Court Opinion

ID: 9952288
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:37:22.265042+00
Date Added: 2024-06-11T14:39:58.387025
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                              TRIBUNAL DE APELACIONES
                                        PANEL VII

             MANNY DÁVILA, INC.                            Apelación
                                                           procedente del
                       Apelante                            Tribunal de
                                                           Primera Instancia,
                          V.                               Sala Superior de
                                                           San Juan
              ESTADO LIBRE
          ASOCIADO DE PUERTO             KLAN202400003     Caso Núm.:
          RICO, DEPARTAMENTO                               SJ2023CV04733
          DE JUSTICIA, REGISTRO                            (903 CIVIL)
             DE LA PROPIEDAD
           SECCIÓN TERCERA DE                              Sobre:
                 SAN JUAN                                  SENTENCIA
                                                           DECLARATORIA
                       Apelada
         Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la
         Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.

         Grana Martínez, Jueza Ponente

                                      SENTENCIA

         En San Juan, Puerto Rico, a 22 de febrero de 2024.

                La parte apelante, Manny Dávila Inc., acude ante nos de una

         Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San

         Juan, el 27 de octubre de 2023, notificada el 30 del mismo mes y

         año. Mediante el referido dictamen, el foro primario desestimó una

         Demanda presentada por la parte apelante por falta de parte

         indispensable.

                Los hechos esenciales para comprender la determinación que

         hoy alcanzamos se incluyen a continuación.

                                            I.

                El 19 de mayo de 2023, la parte apelante presentó una

         Demanda en contra del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (ELA)

         y el Registrador de la Propiedad. En la misma, indicó que era

         propietaria de la Finca 4878, la cual constaba inscrita en el Folio

         217 del Registro de la Propiedad (Registro) de San Juan, Sección III.

         De la descripción de la finca surge que, inicialmente, la misma se

         inscribió con una cabida superficial de 252.00 metros cuadrados.

Número Identificador
SEN2024 _____________________
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Sin embargo, posteriormente, en virtud de una Resolución emitida

por el foro primario el 8 de marzo de 1974, se le añadió a la

descripción registral que la cabida se extendía en la parte de atrás

con un área de 348.00 metros, que, sumados a los 252.00 metros,

hacían un total de 600.00 metros cuadrados.

       La corporación detalló que la referida finca estaba gravada por

dos hipotecas, una primera hipoteca en garantía de un pagaré a

favor de Doral Mortgage, la cual fue constituida por la Escritura

Núm. 259, otorgada el 29 de agosto de 2003, e inscrita en el Folio

116 del Tomo 939 del Registro; y otra en garantía de un pagaré a

nombre de Amelia Zorrilla Roig y Beatriz Zorrilla Roig, otorgada el 6

de agosto de 2008, e inscrita en el Folio 166 del Tomo 839.1 Alegó

que se percató que la Escritura Núm. 259 detallaba, erróneamente,

que la cabida total de la finca era de 252.00 metros cuadrados. Ante

ello, planteó que la calificación e inscripción de dicha escritura

constituía un error que hacía nula la extensión del asiento registral.

A su vez, afirmó que la inscripción del asiento tuvo el efecto de

segregar la finca de forma ilegal, puesto que se expresó una cabida

distinta a la descrita anteriormente en el tracto de la finca.

       Así, pues, le solicitó al tribunal de instancia que emitiera una

sentencia declaratoria, mediante la cual indicara que la inscripción

de la hipoteca era nula y ordenara al Registrador de la Propiedad

(Registrador) a remover el asiento de los libros.

       El 31 de julio de 2023, el ELA, por sí y en representación del

Registro, compareció mediante una Moción de Desestimación. En el

pliego, aseveró que, el solo hecho de haberse descrito la cabida de la

finca incorrectamente, no hacía nula la hipoteca a favor de Doral

Mortgage. Explicó que lo que procedía en derecho era rectificar el

error mediante el mecanismo provisto por la Ley del Registro de la

1 Apéndice del recurso, págs. 50-61.
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Propiedad o que el notario que autorizó la escritura realizara un acta

de subsanación. Además, aseveró que, conforme al referido estatuto,

para rectificar el error se requería el consentimiento de los

acreedores hipotecarios, o, en ausencia de dicho consentimiento,

presentar una acción en contra de ellos y de todos los que el asiento

le conceda algún derecho. Así, pues, el ELA argumentó que, al no

haberse acumulado a Doral Mortgage y a las señoras Zorrilla Roig,

como partes en la Demanda, la misma debía de desestimarse por

falta de partes indispensables. Por otra parte, añadió, que el

Registrador de la Propiedad no podía ser parte, ni testificar, en casos

en los cuales se dilucidaba la validez de los documentos presentados

ante el Registro o se planteaba la nulidad de un asiento.

      El 28 de agosto de 2023, Manny Dávila, Inc., se opuso a la

desestimación. Insistió que la descripción incorrecta de la cabida de

su finca en la Escritura Núm. 259 tuvo el efecto de segregar y

disminuir la cabida de esta. En virtud de ello, le solicitó al foro

primario que declarara No Ha Lugar la Moción de Desestimación

presentada por el ELA.

      Luego de que las partes presentaran sendos escritos

reiterando sus posturas, el 27 de octubre de 2023, notificada el 30

del mismo mes y año, el foro a quo emitió la Sentencia que nos

ocupa.   Mediante    el   referido   dictamen   desestimó   la   acción

presentada por la parte aquí apelante. Basó su determinación en

que era improcedente la nulidad del asiento, y coincidió con el ELA

en que lo que procedía en el presente caso era rectificar el error o

realizar un acta de subsanación. Además, concluyó que Doral

Mortgage y las señoras Zorrillas Roig eran partes indispensables.

      En desacuerdo, Manny Dávila, Inc. presentó reconsideración,

la cual fue declarada sin lugar el 30 de noviembre de 2023, por el

tribunal de instancia. Aún inconforme, compareció ante esta Curia
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el 2 de enero de 2024. Planteó que el foro primario cometió los

errores siguientes:

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia
      desestimatoria por alegadamente faltar una parte
      indispensable.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia
      desestimatoria sin tomar en consideración que la
      extensión del Asiento 18 de la Finca 4878 tiene el efecto
      de segregar dicha finca ilegalmente.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al no distinguir
      entre el “contrato hipotecario” suscrito al amparo de la
      Escritura de Hipoteca #259 del 2003, y la inscripción
      errónea del Registro de dicha escritura de hipoteca.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al determinar que
      los remedios de la rectificación y/o la subsanación de la
      Escritura de la Hipoteca #259 hacen innecesaria la
      comparecencia y solicitud de sentencia declaratoria.

      El 2 de febrero de 2024, el ELA presentó su oposición al

recurso.

      Antes de comenzar la discusión de los errores alegados,

conviene delimitar el trasfondo normativo aplicable al caso ante nos.

                                 II.

A. Sentencia Declaratoria

      La sentencia declaratoria es un remedio que provee la Regla

59 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 59.1, para declarar

derechos, estados y otras relaciones jurídicas, aunque existan otros

remedios disponibles. El referido remedio puede solicitarlo cualquier

persona que interese que se dicte una declaración de derecho,

estados u otras relaciones jurídicas, o que se aclare alguna

divergencia en la interpretación o validez de un estatuto, ordenanza,

contrato o franquicia. 32 LPRA Ap. V, R. 59.2; Véase, Beltrán Cintrón

et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 109 (2020). Asimismo, se podrá

obtener una sentencia declaratoria para esclarecer los derechos o

relaciones jurídicas en casos que traten sobre la administración de

fideicomisos, fundaciones, bienes de personas difuntas, personas

menores incapacitadas o insolventes. Regla 59. 2(b), supra, 32 LPRA
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Ap. V, R. 59.2. Ahora bien, lo anterior no limita la facultad del

tribunal para emitir una sentencia declaratoria en cualquier

procedimiento que se solicite un remedio declaratorio, siempre que

el dictamen ponga fin a la controversia o a la incertidumbre jurídica.

Íd., Regla 59. 2(c).

      El Tribunal Supremo ha constantemente definido la sentencia

declaratoria como un “mecanismo remedial y profiláctico que

permite anticipar la dilucidación de los méritos de cualquier

reclamación ante los tribunales, siempre y cuando exista un peligro

potencial contra quien la solicita”. Rosario Rodríguez v. Rosado

Colomer et al., 208 DPR 419, 427 (2021); Alcalde de Guayama v.

ELA, 192 DPR 329, 333 (2015). Así, pues, la sentencia declaratoria,

únicamente, puede ser dictada cuando exista una controversia

sustancial, madura y real entre partes con intereses legales

adversos. Mun. Fajardo v. Srio. Justicia et al., 187 DPR 245, 254-255

(2012). Es decir, la parte promovente debe demostrar la existencia o

inminencia de un daño claro y real, no imaginario o hipotético.

Senado v. Tribunal Supremo y Otros, 208 DPR 115, 134 (2021).

B. Corrección de documentos públicos

      La Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75 de 2 de julio de

1987, 4 LPRA sec. 2001 et seq., faculta a los notarios para corregir

ciertos   documentos   públicos.   Crespo Rodríguez v. González

González, 208 DPR 557, 581 (2022). A esos fines, el Art. 29 del

referido estatuto establece que:

      […]

      [si] se dejase de hacer constar por el notario algún dato
      o circunstancia dispuesto por esta Ley, o si se tratase
      de error en el relato de hechos presenciados por el
      notario que corresponda a este consignar, podrán estas
      faltas ser subsanadas por el notario autorizante a sus
      expensas, por propia iniciativa o a instancia de
      cualesquiera de las partes, por medio de acta notarial
      en que se haga constar el defecto o error, su causa y la
      declaración que lo subsana.

      […]. 4 LPRA sec. 2047.
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      El notario puede corregir los instrumentos públicos mediante

un acta de subsanación o una escritura de rectificación. In re

Godinez Morales, 161 DPR 219, 250 (2004). La Regla 39 del

Reglamento Notarial de Puerto Rico define el acta de subsanación

como un instrumento que redacta el notario, sin intervención de las

partes otorgantes, con el propósito de corregir los defectos y

omisiones que adolezca un instrumento público. 4 LPRA Ap. XXIV,

R. 39. A su vez, el referido cuerpo normativo enumera varios

supuestos en los que un notario puede autorizar un acta de

subsanación, entre ellos: (1) corregir o añadir el nombre o apellidos

de los comparecientes, así como sus circunstancias personales; (2)

la omisión o incorrección en la descripción de una propiedad cuando

se haga para conformar la información en el instrumento a cualquier

información que surja del Registro de la Propiedad, y (3) la falta de

expresión notarial sobre la identidad o la capacidad de las personas

otorgantes. Crespo Rodríguez v. González González, supra, pág. 582.

Igualmente, aclara que se podrá subsanar un error o una omisión

mediante dicha acta en todos los casos en que la subsanación no

modifique o supla la voluntad las personas comparecientes, ni altere

la esencia del instrumento. Regla 39 del Reglamento Notarial de

Puerto Rico, supra.

      De lo anterior se desprende que, mediante un acta de

subsanación, el notario puede corregir la escritura pública motu

proprio,   sin   necesidad   de     la   presencia     de   las     personas

comparecientes. Ello, siempre que la subsanación no afecte

sustancialmente     el   contrato   o    negocio     jurídico     objeto   del

instrumento público. Crespo Rodríguez v. González González, supra,

pág. 583; In re Godinez Morales, supra, págs. 250–251. Por otra

parte, precisa señalar que quien tiene la facultad de realizar un acta

de subsanación es el notario autorizante. Otro notario podrá
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autorizar la referida cuando el autorizante haya sido suspendido.

Regla 39 del Reglamento Notarial de Puerto Rico, supra.

       Ahora bien, si el error u omisión se relaciona al negocio

jurídico, será necesaria la presencia de las personas que otorgaron

el instrumento público para poder subsanar el error. En esas

circunstancias, no podrá realizarse un acta de subsanación, y se

deberá otorgar una escritura de rectificación. Crespo Rodríguez v.

González González, supra, pág. 583.

C. Inexactitudes en el Registro de la Propiedad

       En cuanto a las inexactitudes en el Registro de la Propiedad,

el Art. 211 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del

Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA

sec. 6351 (Ley del Registro de la Propiedad), indica que se entenderá

como “todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles

exista entre aquél y la realidad jurídica extraregistral”.2 Es decir, hay

una inexactitud en el Registro cuando no existe concordancia entre

el contenido de los libros registrales y el verdadero estado jurídico

de los derechos reales inmobiliarios inscritos. Dist. Unidos Gas v.

Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96, 119 (2016).

       El referido estatuto permite que las inexactitudes en el

registro se corrijan por el Registrador, de oficio o a solicitud de parte

interesada, siempre que se tenga el instrumento que motivó la

acción. Art. 214 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, 30

LPRA sec. 6354. Sin embargo, cuando la rectificación pudiera

afectar los derechos de los titulares inscritos, se requerirá que estos

consientan a que se corrija el error o que se emita una resolución

judicial ordenando la corrección del asiento. Íd.; Crespo Rodríguez v.

2 Precisa señalar que, aunque la Escritura Núm. 259 se otorgó en el 2003, y la ley

vigente para ese entonces era la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30
LPRA sec. 2001 et seq. (derogada), en las cláusulas de transición de Ley del
Registro de la Propiedad actual se explica que, “[a] partir de la vigencia de esta
Ley […] se estará a lo establecido en la ley y reglamento anterior en todo lo que le
sea incompatible. El derecho aplicable al presente caso se mantuvo inalterado.
Por ello, nos referimos en adelante, únicamente, a la ley actual.
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González González, supra, pág. 581; DLJ Mortgage v. García Ramos,

207 DPR 28, 51 (2021); Cruz Fontánez v. Registrador, 126 DPR 182,

185 (1990). Asimismo, cuando la inexactitud proceda de la falsedad,

nulidad o defecto del título que motivó el asiento, la rectificación

requerirá el consentimiento del titular afectado por ella o, a falta del

mismo, una resolución judicial. Art. 212 de la Ley del Registro de la

Propiedad, supra, 30 LPRA sec. 6352.

D. Parte Indispensable

      Finalmente,    huelga    destacar    que   la   Regla   16.1   de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 16.1, dispone que: “[l]as

personas que tengan un interés común sin cuya presencia no pueda

adjudicarse la controversia, se harán partes y se acumularán como

demandantes o demandadas, según corresponda. […]” Así, pues,

una parte indispensable es aquella de la cual no se puede prescindir.

Su interés en la cuestión es de tal magnitud que no puede dictarse

un decreto final entre las otras partes, sin lesionar y afectar

radicalmente sus derechos. Pérez Ríos et al v. Luma Energy, LLC,

2023 TSPR 136, 213 DPR ___ (2023). De modo que los intereses de

esa parte, ausente del litigio, podrían quedar destruidos o

inevitablemente afectados por una sentencia.

      La referida disposición atiende dos principios, primeramente,

impide que una persona se le prive de su libertad o propiedad sin el

debido proceso de ley y, por otro lado, la necesidad de que se emita

un decreto judicial completo. Colón Negrón et al v. Mun. Bayamón,

192 DPR 499, 510 (2015); Cepeda Torres v. García Ortiz, 132 DPR

698, 704 (1993). El “interés común” al que hace referencia la Regla

16.1, supra, no es cualquier interés en el pleito, tiene que ser de tal

orden que impida producir un resultado sin afectarlo. Pérez Ríos et

al v. Luma Energy, LLC, supra. Además, tiene que ser real e

inmediato. No puede tratarse de meras especulaciones, ni de un

interés futuro. García Colón et al v. Sucn. González, 178 DPR 527,
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548-549 (2010). Esta disposición persigue evitar la multiplicidad de

pleitos y los efectos que una sentencia adversa puede tener sobre

alguien que no está en el pleito. Colón Negrón et al v. Mun. Bayamón,

supra, pág. 510; Cirino González v. Adm. de Corrección et al, 190

DPR 14, 46 (2014).

      El concepto de parte indispensable tiene un alcance

restringido, ya que requiere demostrar que la adjudicación tendría

un efecto perjudicial sobre los intereses reales e inmediatos de la

persona ausente en el pleito. García Colón et al v. Sucn. González,

supra, pág. 549. Ante ello, la determinación de si una parte es o no

indispensable, hace necesario un enfoque pragmático. Se requiere

una evaluación individual a la luz de las circunstancias particulares

de cada caso y no la utilización de una fórmula con pretensiones

omnímodas. El propósito de la Regla 16.1, supra, es proteger a la

persona que no está presente en el pleito de los efectos legales de la

sentencia. Además, de evitar la multiplicidad de pleitos, mediante

un remedio efectivo y completo. García Colón et al v. Sucn. González,

supra, págs. 549-550.

      En ausencia de parte indispensable, el tribunal carece de

jurisdicción sobre la persona y la sentencia que se emita sin su

presencia sería nula. El omitir incluir una parte indispensable en

un caso, acarrea una violación al debido proceso de ley que la cobija.

Dicha parte tiene que ser traída al pleito, ya que la Regla 16.1, supra,

se fundamenta en la protección constitucional que impide que una

persona sea privada de su libertad o propiedad sin el debido proceso

de ley. Pérez Ríos et al v. Luma Energy, LLC, supra; García Colón et

al v. Sucn. González, supra, págs. 550-551.

                                  III.

      La parte apelante cuestiona la determinación del tribunal de

instancia de desestimar su causa de acción. Tras evaluar el
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expediente ante nuestra consideración, nos es forzoso confirmar el

dictamen emitido por el foro a quo.

      Conforme esbozamos en nuestra previa exposición doctrinal,

el remedio de la sentencia declaratoria, únicamente, procede cuando

existe un daño claro y real. De una lectura de los escritos instados

por Manny Dávila Inc., colegimos que este no demostró que la

descripción errónea de la Finca 4878 en la Escritura Núm. 259 le

causó un peligro inminente, como requiere el ordenamiento jurídico

vigente sobre las sentencias declaratorias.

      Precisa señalar que, posterior a la inscripción de la

mencionada escritura, logró un asiento registral de una hipoteca a

favor de Amelia Zorrilla Roig y Beatriz Zorrilla Roig, la cual

expresaba la cabida correcta de la propiedad inmueble de 600.00

metros cuadrados. Por ello, no es posible validar el argumento de la

parte apelante en cuanto a que la inscripción de la hipoteca

constituida a favor de Doral Mortgage tuvo el efecto de segregar y

reducir la cabida de la mencionada finca.

      Por otra parte, el apelante pretendía que el foro primario

declarara nula la referida hipoteca, sin haber acumulado a Doral

Mortgage en el pleito. No era posible que el foro primario emitiera

una sentencia, a esos fines, sin lesionar y afectar radicalmente los

derechos de la referida institución financiera. Igualmente, era

necesaria la presencia de las señoras Zorrilla Roig, puesto que, al

momento de estas otorgar la Escritura Núm. 36 en el año 2008, el

tracto registral detallaba que la primera hipoteca de la Finca 4878

grababa, únicamente, 252.00 metros cuadrados. Sin la presencia de

estas en el litigio, sus intereses también podían quedar afectados.

Así, pues, en ausencia de Doral Mortgage y las señoras Zorrilla Roig,

el tribunal de instancia no tenía jurisdicción para emitir una

sentencia sin su presencia. Por ello, resolvemos que el referido foro

no incidió en su discreción al desestimar la acción de epígrafe.
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      Si el deseo del apelante es que el tracto registral refleje la

realidad jurídica real o que, en su día, Doral Mortgage pueda

ejecutar la totalidad de la finca por razón de impago, como bien le

ilustró el tribunal de instancia, cuenta con el mecanismo de la

rectificación y el acta de subsanación. Según reseñamos, mediante

un acta de subsanación o escritura de rectificación, el apelante

podrá corregir la descripción de su propiedad en la Escritura Núm.

259. Por su parte, mediante el mecanismo de rectificación que

provee la Ley del Registro de la Propiedad, supra, podrá corregir la

inexactitud en el tracto registral suscitada por el error en el

instrumento público.

                                IV.

      Por lo antes expuesto, se confirma la sentencia apelada.

      Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                  Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
              Secretaria del Tribunal de Apelaciones