Court Opinion

ID: 9952133
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:20:10.562727+00
Date Added: 2024-06-11T14:39:22.087624
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                    TRIBUNAL DE APELACIONES
                               PANEL II

ALBERTO SALAS ROMAN                        Certiorari
                                           procedente del
        Peticionario                       Tribunal de Primera
                             KLCE202301344 Instancia, Sala de
                                           Aguadilla
         EX PARTE
                                               Caso Núm.
                                               AG2023CV00227

                                               Sobre:
                                               Expediente de
                                               Dominio

Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, el Juez
Adames Soto y la Juez Aldebol Mora

                            SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.

                                  I.
      El 20 de febrero de 2023, el Sr. Alberto Salas Román presentó

Petición sobre expediente de dominio ante el Tribunal de Primera

Instancia para inscribir a su favor una finca sita en el Barrio

Hoyamala en San Sebastián con el número de catastro 100-037-

001-06-001. Alegó, ser el legítimo dueño de la finca y sostuvo

haberla poseído por treinta y dos (32) años de manera pública,

pacífica, y continua por el término que establece la ley.      Alegó

haberla adquirido mediante contrato de compraventa privado, el

cual fue extraviado por sus anteriores dueños y debidamente

ratificada dicha compraventa por sus herederos.

      Añadió, que la finca tiene un valor de $60,000 y que cuenta

con los servicios de energía eléctrica y agua potable bajo su nombre.

Además, que la finca fue mensurada por el Agrimensor José I. Viruet

Ramos, Licencia 16,094 y que dicha mensura fue aprobada por la

Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) el día 2 de diciembre de

2022. Para efectos del CRIM el número del caso fue 2022-463376-

API-015933 y resultó con la siguiente descripción:

Número Identificador

SEN2024__________
KLCE202301344                                                                   2

       RÚSTICA: Sita en el Barrio Hoyamala del término
       municipal de San Sebastián, Puerto Rico, con una
       cabida superficial de 779.7662 metros cuadrados,
       equivalentes a 0.1984 cuerdas; en lindes al NORTE, con
       Leonardo Salas Quiles; al SUR, con Leonardo Salas
       Quiles; al ESTE, con Camino Municipal; y al OESTE,
       con Gilberto Jiménez. Dicha propiedad contiene una
       estructura destinada a vivienda.----------------------------

       Celebrada la vista en su fondo el 22 de septiembre de 2023, el

3 de noviembre de 2023, notificada el 6, el Tribunal de Primera

Instancia dictó Sentencia declarando No Ha Lugar la Petición y

desestimó el caso sin perjuicio. Se fundó en que no se había

cumplido con los requisitos de segregación. Rechazada el 21 de

noviembre       de    2023      una     oportuna      Moción      Urgente      de

Reconsideración, el 30 de noviembre de 2023, el señor Salas Román

recurrió ante nos mediante Certiorari. Plantea:

       Primer error:
       Erró el TPI al declarar no ha lugar la petición de
       expediente de dominio para inscribir un predio de
       terreno por no haber cumplido con los requisitos de
       segregación, según el artículo 148 de la ley de Registro
       de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado
       de Puerto Rico, de un predio no inscrito que tiene
       identidad propia hace 32 años.
       Segundo error:
       Erró el TPI al declarar no ha lugar la petición de
       expediente de dominio violando así el debido proceso de
       ley al no tomar en consideración la totalidad de los
       hechos, evidencias y derecho aplicable.

       El 20 de diciembre de 2023, notificada el 21, emitimos

Resolución concediéndole a la Oficina del Procurador General de

Puerto Rico, treinta (30) días para presentar su oposición. En su

Alegato en Oposición el Procurador General alega, entre otras cosas,

que no procede el expediente de dominio ya que la finca cuyo

dominio se pretende inscribir es parte de una finca de mayor cabida,

y no hay evidencia de que esta haya sido segregada.1                     Con el

beneficio de la comparecencia de las partes, resolvemos.

1 Alegó además, que el recurso debía ser desestimado por falta de jurisdicción, ya

que el Sr. Salas Román había incumplido con el requisito de notificación de su
portada al foro primario. En la alternativa sostuvo que, no podíamos dilucidar los
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                                      II.

                                      A.

       El Art. 185 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria

del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015,2 rige

el procedimiento de expediente de dominio mediante el cual un

propietario puede justificar su dominio sobre un bien inmueble a los

fines de poderlo inscribir en el Registro. Dispone:

      Todo propietario que carezca de título inscribible de dominio,
podrá inscribirlo si cumple con los siguientes requisitos:
   1. Presentará un escrito jurado en la sala del Tribunal de
      Primera Instancia correspondiente al lugar en que
      radiquen los bienes, o en la de aquél en que radique la
      porción de mayor cabida cuando se trate de una finca
      que radique en varias demarcaciones territoriales. Si se
      presenta el escrito ante una sala sin competencia, el
      tribunal de oficio, lo trasladará a la sala
      correspondiente. El escrito contendrá las siguientes
      alegaciones:
   a. Nombre y circunstancias personales del promovente y
      de su cónyuge, si lo tuviera, al momento de adquirir la
      propiedad y al momento de hacer la solicitud, si hubiera
      alguna diferencia.
   b. La descripción exacta de la propiedad con sus
      colindancias y cabida de acuerdo a los títulos
      presentados. De haberse practicado alguna mensura,
      deberá contener la cabida y colindancias que hayan
      resultado de la misma. Si la finca se formó por
      agrupación,      deberán        además,       describirse
      individualmente las fincas que la integraron, y si fue por
      segregación se describirá la finca principal de la cual se
      separó.
   c. Número de Catastro según aparece en el Centro de
      Recaudación de Ingresos Municipales.
   d. Expresión de que la finca, así como las fincas
      constituyentes en caso de tratarse de una agrupación,
      o la finca de la que proviene si se trata de una
      segregación, no constan inscritas en el Registro de la
      Propiedad.
   e. Una relación de las cargas que gravan la finca por sí o
      por su procedencia. En caso de no existir cargas, se
      expresará que está libre de cargas.
   f. Una relación de los anteriores dueños conocidos con
      expresión de las circunstancias personales del
      inmediato anterior dueño.
   g. El modo en que adquirió del inmediato anterior dueño.
   h. El tiempo que el promovente y los dueños anteriores
      han poseído la propiedad de manera pública, pacífica,

méritos del recurso pues el señor Salas Román no había solicitado ni anejado la
regrabación o transcripción de la prueba oral vertida en el juicio.
2 30 LPRA § 6291.
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      continua y a título de dueños.
   i. El hecho de que la finca, o en caso de agrupación, las
      que la componen, mantuvieron la misma cabida y
      configuración durante los términos que disponen los
      Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico
      para que operen los efectos de la prescripción
      adquisitiva. Si la finca resulta ser una segregación
      de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la
      segregación tiene que haber sido aprobada por la
      agencia gubernamental correspondiente mediante
      plano de inscripción. No constituirá justo título a los
      efectos de este Artículo, un título de dominio sobre una
      porción proindivisa en una finca no segregada, ni el
      título que recae sobre una finca segregada de una finca
      inscrita en el registro.
   j. El valor actual de la finca.
   k. Las pruebas legales que se dispone presentar.
   l. Las demás alegaciones que en derecho procedan en
      cada caso.
   2. El promovente notificará personalmente o por correo
      certificado con copia de su escrito a los siguientes:
   a. Alcalde del municipio en que radiquen los bienes.
   b. Secretario de Transportación y Obras Públicas.
   c. Fiscal de Distrito.
   d. Las personas que están en la posesión de las fincas
      colindantes.3

       Conforme      la   citada    disposición   estatutaria,   cualquier

propietario que pretenda inscribir una propiedad sobre la cual no

ostente título inscribible de dominio, puede hacerlo previo

cumplimiento con una serie de formalidades. Entre las formalidades

a cumplir, el inciso (1)(b) exige “[l]a descripción exacta de la

propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo a los títulos

presentados”.

       Estos requisitos legales para la tramitación de un expediente

de dominio, esenciales y de cumplimiento estricto,4 son la carga

probatoria que tiene que superar quien lo solicita. Cumple con ella,

a través de cualquier medio de prueba establecido en las Reglas de

Evidencia y superando el quantum de prueba correspondiente a los

casos de naturaleza civil. Según la Regla 110 (F) de Evidencia, “[e]n

los casos civiles, la decisión de la juzgadora o del juzgador se hará

3 Énfasis nuestro.
4 Nieves Osorio, Ex Parte, 127 DPR 907 (1991).
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mediante la preponderancia de la prueba a base de criterios de

probabilidad, a menos que exista disposición, al contrario”.5

                                      B.

        La segregación de fincas establecida en el Art. 147 de la Ley

Núm. 210-2015,6 ocurre cuando se segrega parte de una finca para

formar una nueva. Ante ello, el Registrador inscribe la porción

segregada con un número diferente, pero, toma razón de esta

circunstancia al margen de la finca matriz, haciendo referencia a la

cabida del predio que fue segregado y el número de los datos

registrales de la finca bajo el cual ha quedado inscrito.7

        El Art. 148 de la Ley Núm. 210-2015 establece los requisitos

para que se pueda inscribir una escritura de segregación. Dispone:

    1. Resolución de autorización de la agencia o dependencia
       gubernamental estatal o municipal designada por ley
       para autorizar la segregación.
    2. Plano de Inscripción aprobado por la agencia o
       dependencia gubernamental estatal o municipal
       correspondiente.
    3. Escritura pública en la que comparecen todos los
       titulares y en la que se describa el remanente de la finca
       principal y luego de las segregaciones, si alguno,
       excepto en los casos dispuestos por reglamento.8

                                      III.

        El señor Salas Román pretende que, a través del mecanismo

de expediente de dominio, el Tribunal de Primera Instancia ordene

la inscripción de su finca sin tener que cumplir con los requisitos de

segregación, particularmente, sin contar con una aprobación de la

OGPe. Arguye que, el Art. 148 de la Ley Núm. 210-20159 no aplica

a su caso. Interpreta que cuando único se requiere el plano y la

resolución aprobados por la OGPe es cuando la finca matriz de

donde proviene el solar objeto del dominio está inscrita y en este

5 Regla 110 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 110.
6 30 LPRA § 6221.
7 Id.
8 30 LPRA § 6222.
9 30 LPRA § 6222.
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caso tanto el predio objeto de dominio, como la finca matriz no están

inscritas. No nos convencen sus argumentos. Veamos por qué.

       Ciertamente, aunque la precitada disposición establece de

manera expresa en su inciso (i) que “[s]i la finca resulta ser una

segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la

segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia

gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción”10,

ello no tiene el alcance que el señor Salas Román propone. Enfocado

en la redacción literal del estatuto, el señor Salas Román nos

propone interpretar que los requisitos esenciales y de cumplimiento

estricto dispuestos en el Art. 185 de la Ley Núm. 210-2015, aplican

solo a las fincas inscritas y que aquellas que no están inscritas no

deben cumplir con los mismos. Por lo tanto, sugiere que, las fincas

dimanantes de una finca mayor están eximidas del cumplimiento

cabal con dichas disposiciones normativas.

       Acoger la propuesta interpretativa del señor Salas Román

sería contrario a la hermenéutica legal y más importante aún, a

políticas públicas que encarnan las disposiciones reguladoras de las

propiedades inmuebles. Nos explicamos.

       En primer lugar, el hecho de que el texto legal no enumera a

todos los sujetos a los que va dirigida, no tiene el alcance de

excluirlos. Ello puede obedecer, por ejemplo, a que lo que es evidente

y lógico, huelga incluirlo en la legislación. Segundo, según hemos

esbozado, no se puede utilizar el expediente de dominio como un

mecanismo para evitar cumplir con la legislación de planificación

del País y lograr la inscripción de un predio que no ha sido

segregado. Interpretar que los mencionados artículos aplican solo a

las fincas inscritas y que aquellas que no están inscritas no deben

cumplir con los mismos, implicaría librar de obligaciones a aquellos

10 30 LPRA § 6291(i).
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que no tienen sus derechos inscritos en el Registro de la Propiedad

e imponerle obligaciones y requisitos adicionales a los que sí.

      Finalmente, la pretendida inscripción de la propiedad

inmueble al margen de los requisitos esenciales dispuestos en la ley,

aumentaría exponencialmente el riesgo de la inmatriculación de

propiedades que de otra forma no pudiesen ser inscribibles o, lo que

es aún peor, ilegalmente adquiridas. De manera que, concluimos,

igual que lo intimó el Foro a quo, que al utilizar el mecanismo de

expediente de dominio para inscribir lo que alega es su propiedad,

obliga igualmente al señor Salas Román a cumplir con los requisitos

de segregación correspondientes.

      En el caso de autos, el señor Salas Román no presentó

documentación alguna que evidenciara la segregación del predio

objeto de la Petición, por lo que muy bien procedía la desestimación.

La propiedad que alega le pertenece y cuya inscripción a su nombre

pretende inscribir, pertenece a una finca mayor, por lo que es

necesario la segregación y el correspondiente permiso de la OGPe.

Los alegados errores no se cometieron.

                                 IV.

      Por los fundamentos expuestos, expedimos el auto de

Certiorari y confirmamos el dictamen recurrido.

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                            Secretaria del Tribunal de Apelaciones