Court Opinion

ID: 9952264
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:34:58.187081+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:26.765673
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                   TRIBUNAL DE APELACIONES
                        PANEL ESPECIAL

  EDGARD N. GUTARRA                              REVISIÓN JUDICIAL
                                                 procedente del
          Recurrido                              Departamento de
                                                 Asuntos del
               v.                  KLRA202300588 Consumidor

JUNTA DE DIRECTORES                                       Caso Núm.:
 CONDOMINIO VALLES                                        C-SAN-2019-0005605
    DE TORRIMAR
                                                          Sobre: Condominio
         Recurrente                                       (Ley Núm. 104 de 25
                                                          de junio de 1958,
                                                          según enmendada)
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la
Juez Aldebol Mora y el Juez Campos Pérez1

Campos Pérez, Juez Ponente

                                   SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de febrero de 2024.

       Comparece la parte recurrente, la Junta de Directores del

Condominio Valles de Torrimar, (Junta o recurrente) mediante un

recurso de Revisión Judicial. Solicita que dejemos sin efecto la

Resolución en reconsideración dictada el 16 de octubre de 2023,

notificada al día siguiente, por el Departamento de Asuntos del

Consumidor (DACo). En la aludida determinación administrativa,

el DACo ordenó a la Junta a tomar las medidas necesarias para el

cumplimiento del ordenamiento legal. En particular, instruyó a que

las áreas comunes de los condóminos no se utilicen para alimentar

animales y así evitar que éstos permanezcan en dichas zonas. Por

igual, mandató el pago de $500 en concepto de honorarios por

temeridad, a favor de la parte recurrida, el señor Edgard N.

Gutarra Negrón (señor Gutarra Negrón o recurrido).

       Por los fundamentos que expondremos a continuación,

confirmamos la Resolución en reconsideración impugnada.

1 El Hon. José I. Campos Pérez sustituyó al Hon. Nery E. Adames Soto, por virtud de la

Orden Administrativa TA-2023-212, emitida el 6 de diciembre de 2023.

Número Identificador

SEN2024 _______________
KLRA202300588                                                                2

                                      I.

       El 30 de septiembre de 2019, el DACo notificó a la Junta la

querella del título presentada por el señor Gutarra Negrón.2 En lo

que nos concierne, el recurrido alegó que había solicitado

infructuosamente a la Junta que adoptara medidas correctivas

para la eliminación de animales realengos en las áreas comunes,

así como la expedición de comunicados de cortesía o multas

administrativas a las personas que dejaran desperdicios en las

aceras, el área de estacionamiento, zafacones y otras zonas del

Condominio, en alusión a la comida de gatos y los envases con

agua. Como remedio, solicitó que se prohibiera la alimentación de

gatos realengos y el recogido de los felinos, acorde con la entonces

vigente Ley de Municipios Autónomos. Véase, Art. 2.004 de la LMA,

21 LPRA sec. 4054 (g) (derogado).3

       La Junta peticionó la desestimación de la querella.4 Alegó

que el DACo carecía de jurisdicción para atender la controversia,

por ésta versar sobre un conflicto entre titulares. En esencia,

planteó que los gatos no domesticados formaban parte del

ecosistema del Condominio, pero no eran propiedad de ninguno de

los condóminos. Acotó que el Reglamento del Condominio Valles de

Torrimar     alude    a   “perros    o     cualesquiera    otros    animales

domésticos” por lo que, al no tratarse de estos animales, la Junta

no tenía la capacidad ni la jurisdicción para remover los gatos no

2 Apéndice de la parte recurrente, págs. 210-215. Otras reclamaciones se
tornaron académicas o fueron desestimadas.
3 El estatuto actual es la Ley Núm. 107 de 13 de agosto de 2020, Código

Municipal de Puerto Rico, 21 LPRA sec. 7001 et seq. Como parte de las
facultades generales de los municipios, el Artículo 1.010 del Código Municipal,
inciso (h), establece la siguiente:
    Adoptar e implementar las medidas de precaución que sean convenientes
    o necesarias para proteger la salud pública, en lo que pueda ser afectada
    por animales domésticos realengos. Establecer, operar y administrar
    los refugios de animales, de acuerdo a la Ley Núm. 36 de 30 de mayo de
    1984, según enmendada. Asimismo, deberá procurar que se cumpla con
    las disposiciones de la Ley 154-2008, según enmendada, conocida como
    “Ley para el Bienestar y la Protección de los Animales”. (Énfasis nuestro).
    31 LPRA sec. 7015 (h).
4 Apéndice de la parte recurrente, págs. 216-233, con anejos a las págs. 234-

318.
KLRA202300588                                                                  3

domésticos. Apuntaló, sin embargo, que la Administración emitía

multas a los infractores de cualquier conducta proscrita.

       La Junta indicó, además, que la alimentación de los felinos

era producto de una iniciativa de un grupo de titulares,

denominado “Movimiento Concordia, paz para los animales”

(Movimiento Concordia), sin que mediara ninguna intervención del

recurrente. Según el comunicado de la organización anejado a la

petición desestimatoria,5 el proyecto              integrado por titulares

voluntarios se inició en 2015. Éste utiliza el método TNR (siglas en

inglés de trap, capturar; neuter, esterilizar; y return, devolver a la

colonia) para proteger a los felinos, controlar su reproducción, así

como para evitar la propagación de roedores y sabandijas. El

Movimiento Concordia también vacuna a los gatos comunitarios e

identifica hogares para su adopción. La Junta adujo también que

el Movimiento Concordia había designado unas áreas específicas

para dar de comer a los gatos y que luego removían los envases

para su reutilización. No obstante, expresó:

       [L]a Junta ha impartido directrices expresas al
       personal de mantenimiento y seguridad para que
       [é]stos remuevan cualquier envase cuando [é]stos se
       percaten de que están colocados en las aceras y otras
       áreas comunes en las cuales los titulares participantes
       del Movimiento Concordia les coloquen comida a los
       gatos que habita[n] en las inmediaciones del
       Condominio y que por su naturaleza se las ingenian
       para entrar a las facilidades.6

       El señor Gutarra Negrón replicó.7 Rechazó la distinción entre

animales domésticos y no domésticos planteado por la Junta para

preterir ejercer su autoridad sobre el asunto, el cual impedía el

pleno disfrute de su propiedad. El recurrido imputó a la Junta

haber incurrido en temeridad, precisamente por negarse a admitir

su responsabilidad en la omisión de administrar el Condominio de

manera diligente. Aseveró que, desde 2018, comunicó verbalmente

5 Apéndice de la parte recurrente, pág. 255.
6 Apéndice de la parte recurrente, pág. 220.
7 Apéndice de la parte recurrida, págs. 40-52, con anejos a las págs. 53-97.
KLRA202300588                                                               4

a la Administración sus inquietudes en torno a la situación de los

gatos realengos. Expuso que, en 2019, el presidente de la Junta, el

señor Pedro J. López Norat, le indicó que tenía que identificar a las

personas alimentantes de los gatos para, entonces, iniciar el

procedimiento administrativo del Condominio. En atención a ello,

recopiló información y la remitió a la Junta. No obstante, ante la

falta de una solución satisfactoria, acudió al foro administrativo

para que atendiera de manera efectiva el problema de gatos

realengos. Así, sostuvo la jurisdicción del DACo sobre la causa.

       El 8 de diciembre de 2021,8 se celebró una vista por

videoconferencia con la comparecencia de las partes. Éstas

peticionaron     al    foro   administrativo        que   las   controversias

pendientes se dirimieran mediante la presentación de memorandos

de derecho.9 Tanto la Junta10 como el recurrido11 presentaron sus

respectivos escritos el 4 de febrero de 2022.

       El 21 de septiembre de 2023, el DACo notificó una

Resolución.12 En ésta, consignó las siguientes determinaciones

fácticas relacionadas con las controversias que nos competen:

       1. La parte querellante, Edgar[d] N. Gutarra, es titular
       del apartamento J-212 del Condominio Valles de
       Torrimar, localizado en Guaynabo, Puerto Rico; según
       surge de la escritura número 36, otorgada el 21
       febrero de 2017 ante el notario público Luis Alberto
       Sifonte Colón.

       2. En el Condominio Valles de Torrimar, existe un
       problema de proliferación de gatos realengos que
       afectan las áreas comunes del inmueble.

       3. El Movimiento Concordia, paz para los animales es
       una agrupación creada y compuesta voluntariamente
       por titulares y residentes del Condominio Valles de
       Torrimar que, entre otras cosas, proveen comida a los
       gatos realengos en los predios comunes del
       Condominio.

8 Apéndice de la parte recurrente, págs. 335-336.
9 Apéndice de la parte recurrente, págs. 338-339.
10 Apéndice de la parte recurrente, págs. 343-360, con anejos a las págs. 361-

430.
11 Apéndice de la parte recurrente, págs. 431-440, con anejos a las págs. 441-

468.
12 Apéndice de la parte recurrente, págs. 6-16.
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       4. Esto, sumado a los animales que no están
       esterilizados, provoca que la población de gatos
       aumente y con ello, los problemas de convivencia en la
       comunidad, debido al mal olor de los excrementos y
       las diferentes plagas que atrae la comida que se les
       administra a estos animales.

       5. Al menos desde el 14 de marzo de 2019, titulares
       del Condominio Valles de Torrimar, incluido el
       querellante, le han reclamado a la Junta que tome
       acción sobre este problema. Sin embargo, la parte
       querellada no atiende el mismo alegando que se trata
       de un problema entre vecinos y que es el Tribunal de
       Primera    Instancia    quien   debe    resolver esa
       controversia. Incluso, no imponen multas a los
       titulares que alimentan a los gatos en área comunes
       bajo la premisa de que estos titulares no son dueños
       de los animales que alimentan.

       6. La Junta reconoce, a través de sus acciones hacia
       los titulares del Movimiento Concordia, que el asunto
       de los animales realengos que son alimentados por
       [é]stos crea un problema de limpieza en las áreas
       comunes, así como con los vehículos estacionados en
       el área provista para ello. Esto pues, la Junta ha
       tenido que coordinar el recogido diario de las heces de
       estos animales, así como añadir a las funciones de los
       guardias de seguridad que se efectúen rondas
       preventivas para velar que los gatos no se posen sobre
       los autos.
       .      .     .     .    .      .     .     .

       Al tenor de los enunciados citados, y en lo que atañe al

recurso del epígrafe, el DACo               ordenó    a la     Junta     a   que

inmediatamente tome las medidas necesarias para erradicar el

problema de gatos realengos existente en el Condominio Valles de

Torrimar. De ser necesario, instruyó al recurrente a tomar las

acciones legales pertinentes contra los titulares infractores. Del

mismo modo, concedió a la parte recurrida $500 de honorarios de

abogado por concepto de temeridad.

       Insatisfecha,      la   Junta      interpuso     una      Solicitud    de

Reconsideración.13 Alegó que la orden sobre la erradicación de los

gatos era contraria al ordenamiento legal y a la política pública

gubernamental.14 Apostilló que el DACo actuó ultra vires, toda vez

que el manejo de animales realengos había sido delegado a los

13 Apéndice de la parte recurrente, págs. 17-33, con anejos a las págs. 34-209.
14Refiérase a la Orden Ejecutiva 2021-033; Apéndice de la parte recurrente,
págs. 110-118.
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municipios. A su vez, impugnó las determinaciones 2 y 4, al negar

la existencia de un problema de proliferación de animales que

afecten las áreas comunes, así como al afirmar que éstos sí

estaban esterilizados.15 Con relación a los honorarios de abogado,

sostuvo que no existían precedentes acerca de la controversia entre

las partes, por lo que no se justificaba la sanción por temeridad.

        El señor Gutarra Negrón se opuso a la reconsideración del

dictamen       administrativo.16       En       síntesis,   ripostó     que    la

determinación administrativa ordenara la erradicación de los

gatos, como alegó la Junta, sino el problema relacionado con los

felinos, el cual aseguró la Junta reconoció.17 Incluso, indicó que

las partes habían auscultado alternativas para solucionar el

problema, tal como colocar los alimentos para los gatos realengos

fuera de las áreas comunes del Condominio. Expresó en su escrito

que, de esta manera, la población de gatos se pudiese mover a las

áreas    verdes     aledañas      y   ello      aplacaría   otras     situaciones

resultantes, como la presencia de gatos en las áreas comunales y

sapos o ratones que ingieren la comida de los gatos. Del mismo

modo, dijo no mostrar reparos en que la Junta gestione esfuerzos

colaborativos con el gobierno municipal para cumplir con el

mandato del DACo.

        En respuesta al pedimento de la Junta y a su oposición, el

DACo modificó su previo dictamen por virtud de la Resolución en

reconsideración aquí impugnada, la cual reza como sigue:

        Se le ordena a Junta de Directores del Condominio
        Valles de Torrimar, que cumpla y haga cumplir las
        disposiciones tanto de la Ley, como el Reglamento del
        Condominio Valles de Torrimar por parte de los
        titulares o inquilinos, y no permitir que las áreas
        comunes sean utilizadas para alimentar animales y así
        evitar que éstos permanezcan el [sic] dichas áreas.
        Esto incluirá el tomar las acciones legales pertinentes
        contra los titulares infractores, de ser necesario.

15 Apéndice de la parte recurrente, págs. 146-203.
16 Apéndice de la parte recurrida, págs. 100-114.
17 Apéndice de la parte recurrida, págs. 6-7.
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      Dentro del término de treinta (30) días, se ordena a la
      parte Querellada, Junta de Directores del Condominio
      Valles de Torrimar, el pago de $500.00 a la parte
      Querellante, Edgard N. Gutarra, por concepto de
      honorarios por temeridad[.]

      Aún inconforme, la Junta acudió ante nos oportunamente

mediante el presente recurso de Revisión Judicial. En su escrito,

señala los siguientes errores:

      PRIMER ERROR: ERRÓ DACO AL ENCONTRAR QUE
      LA PARTE PETICIONARIA FUE TEMERARIA Y COMO
      CONSECUENCIA DE ESTO TENER QUE PAGAR
      QUIENIENTOS    [sic]  ($500) DÓLARES    EN
      HONORARIOS DE ABOGADOS.

      SEGUNDO ERROR: ERRÓ DACO AL INTERVENIR EN
      UNA CONTROVERSIA ENTRE TITULARES CUANDO
      EL REGLAMENTO 9386 ESTABLECE QUE EL
      TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA (TPI) ES EL ENTE
      PARA DILUCIDAR LAS CONTROVERSIA ENTRE
      TITULARES.

      TERCER ERROR: ERRÓ DACO AL ORDENAR A LA
      PARTE PETICIONARIA MULTAR A LOS TITULARES
      QUE LE DAN COMIDA A LOS GATOS DE LA
      COMUNIDAD QUE HAN SIDO VACUNADOS Y
      ESTERLIZADOS, CUANDO EL REGLAMENTO DE LA
      PETICIONARIA NO PROHIBE TAL CONDUCTA Y NO
      PROVEE PARA QUE LA JUNTA PUEDA SANCIONAR
      DICHA CONDUCTA.

      CUARTO ERROR: ERRÓ DACO AL NO ORDENAR
      UNA ASAMBLEA ORDINARIA PARA QUE LA
      TOTALIDAD DEL CONSEJO DE TITULARES LA
      AUTORIDAD    SUPREMA   DEL   REGIMEN    DE
      PROPIEDAD HORIZONTAL DELIBERE SOBRE C[Ó]MO
      ATENDER EL ASUNTO DE LA ALIMENTACIÓN DE
      LOS GATOS DE LA COMUNIDAD.

      El señor Gutarra Negrón presentó Alegato en oposición al

recurso. Con la comparecencia de ambas partes, resolvemos.

                                 II.

La revisión judicial

      Revisamos la Resolución en reconsideración del DACo al palio

de la Ley Núm. 38 de 30 de junio de 2017, Ley de Procedimiento

Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico (LPAUG), 3

LPRA sec. 9601 et seq. La Sección 4.5 de la LPAUG, 3 LPRA sec.

9675, que versa sobre el alcance de la revisión judicial, dispone
KLRA202300588                                                            8

que este tribunal intermedio sostendrá las determinaciones de

hechos de las decisiones de las agencias, si se basan en evidencia

sustancial que obra en el expediente administrativo; revisará en

todos sus aspectos las conclusiones de derecho; y podrá conceder

al recurrente el remedio apropiado si determina que a éste le asiste

el derecho.

      Ahora, es sabido que, al revisar las determinaciones

administrativas    finales,   los   tribunales    apelativos    estamos

compelidos    a   conceder    deferencia,   por     la   experiencia     y

conocimiento pericial que se presume tienen los organismos

ejecutivos y municipales para atender y resolver los asuntos que le

han sido delegados. Super Asphalt v. AFI y otro, 206 DPR 803, 819

(2021); Graciani Rodríguez v. Garage Isla Verde, LLC, 202 DPR 117,

126 (2019); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35

(2018); Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626 (2016). Al

respecto, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que las

determinaciones de los organismos administrativos “poseen una

presunción de legalidad y corrección que los tribunales debemos

respetar mientras la parte que las impugna no presente la

evidencia suficiente para derrotarlas”. (Énfasis nuestro). Rolón

Martínez v. Supte. Policía, supra; Torres Rivera v. Policía de PR,

supra; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 215 (2012);

Torres Santiago v. Depto. Justicia, 181 DPR 969, 1002-1003 (2011).

Por ende, nuestra intervención sólo se justifica cuando el ente

administrativo    haya   obrado     de   forma    arbitraria,   ilegal   o

irrazonable. En esas circunstancias, entonces, cederá la deferencia

que ostenta en las aplicaciones e interpretaciones de las leyes y los

reglamentos que administra. JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero

Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009). En torno a esto, en Torres

Rivera v. Policía de PR, supra, el Tribunal Supremo expuso las

normas básicas sobre el alcance de la revisión judicial:
KLRA202300588                                                                      9

       [L]os tribunales deben deferencia a las decisiones de
       una agencia administrativa, pero tal deferencia cederá
       cuando: (1) la determinación administrativa no está
       basada en evidencia sustancial; (2) el ente
       administrativo erró en la aplicación o interpretación de
       las leyes o reglamentos que se le ha encomendado
       administrar; (3) el organismo administrativo actuó
       arbitraria, irrazonable o ilegalmente, realizando
       determinaciones carentes de una base racional, o (4) la
       actuación      administrativa       lesionó      derechos
       constitucionales     fundamentales.      Es   importante
       destacar que, si el tribunal no se encuentra frente a
       alguna de esas situaciones, aunque exista más de
       una interpretación razonable de los hechos procede
       que se valide la interpretación que realizó la
       agencia administrativa recurrida. (Énfasis nuestro).
       Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 628.

       Así, pues, es norma asentada que el norte al ejercer

nuestra facultad revisora es el criterio de razonabilidad. Super

Asphalt v. AFI y otro, supra, pág. 821; Graciani Rodriguez v. Garage

Isla Verde, LLC, supra, pág. 127; Torres Rivera v. Policía de PR,

supra, pág. 626; Empresas Loyola v. Com. Ciudadanos, 186 DPR

1033, 1042-1043 (2012). Por lo tanto, intervendremos únicamente

cuando el organismo recurrido haya actuado de una manera tan

irrazonable que su actuación constituya un abuso de discreción.

Super Asphalt v. AFI y otro, supra, pág. 821; Graciani Rodriguez v.

Garage Isla Verde, LLC, supra, pág. 127; Rolón Martínez v. Supte.

Policía, supra.

Ley de Condominios de 1958, según enmendada

       Vigente a la presentación de la querella del título, el régimen

de propiedad horizontal estaba regulado por la hoy derogada Ley

Núm. 104 de 25 de junio de 1958, Ley de Condominios, 31 LPRA

sec.   1291    et     seq.      (Ley   de      Condominios).18    El        entonces

ordenamiento        jurídico,    al    igual    que   el   vigente,    le    confirió

jurisdicción al DACo para adjudicar las querellas presentadas por

los titulares de apartamentos destinados a vivienda. Art. 42 de la

18Actualmente, rige la Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, Ley de
Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Ley de Condominios de
2020).
KLRA202300588                                                                 10

Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293f (derogado);19 además,

Ayala Hernández v. Consejo Titulares, 190 DPR 547, 563 (2014).

Por tal razón, el DACo creó una División Especial de Adjudicación

de Querellas de Condominios en los que exista por lo menos un

apartamento      dedicado     a   vivienda.    Art.   48   de    la   Ley     de

Condominios, 31 LPRA sec. 1294 (derogado).20 Claro está, en

armonía con el estatuto, el Reglamento Núm. 6728 de 26 de

noviembre de 2003, hoy derogado y vigente a la querella del

epígrafe, Reglamento sobre condominios, establecía en su Regla 26

que las controversias entre titulares serían dirimidas ante el

Tribunal de Primera Instancia.21

       En lo pertinente a las cuestiones planteadas, es un principio

cardinal del régimen de propiedad horizontal que el titular de un

apartamento sometido a aquél tiene el derecho al pleno disfrute

de su unidad de vivienda y de las áreas comunes, siempre que

con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al

disfrute de sus respectivas propiedades. Art. 1A, Ley de

Condominios, 31 LPRA sec. 1291 (derogado).22 Una disposición

similar está recogida en el Artículo 31 del Reglamento del

Condominio Valles de Torrimar.23 Según se desprende de la

Resolución del DACo,24 la reglamentación estatuye el uso de los

elementos comunes, de conformidad con su destino, naturaleza y

uso, de forma prudente y moderada. Igualmente, invita a la

conservación de dichos elementos, de manera que no se restrinja el

legítimo derecho de los demás titulares. Conforme se expresa en la

Resolución del DACo, la reglamentación añade, como norma de

19 Véase, Artículo 65 de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1923j.
20 Véase, Artículo 66 de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1923k.
21  Véase, Regla 23 del Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022,
Reglamento de condominios.
22 Véase, Artículo 2 de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1921a.
23 Las referencias al Reglamento del Condominio Valles de Torrimar se

desprenden de la Resolución del DACo de 21 de septiembre de 2023, toda vez
que ninguna de las partes anejó la reglamentación comunal al expediente que
revisamos.
24 Apéndice del recurrente, pág. 10.
KLRA202300588                                                               11

convivencia en el Artículo 39, la evitación de actos que perturben

la tranquilidad de los demás titulares, así como el buen aspecto del

Condominio.

       De otra parte, el Artículo 38D (a) de la Ley de Condominios,

31 LPRA sec. 1293b-4 (a) (derogado),25 disponía que descansaba en

la junta de directores, como órgano ejecutivo de la comunidad de

titulares, el atender todo lo relacionado con la vigilancia y

funcionamiento del régimen, en particular, en torno a los

elementos comunes. A tales efectos, el cuerpo rector haría las

oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Por igual,

el ordenamiento legal compelía a la junta de directores a cumplir y

hacer cumplir las disposiciones del reglamento del condominio

de que se trate. 31 LPRA sec. 1293b-4 (i) (derogado).26

       El Reglamento del Condominio Valles de Torrimar reproduce

el aludido mandato. Surge de la Resolución del DACo que el

Artículo 13 de la mencionada reglamentación establece lo siguiente

acerca de los deberes y facultades de la Junta de Directores:

       a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno,
       administración, mantenimiento, seguridad, vigilancia y
       funcionamiento del Régimen, en especial, lo relativo a
       las cosas y elementos de uso común, haciendo a estos
       efectos las oportunas advertencias y apercibiendo a los
       titulares.
       .      .     .     .    .     .      .     .
       p) Llamar la atención por escrito, en forma adecuada,
       a cualquier propietario o residente que infrinja las
       disposiciones relativas al uso de los elementos
       comunes o a las normas de convivencia, con copia de
       dicha comunicación a los demás titulares y residentes.
       q) Adoptar reglas y normas de convivencia, adicionales
       a las que ya constan en este Reglamento, para el mejor
       uso y conservación de la propiedad comunal, sujeto a
       revocación o ratificación por parte del Consejo de
       Titulares.

       Por su parte, la Resolución también menciona el Artículo 32

del Reglamento del Condominio Valles de Torrimar, cuyo inciso (f)

25 Véase, Artículo 53 (a) de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1922y

(a).
26 Véase, Artículo 53 (i) de la Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1922y

(i).
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proscribe       que    los   perros     o   cualesquiera      otros          animales

domésticos permanezcan en las áreas de uso común. Se alude

también que los acápites (p) y (q) establecen el procedimiento

de imposición de multas a los infractores. A su vez, el

Reglamento del Condominio Valles de Torrimar compele a la Junta

a llevar un libro de mascotas, en el cual se registre, entre otros, el

nombre      y    apartamento          del   titular    guardián,        la     raza    y

características de la mascota, así como los datos de vacunación.27

       En cuanto a la distinción de los animales a la que se ha

hecho referencia al reseñar los hechos del caso, como cuestión de

umbral, debemos partir de que el Código Civil de 2020,28 en su

Artículo 232, dispone que los animales domésticos y domesticados

son seres sensibles, no sujetos a embargo. 31 LPRA sec. 5951.

Indica el ordenamiento que los animales domésticos no son

animales silvestres,29 sino aquéllos que han sido criados bajo la

guarda de una persona, con quien conviven y a quien necesitan

para su subsistencia. Por su parte, los animales domesticados

son   aquellos        que    han   sido     entrenados     para    modificar          su

comportamiento          para   que      realicen      funciones    de        vigilancia,

protección, búsqueda y rescate de personas, terapia, asistencia,

entrenamiento y otras acciones análogas. Se excluyen de estas

27 Reglamento del Condominio Valles de Torrimar, Inciso (k) del Capítulo V.
Refiérase al Apéndice del recurrido, pág. 106.
28 Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020.
29 La Ley Núm. 241 de 15 de agosto de 1999, Nueva Ley de Vida Silvestre de

Puerto Rico, 12 LPRA sec. 107 et seq., en su Artículo 2 (p), define fauna silvestre
como “[c]ualquier especie animal residente cuya propagación o supervivencia
natural no dependa del celo, cuidado o cultivo del hombre, y se encuentre en
estado silvestre; ya sea nativa o adaptada en Puerto Rico o cualquier especie
migratoria que visite Puerto Rico en cualquier época del año, así como también
las especies exóticas según se definen en esta Ley. Disponiéndose que estarán
comprendidas en esta definición las aves, los reptiles, los mamíferos acuáticos o
terrestres, los anfibios y todos los invertebrados e incluye cualquier parte,
producto, nido, huevo, cría o su cuerpo muerto o parte de éste; incluye las
especies vulnerables o en peligro de extinción”. (Énfasis nuestro). Con relación a
su posesión, el Código Civil de 2020 dispone en su Artículo 735 que “[l]os
animales silvestres son especies no domésticas sujetas a procesos evolutivos
y que se desarrollan ya sea en su hábitat, o poblaciones e individuos de
estas que se encuentran bajo el control del ser humano. Estos animales solo
se poseen mientras se hallan en poder de una persona”. (Énfasis nuestro). 31
LPRA sec. 7892.
KLRA202300588                                                                 13

categorías a los animales destinados a la industria, a actividades

deportivas o de recreo. Id.

       De otro lado, la Ley Núm. 154 de 4 de agosto de 2008, Ley

para el bienestar y la protección de los animales, 5 LPRA sec. 1660

et   seq.,   se   promulgó,    entre    otros   fines,    para    facilitar   la

coordinación multisectorial entre organismos gubernamentales y

entes privados en la protección de los animales. El Artículo 2 del

estatuto define a los animales realengos como aquéllos que no

tienen un guardián conocido. 5 LPRA sec. 1660 (c). Un guardián se

refiere a la persona natural o jurídica con control, custodia,

posesión o título sobre un animal. 5 LPRA sec. 1660 (c). Se posee

un animal cuando se tiene su custodia física o se ejerce el

dominio o control sobre éste. 5 LPRA sec. 1660 (s).

       Es meritorio mencionar que, tanto el Código Civil de 1930,

Artículo 1805 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 5144

(derogado), como el Código Civil de 2020, Artículo 1541 del Código

Civil de 2020, 31 LPRA sec. 10806, consideran responsable al

poseedor de un animal o al que se sirve de él. Ello así, porque la

persona que posee al animal, o la que se sirve de él, es la única

capaz de tomar las precauciones indispensables para evitar

cualquier perjuicio. Serrano v. López, 79 DPR 979, 983 (1957).

Servirse de un animal no se limita a la utilidad, sino que puede ser

por mero recreo. Véase, Gigante v. Álvarez, 48 DPR 498, 507

(1935). Por tanto, si el dueño que está en posesión y dominio de

una    propiedad     permite   que     se   cuide   un        animal,   “puede

considerársele como encargado de dicho animal”. Id., pág. 508, que

cita a Redlinger v. Crespo, 18 DPR 108 (1912).

Honorarios de abogado

       La    Regla    27.3     del     Reglamento        de    Procedimientos

Adjudicativos del Departamento de Asuntos del Consumidor de 14
KLRA202300588                                                                      14

de junio de 2011 (Reglamento Núm. 8034) autoriza al DACo a

imponer el pago de honorarios de abogado, por concepto de

temeridad, “a la parte perdidosa”. En cuanto al procedimiento que

regirá, la norma remite a la Regla 44 de Procedimiento Civil. Como

se conoce, el ordenamiento procesal civil provee para el pago de

honorarios de abogado a favor de la parte que prevalece. En

general, la imposición de honorarios de abogado procede cuando

una parte ha actuado con temeridad o frivolidad. Torres Vélez v.

Soto Hernández, 189 DPR 972, 993 (2013); Regla 44.1 (d) de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. A pesar de que la norma

procesal no describe en qué consiste la conducta temeraria, es

norma asentada que se incurre en temeridad cuando se promueve

un pleito frívolo, o se provoca un litigio que se pudo evitar, o se

prolonga indebidamente, obligando a la otra parte a incurrir en

gastos innecesarios. Marrero Rosado v. Marrero Rosado, 178 DPR

476, 504 (2010); Colón Santos v. Coop. Seg. Mult. P.R., 173 DPR

170,    188       (2008); P.R.      Oil    v.    Dayco, 164      DPR     486,     511

(2005); Domínguez v. GA Life, 157 DPR 690, 706 (2002). A esos

efectos, la sanción pecuniaria que se impone por conducta

temeraria tiene el propósito de “disuadir la litigación frívola y

fomentar las transacciones mediante sanciones que compensen a

la parte victoriosa los perjuicios económicos y las molestias

producto de la temeridad de la otra parte”. (Énfasis nuestro).

Marrero     Rosado        v.    Marrero        Rosado, supra,    pág.     505.    Por

consiguiente, el fin de la imposición de honorarios de abogado es

penalizar     a    la    parte     que    por     su   “terquedad,      obstinación,

contumacia        e     insistencia       en    una    actitud    desprovista      de

fundamentos, obliga a la otra parte, innecesariamente, a asumir

las    molestias,       gastos,      trabajo       e   inconvenientes       de    un

pleito”. C.O.P.R.       v.     S.P.U.,    181    DPR    299,     342    (2011).    La

adjudicación de si una parte obró o no temerariamente descansa
KLRA202300588                                                                 15

en la sana discreción del juzgador. P.R. Oil v. Dayco, supra, pág.

511. Claro, por lo general, la imposición de honorarios de abogado,

por razón de temeridad, no procede en un caso cuya controversia

de hechos resulte novel. Sin embargo, el hecho solo de que la

cuestión en litigio sea novedosa no constituye carta blanca para

actuar en forma temeraria. Corpak, Art Printing v. Ramallo

Brothers, 125 DPR 724, 738 (1990). Es decir, el hecho de que se

trate de una desavenencia honesta no constituye excusa para una

conducta obstinada, contumaz, temeraria o frívola. En cuanto a

nuestro rol apelativo, la determinación sobre temeridad en sí no

será    revisada,     a    menos      que    se       demuestre   abuso      de

discreción. Jarra Corp. v. Axxis Corp. 155 DPR 764, 779 (2001). Del

mismo modo, la suma concedida no será alterada, salvo que

resulte insuficiente o excesiva. Corpak, Art Printing v. Ramallo

Brothers, supra, pág. 740.

                                      III.

       En el primer señalamiento de error, la Junta plantea que el

DACo se equivocó al imponerle el pago de honorarios por

temeridad. Sostiene que la compleja controversia justificó el litigio.

No nos persuade.

       Somos de la opinión que la determinación de temeridad del

DACo se basó en la evidencia, documental y fotográfica, que obra

en el expediente administrativo. En ésta, se pueden constatar los

múltiples acercamientos a la Junta —de parte del señor Gutarra

Negrón y, al menos, de otra titular—30 en busca de soluciones al

alegado menoscabo del disfrute de la propiedad privada y comunal,

por causa directa e indirecta de los gatos comunitarios.31 En

específico, el recurrido denunció el uso indebido de las áreas del

complejo, como el dejar platos de comida de gato en zonas

30 En referencia a la señora Suzette Meléndez Colón, residente en el edificio B.

Véase, Apéndice de la parte recurrida, págs. 69-77.
31 Apéndice de la parte recurrida, págs. 53-68.
KLRA202300588                                                           16

comunes, que atraían a sapos. A esos fines, entre otras cosas,

solicitó   la   emisión     de   comunicados    de   cortesía   o   multas

administrativas a las personas identificadas que incurrieron en

dicha práctica. Si bien la Junta advirtió a los titulares de la

prohibición de esa y otras prácticas, evidentemente, resultó tardía

e insuficiente.32 Ante ello, el recurrido se vio obligado a acudir al

foro del DACo para someterse a un prolijo procedimiento

administrativo.

       En el presente caso, el DACo expresó en la Resolución que la

Junta actuó de manera contumaz y temeraria por su laxitud al

implementar la ley y la reglamentación que gobiernan el régimen

de propiedad horizontal. De conformidad con el derecho aplicable,

una parte actúa de manera temeraria cuando no evita un litigio

que se pudo eludir. Si bien es cierto que a la controversia acerca de

un programa TNR en un condominio se le puede atribuir novedad,

el Alto Foro ha sido claro al expresar que ello no constituye una

carta blanca para actuar de forma contumaz o temeraria.

Determinamos que el error no se cometió, por lo que no

intervendremos con la decisión del DACo ni la cuantía impuesta de

$500, la cual consideramos que no es excesiva.

       En cuanto al segundo error, la Junta afirma que el DACo no

tiene jurisdicción, al entender en una controversia entre titulares,

cuya alegada jurisdicción corresponde al Tribunal de Primera

Instancia. En el tercer señalamiento, la parte recurrente arguye

que el DACo también incidió al ordenar la imposición de multas a

los titulares que dan comida a los gatos de la comunidad, cuando

el Reglamento del Condominio Valles de Torrimar no prohíbe tal

conducta ni provee para ese tipo de sanciones. No le asiste la

razón.

32 Apéndice de la parte recurrida, págs. 6-7.
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       Por un lado, la Ley de Condominios resguarda el derecho de

todos los titulares al pleno disfrute de su propiedad privada y al de

las áreas que pertenecen a todos los condóminos. Asimismo, la

obligación de cumplir y hacer cumplir el ordenamiento jurídico que

gobierna el régimen de propiedad horizontal recae en la junta de

directores. Precisamente, la omisión de la Junta de ejercer con

diligencia dicha facultad en el asunto aquí discutido es la raíz del

litigio administrativo. Siendo la jurisdicción la autoridad que tiene

un ente adjudicador para considerar y decidir en los méritos una

controversia,33 el DACo tenía autoridad para intervenir en la

causa. Así emana del anterior Art. 42 de la Ley de Condominios,

supra, el Artículo 65 de la Ley de Condominios de 2020, así como

de la Regla 26 del Reglamento Núm. 6728 (derogado),34 al conferir

jurisdicción cuando el titular afectado impugna “cualquier (…)

omisión (…) de la Junta de Directores (…) siempre y cuando (…)

[la] omisión (…) en cuestión sea gravemente perjudicial para el

titular (…) o cuando dich[a] (…) omisión (…) sea contraria a la Ley

[y] (…) al Reglamento del Condominio”.

       En la causa presente, a pesar de que ninguno de los

litigantes sometió el Reglamento de Administración y Co-Propiedad

del Condominio Valles de Torrimar, de la Resolución surge

palmariamente que la reglamentación contempla disposiciones

específicas para el control de los animales domésticos en las áreas

comunes. Aun cuando las normas del Condominio no expresen

textualmente una regulación específica dirigida a los gatos

comunitarios,     lo   cierto   es   que   estos   animales     no   pueden

considerarse como meros animales realengos, sobre los cuales la

Junta no pueda actuar. De hecho, aun cuando se cataloguen de

esa manera, la Junta igualmente está compelida a tomar las

33 Véase, Metro Senior v. AFV, 209 DPR 203, 208-209 (2022); Beltrán Cintrón et

al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 101 (2020).
34 Véase, Regla 23 del Reglamento Núm. 9386.
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medidas disponibles en ley y conforme a la política publica

gubernamental para evitar los problemas que el recurrido ha

apuntado.

        En este caso, el comunicado del Movimiento Concordia,

fechado en octubre de 2023, expresa que el grupo cuenta con unos

18 voluntarios. Éstos se encargan de la alimentación, vigilancia y

protección de la colonia de gatos, la cual a esa fecha estaba

conformada por una treintena de felinos. El escrito alude al

programa TNR y a la adopción de más de 50 gatos. Del documento

se   desprende          que   el   Movimiento       Concordia      tiene   “un

entendimiento con la Junta de Directores bajo la Presidencia del

señor    Pedro     J.    López     Norat,   en   apoyo     a    este   Proyecto

comunitario”.35 Así, pues, se puede colegir que los titulares

voluntarios del Movimiento Concordia, por cerca de una década,

han fungido como guardas de los felinos. Éstos los han protegido,

esterilizado, alimentado y adoptado. Incluso, se han servido de los

gatos comunitarios, tanto por la satisfacción que sienten al

cuidarlos, como por la utilidad en el control de ratones, según

afirman en su escrito. Decididamente, los condóminos voluntarios

han permitido y facilitado el cuidado de los gatos comunitarios, por

lo que puede considerárseles como sus encargados. No albergamos

duda que los gatos comunitarios necesitan de los titulares del

Movimiento Concordia para su subsistencia, una característica

distintiva de los animales domésticos. Por ende, la Junta no puede

eludir su implicación y obligación para con este asunto. Es nuestro

criterio que la parte recurrente puede y debe impartir directrices

especificas en cumplimiento con la Orden del DACo en su

Resolución en reconsideración de no permitir que las áreas

comunes del Condominio Valles de Torrimar sean utilizadas

para alimentar a animales, así como multar a los infractores.

35 Refiérase, Apéndice de la parte recurrente, págs. 105-106.
KLRA202300588                                                                 19

Como mencionamos, las partes han hecho acercamientos en esta

dirección.

         El mandato para que la Junta cumpla y haga cumplir el

ordenamiento está dentro de las prerrogativas del DACo y el

remedio concedido fue razonable. Nótese que, contrario a lo

alegado por el recurrente, DACo no prohibió que se alimente a los

33 gatos que actualmente conforman la colonia y mucho menos

sugirió dejarlos “morir de hambre y sed” ni proscribió ninguna

iniciativa en su bienestar. Aun cuando empatizamos con la

iniciativa    del    Movimiento       Concordia,     reconocemos       que   es

impermisible        que   los   titulares   voluntarios    se   arroguen      la

exclusividad de áreas que pertenecen a todos los condóminos y las

utilicen para alimentar a los gatos comunitarios, en contravención

a   la    reglamentación        del   Condominio     Valles     de    Torrimar.

Consecuentemente, es forzoso concluir que el DACo no incurrió en

los dos errores señalados.

         En el cuarto señalamiento de error, la parte recurrente

arguye que el DACo debió ordenar una asamblea ordinaria para

que fuera el Consejo de Titulares quien delibere sobre cómo

atender el asunto de la alimentación de los gatos de la comunidad.

No obstante, al revisar los autos del caso, nos percatamos que la

Junta peticiona por primera vez la celebración de un cónclave. El

pedimento      no    surge      en    ninguna   de   las   súplicas    de    las

comparecencias del recurrente ante el DACo, por lo que el

señalamiento es inmeritorio.

         En el ejercicio de sus facultades, nada impide que la Junta

convoque una asamblea extraordinaria. Dentro de sus potestades,

el Consejo de Titulares puede disponer lo que estime conveniente

en su comunidad, incluyendo las enmiendas al Reglamento de

Valles de Torrimar, siempre y cuando, éstas sean conformes a la

Ley de Condominios de 2020 y no menoscaben los derechos
KLRA202300588                                                        20

propietarios y la convivencia pacífica de todos los residentes. Ahora

bien, ello no implica de ninguna manera evadir el mandato del

DACo, el cual debe cumplirse con inmediatez y diligencia.

      Luego   de   un   análisis     sosegado,    opinamos    que   las

determinaciones de hechos consignadas por el DACo fueron

fundamentadas en la evidencia sustancial que obra en el

expediente administrativo. En su Resolución en reconsideración, el

DACo aplicó correctamente el derecho, tal y como las partes

acordaron al someter sus respectivos memorandos. Recalcamos

que este foro revisor no puede sustituir el criterio del DACo por el

suyo, a menos que el ente administrativo haya actuado de manera

arbitraria, ilegal, irrazonable o fuera del marco de los poderes que

se le delegaron. Toda vez que la parte recurrente no demostró tal

proceder,   acordamos      confirmar     la   decisión   administrativa

impugnada.

                                   IV.

      Por los fundamentos anteriormente expuestos, se confirma

la Resolución en reconsideración recurrida.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones