Court Opinion

ID: 9928580
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-01-31 19:26:52.876354+00
Date Added: 2024-06-11T09:52:12.640806
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                 TRIBUNAL DE APELACIONES
                          PANEL IX

 HARRY AUTO KOOL, INC.                         Apelación
                                               procedente del
           Apelante                            Tribunal de
                                               Primera Instancia,
              v.                               Sala Superior de
                                               Fajardo
    ALEJANDRO MATTA
  RODRÍGUEZ t/c/c ALEX       KLAN202300969 Caso Núm.:
 MATTA RODRÍGUEZ y su                      NSCI200500354
     esposa MARÍA DEL
 CARMEN MÉNDEZ CABÁN                           Sobre:
   t/c/c MARÍA MÉNDEZ                          Incumplimiento de
  MATTA la Sociedad de                         Contrato y
      Legal de Bienes                          Contrato en Daños
  Gananciales compuesta                        a Terceros
      por ambos y FB
 PROPERTIES, INC., FIRST
 BANK DE PUERTO RICO y
     RENT EXPRESS BY
       BERRÍOS, INC.

          Apelados

Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el
Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro

Ronda Del Toro, Juez Ponente

                         SENTENCIA

      En San Juan, Puerto Rico, a 13 de diciembre de 2023.

      Este Recurso de Apelación fue presentado por Harry Auto

Kool, Inc. (en adelante, HAK o parte Apelante) el 30 de octubre

de 2023. La parte apelada consiste en Alejandro Matta Rodríguez

y su esposa María del Carmen Méndez Cabán, la sociedad legal de

bienes    gananciales   compuesta   por   ambos    (en   adelante

matrimonio Matta-Méndez o co apelados), FB Properties, Inc.,

First Bank de Puerto Rico y Rent Express By Berrios, Inc. Los

apelantes Nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria

Parcial Nunc Pro Tunc dictada el 25 de septiembre de 2023 y

notificada el 29 de septiembre de 2023, por el Tribunal de Primera

Número Identificador
SEN2023 ________
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Instancia, Sala Superior de Fajardo (en adelante, TPI). Dicha

Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc, enmendó la sentencia

dictada el 5 de septiembre de 2023. Mediante dictamen contra el

que aquí se recurre, el TPI declaró Ha Lugar la Moción de

Sentencia Sumaria presentada por First Bank y resuelve que el

contrato de opción de compra celebrado entre los apelados

matrimonio Matta-Méndez y HAK no reúne los elementos

esenciales para su validez, al carecer de un objeto lícito y lo

declara nulo ab initio y sin eficacia legal alguna. Ante ello

desestimó todas las causas de acción basadas en el contrato entre

el matrimonio Matta-Méndez y HAK. En el caso ante el TPI se

mantuvo la reconvención y otros reclamos de los allí demandados.

      Por los fundamentos que expondremos, se revoca la

Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc apelada.

                               I.

      El 18 de diciembre de 2000, el matrimonio Matta-Méndez

como parte vendedora, y HAK o parte apelante, como parte

compradora, suscribieron un Contrato de Opción de Compra a

favor de HAK. Mediante dicho acuerdo, el matrimonio Matta-

Méndez le concedió a HAK una opción de compraventa de un

predio de 500 m.c., a segregarse de una propiedad de 2.728

cuerdas localizada en el Barrio Juan Martín del término municipal

de Luquillo, Puerto Rico.

      En dicho contrato se estableció la suma de $175,000.00

como el precio de la futura compraventa de la parcela de 500

metros cuadrados objeto del contrato de opción. En la cláusula

quinta, el término para ejercer la opción se expresó en dicho

contrato de opción, hasta que ARPE aprobara la segregación de la

parcela de 500 metros cuadrados.
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     El precio de la futura compraventa se pagaría $100,000.00

pagaderos con anterioridad al acto de la firma del contrato de

opción y $75,000.00 pagaderos al momento de otorgar la

correspondiente escritura de compraventa, luego de la aprobación

de ARPE.

     En la claúsula octava del contrato las partes estipularon

“…que, si la Parte Compradora decide no ejercer la presente

opción, perderá la suma de $100,000.00 entregados como opción,

pero si la Parte Vendedora decide no vender la propiedad objeto

del presente otorgamiento o si la Administración de Reglamentos

y Permisos no aprueba la correspondiente segregación, entonces

regresará a la Parte Compradora la suma de $100.000.00 pagada

como opción más una suma adicional de $25,000.00.”

     El TPI, luego de varias Mociones solicitando Sentencia

Sumaria por todas las partes, emite Sentencia Sumaria Parcial

Nunc Pro Tunc el 25 de septiembre de 2023 y notificada a las

partes el 29 de septiembre de 2023. Dicha Sentencia enmendaba

la Sentencia emitida por el TPI el 5 de septiembre de 2023.

     En    dicha    Sentencia     el     TPI    hace   las    siguientes

determinaciones de hechos:

      DETERMINACIONES DE HECHOS QUE DETERMINÓ EL
        TPI QUE NO ESTABAN EN CONTROVERSIA

   1. Harry Auto Kool, Inc. (HAK) es una corporación privada con

      fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado

      Asociado     de   Puerto   Rico,    con   número       de   registro

      corporativo 117790, cuyo certificado de incorporación se

      presentó el 12 de diciembre de 2000 y cuya vigencia

      corporativa inició el 2 de enero de 2001. Su presidente y

      agente residente es el Sr. Harry Meléndez Pacheco, mayor
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        de edad, casado, comerciante y vecino de Luquillo, Puerto

        Rico.1

    2. El Sr. Alejandrino Matta Rodríguez, también conocido por

        Alex Matta Rodríguez, a la fecha de los hechos alegados y

        de la radicación de esta demanda, estaba casado bajo el

        régimen de sociedad legal de bienes gananciales con la

        Sra. María del Carmen Méndez Cabán, también conocida

        por María Méndez Matta, ambos mayores de edad y con

        dirección residencial en Kissimmee, Florida, de los Estados

        Unidos de América.2

    3. FB Properties, Inc. (FB), es una corporación doméstica con

        fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado Libre

        Asociado de Puerto Rico y con número de registro

        corporativo 105195. Su presidente y agente residente es

        el Sr. Bryan Lester Shames Kopel y su vicepresidente, el

        Sr. Fernando Paonesa López.3

    4. Hasta la fecha del 27 de diciembre de 2004, los Matta-

        Méndez eran los dueños de la finca principal que se

        describe a continuación:

               ---RÚSTICA: Parcela de terreno radicada en el Barrio
             Juan Martín, del término municipal de Luquillo, Puerto
             Rico, con cabida de 2.728 cuerdas, equivalentes a
             10,722.878 metros cuadrados, según rectificación de
             cabida hecha mediante la Escritura Número 15 de 12
             de mayo de 2004, otorgada ante el Notario, Lcdo.
             Rogelio Canales, la cual está pendiente de inscripción,
             asiento 148 del Diario 268 de Fajardo, Puerto Rico. En
             lindes por el Norte, con la carretera estatal número
             940; por el Sur, con la finca principal de la cual se
             segregó; por el Este, con la carretera estatal número 3
             y con faja de terreno rotulada C de 0.983 cuerdas,
             equivalentes a 3,869.11 metros cuadrados, reservada

1
    Véanse estipulaciones de hechos contenidas en: Informe Preliminar de
   Conferencia con Antelación a Juicio, (IPCAJ), radicado el 14 de noviembre de
   2007; Moción Conjunta de Hechos Incontrovertidos, radicada el 20 de mayo
   de 2008; Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de
   junio del 2013.
2
  IPCAJ, supra.
3
  IPCAJ, supra.
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             para uso público; y por el Oeste, con la carretera
             número 940 y faja de terreno rotulada D de 0.535
             cuerdas, equivalentes a 2,106.235 metros cuadrados,
             reservada para uso público.

             ---lnscrita al folio Veintiocho (28), vuelto del tomo
             Ochenta y Ocho (88) de Luquillo, finca número Cuatro
             Mil Seiscientos Noventa y Uno (4,691), en el Registro
             de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Fajardo.4

    5. El 15 de diciembre de 2000, los Matta-Méndez otorgaron

        un Contrato de Opción de Compra a favor de HAK.5

    6. La cláusula primera del contrato de opción a compra

        establece que los Matta-Méndez segregarían de la finca

        principal una parcela de 500 metros cuadrados a favor de

        HAK.6

    7. Sobre la parcela antes aludida enclava una estructura

        perteneciente a HAK y desde la cual dicha operación

        realizaba sus operaciones con el consentimiento pleno de

        los Matta-Méndez.7

    8. En el contrato de opción de compra los Matta-Méndez y

        HAK estipularon la suma de $175,000.00 como el precio

        de la futura compraventa de la parcela de 500 metros

        cuadrados.8

    9. La cláusula quinta del contrato de opción a compra dispuso

        como término de la opción hasta que ARPE aprobara la

        segregación de la parcela de 500 metros cuadrados.9

    10. Sobre la parcela antes aludida enclava ubicada una

        estructura perteneciente a HAK según la cláusula once del

        contrato de opción a compra y desde la cual dicha

4
  IPCAJ, supra.
5
  IPCAJ, supra.
6
  IPCAJ, supra.
7
  Véase Sentencia Parcial, dictada el 26 de agosto de 2011, notificada el 31 de
  agosto de 2011.
8
  IPCAJ, supra.
9
  IPCAJ, supra.
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         corporación         realizaba   sus    operaciones        con      el

         consentimiento pleno de los Matta-Méndez.10

     11. El 13 de junio de 2002 los Matta-Méndez, por conducto del

         Ing. Ernesto Vega Rodríguez, Lic. 5647, presentaron la

         solicitud de segregación en la ARPE para el predio objeto

         del contrato de opción de compra.11

     12. El 31 de marzo de 2004 la Oficina de la ARPE-Humacao

         emitió una Resolución en el caso número: 02LS5-00000-

         02588, declarándose sin jurisdicción para atender la

         segregación del predio en controversia.              En la misma

         Resolución, la ARPE-Humacao informó que el caso podía

         ser presentado como un Desarrollo Preliminar ante el

         Centro Expreso de Servicios Técnicos de San Juan (CET)

         de la misma agencia en San Juan.12

     13. El Sr. David Pizarro fue el corredor de bienes raíces

         contratado por los Matta-Méndez.13

     14. El Sr. David Pizarro le informó y le mostró a FB el Contrato

         de Opción de Compra otorgado por los Matta-Méndez y

         HAK       durante    las   negociaciones   previas    a   la    finca

         principal.14

     15. La cláusula octava del contrato de opción de compra

         dispone:

               [e]stipulan las partes que si la Parte Compradora
               decide no ejercerla presente opción, perderá la suma
               de $100,000 entregados como opción, pero si la Parte
               Vendedora decide no vender la propiedad objeto del
               presente otorgamiento o si la Administración de
               Reglamentos     y    Permisos     no    aprueba    la
               correspondiente segregación, entonces regresará a la
               parte compradora la suma de $100,000 pagada como
               opción, más una suma adicional de $25,000.15

10
   IPCAJ, supra.
11
   IPCAJ, supra.
12
   IPCAJ, supra.
13
   IPCAJ, supra.
14
   IPCAJ, supra.
15
   IPCAJ, supra.
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     16. El 3 de octubre de 2004, los Matta-Méndez, por conducto

        del Sr. David Pizarro, y FB, por conducto de su

        vicepresidente, Sr. Femando Paonesa López, suscribieron

        un Contrato de Opción de Compra por la finca principal.16

     17. Como parte de dicho contrato de opción de compra, FB le

        entregó la suma de $60,000 a los Matta-Méndez.17

     18. El 26 de octubre de 2004, los Matta-Méndez autorizaron

        al Ing. Iván Robles a someter ante ARPE de San Juan

        (CET) un plano de segregación de 500 metros cuadrados

        para cumplir con el Contrato de Opción de HAK.18

     19. El 19 de noviembre de 2004, por conducto de la entonces

        representación legal de los Matta-Méndez, la Lcda.

        Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una solicitud

        de desalojo del predio que ocupa y que pretendía adquirir

        bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha

        de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la

        solicitud de desalojo que HAK había expresado a los Matta-

        Méndez que no tenía interés en adquirir el mencionado

        predio.19

     20. El 20 de diciembre de 2004, a nombre y pedido de HAK,

        el Ing. Iván Robles presentó ante el CET de la ARPE en

        San Juan, una solicitud de servicios para la segregación

        del predio de terreno opcionado a HAK. La solicitud fue

        presentada bajo el número 04DX2-CET00-10738.20

     21. El 27 de diciembre de 2004, los Matta-Méndez vendieron

        la finca principal a FB. La transacción se efectuó mediante

16
   IPCAJ, supra.
17
   IPCAJ, supra.
18
   Véase Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de junio
del 2013.
19
   IPCAJ, supra.
20
   IPCAJ, supra.
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         la Escritura Pública Número 31, otorgada el 27 de

         diciembre de 2004, ante el Notario, Lcdo. Rogelio Canales

         Figueroa.

     22. El 12 de enero de 2005, desconociendo de la venta de la

         finca principal, HAK le envió una carta a la Lcda. Kiomarys

         Torres, abogada de los Matta-Méndez, negando haber

         decidido no ejercer la opción de compra.21

     23. Luego      de   tomar   conocimiento   de    la   compraventa

         celebrada entre los Matta-Méndez y FB, el 18 de febrero

         de 2005, HAK, a través de su representación legal, le envió

         una carta al presidente de FB. Sr. Bryan Lester Shames

         Kopel, solicitando que le honrara el contrato de opción, a

         fin de evitar un procedimiento judicial.22

     24. El 22 de febrero de 2005, HAK, por conducto de su

         representación legal, recibió una carta de los Matta-

         Méndez con fecha de 30 de enero de 2005. En la misma,

         los Matta-Méndez alegaron que el contrato de opción a

         compra quedó nulo por razones atribuibles solamente a la

         ARPE y le ofrecieron a HAK reembolsar la cantidad de

         $125,000.00.23

     25. El 28 de febrero de 2005, el Departamento de Agricultura

         del Estado Libre Asociado de Puerto Rico recomendó no

         objetar el uso propuesto para la segregación de la parcela

         que habían opcionado los Matta-Méndez a HAK.24

     26. El 12 de julio de 2005, la ARPE-San Juan solicitó al Ing.

         Iván      Robles   Ramos   documentos       adicionales   para

         continuar con la evaluación de la solicitud de segregación

21
   IPCAJ, supra.
22
   IPCAJ, supra.
23
   IPCAJ, supra.
24
   IPCAJ, supra.
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        de la parcela que habían opcionado los Matta-Méndez a

        HAK.25

     27. El 15 de noviembre de 2005, ARPE dictó Resolución

        "denegando desarrollo preliminar" peticionado por la parte

        demandante debido a que no se justificaba la variación

        solicitada en la cabida del solar.26

     28. La demanda del presente caso no fue anotada en el

        Registro de la Propiedad.27

       Con esas determinaciones de hechos determinadas como

que no están en controversia, el TPI dicta la Sentencia Parcial

contra la cual la apelante recurre a este foro en Apelación y

plantea el siguiente error:

       Erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar nulo el

contrato de opción a compra suscrito por el Apelante y el

Matrimonio Matta-Méndez por entender que la causa era ilícita.

       Habiendo las pares comparecido con sus escritos, estamos

en posición de resolver, lo que aquí hacemos.

                                     II.

                                     A.

       La moción de sentencia sumaria es un mecanismo procesal

que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa,

rápida y económica de controversias en las cuales resulta

innecesario celebrar un juicio plenario. Procede en aquellos casos

en los que no existen controversias reales y sustanciales en cuanto

los hechos materiales del caso, por lo que lo único que queda por

parte del poder judicial es aplicar el Derecho. Alicea Pérez v.

Seguros Múltiples, 2022 TSPR 86 (2022); León Torres v. Rivera

25
   IPCAJ, supra.
26
   Véase Sentencia Parcial, supra.
27
   Véase Estipulaciones de hechos contenidas en el Tercer Informe de
   Conferencia con Antelación a Juicio radicado el 21 de noviembre de 2019.
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Lebrón, 204 DPR 20 (2020); Meléndez González et al. v. M.

Cuebas, 193 DPR 100 (2015). Oriental Bank & Trust v. Perapi S.E,

192 DPR 7 (2014); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR

414, 430 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820,

847 (2010).

     En   nuestro   ordenamiento    jurídico,   el   mecanismo   de

sentencia sumaria está regido por la Regla 36 de Procedimiento

Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36. En esencia, esta Regla dispone que

para emitir una adjudicación de forma sumaria es necesario que,

de las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios

y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si

las hubiere, y alguna otra evidencia, surja de que no existe

controversia real y sustancial en cuanto a ningún hecho esencial

y pertinente y que, como cuestión de derecho, se debe dictar

sentencia sumaria a favor de la parte promovente. Regla 36.3(e)

de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e). Véanse,

además, SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 430;

Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 128 (2012).

     Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de

manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos,

el promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el

Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para

poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M.

Cuebas, supra, págs. 109-110; Const. José Carro v. Mun. Dorado,

supra, pág. 129; Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848.

     La parte que promueve la moción de sentencia sumaria debe

establecer su derecho con claridad y, además, como vimos, debe

demostrar que no existe controversia sustancial o real en cuanto

a algún hecho material, es decir, en cuanto a ningún componente

de la causa de acción. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR
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307, 326 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág.

848; González Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 137 (2006).

El Tribunal Supremo ha establecido que un hecho material es

aquel que puede afectar el resultado de la reclamación de acuerdo

con el derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178

DPR 200, 213 (2010), citando a J.A. Cuevas Segarra, Tratado de

Derecho Procesal Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. I, pág.

609; Mun. de Añasco v. ASES et al., supra, págs. 326-327. La

Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, se

refiere a estos hechos como “esenciales y pertinentes”.

     La controversia en cuanto al hecho material tiene que ser

real, por lo que cualquier duda es insuficiente para derrotar una

Solicitud de Sentencia Sumaria. Meléndez González et al. v. M.

Cuebas, supra, pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs.

213-214. La duda debe ser de naturaleza tal que permita concluir

que existe una controversia real y sustancial sobre hechos

relevantes y pertinentes. Íd.

     Por otro lado, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra,

también regula de manera específica los requisitos de forma que

debe cumplir la parte promovente de la moción de sentencia

sumaria, así como la parte que se opone a esta. En cuanto al

listado de hechos no controvertidos que la parte promovente debe

exponer en su solicitud, esta tiene que desglosarlos en párrafos

debidamente numerados y, para cada uno de ellos, especificar la

página o el párrafo de la declaración jurada y otra prueba

admisible que lo apoya. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo,

supra, pág. 432. A su vez, la parte que se opone a la moción de

sentencia sumaria está obligada a citar específicamente los

párrafos según enumerados por el promovente que entiende están

en controversia y, para cada uno de los que pretende controvertir,
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detallar la evidencia admisible que sostiene su impugnación con

cita a la página o sección pertinente. Íd.

      Vemos que, según nuestro ordenamiento procesal civil, se

les exige tanto al promovente como al opositor de una moción de

sentencia sumaria que cumplan con unos requisitos de forma

específicos   para   que    pueda   considerarse    su    solicitud.   El

incumplimiento con estos requisitos tiene repercusiones distintas

para cada parte.

      De un lado, si el promovente de la moción incumple con los

requisitos de forma, el tribunal no estará obligado a considerar su

pedido. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111.

A contrario sensu, si la parte opositora no cumple con los

requisitos, el tribunal puede dictar sentencia sumaria a favor de

la parte promovente, si procede en Derecho. Íd. Incluso, si la

parte opositora se aparta de las directrices consignadas en esta

Regla el tribunal podrá no tomar en consideración su intento de

impugnación de los hechos ofrecidos por el promovente. Íd.; SLG

Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 433.

      Ahora bien, en cuanto a la evaluación por la vía sumaria, el

Tribunal Supremo ha destacado que no es recomendable utilizar

la   moción   de sentencia sumaria en        aquellos    casos   donde

exista controversia sobre    elementos   subjetivos,      de intención,

propósitos mentales o negligencia; incluso, cuando el factor de

credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos Pérez v.

Univisión, supra, pags. 219.

      En resumen, en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra,

el Tribunal Supremo señaló que el ordenamiento procesal civil de

nuestra jurisdicción:

      “coloca sobre las partes, quienes conocen de primera
      mano sus respectivas posiciones, así como la
      evidencia disponible en el caso, el deber de identificar
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       cada uno de los hechos que estiman relevantes, al
       igual que la prueba admisible que los sostiene. Se
       facilita, por lo tanto, el proceso adjudicativo al poner
       al tribunal en posición de evaluar conjuntamente las
       versiones encontradas para cada uno de los hechos
       refutados a la luz de las referencias a la prueba que
       alegadamente los apoya. Este sistema claramente
       agiliza la labor de los jueces de instancia y propende
       la disposición expedita de aquellas disputas que no
       necesitan de un juicio para su adjudicación.” Íd.,
       págs. 433-434.

       En cuanto al estándar aplicable al Tribunal de Apelaciones al

momento de revisar las determinaciones del foro primario de

conceder o denegar mociones de sentencia sumaria, se ha

establecido que debemos realizar una evaluación de novo de la

controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.

116. En ese análisis estamos facultados a: considerar los

documentos que se presentaron ante el foro primario; determinar

si existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales;

y revisar si se aplicó el Derecho de forma correcta. Íd., Véase,

también, Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).

                                      B.

       En Puerto Rico rige el principio de la libertad de contratación

o autonomía de la voluntad, según el cual las partes contratantes

pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan

por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las

leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1207 del Código

Civil, 31 LPRA sec. 3372;28 Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R.

Inc., 2022 TSPR 133, pág. 22; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17

(2005); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 (2001);

Trinidad v. Chade, 153 DPR 280 (2001); Arthur Young & Co. v.

Vega III, 136 DPR 157 (1994); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador,

28
   El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido
por la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de
Puerto Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos que
originan la presente controversia tomaron lugar durante la vigencia del código
anterior, por lo cual esa es la ley que aplica al caso.
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133 DPR 188 (1993); Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR

127 (1993).

       A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes

quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y

a las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la

buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando un

contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, el

mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor

de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994;

Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., supra; Constructora

Bauzá, Inc. v. García López; 129 DPR 579, 593 (1991);

Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345

(1984). Es por ello, que el Artículo 1054 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 3018, sujeta a aquellos que de alguna manera contravengan

sus obligaciones a la indemnización de los daños y perjuicios

causados. Bajo dicho supuesto, todo incumplimiento contractual

dará lugar a un resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.

       Es normativa reiterada que, los contratos son una fuente de

obligación en nuestro ordenamiento jurídico.29 Universal Ins. v.

Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021). Cónsono con ello, el

contrato se ha definido como “el negocio jurídico bilateral por el

cual dos o más partes expresan su consentimiento en la forma

prevista por la ley, para crear, regular, modificar o extinguir

obligaciones.”30 A su vez, se ha reconocido que, “[e]s facultativo

contratar o no hacerlo.” Engineering Services v. AEE, 209 DPR

1012, 1028 (2022); PRFS v. Promoexport, 187 DPR 42, 55

(2012). Es decir, si no existe la voluntad de obligarse, o

29 Art. 1063 (b), Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984 (b).
30 Art. 1230, Código Civil de 2020 31 LPRA sec. 9751.
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fundamento razonable para concluir que esta existe, no surge un

vínculo contractual. Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 293 (2001);

refrendado en Engineering Services v. AEE, supra.

      Por su parte, los contratos se perfeccionan “desde que las

partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa,

salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento de una

formalidad    solemne      o   cuando     se    pacta    una    condición

suspensiva.”31 Véase Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at.,

210 DPR 163, 186 (2022). Por consiguiente, para que un contrato

exista y obligue a las partes debe cumplir con los siguientes

elementos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto

cierto que sea materia del contrato; y (c) causa de la obligación

que se establezca.32

      Por lo cual, una vez ha sido perfeccionado mediante la

concurrencia de estos tres requisitos, “lo acordado en los

contratos tiene fuerza de ley entre las partes”.33 Es desde

entonces que las partes se obligan, “no solo al cumplimiento de lo

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias

que según su naturaleza sean conforme a la buena fe, al uso y a

la ley”. Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., LLC, 208 DPR 263, 285

(2021).

      Vale destacar que en nuestra jurisdicción rige el principio de

autonomía de la voluntad de las partes o la libertad contractual en

virtud del cual “[l]as partes pueden acordar cualquier cláusula que

no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público.”34

Engineering Services v. AEE, supra, en la pág. 1027; Feliciano v.

31
   Art. 1237, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9771.
32
   Íd. Art. 1213, Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391 (derogado).
33
   Art. 1233, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754. Véase Engineering
Services v. AEE, 209 DPR 1012, 1027 (2022); Universal Ins. v. Popular Auto,
207 DPR 228, 238 (2021).
34
   Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753.
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Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 210 DPR 712, 728 (2022). Como

corolario de lo anterior, los tribunales estamos facultados para

velar por el cumplimiento de los contratos, y no debemos relevar

a una parte del cumplimiento de su obligación contractual cuando

tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,

Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).

      A su vez, la intención de las partes será el criterio

fundamental    para   fijar   el    alcance   de   las   obligaciones

contractuales. Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR

64, 69 (1983). Por lo cual, el Art. 354 del Código Civil de 2020,

supra, en materia de interpretación del negocio jurídico se han

reconocido las siguientes reglas:

      a. se presume que el negocio jurídico se otorga de
         buena fe; y
      b. si el negocio jurídico es unilateral, se atenderá al
         sentido literal de sus palabras, a no ser que
         aparezca claramente que fue otra la voluntad de su
         autor. En tal caso, se observará lo que parezca más
         conforme a la intención que tuvo al otorgarlo.
         Si los términos de un negocio jurídico
         bilateral son claros y no dejan duda sobre la
         intención de las partes, se estará al sentido
         literal de sus palabras.
         Si las palabras parecen contrarias a la intención
         evidente de las partes, prevalecerá la intención
         sobre lo expresado.
         Para determinar la intención en ambos casos,
         debe atenderse principalmente a la conducta de la
         parte, sea coetánea, posterior o aún anterior al
         otorgamiento del negocio jurídico. (Énfasis
         nuestro). 31 LPRA sec. 6342.

                                    C.

      El contrato de opción de compra no estaba regulado de

forma explícita por el Código Civil vigente en Puerto Rico con

anterioridad al Código actual, pero el Tribunal Supremo de Puerto

Rico si había reconocido su validez. Se trata de un negocio

consensual preparatorio, mediante el cual una parte le concede a

otra parte, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la
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facultad de decidir respecto a la celebración de otro contrato

principal. P.D.C.M. Assoc. v. Najul Báez, 174 DPR 716, 724

(2008); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 722

(2001).

      Un aspecto neurálgico de dicho contrato es que la opción

tiene que ejercitarse dentro de un plazo definido. Atocha Thom

McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR 571, 583 (1989). Si se

renuncia dicho derecho de opción o no se ejercita durante el

término concedido, queda extinguido el derecho. Mayagüez Hilton

Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 249 (2002). Es importante

destacar que el optatario viene obligado a no frustrar la facultad

que le asiste al optante mientras el plazo para ejercer el derecho

de opción está vigente. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,

supra, pag.250.

      Por otro lado, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha

aceptado la tesis que predomina en la doctrina española

relacionado a esta figura jurídica; y ha adoptado los requisitos

esenciales que debe poseer un contrato de opción de compra en

dicha doctrina. Estos son: "1ro. Concesión por una parte a la otra

de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato

principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es

elemento accidental). 2. Concesión de modo exclusivo. 3. Por

plazo cierto. 4. Sin otra condición que el propio juicio del

optante." Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796 (1975).

Como podemos observar, para que advenga a la vida jurídica un

contrato de opción de compra, el mismo debe cumplir con los

requisitos mínimos esenciales previamente vertidos y reconocidos

por nuestro Tribunal Supremo.

      Por otro lado, dichos requisitos mínimos esenciales no son

irreconciliables con los principios generales de las obligaciones y
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los contratos, que son extendidos a los contratos de opción de

compra. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra; Pérez v.

Sampedro, 86 DPR 526 (1962). Esto significa que no se soslaya

el principio de libertad de contratación y las partes pueden pactar

las cláusulas y condiciones que determinen, siempre que no

contravengan las leyes, la moral ni el orden público. 31 LPRA sec.

3372. Por consiguiente, el derecho de opción de compra puede

estar    supeditado     al   cumplimiento    de    ciertas   condiciones.

Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra; y “el alcance de la

opción aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido

específico que en el contrato se le imparte” Zeta Enterprises, Inc.,

v. E.L.A., 145 DPR 1, (1998).

        Aunque no aplica el vigente Código Civil a la transacción que

nos ocupa, mencionamos el hecho de que este contrato se

incorporó a dicho texto de ley al aprobarse el vigente Código Civil.

        El Código Civil vigente en Puerto Rico, Ley Núm. 55-2020,

31 LPRA sec. 5311 et seq., reconoce el contrato de opción de

compra como un contrato válido en nuestro ordenamiento

jurídico. El Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, lo define

como “el derecho que faculta a su titular para que decida durante

un   plazo    determinado,     mediante     la    manifestación   de   su

aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que

ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y

secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el

concedente durante el plazo prefijado.”35

        Por su parte, el Art. 1030 del Código Civil de 2020, supra,

reglamenta los requisitos del título de constitución de la opción de

compra. En específico, establece lo siguiente:

35 31 LPRA sec. 8821.
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      El título de constitución, además de las estipulaciones
      y del domicilio a efectos de las notificaciones
      preceptivas y demás pactos que el constituyente o los
      constituyentes tengan por conveniente, debe
      contener, como mínimo, los siguientes requisitos:
            a. el plazo de duración del derecho y, si
               procede, el plazo para su ejercicio;
            b. en su caso, la voluntad del constituyente o
               de los constituyentes de configurar el
               derecho con carácter real;
            c. el precio o contraprestación para la
               adquisición del bien o los criterios para su
               fijación, cuando se trate de un derecho de
               opción a una adquisición onerosa, indicando
               el precio estipulado para su adquisición.
               Cuando      se    prevean    cláusulas    de
               estabilización, deben contener criterios
               objetivos y el precio debe poder fijarse con
               una simple operación aritmética; y
           d. la prima pactada para su constitución,
              cuando el derecho se constituye a título
              oneroso, indicando el precio convenido.
      […]. 31 LPRA sec. 8823.

      A su vez, el tratadista Puig Brutau ha expresado que “no se

opta por optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar

un   contrato    previamente    delimitado”.    J.   Puig   Brutau,

Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch,

1982, T. II, Vol. 2, pág. 50.

      Cónsono con lo anterior, en el contrato de opción es el

optante quien ostenta la facultad de determinar, dentro del plazo

concedido, si perfecciona el contrato definitivo, es decir, el

contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, 181 DPR

835, 841 (2011).

      De otra parte, se ha reiterado que “el alcance de la opción

aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido

específico que en [el] contrato se le imparte”. Zeta Enterprises,

Inc. v. ELA, 145 DPR 1, 10 (1998). Por lo cual, hemos reconocido

la posibilidad de que las partes convengan que el derecho de

opción esté supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones. Íd.
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      Ahora bien, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado,

el contrato de opción queda extinguido y a su vez se perfecciona

el contrato aceptado. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra.

Desde entonces, las partes vienen obligadas a satisfacer sus

respectivas prestaciones bajo el contrato definitivo. Matos Lorenzo

v. Rivera Tirado, supra, pág. 842.

      De este modo, el contrato de opción tiene una naturaleza

transitoria y puede ser aplicable a un sinnúmero de contratos,

tales como el de compraventa, sociedad, arrendamiento de cosas

y de servicios. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, en las

págs. 246-247.

      En ocasiones, el texto del contrato no permite por sí solo

una comprensión única de lo acordado, por lo cual se hace

necesaria una labor interpretativa por parte de los Tribunales para

auscultar la verdadera y común intención de los contratantes.

Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403 (1969). La intención puede

demostrarse por todos los medios. Por lo que el juzgador debe

examinar todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento

del contrato para adjudicar la intención de las partes, incluyendo

los actos anteriores, coetáneos o posteriores al otorgamiento del

contrato. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472;

Marina Industrial, Inc., v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69

(1983); Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 DPR 405,

417 (1978); Hoffman v. Cuadrado, 14 DPR 590 (1908).

      El Código Civil de 1930 disponía que, “[c]ualquiera que sea

la generalidad de los términos de un contrato, no deberán

entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes

de aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar”.

Artículo 1235 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3473. Cuando alguna

cláusula del contrato admita diversos sentidos, deberá entenderse
KLAN202300969                                                       21
el más adecuado para que produzca efecto. Artículo 1236 del

Código Civil, 31 LPRA sec. 3474. Además, las cláusulas de los

contratos   deberán    interpretarse   las   unas   con   las   otras,

atribuyéndole a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de

todas. Artículo 1237 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3475. Sobre

esto, el Tribunal Supremo ha expresado que al igual que en el

caso de un estatuto, los términos de un contrato deben leerse

conjuntamente y armonizarse para determinar la verdadera

intención de las partes. Caballero v. Kogan, 73 DPR 666, 674

(1952). Finalmente, la interpretación contractual tiene que ser

cónsona con el principio de la buena fe y no puede llevar a

resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irizarry v. SLG

García, supra, pág. 727.

      En Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892 (1970) se

resolvió que una lotificación sujeta a la condición suspensiva de

que la misma sea aprobada por la Junta de Planificación, no es

contraria a la ley ni a la moral ni al orden público.

      Los tribunales tienen la facultad y el deber de velar por el

cumplimiento de los contratos. Por lo tanto, no debemos relevar

a una parte del cumplimiento de su obligación contractual, cuando

el contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,

Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).

                                 D.

      Sabido es que los requisitos esenciales de un contrato son:

el consentimiento de los contratantes; objeto cierto que sea

materia del contrato; y, la causa de la obligación que se

establezca. Art. 1213 del Código Civil, supra.

      El objeto del contrato se refiere a lo que las partes se deben,

que debe ser lícito, posible y determinado o determinable y puede

ser tanto una cosa como un servicio. J.R. Vélez Torres, Curso de
KLAN202300969                                                      22

Derecho Civil, Derecho de Contratos, San Juan, Universidad

Interamericana de Puerto Rico Facultad de Derecho, T-IV, Vol. II,

págs. 67-72.

      Por otra parte, la causa del contrato se refiere a la razón por

la cual los individuos decidieron contratar. Íd. pág. 72.     En los

contratos onerosos, la causa se ha entendido como la prestación

o promesa de servicio de una parte a otra. Piovanetti García v.

Touma y otros, 178 D.P.R. 745, 773 (2010). Al ser un elemento

esencial, todo contrato debe tener causa y la misma debe ser

lícita. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, 173 D.P.R. 150 ,160

(2008). La causa de un contrato es ilícita cuando se opone a las

leyes o a la moral. Así, todo contrato sin causa o con causa ilícita

es nulo. Piovanetti García v. Touma y otros, supra.

      Existen dos tipos de causas ilícitas, a saber, la ilegal que se

opone a las leyes y la torpe que se opone a la moral y a las buenas

costumbres. Col. Internacional Sek v. Escribá, 135 D.P.R. 647,

665 (1994).

      Un contrato que se celebre entre partes que están

conscientes de que con el contrato se lesiona un derecho ajeno o

intenta cometer un fraude es un contrato con causa ilícita. Una

vez identificada la ilicitud de la causa de un contrato, el contrato

es nulo e inexistente. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, supra;

Col. Internacional Sek v. Escribá, supra, págs. 664-665.       Cabe

señalar que en casos donde la causa torpe es atribuible a ambos

contratantes,    estos     están     impedidos      a    reclamarse

recíprocamente. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 116 D.P.R.

172, 183 (1985). En otras palabras, cuando en un contrato existe

una causa torpe imputable a ambas partes, ninguna de estas tiene

acceso a los Tribunales para ejercer la acción de nulidad y realizar
KLAN202300969                                                      23
las restituciones correspondientes. Cuevas Segarra, op. cit. pág.

30.

      Finalmente, el consentimiento de las partes es el acuerdo

de voluntades que se manifiesta por el concurso de la oferta y la

aceptación sobre la cosa y la causa en el contrato. Artículo 1214

del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3401; Cuevas Segarra, op. cit.

pág. 16.     El consentimiento debe ser libre y consciente,

manifestado por una persona capaz, sobre la cosa y la causa del

negocio, sin ningún vicio que lo invalide. Íd, pág. 17. La capacidad

se presume. Sin embargo, el Artículo 1215 del Código Civil, 31

L.P.R.A.   sec.   3402,    establece   que    no   podrán    prestar

consentimiento los menores no emancipados, los locos o

dementes y los sordomudos que no sepan leer ni escribir. En otras

palabras, para que el consentimiento sea válido es necesario que

el mismo sea libre y espontáneo, además de que quien lo de sea

capaz y tenga completo conocimiento sobre lo que está haciendo.

L.M. Quality Motors Inc. v. Motorambar Inc., 183 D.P.R. 259, 267

(2011).

                                 E.

      El Código Civil de 1930 que no regulaba expresamente este

contrato de opción que aquí nos ocupa, regía los regímenes típicos

de ineficacia de los contratos: nulidad, anulabilidad y recisión. Ese

tipo de análisis si aplica a los contratos de opción que se rigen por

el Código Civil de 1930.    La nulidad es la sanción más severa

declarando la inexistencia del contrato por ser su nulidad absoluta.

L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, Vol. II, Ed.

Tecnos, Madrid, 1995, a la pág. 110. La anulabilidad, al igual que

en los contratos de nulidad absoluta, existe una ineficacia desde

que se suscribió el contrato, “que impedía que produjese sus
KLAN202300969                                                       24

efectos, [sin embargo] en la anulabilidad la ineficacia es

sobrevenida”. Id., a la pág. 116.

      La nulidad absoluta de los contratos implica que el contrato

adolece de una imperfección que le impide producir sus efectos

propios.    Se consideran radicalmente nulos los contratos que

hayan sido celebrados en contra de la ley, la moral o el orden

público. Igualmente son radicalmente nulos los contratos que

adolezcan de alguno de los elementos esenciales para su validez,

a saber, consentimiento de las partes, defecto de objeto o

ausencia o ilicitud de causa. Un contrato radicalmente nulo no

produce efectos jurídicos. Por tanto, no engendra, modifica ni

extingue relaciones jurídicas puesto que nunca advino vinculante,

ni creó relación alguna entre las partes. Por tal razón la acción de

nulidad no tiene término prescriptivo y puede llevarse a cabo por

cualquiera de las partes, e incluso un tercero que tenga un interés

legítimo envuelto.      Ahora bien, precisa hay que señalar que

cuando la nulidad del contrato es consecuencia de ser ilícita la

causa o el objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o

falta común a ambos contratantes, éstos carecen de toda acción

entre sí y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas

o precio que hubiesen sido materias del contrato, la aplicación

advertida en el Código Penal. Vélez Torres, op. cit. págs. 121-127.

      Declarada    la   nulidad   de   un   contrato,   procederá   la

restauración del estado primitivo anterior de las cosas, mediante

la restitución de las prestaciones objeto del contrato, a menos que

la nulidad se deba a causa torpe o ilícita, en cuyo caso el criterio

rector es el de la culpa o torpeza atribuible a las partes. Si ambas

partes     son   culpables,   están    impedidas    de    reclamarse

recíprocamente. Si una sola parte es culpable, la parte inocente

puede reclamarle a la otra. Cuevas Segarra, op. cit. pág. 51.
KLAN202300969                                                     25
      Por otro lado, la nulidad relativa o anulabilidad se refiere a

contratos válidos en su origen que sufren de un vicio o un defecto

susceptible de producir su ineficacia si fuese impugnado. Las

causas de anulabilidad son los vicios en el consentimiento (error,

dolo, violencia o intimidación), la falta de capacidad para obrar y

la causa falsa.   La acción de anulación tiene un término de

caducidad de cuatro (4) años. Vélez Torres, op. cit. pág. 128. El

punto de partida de dicho término depende de la causa de

anulabilidad. En los casos de intimidación o violencia, comenzará

a partir desde el día en que éstas hubiesen cesado. En los casos

de error, dolo o falsedad de causa el término comenzará desde la

consumación del contrato. Cuando la acción de anulabilidad del

contrato se lleva para invalidar un contrato hecho por una persona

casada, sin autorización competente, el término comenzará a

partir de la disolución del matrimonio. Finalmente, cuando se

refiera a un contrato celebrado por un menor o un incapaz, el

término comenzará desde que el menor o el incapaz salieren de

tutela. Art. 1253 del Código Civil, 31 L.P.R.A: sec. 3512.       La

declaración de nulidad relativa de un contrato tiene el efecto de

impedir que se produzca efectos, a tal extremo de considerarse

que, nunca existió. Por tanto, de haberse consumado el contrato,

las partes vienen obligadas a devolverse las prestaciones que se

habían hecho. Si el contrato aún no se había cumplido, las partes

quedan libradas del cumplimiento de este. Vélez Torres, op. cit.

pág. 127-130.

      Hay que recordar que nuestro más alto foro ha establecido

que caducidad es “la decadencia de un derecho, o su pérdida, por

no haber cumplido la formalidad o condición exigida por ley en un

plazo determinado.      Esta pérdida del derecho se produce

automáticamente por no ejercitarse en el transcurso de dicho
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plazo.” Beníquez et. al. v. Vargas, 184 D.P.R. 210, 232 esc. 78

(2012).

                                     F.

      La sección 7.00 del Reglamento de Zonificación Especial

para las zonas No Urbanas de los Municipios Circundantes al

Bosque Nacional del Caribe (en adelante el Reglamento) describe

los distritos clasificados A-3 como: “áreas no urbanas ni

desarrolladas que están generalmente localizadas en terrenos

montañosos y ondulantes, aunque puedan encontrarse en áreas

llanas. Estas son áreas cuyo patrón general de desarrollo y su

naturaleza agrícola se afectan adversamente con la introducción

de usos urbanos en forma dispersa y sin un adecuado control los

que   a    su   vez   genera    demandas    excesivas   por   servicios

públicos...”.

      La    sección   7.03     del   reglamento   establece   los   usos

permitidos para los distritos clasificados como A-3. Estos incluyen

(a)siembra de cosechas, forrajes y bosques, (b)cría de ganados y

de aves, de animales domésticos y de caza, apiarios y pesquería.

Otros usos accesorios incluyen (a)procesamiento y empaque de

los productos agropecuarios, cosechados en la finca, (b)venta de

productos cosechados en la misma finca, (c)molinos para moler

granos cosechados en la finca, (d) talleres de artesanía usando

materiales producidos en la finca, (e)casas de una o dos familias

y otros usos de acuerdo con lo establecido en la sección 18.04.

      La sección 7.05 del reglamento especifica el tamaño de

fincas en este distrito: “…toda finca a lotificarse o segregarse con

posterioridad a la vigencia de esta reglamentación tendrá un área

no menor de veinticinco (25) cuerdas...”.

      En atención a que la aplicación literal del reglamento puede

resultar en la prohibición o restricción irrazonable del disfrute de
KLAN202300969                                                    27
una pertenencia o propiedad en casos excepcionales, el propio

Reglamento establece una excepción en la subsección 17.01 que

le permite a la Junta de Planificación o OGPE autorizar variaciones

en los requisitos del Reglamento en tales casos excepcionales.

Ninguna variación o concesión de este tipo se considerará como

una variación en el Mapa de Zonificación del Reglamento.

      La Junta de Planificación o la Autoridad de Reglamentos y

Permisos, podrá según esta sección autorizar una variación en

casos donde se restrinja irrazonablemente el disfrute de la

propiedad y se demuestre a satisfacción de la agencia que “la

variación   (concesión)    aliviará   un   perjuicio    claramente

demostrable, o que la misma habrá de redundar en los mejores

intereses de la comunidad y el sector”.

      En Quevedo Segarra v. J.A.C.L., 102 D.P.R. 87, 93 (1974),

el Tribunal Supremo expresó que la variación tiene el propósito de

atenuar el rigor del reglamento permitiendo el uso prohibido

cuando se demuestra que debido a las circunstancias especiales

la aplicación de las restricciones puede resultar irrazonable y

ocasionar perjuicios al dueño.

      Como regla general se concede una variación para evitar el

efecto confiscatorio sobre la propiedad que conllevaría la

aplicación rigurosa de un reglamento de zonificación:

            A variance is granted to render justice in unique
      and individual cases of practical difficulties or
      unnecessary hardship resulting from a literal
      application of the zoning ordinance. It is designed to
      correct maladjustments and inequities in the
      operation of general regulations. (Escolios omitidos.)
      3 Anderson, American Law of Zoning, 3d Sec. 20.02,
      pág. 366 (3ra ed. 1986).

      El Tribunal Supremo señaló en A.R.P.E. v. J.A.C.L., 124

D.P.R. 858, 862 (1989) que:
KLAN202300969                                                     28

             Por la naturaleza del interés público implicado,
      las variaciones a los requisitos de zonificación no se
      favorecen y deben utilizarse selectivamente en
      aquellas circunstancias en que un propietario
      demuestre que las restricciones le causaron un daño
      particular que no comparte con otros. 'Por eso se
      descartará una variación cuando no haya prueba de
      que la situación del dueño sea singular y distinta a la
      de sus colindantes.' (Traducción suplida) 3 Yokley,
      Zoning Law and Practice, Sec. 21-6, págs. 297-298
      (4ta ed. 1979). De lo contrario, su uso indiscriminado
      podría destruir todo nuestro esquema de zonificación
      y cambiar eventualmente las características de un
      distrito,    planificado  originalmente     con     una
      infraestructura para ciertos usos.

      La Junta sólo debe conferir variaciones en circunstancias

extraordinarias y para evitar perjuicios a la propiedad ya que debe

respetarse la política pública y estrategia de desarrollo ordenado

a largo plazo plasmados en el mapa de zonificación. Conceder

variaciones a los requisitos de zonificación de forma laxa, destruye

el objetivo de la planificación urbana. Asoc. Res. Park Side, Inc.

v. J.P., Op. de 15 de diciembre de 1998, 98 J.T.S 156.

      Con el propósito de definir los límites de su amplio poder

sobre estos extremos, la Junta de Planificación de Puerto Rico

adoptó   un   Reglamento     de   Zonificación   (Reglamento     de

Planificación Núm. 4) que en su Sec. 82.05 establece los

siguientes criterios para otorgar variaciones y evitar que la

aplicación literal de sus requerimientos resulte en una confiscación

de la propiedad:

      82.05 -- Variaciones en Uso -- La Junta o la
      Administración[,]    cada    cual   en    su   ámbito
      jurisdiccional, podrá autorizar variaciones en uso
      cuando se pueda establecer que ninguno de los usos
      que están permitidos en el distrito es factible en la
      propiedad desde el punto de vista físico o económico.
      Se tomará en consideración, entre otros, los
      siguientes:
      1. El costo de adaptar la propiedad a los usos
      permitidos debido a las disposiciones de éste u otros
      reglamentos y el beneficio que se derivaría una vez
      adaptada éstas para los usos permitidos.
      2. Las razones por las cuales ningún uso permisible es
      factible en la propiedad sin la variación deben ser
KLAN202300969                                                         29
      únicas a la misma y no una característica general del
      distrito o del sector del distrito donde ubica. No
      podrán haber sido causad[a]s por el dueño.
             3. El uso para el cual se solicita la variación a
      las disposiciones reglamentarias es compatible con los
      propósitos del distrito, con el vecindario o comunidad
      en que ubica.
      4. La variación solicitada no afecta adversamente,
      entre otros, los siguientes factores:
      a. La disponibilidad de infraestructura
      b. El contexto en el que ubica
      c. El ambiente de la calle
      d. La seguridad y tranquilidad de los vecinos. (Énfasis
suplido.) Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, ed. rev.,
1989, pág. 262.

      En Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326, 332

(1985), el Tribunal Supremos examinó nuevamente la aplicación

de la doctrina y se reafirmó en que la misma se concede

únicamente en los casos expresamente autorizados por el

Reglamento y siempre sujetos a las condiciones en él prescritas.

      De hecho, el reglamento requiere que las razones para

sostener una variación deben ser únicas a la estructura y no una

característica   general   del   distrito   donde   ubica   la   misma.

Corresponde al peticionario probar que su propiedad está

particularmente afectada por una reglamentación que resulte

innecesariamente gravosa (unnecessary hardship).                 Yokley,

supra, Sec. 21-6, pág. 296.

      El Reglamento de Zonificación acoge este precepto en su

Sec. 82.05(2), supra, al requerir que las circunstancias especiales

para justificar una variación administrativa '[n]o      podrán haber

sido causad[a]s por el dueño'. Según esta doctrina, se considera

que el daño es auto infligido cuando el solicitante adquiere la

propiedad con conocimiento de las restricciones sobre su uso. Se

presume que en esos casos el solicitante adquiere la propiedad a

un precio que tomó en consideración la restricción y con el

propósito de utilizarla para un uso no previsto por la zonificación.
KLAN202300969                                                        30

            A person who purchases land with knowledge,
      actual or constructive, of the zoning restrictions
      which are in effect at the time of [the] purchase, is
      said to have created for himself whatever hardship
      such restrictions entail.         When he seeks
      administrative or judicial relief from such self-
      created hardship, he encounters resistance which
      varies in intensity with the kind of relief sought and
      the forum whose jurisdiction he invokes. Anderson,
      supra, Sec. 20.44, pág. 505.

      Esta   regla    es     aplicable    a   cualquier    peticionario

independientemente de si su conocimiento de la restricción es real

o constructiva. Anderson, supra, Sec. 20.45, pág. 513. Aunque

este tipo de propietario no está absolutamente impedido de

reclamar sus derechos constitucionales sobre la propiedad, su

conocimiento previo sobre las limitaciones impuestas por la

zonificación debilita las posibilidades de éxito en los tribunales.

Id., Sec. 20.44, pág. 505.

      Resumiendo,     en   su    sec.    98.00,   el   Reglamento   de

Zonificación, supra, establece la figura de la variación la cual

permite al titular de una propiedad solicitar que se le exima de las

restricciones de zonificación que sujetan su propiedad.              El

propósito de la figura es evitar que la aplicación literal de los

requisitos de zonificación resulte en una confiscación del disfrute

de la propiedad.

      La Sec. 98.05 del Reglamento de Zonificación, supra,

establece la figura de la variación en uso para la situación en que

el propietario de un terreno desea utilizarlo para fines no

permitidos en la zona donde ubica. La referida sección establece

la facultad de la Junta para eximir de los requisitos de zonificación

cuando existen circunstancias excepcionales y siempre que tales

circunstancias no hayan sido creadas por el mismo dueño del

terreno. La Junta puede conceder variaciones en uso cuando se

establezca claramente que ninguno de los usos que están
KLAN202300969                                                                31
permitidos en el distrito es factible en la propiedad desde el punto

de vista físico o económico.

                                      G.

      Es    doctrina      firmemente          establecida       en    nuestro

ordenamiento      jurídico    que      “los    derechos     y   obligaciones

adjudicados en el ámbito judicial, mediante dictamen firme,

constituyen la ley del caso.” MGMT. Adm. Servs. Corp. v. E.L.A.,

152 D.P.R. 599, 606 (2000) citando a In re: Tormos Blandino, 135

D.P.R. 573 (1994). Esta doctrina, más que constituir un mandato

inflexible, recoge la costumbre deseable de respetar como finales

aquellas controversias sometidas, litigadas y decididas por un

tribunal dentro de un caso. Sociedad Legal de Gananciales v.

Pauneto, 130 D.P.R. 749, 754 (1992). Cuando se adjudican en

un pleito derechos y obligaciones mediante un dictamen firme,

este constituye la ley del caso. Por tanto, dichos asuntos no se

pueden     reexaminar,       luego    del     periodo   provisto     para    la

reconsideración    y     para    la     revisión,   a     menos      que    las

determinaciones previas sean erróneas o puedan causar una

grave injusticia. In re Fernández Díaz, 172 D.P.R. 38, 43-44

(2007).

                                      III.

      En el caso de autos, nos encontramos ante una Sentencia

emitida por el TPI en la que declaró Ha Lugar una solicitud de

sentencia sumaria presentada por la parte Apelada. Por ello, es

menester que realicemos una revisión de novo de la solicitud de

sentencia sumaria que concedió el TPI. Efectuado tal ejercicio,

disponemos que el TPI aplicó incorrectamente el derecho al

evaluar el contrato de Opción objeto de la controversia que existía

y procede dejar sin efecto la sentencia ante nuestra consideración.
KLAN202300969                                                     32

      HAK nos solicita que revisemos la Sentencia mediante la que

el Tribunal de Primera Instancia desestimó su demanda de forma

sumaria al indicar que el contrato de opción que aquí nos ocupa,

era nulo por falta de causa lícita.

      Como antes explicamos, la causa del contrato se refiere a la

razón por la cual los individuos decidieron contratar. En este

contrato de opción, que es objeto de esta controversia, la causa

de este era que, si se cumplía la condición suspensiva dispuesta

en el mismo, una de las partes vendería a la otra un predio al

precio acordado. No encontramos en dicho contrato, como lo hizo

el TPI, que el contrato de opción suscrito entre las partes

adoleciera de causa ilícita. Es típico un contrato de opción de

compraventa de un predio sujeto a que la agencia que le

corresponda aprobar la segregación, la apruebe o rechace la

segregación de este de la finca principal. Si se rechaza, se acabó

el acuerdo, pero el mismo está válidamente vigente hasta que

ocurra el rechazo y si se aprueba, entonces se tiene que

perfeccionar la compraventa.

      Mientras no ocurre la aprobación de la segregación acordada

en el contrato de opción por las autoridades correspondientes,

como el contrato que nos ocupa, no nace la obligación de los

vendedores de perfeccionar la compraventa, pero ello no permite

que esos vendedores puedan disponer de la propiedad como si no

existiera el contrato de opción. Ante ello no procedía que se

dictara la Sentencia Sumaria que dictó el TPI pues no es correcto

que ese contrato de opción no estuviera vigente para el 27 de

diciembre de 2004, cuando los Matta-Méndez vendieron la finca

principal a FB y dicha venta de la finca principal incluyó el predio

de 500 metros cuadrados que se había acordado por los

vendedores, sacar del mercado de venta de inmuebles hasta tanto
KLAN202300969                                                     33
no se obtuviera un resultado de aprobación o rechazo por las

autoridades competentes, de la segregación acordada en el

mismo.

      No hay controversia de que el 19 de noviembre de 2004,

por conducto de la entonces representación legal de los Matta-

Méndez, la Lcda. Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una

solicitud de desalojo del predio que ocupaba y que pretendía

adquirir bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha

de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la solicitud

de desalojo que HAK había expresado a los Matta-Méndez que no

tenía interés en adquirir el mencionado predio.

      Tampoco hay controversia de que el 12 de enero de 2005,

desconociendo de la venta de la finca principal, HAK le envió una

carta a la Lcda. Kiomarys Torres, abogada de los Matta-Méndez,

negando haber decidido no ejercer la opción de compra. Esos

actos, alrededor de la compraventa que pretendió ignorar un

contrato de opción válido, crearon múltiples controversias que

solo se pueden atender en un juicio plenario. La sentencia sumaria

procede ser dejada sin efecto, pues parte de la premisa

equivocada que el contrato de opción era nulo e inexistente, lo

que no es correcto en derecho.

      Reiteramos que en Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892

(1970) se resolvió que una lotificación sujeta a la condición

suspensiva de que la misma sea aprobada por la Junta de

Planificación, no es contraria a la ley ni a la moral ni al orden

público.

      Analizada la totalidad del expediente de autos, al amparo

del marco jurídico previamente expuesto, concluimos que erró el

TPI al desestimar la causa de acción instada por los apelantes

mediante la Sentencia Sumaria que aquí revisamos. Por lo antes
KLAN202300969                                                      34

explicado se decreta revocar dicha sentencia sumaria y que se

continúen los procedimientos ante el TPI, incluyendo el reclamo

de los aquí apelantes.

                                IV.

      En virtud de los fundamentos antes expresados, se revoca

la Sentencia Sumaria apelada. Por consiguiente, se devuelve el

caso al foro primario para la continuación de los procedimientos.

      Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                   Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
              Secretaria del Tribunal de Apelaciones