Court Opinion

ID: 9890379
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-10-12 19:20:36.385599+00
Date Added: 2024-06-11T13:11:35.780615
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                  TRIBUNAL DE APELACIONES
                       PANEL ESPECIAL

FIDEICOMISO PARA LOS                                    Apelación
 CONDOMINIOS DE LA                                      procedente del
 CIUDADELA Y OTROS                                      Tribunal de Primera
                                                        Instancia, Sala
          Apelados                                      Superior de San
                                                        Juan
               v.                 KLAN202200225
                                                        Caso Núm.:
FIDEICOMISO SALIM M.                                    SJ2021CV07591
  MERHEB BISTANI Y
       OTROS                                            Sobre:
                                                        Arrendamiento de
          Apelantes                                     Servicio

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez
Rodríguez Casillas y la Jueza Martínez Cordero1.

Martínez Cordero, Jueza Ponente

                                 SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.

       Comparece el Fideicomiso Salim M. Merheb Bistani, Salim

Merheb Bistani y Mariem Bistani Rodríguez (en adelante, parte

apelante) para solicitarnos la revisión de la Sentencia emitida el 7 de

febrero de 2022, notificada el 8 de febrero de 2022, por el Tribunal

de Primera Instancia, Sala de San Juan (en adelante, TPI), mediante

la cual declaró Ha Lugar una Demanda de Injunction y, en

consecuencia, ordenó a la parte apelante a restituir la fachada del

apartamento en controversia, a su estado original.2

                                        I

       El 17 de noviembre de 2021, el Fideicomiso para los

Condominios de la Ciudadela, Putnam LAC Holding LLC (en

adelante, Fideicomiso) presentó una Demanda de interdicto al

1 Véase, Orden Administrativa OATA-2023-001 del 9 de enero de 2023, en la que

se asigna el presente recurso a la Hon. Beatriz M. Martínez Cordero en sustitución
del Hon. Carlos I. Candelaria Rosa, y la Orden Administrativa OATA-2023-036 del
28 de febrero de 2023, en la que se modifica la composición del panel, ya que la
Hon. Gina R. Méndez Miró dejó de ejercer funciones como Jueza del Tribunal de
Apelaciones.
2 Apéndice de la parte apelante, a las págs. 1-10.

Número Identificador

SEN2023______________
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amparo de las disposiciones del Código de Enjuiciamiento Civil3,

Regla 57 de las de Procedimiento Civil4 y la Ley de Condominios de

Puerto Rico5, contra los demandados del título.6 El Fideicomiso

alegó que, para el mes de julio de 2019, la parte apelante, a través

de la compañía Putnam Lac Holding, les solicitó un endoso para

realizar un cambio de fachada al balcón del condominio en donde

residía. En específico, el cambio en la fachada consistía en cerrar

con ventanas de cristal el balcón del apartamento 1521 de la Torre

Antosanti 1500 de La Ciudadela.

       Arguyó que, el 29 de agosto de 2019, expidieron un endoso

favorable el cual estaba condicionado al cumplimiento de los

siguientes requisitos: (1) la construcción a realizarse deberá recibir

la aprobación unánime de los quince (15) edificios de La Ciudadela

y el Titular de Plaza de la Ciudadela, Putnam LAC Holding, LLC y

contar con la aprobación escrita del Titular Registral de la Unidad;

(2) la construcción a realizarse no podía apartarse de lo

representado en el dibujo esquemático y, de así hacerlo, tenía que

ser restablecida a su estado original de inmediato; (3) de requerirlo,

la construcción a realizarse debía contar con todos los endosos y

permisos gubernamentales necesarios, así como cumplir con los

requisitos reglamentarios impuestos para obras de construcción y

remodelación tanto por La Ciudadela como por la Torre 1500.

       Así las cosas, esbozó que, para principios de abril de 2021, el

señor Salim Merheb realizó el cambio de la fachada. A esos efectos,

el 6 de abril de 2021, el Fideicomiso remitió un comunicado al señor

Salim Merheb e indicó que conforme al Artículo 10 de la Escritura

324 de Ratificación de Derecho de Superficie de La Ciudadela

procedía devolver el balcón a su estado original. Sostuvo que el 26

3 32 LPRA sec. 3421, et seq.
4 32 LPRA Ap. V, R. 57.
5 31 LPRA sec. 1921, et seq.
6 Apéndice de la parte apelante, a las págs. 29-53.
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de abril de 2021, el Fideicomiso votó mayoritariamente y, denegó el

cambio de dicha fachada. En virtud de lo anterior, el Fideicomiso

envió un comunicado al señor Salim Merheb y expresó que el cierre

del balcón e instalación de ventanas se realizó sin la autorización

requerida. Por todo lo anterior, solicitó que se dictase una orden a

los fines de declarar la ilegalidad del cambio de la fachada.

        De ahí, el 9 de diciembre de 2021, el codemandado

Fideicomiso Salim Merheb Bistani (“Fideicomiso SMB”) presentó

una Moción de Desestimación.7 Por su parte, en la misma fecha en

que se presentó la Moción de Desestimación, el apelante Salim

Merheb       Bistani        (“Fideicomiso   SMB”)   presentó   una   Moción

Uniéndonos a Moción de Desestimación del Fideicomismo Salim

Merheb Bistani.8 De igual forma, ocurrió con la apelante Mariem

Bistani Rodríguez, quien presentó también una Moción Uniéndonos

a Moción de Desestimación del Fideicomiso Salim Merheb Bistani. 9 En

la Moción de Desestimación, expuso que no procedía la concesión de

un interdicto preliminar arguyendo que el daño irreparable alegado

se podía subsanar mediante la remoción de las ventanas objeto de

la controversia.

        En respuesta, el 22 de diciembre de 2021, el Fideicomiso

presentó una Moción en Cumplimiento de Orden.10 Sobre el

particular, el foro primario emitió una Orden, mediante la cual

señaló vista mediante videoconferencia, para el 25 de enero de

2022.11

        Así las cosas, el 28 de enero de 2022, se celebró la vista de

interdicto preliminar y permanente12. El foro primario recibió

prueba testimonial y documental.

7 Id., a las págs. 54-59.
8 Id., a las págs.   60-61.
9 Id., a las págs. 62-64.
10 Id., a las págs. 65-69.
11 Id., a la pág. 70.
12 Id., a las págs. 71-75.
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        Producto de la vista celebrada, el foro primario emitió la

Sentencia apelada. Mediante su Sentencia, el tribunal a quo declaró

Ha Lugar la solicitud de interdicto y ordenó a la parte apelante a

restituir la fachada del apartamento en controversia a su estado

original.13 De la Sentencia apelada surge, además, que, producto de

la vista, el TPI consignó once (11) determinaciones de hechos, así

como que incluyó las correspondientes conclusiones de derecho.14

Los once (11) determinaciones de hechos fueron las siguientes:

        1. La parte demandante, el Fideicomiso para los
           Condominios de la Ciudadela, es el organismo que
           por disposición de las escrituras 324 sobre
           Ratificación de Concesión de Derecho y 325 sobre
           Constitución de Fideicomiso para los Condominios
           de Ciudadela, tiene la autoridad necesaria para la
           presentación del presente recurso representando el
           colectivo de los propietarios y Consejos de Titulares
           de las 15 Torres residenciales del proyecto conocido
           como La Ciudadela.
        2. El Fideicomiso Salim M. Merheb Bistani, es el titular
           del apartamento 1521 del Condominio Torre
           Antonsanti 1500 del Complejo La Ciudadela.
        3. El Fideicomiso fue constituido para beneficio de
           Salim Miguel Merheb Bistani, mediante escritura
           pública ante el Notario Eduardo R. Guzmán Valiente
           el 28 de octubre de 2019 y de la cual la Sra. Mariem
           Bistani Rodríguez consta como fiduciaria de este.
        4. El Condominio Torre Antonsanti 1500 es parte del
           proyecto denominado La Ciudadela que consta de 15
           Condominios Residenciales ubicados entre la
           Avenida Ponce de León y la Calle Antonsanti en el
           municipio de San Juan. El condominio está sujeto
           al Régimen de Propiedad Horizontal, según surge de
           la Escritura Núm. 324, otorgada el 18 de agosto de
           2008 por la Notaria Pública Vanessa López Ortiz.
        5. La parte demandada ha realizado un cambio de
           fachada en el balcón de su propiedad colocando
           unas ventanas y cerrando el balcón en su totalidad.
        6. El Sr. Merheb solicitó un endoso del Fideicomiso de
           La Ciudadela y del Comité de Arquitectura para
           realizar un cambio de fachada al balcón del
           condominio en donde residía.
        7. El 29 de agosto de 2019, el Fideicomiso de la
           Ciudadela le envió un comunicado al Sr. Merheb
           emitiendo un endoso favorable a su propuesta de
           construcción de cerrar el balcón del apartamento
           1521, condicionado a cumplir con una serie de
           requisitos adicionales que incluían: (1) [l]a
           aprobación unánime de los 15 edificios de la
           Ciudadela y del Titular de Plaza de la Ciudadela,
           Putnam LAC Holding, Inc.; (2) contar con la

13 Id., a la pág. 10.
14 Id., a las págs. 4-10.
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            aprobación escrita del Titular de la Unidad; (3) la
            construcción no podía apartarse a lo establecido en
            el dibujo esquemático presentado; y (4) debía
            cumplir con los permisos gubernamentales
            necesarios para realizar la construcción.
         8. El 6 de abril de 2021, el Fideicomiso de la Ciudadela
            le envió un comunicado al Sr. Merheb notificándole
            que conocen de la instalación de ventanas que
            cierran el balcón del apartamento 1521 y que la
            misma se realizó sin haberse completado el proceso
            de aprobación que establece el Artículo 10 de la
            Escritura 324.
         9. La comunicación incluía una solicitud para que se
            devuelva a su estado original el balcón en un periodo
            de cinco (5) días, que al carecer de standing por no
            ser el titular de la propiedad deberá registrar la
            propiedad a su nombre u obtener un poder que le
            confiera la autoridad para tramitar la solicitud de
            permiso, y que luego de esos procesos se procederá
            con la votación de las Torres.
        10. El 4 de junio de 2021, el Fideicomiso de la Ciudadela
            le envió un comunicado al Sr. Merheb en el que se le
            informó la denegatoria del Permiso de Construcción
            solicitado por motivos de que en cuatro (4) de las
            cinco (5) asambleas celebradas hasta ese momento
            su petición había sido rechazada incumpliendo así
            con el requisito de unanimidad.
        11. Se le solicitó devolver la fachada a su estado
            original.15

          El foro primario concluyó que la parte apelante demostró que,

desde el momento de la solicitud de endoso hasta la última

comunicación escrita enviada por el Fideicomiso La Ciudadela,

había sido incapaz de cumplir con los requisitos establecidos tanto

en la Ley de Condominios16 como en las Escrituras 324 y 325 del

Condominio.17 También concluyó que no le asistía la razón a la parte

apelante al argumentar que nunca tuvo forma de cuestionar el

procedimiento llevado a cabo, arguyendo que no existía un proceso

adecuado.

          El foro primario concluyó, además, que la Escritura 324 sobre

Ratificación de Concesión de Derecho de Superficie, en su artículo

10 sobre modificaciones al diseño arquitectónico establecía de forma

clara los requisitos que debía seguir un titular de interesar realizar

15 Id., a las págs. 4-6.
16
     31 LPRA sec. 1921, et seq.
17 Apéndice de la parte apelante, a la pág. 9.
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una modificación a la fachada de su propiedad.18 Abundó que el

artículo       39(5) de la Ley de Condominios19 disponía que, para

cambiar        la   forma    externa   de    la   fachada,   se   requería   el

consentimiento de los titulares y que cuando se sometía una

propuesta sobre el particular, se requería que pasara por la votación

del Consejo de Titulares.20

          Por último, el foro primario determinó que, si la parte apelante

no estaba de acuerdo con la forma en que el Consejo de Titulares y

el Fideicomiso La Ciudadela manejaron la situación, debió haber

instado una querella en el Departamento de Asuntos del

Consumidor (DACo), quien tenía jurisdicción exclusiva para atender

los reclamos de titulares de condominios residenciales.21

          De ahí, el 23 de febrero de 2022, la parte apelante presentó

una Solicitud de Reconsideración y/o Determinaciones Adicionales

de Hecho y Derecho.22 En respuesta, mediante Resolución emitida y

notificada el 24 de febrero de 2022, el foro primario denegó la

solicitud presentada por la parte apelante23.

          Inconforme aún, el 28 de marzo de 2022, compareció la parte

apelante mediante un recurso de Apelación, mediante el cual

esgrimió la comisión de dos (2) errores por el foro primario, a saber:

          PRIMER ERROR: Erró el Tribunal de Primera Instancia
          al conceder un Injunction permanente luego de convocar
          y celebrar una vista de Injunction preliminar en la cual
          no se presentó prueba en la que procediera la concesión
          del tal remedio.

          SEGUNDO ERROR: Erró el Tribunal de Primera
          Instancia al no considerar la prueba desfilada en cuanto
          a las circunstancias que ameritan el análisis de la
          viabilidad de las condiciones restrictivas aplicables a la
          Torre 1500.

18 Id., a la pág. 10.
19
     31 LPRA sec. 1921, et seq.
20 Apéndice de la parte apelante, a la pág. 10.
21 Id., a la pág. 10.
22 Id., a las págs. 11-27.
23 Véase, entrada Núm. 41 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de

Caso (SUMAC).
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       Tras varios incidentes procesales, el 31 de agosto de 2022, la

parte apelante presentó Alegato Suplementario al Amparo de la Regla

21. Finalmente, el 5 de diciembre de 2022, la parte apelada presentó

una Oposición a Apelación. Quedando el caso perfeccionado para su

adjudicación, procedemos a resolver.

                                        II

   A. Recurso de Apelación

       La Regla 52.2(a) de Procedimiento Civil24, dispone que los

recursos de apelación tienen que presentarse dentro de un término

jurisdiccional de treinta (30) días desde el archivo en autos de copia

de la notificación de la sentencia recurrida. Como es conocido, un

plazo jurisdiccional es de carácter fatal. Ello quiere decir que no

admite justa causa, es improrrogable, y que su incumplimiento es

insubsanable.25 La correcta notificación de una sentencia es una

característica imprescindible del debido proceso judicial.26 Como

corolario de lo anterior, la Regla 13(A) del Reglamento de este

Tribunal establece que:

       Las apelaciones contra sentencias dictadas en casos
       civiles por el Tribunal de Primera Instancia, se
       presentarán dentro del término jurisdiccional de treinta
       días contados desde el archivo en autos de una copia de
       la notificación de la sentencia.

       En aquellos casos en que el Estado Libre Asociado de
       Puerto Rico, sus funcionarios y funcionarias, o una de
       sus instrumentalidades que no fuere una corporación
       pública, o en que los Municipios de Puerto Rico o sus
       funcionarios y funcionarias sean parte en un pleito, el
       recurso de apelación se formalizará, por cualquier parte
       en el pleito que haya sido perjudicada por la sentencia,
       presentando un escrito de apelación dentro del término
       jurisdiccional de sesenta días, contados desde el
       archivo en autos de una copia de la notificación de la
       sentencia dictada por el tribunal apelado. 27

       No obstante, el término de treinta (30) días para acudir en

alzada puede quedar interrumpido mediante la presentación

24 32 LPRA Ap. V, R. 52.2 (a).
25 Martínez, Inc. v. Abijoe Realty Corp., 151 DPR 1, 7 (2000). Arriaga v. FSE, 145

DPR 122, 131 (1998). Loperena Irizarry v. ELA, 106 DPR 357, 360 (1977).
26 Rodríguez Mora v. García Lloréns, 147 DPR 305, 309 (1998).
27 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 13 (A).
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oportuna de una moción de reconsideración fundamentada.28 En tal

caso, el curso del término para apelar comienza a partir del archivo

en autos copia de la notificación de la resolución que resuelve la

moción.29 Esto, a pesar de que se haya declarado la moción No Ha

Lugar.

     B. Interdicto Preliminar y Permanente

         El recurso de     injunction o interdicto es un remedio

extraordinario discrecional que procura la expedición de un

mandamiento judicial que le exige a una persona a actuar o le

prohíbe realizar determinada conducta que infringe o perjudica

derechos de otra.30 Dicho de otra manera, se trata de un remedio

que busca prohibir u ordenar la ejecución de determinado acto, con

el fin de evitar que se causen perjuicios inminentes o daños

irreparables a alguna persona, en casos en los que no hay otro

remedio adecuado en ley.31

         La regulación del injunction descansa principalmente en la

Regla 57 de las Reglas de Procedimiento Civil.32 y en los artículos

675 a 687 del Código de Enjuiciamiento Civil, respectivamente.33

Toda vez que se trata de un recurso extraordinario, los tribunales

pueden expedir un injunction únicamente en aquellos casos en los

que no hay otro remedio adecuado en el curso ordinario de la ley.34

         La Regla 57 de Procedimiento Civil establece tres modalidades

de injunction, a saber, el injunction permanente, el injunction

preliminar y el entredicho provisional.35 El injunction permanente

requiere la celebración de vista y que, luego del juicio en sus

méritos y antes de ordenar el injunction permanente, el TPI

28 32 LPRA Ap. V, R. 47.
29 Id.
30 CÓDIGO DE ENJUICIAMIENTO CIVIL DE PUERTO RICO, 32 LPRA § 3521. Véase,
además, E.L.A. v. Asoc. de Auditores, 147 DPR 669, 679 (1999).
31 VDE Corporation v. F & R Contractors, 180 DPR 21, 40 (2010).
32 32 LPRA Ap. V, R. 57.
33 32 LPRA § 3421-3533.
34 E.L.A. v. Asoc. de Auditores, supra.
35 32 LPRA Ap. V, R. 57.1; 32 LPRA Ap. V, R. 57.2. Véase también, Next Step

Medical v. Bromedicon, 190 DPR 474, 486 (2014).
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debe considerar (i) si el demandante ha prevalecido en un juicio

en sus méritos; (ii) si el demandante posee algún remedio

adecuado en ley; (iii) el interés público involucrado y, (iv) el

balance de equidades.36 (Énfasis suplido).

       Sobre este remedio, el Tribunal Supremo ha expresado que se

debe conceder el injunction si la parte que lo solicita demuestra que

no tiene ningún otro remedio en ley para evitar un daño:

       Procede un injunction para evitar daños irreparables o
       una multiplicidad de procedimientos. [Citas omitidas.]
       El concepto de evitación de daños irreparables o de una
       multiplicidad de procedimientos constituye un aspecto
       de la regla básica de que procede un injunction cuando
       el remedio existente en el curso ordinario de la ley es
       inadecuado.37

       En adición, el máximo foro ha establecido que para

determinar si en un caso procede el recurso extraordinario

de injunction, debe existir un agravio de patente intensidad al

derecho de la persona que reclame urgente reparación para que se

emita un injunction.38 Asimismo, la parte promovente deberá

demostrar que de no concederse el injunction, sufriría un daño

irreparable.39

       El injunction preliminar, por su parte, se emite en cualquier

momento antes del juicio en su fondo.40 Este remedio tiene como

propósito fundamental conservar el status quo hasta que se celebre

el juicio en sus méritos.41 De esta manera, la orden del interdicto

preliminar evita que la conducta del demandado produzca una

situación que convierta la sentencia que finalmente se dicte en

36 David Rivé, Recursos Extraordinarios, 2da Edición Revisada, Programa de
Educación     Jurídica     Continuada,     Facultad   de   Derecho    Universidad
Interamericana de Puerto Rico, 1996, San Juan, PR, págs. 44-45.
37 Mun. de Loíza v. Sucns. Suárez et al., 154 DPR 333, 367 (2001).
38 Com. Pro. Perm. de la Bda. Morales v. Alcalde, 158 DPR 195, 205 (2002).
39 Misión Industrial v. Junta Planificación, 142 DPR 656, 681 (1997).
40 David Rivé, Recursos Extraordinarios, 2da Edición Revisada, Programa de

Educación     Jurídica     Continuada,     Facultad   de   Derecho    Universidad
Interamericana de Puerto Rico, 1996, San Juan, PR, a la pág. 21.
41 Mun. de Ponce v. Gobernador, 136 DPR 776, 784 (1994).
KLAN202200225                                                                   10

académica, o que se le ocasionen daños de mayor consideración al

peticionario mientras se ventila el litigio.42

         Para determinar si procede o no conceder un injunction

preliminar, se deben tomar en cuenta los siguientes criterios:

    (1) La naturaleza de los daños que pueden ocasionárseles a las
        partes de concederse o denegarse el injunction;

    (2) Su irreparabilidad o la existencia de un remedio adecuado en
        ley;

    (3) La probabilidad de que el promovente prevalezca
        eventualmente al resolverse el litigio en su fondo;

    (4) La probabilidad de que la causa se torne académica de no
        concederse el injunction, y

    (5) El posible impacto sobre el interés público del remedio que se
        solicita.43

         A la par, deben considerarse los criterios de la Regla 57.3 de

Procedimiento Civil44, los cuales incorporan a estos criterios ya

mencionados, el criterio de diligencia y la buena fe con la que ha

obrado la parte peticionaria.45

         El Tribunal Supremo ha reconocido que, a pesar de que el

cuarto criterio es el más importante, el mismo está vinculado con el

segundo criterio: la irreparabilidad de los daños o la existencia de

un remedio adecuado en ley.46 De conformidad, al aplicar los

criterios antes enumerados, se ha reiterado que la concesión o la

denegatoria de un injunction exige que la parte que lo solicita

demuestre que no existe un remedio adecuado en ley.47 En adición,

nuestro más alto foro ha reiterado la necesidad de que la parte

promovente demuestre la existencia de un daño irreparable "que no

42 Id.
43 VDE Corporation v. F & R Contractors, supra, en las págs. 40-41; Rullán v. Fas

Alzamora, 166 DPR 742, 764 (2006).
44 32 LPRA Ap. V., R. 57.3.
45 Next Setp Medical v. Bromedicon et al., supra, en la pág. 487.
46 VDE Corporation v. F & R Contractors, supra, en la pág. 41; Rullán v. Fas

Alzamora, supra.
47 Asoc. Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304, 319 (2008); Misión Ind.

P.R. v. J.P. y A.A.A., supra.
KLAN202200225                                                                     11

puede ser adecuadamente satisfecho mediante la utilización de los

remedios legales disponibles.”48

       Ahora bien, corresponde puntualizar que la concesión de un

injunction preliminar o entredicho provisional descansa en la sana

discreción del Tribunal. Por ende, la decisión que tome el foro

primario no debe ser revocada por este Tribunal Apelativo a menos

que se demuestre que el TPI abusó de su facultad discrecional.49

       Cabe destacar que,

        antes o después de comenzada la vista para
       considerar una solicitud de injunction preliminar, el
       tribunal podrá ordenar que el juicio en sus méritos
       se consolide con dicha vista. Aun cuando no se
       ordene la consolidación, cualquier evidencia que sea
       admitida en la vista sobre la solicitud de injunction
       preliminar y que sea admisible en el juicio en sus
       méritos, pasará a formar parte del expediente del
       caso y no tendrá que presentarse nuevamente el día
       del juicio. (Énfasis suplido). El tribunal, al emitir su
       resolución, dictará inmediatamente una orden,
       especificando los hechos que ha determinado como
       probados en dicha etapa y ordenando los
       procedimientos ulteriores que sean justos en el pleito.50

       En lo pertinente, el Artículo 677 del Código de Enjuiciamiento

Civil dispone que las razones por las cuales se puede conceder un

injunction. Entre ellas, cuando la obligación naciere de un

fideicomiso51.

   C. Ley de Condominios

       La Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, conocida como

la Ley de Condominios de Puerto Rico, según enmendada, (en

adelante, Ley de Condominios)52, en su exposición de motivos

expresa que: “Sobre los Consejos de Titulares, establece que los

mismos son la autoridad suprema sobre la administración del

48 Asoc. Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ. supra, citando a Misión Ind. P.R. v.

J.P. y A.A.A., supra; Com. Pro. Perm. Bda. Morales v. Alcalde, supra.
49 E.L.A. v. Asoc. de Auditores, supra, en la pág. 680; Delgado v. Cruz, 27 DPR 877,

880 (1919).
50 32 LPRA Ap. V, R. 57.2 (b).
51 32 LPRA sec. 3423.
52 31 LPRA sec. 1921 et seq.
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inmueble     sometido      al   Régimen      de   Propiedad      Horizontal”.53

Asimismo, el Artículo 2 dispone que: “el titular de un apartamento

sometido al Régimen de Propiedad Horizontal tiene el derecho al

pleno disfrute de su apartamento y de las áreas comunes, siempre

que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al

disfrute de sus respectivas propiedades”.54

       El artículo 39 de la Ley de Condominios establece las reglas a

las cuales estará sujeto el apartamento que se encuentra bajo el

Régimen de Propiedad Horizontal. A esos efectos, el inciso (b)(1) de

dicho artículo expresa que, cada apartamento se dedicará al uso

dispuesto en la escritura matriz.55 (Énfasis nuestro). A su vez, el

inciso (b) expresa quien infrinja los principios del Artículo 39,

          dará lugar al ejercicio de la acción de daños y
       perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte
       afectado, además de cualquier otra acción que
       corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las
       dispuestas en la Ley Núm. 140 de 23 de julio de 1974,
       según enmendada, conocida como, “Ley Sobre
       Controversias y Estados Provisionales de Derecho”, y
       cualquier otro remedio en equidad. La Junta de
       Directores queda expresamente autorizada a
       presentar acciones interdictales a nombre del
       Consejo de Titulares contra aquellos que cometan
       infracciones a las reglas establecidas en esta Ley.56
       (Énfasis suplido).

       Cónsono con lo anterior, el Artículo 39 inciso (5) impone una

serie de restricciones a los titulares u ocupantes de un apartamento

con relación a los cambios permitidos en la parte externa de la

fachada57 del condominio, entre ellas:

       Ningún titular u ocupante podrá, sin el
       consentimiento de dos terceras partes (2/3) de los
       titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes
       (2/3) de las participaciones en las áreas comunes,
       cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar o
       cambiar las paredes, puertas o ventanas exteriores con

53 Nueva Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129 de 16 de agosto de

2020, Exposición de Motivos.
54 31 LPRA sec. 1921a.
55 31 LPRA sec. 1922k.
56 Id.
57 31 LPRA sec. 1921b. El Artículo 3, inciso (o) de la Ley de Condominios define

fachada como: “el diseño del conjunto arquitectónico de los elementos comunes y
estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos
de condominio”.
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       diseños, colores o tonalidades distintas a las del
       conjunto. Cuando una propuesta de cambio de la forma
       externa de la fachada, decoración de las paredes,
       puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades
       distintas a las del conjunto, sea sometida a votación del
       Consejo de Titulares será suficiente la aprobación de
       por lo menos dos terceras partes (2/3) de todos los
       titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3)
       de las participaciones en las áreas comunes. Las
       disposiciones bajo este subinciso con relación al
       número de votos requeridos, no se aplicarán a los
       inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad
       Horizontal, previo a la aprobación de esta Ley, los
       cuales sólo se podrán modificar por unanimidad de los
       titulares.58

       Consecuentemente, el Artículo 45 de la Ley de Condominios

prohíbe la construcción de nuevas u obras adicionales sin el

consentimiento del Consejo de Titulares. En específico, dispone que:

“Ningún titular podrá, sin el consentimiento de dos terceras

partes (2/3) de todos los titulares, que, a su vez, reúnan dos

terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas

comunes, y sin contar con los permisos correspondientes de las

agencias pertinentes, cambiar conjunto arquitectónico y la

fachada”.59 (Énfasis suplido).

       Por último, el Artículo 65 de la Ley de Condominios provee

mecanismos para impugnar las acciones u omisiones de la Junta de

Directores, Administrador Interino y los acuerdos y determinaciones

de la Junta de Titulares. Las impugnaciones pueden realizarse

cuando: a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y

reglamento del condominio; b) cuando resulten gravemente

perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular; c)

cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no

tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al

momento de la compra.60

58 31 LPRA sec. 1922k.
59 31 LPRA sec. 1922q.
60 31 LPRA sec. 1923j.
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     D. Las servidumbres en equidad                  (Ahora,     restricciones
        voluntarias sobre fincas)61

       Las servidumbres en equidad, conocidas en el nuevo Código

Civil de 2020 como restricciones voluntarias sobre fincas, consisten

en unas restricciones y condiciones, constituidas unilateralmente

por el urbanizador, que limitan el uso de terrenos y edificaciones,

operan para beneficio de los presentes y futuros propietarios, e

imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan

general para el desarrollo y la preservación de una urbanización

residencial.62 Es menester destacar que, bajo el Código Civil de 2020

dichas restricciones voluntarias se pueden constituir de dos (2)

modos: “(a) por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por

todos los propietarios de las fincas afectadas; o (b) por negocio

jurídico unilateral del propietario de la finca afectada”.63 Estas

restricciones, conocidas también como condiciones restrictivas,

limitan las facultades de los futuros adquirentes, de los solares

y de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas, efectuar

cambios en las ya hechas y delimitar los usos a los que puede

ser destinada una propiedad.64 (Énfasis suplido). Luego de

reconocida la validez y vigencia de las condiciones restrictivas, los

tribunales estamos llamados a hacer cumplir a cabalidad los

propósitos del contrato y, para así, preservar la autonomía de la

voluntad de las partes.65

61 Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255 (2006). Este caso fue
resuelto por el Tribunal Supremo de Puerto Rico previo a la entrada en vigor del
Código Civil de Puerto Rico de 2020 aprobado mediante la Ley Núm. 55 de 1 de
junio de 2020. Previamente, la figura de las servidumbres en equidad era una
figura jurisprudencial.
62 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310, 327 (2021).

Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, Id., 262-263. Residentes Parkville v. Díaz,
159 DPR 374, 382-383 (2003). Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 DPR
346, 351-353 (1986).
63 CÓD. CIV. PR Art. 815, 31 LPRA sec. 8083.
64 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, supra, 326. Asociación

Playa Húcares v. Rodríguez, supra, 263. Residentes Parkville v. Díaz, supra, 384.
Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827 (1975).
65 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, Id., 328-329. Asociación

Playa Húcares v. Rodríguez, Id., 264. Residentes Parkville v. Díaz, Id., 385.
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       Cónsono con lo anterior, las restricciones adquieren un rango

de contratos privados de naturaleza real, ya que una vez son

inscritas en el Registro de la Propiedad, constituyen derechos reales

oponibles erga omnes, (énfasis suplido), que crean entre los

predios afectados una relación de servidumbres recíprocas, puesto

que cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con

relación a los demás lotes o solares de la urbanización.66

   E. Apreciación de la Prueba, Deferencia Judicial y Discreción
      Judicial

       Como es sabido, el ejercicio discrecional de la apreciación de

la prueba que ejerce el TPI y las determinaciones que realiza están

revestidas de confiabilidad y merecen respeto y deferencia.67 Por ello,

la valoración que lleva a cabo el foro primario se presume correcta,

toda vez que es este quien tiene la oportunidad de ver, escuchar y

valorar las declaraciones de los testigos, así como sus lenguajes no

verbales.68 Por su parte, un foro apelativo cuenta solamente con

“récords mudos e inexpresivos”, por lo que se le debe respeto a la

adjudicación de credibilidad realizada por el juzgador primario de

los hechos.69 En ese sentido, y como regla general, no debemos

intervenir con las determinaciones que este haya efectuado en virtud

de la presunción de corrección de la que gozan.70

       En vista de lo anterior, nuestro máximo foro ha resuelto que

un tribunal revisor no debe sustituir su criterio por el del foro de

instancia,      salvo     cuando       estén      presentes       circunstancias

extraordinarias o indicios de pasión, prejuicio, parcialidad o error

66 Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, Id. Residentes Parkville v. Díaz, Id. Asoc.

V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, 353.
67 Pueblo v. Pérez Nuñez, 208 DPR 511, 514 (2022). Argüello v. Argüello, 155 DPR

62, 79 (2001) citando a Pueblo v. Bonilla Romero, 120 DPR 92, 111 (1987). Trinidad
v. Chade, 153 DPR 280, 289 (2001).
68 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR 194, 219 (2021). Meléndez Vega v.

El Vocero de PR, 189 DPR 123, 142 (2013). Pueblo v. Santiago, 176 DPR 133, 148
(2009). Pueblo v. Acevedo Estrada, 150 DPR 84, 99 (2000).
69 Autoridad de Acueductos y Alcantarillados de Puerto Rico, 177 DPR 345, 356

(2009). Trinidad v. Chade, supra, 291.
70 Pueblo v. Pérez Nuñez, supra, 529.
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manifiesto, o cuando un análisis integral de la prueba así lo

justifique.71 El Alto Foro ha determinado que un juzgador incurre en

pasión, prejuicio o parcialidad si actúa movido por inclinaciones

personales de tal intensidad que adopta posiciones, preferencias o

rechazos con respecto a las partes o sus causas que no admiten

cuestionamiento, sin importar la prueba recibida en sala e incluso

antes de que se someta prueba alguna.72 En consecuencia, al este

tribunal    apelativo    enfrentarse      a   la   tarea    de   revisar    las

determinaciones del foro de instancia, no debe intervenir con las

determinaciones de hechos, con la apreciación de la prueba ni con

la adjudicación de credibilidad efectuadas por el mismo, excepto en

aquellas situaciones en que se demuestre que este último: (i) actuó

con prejuicio o parcialidad, (ii) incurrió en un craso abuso de

discreción, o (iii) se equivocó en la interpretación o aplicación de

cualquier norma procesal o de derecho sustantivo.73

       Con relación al error manifiesto, un juzgador incurre en este

cuando de un análisis de la totalidad de la evidencia, este Tribunal

queda convencido de que las conclusiones están en conflicto con el

balance más racional, justiciero y jurídico de la totalidad de la

evidencia recibida.74 Por tanto, debe existir base suficiente en la

prueba admitida que apoye la determinación del foro.75

       De igual forma, se podrá intervenir con la determinación del

TPI cuando la referida valoración se aparte de la realidad fáctica o

resulte inherentemente imposible o increíble; de lo contrario, el

71 Pueblo v. Calderón Álvarez, 140 DPR 627, 644 (1996). Coop. Seguros Múltiples

de P.R. v. Lugo, 136 DPR 203, 208 (1994). Rivera Pérez v. Cruz Corchado, 119 DPR
8, 14 (1987). Sierra v. Tribunal Superior, 81 DPR 554, 572 (1959).
72 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 782 (2013).
73 González Hernández v. González Hernández, 181 DPR 746, 776 (2011). Ramírez

Ferrer v. Conagra Foods PR, 175 DPR 799, 811 (2009). Rivera y otros v. Bco.
Popular, 152 DPR 140, 155 (2000). Pueblo v. Irizarry, 156 DPR 780, 789 (2002).
Pueblo v. Maisonave, 129 DPR 49, 62-63 (1991).
74 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, 772.
75 Pueblo v. Toro Martínez, 200 DPR 834, 859 (2018). Pueblo v. Irizarry, supra.
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tribunal apelativo deberá abstenerse de intervenir con la apreciación

de la prueba hecha por el juzgador de los hechos.76

       Ahora bien, cabe destacar que el Tribunal Supremo ha

resuelto que, en instancias en que las conclusiones de hecho que

realice el TPI estén basadas en prueba pericial o documental, un

tribunal revisor estará en la misma posición que el tribunal a quo.77

Por tanto, ante dichas instancias, este tribunal apelativo “tendrá la

facultad para adoptar su propio criterio en la apreciación y

evaluación de la prueba pericial, y hasta para descartarla, aunque

resulte técnicamente correcta”.78

       A esos efectos, aunque no está exenta de la posibilidad de toda

revisión, si la actuación del tribunal a quo no está desprovista de

base razonable ni perjudica los derechos sustanciales de una parte,

lo lógico es que prevalezca el criterio del TPI a quien corresponde la

dirección del proceso.79 Los foros apelativos podremos intervenir con

tal apreciación luego de realizar una evaluación rigurosa y que, de

esta, surjan serias dudas, razonables y fundadas.80

       Las decisiones discrecionales que toma el TPI no serán

revocadas a menos que se demuestre que ese foro abusó de su

discreción.81 Un tribunal de justicia incurre en un abuso de

discreción: (i) cuando el juez no toma en cuenta e ignora en la

decisión que emite, sin fundamento para ello, un hecho material

importante que no podía ser pasado por alto; (ii) cuando el juez, por

el contrario, sin justificación ni fundamento alguno, concede gran

76 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra. Pueblo v. Arlequín Vélez, 204 DPR

117, 148 (2020). Pueblo v. Martínez Landrón, 202 DPR 409, 424 (2019) citando a
Pueblo v. Maisonave, supra, 63. González Hernández v. González Hernández,
supra, 777. Pueblo v. Viruet Camacho, 173 DPR 563, 584 (2009). Pueblo v. Irizarry,
supra. Pueblo v. Acevedo Estrada, supra.
77 González Hernández v. González Hernández, Id. Sepúlveda v. Depto. de Salud,

145 DPR 560, 573 (1998).
78 González Hernández v. González Hernández, Id. Mun. de Loíza v. Sucns. Suárez

et al., 154 DPR 333, 363 (2001). Prieto v. Mary land Casualty Co., 98 DPR 594,
623 (1970).
79 Sierra v. Tribunal Superior, supra.
80 Pueblo v. Pérez Núñez, supra.
81 SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434 (2013). Pueblo v. Rivera

Santiago, 176 DPR 559, 580 (2009).
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peso y valor a un hecho irrelevante e inmaterial y basa su decisión

exclusivamente en éste; o, (iii) cuando, no obstante considerar y

tomar en cuenta todos los hechos materiales e importantes y

descartar los irrelevantes, el juez los sopesa y calibra livianamente.82

       A su vez, es una norma bien establecida de nuestro sistema

de justicia que la discreción judicial permea la evaluación de la

evidencia presentada en los casos y controversias.83 No obstante,

una apreciación errónea de la prueba no tiene credenciales de

inmunidad frente a la función revisora de un tribunal revisor.84 A

esos efectos, conviene destacar que, la intervención del foro

apelativo con la prueba desfilada tiene que estar basada en un

análisis independiente y no a base de los hechos que exponen las

partes.85

                                       III

       Luego de examinar la totalidad del expediente, los escritos de

las partes y la transcripción de la vista objeto de la Sentencia

apelada, resolvemos.

       La parte apelante nos solicita que revoquemos la Sentencia

emitida el 7 de febrero de 2022 y notificada el 8 de febrero de 2022.

En síntesis, argumenta que erró el foro primario al conceder un

injunction permanente luego de convocar y celebrar una vista de

injunction preliminar en la cual no se presentó prueba que

justificara la concesión de tal remedio. Asimismo, plantea que

cometió error el foro primario al no considerar la prueba desfilada

con relación a las circunstancias que ameritaban el análisis de las

condiciones restrictivas aplicables a la Torre 1500. Por estar

estrechamente         relacionados         entre   sí,   discutiremos   los

señalamientos de error en conjunto.

82 Pueblo v. Rivera Santiago, supra.
83 González Hernández v. González Hernández, supra, 776.
84 Rivera Pérez v. Cruz Corchado, supra.
85 Hernández v. San Lorenzo Const., 153 DPR 405, 425 (2001).
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      Del expediente ante nuestra consideración surge que, la

Escritura   324     sobre   Constitución      de   Fideicomiso     para   los

Condominios de la Ciudadela y el Artículo Nueve (9) de la Escritura

324 sobre Ratificación de Constitución de Derecho de Superficie, de

Constitución       de    Condiciones    Restrictivas    y    Servidumbres

Reciprocas, dispone que la fachada no podrá alterarse sin el

consentimiento de todos los titulares del condominio, y con el

consentimiento del titular o titulares de la propiedad concedente de

“Plaza de la Ciudadela”. Por su parte, el Artículo diez (10) de dicha

Escritura establece que cualquier modificación al diseño exterior de

cualquiera de los quince (15) condominios deberá someterse con

anterioridad al Comité Arquitectónico. Por último, enfatiza que no

se realizará cambio alguno de la fachada, incluida la combinación

de colores de los edificios, que no cuente con el consentimiento

unánime de los Consejos de Titulares.

      Nótese que, desde que la parte apelante solicitó el endoso para

realizar la construcción, el Fideicomiso lo expidió, sujeto a los

siguientes requisitos: la construcción debía realizarse con la

aprobación unánime de los quince (15) edificios; la construcción no

podía apartarse del dibujo esquemático, y de así hacerlo, debía ser

restablecido   a    su    estado   original   y;   obtener   los   permisos

gubernamentales necesarios para llevar a cabo la construcción.

      Cónsono con lo anterior, el Artículo 39 de la Ley de

Condominios establece que cada apartamento se dedicará al uso

dispuesto en la escritura matriz. A su vez, expresa que la Junta de

Directores está expresamente autorizada a presentar acciones

interdictales a nombre del Consejo de Titulares contra aquellos que

cometan infracciones a las reglas establecidas en dicha Ley. En

apoyo a lo anterior, el Artículo 677 del Código de Enjuiciamiento

Civil establece que se puede conceder un injunction cuando la

obligación naciere de un fideicomiso.
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      A esos efectos, la Regla 57.2 (b) de las de Procedimiento Civil

permite consolidar la vista de injunction preliminar con la vista de

injunction permanente. El texto de dicha regla es claro, el tribunal

tiene discreción para ordenar la consolidación de la vista de

interdicto preliminar con la vista del juicio en sus méritos. En el

caso ante nos, la parte apelante solicitó una vista de interdicto

preliminar. No obstante, el 28 de enero de 2022, el foro primario una

celebró una vista de injunction preliminar y permanente conforme a

la Regla 57.2 (b) de las de Procedimiento Civil. En dicha vista, el foro

primario recibió prueba documental y testifical de las partes del

título. Así pues, no erró el foro primario al celebrar ambas vistas.

Examinado el expediente en su totalidad, juzgamos que no abusó de

su discreción el foro primario al atender la vista de forma

consolidada.

      Ahora bien, reconocemos que el foro primario puede conceder

un injunction o interdicto cuando no existe otro remedio adecuado

en ley, además, busca prohibir u ordenar la ejecución de

determinado acto, con el fin de evitar que se causen perjuicios

inminentes o daños irreparables a alguna persona. En lo pertinente,

para conceder un injunction permanente se requiere la celebración

de una vista para considerar ciertos factores.

      Cabe destacar, que entre los criterios que se debe evaluar al

celebrar una vista de injunction permanente, es si no existe otro

remedio adecuado en ley. Por tanto, es forzoso concluir que el foro

primario determinó correctamente que el remedio adecuado en ley

era conceder el injunction permanente al Fideicomiso y, ordenar la

devolución del balcón a su estado original. Colegimos, además, que

el foro primario no cometió error y mucho menos abusó de

discreción al conceder el interdicto permanente, debido a que la

prueba a evaluar era la misma para ambas vistas. Es decir, conceder

una vista de interdicto preliminar y, luego citar a las partes para
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celebrar una vista de interdicto permanente, hubiese resultado en

una dilación del proceso.

      Nótese, además, que el señor Salim Merheb conocía que no

podía alterar la fachada sin el consentimiento unánime del Consejo

de Titulares, toda vez que anterior a instalar dichas ventanas le

habían advertido que necesitaba el consentimiento unánime.

Asimismo, la Escritura 234 y 235 establecía la prohibición de alterar

dicha fachada sin el consentimiento de unánime del Consejo de

Titulares. Así pues, por no quedar asuntos pendientes, procedía

conceder el interdicto permanente.

      El uso y destino de los apartamentos de la Torre 1500 se

encuentran delimitados en la Escritura 324 sobre Ratificación de

Constitución de Derecho de Superficie, de Constitución de

Condiciones Restrictivas y Servidumbres Reciprocas. En específico,

se advierte que la fachada de ambos complejos es un elemento

compartido; y cualquier alteración de la fachada no podrá realizarse

sin el consentimiento de todos los titulares de la propiedad

superficiaria. Asimismo, el Artículo 39 de la Ley de Condominios

establece que cada apartamento se dedicará al uso dispuesto en su

escritura matriz.

      Dicho artículo, demuestra que La Ciudadela tuvo la intención

de restringir la potestad a cada titular para realizar cambios en las

fachadas y dichas condiciones restrictivas estaban expresamente

pactadas en la Escritura. Es decir, la prueba desfilada no nos colocó

en posición de evaluar la viabilidad de las condiciones restrictivas

de la Torre 1500. Por el contrario, sí se demostró la existencia de

dichas condiciones restrictivas y su estricto cumplimiento. Así pues,

y, por último, señalamos que en el Alto Foro estableció que las

condiciones restrictivas, limitan las facultades de los futuros

adquirentes, de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer
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obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas y delimitar los usos

a los que puede ser destinada una propiedad.86

                                     IV

       Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Sentencia

apelada.

       Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                    Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                Secretaria del Tribunal de Apelaciones

86 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, supra 326.