Court Opinion

ID: 9962797
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-04-23 20:53:19.820187+00
Date Added: 2024-06-11T08:19:35.529481
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                       TRIBUNAL DE APELACIONES
                                  Panel II

                                                      Revisión Judicial
        YOEL ORTIZ RIVERA                             de decisión
            Recurrente                                administrativa
                                                      procedente del
                                                      Municipio de
                   v.                   KLRA202300650 Toa Baja

                                                           Caso Núm.
DEPARTAMENTO DE DESARROLLO                                 2022-467945-
ECONÓMICO Y COMERCIO OFICINA                               CCO-011764
DE GERENCIA DE PERMISOS (OGPE)
          Recurrido                                        Revisión Núm.
                                                           2022-467945-
                                                           SDR-013017

                                                           Sobre:
                                                           Consulta de
                                                           construcción

Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el
Juez Adames Soto y la Juez Aldebol Mora

Adames Soto, Juez Ponente

                               SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 8 de marzo de 2024.

      Comparece el señor Yoel Ortiz Rivera (señor Ortiz Rivera o

recurrente), solicitando la revocación de la Resolución de Revisión

Administrativa emitida por la División de Revisiones Administrativas (DRA)

de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe), el 17 de noviembre de 2023.

Mediante dicho dictamen, se confirmó una determinación de la OGPe

declarando No Favorable la solicitud sobre Consulta de Construcción

presentada por el recurrente, con la que procuraba legalizar la

construcción de cierto proyecto.

      Tras examinar los escritos presentados por las partes, y los

documentos      suplementarios     adjuntos,   decidimos    confirmar     la

determinación recurrida.

NÚMERO IDENTIFICADOR

SEN2024____________________
KLRA202300650                                                               2

I. Resumen del tracto procesal

      El 19 de enero de 2023, el señor Ortiz Rivera, presentó una solicitud

de consulta de construcción ante la OGPe.         Tenía como propósito tal

petición legalizar la construcción de cuatro apartamentos, de dos

habitaciones, sala-comedor, cocina y un baño cada uno, en una residencia

unifamiliar de dos plantas, localizada en el Municipio de Toa Baja. Dicho

predio está calificado como Residencial Intermedio (R-I), según el Mapa de

Calificación de Suelos del Municipio de Toa Baja.

      A partir de la referida solicitud, la OGPe le requirió al recurrente una

serie de documentos para completar el proceso de validación iniciado.

Entre otros asuntos señalados por la OGPe, fue indicado que el proyecto

consultado no cumplía con los espacios de estacionamiento necesarios,

pues se requerían seis, pero se proponían cinco, y estos salían en retroceso

a la vía. Esto dio lugar a que el recurrente supliera información para

demostrar la legalidad de lo proyectado.

      Entonces, el 2 de febrero de 2023, la OGPe subsanó la consulta de

construcción, dando lugar a que, el 16 de febrero de 2023, el recurrente

presentara un plano enmendado en el que ilustraba la estructura cuyo

permiso solicitaba.

      En el proceso de subsanar señalamientos de la OGPe relacionados

al permiso solicitado, el 24 de marzo de 2023, esta le requirió al recurrente

la siguiente documentación: Certificación del Proyectista firmada y sellada

(Secc. 2.1.9 del Reglamento Conjunto); Licencia del Proyectista (Dpto. de

Estado) vigente (Secc. 2.1.9); Tabla de Parámetros enmendada para incluir

la altura total del edificio, tamaño y cantidad de los estacionamientos

compactos, (en el Plano de Situación solo se habían provisto 5 espacios).

Asimismo, se le solicitó al recurrente enmendar la descripción del

porcentaje de área bruta del piso total mediante memorial explicativo, y

justificar las variaciones de estacionamiento en cuanto al tamaño,
KLRA202300650                                                             3

cantidad de estacionamientos compactos y área de viraje en retroceso de

vía. De igual forma, se le solicitó la dirección postal del proyectista para

hacerle llegar las notificaciones correspondientes, de conformidad con la

Sección 3.1.3.2 del Reglamento Conjunto.

      El 19 de abril de 2023, en respuesta a la documentación solicitada

por la OGPe, el recurrente sometió un tercer memorial explicativo

indicando lo siguiente:

      “En cumplimiento con la 3ra subsanación:

      1. La certificación de proyectista según solicitada está
         incluida.

      2. En cuanto a la certificación de la junta examinadora
         estamos a la espera.

      3. En cuanto a la tabla comparativa de parámetros, la misma
         ha sido corregida, en cuanto a porcentaje de área bruta de
         piso total (5.17m), referente a los estacionamientos en la
         hoja HT-1 (Enm marzo) se ilustran los 6 espacios.

      4. En cuanto a justificar las variaciones de estacionamiento:

         1. Tamaño – 4.0 x 2.59, para cada estacionamiento
            vehículo compacto;

         2. Cantidad – En la HT-1 (Enm marzo) se ilustran
            6 espacios para estacionamientos, en las fotografías
            incluidas se puede observar que los vehículos
            estacionados son compactos;

         3. Viraje y/o Retroceso a la vía – En las mismas fotografías
            se puede observar que no hay problema alguno de
            entrada y salida hacia la vía de rodaje, a su vez no afecta
            el paso a transeúntes por la acera;

         4. Dirección Postal del Proyectista – Carr. 693 PMB 370,
            Dorado, PR 00646.

      La legalización de estos apartamentos minimiza la situación
      de vivienda en el área para personas que están en busca de
      vivienda, para estar cerca de familiares.”

      El 15 de marzo de 2023, la Oficina de Planificación y Ordenación

Territorial del Municipio Autónomo de Toa Baja emitió sus comentarios de

No Objeción al proyecto.
KLRA202300650                                                                         4

       Por su parte, el 25 de mayo de 2023, la OGPe emitió una Resolución

de No Favorable a la solicitud de consulta de construcción1. Habiendo

advertido que el proyecto propuesto fue tramitado como una Consulta de

Construcción,      porque     proponía      variaciones        a   los   parámetros   de

construcción aplicable, explicó que la negativa a la concesión del permiso

solicitado tuvo como fundamento, en síntesis, que dicho proyecto;

presenta variaciones muy intensas considerando que ubica en un área

residencial unifamiliar.       Así mismo, presenta variaciones que no fueron

solicitadas ni justificadas, según se desprende de las Determinaciones de

Hecho. El proyecto propuesto no cumple con el Código Civil de PR en cuanto

a luces y vistas (Art. 807), ni con el código de construcción en cuanto a

iluminación y ventilación (Residential Code 2018)2. En la Resolución fue

precisada la información presentada por el recurrente para tratar de

cumplir con las exigencias reglamentarias levantadas por la OGPe, (con el

propósito de justificar las variaciones que proponía), y la documentación

no provista, según el criterio de la agencia administrativa.

       Inconforme, el recurrente presentó una solicitud de revisión

administrativa ante la DRA de la OGPe.                  Una vez fue acogida dicha

solicitud para revisión ante la DRA, esta pautó vista en la que se

dilucidarían los asuntos concernientes, el 29 de agosto de 2023.

       Llegada la fecha de la vista pautada, a esta compareció el recurrente,

junto a dos testigos, y la licenciada Rosas Negrón en representación de la

OGPe. Iniciada la vista, fue presentado el testimonio del recurrente Yoel

Y. Ortiz Rivera, el de la Sra. Grisell Pagán Colón, empleada de la firma Adal

Group and General Contractors, como oficial administrativa de documentos

y de trámite del caso, y el testimonio del Sr. Jesús M. Valle Martínez.

Luego de considerar la prueba que estuvo ante su atención la DRA, esta

1 Apéndice VI del recurso de revisión judicial, págs. 27-42.
2 Recurso de revisión judicial, Apéndice VI, pág. 40.
KLRA202300650                                                              5

emitió la Resolución de Revisión Administrativa3 cuya revocación nos

solicita el recurrente, declarando No Ha Lugar la solicitud de revisión

administrativa, por tanto, confirmando la determinación de la OGPe que

no autorizó el permiso de construcción solicitado por el recurrente. Al así

decidir, el foro administrativo formuló veintitrés determinaciones de

hechos, más la aplicación del derecho correspondiente.        En definitiva,

dicho órgano administrativo revisor determinó confirmar a la OGPe al

denegar el permiso solicitado, ratificando así que: el uso solicitado era uno

intenso, proponiéndose cuatro apartamentos en una propiedad en la que

no existen las condiciones físicas para cumplir con las disposiciones

reglamentarias, conllevando variaciones en el área de ocupación, densidad

poblacional y patio lateral derecho; además de no proveer los espacios de

estacionamiento requeridos, sin afectar el tránsito peatonal en las aceras

y el tránsito vehicular, ni cumplir con los requisitos reglamentarios

pertinentes.

       En desacuerdo, el 18 de diciembre de 2023, el recurrente acudió

ante nosotros, mediante el presente recurso de revisión judicial, haciendo

los siguientes señalamientos de errores:

       Erró OGP al crear e implantar reglamentaciones excesivas que
       en efecto anulan el derecho constitucional a la propiedad
       privada queriendo imponer el diseño de una casa existente en
       su exterior y específicamente en el interior de la residencia.

       Erró OGP al no permitir las variaciones necesarias en una
       urbanización construida hace décadas y cuyo tamaño en
       metros cuadrados hace imposible tener seis estacionamientos
       y donde toda la urbanización tienen escaleras laterales
       similares a las de la casa del apelante.

       Erró OGP al permitir como proyectista a una persona que no
       rendía las credenciales para ser ingeniero proyectista en este
       y que no compareció a la vista administrativa.

3 Recurso de revisión judicial, Apéndice 1, págs. 1-14.
KLRA202300650                                                            6

II. Exposición de Derecho

      A. Revisión judicial de determinaciones administrativas

      La Ley Núm. 38-2017, Ley de Procedimientos Administrativos

Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, (LPAU), 3 LPRA sec. 9601 et seq.,

crea un mecanismo de revisión judicial para aquellas órdenes, resoluciones

y providencias adjudicativas finales dictadas por agencias o funcionarios

administrativos. 3 LPRA sec. 9671. Dentro de este esquema, tal estatuto

establece las pautas que los tribunales apelativos debemos seguir a la hora

de revisar las adjudicaciones finales administrativas. Respecto a las

determinaciones de hechos, en el mismo estatuto se indica que serán

sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en

el expediente administrativo. 3 LPRA sec. 9675. Por tanto, las

determinaciones de hechos formuladas por las agencias no deben ser

alteradas por los tribunales revisores, si éstas se fundamentan en

suficiente evidencia que surja del expediente. Rivera Concepción v. ARPe

152 DPR 116, 123 (2000).

      Relacionado con lo anterior, evidencia sustancial es aquella que una

mente razonable aceptaría como adecuada para sostener una conclusión.

Otero v. Toyota, 163 DPR 716, 728 (2005). Quiere decir que, la persona

que impugne las determinaciones de hechos de una agencia deberá

convencer al tribunal de que la evidencia en la cual se apoyó esta no

sostiene tales determinaciones. (Énfasis provisto). Íd. En la medida que

la parte afectada no demuestre la existencia de esa otra prueba que

sostenga que las determinaciones no se apoyan en evidencia sustancial o

que menoscabe el valor de la evidencia impugnada, los tribunales debemos

sostener las determinaciones de hechos. Íd.

      La exigencia de que las determinaciones de hechos, y la consecuente

adjudicación, se basen en evidencia que surja del expediente no es una

mera formalidad. Por el contrario, es una exigencia imperativa del derecho
KLRA202300650                                                                7

de toda persona a únicamente ser privada de su libertad y propiedad

mediante un debido proceso de ley. Const. P.R., Art. II, Sec. 7. De esta

manera, que la adjudicación esté basada en el récord, es una parte integral

del debido proceso de ley en su vertiente procesal. Román Ortiz v. Oficina

de Gerencia de Permisos, 203 DPR 947, 954 (2020). No obstante, si bien,

las agencias no vienen obligadas a observar la misma rigidez que los

tribunales respecto al debido proceso de ley, sus procesos adjudicativos

deben ser justos en todas sus etapas y tienen que ceñirse a las garantías

mínimas del debido proceso de ley. Íd.

      En cuanto a las conclusiones de derecho, se sabe que la mismas

serán revisables en todos sus aspectos por el tribunal. Román Ortiz v.

Oficina de Gerencia de Permisos, 203 DPR 947, 954 (2020). Ahora bien,

respecto a las conclusiones de derecho de las agencias, si bien estas son

revisables en todos sus aspectos, los tribunales apelativos no debemos

descartarlas libremente, sustituyéndolas con nuestros propios criterios.

Misión Ind. PR v. JP, 146 DPR 64, 132 (1998). El criterio que el tribunal

utilizará es uno de razonabilidad, sosteniendo las conclusiones en la

medida que la agencia no haya actuado arbitraria o ilegalmente.

(Énfasis provisto). Misión Ind. PR v. JP, supra, pág. 134. Al llegar a un

resultado distinto que el obtenido por la agencia, el tribunal revisor debe

determinar si la divergencia responde a un ejercicio razonable de la

discreción administrativa. Misión Ind. PR v. JP, supra, págs. 134-35. Esta

discreción puede estar fundamentada en una pericia particular,

consideraciones de política pública o en la apreciación de la prueba.

(Énfasis provisto). Íd. Por tanto, si la decisión carece de base racional,

entonces el tribunal podrá sustituir su criterio por el de la agencia. Íd.

      En este punto, es preciso recordar que los tribunales estamos

llamados a concederles amplia deferencia a las agencias administrativas.

Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., 207 DPR 833 (2021); Graciani
KLRA202300650                                                                        8

Rodríguez v. Garage Isla Verde, LLC, 202 DPR 117, 126 (2019);

Comisionado de Seguros de Puerto Rico v. Corporación para la Defensa del

Poseedor de Armas de Puerto Rico, Inc., 202 DPR 842, 853 (2019). Ello, en

vista de que los organismos administrativos cuentan con la experiencia y

conocimiento      especializado       en   los   asuntos    que   les   han        sido

encomendados. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam., supra; OCS v.

Universal, 187 DPR 164, 178 (2012); The Sembler Co. v. Mun. de Carolina,

185 DPR 800 (2012).

      Sin embargo, la norma expresada en el párrafo que antecede no es

absoluta, ni nos impide revisar determinaciones administrativas que no

estén basadas en evidencia sustancial, cuando el organismo incidió en

aplicar la ley o cuando la actuación de la agencia haya sido arbitraria,

irrazonable o contraria a derecho. Moreno Lorenzo y otros v. Depto. Fam.,

supra; The Sembler Co. v. Mun. de Carolina, supra, pág. 882; Otero v.

Toyota, 163 DPR 716, 729 (2005).

      Se añade a lo hasta aquí discutido, que el Art. 4.5 de la LPAU,

3 LPRA sec. 9675, dispone que la revisión judicial se circunscribe a

analizar:   (1)   si   el   remedio    concedido   fue     razonable;   (2)   si    las

determinaciones de hechos están sostenidas en evidencia sustancial que

obre del expediente administrativo, y (3) si se sostienen las conclusiones

de derecho realizadas por la agencia. Moreno Lorenzo y otros v. Depto.

Fam., supra. Por el contrario, el abuso de discreción se manifiesta cuando

el juzgador (1) no toma en cuenta e ignora, sin fundamento, un hecho

material; (2) le concede gran peso y valor, sin fundamento, a un hecho

irrelevante e inmaterial; y (3) cuando, no obstante considerar y tomar en

cuenta los hechos materiales, los sopesa y calibra livianamente. Pueblo v.

Ortega Santiago, 125 DPR 203, 211-12 (1990).
KLRA202300650                                                                        9

       B. Ley 161-2009, el Convenio y el Reglamento Conjunto

       La Ley para Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, Ley

Núm. 161-2009, (Ley 161), 23 LPRA sec. 9011, fue aprobada con el fin de

proveer el marco legal administrativo integrado del Gobierno de Puerto

Rico para regir los procesos de solicitud, evaluación, concesión y

denegación de permisos de uso, construcción y desarrollo de terrenos en

Puerto Rico. Horizon v. Jta Revisora, RA Holdings, 191 DPR 228, 236

(2014). Mediante dicha ley se creó una serie de organismos para manejar

los diversos aspectos del proceso de permisos, y entre estos la OGPe. Por

disposición del estatuto bajo discusión, la OGPe está llamada a la

evaluación de la concesión o denegación de los permisos relativos al

desarrollo y el uso de terrenos en Puerto Rico. Cordero et al. v. ARPe et al.,

187 DPR 445, 458 (2012). Según fue plasmado en la Ley 161, con la

creación de la referida estructura gubernamental se procuró implementar

un nuevo sistema, cimentado en un enfoque moderno, transparente,

confiable, ágil y eficiente que fomentará el desarrollo integral, sostenible,

económico, social y físico que Puerto Rico necesita para sobrepasar la crisis

actual a la vez que se alcanzará y mantuviese la competitividad de una

economía de primera. Artículo 2.1 y 2.5 de la Ley 161, 23 LPRA secs. 9012-

9012d.

       Al amparo del mismo estatuto se aprobó el Reglamento Conjunto.4

El mismo establece en la Sección 6.1.3.1, que el propósito de un Distrito

R-I es identificar las áreas residenciales desarrolladas o que puedan

desarrollarse y en donde se permitirán diferentes tipos de viviendas.

Cónsono con eso, entre los usos residenciales permitidos en este tipo de

distrito la Tabla 6.32 de la Sección 6.1.3.2 dispone que se encuentran: las

4 Junta de Planificación, Reglamento Conjunto para la evaluación y expedición de
permisos relacionados al desarrollo, uso de terrenos y operación de negocios. Núm. 9473
(16 de junio de 2023) https://docs.pr.gov/files/DDEC/OGPe/Reglamentos/RC-2023-
E.pdf.
KLRA202300650                                                           10

residencias unifamiliares; las segundas plantas; las micro casas; las casas

patios; las casas en hileras y las casas de apartamentos.

      A tales efectos, los diseños de los inmuebles deben cumplir con unos

parámetros específicos cuyo propósito es poder establecer las cualidades,

características e intensidades para los usos o actividades particulares a

permitirse. Sección 6.1.1.11 del Reglamento Conjunto.

      Por otro lado, la Sección. 6.3.2.1 del Reglamento Conjunto para la

evaluación y expedición de permisos relacionados al desarrollo, uso de

terrenos y operación de negocios no son aquellas que van dirigidas a

alterar el uso permitido en un distrito. En cambio, van dirigidas a

dispensar al propietario del cumplimiento de uno o más de los requisitos

que establece el Reglamento Conjunto para la zona o distrito de

calificación en la cual se encuentre el inmueble en cuestión. Ahora bien,

toda variación debe ser solicitada por el dueño de la propiedad o por un

representante autorizado a través de un escrito en el cual señale los

motivos, fundamentos y razones en apoyo de su solicitud. Secc. 6.3.1.3

del Reglamento Conjunto.

      En cuanto a las condiciones que la OGPe tomará en consideración

para otorgar variaciones, la Sección 6.3.2.3 del Reglamento Conjunto

dispone que:

      a. El Secretario Auxiliar de la OGPe, los Municipios
         Autónomos con Jerarquía de la I a la III, a los cuales se le
         haya delegado dicha facultad por medio del Convenio de
         Transferencia, autorizará variación en construcción,
         lotificación u otras para los usos que tolera el distrito
         tomando en consideración, entre otros, los siguientes
         factores:

         1. El solar tenga una condición particular que no permite
            que se cumpla con las disposiciones de este Reglamento.

         2. El solar tenga una ubicación especial o el uso particular
           confronta una dificultad práctica y amerita una
           consideración especial.

         3. La variación solicitada no perjudica propiedades
            vecinas, la disponibilidad de infraestructura y el
            ambiente del vecindario.
KLRA202300650                                                             11

         4. No se afecte el uso agrícola, la productividad agrícola de
           los terrenos, los recursos naturales, históricos o
           culturales existentes, si alguno.

         5. Para variar los parámetros de construcción sobre
            densidad e intensidad, el uso propuesto deberá ser uno
            contemplado en el distrito en que ubica.

         6. La magnitud de la variación es la necesaria para
           asegurar la viabilidad del uso permitido y no es viable
           considerar otras alternativas para salvar el problema
           presentado.

      b. En las Áreas de Planificación Especial, el Secretario
         Auxiliar de la OGPe especificará la naturaleza y extensión
         de las variaciones en construcción u otras variaciones y
         también prescribirá aquellas condiciones que a su juicio
         son necesarias para asegurar el cumplimiento de los
         criterios que se establecen en esta Sección.

      c. Las variaciones autorizadas quedarán sujetas al
         cumplimiento de las condiciones que se establezcan y a las
         demás disposiciones de ésta o de cualquier otra
         reglamentación aplicable.

      d. El incumplimiento de cualquiera de dichas condiciones
         constituirá una violación a este Reglamento y podría
         constituir base suficiente para la revocación de la variación
         en todas sus partes.

      De igual forma, el Reglamento dispone en su Sección 6.3.2.4 que no

podrá utilizarse una variación en construcción, lotificación u otras, en todo

o en parte, a menos que:

      a) Que la variación sea necesaria para la preservación y el
         disfrute de un derecho de propiedad y se demuestre que la
         variación aliviará un prejuicio claramente demostrable.

      b) Que la autorización de tal variación no afectará
         adversamente el disfrute y valor de las pertenencias
         cercanas en el uso presente y para cualquier otro uso
         futuro permitido.

      c) Que el peticionario, a su vez, está en disposición de aceptar
         las condiciones y requisitos adicionales a los requisitos
         reglamentarios que el Secretario Auxiliar de la OGPe o
         Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III le
         imponga para beneficio o protección del interés público.

      d) Solicitar comentarios a la Unidad de Hidrogeología de la JP
         en áreas propensas a inundaciones o a deslizamientos de
         terrenos.

      e) No afecte la integridad ecológica de la Reserva Agrícola,
         Natural, Áreas de Planificación Especial o se ocasione
KLRA202300650                                                             12

         peligro a los recursos naturales, históricos, culturales o
         agrícolas existentes.

      Por otro lado, debemos abordar lo establecido en el Reglamento

sobre los parámetros de diseño para el distrito R-I. El mismo se establece

con precisión en la Sección 6.1.3.4 del Reglamento y establece que el área

máxima de ocupación de una construcción debe ser de 60%. Sobre la

provisión de espacios de estacionamiento destacamos que el Capítulo

8.5.1, relacionado a la provisión de espacio para el estacionamiento de

vehículos, establece que:

      a. Las áreas de estacionamiento de vehículos de motor
         requeridas serán provistas dentro de la pertenencia, bien
         sea el edificio principal, en un edificio accesorio o en un
         área remanente del solar en que está ubicado o ubicará
         dicho edificio principal.

      […]

      c. Al utilizar el solar de acuerdo con las disposiciones de
         ocupación para el distrito de calificación en que ubique la
         pertenencia, no se puede proveer el área de
         estacionamiento en terrenos del solar y se demuestre a la
         OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III
         que su provisión no es factible con relación al proyecto, éste
         podrá autorizar la provisión de tal área de estacionamiento
         en otro predio localizado a una distancia de fácil recorrido
         a pie de no más de doscientos (200) metros del solar,
         siempre que se haga la dedicación de la totalidad de dicho
         predio para área de estacionamiento mediante el
         documento legal correspondiente.

      d. La OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a
         la III no dispensará de cumplir con el total de los espacios
         de estacionamientos requeridos, excepto dentro de los
         centros urbanos tradicionales de los municipios, según
         delimitados en los mapas de calificación.

      […]

      s. Los requisitos sobre espacio de estacionamiento a proveerse
         para cualquier uso no incluido en las secciones que siguen
         o de surgir alguna actividad no contemplada en esta
         Sección, la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía
         de la I a la III, determinarán el número de estacionamientos
         necesarios basados en los parámetros aquí establecidos
         para otros usos similares
KLRA202300650                                                          13

      Asimismo, la Regla 8.5.2, relacionada al diseño y requisitos mínimos

de áreas de estacionamiento, en su sección 8.5.2.1 dispone:

      a. Las áreas de estacionamiento de vehículos se diseñarán
         en forma funcional, esto es, para que cualquier vehículo
         pueda moverse sin que se vea impedido de hacerlo por
         otros vehículos estacionados, a menos que ello se
         disponga así en este Reglamento, ni obligado a entrar en
         el tránsito en retroceso.

      b. Estas áreas serán pavimentadas, marcadas, provistas de
         accesos, tendrán una circulación adecuada para peatones
         y vehículos y contarán con áreas de siembra.

      c. No se permitirá que se utilicen las vías públicas y los
         accesos a áreas de estacionamiento como áreas de viraje.

      d. El diseño incorporará lo siguiente:

        1. Pavimentación- Todas las áreas de estacionamiento
           tienen que nivelarse y pavimentarse con algún material
           permanente y/o permeable.

        2. Marcas- Cada uno de los espacios de estacionamiento
           será designado marcando el pavimento del área de
           estacionamiento con pintura u otro material indeleble.

        3. Accesos- Se proveerán accesos seguros y eficientes
           desde las vías públicas a las áreas de estacionamiento y
           desde los espacios de estacionamiento hacia las vías
           internas que conducen a las vías públicas. No se
           permitirán estacionamientos con salidas en retroceso a
           vías públicas.

        4. Barreras de Detención- En los bordes de las áreas
           pavimentadas (excepto en las entradas y salidas) se
           construirán barreras de detención (“wheel stops”) de
           mampostería, acero u hormigón, de por lo menos seis (6”)
           pulgadas de altura, a fin de impedir que los vehículos
           irrumpan en las aceras, en las propiedades adyacentes o
           en las áreas que hayan recibido tratamiento paisajista.

        5. Iluminación- Si se utiliza sistema de alumbrado, la
           iluminación se dirigirá hacia el área de estacionamiento,
           evitando que la luz brille sobre las propiedades públicas
           y privadas adyacentes. En edificios de estacionamiento
           que colinden con un distrito residencial se proveerán
           barreras de iluminación a fin de impedir que las luces de
           los vehículos se proyecten hacia las propiedades
           residenciales adyacentes. En lugares donde exista
           vegetación que interfiera con la iluminación, las
           luminarias deberán ubicarse de forma tal que se proteja
           la seguridad de los usuarios.

        6. Verjas- En los distritos residenciales se limitará la
           visibilidad del estacionamiento desde la primera planta
           de los solares colindantes y desde la acera. Se proveerán
KLRA202300650                                                           14

           verjas ornamentales con setos vivos y vegetación
           apropiada en las colindancias y a lo largo de la línea de
           la vía.

      e. Los estacionamientos de vehículo de motor en distritos
         turísticos R-T y C-T cumplirán con lo siguiente:

        1. Para los usos residenciales se requerirá estacionamiento
           para visitantes de acuerdo a un (1) estacionamiento por
           cada cinco (5) unidades de vivienda.

        2. No se permitirá estacionamiento en el patio delantero.

        3. Se limitará la visibilidad del estacionamiento en el patio
           delantero.

      f. Toda estructura de estacionamiento en distrito C-T deberá
         cumplir a cabalidad con los requisitos de estacionamiento
         dentro de su propiedad.

      Con respecto a las variaciones, nuestro Tribunal Supremo estableció

en Empresas Ferrer Inc. v. ARPE., 172 DPR 254, (2007), que estas evitan

que una reglamentación existente se convierta en un instrumento

inflexible e incapaz de amoldarse a situaciones extraordinarias. No

obstante, dado al carácter excepcional de las mismas, como regla general,

no se favorecen, y sólo deben concederse en situaciones realmente

extraordinarias, cuando estén claramente justificadas y procedan

conforme a las leyes y reglamentos aplicables. Esto se debe a que el uso

inapropiado e indiscriminado de las variaciones pudiese ir en contra de

todo nuestro esquema de zonificación y cambiar las características de

planificación e infraestructura para ciertos usos.

III. Aplicación del Derecho a los hechos

                                    a.

    El recurrente plantea que OGPe erró al crear e implantar lo que

denominó reglamentaciones excesivas que anulan el derecho constitucional

a la propiedad privada queriendo imponer el diseño de una casa existente

en su exterior y, específicamente, en el interior de dicha residencia.

Describe tal actuación de la agencia administradora como un overreach

inconstitucional. Sin embargo, más allá de la mera expresión aludida, no
KLRA202300650                                                                 15

ahonda en el examen de la amplia jurisprudencia con la que cuenta

nuestra jurisdicción al sopesar el poder del Estado cuando interviene en

la planificación urbana.

      En cualquier caso, lo cierto es que, según subrayamos en la

exposición de derecho, la Ley Núm. 161 faculta a la OGPe a emitir y

evaluar   determinaciones    finales   sobre   los    permisos,   licencias    y

certificaciones relacionadas al desarrollo y uso de terrenos. Es decir, la

OGPe actuó en el caso de autos partiendo de la delegación expresa del

poder regulador establecido por el propio Legislador en el referido estatuto,

al considerar la solicitud de un permiso de construcción. Sin embargo, en

el recurso de revisión judicial no se explica en qué medida tal delegación

de poder constituyó una infracción a principios constitucionales, ni se

particularizó sobre por qué en este caso en específico ello fuera así.

      Ciertamente, la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto

Rico reconoce el derecho al uso y disfrute de la propiedad privada en su

Artículo II, Sección 9. Sin embargo, se ha remachado que este derecho no

es absoluto y puede limitarse en beneficio del interés general, al amparo

del poder de razón del Estado.     Mun. de Guaynabo v. Adquisición m2,

180 DPR 206, 217 (2010).      Velázquez v. ELA, 135 DPR 84, 88 (1991),

Culebra Enterprises Corp. et al v. ELA, 127 DPR 943. 952 (1991) y Vélez v.

Secretario de Justicia, 115 DPR 533 (1984).          Precisamente, en ELA v.

Márquez, 99 DPR 392, 401 (1966), nuestro alto Foro zanjó que “a estas

alturas ya es bien conocido que la comunidad, a través de su Gobierno,

puede establecer limitaciones al derecho de propiedad en beneficio del

bienestar general”. Por otro lado, en el Artículo 9.12 de la Ley 161 se

establece lo siguiente:

      A partir de la vigencia de esta Ley: (a) Todo uso, construcción,
      reconstrucción, alteración, demolición, traslado de edificios
      en Puerto Rico, instalación de facilidades, subdivisión,
      desarrollo, urbanización de terrenos, será previamente
      aprobado y autorizado por la Oficina de Gerencia, Municipios
      Autónomos con jerarquía de la I a la V o por un Profesional
KLRA202300650                                                             16

      Autorizado, según aplique, en cumplimiento con                las
      disposiciones legales aplicables. 23 L.P.R.A. § 9019k.

      De ordinario, en las sociedades donde se respeta el derecho a la

propiedad privada, el desarrollo y uso de terrenos también requiere

autorización por un organismo gubernamental competente para que

determine si se cumplen los criterios establecidos en los instrumentos de

planificación, (la planificación urbana es la norma).        Así, en Richards

Group, Inc. v. Junta de Planificación, 108 DPR 23, 35 (1978), nuestro

Tribunal Supremo estableció que el derecho a la propiedad no abarca el

derecho a urbanizar un predio sin autorización gubernamental, pues el

mismo puede condicionarse.

      Por otra parte, si lo que el recurrente alza ante nosotros es más bien

una presunta lesión a su debido proceso de ley, baste con afirmar que el

tracto procesal revela las múltiples oportunidades que le concedió la OGPe

a dicha parte para que cumpliera con las deficiencias que expresamente

le fueron señaladas, con el propósito de lograr la concesión del permiso

solicitado. A esto se añade que, denegada la solicitud de permiso por la

OGPe, el recurrente también utilizó el proceso revisor ante la propia

agencia administrativa para tratar de subvertir la decisión inicial,

mediante la celebración de una vista en la que se le permitió el desfile de

prueba documental y testifical ante un juez administrativo imparcial,

antes de advenir en final la decisión administrativa recurrida. En este

sentido, se le reconocieron las garantías procesales constitucionales al

recurrente, por lo que este primer señalamiento de error no fue cometido.

                                    b.

      En el segundo señalamiento de error, se esgrime que la OGPe incidió

al no permitir las variaciones necesarias en una urbanización construida

hace décadas, y cuyo tamaño en metros cuadrados hacía imposible tener

seis estacionamientos, teniendo toda la urbanización escaleras laterales

similares a las de la casa del recurrente. No tiene razón.
KLRA202300650                                                             17

      Tal como expusimos en el tracto procesal, OGPe denegó la Consulta

de Construcción iniciada por el recurrente, luego de haberle concedido

varias oportunidades de proveer la información solicitada para tal fin,

atribuible al incumplimiento de dicha parte con los requerimientos

necesarios para su aprobación, que detallaremos en los próximos párrafos.

      Aunque reiteremos sobre datos ya señalados, surge del expediente

que el recurrente solicitó la legalización de cuatro apartamentos con

medida englobada de 251.85 m/c., aproximadamente. Cada apartamento

consta de (2) habitaciones, (1) baño, sala, comedor y cocina. El predio

objeto de esta consulta está calificado Residencial Intermedio (R-I) y ubica

en una zona A, de acuerdo con la Hoja Núm. 72000C0335J de los Mapas

de Niveles de Inundación Base Recomendados, con vigencia del 13 de abril

de 2018. Particularmente, en este caso se expidió una certificación de

cumplimiento ambiental por exclusión de categoría. Por tanto, el asunto

versa sobre una vivienda unifamiliar convertida a estructura de vivienda

multifamiliar. La densidad poblacional permitida es de 2.44 UVB y la

propuesta tiene una Densidad Poblacional de 3.20 UVB, lo cual sobrepasa

lo permitido por 0.76 UVB (1 UVB/114.27 mc).

      Para justificar la variación solicitada se adujo que la legalización de

estos apartamentos minimizaría la situación de vivienda en el área para

personas que están en busca de una vivienda, al estar cerca de familiares.

Asimismo, se alegó que, legalizar la construcción de los apartamentos, no

afectaría a los vecinos colindantes, ni servicios de agua ni luz, como

tampoco generaría impacto ambiental.

      Sin embargo, el recurrente omitió atender la situación particular del

solar que no le permitía cumplir con las disposiciones reglamentarias.

Específicamente, no discutió alternativas para salvar el problema señalado

por la OGPe pues, según la tabla de parámetros sometida, el proyecto

alegádamente envolvía una variación en área de ocupación que se permite
KLRA202300650                                                             18

60%, y se proponía 69%; densidad poblacional, que se permite 1 ubv/150

mc, y se propone 1 uvb/114 mc; variación en patio lateral derecho, que se

requieren 2.00 metros, y se propone .19 metros, además de la variación

en espacios de estacionamiento, que se requieren (6) unidades y solo se

proponen (5). Sobre este elemento, también se requiere un espacio para

una salida en retroceso y tamaño de los espacios de estacionamiento

provistos.

      Los requisitos antes mencionados están claramente estipulados en

la Sección 6.1.3.4, Tabla 6.32- Parámetros de Diseño Distrito R-I,

Capítulo 6.1   –   AREAS    CALIFICADAS,      Capítulo   8.1-   CASAS    DE

APARTAMENTOS y Capitulo 8.5 – PROVISIÓN DE ESPACIO PARA EL

ESTABLECIMIENTO DE VEHÍCULOS del Reglamento Conjunto, según

detalló la OGPe en la Resolución que luego resultó confirmada por la DRA.

Nótese que, aunque la referida solicitud fue subsanada en varias ocasiones

por el recurrente, nunca pudo cumplir a cabalidad con lo requerido por la

agencia. En específico, el recurrente no anejó al expediente la información

solicitada el 2 y 23 de febrero de 2023 por la OGPe, en la que se requería

la Certificación del Proyectista firmada y sellada, la Tabla de Parámetros

corregida solicitando las variaciones, a lo que se sumó el hecho que el patio

lateral derecho de la propiedad estaba solo a .19 metros, pero la tabla de

parámetros presentada establecía cumplimiento, por lo que no fue

justificada la variación.

      Resaltamos que la OGPe denegó la consulta de construcción porque

se presentaron variaciones que no fueron solicitadas, ni justificadas, a lo

que se unió que las variaciones que conllevaba el proyecto eran intensas

y perjudicaba propiedades vecinas. A pesar de estas conclusiones de la

agencia administrativa especializada en la ordenación urbana o concesión

de permisos, en su recurso de revisión judicial el recurrente no abordó

estos asuntos de manera específica. Por tanto, no encontramos que se
KLRA202300650                                                            19

nos hubiese puesto en posición de revocar tales conclusiones, al

prescindirse de argumentación demostrativa de que el foro recurrido

incidiera al concluir que el recurrente presentó variaciones no solicitadas,

o que las variaciones no fueran intensas, o perjudicaran las propiedades

vecinas.

      En resumidas cuentas, el recurrente no logró demostrar que la

determinación recurrida estuviera desprovista de evidencia sustancial, y

mucho menos que las conclusiones alcanzadas por la OGPe fueran

arbitrarias o ilegales, por lo que se impone la deferencia que debemos a la

agencia especializada en la aprobación del permiso solicitado.

                                     c.

      En su último señalamiento de error, el recurrente afirma que incidió

la OGPe al permitir como proyectista a una persona que rendía las

credenciales para ser ingeniero proyectista, como representante del

recurrente, que no compareció a la vista administrativa celebrada. No

coincidimos. Vista la determinación administrativa recurrida, juzgamos

que la falta de licencia del proyectista no fue el elemento fundamental en

la determinación de la agencia para denegar el permiso de construcción,

sino las razones que precisamos en la discusión del segundo señalamiento

de error. Sobre lo mismo, no observamos en la Resolución recurrida que

el foro administrativo revisor hubiese puesto el acento en la controversia

sobre las credenciales del proyectista como causa de la denegatoria del

permiso. Este asunto no merece mayor elaboración.

IV. Parte dispositiva

      Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Resolución

recurrida.

      Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.

                      Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                  Secretaria del Tribunal de Apelaciones