Court Opinion

ID: 9941534
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-02-16 15:44:22.325235+00
Date Added: 2024-06-11T13:46:44.503044
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                    REGIÓN JUDICIAL DE CAROLINA
                                 PANEL X

                                                  Apelación
  RAMÓN DÍAZ GÓMEZ                                procedente del
                                                  Tribunal de
 Demandante - Apelante                            Primera Instancia,
                                                  Sala Superior de
                                                  Carolina
              V.
                                KLAN202300949     Caso Núm.:
                                                  CA2023CV03004
  JOSÉ FÉLIX TORRES                               (406)
    RIVERA, ET AL.
                                                  Sobre:
 Demandados – Apelados                            Desahucio,
                                                  Cobro de Dinero

Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Juez
Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón

Lebrón Nieves, Juez Ponente

                             SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 12 de enero de 2024.

      El 25 de octubre de 2023, compareció ante este Tribunal de

Apelaciones el señor Ramón Díaz Gómez (en adelante, señor Díaz

Gómez o apelante), por derecho propio, mediante recurso de

apelación. Nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida y

notificada el 20 de octubre de 2023, por el Tribunal de Primera

Instancia, Sala Superior de Carolina. En virtud del referido

dictamen, el foro a quo declaró no ha lugar la Demanda incoada por

el apelante, contra el señor José Félix Torres Rivera; su esposa,

Evelyn Rodríguez Acevedo y, la Sociedad de Bienes Gananciales

compuesta por ambos (en adelante, apelados o parte apelada).

      Por los fundamentos que expondremos a continuación, se

confirma el dictamen apelado.

                                    I

      La controversia de epígrafe tuvo su génesis en una Demanda

de desahucio y cobro de dinero, instada el 25 de septiembre de 2023,

Número Identificador
SEN2024 ________________
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por el señor Díaz Gómez, en contra de la parte apelada. En esencia,

el apelante sostuvo que, el 19 de noviembre de 20201, otorgó con la

parte apelada un contrato de arrendamiento sobre una propiedad

sita en el municipio de Carolina. Manifestó que, el canon de

arrendamiento se pactó en mil sesenta dólares ($1,060.00)

mensuales, pagaderos el día primero de cada mes y, que acordaron

el pago de cincuenta dólares ($50.00) en concepto de recargo,

cuando estos se atrasaran. Indicó también, que, la vigencia del

contrato era de un (1) año pero, una vez expirado el mismo,

continuaba mes a mes bajo iguales términos y condiciones.

Esgrimió, además, que estipularon la cantidad de $1,060.00, como

pago de los arrendatarios al arrendador, en caso de que surgiera

una reclamación judicial por desahucio o cobro de dinero.

       En adición a lo anterior, el señor Díaz Gómez alegó, que los

apelados habían acumulado un total de veintitrés (23) meses en

pagos atrasados, y que habían causado daños a la propiedad.

Añadió que, solicitó a los apelados el desalojo de la propiedad, pero

estos se habían negado. A esos efectos, el señor Díaz Gómez sostuvo

que la parte apelada le adeudaba: (i) $2,120.00, por cánones de

arrendamiento vencidos y no pagados; (ii) $1,150.00, en concepto

de recargos por atraso; (iii) $1,060.00, por el procedimiento judicial,

y (iv) $5,000.00, en concepto de daños a la propiedad, para un total

de $9,330.00. El apelante solicitó que se ordenara el desalojo de la

propiedad, así como el pago de la cantidad adeudada.

       En la misma fecha, 25 de septiembre de 2023, el foro primario

expidió Emplazamiento y Citación por Desahucio, dirigido a los

apelados. A través del mismo, se ordenó una vista inicial para el 5

de octubre de 2023, a la 1:30 pm, mediante videoconferencia. El 4

1 De entrada, es menester señalar que, del contrato de arrendamiento surge que,

la fecha de otorgación fue el 9 de noviembre de 2020. Véase, apéndice del recurso
de Apelación, pág. 18.
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de octubre de 2023, el apelante presentó Moción Sometiendo

Emplazamiento(s)         Diligenciado(s),       acreditando        que      los

emplazamientos fueron debidamente diligenciados, ese mismo día.

       El 5 de octubre de 2023, se llevó a cabo la vista pautada. A

esta, comparecieron las partes, por derecho propio.2 Por su

pertinencia, reseñamos los testimonios de las partes a continuación.

Señor Ramón Díaz Gómez (apelante)

       El señor Díaz Gómez sostuvo que, realizó un contrato de

arrendamiento con los apelados, el 16 de noviembre de 2020, con

fecha de culminación el 31 de octubre de 2021.3 Manifestó que,

desde dicha fecha, el contrato se renovó mes a mes por tácita

reconducción.4 Indicó que, el canon de arrendamiento fue pactado

por $1,060.00 y, en caso de retraso por más de diez (10) días, habría

un cargo por mora de $50.00 mensuales.5 Expresó también que, los

apelados ocupaban el inmueble, y no habían pagado los meses de

agosto, septiembre y octubre.6 Añadió que, estos no le habían

entregado las llaves de la propiedad.7

Señor José M. Torres Rivera (apelado)

       El señor Torres Rivera sostuvo que, ambos apelados

estuvieron pagando los cánones de renta mes tras mes, desde que

comenzaron a residir en la propiedad.8 Indicó, que la primera vez

que el señor Díaz Gómez hizo una alegación sobre los atrasos había

sido en ese momento.9 Expresó que, no se habían negado a desalojar

la residencia y, que desde agosto 15 estaban residiendo en otra

2 Hacemos constar la comparecencia de la señora Maité Cruz, representante del

Programa de Asistencia para Renta de Puerto Rico. Conforme surge de la
transcripción de la prueba oral, esta testificó que no había ninguna solicitud a
nombre de los apelados en el sistema, y que los mismos no estaban en tiempo
para presentar la misma. Véase, transcripción de la prueba oral, pág. 6, líneas
12-25 y, pág. 7, líneas 1-2.
3 Transcripción de la prueba oral, pág. 8, líneas 14-25.
4 Íd., pág. 8, línea 25, pág. 9, líneas 1-3.
5 Íd., pág. 9, líneas 4-8.
6 Íd., líneas 9-17 y 21-23.
7 Pág. 21, líneas 21-23.
8 Íd., pág. 13, líneas 11-15.
9 Íd., líneas 20-23.
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propiedad.10 Esbozó que, lo que quedaba en la propiedad eran unas

plantas.11     Añadió que, la propiedad tenía polilla y filtraciones.12

Manifestó también, que la primera vez que el señor Díaz Gómez se

acercó a ellos, este le indicó que el propósito de desalojar la

propiedad era porque una hija venía de Estados Unidos.13

Señora Evelyn Rodríguez Acevedo (apelada)

        A preguntas del Juez, sobre si reconocían que pagaban la

mensualidad fuera de término, la señora Rodríguez Acevedo arguyó

que, informaron al licenciado Díaz Gómez que iban a pagar “con el

pago del seguro social, y él no mostró ningún reparo.”14 Por otro

lado, reconoció que no pagaron las mensualidades de agosto,

septiembre y octubre.15 Sobre ello, añadió dos cosas. En primer

lugar, esgrimió que, no habían pagado porque se encontraban en

conversaciones          con     el   apelante,   para   venderle   unos   aires

acondicionados. Adujo, además, que tenían una fianza.16                     En

segundo lugar, expresó que el mes de octubre no podía considerarse,

porque ya se encontraban viviendo en otra propiedad y, que solo

faltaba sacar unas cosas del inmueble.17 Manifestó también, que

tenía una comunicación por WhatsApp con el señor Díaz Gómez, en

donde este le indicaba que debían dos (2) meses, y no tres (3).18

Expresó, que de los $1,060.00 que pagaban de renta, $60.00

estaban destinados al mantenimiento, pero que el peticionario no

pagó el mismo por varios meses, por lo que tenían que entrar como

visitantes.19 Indicó que, la cocina de la propiedad tenía polilla y

hongos.20

10 Íd., pág. 15, líneas 21-25.
11 Íd., pág. 16, líneas 20-24.
12 Íd., pág. 29, líneas 18-20.
13 Íd., pág. 33, líneas 8-12.
14 Íd., pág. 14, líneas 3-9.
15 Íd., pág. 15, línea 10.
16 Íd., líneas 10-14.
17 Íd., líneas 14-17.
18 Íd., líneas 18-19.
19 Íd., pág. 28, líneas 20-22.
20 Íd., pág. 29, líneas 5-6.
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      Cabe destacar que, durante el testimonio de los apelados,

estos intentaron presentar unas fotografías que, según alegaron,

ilustraban las condiciones de la propiedad. El Juez, les indicó a

ambos que no podía apreciar las mismas a través de la cámara, por

lo que los instruyó a que, una vez culminada la vista, las

presentaran en la Secretaria del Tribunal, para que fuesen unidas

al expediente en el Sistema Unificado de Manejo y Administración

de Casos (SUMAC). En cumplimiento, las partes presentaron las

fotografías. Luego, el 13 de octubre de 2023, notificada el 17 de

octubre de 2023, el foro primario dictó Orden, concediendo un

término de cinco (5) días al apelante para que reaccionara a las

fotografías.

      En el ínterin, específicamente, el 12 de octubre de 2023, el

señor Díaz Gómez presentó Moción Informativa sobre Entrega de la

Posesión de la Propiedad por la Parte Demandada a la Parte

Demandante. Por medio de esta, expuso que, el 10 de octubre de

2023, los apelados habían hecho entrega formalmente de las llaves

de la propiedad. Añadió que, en el inmueble permanecían unos

bienes pertenecientes a la parte apelada. En adición, indicó que, a

la fecha, los apelados adeudaban un total de $5,440.00.

      Posteriormente, el 19 de octubre de 2023, el señor Díaz Gómez

presentó Moción en Cumplimiento de Orden, relacionada a las

fotografías presentadas por la parte apelada. Por medio de esta,

arguyó que: (i) nunca había visto dichas fotografías; (ii) las mismas

no se distinguían claramente; (iii) no se desprendía en que fecha

fueron tomadas ni quien las había tomado; (iv) en algunas no se

distinguía si pertenecían a la propiedad; (v) las mismas no eran

admisibles en evidencia, y, (vi) de todos modos, no eran pertinentes

al caso.

      Así las cosas, el 20 de octubre de 2023, el tribunal de

instancia emitió dos dictámenes. Por un lado, emitió Orden,
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disponiendo como sigue: “El Tribunal no admite las fotografías

presentadas por los [apelados]”.21 Por otro, dictó la Sentencia

apelada. En la misma, el foro a quo consignó las siguientes

determinaciones de hechos:

       1.   Díaz Gómez es dueño en pleno dominio del
            inmueble sito en la calle Jumacao 288 en la
            urbanización Los Caciques del Municipio
            Autónomo de Carolina.

       2.   Los demandados son adultos mayores de 70 años.

       3.   En noviembre de 2020 las partes otorgaron un
            contrato mediante el cual Díaz Gómez cedió en
            arrendamiento a los demandados (arrendatarios) el
            inmueble descrito anteriormente por $1,060
            mensuales pagaderos el primer día de cada mes.

       4.   Dicho contrato estuvo vigente desde el 16 de
            noviembre de 2020 hasta el 31 de octubre de 2021.
            Desde entonces se renovó mensualmente por tácita
            reconducción.

       5.   El contrato de arrendamiento impone una
            penalidad de $50 a cada pago que se haya
            efectuado tardíamente. También obliga a los
            arrendatarios a pagarle a Díaz Gómez $1,060 en
            honorarios de abogado en caso de que fuese
            necesario la presentación de una reclamación
            judicial  relacionada   con    el contrato  de
            arrendamiento objeto de esta demanda.

       6.   Los demandados depositaron una fianza de $1,060
            cuando arrendaron el inmueble.

       7.   Los demandados no pagaron los plazos
            correspondientes a agosto, septiembre y octubre de
            este año.

       8.   Los demandados nunca pagaron a tiempo los
            cánones de arrendamiento.

       9.   Los demandados poseen y ocupan el inmueble
            descrito al amparo del contrato de arrendamiento
            objeto de esta demanda.

       10. Durante una parte significativa del período de
           arrendamiento, los demandados tenían que entrar
           a la urbanización Los Caciques donde ubica el
           inmueble por el portón de acceso para visitantes.
           Esto por presuntos problemas de Díaz Gómez con
           el pago de las cuotas de mantenimiento de la
           urbanización.

       11. Los gabinetes de cocina del inmueble tienen polilla
           y hongos, a tal punto que la polilla se desprende y

21 Apéndice del recurso de apelación, pág. 41.
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              cae sobre la estufa por lo que los demandados
              dejaron de utilizarla.

        12. El inmueble tiene filtraciones de agua en varias
            partes. En la pared de la escalera hay una filtración
            de agua que cuando llueve provoca que se inunde
            el área del comedor de la residencia.22

       Consecuentemente, el tribunal de primera instancia declaró

No Ha lugar la Demanda incoada. Inconforme, el señor Díaz Gómez

instó el recurso de epígrafe, el 25 de octubre de 2023, en el que nos

solicita que revisemos la aludida Sentencia. En su recurso, señala

los siguientes errores:

        •   Erró el TPI al determinar rescindir un contrato que
            estaba vencido por sus propios t[é]rminos.

        •   Erró el TPI [al] determinar que el arrendador
            incumpli[ó] con los términos del contrato.

        •   Erró [el] TPI al no aplicar la doctrina de la tácita
            reconducción[.]

        •   Erró el TPI al determinar que el arrendador
            incumplió con los términos del contrato que ya
            estaba vencido.

                                   II

A. Deferencia Judicial

        Según es sabido, las determinaciones de hechos y de

credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de

gran deferencia por parte de los foros apelativos, puesto que, el

juzgador de instancia es quien –de ordinario– se encuentra en mejor

posición para aquilatar la prueba testifical. Pueblo v. Hernández

Doble, 210 DPR 850, 864 (2022); Santiago Ortiz v. Real Legacy et al.,

206 DPR 194, 219 (2021); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR

750, 770-771 (2013); Hernández Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR

281, 289 (2011); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, 177 DPR 341, 356

(2009). Bajo este supuesto, los foros de primera instancia tienen la

oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los testigos.

Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et

22 Íd., págs. 3-5.
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al., supra; Meléndez Vega v. El Vocero de PR, 189 DPR 123, 142

(2013).

      No obstante, la deferencia judicial no es absoluta, pues podrá

ser preterida en ciertas instancias. Nuestro Máximo Foro ha

reiterado que, los tribunales apelativos no debemos intervenir con

las determinaciones ni las adjudicaciones de los juzgadores de

primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio, parcialidad o

error manifiesto. Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz

v. Real Legacy et al., supra; Santiago Montañez v. Fresenius Medical,

195 DPR 476, 490 (2016); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra,

pág. 753; Rodríguez et al. v. Hospital et al., 186 DPR 889, 908-909

(2012); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, supra.

      Como sabemos, “[l]a tarea de determinar cuándo un tribunal

ha abusado de su discreción no es una fácil. Sin embargo, no

tenemos duda de que el adecuado ejercicio de discreción judicial

está estrechamente relacionado con el concepto de razonabilidad.”

SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434-435 (2013).

Véase, además, Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR 352, 373 (2020);

Umpierre Matos v. Juelle Abello, 203 DPR 254, 275 (2019), citando a

Rivera y otros v. Bco. Popular, 152 DPR 140, 155 (2000). Es por lo

que, nuestra más Alta Curia ha definido la discreción como “una

forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para

llegar a una conclusión justiciera.” Rivera et al. v. Arcos Dorados et

al., 2023 TSPR 65, 212 DPR ___ (2023); Pueblo v. Rivera Montalvo,

supra, citando a Citibank et al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 735

(2018); Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194 DPR 723, 729

(2016); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 435, citando

a IG Builders et al. v. BBVAPR, 185 DPR 307, 338 (2012); Pueblo v.

Rivera Santiago, 176 DPR 559, 580 (2009). Así, la discreción se

“nutr[e] de un juicio racional apoyado en la razonabilidad y

fundamentado en un sentido llano de justicia; no es función al
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antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna.” Citibank et

al. v. ACBI et al., supra, citando a SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra; Hietel v. PRTC, 182 DPR 451, 459 (2011); Santa

Aponte v. Srio. del Senado, 105 DPR 750, 770 (1977). Ello “no

significa poder para actuar en una forma u otra, haciendo

abstracción del resto del Derecho.” SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra, citando a Bco. Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla,

144 DPR 651, 658 (1997); Hietel v. PRTC, supra, citando a Bco.

Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla, supra.

B. Teoría General de los Contratos

       Es normativa reiterada que, las obligaciones nacen de la ley,

de los contratos y cuasicontratos, de los actos ilícitos, u omisiones

en que interviene culpa o negligencia, y cualquier otro acto idóneo

para producirlas.23 Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA § 299224;

Universal Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021); NHIC et al.

v. García Passalacqua et al., 206 DPR 105 (2021). Los contratos son

negocios     jurídicos     bilaterales    y   en    nuestro      ordenamiento,

constituyen una de las varias formas en que las personas pueden

obligarse entre sí. Amador v. Conc. Igl. Univ. de Jesucristo, 150 DPR

571, 581 (2000). Los contratos se perfeccionan cuando median el

objeto, consentimiento y causa. Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA

§ 339125; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at., 210 DPR 163,

186 (2022). El contrato existe desde que una o varias personas

consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa

o prestar algún servicio. Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA §

337126; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at., supra; Aponte

23 El derecho aplicable en el caso de epígrafe se remite al Código Civil de Puerto

Rico de 1930, puesto que, el contrato de arrendamiento firmado entre las partes
tuvo lugar previo a la vigencia del nuevo Código Civil de Puerto Rico, Ley 55-2020,
según enmendado, el cual, aunque fue aprobado el 1ro. de junio de 2020, entró
en vigor el 28 de noviembre de 2020.
24 Equivalente al artículo 1063 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 8984.
25 Equivalente al artículo 1237 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9771.
26 Equivalente al artículo 1230 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9751.
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Valentín et al. v. Pfizer Pharm, 208 DPR 263, 284 (2021). En nuestro

ordenamiento jurídico se ha reconocido el principio de libertad de

contratación, el cual permite a las partes pactar los términos y

condiciones que tengan por convenientes. Pérez Rodríguez v. López

Rodríguez et at., supra, pág. 187; Burgos López et al. v. Condado

Plaza, 193 DPR 1, 7-8 (2015); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136

DPR 157 (1994). No obstante, tal libertad no es infinita, puesto que,

encuentra su límite en el Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA §

3372. El referido artículo dispone que, los términos y condiciones

que las partes establezcan serán válidas cuando no sean contrarias

a la ley, la moral, ni al orden público. Art. 1207 del Código Civil,

supra27; Burgos López et al. v. Condado Plaza, supra; Oriental Bank

v. Perapi, 192 DPR 7, 15 (2014). Una vez perfeccionado el contrato,

lo acordado tiene fuerza de ley entre las partes, “y desde entonces

obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino

también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean

conforme a la buena fe, al uso y a la ley”. Art. 1210 del Código Civil,

31 LPRA § 337528; Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., supra; Burgos

López et al. v. Condado Plaza, supra, pág. 8. Los tribunales estamos

facultados para velar por el cumplimiento de los contratos, y no

debemos relevar a una parte del cumplimiento de su obligación

contractual cuando tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio

alguno. Mercado, Quilichini v. UCPR, 143 DPR 627 (1997).

C. Contrato de Arrendamiento, Tácita Reconducción y la
   doctrina de Exceptio non rite adimpleti contractus

       Un contrato de arrendamiento puede ser de cosas, obras o

servicios. Art. 1432 del Código Civil, 31 LPRA § 4011. En el contrato

de arrendamiento de una cosa, “una de las partes se obliga a dar a

la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio

27 Equivalente al artículo 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9753.
28 Equivalente al artículo 1233 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9754.
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cierto”. Art. 1433 del Código Civil, 31 LPRA § 4012. En virtud de este

tipo de contrato, el arrendador está sujeto a una serie de

obligaciones entre las que se encuentra entregar la cosa objeto del

contrato al arrendatario, hacer las reparaciones necesarias durante

el arrendamiento, para conservarla de manera que sirva para el uso

al que fue destinada, así como mantener al arrendatario en el goce

pacífico del arrendamiento por el término del contrato, y, por último,

darle al arrendatario los recibos de los pagos hechos por este. Art.

1444 del Código Civil, 31 LPRA § 4051.

      Por otro lado, el Artículo 1445 del Código Civil, 31 LPRA §

4052, dispone que todo arrendatario tendrá que cumplir con las

siguientes   obligaciones   principales:   (1)   pagar   el   precio   del

arrendamiento en los términos convenidos; (2) usar la cosa

arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso

pactado, y en defecto de pacto, según la naturaleza de la cosa

arrendada; y (3) pagar los gastos que ocasione la escritura del

contrato. Además, el arrendatario, al concluir el arrendamiento,

deberá devolver la cosa tal como la recibió, a menos que hubiese

perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa

inevitable. Art. 1451 del Código Civil, 31 LPRA § 4058.

      Si el arrendatario incumple con sus obligaciones, el

arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización

de daños y perjuicios, o sólo esto último y dejar el contrato

subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 LPRA § 4053.

      Por otro lado, el Código Civil estipula que, cuando el

arrendamiento se ha pactado por tiempo determinado, el mismo

concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Art. 1455

del Código Civil, 31 LPRA § 4062. A modo de excepción, el Artículo

1456 dispone que si el arrendatario continúa disfrutando de la cosa

arrendada quince (15) días luego de terminado el contrato, y con

aquiescencia   del   arrendador,   “se     entiende   que     hay   tácita
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reconducción por el tiempo que establecen los Artículos 1467 y

1471, a menos que haya precedido requerimiento.” 31 LPRA § 4063.

“La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato

original, sino que constituye un contrato nuevo.” Vicar Builders v.

ELA, 192 DPR 256, 261 (2015). No obstante, si concurren los

requisitos de la tácita reconducción, dicho contrato se renueva. Íd.

Al ocurrir un acuerdo tácito, “quedan reproducidos los mismos

términos del contrato reconducido”, a excepción del término del

nuevo contrato, que deberá regirse por lo dispuesto en los artículos

1467 y 1471 del Código Civil, 31 LPRA §§ 4083 y 4092. Íd.

       De otra parte, el Artículo 1077 del Código Civil, 31 LPRA §

3052, reconoce que, en caso de incumplimiento en una obligación

recíproca, la parte perjudicada puede exigir su cumplimiento. Así

pues, “en las obligaciones bilaterales[,] ninguna de las partes puede

demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u

ofrecer el cumplimiento de la obligación propia.” Álvarez v. Rivera,

165 DPR 1, 20 (2005). Esta doctrina, se conoce como la excepción

de contrato no cumplido, en latín, exceptio non adimpleti contractus.

Íd. En esencia, la excepción de contrato no cumplido puede

levantarse como defensa por una parte, cuando la que exige que se

satisfaga la obligación, ha incumplido con la suya. Íd., Mora Dev.

Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 742 (1987).

       En adición a la excepción de contrato no cumplido, la

jurisprudencia ha reconocido la modalidad de excepción de contrato

no cumplido adecuadamente, o, excepción de falta de cumplimiento

regular29, (exceptio non rite adimpleti contractus). Álvarez v. Rivera,

supra, págs. 20-21. La excepción de contrato no cumplido

adecuadamente es una defensa oponible al demandante “que

29 Conocida también como, doctrina de cumplimiento parcial o defectuoso. Véase,

Álvarez v. Rivera, supra¸ pág. 21, citando a D. Espín Canovas, La excepción de
incumplimiento contractual, 17 An. Der. Civ. 543, 568 (1964).
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pretende exigir el cumplimiento de una obligación a pesar de que él

ha cumplido parcial o defectuosamente con su prestación.” Íd.,

págs. 21-22. En estos casos, el demandado no viene obligado a

cumplir con su parte hasta tanto el demandante cumpla totalmente

o libre de defectos con su prestación. Íd., pág. 22.

                                        III

       Por encontrarse intrínsecamente relacionados, discutiremos

los errores señalados de forma conjunta. En esencia, nos

corresponde resolver si, incidió el foro primario al determinar que

ambas partes incumplieron con sus obligaciones contractuales

referentes al contrato de arrendamiento, de modo que, ninguna

podía exigir a la otra el cumplimiento de su prestación.30

       Tras un detenido análisis de la transcripción de la prueba oral

y de la jurisprudencia aplicable, razonamos que las determinaciones

de hechos consignadas por el foro de instancia encuentran apoyo en

la prueba presentada por las partes, y a su vez, admitida y

aquilatada por el foro primario. El apelante no logró derrotar la

presunción de corrección que merecen dichas determinaciones de

hechos.

       Según reseñáramos, las partes otorgaron un contrato de

arrendamiento sobre un inmueble ubicado en Carolina, el 9 de

noviembre de 2020. Estas, acordaron que el contrato estaría vigente

hasta el 31 de octubre de 2021. No obstante, incluyeron una

cláusula estableciendo que, una vez expirado el término, el contrato

continuaría mes a mes bajo iguales términos y condiciones

pactados. Así obraron las partes. Luego de vencido el contrato, los

30 Hacemos constar, que, de una lectura de la Sentencia apelada, notamos que, el

foro de instancia aplicó las disposiciones del Código Civil de 2020 a la controversia
de epígrafe. Asimismo, el apelante argumenta en su escrito de apelación utilizando
dicho cuerpo legal. No obstante, surge del expediente que, el contrato de
arrendamiento objeto de la presente controversia, fue firmado por las partes el 9
de noviembre de 2020. Como es sabido, la vigencia del nuevo Código Civil surgió
a partir del 28 de noviembre de 2020. Ahora bien, cabe señalar que, las
disposiciones del nuevo Código Civil utilizadas por el foro de instancia están
comprendidas en el antiguo Código Civil, bajo distintos números de artículos.
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apelados      continuaron      realizando        los   pagos   del   canon   de

arrendamiento, y el apelante recibiendo dichos pagos, por lo que se

constituyó la tácita reconducción.31 Como es sabido, la tácita

reconducción supone la creación de un nuevo contrato, rigiéndose

este por los mismos términos pactados en el contrato primitivo.32 De

modo que, tanto el apelante como los apelados se mantuvieron

obligados a cumplir con lo pactado en el referido contrato, así como

con las obligaciones que impone nuestro ordenamiento jurídico ante

la otorgación de un contrato de arrendamiento.33

         Ahora bien, del expediente ante nuestra consideración surge,

y así lo hizo constar el foro de instancia, que ambas partes

incumplieron con sus respectivas obligaciones. Por un lado, los

apelados “nunca pagaron los cánones de arrendamiento en la fecha

acordada en el contrato”, así como tampoco “efectuaron los pagos

correspondientes a agosto, septiembre y octubre”.34 De otra parte,

el señor Díaz Gómez no proveyó un inmueble en condiciones

óptimas, que le permitiera a los apelados el uso y disfrute pleno del

mismo. Sobre ello, el tribunal a quo señaló, específicamente, lo

siguiente:

         La prueba admitida también estableció que varias
         partes del inmueble tenían filtraciones de agua que
         impidieron a los demandados disfrutar plenamente del
         inmueble. Destacamos la filtración en la pared de la
         escalera porque cada vez que llovía se colaba tanta agua
         que el área del comedor se inundaba. También quedó
         demostrado que los gabinetes de [la] cocina tenían
         polilla y hongos que se desprendían y caían sobre la
         estufa a tal punto que los demandados se vieron
         forzados a descontinuar su uso. Añadimos los
         inconvenientes que por mucho tiempo confrontaron los
         demandados para entrar a la urbanización Los
         Caciques quienes sólo podían hacerlo a través del
         portón de acceso para visitantes presuntamente por
         problemas del arrendador con el pago de las cuotas de
         mantenimiento.35

31 Artículo 1456 del Código Civil, supra.
32 Vicar Builders v. ELA, supra.
33 Véase, artículos 1444 y 1445 del Código Civil, supra.
34 Íd.
35 Apéndice del recurso de apelación, pág. 13.
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       Conforme el derecho expuesto, una vez perfeccionado el

contrato36, lo acordado tiene fuerza de ley entre las partes, “y desde

entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente

pactado, sino también a todas las consecuencias que según su

naturaleza sean conforme a la buena fe, al uso y a la ley”.37 De modo

que, cuando se incumple una obligación recíproca, la parte

perjudicada puede exigir su cumplimiento.38 Ahora bien, una parte

que incumple con su propia obligación, total o parcial, no puede

exigir el cumplimiento de la obligación contraria.39

       Precisamente, esto último es lo que ocurre en el presente caso.

Si bien es cierto que los apelados incumplieron con su obligación, el

apelante también incumplió con la suya, por lo que no puede exigir

a los apelados el cumplimiento de su obligación.

       Insistimos en que, del expediente ante nos, no surge prueba

alguna que nos permita descartar las determinaciones del foro de

instancia. En adición, reiteramos que el apelante no logró derrotar

la presunción de corrección que merecen las determinaciones del

foro apelado. Tanto las determinaciones de hechos como las

conclusiones de derecho del foro de instancia estuvieron basadas en

la prueba que dicho foro tuvo ante su consideración, y de

conformidad al derecho aplicable. Recordemos que, el tribunal a quo

es el que se encuentra en mejor posición para aquilatar la prueba,

toda vez que, son los tribunales de instancia quienes tienen la

oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los

testigos.40 Es por dicha razón, que las determinaciones de hechos

36 El contrato queda perfeccionado cuando median el objeto, consentimiento y
causa. Art. 1213 del Código Civil, supra; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at.,
supra, pág. 186.
37 Art. 1210 del Código Civil, supra; Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., supra;

Burgos López et al. v. Condado Plaza, supra.
38 Artículo 1077 del Código Civil, supra.
39 Álvarez v. Rivera, supra, pág. 20.
40 Véase, Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et al.,

supra; Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, págs. 770-771; Meléndez Vega v.
El Vocero de PR, supra; Hernández Maldonado v. Taco Maker, supra; SLG Rivera
Carrasquillo v. AAA, supra.
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y de credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras

de gran deferencia por parte de esta segunda instancia judicial.41

         Reconociendo la deferencia que el tribunal a quo se merece,

debemos sostener sus determinaciones. Máxime, cuando no

encontramos en las actuaciones de dicho foro la existencia de

pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. En consecuencia,

confirmamos la Sentencia apelada.

                                  IV

         Por los fundamentos expuestos, se confirma el dictamen

apelado.

         Notifíquese.

         Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                              Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                          Secretaria del Tribunal de Apelaciones

41 Íd.