Court Opinion

ID: 9928491
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-01-31 19:19:10.287945+00
Date Added: 2024-06-11T09:52:40.611310
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                          TRIBUNAL DE APELACIONES
                                     PANEL II

     CORAL BATIZ RIVERA                               REVISIÓN
                                                      ADMINISTRATIVA
            Recurrente                                procedente del
                                                      Departamento de
                                                      Asuntos del
                  v.                    KLRA202300466 Consumidor (DACo.)

                                                               Querella número:
JUNTA DE DIRECTORES DEL                                        C-SAN-2022-
 CONDOMINIO BELLA MARE                                         0011580

             Recurrida                                         Sobre:
                                                               Ley de Condominios

Panel integrado por su presidente, el juez Bermúdez Torres, el juez
Adames Soto y la juez Aldebol Mora.

Aldebol Mora, Juez Ponente

                                SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 21 de diciembre de 2023.

        Comparece ante nos la parte recurrente, Coral Batiz Rivera,

mediante revisión judicial y solicita que revoquemos la determinación

emitida y notificada por el Departamento de Asuntos del Consumidor

(DACO) el 7 de julio de 2023. Mediante el referido dictamen, la agencia

desestimó la querella radicada por la parte recurrente y ordenó el cierre y

archivo de esta.

        Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma

la determinación administrativa recurrida.

                                           I

        El 13 de julio de 2022, Coral Batiz Rivera (Batiz Rivera o recurrente)

radicó una querella ante el DACO en contra de la Junta de Directores del

Condominio Bella Mare (Junta de Directores o recurrida), su presidente

Edwin Martínez y su administrador Ricardo Domínguez.1 En síntesis, alegó

que el estacionamiento que le asignaron en el Condominio Bella Mare no

contaba con seguridad, toda vez que las cámaras de seguridad no

captaban esa parte del estacionamiento, la verja colindante a la propiedad

1 Apéndice 4 del Alegato en Oposición a Solicitud de Revisión, págs. 13-19.

 Número Identificador
 SEN2023 _______________
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tenía un agujero que cualquier persona externa podía entrar y su vehículo

estaba siendo vandalizado. Indicó que, debido a la situación descrita, la

falta de diligencia de la Junta de Directores y el que no le asignaran un

estacionamiento seguro, optó por estacionarse en un espacio asignado a

una persona que había fallecido, donde las cámaras de seguridad captaban

su automóvil y este no sufría daños. Arguyó que, el administrador del

Condominio Bella Mare catalogó el referido estacionamiento como Zona de

Carga, aun cuando su vehículo estaba estacionado allí. Señaló que recibió

varias multas por presunta violación al Reglamento del Condominio Bella

Mare, las cuales nunca fueron notificadas, y que era la única titular que

había recibido amonestaciones ascendentes a más de mil dólares

($1,000.00). Según adujo, estuvo meses solicitando el mapa de los

estacionamientos del Condominio Bella Mare, pero no se lo brindaron.

      Batiz Rivera planteó en su querella que el Tribunal de Primera

Instancia le había concedido una orden de acecho en contra del

Administrador del Condominio Bella Mare por alegadas amenazas dirigidas

a su propiedad. Por otro lado, alegó que, el 15 de junio de 2022, recibió

una misiva en la cual el licenciado Luis Elvin González Ramos (González

Ramos) expresaba que la Junta de Directores podía asignar los

estacionamientos como gustara, ya que el Reglamento de dicha propiedad

horizontal le confería tal poder. Argumentó que la escritura matriz del

Condominio Bella Mare catalogaba el estacionamiento como un elemento

común general, el cual, según nuestro ordenamiento jurídico vigente, no

era susceptible de ser propiedad individual de los titulares. Alegó que había

solicitado las minutas y grabaciones de las asambleas celebradas para la

designación de los espacios en el estacionamiento, pero, según adujo,

estas no existían ni estaban registradas en el Registro de la Propiedad.

Indicó que, en el mapa de estacionamientos que aparecía en la escritura

matriz de la referida propiedad horizontal, surgían ciento treinta y cinco

(135) espacios de estacionamiento. No obstante, sostuvo que, al presente,

existían ciento noventa y siete (197) espacios de estacionamiento, por lo
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que todos los titulares del Condominio Bella Mare estaban en violación de

la ley, Reglamento y escritura matriz. En virtud de lo anterior, solicitó que:

(1) las multas fueran removidas por ser nulas; (2) la asignación de los

espacios de estacionamiento conforme a la ley y la escritura matriz; y

(3) se devolviera la propiedad a su estado original, según el plano de

estacionamiento de la escritura matriz inscrito en el Registro de la

Propiedad.

        Posteriormente, el 9 de agosto de 2022, notificada el 13 de enero de

2023, Batiz Rivera enmendó su querella a los efectos de incluir como parte

coquerellada al Consejo de Titulares del Condominio Bella Mare (Consejo

de Titulares). A su vez, solicitó el cese y desista de la representación legal

del licenciado González Ramos y el Bufete Marimar Pérez-Riera, ya que

no poseían un contrato de servicios legales aprobado por el Consejo de

Titulares. Además, solicitó la imposición de costas y honorarios de abogado

al presidente del Condominio Bella Mare y a la Junta de Directores, al igual

que se consideraran como ultra vires las actuaciones del Consejo de

Titulares.

        En respuesta, el 24 de febrero de 2023, el Consejo de Titulares

acreditó su contestación a la querella,2 posteriormente enmendada.3 En

esencia, negó las alegaciones en su contra. Indicó que el espacio de

estacionamiento asignado al Apartamento 5-J de Batiz Rivera se había

asignado desde que el Condominio Bella Mare se constituyó en régimen

de propiedad horizontal. Alegó que el Condominio Bella Mare tenía

múltiples medidas de seguridad en su estacionamiento que protegían

adecuadamente la propiedad de los titulares. Aceptó que, desde el 3 de

mayo de 2022, Batiz Rivera se estacionaba en un espacio que no le

pertenecía, razón por la cual había sido multada en múltiples ocasiones,

luego de ser advertida en cuanto a que su conducta violentaba las normas

recogidas en el Reglamento del Condominio Bella Mare, específicamente

2 Véase, Contestación a Querella en el expediente administrativo.
3 Apéndice 12 del recurso, págs. 83-85.
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en el Artículo 39. Arguyó que Batiz Rivera amenazó con destruir la

propiedad del Condominio Bella Mare para restringir el acceso al

estacionamiento de carga con el fin de estacionar su vehículo. Sostuvo que

Batiz Rivera cambió de estacionamiento porque quería estar más cerca de

la entrada del Condominio Bella Mare por pura conveniencia. Señaló que

todas las multas fueron notificadas a la recurrente y que, además, habían

puesto a su disposición todos los documentos disponibles en la oficina de

la administración relacionados a las peticiones de esta para su revisión y

reproducción.

      Por otro lado, en su Contestación a Querella, el Consejo de Titulares

negó que el administrador del Condominio Bella Mare hubiera amenazado

a la recurrente e indicó que la orden de acecho ex parte a favor de esta se

dejó sin efecto luego que el administrador prestara su testimonio ante el

foro primario. Sostuvo que Batiz Rivera había sido temeraria al presentar

la acción de epígrafe con conocimiento de que no le asistía la razón en

derecho porque el estacionamiento en controversia era un elemento

común, cuya administración le correspondía a la Junta de Directores.

Según adujo, nunca habían adjudicado ninguno de los espacios de

estacionamiento del Condominio Bella Mare, pues estos eran elementos

comunes que no estaban catalogados como “propiedad” de los

apartamentos individuales. Sobre ese particular, sostuvo que la titularidad

de los estacionamientos de la referida propiedad horizontal les pertenecía

por ser un elemento común y administrados por la Junta de Directores. De

otro lado, planteó que, en agosto del 2022, el actual presidente de la Junta

de Directores, Jaime Alicea, le cambió el espacio de estacionamiento a la

recurrente por uno más cercano a la puerta de entrada. Argumentó que la

escritura matriz del Condominio Bella Mare no incluía un estacionamiento

específico en la descripción registral de los apartamentos y que la

recurrente   conocía   que   no   estaba   adquiriendo    un   espacio   de

estacionamiento específico por título legal cuando compró su apartamento.
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        Así las cosas, el 3 de marzo de 2023, Batiz Rivera instó una Moción

Solicitando Cese y Desista.4 En resumen, alegó que, el 13 de enero de

2023, la Junta de Directores emitió un comunicado autorizando a los

empleados del Condominio Bella Mare a utilizar cualquier estacionamiento

de visita disponible durante su turno de trabajo. Según sostuvo, dicha

actuación era contraria a la ley, Reglamento y escritura matriz, además de

que coartaba los derechos de los titulares de la referida propiedad

horizontal. Planteó que los titulares tenían derecho a ocho (8) espacios de

estacionamiento para la visita establecido en la escritura matriz, los cuales

no eran para el uso y disfrute de las personas empleadas del Condominio

Bella Mare. Arguyó que la escritura matriz de la referida propiedad

horizontal no proveía estacionamiento para las personas empleadas, por lo

que estas podían estacionar sus vehículos en las áreas adyacentes en las

afueras del Condominio Bella Mare. Manifestó que la Junta de Directores

no tenía la autoridad ni el poder en ley para cambiar o alterar el destino y

naturaleza de los estacionamientos de visita, por estos ser elementos

comunes generales. En vista de ello, en lo aquí atinente, solicitó el cese y

desista de utilizar los estacionamientos de visita para estacionar los

vehículos personales.

        Luego de varios trámites procesales, culminado el descubrimiento

de prueba y celebrada una vista administrativa a esos efectos, el 7 de julio

de 2023, el DACO emitió y notificó la Resolución que nos ocupa, mediante

la cual desestimó la acción de epígrafe y ordenó el cierre y archivo de esta.5

En el referido dictamen, consignó las siguientes determinaciones de

hechos:

        1. La parte querellante Coral Batiz Rivera es titular del
           apartamento 5-J del Condominio Bella Mare localizado en
           Carolina, Puerto Rico.

        2. La parte querellante adquirió dicho apartamento de parte
           de Edil Danois Román, mediante la escritura número 206,
           otorgada el 26 de octubre de 2020 ante la notaria Vianice
           Cruz De Choudens.

4 Véase, Moción Solicitando Cese y Desista en el expediente administrativo.
5 Apéndice 1 del recurso, págs. 1-19.
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     3. Conforme la escritura de compraventa antes mencionada,
        el apartamento de la parte querellante no tiene asignado
        un espacio de estacionamiento. No obstante, al momento
        de comprar se le informó por el vendedor que dicho
        apartamento tenía asignado el espacio de estacionamiento
        número 19, ubicado en una esquina hacia el parque. La
        parte querellante tenía conocimiento de esto antes de la
        compraventa, toda vez que vivió en el apartamento en
        calidad de arrendataria más de un año previo a realizarse
        la compraventa.

     4. El [C]ondominio Bella Mare fue sometido al régimen de
        [p]ropiedad [h]orizontal mediante la escritura número 219
        otorgada el 30 de julio de 1973, ante notario Héctor Sainos.
        Conforme dicha escritura, se establece que hay 123
        apartamentos residenciales y existen 135 espacios de
        estacionamiento que son elementos comunes del
        inmueble. La asignación de espacios de estacionamiento
        para beneficio de cada apartamento se asignaba por parte
        del desarrollador al momento de la compraventa, según un
        plano numerado que fue anejado a la escritura matriz.

     5. Debido al crecimiento de la comunidad y la necesidad de
        espacios de estacionamiento adicionales, aproximadamente
        entre los años 1987 y 1988, y posterior a una asamblea del
        Consejo de Titulares en el [C]ondominio Bella Mare,
        se añadieron 62 espacios de estacionamiento en el
        Condominio, hasta llevarlo a 197 espacios. El [C]ondominio
        no conserva las minutas o actas de la asamblea donde se
        aprobaron estas obras. No obstante, el resultado de esta
        gestión fue confirmado mediante el testimonio de titulares
        que participaron en este proceso de añadir espacios en
        dicho momento.

     6. Actualmente[,] en el [C]ondominio Bella Mare todos los
        apartamentos tienen un estacionamiento asignado y existe
        estacionamiento para visitantes. Existe un plano donde
        aparecen los 197 espacios de estacionamiento debidamente
        numerados y dicho plano tiene correspondencia fiel y exacta
        con la realidad física del estacionamiento.

     7. A principios del mes de mayo de 2022, el auto de la parte
        querellante fue vandalizado por haber sido impactado por
        piedras. Debido a lo anterior, la parte querellante comenzó
        a estacionarse sin autorización en un espacio de
        estacionamiento que estaba asignado al apartamento de una
        titular que había fallecido y que [e]sta entendía le brindaba
        mayor seguridad. Dicho espacio fue posteriormente
        designado como uno de carga.

     8. A la parte querellante se le llamó la atención por
        estacionarse en un espacio que no tenía asignado, sin
        autorización. A pesar de ello, la parte querellante continuó
        usando dicho espacio.

     9. Debido a la situación de vandalismo que alegó, la parte
        querellante solicitó mediante un correo electrónico con
        fecha de 9 de mayo de 2022 que se le asignara un espacio
        de estacionamiento con vigilancia directa de las cámaras
        de seguridad. Esta solicitud fue contestada por la
        administración del [C]ondominio indicándole que los únicos
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           espacios disponibles eran en la parte del frente, donde se
           encuentra la caseta de seguridad. Igualmente, se le indicó
           que[,] desde el 3 de mayo[,] se encontraba utilizando un
           estacionamiento que no le correspondía, sin autorización,
           a pesar de tener dos estacionamientos disponibles, uno
           asignado y otro alquilado.

      10. Los días 3, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 23, 24 y 25
          de mayo de 2022, se registraron incidentes donde la parte
          querellante estacionó su vehículo en un espacio de
          estacionamiento que no le correspondía. Estos incidentes
          fueron registrados en el informe de incidente que llevan los
          guardias de seguridad del [C]ondominio. En varios de
          estos informes se indica que a la querellante se le solicitó
          que moviera su vehículo y esta se negó a hacerlo. A base
          de estos informes de incidentes, se le impusieron a la parte
          querellante un total de 15 multas de $75.00 cada una, las
          cuales le fueron facturadas en su estado de cuenta. Dicho
          estado fue recibido por la parte querellante el 9 de junio
          de 2022, según alega en la querella. Por otro lado,
          según admitió la parte querellante, a partir del 9 de junio de
          2022, se le expidieron un total de 7 boletos adicionales
          por violaciones relacionadas a estacionamiento de su
          vehículo.

      11. Antes de comprar su apartamento, la parte querellante no
          había revisado la escritura matriz y el plano de
          estacionamiento que está inscrito en el [R]egistro de la
          [P]ropiedad. Esta gestión la hizo el 16 de junio de 2022[,]
          según alegó en la querella.

      12. En vista de lo anterior, la parte querellante radicó la
          querella de epígrafe el 13 de julio de 2022, solicitando que
          las multas sean removidas ya que son nulas, la asignación
          de estacionamientos[,] conforme a la ley y la escritura
          matriz; y que se devuelva la propiedad al estado original
          según [el] plano de estacionamiento de la escritura matriz
          registrado en el Registro de la Propiedad.

      13. El Reglamento del [C]ondominio Bella Mare establece
          como una de sus prohibiciones el estacionarse en un
          estacionamiento ajeno que no haya sido asignado,
          incluyendo estacionamientos de apartamentos vacíos o en
          proceso de ejecución. La multa por esta violación según el
          [R]eglamento es de $75.00.

      14. Desde el mes de agosto de 2022, la Junta de Directores
           del Condominio Bella Mare le asignó otro estacionamiento
           a la parte querellante. La parte querellante manifestó estar
           conforme con el mismo por estar debajo de una de las
           cámaras de seguridad.6

        Aquilatada la prueba desfilada durante la vista administrativa, la

agencia recurrida determinó que la recurrente había aceptado su espacio

de estacionamiento conforme le fue manifestado por su vendedor y no tuvo

ningún reparo con esto. Señaló que dicho espacio fue asignado desde

6 Apéndice 1 del recurso, págs. 1-3.
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mucho antes que la recurrente adquiriera su apartamento y no fue hasta

que esta fue multada por estacionarse en un lugar que no le correspondía

que tomó la iniciativa de cuestionar la ubicación de su espacio de

estacionamiento. El DACO fundamentó lo anterior con el Artículo 39 de la

Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129 de 16 de agosto de

2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 1922k (Ley de Condominios), el

cual establecía claramente que el adquirente de un apartamento aceptaba

la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la

forma en que estos se encontraran físicamente al momento de adquirirlo.

Sobre ese particular, expresó que Batiz Rivera no podía pretender trastocar

la asignación de su estacionamiento y los              otros espacios de

estacionamiento de los demás titulares, los cuales estaban denominados

como un elemento común y no tenían una asignación específica en la

escritura matriz. En virtud de ello, concluyó que la reclamación de epígrafe,

respecto a la distribución de los estacionamientos, iba en contra de lo

establecido en el citado articulado, por lo que debía desestimarse su

petición.

       Por otro lado, indicó que la conducta de la recurrente de estacionar

su vehículo en otro espacio de estacionamiento se realizó con

conocimiento claro de que dicha acción estaba prohibida, sin haber

canalizado su petición de conformidad con el Reglamento del Condominio

Bella Mare, y a pesar de habérsele llamado la atención en múltiples

ocasiones. En cuanto a las multas, el organismo administrativo concluyó

que, conforme a la prueba presentada, no había duda de que la parte

recurrente, desafiando las directrices de los guardias de seguridad, cometió

las infracciones de estacionamiento imputadas en violación al Reglamento

del Condominio Bella Mare. Asimismo, determinó que dicha reclamación

estaba prescrita, toda vez que contaba con un término de treinta (30) días

para presentar su acción de impugnación, conforme establecía el Artículo

65 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, contados a partir del
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9 de junio de 2022 cuando le notificaron su estado de cuenta, el cual había

vencido el 13 de julio de 2022.

        Por otro lado, el DACO indicó que la Junta de Directores sí tenía la

obligación de atender todo lo relacionado con el buen gobierno,

administración, vigilancia y funcionamiento del régimen, especialmente lo

relativo a los elementos de uso común, conforme establecía el Artículo 53

de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922y. Sobre ello, concluyó que

Batiz Rivera no demostró que se hubiera incumplido con dicho deber.

Resolvió que la recurrente tampoco demostró que la Junta de Directores

hubiera realizado actuación ilegal alguna relacionada con la Ley de

Condominios, supra, o su Reglamento. Basado en lo anterior, coligió que

la acción de epígrafe impugnando las multas impuestas debía ser

desestimada.

        En desacuerdo, el 28 de julio de 2023, la parte recurrente presentó

una Solicitud de Reconsideración de la Resolución del 7 de julio de 2023,7

la cual no fue considerada por el DACO dentro del término estatuido para

ello.

        Inconforme con la determinación de la agencia, el 1 de septiembre

de 2023, la parte recurrente compareció ante nos y realizó los siguientes

señalamientos:

        Erró el DACO al ordenar la desestimación de la querella de
        epígrafe y el cierre y archivo de la misma[,] toda vez que su
        determinación no fue basada en la prueba documental y
        testifical que surge del expediente.

        Erró el DACO al no atender y dilucidar la enmienda radicada
        el 9 de agosto de 2022, dictada el 29 de diciembre de 2022 y
        notificada oportunamente el [1]3 de enero de 2023.

        Erró el DACO al no atender y dilucidar la solicitud de cese y
        desista radicada el 28 de febrero de 2023.

        En cumplimiento con nuestra Resolución del 6 de septiembre de

2023, y luego de concederle una prórroga, la parte recurrida compareció

7 Apéndice 2 del recurso, págs. 20-31. Cabe destacar que dicho documento no se
encuentra en la copia certificada del expediente administrativo ante nos.
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mediante Alegato en Oposición a Solicitud de Revisión el 13 de octubre de

2023.

        Con el beneficio de la comparecencia de las partes, así como con la

copia certificada del expediente administrativo, nos disponemos a resolver

el recurso que nos ocupa.

                                       II

                                      A

        Los tribunales apelativos debemos otorgar amplia deferencia a las

decisiones emitidas por las agencias administrativas, puesto que estas

cuentan con vasta experiencia y pericia para atender aquellos asuntos que

se les han sido delegados por la Asamblea Legislativa. Hernández

Feliciano v. Mun. Quebradillas, 2023 TSPR 6, 211 DPR ___ (2023); OEG

v. Martínez Giraud, 210 DPR 79 (2022); Super Asphalt v. AFI y otro, 206

DPR 803, 819 (2021); Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, 202 DPR

117, 126 (2019); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018).

Es por ello, que, tales determinaciones suponen una presunción de

legalidad y corrección que a los tribunales nos corresponde respetar,

mientras la parte que las impugne no presente prueba suficiente para

derrotarlas. Íd.; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 216 (2012).

No obstante, tal norma no es absoluta. Es por ello que nuestro Máximo

Foro ha enfatizado que no podemos imprimirle un sello de corrección, so

pretexto de deferencia a las determinaciones administrativas que sean

irrazonables, ilegales o contrarias a derecho.

        En Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 628 (2016), nuestro

Tribunal Supremo resumió las normas básicas en torno al alcance de la

revisión judicial de la siguiente forma:

        [L]os tribunales deben deferencia a las decisiones de una
        agencia administrativa, pero ésta cederá cuando: (1) la
        determinación administrativa no está basada en evidencia
        sustancial; (2) el ente administrativo erró en la aplicación o
        interpretación de las leyes o reglamentos que se le ha
        encomendado administrar; (3) el organismo administrativo
        actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente, realizando
        determinaciones carentes de una base racional, o (4) la
        actuación administrativa lesionó derechos constitucionales
        fundamentales. Es importante destacar que si el tribunal no
KLRA202300466                                                                11

       se encuentra frente a alguna de esas situaciones, aunque
       exista más de una interpretación razonable de los hechos,
       procede que se valide la interpretación que realizó la agencia
       administrativa recurrida. Íd. Véase, además, Super Asphalt v.
       AFI y otro, supra, pág. 819.

       El criterio rector bajo el cual los tribunales deben revisar las

decisiones administrativas es el criterio de razonabilidad. OEG v. Martínez

Giraud, supra; Super Asphalt v. AFI y otro, supra, pág. 820; Graciani

Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra, pág. 127; Torres Rivera v. Policía

de PR, supra, pág. 626. Bajo este criterio, se limita la revisión judicial a

dirimir si la agencia actuó de forma arbitraria o ilegal, o de manera tan

irrazonable que su actuación constituya un abuso de discreción. Íd.

       Bajo este supuesto, la Sección 4.5 de la Ley de Procedimiento

Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017,

3 LPRA sec. 9675 (LPAU), “estableció el marco de revisión judicial de las

determinaciones de las agencias administrativas”. Rolón Martínez v. Supte.

Policía, supra, pág. 35. La intervención del tribunal se limita a tres áreas, a

saber: (1) si el remedio concedido por la agencia fue apropiado; (2) si las

determinaciones de hecho que realizó la agencia están sostenidas por

evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo visto en su

totalidad, y (3) si las conclusiones de derecho del ente administrativo fueron

correctas. Íd., págs. 35-36; OEG v. Martínez Giraud, supra; Torres Rivera

v. Policía de PR, supra, págs. 626-627; Batista, Nobbe v. Jta. Directores,

supra, pág. 217. Nuestro Máximo Foro ha expresado que esta intervención

“debe ocurrir cuando la decisión administrativa no se fundamente en

evidencia sustancial o cuando la agencia se equivoque en la aplicación de

la ley”. Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, pág. 36. Siendo así,

aquellas determinaciones de hechos formuladas por el ente administrativo

deberán sostenerse cuando estén basadas en evidencia sustancial que

surja del expediente administrativo considerado en su totalidad. Íd.; OEG

v. Martínez Giraud, supra; Super Asphalt v. AFI y otro, supra.

       Por otro lado, las determinaciones de derecho pueden ser revisadas

en su totalidad. Sec. 4.5 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9675; Rolón Martínez v.
KLRA202300466                                                               12

Supte. Policía, supra, pág. 36; Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág.

627. No obstante, los tribunales deberán darles peso y deferencia a las

interpretaciones que la agencia realice de aquellas leyes particulares que

administra. Íd.

       El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha dispuesto que la deferencia

que le deben los tribunales a la interpretación que haga el ente

administrativo sobre aquellas leyes y reglamentos que le corresponde

poner en vigor, cede si la agencia: “(1) erró al aplicar la ley; (2) actuó

arbitraria, irrazonable o ilegalmente, o (3) lesionó derechos constitucionales

fundamentales”. Torres Rivera v. Policía de PR, supra, págs. 627-628; OEG

v. Martínez Giraud, supra. Finalmente, nuestra más Alta Curia ha

expresado que, conforme a lo anterior, el criterio administrativo no podrá

prevalecer en aquellas instancias donde la interpretación estatutaria

realizada por una agencia provoque un resultado incompatible o contrario

al propósito para el cual fue aprobada la legislación y la política pública que

promueve. Así, “la deferencia judicial al expertise administrativo, concedido

cuando las agencias interpretan la ley, tiene que ceder ante actuaciones

que resulten irrazonables, ilegales o que conduzcan a la comisión de una

injusticia”. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 11.

                                      B

       El Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) constituye el

organismo administrativo cuyo principal propósito es defender, vindicar e

implantar los derechos de las personas consumidoras en nuestra

jurisdicción, mediante la aplicación de las leyes que asistan sus reclamos.

Art. 3 de la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor,

Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, 3 LPRA sec. 341b;

Polanco v. Cacique Motors, 165 DPR 156 (2005). A tenor con ello, la

agencia está plenamente facultada para resolver las quejas y querellas

promovidas por las personas ciudadanas en ocasión a que se transgredan

las disposiciones legales que proveen para la protección de sus

prerrogativas; ello, en cuanto a servicios adquiridos o recibidos del sector
KLRA202300466                                                             13

privado de la economía. A su vez, el DACO está facultado para conceder

los remedios pertinentes mediante la debida adjudicación administrativa.

3 LPRA secs. 341h, 341i-1.

      En virtud de lo anterior, mediante la aprobación del Reglamento de

Procedimientos Adjudicativos del DACO, Reglamento Núm. 8034 de 14 de

junio de 2011 (Reglamento Núm. 8034), el organismo adoptó un esquema

uniforme de reglas para la dilucidación de las controversias sometidas a su

consideración. De este modo, la agencia ve regido el ejercicio de sus

poderes respecto al proceso adjudicativo de que trate, por la aplicación de

normas afines a la solución justa, rápida y económica de las querellas.

Regla 1 del Reglamento Núm. 8034, supra. Las reglas contenidas en el

referido precepto aplicarán a las investigaciones y los procedimientos

administrativos sobre querellas iniciadas por consumidores o por el DACO.

Regla 3 del Reglamento Núm. 8034, supra. Toda resolución emitida por

esta agencia otorgará el remedio que en derecho proceda, aun cuando la

parte querellante no lo haya solicitado. Regla 27.1 del Reglamento Núm.

8034, supra. Ahora bien, en la ejecución de sus facultades adjudicativas, la

Regla 24 del Reglamento Núm. 8034, supra, expresamente adopta el

principio administrativo sobre la aplicación subsidiaria de las reglas

procesales y probatorias propias de los trámites judiciales, al disponer

como sigue:

      Las Reglas de Procedimiento Civil y de Evidencia no serán
      de estricta aplicación a las vistas administrativas, sino en la
      medida en que el Funcionario o Panel de Jueces que presida
      la vista o el Departamento estime necesario para llevar a cabo
      a los fines de la justicia.

      Por otra parte, el Reglamento Núm. 8034, supra, esboza las

condiciones en las que se llevará a cabo la celebración de una vista

administrativa. Atinente a lo que nos ocupa, específicamente estatuye el

derecho de las partes de presentar todo tipo de evidencia documental,

testifical técnica o pericial en apoyo a sus respectivas teorías. Regla 20.5

del Reglamento Núm. 8034, supra.
KLRA202300466                                                               14

                                       C

       La facultad del DACO para adjudicar querellas relacionadas con

acciones de impugnación presentadas por titulares de un condominio en el

que haya al menos una unidad destinada a vivienda, emana de la Ley de

Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020,

según enmendada, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Ley de Condominios). En

virtud del Artículo 65 del referido estatuto, 31 LPRA sec. 1923j, los titulares

pueden impugnar ante el DACO acuerdos, omisiones, o actuaciones de la

Junta de Directores, del administrador interino, del presidente y del

secretario, concernientes a la administración del inmueble, cuando estos le

sean perjudiciales al titular o a la comunidad, o que sean contrarios a la ley,

escritura de constitución o reglamento del condominio. Según dispone el

citado articulado, para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30)

días, contados a partir de la fecha en que se tomó el acuerdo o

determinación a impugnarse, si se hizo en su presencia, o dentro de los

treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del

acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se

llegó a tal acuerdo o determinación.

       En lo pertinente, el Artículo 53 de la Ley de Condominios, 31 LPRA

sec. 1922y, establece los deberes y facultades de la Junta de Directores.

Entre ellos, dicho cuerpo de directores tendrá la facultad de atender todo

lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y

funcionamiento del régimen de propiedad horizontal, especialmente en

cuanto a las cosas y elementos de uso común, así como los servicios

generales. En virtud de ello, la Junta de Directores debe hacer, a tales

efectos, las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Asimismo, dicha junta tiene el deber de cumplir y hacer cumplir las

disposiciones del citado estatuto, de su reglamento, de la escritura matriz

y de los acuerdos del Consejo de Titulares.

       Con respecto a los elementos comunes del inmueble, el Artículo 17

de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1921p, dispone lo siguiente:
KLRA202300466                                                          15

     […]

     (b) Se consideran elementos comunes generales, salvo
     disposición o estipulación en contrario los siguientes:

           (1) El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines.

           (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros,
           oficiales de vigilancia, personal que presta servicios de
           limpieza y mantenimiento u otros, así como los locales
           destinados para almacenamiento conocidos como
           covachas.

           (3) Las áreas destinadas a estacionamiento.

           (4) Las áreas recreativas que excedan lo requerido por
           la reglamentación urbana o por las autoridades
           competentes.

     La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes
     enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la
     escritura de constitución del régimen. De realizarse la
     conversión y transferencia al régimen de propiedad
     horizontal, luego de constituida la escritura matriz, se
     requerirá el consentimiento de dos terceras partes (2/3)
     de todos los titulares, que a su vez, reúnan dos terceras
     partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes.
     La transferencia deberá inscribirse en el Registro de
     la Propiedad, dejando constancia de los nuevos
     porcentajes de participación para cada uno de los
     apartamentos beneficiados.

     Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente en el inciso
     (b) de esta sección sean susceptibles de aprovechamiento
     independiente, las mismas se podrán constituir y/o enajenar
     como áreas o instalaciones para el beneficio del Consejo de
     Titulares o de uno (1) o varios de los titulares de
     apartamentos en el condominio; además, estas áreas e
     instalaciones podrán constituirse y/o usarse para el beneficio
     de uno (1) o varios titulares en condominios distintos u otros
     desarrollos, cuando las áreas o instalaciones se usen
     en forma compartida entre sí o con una (1) o más
     urbanizaciones[,] comunidades y/u otros proyectos, según
     sea aprobado por las entidades públicas o cuasipúblicas con
     jurisdicción, o mediante contrato entre las partes. El área de
     estacionamiento en los condominios exclusivamente
     residenciales se configurará bien como elemento común,
     general o limitada, o bien como área privada cuyos espacios
     y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamentos.

     Excepto en los condominios no residenciales, entiéndase,
     exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad
     sobre los espacios individuales de estacionamiento que
     constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta
     para la determinación de mayoría a base del número de
     titulares, si bien se podrá computar el por ciento de
     participación que corresponda a dichos espacios en los
     elementos comunes, cuando el reglamento incluya dicha
     participación en su definición de mayoría. Cuando el área
     destinada a estacionamiento se haya configurado en su
     totalidad como finca independiente, a su titular le
     corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamento.
KLRA202300466                                                            16

       La medida superficial de aquellas áreas que sean asignadas
       en la escritura matriz constitutivos de un condominio como
       anejo de un apartamento para su uso particular y con
       exclusión de los demás apartamentos, incluyendo los
       estacionamientos que han sido asignados a un apartamento
       particular, no será incluida para computar el área superficial
       del apartamento en cuestión ni su por ciento de participación
       en los elementos comunes del inmueble, a menos que el
       titular único de todos los apartamentos, o de haber más de un
       titular, que al menos dos terceras partes (2/3) de todos los
       titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de
       las participaciones en las áreas comunes dispongan
       expresamente lo contrario para uno (1) o más anejos, en la
       escritura matriz original para la constitución del régimen, y/o
       en aquellos documentos que se preparen y otorguen para
       modificar un régimen ya existente, en cuyo caso, s[o]lo se
       tomarán en consideración para dichos propósitos aquellos
       anejos que así se especifiquen en la escritura matriz original
       o los documentos para enmendar un Régimen de Propiedad
       Horizontal existente. (Énfasis nuestro).

       Por otro lado, la Ley de Condominios, supra, desglosa las normas a

las que está sometido cada titular de un apartamento respecto al uso y

disfrute de este. Sobre tal particular, el Artículo 39 del referido estatuto

dispone expresamente que la persona adquirente de un apartamento

acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio

en la forma en que estos se encuentren físicamente al momento de adquirir.

31 LPRA sec. 1922k. A dicha persona adquirente se le atribuirá el

conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para

todos los efectos de la tercería registral. Íd.

                                       D

       Sabido es que este Tribunal Apelativo actúa, esencialmente, como

foro revisor. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 770 (2013).

Es por ello que, nuestra encomienda principal es examinar cómo los foros

inferiores aplican el Derecho a los hechos particulares de cada caso. Íd.

Cónsono con lo anterior, el desempeño de nuestra función revisora se

fundamenta en que el foro de origen desarrolle un expediente completo que

incluya los hechos que haya determinado ciertos a partir de la prueba que

se le presentó. Íd. Es decir, nuestra función de aplicar y pautar el Derecho

requiere saber cuáles son los hechos, tarea que corresponde,

primeramente, al foro juzgador. Íd. Como foro apelativo, no celebramos

juicios plenarios, no presenciamos el testimonio oral de los testigos, no
KLRA202300466                                                              17

dirimimos credibilidad y no hacemos determinaciones de hechos. Íd. Esa

es la función del foro juzgador. Íd.

       Por el contrario, al momento de analizar prueba documental, prueba

pericial o testimonios de testigos ofrecidos mediante declaraciones

escritas, estamos en la misma posición que el foro recurrido. Ortiz et al. v.

S.L.G. Meaux, 156 DPR 488, 495 (2002). Así, “el Tribunal Apelativo tendrá

la facultad para adoptar su propio criterio en la apreciación y evaluación de

la prueba pericial, y hasta para descartarla, aunque resulte técnicamente

correcta”. Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR 194, 219 (2021),

citando a González Hernández v. González Hernández, 181 DPR 746, 777

(2011). Asimismo, es norma básica que las conclusiones de derecho son

revisables en su totalidad por el foro apelativo. Dávila Nieves v. Meléndez

Marín, supra, pág. 770. Ahora bien, como norma general, los tribunales

apelativos aceptan como correctas las determinaciones de hechos de los

foros inferiores, así como su apreciación sobre la credibilidad de los

testigos y el valor probatorio de la prueba presentada en la sala. Íd., pág.

771.

       En consideración a la norma de corrección que cobija a las

determinaciones realizadas por el foro de origen, cuando una parte

peticionaria señala errores dirigidos a cuestionar la apreciación o

suficiencia de la prueba, la naturaleza del derecho apelativo requiere que

esta ubique al foro revisor en tiempo y espacio de lo ocurrido en el foro

recurrido. Ello se logra utilizando alguno de los mecanismos de recopilación

de prueba oral, como lo son: (1) transcripción de la prueba, (2) exposición

estipulada o (3) exposición narrativa. Pueblo v. Pérez Delgado, 2023 TSPR

35, 211 DPR __ (2023). Los tribunales de mayor jerarquía no pueden

cumplir a cabalidad su función revisora sin que se le produzca, mediante

alguno de estos mecanismos, la prueba que tuvo ante sí el foro inferior. Íd.

       En lo atinente al caso de autos, en recursos de revisión judicial, la

transcripción de la vista administrativa o una exposición narrativa de la

prueba son imprescindibles cuando se cuestiona la apreciación de la
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prueba y la adjudicación de credibilidad del foro administrativo. Los

tribunales revisores no deben intervenir con la apreciación de la prueba oral

de las agencias, si no tienen forma de evaluar la evidencia presentada,

debido a que no se elevó una transcripción o una exposición narrativa de

la prueba. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido que, en

ausencia de la prueba oral, difícilmente se podrá descartar la determinación

impugnada. Por lo tanto, la parte interesada tiene que presentar la prueba

oral bajo la que se pretende impugnar las determinaciones de una agencia

administrativa. En particular, la Regla 66 del Reglamento del Tribunal de

Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 66, establece el trámite a seguir para

que se autorice la reproducción de la prueba oral desfilada en el

procedimiento administrativo. De otro lado, la Regla 29.5 del Reglamento

Núm. 8034, supra, dispone que cualquier parte podrá solicitar copia

certificada del expediente y de la transcripción de la vista, mediante el pago

de los cargos correspondientes. Graciani Rodríguez v. Garage Isla Verde,

supra, págs. 128-130.

       Esbozada la norma jurídica, procedemos a aplicarla al recurso ante

nos.

                                      III

       En la presente causa, la parte recurrente argumenta que el DACO

erró al desestimar la querella promovida por esta, toda vez que, según

alega, dicha determinación no estuvo basada en la prueba documental y

testifical que surge del expediente. De igual modo, aduce que el organismo

incidió al no atender y dilucidar su solicitud de enmienda a la querella.

Sostiene, además, que la agencia erró al no adjudicar su solicitud de cese

y desista. Habiendo examinado los referidos señalamientos a la luz del

derecho aplicable y la prueba, confirmamos la Resolución administrativa

recurrida. Nos explicamos.

       En esencia, la recurrente cuestiona la credibilidad de la prueba que

llevó al DACO a concluir que la parte recurrida no realizó actuación ilegal

alguna relacionada con la Ley de Condominios, supra, y su Reglamento.
KLRA202300466                                                              19

No obstante, no presentó ante esta Curia una transcripción de la prueba

oral, ni una exposición narrativa a esos efectos. Sin la prueba oral no

podemos descartar las determinaciones de la agencia impugnadas. Por

otro lado, la parte recurrente no ha probado que en el expediente de la

agencia existe evidencia sustancial que derrote el valor probatorio de la

prueba creída por el foro administrativo, cuya copia certificada tenemos

ante nos. La falta de esa evidencia nos imposibilita descartar la apreciación

de la prueba del DACO en el presente caso.

         Un examen sosegado del expediente que nos ocupa mueve nuestro

criterio a resolver que no se hacen presentes los criterios legales que

legitiman nuestra intervención respecto a lo dispuesto por el organismo

administrativo concernido. A nuestro juicio, la determinación aquí

impugnada obedeció a un ejercicio razonable de apreciación de prueba por

parte de la entidad recurrida, a la adecuada función de las facultades

legales que le asisten, así como también, a una correcta interpretación y

aplicación del derecho pertinente. En particular, la Resolución recurrida

está basada en evidencia sustancial que no fue controvertida por la parte

recurrente. En el caso de autos, la agencia dio credibilidad a la prueba

presentada por la parte recurrida en la vista en su fondo, así como a la

prueba documental que obra en el expediente administrativo. En virtud de

ello, el DACO determinó que la recurrente no demostró que la parte

recurrida haya incumplido con su deber de atender todo lo relacionado con

el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen

de propiedad horizontal, especialmente lo relativo a los elementos

comunes, conforme establece el Artículo 53 de la Ley de Condominios,

supra.

         En mérito de lo antes expuesto, sostenemos la determinación

agencial recurrida. Nada en el expediente de autos sugiere que el

pronunciamiento que atendemos haya resultado de un ejercicio arbitrario

atribuible al DACO. Por tanto, en ausencia de prueba al contrario, solo

podemos sostener su determinación.
KLRA202300466                                                               20

                                      IV

       Por los fundamentos que anteceden, confirmamos la Resolución

administrativa recurrida.

       Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                      Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                  Secretaria del Tribunal de Apelaciones