Court Opinion

ID: 9408089
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-07-11 15:16:11.020978+00
Date Added: 2024-06-11T17:20:41.778653
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                    TRIBUNAL DE APELACIONES
                             PANEL III

                                                  APELACIÓN
 AIDA GARCÍA RINALDI Y                            procedente del Tribunal
        OTROS                                     de Primera Instancia,
                                                  Sala Superior de
         APELANTES                                San Juan

               V.               KLAN202200431     Caso Núm.
                                                  SJ2019CV09481
WALGREENS OF PUERTO
    RICO Y OTROS                                  Sala: 508

                                                  Sobre:
         APELADOS
                                                  INCUMPLIMIENTO DE
                                                  CONTRATO

Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, la Juez
Brignoni Mártir y el Juez Ronda del Toro.
Brignoni Mártir, Juez Ponente

                                SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2023.

       Se encuentra ante nuestra consideración el Recurso de Apelación

Enmendado, presentado por Aida García Rinaldi, Raúl Emilio, Aida Irene

Fournier García, Frank Fournier García y Fournier Puerto Rico Investments

LLC (parte apelante). Solicitan que revisemos la Sentencia Sumaria Parcial

emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan

(TPI) el 17 de mayo de 2022. Mediante el aludido dictamen el foro de

instancia declaró Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria parcial

presentada Walgreens of Puerto Rico, Inc. (Walgreens PR o apelada) y en

consecuencia, desestimó las reclamaciones de la parte apelante

relacionadas al incumplimiento de contrato y falta de pago de cánones de

arrendamiento.

       Adelantamos que, luego de analizar detenidamente la totalidad del

expediente ante nos y la comparecencia de ambas partes, se confirma la

Sentencia Parcial recurrida.

                                    I

       El 13 de septiembre de 2019, Aida García Rinaldi y sus hijos, Raúl

Emilio, Aida Irene y Frank, todos de apellidos Fournier-García presentaron

Número Identificador
SEN2023 ________
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una Demanda contra Walgreens PR por incumplimiento de contrato, cobro

de cánones de arrendamiento y daños ocasionados a la propiedad. 1

Indicaron que el 5 de julio de 1990, Walgreens PR suscribió un contrato de

arrendamiento con Edgardo J. Rivera Gómez y Blanca E. Rosa Hernández

para arrendar una propiedad de éstos localizada en el 201 Calle de la Cruz

& San Francisco, San Juan, Puerto Rico. El referido contrato se constituyó

en la Escritura Pública Número Cuatro (4), ante la notaria Luisa M. Vela

Gutiérrez, y fue inscrito en el Registro de la Propiedad. El 10 de febrero de

1992 los demandantes adquirieron dicha propiedad mediante compraventa

asumiendo el contrato de arrendamiento con Walgreens PR.

       En esencia, la parte demandante alegó que Walgreens PR incumplió

con el contrato de arrendamiento al dejar de pagar el canon de renta

acordado desde julio de 2017, sin cancelar el acuerdo conforme a los

términos y condiciones establecidos. Argumentó que la carta remitida por

Walgreens Co notificando la cancelación del contrato efectivo el 30 de junio

de 2017 era inoficiosa por cuanto no cumplió con los términos establecidos

para notificar una cancelación temprana en adición a que dicha compañía

no tenía autoridad para cancelar el contrato. A esos efectos, reclamó la

suma de $2,700,000 por concepto del canon de arrendamiento

correspondiente al término de vigencia del contrato y $500,000 por los

daños ocasionados por el alegado incumplimiento. También reclamó la

suma de $93,760.00 por los gastos incurridos para reparar los daños

ocasionados al local durante el arrendamiento.

        Walgreens PR presentó su Contestación a la Demanda Enmendada

y Reconvención. Alegó que mediante la carta enviada el 9 de diciembre de

2016 por Walgreens Co, agente representante y matriz de Walgreens PR,

ejerció oportunamente su opción de terminar el arrendamiento según los

términos del contrato. Sostuvo que aunque la tienda Walgreens operó en

la propiedad arrendada hasta el 25 de agosto de 2016, continuó pagando

1 Los demandantes solicitaron enmendar la demanda para incluir como parte
codemandante a Forunier Puerto Rico Investments, LLC, titular registral del inmueble
objeto de controversia. Ello fue autorizado por el TPI mediante Resolución del 24 de
noviembre de 2020.
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la renta hasta el 30 de junio de 2017, fecha de efectividad de la cancelación

del contrato. Negó los daños a la propiedad reclamados alegando

afirmativamente que éstos fueron causados por filtraciones de agua

provenientes del apartamento en el piso superior a la propiedad arrendada,

controlado por la parte demandante. En su Reconvención solicitó que se

dictara sentencia declaratoria a su favor decretando que canceló el contrato

oportunamente conforme a los términos establecidos para ello y que se

condenara a la parte demandante a reembolsar los pagos de

arrendamiento durante el periodo en que la propiedad sufrió daños por las

filtraciones de agua, por haber sido cobrados indebidamente.

         Luego de varios trámites procesales y concluido el descubrimiento

de prueba, Walgreens PR presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria

Parcial en la cual solicitó que se desestimaran las reclamaciones sobre el

alegado incumplimiento de contrato por falta de cancelación y sobre la falta

de pago de los cánones de arrendamiento posteriores al 30 de junio de

2017.2

         La parte demandante presentó una Réplica a Moción solicitando que

se dicte sentencia sumaria y Moción solicitando que se dicte sentencia

sumaria a su favor con la cual peticionó que se declarara No Ha Lugar la

solicitud de sentencia sumaria de Walgreens PR y, en cambio, se dictara

sentencia sumaria a su favor ordenando a la otra parte el pago de lo

adeudado y los daños reclamados. En reacción, Walgreens PR presentó

una oposición a la solicitud de sentencia sumaria de la parte demandante.

En ésta reiteró que no existía controversia sobre los hechos esenciales a

la controversia sobre el alegado incumplimiento contractual y refutó los

hechos alegadamente no controvertidos por la parte demandante en su

moción de sentencia sumaria haciendo referencia a documentos en apoyo.

         Luego de evaluar las comparecencias de las partes el TPI emitió una

Sentencia Sumaria Parcial declarando Ha Lugar la solicitud de sentencia

2 No solicitó que se dispusiera sumariamente de la reconvención instada y de la
reclamación de daños de los demandantes, por entender que habían hechos esenciales
en controversia sobre la causa de los daños sufridos por la propiedad.
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sumaria de Walgreens PR.3 En consecuencia, desestimó la reclamación de

los demandantes por alegado incumplimiento de contrato y cobro de renta.

No obstante, ordenó la continuación de los procedimientos con relación a

la reclamación de la parte demandante por los daños presuntamente

causados a la propiedad y a la reconvención instada por Walgreens PR.

       En su determinación parcial el foro de instancia entendió que no

había controversia en torno a los siguientes hechos:

    1. El 5 de julio de 1990, Walgreens Puerto Rico arrendó una
       propiedad del Sr. Edgardo Julián Rivera Gómez y la Sra. Blanca
       Elisa Rosa Hernández. Esta propiedad está localizada en la Calle
       de la Cruz y San Francisco en San Juan, Puerto Rico.

    2. Posteriormente, el 8 de noviembre de 1991, la señora Aida García
       Rinaldi y su esposo Frank Fournier Rodríguez adquirieron
       mediante compraventa la propiedad antes mencionada. A causa
       de ello, asumieron el contrato de arrendamiento con Walgreens
       Puerto Rico.

    3. Las partes pactaron un término de arrendamiento de 50 años
       desde que Walgreens Puerto Rico comenzara sus operaciones.

    4. Las partes pactaron un canon de arrendamiento de quince mil
       dólares ($15,000.00) al mes.

    5. La cláusula 2(d) establece las fechas en las cuales el arrendatario
       puede ejercer la opción de cancelar el contrato de arrendamiento
       antes del periodo pactado de 50 años. Estas fechas serán el último
       día de los meses 180, 240, 300, 360, 420, 480 y 540 del término
       del contrato. En específico, la cláusula dispone lo siguiente:
              Tenant shall have the right and option, at Tenant’s
              election to terminate this lease effective as of the last
              day of the one hundred and eightieth (180th) full
              calendar month of the term, effective as of the last day
              of the two hundred and fortieth (240th) full calendar
              month of the term, effective as of the last day of the
              three hundredth (300th) full calendar month of the term,
              effective as of the last day of the three hundred and
              sixtieth (360th) full calendar month of the term, effective
              as of the last day of the four hundred and twentieth
              (420th) full calendar month of the term, effective as of
              the last day of the four hundred and eightieth (480th)
              full calendar month of the term and effective as of the
              last of the five hundred and fortieth (540th) full calendar
              month of the term.

    6. La cláusula 2(b) y (c) establece cuando será el comienzo del
       término del arrendamiento para propósitos de determinar cuando
       se cumplen los periodos en los cuales el arrendatario puede ejercer
       la cancelación temprana del arrendamiento. El primer año de
       arrendamiento comenzará en la fecha en que se comience a cobrar
       la renta y si dicho comienzo es el primer día del mes, finalizará doce

3Emitida y notificada el 17 de mayo de 2022. Véase Apéndice de la Apelación Civil
Enmendada, págs. 255-267.
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     meses después. No obstante, la cláusula establece que si el
     contrato comienza un día del mes calendario que no sea el primer
     día del mes, el término del año finalizará el primer día del mismo
     mes calendario del próximo año. En específico, la cláusula dispone
     que:
         a. The term of this lease shall commence on April (1),
             Nineteen Hundred Ninety One (1991) and shall
             continue to and include March Thirty-First (31), Two
             Thousand Forty One (2041).
         b. If the fixed rent shall not have begun to accrue on the
             date above specified for the commencement of the term
             of this lease, then the term shall not commence until the
             date on which the fixed rent begins to accrue and shall
             continue for fifty (50) years thereafter; provided,
             however, that if such commencement date be other
             than the first day of the calendar month, then the term
             shall continue to and include the last day of the same
             calendar month of the fiftieth (50th) year thereafter.
         c. The first lease year shall commence on the date fixed
             rent begins to accrue and, if such commencement be
             on the first day of a calendar month, shall end twelve
             months thereafter, or, if such commencement be other
             than the first day of the calendar month, shall end on
             the first day of the same calendar month of the first year
             thereafter, and each succeeding lease year shall be
             each succeeding twelve months period.

  7. La cláusula 2(d) dispone la forma en la cual el arrendatario debe
     ejercer la cancelación temprana. El arrendatario debe comunicarle
     al arrendador a lo menos de seis (6) meses antes de la fecha de
     terminación del arrendamiento la intención de cancelar. En suma,
     la cláusula establece que:
             If Tenant shall elect to exercise any such option, Tenant
             shall send notice thereof to Landlord, at least six (6)
             months prior to the date this lease shall so terminate,
             but no notice shall be required to terminate this lease
             upon the expiration of the full term.

  8. La cláusula 25 del contrato establece los requisitos de forma para
     las comunicaciones entre el arrendatario y el arrendador. Estas
     comunicaciones deben constar por escrito, ser enviadas por correo
     certificado o registrado, el envío debe ser prepagado y enviadas a
     la dirección del arrendatario donde se envían los cheques o, si es
     dirigida al arrendador, a la siguiente dirección: 200 Wilmot Road,
     Deerfield, Illinois, 60015, con atención al Departamento Legal. La
     referida cláusula establece lo siguiente:
              All notices hereunder shall be in writing and sent by
              United States certified or registered mail, postage
              prepaid, addressed, if to Landlord, to the place where
              rent checks are to be mailed, and if to Tenant, to 200
              Wilmot Road, Deerfield, Illinois, 60015, Attention: Law
              Department, and a duplicate to the Leased Premises
              provided that each party by like notice may designate
              any future or different addresses to which subsequent
              notices shall be sent. Notices shall be deemed given
              upon receipt or upon refusal to accept delivery.

  9. Walgreens Puerto Rico comenzó sus funciones en la propiedad
     arrendada el 9 de junio de 1992.
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   10. El 9 de diciembre de 2016, Walgreens Company (en adelante,
       “Walgreens Co”), a través del licenciado Richard Steiner, envió al
       Sr. Frank Fournier una carta por correo certificado con acuse de
       recibo en la cual notificó la intención de cancelar el contrato de
       arrendamiento efectivo el 30 de junio de 2017. El licenciado
       Richard Steiner es representante legal de Walgreens Co y
       Walgreens Puerto Rico y miembro del Departamento de Derecho
       Inmobiliario (“Real Estate Law Department”) de Walgreens Co.

   11. El Comité de Bienes Raíces (“Real Estate Committee”) y el
       Departamento de Derecho Inmobiliario de Walgreens Co están
       facultados para tomar decisiones en cuento al portafolio de bienes
       raíces de Walgreens Co y todas las afiliadas de Walgreens Co.

   12. Walgreens Co era la compañía matriz (“parent company”) de
       Walgreens Puerto Rico durante el inicio del contrato para el 5 de
       julio de 1990. Subsecuentemente, Walgreens Co y Walgreens
       Puerto Rico se convirtieron en afiliadas.

   13. Walgreens Puerto Rico continuó operando comercialmente en la
       propiedad arrendada hasta el 26 de agosto de 2016.

   14. Walgreens Puerto Rico pagó el canon de arrendamiento por quince
       mil dólares ($15,000.00) mensuales hasta el 30 de julio de 2017.

       De manera oportuna la parte apelante presentó la Apelación Civil

Enmendada que nos ocupa. En esta señala que el foro de instancia erró en

lo siguiente.

   1) … en dictar sentencia sumaria sin tomar en consideración toda la
      evidencia presentada por las partes.

   2) … en tratar el Arrendamiento mediante escritura pública como un
      derecho personal y no como un derecho real.

   3) … en determinar que el mero hecho de que Walgreens de Puerto
      Rico y Walgreens Co son entidades afiliadas, Walgreens Co puede
      cancelar un contrato otorgado mediante escritura pública sin la
      debida autorización requerida por la Ley de Corporaciones de
      Puerto Rico y el Derecho Registral aplicable.

   4) … en determinar que el contrato entre las partes fue cancelado
      dentro de los términos de la escritura de arrendamiento, en una
      fecha que está mal calculada en violación a las cláusulas del
      contrato.

   5) … al determinar que Walgreens Co tenía autoridad para cancelar un
      contrato otorgado mediante escritura pública, porque las cláusulas
      administrativas del contrato en cuanto a cómo manejar
      comunicaciones y pago, le otorga ese derecho a pesar de que la
      cancelación por tercero no está expresamente convenida en
      ninguna de las cláusulas de la escritura y no existe autorización
      conforme a derecho o novación de sustitución de parte expresa de
      parte de los contratantes.
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       Luego de varios trámites procesales Walgreens PR presentó su

Alegato de la parte apelada. Por lo que, contando con la posición de ambas

partes resolvemos las controversias planteadas de conformidad con el

marco jurídico que esbozaremos a continuación.

                                      II

                                     A.

       La sentencia sumaria es un mecanismo procesal cuya función es

permitir a los tribunales disponer parcial o totalmente de litigios civiles en

aquellas situaciones en las que no exista alguna controversia material de

hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario y el derecho así lo

permita. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 41 (2020). Rodríguez

Méndez, et als v. Laser Eye, 195 DPR 769 (2016).

       La Regla 36 de Procedimiento Civil detalla los requisitos de forma

para presentar tanto la moción de sentencia sumaria como su respectiva

oposición. 32 LPRA Ap. V, R. 36. Así, la parte que alegue que no existe

una controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes debe

presentar una moción que se funde en declaraciones juradas u otra

evidencia admisible. Íd. Además, tanto la moción como su oposición deben

presentar una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de

todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay

controversia sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se

establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible

en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal. Íd; Rodríguez

García v. UCA, 200 DPR 929, 940 (2018); SLG Zapata-Rivera v. J. F.

Montalvo, 189 DPR 414, 432 (2013).

       Es decir, el promovido no puede descansar en meras alegaciones y

afirmaciones. Por el contrario, debe someter evidencia sustancial de los

hechos materiales que están en disputa y demostrar que tiene prueba para

sustanciar sus alegaciones. SLG Zapata Berríos v. JF Montalvo, supra;

Ramos Pérez v. Univisión, supra, pág. 215. De incumplir con ello, corre el
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riesgo de que se dicte sentencia sumaria en su contra, de proceder en

derecho. León Torres v. Rivera, supra, pág. 44; SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra.

      En suma, si el cúmulo de la evidencia anejada demuestra que en

efecto no hay controversia sustancial en cuanto algún hecho esencial y

pertinente, el tribunal deberá dictar sentencia sumaria si procede como

cuestión de derecho. 32 LPRA Ap. V, R. 36. De otro lado, no deberá dictar

sentencia sumaria si: (1) existen hechos esenciales controvertidos; (2) hay

alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido refutadas; (3) surge

una controversia real sobre algún hecho esencial o material de los propios

documentos que acompañan la moción, o (4) no procede como cuestión de

derecho. Reyes Sánchez v. Eaton Electrical, 189 DPR 586, 595 (2013).

Esta determinación debe ser guiada por el principio de liberalidad a favor

de la parte que se opone a que se dicte sentencia sumaria, para evitar la

privación del derecho de todo litigante a su día en corte. Ramos Pérez v.

Univision, supra, pág. 216.

   Igual que el Tribunal de Primera Instancia, este Tribunal de Apelaciones

se rige por la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y su jurisprudencia al

determinar si procede una sentencia sumaria. Meléndez González et al v.

M Cuebas, 193 DPR 100 (2015). Ello quiere decir que debemos realizar

una revisión de novo y examinar el expediente de la manera más favorable

a la parte que se opuso a la moción de sentencia sumaria en el foro

primario, haciendo todas las inferencias permisibles a su favor. Íd; Ramos

Pérez v. Univision, supra. Si de los documentos surge duda sobre la

existencia de una controversia de hechos, estas se deben resolver contra

el promovente, ya que este mecanismo procesal no permite que el tribunal

dirima cuestiones de credibilidad. Rosado Reyes v Global, 205 DPR 796,

809 (2020).
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                                            B.

        Los contratos son una de las fuentes de obligaciones en nuestro

ordenamiento. 4 Para que un contrato exista y obligue a las partes debe

cumplir con los requisitos siguientes: (a) consentimiento de los

contratantes; (b) objeto cierto que sea materia del contrato y (c) causa de

la obligación que se establezca.             5   Las obligaciones que nacen de

los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes por lo que

se debe cumplir con el mismo.6 En nuestro ordenamiento rige el principio

de autonomía contractual por lo que los contratantes pueden establecer los

pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que

no sean contrarias a las leyes, la moral y orden público.7 Los contratos se

perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no

sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las

consecuencias que según su naturaleza sean conforme a la buena fe, al

uso y a la ley.8 Cuando un contrato es legal y válido, y no contiene vicio

alguno, los Tribunales de Justicia no pueden relevar a una parte de su

cumplimiento. De Jesús González v. Autoridad de Carreteras, 148 DPR

255 (1999); Mercado, Quilinchini v. U.C.P.R., 143 DPR 610 (1997).

        En general, la interpretación de los contratos se rige por el esquema

dispuesto en nuestro Código Civil, teniendo presente en todo momento la

intención de las partes.         9   Primeramente, se examinan los términos

del contrato, de ser claros, se hace valer el sentido literal de lo allí

dispuesto. Sin embargo, si lo consignado en el acuerdo aparenta ser

contrario a la intención de las partes, prevalece esta última. Savary v. Mun.

Fajardo, 198 DPR 1014, 1015 (2017). Como parte de este proceso, se

examinan los actos contemporáneos y posteriores al acuerdo con el fin de

4 Considerando que el contrato objeto de controversia fue celebrado bajo la vigencia del
anterior Código Civil de 1930, analizaremos los errores planteados a la luz de dicha
legislación y su jurisprudencia interpretativa, de conformidad con lo dispuesto en el Art.
1812 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 11717.
5 Art. 1213, Código Civil 1930; véase Art. 1237, Código Civil 2020, 31 LPRA sec. 9771.
6 Art. 1044, Código Civil 1930; véase Art. 1233, Código Civil 2020, 31 LPRA sec. 9754.
7 Art. 1207, Código Civil 1930; véase Art. 1232, 31 LPRA sec. 6141.
8 Art. 1210, Código Civil 1930; véase Art. 1237, 31 LPRA sec. 9771.
9 Arts. 1233 a 1241, Código Civil 1930; véase Art. 354, Código Civil 2020, 31 LPRA sec.

6342 (b).
KLAN202200431                                                             10

verificar la intención de las partes. Finalmente, las disposiciones

del contrato se interpretan de manera integrada, cónsona con los designios

de los contratantes. Íd.

                                     C.

       Una corporación es una entidad que goza de personalidad jurídica,

distinta y separada a las de sus dueños o accionistas. C.E. Díaz

Olivo, Corporaciones: Tratado sobre derecho corporativo, Ed. AlmaForte,

2da ed. rev., 2018, pág. 45. En nuestro ordenamiento las corporaciones se

establecen al amparo de la Ley General de Corporaciones de Puerto Rico,

Ley Núm. 164-2009, según enmendada, 14 LPRA 3501 et seq.

       Las corporaciones pueden crearse para cualquier negocio o

propósito lícito, excepto los proscritos por ley. 14 LPRA sec. 3501. Entre

sus poderes tienen facultad para comprar y arrendar bienes muebles e

inmuebles y para otorgar contratos. 14 LPRA sec. 3522. Para realizar tales

actividades con eficacia jurídica las corporaciones se valen de directores y

oficiales. Gasolinas P.R. v. Registrador, 155 DPR 652, 665–666 (2001).

       De ordinario, las corporaciones se obligan a través de sus oficiales

de las siguientes maneras: (1) por virtud de la autoridad que los estatutos

corporativos le hayan conferido; (2) por autorización expresa otorgada

mediante resolución corporativa; (3) por autorización implícita; (4) por

autoridad aparente; o (5) por virtud de cierta facultad inherente a su cargo.

Gasolinas P.R. v. Registrador, 155 DPR 652, 666 (2001). Al respecto, el

profesor Díaz Olivo explica lo siguiente:

                [L]a determinación de si un funcionario o un oficial
       corporativo posee la facultad de vincular y actuar a nombre
       de la corporación no depende necesariamente de su título,
       sino de la autoridad que se le confirió o que aparentemente
       se le confirió en la estructura corporativa. Al analizar
       problemas de esta naturaleza, la jurisprudencia
       norteamericana ha hecho uso de las normas del contrato de
       agencia, equivalente a la figura del mandato en el derecho
       civilista. Así pues, se ha reconocido que un funcionario
       corporativo puede vincular y obligar a la corporación si posee
       autoridad real para ello. La autoridad real es aquélla que el
       principal da a entender al agente que posee.
                La autoridad real puede ser expresa o implícita. La
       expresa es la que se confiere específicamente al oficial en los
       estatutos o en las resoluciones de la junta de directores. […]
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              La autoridad implícita es la que se infiere de las
      palabras y la conducta de la corporación y el funcionario,
      dentro del contexto de la relación entre las partes. […]
              La jurisprudencia también ha reconocido que un oficial
      puede vincular a la corporación cuando tiene autoridad
      aparente. Contrario al caso de la autoridad implícita, la
      autoridad aparente sólo existe o se reconoce con relación a
      terceras personas; esto es, la autoridad que personas ajenas
      a la corporación pueden razonablemente entender que un
      oficial corporativo posee en vista de la conducta y el
      desempeño de la corporación. […]
              Además, se ha reconocido que un agente puede
      vincular a una corporación si cuanta con autoridad inherente
      para ello. Esta es la autoridad que de ordinario posee una
      persona por la posición o función que desempeña para su
      principal. [ ... ]
              Finalmente, cualquier actuación de un oficial o un
      funcionario corporativo puede vincular a la corporación, aun
      sino posee autoridad real, aparente o inherente. El vínculo
      sucede cuando: la actuación es ratificada por la junta de
      directores de la corporación, la corporación retiene para sí los
      beneficios del contrato otorgado por el agente no autorizado,
      o cuando la corporación esta impedida de negar la autoridad
      del oficial. (Citas omitidas). Díaz Olivo, op. cit., págs. 195-
      196.
                                     III

                                    A.

      A modo de umbral nos corresponde determinar si en este caso las

partes cumplieron con los requisitos procesales que impone la Regla 36 de

Procedimiento Civil, supra, para la presentación de una moción de

sentencia sumaria y su respectiva oposición. En su moción de sentencia

sumaria Walgreens PR se limitó a solicitar la desestimación sumaria de la

causa de acción de incumplimiento de contrato y cobro de renta. Para ello

presentó en párrafos enumerados los hechos esenciales a dicha causa de

acción que a su juicio no estaban en controversia haciendo referencia en

cada uno de ellos a documentos presentados en apoyo. La parte

demandante por su parte, no se opuso a los hechos alegadamente

incontrovertidos por Walgreens PR y en cambio formuló varios hechos que

a su juicio son esenciales y que no están en controversia haciendo

referencia a documentos presentados en apoyo. Si bien varios de los

hechos propuestos por Walgreens PR también fueron propuestos como

hechos incontrovertidos por la parte demandante, otros hechos esenciales

a la controversia planteados por Walgreens PR no fueron refutados. Por

ejemplo, los hechos relacionados a la notificación sobre cancelación del
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contrato de arrendamiento y a la autoridad de Walgreen Co para notificar

el aviso de cancelación del contrato de arrendamiento.

        Habiendo examinado el cúmulo de evidencia incluida en las

mociones de sentencia sumaria y en el expediente del tribunal concluimos

que, en efecto, no existe controversia sustancial respecto a algún hecho

esencial y pertinente a la causa de acción sobre incumplimiento de

contrato, por lo que procedía disponer de la misma de manera sumaria. El

primer error señalado no se cometió. El foro de instancia solo formuló

determinaciones de hechos esenciales y pertinentes que no estaban en

controversia. Además, la parte apelante no especificó cuál es la evidencia

que el TPI supuestamente descartó y como su consideración habría

variado el resultado del caso.

        Nos corresponde ahora evaluar si procedía como cuestión de

derecho acoger la solicitud de sentencia sumaria de Walgreens PR y

desestimar la referida causa de acción.

                                      B.

     Según surge del expediente que entre las partes no existe controversia

en torno a los siguientes hechos. El 5 de julio de 1990 Walgreens PR

suscribió un contrato de arrendamiento para arrendar la propiedad

localizada en la Calle de la Cruz y San Francisco en San Juan, Puerto Rico.

El 8 de noviembre de 1991 la parte apelante adquirió la propiedad en

cuestión y asumió el contrato de arrendamiento. Walgreens PR comenzó

su operación en la referida propiedad el 9 de junio de 1992 y cesó

operaciones el 25 de agosto de 2016.

        El Lcdo. Richard Steiner, representante de Walgreens Co, envió una

carta a Frank W. Fournier10 en la que se le informaba que el arrendatario

interesaba ejercer su derecho a cancelar el contrato de arrendamiento

efectivo el 30 de junio de 2017. La carta fue enviada por correo certificado

y con acuse de recibo. Aunque estaba fechada el 9 de diciembre de 2016,

10El señor Frank W. Fournier, esposo de la señora García Rinaldi y padre de los
codemandantes, falleció el 6 de octubre de 2017.
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fue depositada en el correo el 20 de diciembre y recibida el 23 de diciembre

de 2016. Walgreens PR continuó pagando los cánones de arrendamiento

hasta el 30 de junio de 2017.

       No obstante, las partes mantienen posiciones distintas en cuanto a

si la carta enviada cumplió con los términos del contrato para cancelar

tempranamente el término del arrendamiento y si Walgreens Co tenía

autoridad para notificar el aviso de cancelación del contrato de

arrendamiento. Estas no son controversias de hechos, sino controversias

de derecho que requieren interpretar los términos del contrato en cuestión

y el marco jurídico aplicable. Veamos.

       La parte apelante alega que al interpretar la Cláusula 2(b) y (c) del

contrato de arrendamiento se concluye que el primer año calendario del

contrato debe contabilizarse desde el primer mes de arrendamiento que fue

junio de 1992 hasta mayo de 1993. Considerando lo anterior interpreta que

la Cláusula 2(d) del contrato exige concluir que para haber ejercido el

derecho a cancelar el contrato en el mes 300 del arrendamiento, Walgreens

PR tenía que haberles notificado no mas tarde del 1 de noviembre de 2016.

Sostiene que, habiéndose notificado la carta el 23 de diciembre de 2016, el

contrato no se canceló oportunamente.

       Walgreens plantea por su parte que de conformidad con lo

establecido en la Cláusula 2, el contrato se canceló tempranamente. Esto

ya que, habiendo iniciado el contrato el 9 de junio de 1992, el último día del

mes calendario 300 fue el 30 de junio de 2017, por lo que, el último día para

haber notificado que estaría ejerciendo su opción de terminar el contrato

era el 30 de diciembre de 2016. Enfatiza que al haber notificado la

cancelación con la carta del 9 de diciembre de 2016, canceló el contrato

oportunamente.

       Para adjudicar esta controversia es necesario considerar la Cláusula

Dos (2) del contrato, sobre el término del contrato (term), el año de

arrendamiento (lease year) y las opciones (options) para la terminación
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temprana del contrato, así como la Cláusula Veinticinco (25) sobre cómo

habrían de notificarse a las partes. Veamos.

   Two (2). Term, Lease Year, Options:
   (a) The term of this lease shall commence on April One (1),
       Nineteen Hundred Ninety One (1991) and shall continue to
       and include march Thirty-First (31), Two Thousand Forty One
       (2041).
   (b) If the fixed rent shall not have begun to accrue on the date
       above specified for the commencement of the term of this
       lease, then the term shall not commence until the date on
       which the fixed rent begins to accrue and shall continue
       for fifty (50) years thereafter; provided, however, that if such
       commencement date be other than the first day of the
       calendar month, then the term shall continue to an include the
       last day of the same calendar month of the fiftieth (50 th) year
       thereafter.
   (c) The first lease year shall commence on the date fixed rent
       begins to accrue and, if such commencement be on the
       first day of a calendar month, shall end twelve months
       thereafter, or, if such commencement be other than the
       first day of the calendar month, shall end on the first day
       of the same calendar month of the first year thereafter,
       and each succeeding lease year shall be each succeeding
       twelve months period.
   (d) Tenant shall have the right and option, at Tenant’s
       election to terminate this lease effective as of the last day
       of the one hundred and eightieth (180th) full calendar month
       of the term, effective as of the last day of the two hundred and
       fortieth (240th) full calendar month of the term, effective as
       of the last day of the three hundredth (300th) full calendar
       month of the term, effective as of the last day of the three
       hundred and sixtieth (360th) full calendar month of the term,
       effective as of the last day of the four hundred and twentieth
       (420th) full calendar month of the term, effective as of the last
       day of the four hundred and eightieth (480th) full calendar
       month of the term and effective as of the last of the five
       hundred and fortieth (540th) full calendar month of the term. If
       Tenant shall elect to exercise any such option, Tenant shall
       send notice thereof to Landlord, at least six (6) months
       prior to the date this lease shall so terminate, but no
       notices shall be required to terminate this lease upon the
       expiration of the full term.
       ….
      Twenty-Five (25). Notices: All notices hereunder shall be
      in writing and sent by United States certified or registered
      mail, postage prepaid, addressed, if to the Landlord, to
      the place where rent checks are to be mailed, and if to
      Tenant, to 200 Wilmot Road, Deerfield, Illinois, 60015,
      Attention: Law Department, and a duplicate to the Leased
      Premises, provided that each party by like notice may
      designate any future or different addresses to which
      subsequent notices shall be sent. Notices shall be deemed
      given upon receipt or upon refusal to accept delivery. (Énfasis
      nuestro).

   Entendiendo que los términos del contrato de arrendamiento son claros

y no dejan duda sobre la intención de las partes contratantes, hacemos
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valer el sentido literal de lo allí dispuesto. Según surge de la Cláusula 2 (a),

el contrato de arrendamiento establecía un término fijo de 50 años, con

fecha cierta de comienzo y final. Sin embargo, la Cláusula 2(b) dispone

que, de no comenzar en la fecha especificada, el término del contrato sería

desde la fecha en que empezara a devengarse la renta fija y continuaría

por los 50 años subsiguientes; considerándose que, si dicha fecha de inicio

no es el primer día del mes calendario, entonces el término continuaría e

incluiría el último día del mismo mes calendario del año 50. En la Cláusula

2(c) se establece cómo habrá de contabilizarse un año de arrendamiento

(lease year) para propósitos del contrato al indicar que el primer año de

arrendamiento comenzaría en la fecha en que comience a devengarse la

renta fija y terminaría el primer día del mismo mes calendario del año

subsiguiente, si como en el caso de autos, dicho comienzo no es el primer

día de un mes calendario. El año de arrendamiento sería cada periodo

subsiguiente de 12 meses.

     En el caso de autos el arrendamiento comenzó el 9 de junio de 1992,

fecha en que comenzó a devengarse la renta fija. 11 De manera que,

conforme la Cláusula 2(b) el término del arrendamiento sería del 9 de junio

de 1999 hasta el 30 de junio del 2042. Conforme a la cláusula 2(c) el primer

año de arrendamiento se contabilizaría a partir del 9 de junio de 1992 hasta

el 1 de junio de 1993, y cada año de arrendamiento sería cada periodo de

12 meses subsiguiente.

        Ahora bien, a pesar de que el contrato tenía un término de vigencia

fijo de 50 años, la Clausula 2(d) también dispone que el arrendatario tendría

el derecho y la opción de hacer efectiva la cancelación del contrato en

varias fechas particulares cumpliendo con un requisito de notificación

previa. El arrendatario podía optar por la cancelación temprana con

efectividad el último día del mes 180 del término del contrato;12 el último

11 A partir de esa fecha, la renta fija mensual de $15,000 fue exigible. La fecha de
comienzo no varía por el hecho de que en ese mes se haya pagado $11,000 luego de
aplicar un ajuste en la cuantía fija para deducir los primeros ocho días del mes.
12 A 15 años del comienzo del contrato.
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día del mes 240;13 el último día del mes 300;14 el último día del mes 360;15

el último día del mes 420;16 el último día del mes 480;17 y el último día del

mes 54018. Siempre y cuando cumpliera con el requisito de notificación de

la cancelación al propietario al menos seis meses antes de la fecha en que

el contrato finalizaría.

        De conformidad con la Cláusula 2(d) y considerando que el contrato

comenzó el 9 de junio de 1992, Walgreens PR podía cancelar el contrato

con fecha de efectividad el último día del mes 300 del término del contrato,

a los 25 años del comienzo del acuerdo. Esto es, el del 30 de junio de 2017.

Para ello tenía que cumplir con el requisito de notificar de la cancelación

temprana en o antes del 30 de diciembre de 2016. Esto es, al menos seis

meses antes de la fecha en que sería efectiva la finalización del contrato.

Esta notificación, como cualquier otra entre las partes, tendría que remitirse

por escrito a través del correo de conformidad con la Cláusula 25.

        Según surge de los hechos no controvertidos, el Lcdo. Richard

Steiner, representante de Walgreens Co, notificó a la parte apelante que el

arrendatario ejercería su opción de cancelar el contrato de arrendamiento

efectivo el 30 de junio de 2017. La misiva, que tenía fecha del 9 de

diciembre de 2016, fue enviada el 20 de diciembre de 2016 por correo

certificado y con acuse de recibo al señor Fournier. La misma se recibió el

23 de diciembre de 2016.

        En atención a lo anterior concluimos que Walgreens PR ejerció su

derecho a cancelar tempranamente el contrato con fecha de efectividad del

30 de junio de 2017 de conformidad con los términos del contrato.

                                          C.

        Nos corresponde ahora analizar si el Lcdo. Richard Steiner

representante de Walgreens Co, tenía autoridad para notificar la

cancelación del referido contrato. En resumen, la parte apelante plantea en

13 A 20 años del comienzo del contrato.
14 A 25 años del comienzo del contrato.
15 A 30 años del comienzo del contrato.
16 A 35 años del comienzo del contrato.
17 A 40 años del comienzo del contrato.
18 A 45 años del comienzo del contrato.
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sus señalamientos de error 2-5 que solo Walgreens PR podía cancelar el

contrato ya que es la parte que suscribió el contrato de arrendamiento,

nunca se realizó una sustitución expresa del arrendador, y el contrato no

establece la cancelación por tercero. Indicó que para que la cancelación

efectuada por Walgreens Co tuviera efecto jurídico dicha compañía tenía

que contar con una resolución corporativa otorgada por la junta de

directores de Walgreens PR autorizándole a representarle. Abundó que al

inscribirse el arrendamiento en el Registro de la Propiedad este se convirtió

en un derecho real que grava la propiedad y que solo podía ser cancelado

en dicho registro por Walgreens de PR a cuyo nombre se inscribió o por su

representante autorizado mediante resolución corporativa. Enfatizó que el

hecho de que entablara comunicación con y aceptara los pagos de

Walgreens Co no es un acto que constituya la aceptación de la sustitución

del verdadero arrendatario.

       Walgreens PR sostuvo por su parte que en la moción de sentencia

sumaria se presentó evidencia de la autoridad conferida al Lcdo. Richard

Steiner para cancelar el arrendamiento la cual no fue refutada por la parte

apelante. Enfatizó que es contrario a la buena fe que la parte apelante se

niegue a reconocer la autoridad de Walgreens Co para cancelar el contrato

a pesar de que en el contrato se identifica expresamente la dirección de

Walgreens Co como aquella a la que habrá de dirigirse toda comunicación

con la arrendataria. Además, con sus propios actos así lo reconocieron

desde que adquirieron la propiedad arrendada. Como prueba de lo último

presentó las múltiples comunicaciones que la parte apelante dirigió a

Walgreens Co. para comunicar asuntos relacionados a la propiedad y al

arrendamiento.

       La controversia entre las partes gira en torno a si el Lcdo. Richard

Steiner, representante de Walgreens Co, tenía autoridad para notificar

sobre la cancelación del contrato de arrendamiento suscrito por Walgreens

PR en calidad de parte arrendataria. Adelantamos nuestra respuesta en la

afirmativa.
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        De la prueba presentada por Walgreens PR en su moción de

sentencia sumaria y en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria de

la parte demandante, surge que el Lcdo. Richard Steiner tenía autoridad

real implícita para actuar en representación de Walgreens PR y ello era

conocido por la parte apelante. Adviértase que la autoridad real para obligar

o vincular a una corporación, no se acredita solamente mediante

autorización expresa como lo sería una resolución corporativa otorgada por

la junta de directores. También puede acreditarse mediante autorización

implícita la cual puede inferirse de las palabras y la conducta de la

corporación y del funcionario, dentro del contexto de la relación entre las

partes.

        Al momento de suscribirse el contrato de arrendamiento Walgreens

Co era la compañía matriz de Walgreens PR. Posteriormente, Walgreens

Co se convirtió en afiliada de Walgreens PR y como tal, estaba autorizada

a comunicarse con los arrendadores de Walgreens PR.19 El Lcdo. Richard

Steiner, abogado de Walgreens Co y de Walgreens PR, fue autorizado por

el Comité de Real Estate de Walgreens y por Walgreens PR para cancelar

el contrato de arrendamiento.20 Resulta más significativo aún que según lo

dispuesto en la Cláusula 25 del contrato de arrendamiento, toda

comunicación dirigida al arrendatario debía ser remitida a la dirección de

Walgreens Co, esto es 200 Wilmot Road, Deerfield, Illinois, 60015, con

atención al Departamento Legal.

        Durante el arrendamiento la parte apelante reconoció la autoridad

de Walgreens Co para actuar en representación de Walgreens PR al

mantener      comunicaciones        constantes     con     Walgreens      Co    y sus

representantes para atender asuntos del contrato de arrendamiento, al

autorizar a Walgreens Co a realizar los pagos de la renta mediante

19 Exhibit 19, Solicitud de Walgreens de Sentencia Sumaria Parcial, Entrada #74 SUMAC.
English translation of First set of interrogatories and request for documents from
Walgreen PR, respuesta al interrogatorio #6.
20 Exhibit 19, Solicitud de Walgreens de Sentencia Sumaria Parcial, Entrada #74

SUMAC. English translation of First set of interrogatories and request for documents from
Walgreen PR, respuesta a interrogatorios # 4 y 5.
KLAN202200431                                                                             19

transferencias electrónicas y al exigir a Walgreens Co los pagos de renta

alegadamente adeudados.

        El 11 de diciembre de 1991, Frank W. Fournier le dirigió una carta a

Mary Butler del Departamento Legal de Walgreens Co, entonces compañía

matriz de Walgreens PR, informándole que había adquirido la propiedad

arrendada.21 El 2 de julio de 2013, Frank W. Fournier autorizó a Walgreens

Co a realizar transferencias electrónicas de fondos para pagar la renta, en

representación de sus afiliadas y subsidiarias. 22 Asimismo, el 19 de

diciembre de 2017, la parte apelante, por conducto de la Lcda. Damaris

Quiñones, solicitó a la dirección de Walgreens Co el pago de las rentas

alegadamente adeudadas por Walgreens PR. 23

        Además de las comunicaciones antes mencionadas, Walgreens PR

incluyó en su solicitud de sentencia sumaria múltiples comunicaciones en

las que la parte demandante reconoce la autoridad de Walgreens Co y sus

representantes, para representar a Walgreens PR.24

        En atención a la evidencia presentada por Walgreens PR y que no

fue refutada por la parte apelante, resulta incuestionable que el Lcdo.

Richard Steiner, representante legal de Walgreens PR y de Walgreens Co,

tenía autoridad real implícita de Walgreens PR para notificar sobre la

cancelación del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, habiéndose

21  Exhibit #3 Solicitud de Walgreens de Sentencia Sumaria Parcial, Entrada #74, SUMAC.
22  Exhibit #6 Solicitud de Walgreens de Sentencia Sumaria Parcial, Entrada #74, SUMAC.
23 Exihibit # 22 y #4 Solicitud de Walgreens de Sentencia Sumaria Parcial, Entrada #74,

SUMAC.
24 Exhibit 7 – Carta del 2 de julio de 1992 del Sr. Fournier al Lcdo. Robert M. Silverman

del Departamento Legal de Walgreen Co., sobre medidas tomadas para corregir las
filtraciones de agua reportadas; Exhibit 8 – Carta del 19 de octubre de 1995 de Laurie M.
Bishop, Paralegal de Walgreens Co., al Sr. Frank W. Fournier, sobre la instalación de
equipo de revelado de fotografías, en la cual se incluye la aprobación y firma del Sr.
Fournier; Exhibit 9 – Carta del 2 de mayo de 1997 de Laurie M. Hodge, Property Manager
de Walgreens Co., al Sr. Fournier sobre planes de remodelación en la Propiedad
Arrendada, en la cual se incluye la aprobación y firma del Sr. Fournier; Exhibit 10 – Carta
del      17    de     noviembre    de    2004     de    W.E.      Bolssens,   Senior    Fac.
Mgr, Walgreens Co. al Sr. Fournier sobre recurrencia de filtraciones; Exhibit 11 – Carta
del 18 de julio de 2005 del Sr. Fournier a W.E. Bolssens, Senior Facilities Manager,
Walgreens Co., en relación a filtraciones en el área de los tragaluces; Exhibit 12 – Carta
del 9 de julio de 2009 del Sr. Fournier a Miguel Bosques, Regional Facilities Manager,
Walgreens Co. en relación a condensación causada por el sistema de aire acondicionado
en respuesta a Carta fechada 25 de junio de 2009 de Miguel Bosques al Sr Fournier sobre
varias filtraciones de techo; Exhibit 13 – Carta del 13 de agosto de 2009 del Sr. Fournier
a Miguel Bosques, Regional Facilities Manager, Walgreens Co., sobre inspección para
corregir las filtraciones; Exhibit 14 – Carta del 29 de julio de 2014 del Sr. Fournier
autorizando la instalación de letreros, y carta del 25 de julio de 2014 de Michael Redstone,
Director and Managing Counsel de Walgreens Co., dirigida al Sr. Fournier solicitando
autorización para instalar letreros; Exhibit 15 – Walgreens Contact List.
KLAN202200431                                                              20

cancelado el contrato oportunamente de conformidad con los términos del

acuerdo y por medio de un agente de Walgreens PR con autoridad para

representarle, procedía desestimar la causa de acción contra Walgreens

PR por alegado incumplimiento de contrato y cobro de renta.

                                     IV

      Por los fundamentos antes expuestos confirmamos la Sentencia

Sumaria Parcial apelada.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                      Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                  Secretaria del Tribunal de Apelaciones