimonio García Villanueva no

presentó documentación alguna que evidenciara la segregación del

predio objeto de la Petición, por lo que muy bien procedía la

desestimación. La propiedad que alega le pertenece y cuya

inscripción a su nombre pretende inscribir, pertenece a una finca

mayor, por lo que es necesario la segregación y el correspondiente

permiso de la OGPe. Los alegados errores no se cometieron.

                                IV.

      Por los fundamentos expuestos, expedimos el auto de

Certiorari y confirmamos el dictamen recurrido.

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                            Secretaria del Tribunal de Apelaciones