Court Opinion

ID: 9394847
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-05-16 15:15:23.106871+00
Date Added: 2024-06-11T17:19:03.799381
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                     TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL II

  FIRSTBANK PUERTO
        RICO                                    Apelación
                                                procedente del
         Apelante                               Tribunal de Primera
                                                Instancia, Sala
             V.                                 Superior de Fajardo

  DELORES ELIZABETH             KLAN202200556 Caso Núm.:
   MACKSOUD LÓPEZ                             RG2021CV00159
    T/C/C DELORES                             (307)
   MACKSOUD LÓPEZ
   T/C/C DELORES E.                             Sobre:
      MACKSOUD                                  COBRO DE DINERO
                                                ORDINARIO Y
          Apelada                               OTROS

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la
Jueza Grana Martínez y el Juez Adames Soto

Grana Martínez, Jueza Ponente

                                SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2023.

       El apelante, Firstbank, solicita que revoquemos la decisión

del Tribunal de Primera Instancia de desestimar la demanda de

cobro de dinero y ejecución de hipoteca.

       La apelada, Delores Elizabeth Macksoud López, presentó su

oposición al recurso.

                                   I.

       Los hechos procesales pertinentes para atender y resolver

este recurso son los siguientes.

       El 20 de abril de 2021, el apelante presentó una demanda de

cobro de dinero y ejecución de hipoteca contra la apelada.       El

banco alegó que la apelada era dueña de un apartamento en el

Condominio Costa Dorada II y que dejó de cumplir con el pago de

la obligación hipotecaria.

       La apelada presentó una reconvención, en la que alegó que

el apelante no era tenedor de buena fe. La señora Macksoud López

adujo que el banco otorgó el préstamo a pesar de que conocía o

Número Identificador
SEN2023 _____________________
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debió conocer las ilegalidades cometidas por el desarrollador en la

Escritura Matriz y en la Escritura Número 72 sobre derecho de

paso. Según la apelada, el desarrollador segregó once solares y los

identificó con los usos futuros.        La apelada alegó que el

desarrollador originalmente identificó el lote F como una calle

pública. Sin embargo, posteriormente otorgó otra escritura en la

que transformó ese predio en una servidumbre de paso, sin

autorización de la OGPe.

      La señora Macksoud alegó que la escritura en la que se

constituyó el régimen de propiedad horizontal es nula porque

incluyó la existencia de elementos comunes en terrenos que no

pertenecen a ese régimen y que son ajenos al condominio. Según

la apelada, el lote reservado para facilidades vecinales se identificó

en la escritura con la letra E. La apelada adujo que la nulidad de

la escritura constitutiva del régimen de propiedad horizontal y de

la escritura de servidumbre de derecho de paso, ocasionó la

nulidad de las escrituras de compraventa e hipoteca y del pagaré

hipotecario.

      Firstbank solicitó la desestimación de la reconvención

porque sus alegaciones eran ajenas a la demanda.          El apelante

argumentó que las alegaciones de la reconvención eran contra el

desarrollador y los Registradores de la Propiedad y estaban

relacionadas a las calles y servidumbres. Además, adujo la falta

de parte indispensable porque la apelada no incluyó en la

reconvención a los notarios que otorgaron las escrituras cuya

nulidad alega

      La apelada presentó una MOCIÓN DE DESESTIMACIÓN AL

AMPARO DE LA REGLA 10.2 Y SOLICITUD SE DEJE SIN EFECTO

VISTA DE MEDIACIÓN PAUTADA EL 21 DE ENERO DE 2022. La

señora Macksoud adujo que es parte demandante en el caso

Horacio   Augusto     Montes    Gilormini   vs.   Costa    Real   SE,
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N3CI201200773, presentado por los dueños de apartamentos en el

Tribunal de Primera Instancia de Fajardo contra el desarrollador y

los bancos que emitieron los préstamos. No obstante, argumentó

que su pleito y todos los relacionados al Condominio Costa Dorada

fueron removidos al Tribunal Federal.

      La señora Macksoud alegó que la controversia de este pleito

es la misma que está ante la consideración del Tribunal Federal.

La apelada adujo que en ambos foros se solicita la nulidad de las

escrituras matriz, de derecho de paso, compraventa e hipoteca y

que el apelante también es parte del pleito en el Tribunal Federal.

Dicha parte solicitó la desestimación de la demanda porque la

controversia está sub judice en el Tribunal Federal y ese foro

ordenó la elevación de todos los casos.

      Firstbank se opuso a la desestimación de la demanda porque

no se cumplen los elementos establecidos en inciso 5 de la

Regla 10.2, 32 LPRA Ap V. El banco adujo que tiene una causa de

acción contra la apelada porque evidenció la existencia de la

escritura de hipoteca y el pagaré otorgados a su favor.

      Según el apelante, el pleito en el foro federal no afecta la

demanda porque la anulación de los títulos registrales de unas

calles no tiene ninguna repercusión sobre la reclamación por cobro

de dinero y ejecución de hipoteca.      El banco argumentó que, de

todos modos, tiene una reclamación personal de cobro de dinero

independiente a la hipoteca. No obstante, adujo que presentó una

Certificación Registral que evidencia la inscripción de su derecho

hipotecario. Por último, sostuvo que cumplió con su obligación de

entregarle el dinero a la apelada.         Sin embargo, la señora

Macksoud se niega a pagar porque entiende que la falta de

inscripción registral hace inexistente el contrato de préstamo.

      El TPI desestimó la demanda, la solicitud de sentencia

sumaria y la reconvención en su totalidad porque todas las
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controversias están ante el Tribunal Federal y participan todas las

partes indispensables.     El foro apelado declinó adjudicar el caso

para evitar sentencias irreconciliables. Además, declaró sin lugar

la demanda en cobro de dinero y la reconvención sin imposición de

costas y honorarios.

      No obstante, de forma contradictoria a la desestimación, el

TPI determinó los hechos siguientes.             CDJR es una parte

indispensable porque otorgó las escrituras que incidieron en los

derechos reales de los condóminos.              El desarrollador actuó

ilegalmente porque cambió el uso de una vía pública a una

servidumbre contrario a lo que establece la ley. El fraude a tercero

se probó porque Madero y los demás ejecutivos conocían que las

parcelas de Costa Dorada y Costa Dorada II eran elementos

comunes generales propiedad de los condóminos y no podían

venderse. La hipoteca es nula porque nació de un acto ilegal. La

deuda nunca existió y carece de objeto, causa y consentimiento

porque se contrajo para adquirir un bien fuera del comercio. La

apelada prestó su consentimiento erróneamente debido a las

representaciones     falsas    que   le   hicieron   el   acreedor    y    el

desarrollador. El apelante debió percatarse de todas las escrituras

sometidas porque es un banco con amplia experiencia en materia

hipotecaria y registral.       Al momento de aprobarse el préstamo

hipotecario,   el   apelante    conocía   las   irregularidades      en   los

documentos presentados.          Las irregularidades existentes eran

patentes para un banco con experiencia en el negocio de

préstamos hipotecarios. Es incompresible que el Registrador de la

Propiedad no se percatara de la venta de elementos comunes sin el

consentimiento de los condóminos. CDJR, sus abogados notarios,

Costa Real y Arturo Madera conocían que el condominio estaba

sujeto al régimen de propiedad horizontal.
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      El   foro   apelado   también   determinó   los   hechos   a

continuación. La apelada evidenció que las parcelas donde ubican

los condominios Costa Dorada y Costa Dorada II se vendieron en

tres ocasiones distintas, a pesar de que la sentencia por

estipulación dictada el 10 de diciembre de 2009 prohibió la venta.

La primera venta se realizó conforme a derecho. No obstante, la

venta judicial y la tercera venta son contrarias a derecho. CDJR

presentó las escrituras de compraventa judicial y constitución de

servidumbre de paso y cesión, transcurridos más de diez años de

inscritas las escrituras de los dueños de apartamentos. La apelada

fue engañada. Los contratos de compraventa e hipoteca son nulos.

BBVA conocía la falsedad de la escritura de compraventa otorgada

el mismo día del préstamo hipotecario porque son irreconciliables.

Firstbank asumió el riesgo que debió asegurar en un title insurance

porque el régimen de propiedad horizontal no estaba constituido al

momento del cierre.

      El 20 de mayo de 2022, el TPI dictó la sentencia apelada, en

la que desestimó el pleito en su totalidad, incluyendo la sentencia

sumaria presentada por el apelante. Además, declaró sin lugar la

demanda en cobro de dinero al igual que la reconvención sin

costas ni honorarios.

      El apelante presentó una moción de reconsideración que fue

denegada por el TPI.

      Inconforme con la decisión, el apelante presentó este

recurso, en el que alegó que:

      ERRÓ EL TPI AL APLICAR EL DERECHO A LOS
      HECHOS Y AL DESESTIMAR LA RECLAMACIÓN DE
      FIRSTBANK PUERTO RICO POR SER CONTRARIA A
      LA REGLA 36 DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

      ERRÓ EL TPI AL DECLARAR NO HA LUGAR LA
      SOLICITUD DE RECONSIDERACIÓN DE HECHOS
      DOCUMENTADOS CON EVIDENCIA EN EL RÉCORD
      QUE NO FUE CONTRADICHA POR LA PARTE
      DEMANDADA.
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         ERRÓ AL HACER DETERMINACIONES SOBRE LA
         VALIDEZ O INVALIDEZ DE NEGOCIOS JURÍDICOS
         CONTENIDOS EN ESCRITURA SIN LA PRESENCIA DE
         LOS NOTARIOS O DE PARTES INDISPENSABLES
         PARA   REALIZAR    ESAS   DETERMINACIONES
         CUESTIONANDO LA VALIDEZ DE LAS ACTUACIONES
         DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD SIN PRUEBA
         MÁS ALLÁ QUE MERAS ALEGACIONES DE LA PARTE
         DEMANDADA APELADA.

                                 II.

  La moción de desestimación al amparo de la Regla 10.2 (5),
                       32 LPRA Ap. V.

         El demandado puede solicitar al tribunal que desestime la

demanda antes de contestarla. No obstante, para que proceda, es

necesario que, de las alegaciones de la demanda, pueda concluirse

que es evidente que alguna de las defensas afirmativas va a

prosperar. La solicitud de desestimación debe hacerse mediante

una moción y basarse en uno de los fundamentos siguientes:

1) falta de jurisdicción sobre la materia; 2) falta de jurisdicción

sobre      la   persona;   3) insuficiencia   del   emplazamiento,

4) insuficiencia del diligenciamiento del emplazamiento, 5) dejar

de exponer una reclamación que justifique la concesión de un

remedio; 6) dejar de acumular una parte indispensable.      Conde

Cruz v. Resto Rodríguez, 205 DPR 1043, 1065,1066 (2020).

         Cuando la moción de desestimación expone materias no

contenidas en la alegación impugnada y el tribunal no las excluye,

tiene que considerar dicha moción como una solicitud de sentencia

sumaria. Por esa razón, la moción de desestimación estará sujeta

a los trámites de la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V.

         Los tribunales que evalúan una moción de desestimación

tienen que tomar como ciertos todos los hechos bien alegados en la

demanda, que han sido aseverados de manera clara y concluyente

y que de su faz no den margen a dudas.         Además, tienen que

considerar los hechos bien alegados, de la forma más favorable a la
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demandante.       Colón Rivera et al v. ELA, 189 DPR 1033, 1049

(2013). La procedencia de la desestimación está atada a que se

demuestre certeramente que el demandante no tiene derecho a

remedio alguno, bajo cualquier estado de derecho que se pudiera

probar en apoyo a su reclamación. Rivera Sanfeliz et al v Jta Dir

FirstBank, 193 DPR 38, 49 (2015); Ortiz Matías et al v. Mora

Development, 187 DPR 649, 654 (2013).

       El Dr. Cuevas Segarra nos resume los parámetros que rigen

la   desestimación    de   la   demanda   cuando    no   expone      una

reclamación que justifique la concesión de un remedio.          Cuevas

Segarra,    Tratado   de   Derecho   Procesal   Civil,   2da   ed,   SJ,

Publicaciones JTS 2011 T II, págs. 527 542. Estos parámetros son

los siguientes:

       1.   El   tribunal   que     evalúa   la   moción   de
            desestimación debe aceptar como ciertas las
            alegaciones de la demanda y considerarlas lo más
            favorable para el demandante. El promovente
            tiene que demostrar que presumiendo que lo
            expuesto en la demanda es cierto, sus alegaciones
            son insuficientes para exponer una reclamación
            que justifique la concesión de un remedio.
            Cuevas Segarra, op cit, págs. 528, 530.

       2.   El demandado tiene que establecer con toda
            certeza que el demandante no tiene derecho a
            remedio alguno bajo cualquier estado de derecho
            que pueda ser probado en apoyo a su
            reclamación, a pesar de interpretar la demanda
            de la forma más favorable. Cuevas Segarra, op
            cit, págs. 528, 529.

       3.   La doctrina aplica solamente a hechos bien
            alegados y expresados de manera clara y
            concluyente, que de su faz no den margen a
            dudas. Cuevas Segarra, op cit, pág. 529. No
            aplica a alegaciones redactadas de forma tal que
            su    contenido    resulte    hipotético  y   que
            imposibiliten al juzgador detectar sin margen de
            error, cuál hecho está definitiva y concretamente
            alegado. No se aceptan alegaciones conclusivas.
            Cuevas Segarra, op cit, pág. 533

       4.   El tribunal tiene que resolver toda duda a favor
            del demandante.       Cuevas Segarra, op cit,
            pág. 529.

       5.   La controversia al evaluar una moción de
            desestimación no es si el demandante prevalecerá
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            finalmente, es si tiene derecho a ofrecer prueba
            que justifique su reclamación, asumiendo como
            ciertos los hechos bien alegados en la demanda.
            Cuevas Segarra, op cit, pág. 530.

      6.    La privación a un litigante de su día en corte es
            una medida procedente en casos extremos.
            Cuevas Segarra, op cit, pág. 532.

                          Sentencia Sumaria

      La sentencia sumaria propicia la solución justa, rápida y

económica de las controversias en las que es innecesario celebrar

de un juicio plenario y únicamente resta aplicar el derecho.

González Santiago v. Baxter Healthcare of PR, 202 DPR 281, 290,

291 (2019).

      La Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36,

establece     que   la   sentencia   sumaria    procede   cuando   las

alegaciones, deposiciones y admisiones ofrecidas, en unión a las

declaraciones juradas y alguna otra evidencia acreditan que no

existe una controversia real y sustancial respecto a algún hecho

esencial y material. González Santiago v. Baxter Healthcare of PR,

supra, pág. 291.

      El tribunal podrá dictar sentencia sumaria a favor del

promovente, sin necesidad de celebrar un juicio, si no existe

controversia de los hechos materiales que motivaron el pleito y

únicamente resta aplicar el derecho a los no controvertidos.       La

sentencia     sumaria    únicamente   procede    cuando   el   derecho

aplicable lo justifica. La Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra,

dispone los requisitos con los que debe cumplir una moción de

sentencia sumaria. Oriental Bank v. Perapi et al, 192 DPR 7, 25

(2014).

      La parte que se opone a la sentencia sumaria debe

demostrar que existe controversia en cuanto a algún hecho

material. Se considera un hecho material aquel que pueda afectar

el resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho
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sustantivo aplicable.         La controversia sobre hechos materiales

tiene que ser real. Cualquier duda no es suficiente para derrotar

la procedencia de una moción de sentencia sumaria.             La duda

existente tiene que permitir concluir que existe una controversia

real y sustancial sobre hechos relevantes y pertinentes. Aunque

toda inferencia de hechos incontrovertidos debe hacerse a favor del

oponente, dicha parte no puede meramente cruzarse de brazos y

descansar en sus alegaciones.         Los tribunales podemos concluir

que existe una controversia real y sustancial en cuanto a un hecho

material, cuando el oponente presenta prueba que podría inducir a

un juzgador racional a resolver a su favor. Oriental Bank v. Perapi

et al, supra, pág. 26.

      La sentencia sumaria, tampoco procede, cuando existen

hechos materiales y esenciales controvertidos.           Igualmente, no

procede si existen alegaciones afirmativas en la demanda que no

han sido refutadas y de los documentos que acompañan la moción

de sentencia sumaria surge controversia sobre algún hecho

material y esencial, o cuando como cuestión de derecho no procede

el remedio sumario. Oriental Bank v. Perapi et al, supra, págs. 26,

27.

      El tribunal apelativo utilizará los mismos criterios que el

Tribunal de Primera Instancia al determinar si procede una

sentencia sumaria.       Al revisar la determinación del Tribunal de

Primera Instancia, únicamente podrá considerar los documentos

que se presentaron ante ese foro. Las partes no podrán traer en

apelación evidencia que no fue presentada oportunamente ante el

Tribunal de Primera Instancia, ni esbozar teorías nuevas o esgrimir

asuntos   nuevos.        El    tribunal   apelativo   únicamente   puede

determinar si existe o no alguna controversia genuina de hechos

materiales y esenciales y si el derecho se aplicó correctamente. Sin

embargo, no puede adjudicar hechos materiales en disputa porque
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esa tarea es del foro de primera instancia. Meléndez González v M.

Cuevas, 193 DPR 100, 114, 116 (2015).

                                 III.

      El apelante alega en el primer señalamiento de error que el

TPI se equivocó al desestimar la demanda y al no dictar sentencia

sumaria a su favor. El segundo señalamiento de error cuestiona la

decisión del TPI de no reconsiderar la sentencia. Por último, aduce

que el TPI erró al incluir determinaciones hechos.

      Firsbank cuestiona que el foro primario desestimó la

demanda      porque   la   controversia     se   encuentra   ante   la

consideración del Tribunal Federal.       No obstante, no ha provisto

evidencia del expediente del caso federal que demuestre que la

controversia presentada no está ante la consideración de ese foro y

que establezca que el TPI erró en su apreciación de la prueba.

      El TPI desestimó correctamente la demanda.         La evidencia

documental presentada y no controvertida por el apelante

convenció a ese foro de que la controversia planteada está ante la

consideración del Tribunal Federal. El apelante no demostró que

el TPI tuvo evidencia ante su consideración que demuestra lo

contrario.   Por consiguiente, es imposible que pudiera dictar

sentencia sumaria a favor del banco.

      La reclamación por cobro de dinero y ejecución de hipoteca

está inexorablemente atada a la determinación que haga el

Tribunal Federal sobre las imputaciones de fraude contra el

desarrollador y los bancos que otorgaron las hipotecas, la

validez legal del régimen de propiedad horizontal y de la escritura

matriz, de derecho de paso, compraventa e hipoteca. El derecho

del apelante a cobrar la deuda depende de la determinación del

Tribunal Federal sobre las imputaciones de fraude en su contra.

      La apelada es uno de los compradores y dueños de

apartamentos que demandaron al desarrollador y a los bancos que
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otorgaron      los   préstamos    hipotecarios,   por    fraude.          Los

demandantes de ese pleito solicitaron la nulidad de la escritura

matriz,   la    escritura   de   derecho   de   paso,   la    escritura   de

compraventa y la escritura de hipoteca. Los pleitos se presentaron

en el foro local, pero fueron trasladados y consolidados en el

Tribunal Federal y están ante su consideración.              El apelante ha

reconocido que es parte de los procedimientos en el Tribunal

Federal. Este escenario nos obliga a honrar la determinación del

foro apelado.

      No obstante, el TPI cometió un error de derecho al adjudicar

hechos y hacer conclusiones de derecho, a pesar de que desestimó

el pleito en su totalidad.       Tal determinación es contraria a la

desestimación porque el propio TPI reconoció que todas las

controversias están ante el Tribunal Federal y corresponde a ese

foro resolverlas.

                                    IV.

      Se modifica la sentencia apelada con el único propósito de

dejar sin efecto las determinaciones de hechos que hizo el TPI, por

lo demás es confirmada.

      Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                     Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                 Secretaria del Tribunal de Apelaciones