Court Opinion

ID: 9952289
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:37:27.572115+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:35.701942
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                   TRIBUNAL DE APELACIONES
                            PANEL IV

        INGRID HAJEK                             Revisión
          RECURRENTE                             Administrativa
                                                 procedente del
                V.                               Departamento de
                                                 Asuntos del
                                                 Consumidor
 CONSEJO DE TITULARES KLRA202300644
 DEL CONDOMINIO VILLAS              Núm. C-SAN-2019-
   DEL MAR; JUNTA DE                0004542
    DIRECTORES DEL
 CONDOMINIO VILLAS DEL              Sobre:
     MAR; VÍCTOR A.
                                    Ley de Condominios
  FIGUEROA COLÓN; ET
          ALS
       RECURRIDO

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la
Jueza Rivera Marchand y el Juez Rodríguez Flores

Rivera Marchand, Jueza Ponente

                              SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 22 de febrero de 2024.

       Comparece ante esta Curia la Sra. Ingrid Hajek (Sra. Hajek o

recurrente) y nos solicita que revoquemos la Resolución1 del

Departamento de Asunto del Consumidor (DACo), notificada el 13

de noviembre de 2023. Mediante el referido dictamen, el DACo

desestimó la Querella al Amparo de la Ley de Condominios2 que instó

la Sra. Hajek en contra del Consejo de Titulares Condominio Villas

de Mar, Junta de Directores del Condominio Villas del Mar, Víctor

A. Figueroa Colón y otros querellados de nombre desconocido

(Querellados o Condominio).

       Por   los     fundamentos   que   exponemos   a   continuación,

confirmamos el dictamen impugnado. Veamos.

                                    I.

       La Sra. Hajek, residente de Las Vegas, Nevada, es titular del

apartamento 17-L del Condominio Villas del Mar, ubicado en el

1 Apéndice, págs. 106-114.
2 Apéndice, págs. 1-8.

Número Identificador

SEN2024________
KLRA202300644                                                       2

Municipio de Carolina. El referido inmueble está sometido al

régimen de propiedad horizontal. El 28 de noviembre de 2018, la

Sra. Hajek advino en conocimiento de que la administración del

Condominio no permitió la instalación de tormenteras en su

apartamento por ser color blanco. En igual fecha, la Sra. Alma

Forastieri -en calidad de administradora de la propiedad y en

representación de la Sra. Hajek- envió un correo electrónico al

Condominio en el cual solicitó una copia del documento oficial que

establece el color y tipo de tormentera permitido y las minutas de la

Asamblea en la cual se acordó dicha reglamentación.

       Al día siguiente, antes de recibir contestación del Condominio,

la Sra. Hajek envió otro correo electrónico a los querellados en donde

solicitó dialogar sobre este asunto y que se le autorice instalar las

tormenteras color blanco. El 2 de diciembre de 2018, la Sra. Hajek

reiteró su solicitud al Condominio ante la inacción del Condominio.

Debido a que ninguna de las comunicaciones detalladas le fue

contestada, el 16 de diciembre de 2018, la Sra. Hayek remitió un

nuevo correo electrónico sobre el particular y allí advirtió que

presentaría una querella ante el DACo, de no recibir respuesta del

Condominio.

       En reacción, el 18 de diciembre de 2018, el Sr. Víctor

Figueroa, presidente de la Junta de Directores del Condominio,

replicó por correo electrónico a la Sra. Hajek. En su misiva, expuso

que “la Junta de Directores no podía permitir la instalación de las

tormenteras a base de una decisión del Consejo de Titulares que fue

tomada hace tiempo, donde los colores permitidos para las

tormenteras era color bronce o color acero inoxidable.”3 Informó,

además, que lo antes responde al interés de preservar la

uniformidad de la fachada del Condominio.

       En desacuerdo, el 14 de marzo de 2019, la Sra. Hajek instó la

querella de epígrafe ante el DACo. En ella, suplicó que se le ordene

3 Apéndice, pág. 108.
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a los Querellados permitirle instalar las tormenteras. Además,

reclamó el resarcimiento de las angustias mentales y los daños

sufridos, entre otros, los costos de almacenamiento de las

tormenteras y las rentas dejadas de percibir.

      Por su parte, el Condominio contestó la querella y,

separadamente, instó un petitorio de desestimación. Arguyó que el

DACo carece de jurisdicción debido a que la Sra. Hajek incumplió

con el agotamiento del procedimiento de reclamación que dispone el

entonces vigente Artículo 42(a) de la Ley Núm. 104 de 23 de junio

de 1958, Ley de Propiedad Horizontal,4 31 LPRA sec. 1293f, previo

a instar la querella de epígrafe ante el foro administrativo y con el

término de treinta (30) días para instar la acción impugnatoria.

      Evaluada la solicitud de desestimación y la correspondiente

oposición de la Sra. Hajek, el DACo emitió el dictamen impugnado,

mediante el cual, desestimó la querella de epígrafe. Concluyó que,

la Sra. Hajek instó la querella ante sí fuera del término de treinta

(30) días que dispone el Artículo 42(a) de la Ley de Propiedad

Horizontal, supra. Lo antes, al presentar la querella el 14 de marzo

de 2019 solicitando la revisión de un dictamen que le fue notificado

el 18 de diciembre de 2018.

      En desacuerdo, la Sra. Hajek acude ante esta Curia en

revisión judicial y plantea en su recurso lo siguiente:

      Erró el DACo al desestimar la Querella por haberse
      presentado fuera de t[é]rmino, a pesar de que se
      recurrió en tiempo de una decisión de [la] Junta de
      Directores inadecuada, ilegal e inválida, la cual omitió
      fundamentar una representación y conclusión, falsa y,
      por tanto, fraudulenta.

      En cumplimiento con nuestra Resolución, emitida el 18 de

diciembre de 2023, el Condominio instó su alegato en oposición. Con

el beneficio de las posturas de ambas partes, resolvemos.

                                    II.

      A. Ley de Propiedad Horizontal

4 Según enmendada por la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976.
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      El Artículo 42 de la entonces vigente Ley de Propiedad

Horizontal, supra, regula el procedimiento para impugnar las

determinaciones, omisiones o actuaciones de la Junta de Directores.

A esos fines, concede a los titulares un término de treinta (30) días

para impugnar los acuerdos y determinaciones que estiman son

gravemente perjudiciales. Srio. D.A.C.O. v. J. Condóminos C. Martí,

121 DPR 807, 819 (1988). En lo pertinente, el Artículo 42 dispone:

      Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones,
      omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de
      Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que
      establece este capítulo, durante el período de administración
      que contempla la sec. 1293-1 de este título, del Presidente y
      del Secretario, concernientes a la administración de
      inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a
      vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en
      los condominios en donde exista por lo menos un
      apartamiento dedicado a vivienda, serán impugnables ante
      el Tribunal de Primera Instancia por cualquier titular que
      estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación
      en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la
      comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura
      de constitución o al Reglamento a que hace referencia la sec.
      1293 de este título. Las impugnaciones por los titulares de
      apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el
      Departamento de Asuntos del Consumidor.

      (a) En las reclamaciones contra el Agente Administrador o la
          Junta de Directores se observará el siguiente
          procedimiento:

         (1) […]

         (2) Todo titular que presente una querella ante cualquier
             tribunal o foro pertinente impugnando cualquier
             acción u omisión de la Junta de Directores, deberá
             demostrar que agotó el siguiente procedimiento:

                   A. Haber solicitado por escrito la dilucidación de
                      su reclamo ante la Junta de Directores y que
                      ésta no atendió sus planteamientos en un plazo
                      de treinta (30) días desde el acuse de recibo de
                      la reclamación. Esta reclamación deberá
                      presentarse ante la Junta dentro de los treinta
                      (30) días siguientes a la fecha en que se tomó
                      el acuerdo o determinación, si se hizo en su
                      presencia, o dentro de los treinta (30) días
                      siguientes a la fecha en que recibe la
                      notificación del acuerdo, si el titular afectado
                      no estuvo presente en el momento en que se
                      llegó a tal acuerdo o determinación. Si se
                      tratare de una actuación u omisión perjudicial,
                      el plazo para presentar la reclamación, será
                      dentro de los treinta (30) días siguientes a la
                      fecha en que el titular tenga conocimiento de
                      tal actuación u omisión perjudicial.

                   B. […]

                   C. […]
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               La acción de impugnación ante el foro
               apropiado de acuerdos y determinaciones que
               el titular estimase gravemente perjudiciales
               para él o para la comunidad de titulares deberá
               ejercitarse dentro de los treinta (30) días
               siguientes a la notificación por la Junta o por
               el Comité de Conciliación de una decisión
               adversa al titular, o dentro de los treinta (30) días
               desde que fuere evidente que la Junta o el Comité
               de Conciliación no habría de tomar acción frente a
               la reclamación del titular, o en cualquier caso
               luego de transcurridos noventa (90) días desde que
               el querellante presentara su reclamación ante la
               Junta. (Énfasis nuestro.)

                                  III.

      En el presente caso debemos resolver si fue razonable la

actuación del DACo de desestimar la querella de epígrafe. A la luz

de las normas de derecho antes discutidas entendemos que el error

imputado no se cometió. Nos explicamos.

      En su recurso, la Sra. Hajek cuestiona la actuación del DACo

de desestimar la querella de epígrafe por falta de jurisdicción. La

recurrente expone los múltiples requerimientos que hizo al

Condominio para que le proveyera una copia de las reglas y de los

acuerdos presuntamente adoptados por el Consejo de Titulares

sobre la instalación de tormenteras en los apartamentos, en los

cuales fundamentó su denegatoria a permitirle instalar tormenteras

blancas en su apartamento. La recurrente hizo constar que, a esos

efectos, remitió al Condominio diversos correos electrónicos, a

saber: el 28 y 29 de noviembre de 2018; el 2, 12 y 16 de diciembre

de 2018; y el 13 de febrero de 2019. Arguye que, hasta tanto el

Condominio no produzca cuál es la base para su decisión adversa,

no existe una determinación revisable ante el DACo.

      De otra parte el Condominio alega que, la prueba documental

que presentó la recurrente ante el DACo refleja su incumplimiento

con el Artículo 42 de la entonces vigente Ley de Propiedad

Horizontal, supra, el cual presuntamente exige tanto el agotamiento

del proceso de reclamación ante el Comité de Conciliación del

Consejo de Titulares -previo a recurrir ante el foro administrativo-

como acudir ante el DACo dentro del término de treinta (30) días a
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partir de la notificación de la determinación impugnada. Tiene

razón.

       Según reseñado, el Artículo 42 de la Ley de Condominios,

supra, obliga al titular que interese impugnar una acción u omisión

de la Junta de Directores a incoar la correspondiente reclamación

ante el DACo dentro de los treinta (30) días siguientes a la

notificación de la decisión que le resultó adversa. Puntualizamos

que, el dictamen del Condominio que le fue adverso a la Sra. Hajek

le fue notificado el 18 de diciembre de 2018 -vía correo electrónico-.

No obstante lo anterior, la Sra. Hajek acudió en revisión ante el

DACo el día ochenta y seis (86) desde que fue notificada del referido

dictamen. Cabe destacar que, el correo electrónico que la recurrente

envió al Condominio el 13 de febrero de 20195 -con posterioridad a

la determinación cuestionada- no impugnó el referido dictamen sino

que se limitó a hacer un requerimiento de documentos.

       En    atención   a   lo    anterior     concluimos   que,   actuó

correctamente el DACo al declararse sin jurisdicción para atender la

reclamación que instó tardíamente la Sra. Hajek ante sí. Por

consiguiente, no erró el DACo al declarar Ha Lugar el petitorio de

desestimación por falta de jurisdicción que instó el Condominio.

Consecuentemente, confirmamos el dictamen recurrido. El error

señalado no se cometió.

                                    IV.

       Por los fundamentos antes expresados, confirmamos la

Resolución recurrida.

       Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                                             Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                                 Secretaria del Tribunal de Apelaciones

5 Apéndice, pág. 17.