Court Opinion

ID: 9952185
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:25:42.300051+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:10.532137
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                   TRIBUNAL DE APELACIONES
                             PANEL I
                                                Certiorari
                                                procedente del
   BANCO POPULAR DE                             Tribunal de Primera
       PUERTO RICO                              Instancia, Sala de
                                                Bayamón
  Demandante-Recurrido       KLCE202400009
                                                Caso núm.:
             v.                                 BY2023CV02244
                                                (503)
 CONSEJO DE TITULARES
    DE ALBORADA EL                              Sobre: Injunction
       CONDOMINIO,                              (Entredicho
        COMPAÑÍAS                               Provisional,
 ASEGURADORAS X, Y, Z                           Injunction
                                                Preliminar y
 Demandados-Peticionarios                       Permanente),
                                                Sentencia
                                                Declaratoria
Panel integrado por su presidente, el juez Sánchez Ramos, el juez
Pagán Ocasio, el juez Marrero Guerrero y la jueza Boria Vizcarrondo

Sánchez Ramos, Juez Ponente

                                SENTENCIA

      En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.

      El   Tribunal       de   Primera    Instancia   (“TPI”)    denegó   la

desestimación por las alegaciones de una demanda dirigida a que se

declare como adquirente “involuntario” a una institución que

adquirió una propiedad luego de haber adquirido un crédito

hipotecario relacionado con un préstamo no originado por dicha

institución.   Según se explica en detalle a continuación, de

conformidad con las alegaciones de la propia demandante, esta es

una adquirente voluntaria de la propiedad, por lo cual erró el TPI al

no desestimar la acción de referencia.

                                     I.

      En abril de 2023, el Banco Popular de Puerto Rico (el “Banco”)

presentó la acción de referencia, sobre sentencia declaratoria e

interdicto (la “Demanda”), en contra del Consejo de Titulares de

Alborada El Condominio (el “Condominio”). Alegó que el Condominio

está sujeto al “régimen de propiedad horizontal”.               Aseveró que

Número Identificador
SEN2024________________
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“poseía un crédito o gravamen hipotecario … sobre el apartamento

3021” del Condominio (la “Propiedad”).

      El Banco alegó que esta hipoteca, ejecutada por este, se

constituyó en garantía de un pagaré hipotecario, “en su origen, a

favor del extinto AAA Concordia Mortgage, Inc., eventualmente

transferido” al Banco. Añadió que el pagaré “fue objeto de dos (2)

modificaciones, a solicitud de los deudores hipotecarios, para

atender su situación económica al momento”.

      El Banco explicó que, “ante el incumplimiento de los referidos

deudores hipotecarios”, “se vio obligado” a ejecutar judicialmente el

crédito hipotecario, por lo que, el 8 de diciembre de 2021, “advino

adquirente involuntario” de la Propiedad “mediante pública

subasta”.

      El Banco sostuvo que el Condominio había asumido la

postura de que el Banco no era un adquirente involuntario, por lo

cual debía pagar la totalidad de las cuotas de mantenimiento

acumuladas, y no solo las correspondientes a los seis meses

anteriores a la adquisición de la Propiedad por el Banco.

      Sin embargo, el Banco arguyó que era un adquirente

involuntario porque “su interés fundamental nunca fue ser dueño”

de la Propiedad, sino que la adquirió únicamente para “proteger su

acreencia”. Alegó que el Banco no era una “compañía cuyo negocio

sea la compra deliberada de créditos hipotecarios”. El Banco solicitó

al TPI que declarase que este es un adquirente involuntario de la

Propiedad.

      El 18 de mayo de 2023, el TPI emitió una Sentencia mediante

la cual desestimó la Demanda por las alegaciones (la “Sentencia”).

El TPI razonó que el Banco había adquirido la Propiedad “en la

segunda subasta”, por lo cual debía considerársele como un

adquirente voluntario.
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      El Banco solicitó la reconsideración de la Sentencia. Arguyó

que, a los fines de determinar si alguien es un adquirente

involuntario, no tiene pertinencia si se adquirió en la primera, la

segunda o la tercera subasta.

          Mediante una Resolución notificada el 17 de octubre (el

“Dictamen”), el TPI dejó sin efecto la Sentencia.     Concluyó, sin

abundar al respecto, que “existen posibilidades reales de que [el

Banco] sea adquirente involuntario”.

      El 30 de octubre, el Condominio solicitó la reconsideración del

Dictamen. Planteó que el Banco no le había notificado la moción de

reconsideración, por lo cual el TPI no debió adjudicarla.     En los

méritos, resaltó que el Banco había admitido que adquirió el crédito

hipotecario de quien “prestó el dinero para la compra” de la

Propiedad (AAA Concordia Mortgage, Inc., o el “Prestamista”), por lo

cual no había sido el Banco quien “facilitó la adquisición” de la

Propiedad.     Arguyó que el Banco adquirió el crédito hipotecario

“mediante una transacción económica para su conveniencia en el

campo de los negocios”.

      El Banco se opuso a la referida moción. Insistió en que era

un adquirente involuntario de la Propiedad porque advino titular de

la misma “como parte de un proceso de ejecución de hipoteca,

estrictamente para proteger su acreencia”. Sostuvo que, aunque no

había notificado su moción de reconsideración de la Sentencia al

Condominio, ello no impedía que el TPI la adjudicara, pues al

momento de presentarla, el Condominio no había comparecido ante

el TPI.

      Mediante una Resolución notificada el 7 de diciembre, el TPI

denegó la moción de reconsideración del Condominio.

      Inconforme, el 3 de enero, el Condominio presentó el recurso

que nos ocupa. Insiste en que el TPI no tenía jurisdicción para dejar

sin efecto la Sentencia y, además, arguye que, en los méritos, por
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tratarse el Banco de un adquirente voluntario, el TPI debió denegar

la moción de reconsideración del Banco y, así, reiterarse en que

procedía la desestimación por las alegaciones de la Demanda.

       Mediante una Resolución de 11 de enero, le ordenamos al

Banco mostrar causa por la cual no debíamos expedir el auto

solicitado y revocar el Dictamen.

       El Banco compareció; reprodujo lo planteado ante el TPI en su

moción de reconsideración de la Sentencia y en su oposición a la

moción de reconsideración del Dictamen, presentada por el

Condominio. Resolvemos.

                                        II.

       Concluimos que el TPI erró cuando, a raíz de la moción de

reconsideración de la Sentencia, no se reiteró en que procedía la

desestimación de la Demanda1. Veamos.

       El Banco es un adquirente voluntario de la Propiedad porque,

al igual que ocurrió en Con. Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR

403, 420 (2022), el Banco “adquirió el crédito como parte de un

negocio”.    Es decir, la adquisición del crédito hipotecario por el

Banco “fue el resultado de su criterio en el curso usual de sus

negocios”. Íd. El Banco “no fue quien otorgó el préstamo hipotecario

con los deudores, sino que [lo adquirió] como parte de una

transacción comercial”. Íd.

       Adviértase que, según lo alegado por el propio Banco, este

adquirió el crédito hipotecario de la Propiedad como parte de la

operación de sus negocios.           El Banco no planteó que el crédito

hipotecario lo hubiese adquirido “sin querer” o que alguien le

hubiese obligado a adquirirlo.            No lo ha planteado porque no

1 Contrario a lo planteado por el Condominio, el TPI sí tenía jurisdicción para
adjudicar esta moción de reconsideración. Aunque la misma no fue notificada al
Condominio, no está claro si el Banco tenía la obligación de hacerlo en la entonces
coyuntura procesal del caso. No obstante, no tenemos que resolver este asunto,
pues la incertidumbre jurídica al respecto era, cuando menos, razonable, por lo
cual, aun de haber existido dicha obligación (sin resolverlo), se habría configurado
la justa causa que excusaría la falta de notificación.
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conocemos, ni el Banco ha señalado que exista, forma alguna en que

una institución bancaria privada pueda, por “accidente” o de forma

involuntaria, adquirir un crédito hipotecario.           Como cuestión de

derecho, siempre es necesario, para que el Banco adquiera un

crédito hipotecario, que este haya prestado su consentimiento.

      En cambio, el adquirente involuntario que contempla la

doctrina vigente es quien “facilitó la adquisición” de la Propiedad en

un momento en “que, como regla general, la deuda por las cuotas

de mantenimiento no existía… .” Condominio First Federal v.

LSREF2, 202 DPR 934, 946-947 (2019).                 Es decir, la figura del

“adquirente      involuntario”      surgió     para      proteger    a    la

“institución financiera que viabiliza la compra” de una propiedad.

LSREF2, 202 DPR a la pág. 949.

      La “sola compra de un crédito hipotecario (indistintamente del

momento en que se adquiera)” no convierte en “adquirente

involuntario a una compañía que adquirió por ‘un acto volitivo

dictado por su propia conveniencia en el campo de los

negocios’”. LSREF2, 202 DPR a la pág. 947 (énfasis en original)

(citas omitidas).     Así pues, en este caso, al adquirir el crédito

hipotecario de la Propiedad, el Banco “se montó deliberadamente en

ese tren y como adquirente voluntario tiene la obligación de

responderle al Condominio por las cuotas de mantenimiento

impagadas”. LSREF2, 202 DPR a la pág. 949.

      Contrario a lo planteado por el Banco, no tiene pertinencia

jurídica el que, supuestamente, el Banco no sea una “compañía cuyo

negocio [sea] la compra de créditos hipotecarios”. Lo pertinente es

que, en este caso, el Banco adquirió el crédito hipotecario como

resultado de una decisión voluntaria de negocios.                Nada en la

jurisprudencia      citada,   interpretativa   del    lenguaje   estatutario
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pertinente2, sugiere que quien adquiere un crédito hipotecario,

relacionado con un préstamo otorgado por un tercero, de algún

modo se convierte en adquirente “involuntario” únicamente porque

este tipo de transacción no constituya su único (o su principal)

negocio.

        Por otra parte, este tipo de distinción entre compañías que

compran créditos hipotecarios en el mercado secundario no tendría

base coherente alguna. Ello porque no hay razón para aplicar una

norma distinta dependiendo del volumen o proporción de este tipo

de transacción en las operaciones comerciales de las compañías

involucradas. Más aún, el estándar sugerido por el Banco3 sería de

bien difícil, por no decir imposible, de administrar.

        Así pues, como el Banco es un adquirente voluntario de la

Propiedad bajo los términos del Artículo 60 de la Ley 129-2020, 31

LPRA sec. 1923e, le responde al Condominio por la totalidad de las

cuotas de mantenimiento de la Propiedad. Por tal razón, el TPI debió

haber    desestimado      la   Demanda       a   raíz   de    la   moción     de

reconsideración del Dictamen.

                                      III.
        Por los fundamentos que anteceden, se expide el auto de

certiorari, se revoca la Resolución recurrida y se ordena la

desestimación de la demanda de referencia.

        Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones

2 El lenguaje estatutario interpretado en LSREF2, supra, es, en lo pertinente,
indistinguible del lenguaje estatutorio actualmente aplicable. Compárese Artículo
2 de la Ley 119-2016 (enmendando la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987), citado
en LSREF2, supra, 202 DPR a la pág. 934 n.31; con el Artículo 3(b) de la Ley 129-
2020, 31 LPRA sec. 1921b(b).
3 El Banco no especifica exactamente cómo podríamos distinguir entre

“compañía[s] cuyo negocio es la compra de créditos hipotecarios” y compañías
cuyo negocio, supuestamente, no es ese, pero quienes, de todas maneras, como
hizo el Banco aquí, adquieren dichos créditos como parte de la operación de sus
negocios.