Court Opinion

ID: 9408067
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-07-11 15:13:38.174505+00
Date Added: 2024-06-11T17:20:41.447122
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                  TRIBUNAL DE APELACIONES
                            PANEL IV

 JOSÉ ALBERTO TORRES                             Apelación
   MONLLOR, MILDRED                              Procedente del
REMEDIOS CARBONE Y LA                            Tribunal de
  SOCIEDAD LEGAL DE                              Primera
  BIENES GANANCIALES                             Instancia, Sala
COMPUESTA POR AMBOS                              Superior de San
                                                 Juan
          Apelados
                              KLAN202201053
              V.                                 Caso Civil Núm.:
                                                 SJ2021CV04410
  GUILLERMO RAPHAEL                              Consolidado
PARRILLA VÉLEZ Y MARÍA                           SJ2021CV04802
VANESSA YRIARTE PÉREZ,                           (Sala 504)
          XYZ

          Apelantes                              Sobre:
                                                 Cumplimiento
                                                 Específico de
                                                 Contrato de
                                                 Opción y Urgente
                                                 Solicitud de
                                                 Remedios
                                                 Provisionales

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez
Barresi Ramos y la Jueza Rivera Pérez.

Rivera Pérez, Jueza Ponente

                           SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2023.

      Comparece el Sr. Guillermo Raphael Parrilla Vélez y la Sra.

María Vanessa Yriarte Pérez (en adelante, matrimonio Parrilla-

Yriarte o parte apelante) mediante el presente recurso de Apelación

y nos solicitan que revoquemos la Sentencia Parcial dictada y

notificada el 22 de noviembre de 2022 por el Tribunal de Primera

Instancia, Sala Superior de San Juan (en adelante, TPI). Mediante

dicho dictamen, el TPI declaró No Ha Lugar la Moción de Sentencia

Sumaria presentada el 26 de octubre de 2021 por el matrimonio

Parrilla-Yriarte, y Ha Lugar la Oposición a Moción de Sentencia

Sumaria y Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial presentada el 17

de noviembre de 2021 por el Sr. José Alberto Torres Monllor y la

Número Identificador

SEN2023____________________
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Sra. Mildred Remedios Carbone (en adelante, matrimonio Torres-

Remedios o parte apelada).

         Por los fundamentos que expondremos, se confirma la

Sentencia Parcial apelada.

                                        -I-

         El 14 de julio de 2021, el matrimonio Torres-Remedios

presentó Demanda Jurada y Solicitud Urgente de Orden Ex Parte de

Prohibición de Enajenar y Solicitud de No Hacer sobre cumplimiento

específico de contrato de opción y urgente solicitud de remedios

provisionales en contra del matrimonio Parrilla-Yriarte.1 Alegó que

el 26 de julio de 2020, las partes suscribieron un contrato titulado

Contrato de Arrendamiento con Opción de Compraventa (en adelante,

Contrato de Opción) en virtud del cual el matrimonio Parrilla-Yriarte

le concedió al matrimonio Torres-Remedios el derecho de opción de

compra sobre un apartamento de su propiedad ubicado en el

condominio Mirsonia en el municipio de San Juan. Según el

matrimonio Torres-Remedios, el término establecido en el Contrato

de Opción para ejercer el derecho de opción a compra era de un (1)

año y vencía el 29 de julio de 2021. El matrimonio Torres-Remedios

alegó que, el 8 de mayo de 2021, le notificó al matrimonio Parrilla-

Yriarte su intención de ejercer dicho derecho y que, en respuesta,

este se negó a venderle el apartamento debido a que el término para

ejercer el derecho de opción había vencido el 29 de abril de 2021,

sin que el matrimonio Torres-Remedios hubiera notificado su

intención de ejercerlo. Ello, basado en que la Cláusula Nueve del

Contrato de Opción establecía que el optante debía ejercer el derecho

de opción no menos de noventa (90) días antes de que expirara la

opción.

1   Apéndice, Petición de Certiorari KLCE202201179, a las págs. 22-47.
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       En la demanda, el matrimonio Torres-Remedios solicitó como

remedio que se emitiera una orden provisional prohibiéndole al

matrimonio Parrilla-Yriarte enajenar la propiedad; y que se le

ordenara a dicha parte a otorgar la escritura de compraventa de la

propiedad no más tarde del 22 de julio de 2021. Además, solicitó la

concesión de una indemnización para resarcir los daños sufridos

por el incumplimiento contractual del matrimonio Parrilla-Yriarte.

       El 19 de julio de 2021, el TPI emitió y notificó Orden, mediante

la cual denegó el remedio provisional solicitado por el matrimonio

Torres-Remedios en la demanda por no haber adquirido jurisdicción

sobre el matrimonio Parrilla-Yriarte.2

       El 20 de julio de 2021, el matrimonio Parrilla-Yriarte presentó

Moción de Desestimación. En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte

solicitó la desestimación de la demanda presentada en su contra

bajo el fundamento de que el matrimonio Torres-Remedios había

admitido que el término para ejercer el derecho de opción a compra

había vencido sin que hubiera notificado su intención de ejercerlo,

por lo que no se justificaba el remedio solicitado en su demanda.3

       Por otra parte, el 30 de julio de 2021, el matrimonio Parrilla-

Yriarte presentó demanda sobre desahucio en precario en contra del

matrimonio Torres-Remedios bajo el Caso Núm. SJ2021CV04802.4

En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte alegó que el matrimonio

Torres-Remedios detentaba ilegal y precariamente la posesión de la

propiedad, sin tener derecho a ello y sin pagar canon o merced

alguna, por lo que solicitó que se ordenara su lanzamiento.

2 Apéndice, Petición de Certiorari, a la pág. 53.
3 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 54-60.
4 En el Caso Núm. SJ2021CV04802, el 20 de septiembre de 2021, el matrimonio

Parrilla-Yriarte presentó Demanda Enmendada a fin de incluir una causa de
acción reclamando los cánones de arrendamiento adeudados; y, el 29 de
septiembre de 2021, el matrimonio Torres-Remedios presentó Contestación a
Demanda Enmendada. Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 76-80 y 88-91,
respectivamente.
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          El 5 de agosto de 2021, el matrimonio Torres-Remedios

presentó Oposición a Moción de Desestimación y Réplica a Oposición

de Memorando de Derecho.5

          El 24 de septiembre de 2021, notificada el 27 de septiembre

de 2021, el TPI emitió Resolución en el Caso Núm. SJ2021CV04802,

mediante        la   cual    ordenó      la   consolidación   de   los   casos

SJ2021CV04802 y SJ2021CV04410.6

          Luego de varios trámites procesales, el 26 de octubre de 2021,

el matrimonio Parrilla-Yriarte presentó Moción de Sentencia

Sumaria.7 En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte alegó que no

existía una controversial sustancial de hechos materiales para que

el tribunal dictara sentencia sumariamente a su favor sobre la

totalidad de la reclamación solicitada en la demanda de desahucio

presentada en el Caso Núm. SJ2021CV04802. Alegó que la Cláusula

Novena del Contrato de Opción establecía que el optante debía

ejercer el derecho de opción no menos de noventa (90) días antes de

que venciera el término de un (1) año; que dicho término había

vencido el 29 de abril de 2021, sin que el matrimonio Torres-

Remedios hubiera notificado su intención de ejercerlo; y que estos

detentaba ilegal y precariamente la posesión de la propiedad, sin

tener derecho a ello y sin pagar canon o merced alguna, por lo que

procedía su lanzamiento. Además, el matrimonio Parrilla-Yriarte

solicitó la concesión de costas y gastos y la imposición de honorarios

de abogado por temeridad.

          El 17 de noviembre de 2021, el matrimonio Torres-Remedios

presentó Oposición a Moción de Sentencia Sumaria y Solicitud de

Sentencia Sumaria Parcial, en la cual se opuso a la solicitud del

matrimonio Parrilla-Yriarte y, en cambio, solicitó que se dictara

5   Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 61-64.
6   Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 83-87.
7   Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 101-136.
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sentencia sumaria parcial a su favor sobre la causa de acción de

cumplimiento específico solicitada en la demanda presentada en el

Caso Núm. SJ2021CV04410.8 En síntesis, el matrimonio Torres-

Remedios argumentó que el término de noventa (90) días se

estableció en el Contrato de Opción de manera que se pudieran

comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario o las

gestiones necesarias para adquirir la propiedad oportunamente,

pero que el término para ejercer el derecho de opción era de un (1)

año y vencía el 29 de julio de 2021. El matrimonio Torres-Remedios

añadió que cumplió con su parte del contrato al manifestar su

intención de ejercer el derecho de opción y obtener el financiamiento

necesario para comprar la propiedad dentro del término de un (1)

año que vencía el 29 de julio de 2021, por lo que procedía que se

ordenara al matrimonio Parrilla-Yriarte otorgar la escritura de

compraventa de la propiedad. Finalmente, en cuanto a la alegada

admisión en la cual el matrimonio Parrilla Yriarte basó la Moción de

Desestimación presentada el 20 de julio de 2021, el matrimonio

Torres-Remedios alegó que ello no constituyó una admisión, sino

una interpretación del contrato que hizo sin contar con el

conocimiento legal necesario y que lo pertinente para dilucidar la

controversia del presente caso era la intención de las partes al

momento de contratar.

       El 14 de diciembre de 2021, el matrimonio Parrilla-Yriarte

presentó Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial.9

       Luego de varios trámites procesales, el TPI dictó la Sentencia

Parcial apelada.10 Mediante dicho dictamen, el TPI declaró No Ha

Lugar la Moción de Desestimación y la Moción de Sentencia Sumaria

presentadas el 20 de julio de 2021 y el 26 de octubre de 2021,

8 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 137-162.
9 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 163-172.
10 Apéndice, Apelación, a las págs. 1A-15A.
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respectivamente, por el matrimonio Parrilla-Yriarte, y Ha Lugar la

Oposición a Moción de Sentencia Sumaria y Solicitud de Sentencia

Sumaria Parcial presentada el 17 de noviembre de 2021 por el

matrimonio Torres-Remedios. En consecuencia, se decretó el

archivo de la causa de acción de desahucio presentada bajo el Caso

Núm. SJ2021CV04802; se ordenó al matrimonio Parrilla-Yriarta a

otorgar la escritura de compraventa de la propiedad; y se señaló una

vista evidenciaria para atender la restante causa de acción de daños

por incumplimiento contractual presentada por el matrimonio

Torres-Remedios en contra del matrimonio Parrilla-Yriarta. En su

dictamen, el TPI formuló siete (7) determinaciones de hecho

probados, a base de las cuales concluyó y resolvió lo siguiente:

      “[N]o hay controversia sobre el hecho de que ambas
      partes suscribieron el contrato de arrendamiento.
      Tampoco hay controversia sobre el contenido de este.
      Solo resta determinar si en efecto el Matrimonio Torres
      Carbone ejerció, conforme a los términos del contrato
      de arrendamiento, el derecho de opción a compra para
      el Apartamento 201 en el Condominio Mirsonia. De
      entrada, reconocemos que surge del contrato de
      arrendamiento que el término para ejercer la opción y
      suscribir el contrato de compraventa era en o antes del
      29 de julio de 2021. Además, tampoco hay controversia
      que el Matrimonio Torres Carbone le notificó mediante
      correo electrónico a los Parrilla Yriarte el 8 de mayo de
      2021 que deseaban ejercer el referido derecho de opción
      a compra.

      Según adelantado, la cláusula nueve establece que “el
      término de opción vencerá el 29 de julio de 2021.”
      Continúa dicho inciso indicando que “[e]l vencimiento
      de la opción es tanto para que “EL ARRENDATARIO-
      COMPRADOR” ejerza el derecho de compra como para
      que se otorgue la correspondiente escritura de
      compraventa”. El contrato es por tanto claro que el
      término de vencimiento era el 29 de julio de 2021, como
      señala el Matrimonio Torres Carbone en su solicitud.
      Con relación a este planteamiento, los Parrilla Yriarte
      destacan otra sección de la cláusula, la cual, según
      estos, impuso una condición de notificación al ejercicio
      de la opción. La sección aludida por los Parrilla Yriarte
      dispone que:

      [S]e acuerda que “EL ARRENDATARIO-COMPRADOR”
      deberá comunicar por escrito a “EL ARRENDADOR-
      VENDEDOR” que ejerce su derecho de opción con no
      menos de 90 días antes de que expire la opción de
      manera que pueda comenzar y culminar los trámites del
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         préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para
         adquirir la propiedad oportunamente.

         A la luz del citado lenguaje, los Parrilla Yriarte sostienen
         que era un requisito la notificación con no menos de 90
         días por escrito para que el Matrimonio Torres Carbone
         pudiera ejercer la opción a compra.

         Aun cuando las partes acordaron a dicho lenguaje,
         entendemos que con la notificación el 8 de mayo de
         2021, el Matrimonio Torres Carbone cumplió con el
         término para ejercer la opción de compra. A nuestro
         juicio, este término de noventa días era uno directivo,
         con el fin de enmarcar las gestiones dirigidas a
         materializar la compraventa con tiempo suficiente para
         comenzar y terminar los trámites pertinentes, ya sea de
         financiamiento o cualquier otro para que, luego de
         notificar la intención de compra, se pudiese realizar la
         referida compraventa en o antes del 29 de julio de 2021.

         La lectura en la totalidad del contrato de arrendamiento
         a su vez apoya dicha interpretación. Por ejemplo, en su
         cláusula diez dispone que el “ARRENDATARIO-
         COMPRADOR” podrá ejercer su derecho de Opción en
         cualquier momento durante la vigencia del contrato de
         arrendamiento, inclusive antes de su vencimiento...”.
         Como antes reseñado, no hay controversia de que el
         término del arrendamiento vencía el 29 de julio de 2021.
         Incluso, la cláusula once, haciendo referencia al caso
         en el [sic.] “el arrendatario-comprador”, es decir el
         Matrimonio Torres Carbone, no ejerciera su derecho de
         opción, reitera que el término del vencimiento de la
         opción era el 29 de julio de 2021.” La totalidad del
         lenguaje apunta a la interpretación del Matrimonio
         Torres Carbone de que ejercieron su derecho a opción a
         compra, puesto que notificaron a los Parrilla Yriarte su
         intención de comprarlo con anterioridad al 29 de julio
         de 2021.

         En consideración con la cláusula nueve, además de las
         porciones citadas del contrato de arrendamiento, es
         evidente que el término para ejercer la opción era hasta
         el 29 de julio de 2021. Dicho de otra forma, el
         Matrimonio Torres Carbone tenía hasta tal fecha para
         ejercerla. Se puede por tanto colegir que el correo
         electrónico enviado por el Matrimonio Torres Carbone el
         [8] de mayo de 2021 constituyó un acto que activó tal
         derecho, independientemente de si no se dio dentro de
         los noventa días anterior, pues el término para ejercer
         la opción vencía el 29 de julio de 2021. Como antes
         indicado, dicho término era uno directivo y no alteró la
         fecha de vencimiento de la opción a compra.”11 (énfasis
         en el original omitido).

         Inconforme con dicha determinación, el matrimonio Parrilla-

Yriarta acudió ante nos el 22 de diciembre de 2022 mediante el

11   Íd., págs. 13A-14A.
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presente recurso de Apelación, en el cual señala los errores

siguientes:

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen
      sumario, interpretar los términos acordados sobre cómo
      y cuándo los apelados debían ejercer la opción de
      compraventa de manera incompatible con la cláusula
      que rige esta acción.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen
      sumario, ignorar el reconocimiento expreso de los
      apelados en cuanto a la expiración del término para
      ejercer la opción.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen
      sumario, caracterizar el plazo para ejercer la opción de
      compraventa como un término directivo y no como un
      término de caducidad.

      Erró el Tribunal de Primera Instancia al negarse a emitir
      el dictamen sumario solicitado por los apelantes y no
      ordenar el desahucio de los apelados de la propiedad
      que, sin derecho, se mantienen ocupando en exclusión
      de sus legítimos dueños.

      En la alternativa, erró el Tribunal de Primera Instancia
      al emitir el dictamen sumario a favor de los apelados
      cuando existen controversias de hechos medulares que
      ameritan dilucidación mediante una vista evidenciaria.

      El 16 de febrero de 2023, el matrimonio Torres-Remedios

presentó Oposición a Apelación.

      Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes,

procedemos a resolver.

                                  -II-

                                  A.

      La moción de sentencia sumaria es un mecanismo procesal

que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa,

rápida y económica de controversias en las cuales resulta

innecesario celebrar un juicio plenario. Procede en aquellos casos

en los que no existen controversias reales y sustanciales en cuanto

los hechos materiales del caso, por lo que lo único que queda por

parte del poder judicial es aplicar el Derecho. Alicea Pérez v. Seguros

Múltiples, 2022 TSPR 86 (2022); León Torres v. Rivera Lebrón, 204

DPR 20 (2020); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100
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(2015). Oriental Bank & Trust v. Perapi S.E, 192 DPR 7 (2014); SLG

Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013); Nieves

Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 847 (2010).

     En nuestro ordenamiento jurídico, el mecanismo de sentencia

sumaria está regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA

Ap. V, R. 36. En esencia, esta Regla dispone que para emitir una

adjudicación de forma sumaria es necesario que, de las alegaciones,

deposiciones,   contestaciones   a   interrogatorios   y   admisiones

ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si las hubiere, y

alguna otra evidencia, surja que no existe controversia real y

sustancial en cuanto a ningún hecho esencial y pertinente y que,

como cuestión de derecho, se debe dictar sentencia sumaria a favor

de la parte promovente. Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil, 32

LPRA Ap. V, R. 36.3(e). Véanse, además, SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra, pág. 430; Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186

DPR 113, 128 (2012).

     Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de

manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos, el

promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el

Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para

poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M.

Cuebas, supra, págs. 109-110; Const. José Carro v. Mun. Dorado,

supra, pág. 129; Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848.

     La parte que promueve la moción de sentencia sumaria debe

establecer su derecho con claridad y, además, como vimos, debe

demostrar que no existe controversia sustancial o real en cuanto a

algún hecho material, es decir, en cuanto a ningún componente de

la causa de acción. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 326

(2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848; González

Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 137 (2006). El Tribunal

Supremo ha establecido que un hecho material es aquel que puede
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afectar el resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho

sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213

(2010), citando a J.A. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal

Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. I, pág. 609; Mun. de Añasco

v. ASES et al., supra, págs. 326-327. La Regla 36.1 de Procedimiento

Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, se refiere a estos hechos como

“esenciales y pertinentes”.

      La controversia en cuanto al hecho material tiene que ser real,

por lo que cualquier duda es insuficiente para derrotar una Solicitud

de Sentencia Sumaria. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra,

pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs. 213-214. La duda

debe ser de naturaleza tal que permita concluir que existe una

controversia real y sustancial sobre hechos relevantes y pertinentes.

Íd.

      Por otro lado, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra,

también regula de manera específica los requisitos de forma que

debe cumplir la parte promovente de la moción de sentencia

sumaria, así como la parte que se opone a esta. En cuanto al listado

de hechos no controvertidos que la parte promovente debe exponer

en su solicitud, esta tiene que desglosarlos en párrafos debidamente

numerados y, para cada uno de ellos, especificar la página o el

párrafo de la declaración jurada y otra prueba admisible que lo

apoya. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 432. A su

vez, la parte que se opone a la moción de sentencia sumaria está

obligada a citar específicamente los párrafos según enumerados por

el promovente que entiende están en controversia y, para cada uno

de los que pretende controvertir, detallar la evidencia admisible que

sostiene su impugnación con cita a la página o sección pertinente.

Íd.

      Vemos que, según nuestro ordenamiento procesal civil, se les

exige tanto al promovente como al opositor de una moción de
KLAN202201053                                                       11

sentencia sumaria que cumplan con unos requisitos de forma

específicos   para   que   pueda   considerarse   su   solicitud.   El

incumplimiento con estos requisitos tiene repercusiones distintas

para cada parte.

      De un lado, si el promovente de la moción incumple con los

requisitos de forma, el tribunal no estará obligado a considerar su

pedido. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111. A

contrario sensu, si la parte opositora no cumple con los requisitos,

el tribunal puede dictar sentencia sumaria a favor de la parte

promovente, si procede en Derecho. Íd. Incluso, si la parte opositora

se aparta de las directrices consignadas en esta Regla el tribunal

podrá no tomar en consideración su intento de impugnación de los

hechos ofrecidos por el promovente. Íd.; SLG Zapata-Rivera v. J.F.

Montalvo, supra, pág. 433.

      En resumen, en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, el

Tribunal Supremo señaló que el ordenamiento procesal civil de

nuestra jurisdicción:

      “coloca sobre las partes, quienes conocen de primera
      mano sus respectivas posiciones, así como la evidencia
      disponible en el caso, el deber de identificar cada uno
      de los hechos que estiman relevantes, al igual que la
      prueba admisible que los sostiene. Se facilita, por lo
      tanto, el proceso adjudicativo al poner al tribunal en
      posición de evaluar conjuntamente las versiones
      encontradas para cada uno de los hechos refutados a la
      luz de las referencias a la prueba que alegadamente los
      apoya. Este sistema claramente agiliza la labor de los
      jueces de instancia y propende la disposición expedita
      de aquellas disputas que no necesitan de un juicio para
      su adjudicación.” Íd., págs. 433-434.

      En cuanto al estándar aplicable al Tribunal de Apelaciones al

momento de revisar las determinaciones del foro primario de

conceder o denegar mociones de sentencia sumaria, se ha

establecido que debemos realizar una evaluación de novo de la

controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.

116. En ese análisis estamos facultados a: considerar los

documentos que se presentaron ante el foro primario; determinar si
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existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales; y

revisar si se aplicó el Derecho de forma correcta. Íd., Véase, también,

Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).

                                        B.

       En Puerto Rico rige el principio de la libertad de contratación

o autonomía de la voluntad, según el cual las partes contratantes

pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan

por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las

leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1207 del Código Civil,

31 LPRA sec. 3372;12 Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 2022

TSPR 133, pág. 22; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17 (2005); S.L.G.

Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 (2001); Trinidad v. Chade,

153 DPR 280 (2001); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136 DPR 157

(1994); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, 133 DPR 188 (1993);

Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR 127 (1993).

       A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes

quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y a

las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la

buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA

sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando un

contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, el

mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor de

este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994; Feliciano v.

Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., supra; Constructora Bauzá, Inc. v.

García López; 129 DPR 579, 593 (1991); Cervecería Corona v.

Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345 (1984). Es por ello, que el

Artículo 1054 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3018, sujeta a aquellos

que de alguna manera contravengan sus obligaciones a la

12 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido por
la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de Puerto
Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos que originan la
presente controversia tomaron lugar durante la vigencia del código anterior, por
lo cual esta es la ley que aplica al caso.
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indemnización de los daños y perjuicios causados. Bajo dicho

supuesto, todo incumplimiento contractual dará lugar a un

resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.

      En lo pertinente al caso ante nuestra consideración, el

contrato de opción es “el convenio por el cual una parte (llamada

optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en

determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente

a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato

principal.” Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246

(2002), citando a Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR

571 (1989). Los requisitos esenciales del contrato de opción son: la

concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la

celebración del contrato por el cual se opta, de modo exclusivo, por

plazo cierto y sin otra condición que el propio juicio del optante. Íd.,

citando a J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral,

Madrid, Ed. Reus, 14ta ed., 1988, T. IV, pág. 50.

      El referido contrato otorga al optante la facultad de

determinar, dentro del plazo concedido, si perfecciona el contrato

definitivo, es decir, el contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v.

Rivera Tirado, 181 DPR 835, 841 (2011). Por ello, “no se opta por

optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar un

contrato previamente delimitado”. Íd., citando a J. Puig Brutau,

Fundamentos de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1982, Tomo II,

Vol. 2, pág. 50. Asimismo, el optatario viene obligado a no frustrar

la facultad que le asiste al optante mientras el plazo para ejercer el

derecho de opción está vigente. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,

supra, pág. 250; Castán Tobeñas, op. cit., págs. 54-55.

      Como norma general, el optante puede ejercer su derecho de

opción simplemente notificando al optatario su voluntad de

perfeccionar el convenio por el cual optó. Mayagüez Hilton Corp. v.

Betancourt, supra, pág. 246. Véase, además, Puig Brutau, op. cit.,
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pág. 57. No obstante, dicho derecho queda extinguido con su

renuncia o si transcurre el plazo concedido sin que el optante ejerza

la opción —se estima entonces caducado. Mayagüez Hilton Corp. v.

Betancourt, supra, pág. 249.

        De otra parte, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado,

el contrato de opción queda extinguido y a su vez se perfecciona el

contrato aceptado según haya sido previamente delimitado. Íd.

Desde entonces, las partes vienen obligadas a satisfacer sus

respectivas prestaciones bajo el contrato definitivo. Véase, Rosa

Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796, 809-810 (1975), citando

la sentencia del Tribunal Supremo de España de 23 de marzo de

1945.

        El Tribunal Supremo ha reconocido que las normas generales

sobre las obligaciones y los contratos son aplicables al contrato de

opción. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, supra, 842-843; Rosa

Valentín v. Vázquez Lozada, supra, pág. 804; Pérez v. Sampedro, 86

DPR 526, 529 (1962). Véase, además, Puig Brutau, op. cit., pág. 49.

Por ello, rige aquí también el principio de libertad de contratación o

autonomía de la voluntad contractual antes mencionado, bajo el

cual los contratantes pueden pactar las cláusulas y condiciones que

estimen convenientes mientras no contravengan las leyes, la moral

ni el orden público. Artículo 1207 del Código Civil, supra; Álvarez v.

Rivera, supra, pág. 17; Vélez v. Izquierdo, 162 DPR 88, 98 (2004);

S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García; supra, págs. 724-25; Trinidad v.

Chade, supra, pág. 289; Arthur Young & Co. v. Vega III, supra, págs.

169-170; Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, supra, págs. 192-193.

Una vez las partes prestan su consentimiento, quedan entonces

vinculadas por los términos del contrato, siendo esta la ley entre las

partes. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994.

Constructora Bauzá, Inc. v. García López, supra, pág. 593; Cervecería

Corona v. Commonwealth Ins. Co., supra.
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      Por otra parte, el Código Civil establece que cuando los

términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre

la intención de los contratantes, no debe recurrirse a reglas de

interpretación para determinar la intención de los contratantes.

Artículo 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471; Rivera Rodríguez

v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006); Trinidad v. Chade, supra,

pág. 289. Se entiende por términos claros aquellos que por sí

mismos son bastante lúcidos para ser entendidos en un único

sentido, sin dar lugar a dudas o controversias, y sin necesitar para

su comprensión, de razonamientos o demostraciones susceptibles a

impugnación. Sucn. Ramírez v. Tribunal Superior, 81 DPR 357, 361

(1959). Por ende, cuando las partes reglamentan con intensidad la

relación jurídica que han creado contractualmente, existirán menos

lagunas que tendrán que ser atendidas por las reglas de

interpretación del Código Civil. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho

Civil, Derecho de Contratos, Puerto Rico, Ed. Revista Jurídica,

Facultad de Derecho Universidad Interamericana, 1990, T. III, Vol.

II, pág. 89.

      Sin embargo, en ocasiones, el texto del contrato no permite

por sí solo una comprensión única de lo acordado, por lo cual se

hace necesaria una labor interpretativa por parte de los Tribunales

para auscultar la verdadera y común intención de los contratantes.

Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403 (1969). La intención puede

demostrarse por todos los medios. Por lo que el juzgador debe

examinar todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento del

contrato para adjudicar la intención de las partes, incluyendo los

actos anteriores, coetáneos o posteriores al otorgamiento del

contrato. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472; Marina

Industrial, Inc., v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983);

Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 DPR 405, 417

(1978); Hoffman v. Cuadrado, 14 DPR 590 (1908).
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      El Código Civil dispone que, “[c]ualquiera que sea la

generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse

comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos

sobre que los interesados se propusieron contratar”. Artículo 1235

del Código Civil, 31 LPRA sec. 3473. Cuando alguna cláusula del

contrato admita diversos sentidos, deberá entenderse el más

adecuado para que produzca efecto. Artículo 1236 del Código Civil,

31 LPRA sec. 3474. Además, las cláusulas de los contratos deberán

interpretarse las unas con las otras, atribuyéndole a las dudosas el

sentido que resulte del conjunto de todas. Artículo 1237 del Código

Civil, 31 LPRA sec. 3475. Sobre esto, el Tribunal Supremo ha

expresado que al igual que en el caso de un estatuto, los términos

de un contrato deben leerse conjuntamente y armonizarse para

determinar la verdadera intención de las partes. Caballero v. Kogan,

73 DPR 666, 674 (1952). Finalmente, la interpretación contractual

tiene que ser cónsona con el principio de la buena fe y no puede

llevar a resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irrizary v.

SLG García, supra, pág. 727.

      Los tribunales tienen la facultad y el deber de velar por el

cumplimiento de los contratos. Por lo tanto, no debemos relevar a

una parte del cumplimiento de su obligación contractual, cuando el

contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,

Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).

                                -III-

      En su recurso de Apelación, el matrimonio Parrilla-Yriarta

señala, en esencia, que erró el TPI al determinar que el matrimonio

Torres-Remedios había ejercido oportunamente el derecho de opción

a compra. Alega que el término para ejercer dicho derecho venció el

29 de abril de 2021, sin que el matrimonio Torres-Remedios hubiera

notificado su intención de ejercerlo. Argumenta que la Cláusula

Nueve del Contrato de Opción establecía que el matrimonio Torres-
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Remedios debía ejerce el derecho de opción no menos de noventa

(90) días antes de que venciera el término de un (1) año que vencía

el 29 de julio de 2021. Por su parte, el matrimonio Torres-Remedios

sostiene en su alegato en oposición que dicho término de noventa

(90) días se estableció en el Contrato de Opción de manera que se

pudieran comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario

o   las   gestiones       necesarias    para   adquirir    la   propiedad

oportunamente, pero que el término para ejercer el derecho de

opción pactado era de un (1) año y vencía el 29 de julio de 2021.

      En el dictamen apelado, el TPI formuló una serie de

determinaciones de hechos probados y, a base de estos, concluyó

que no existía una controversia sustancial de hechos esenciales y

pertinentes, por lo que restaba aplicar el derecho. Analizado el

Contrato de Opción, el TPI interpretó que el término para ejercer el

derecho de opción de compra pactado era de un (1) año y vencía el

29 de julio de 2021. Finalmente, dicho foro concluyó que el

matrimonio Torres-Remedios había ejercido el derecho de opción de

compra oportunamente al notificarle el 8 de mayo de 2021 al

matrimonio Parrilla-Yriarte su intención de ejercerlo.

      Analizada de novo la moción de sentencia sumaria y su

oposición, así como la determinación del dictamen apelado,

acogemos las determinaciones de hechos formuladas por el TPI por

entender que estas están sustentadas en la prueba presentada por

las partes. La controversia objeto del presente recurso es muy

precisa. Nos corresponde determinar cuándo vencía el término para

ejercer el derecho de opción de compra, según lo establecido en el

Contrato de Opción suscrito entre las partes. Para lograr esto,

debemos     llevar    a     cabo   un     ejercicio   de   hermenéutica

e interpretación contractual.

      Como expusimos, las cláusulas de los contratos deberán

interpretarse las unas con las otras, atribuyéndole a las dudosas el
KLAN202201053                                                           18

sentido que resulte del conjunto de todas. Artículo 1237 del Código

Civil,    supra.   Los   términos   de   un    contrato    deben    leerse

conjuntamente y armonizarse para determinar la verdadera

intención de las partes. Caballero v. Kogan, supra, pág. 674.

         En el presente caso, entre las condiciones del Contrato de

Opción, las partes pactaron lo siguiente:

         “NUEVE:     OPCIÓN      DE    COMPRAVENTA:          “El
         ARRENDATARIO COMPRADOR” entrega en este acto a
         “El ARRENDADOR-VENDEDOR” un depósito por la
         suma de un dólar ($1.00) en calidad de Opción. En
         virtud de dicho depósito, “EL ARRENDADOR-
         VENDEDOR” le otorga y concede a “EL ARRENDATARIO
         COMPRADOR” un derecho exclusivo de Opción de
         Compraventa sobre la propiedad descrita en el Apartado
         Primero de este Contrato por el término de doce (12)
         meses. El término de Opción vencerá el día 29 de
         julio de 2021. El vencimiento de la opción es tanto
         para que “EL ARRENDATARIO-COMPRADOR” ejerza
         el derecho de compra como para que se otorgue la
         correspondiente escritura de compraventa. Por lo
         tanto, se acuerda que “EL ARRENDATARIO-
         COMPRADOR” deberá13 comunicar por escrito a “EL
         ARRENDADOR-VENDEDOR” que ejerce su derecho
         de opción con no menos de 90 días antes de que
         expire la opción de manera que pueda comenzar y
         culminar los trámites del préstamo hipotecario o las
         gestiones necesarias para adquirir la propiedad
         oportunamente. […]

         DIEZ: PRECIO Y GASTOS DE LA COMPRAVENTA: Las
         partes han acordado que “El ARRENDATARIO-
         COMPRADOR” podrá ejercer su derecho de Opción en
         cualquier momento durante la vigencia del contrato
         de   arrendamiento,  inclusive    antes    de   su
         vencimiento. […]

         ONCE: Las Partes acuerdan que en la eventualidad de
         que, al vencimiento de la Opción, el 29 de julio de
         2021, “El ARRENDATARIO-COMPRADOR” no haya
         ejercido su derecho de opción y otorgado la
         correspondiente escritura de compraventa, “EL
         ARRENDADOR-VENDEDOR” podrá retener para sí el
         depósito entregado por tal concepto y ofrecerá la

13 En Consejo Arqueológico v. Mun. Barceloneta, 168 DPR 215, 227 (2006), el
Tribunal Supremo explicó lo siguiente:
       “[A]unque la regla general es que los términos permisibles como
       "podrá" deben interpretarse como concediendo discreción y que los
       términos mandatarios como "deberá" deben interpretarse como
       que ordenan algo de forma concluyente, --e.g., Capó v. A. Hartman
       & Cia, 57 D.P.R. 196, 200 (1940), Pueblo v. Díaz Torres, 89 D.P.R.
       720, 732 (1963), Boneta ex parte, 39 D.P.R. 154, 166 (1929), Srio.
       de Justicia v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 158, 161 (1967)---
       hemos dispuesto en el pasado que cabe interpretar a los
       mismos indistintamente si de esa forma se logra cumplir con
       el propósito del estatuto. Espasas Dairy Inc. v. JSM, 94 D.P.R.
       816, 826 (1967).” (énfasis suplido).
KLAN202201053                                                          19

          propiedad en venta a terceros interesados. “El
          ARRENDADOR-VENDEDOR”, de no ejercerse la
          compraventa a la fecha estipulada, y en caso de que las
          partes negocien nuevos acuerdos, no estará obligado, a
          honrar el precio estipulado de compraventa, canon de
          arrendamiento y/o clausulas y condiciones estipuladas
          en este contrato.

          Asimismo, las Partes convienen que de no efectuarse la
          compraventa     por   abandono    del   contrato   de
          arrendamiento antes de la expiración de su término,
          “EL ARRENDADOR-VENDEDOR” retendrá para sí el
          balance de los cánones de arrendamiento prepagados.

          […].”14

          Analizado el Contrato de Opción a la luz del derecho expuesto,

concluimos que en este –específicamente en las cláusulas antes

citadas— se estableció claramente que el término para ejercer el

derecho de opción de compra vencía el 29 de julio de 2021.

Coincidimos con el análisis del TPI en cuanto que el término de

noventa (90) días establecido en la Cláusula Nueve del Contrato de

Opción es uno directivo. Este refleja la mera aspiración de las partes

de que el ejercicio de opción se llevara a cabo preferiblemente

dentro de este plazo, “de manera que pueda[n] comenzar y culminar

los trámites del préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para

adquirir la propiedad oportunamente.”15 Tampoco tiene méritos la

alegación del matrimonio Parilla-Yriarte en cuanto a que el

matrimonio Torres-Remedios admitió que el término para ejercer la

opción había vencido. A nuestro juicio, los términos de este contrato

son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes al

contratar, por lo que se estará al sentido literal de sus cláusulas.

          No existe controversia con respecto a que, el 8 de mayo de

2021, el matrimonio Torres-Remedios le notificó al matrimonio

Parrilla-Yriarte su intención de ejercer el derecho de opción de

compra. Por lo tanto, habiéndolo ejercido oportunamente dentro del

término de un (1) año establecido en el contrato, el matrimonio

14   Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 33-41.
15   Íd., pág. 33.
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Parrilla-Yriarte   estaba   obligado    a   celebrar   el   contrato   de

compraventa del apartamento.

                                 -IV-

      Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la

Sentencia Parcial apelada.     La Juez Barresi Ramos disiente con

opinión escrita.

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                   Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                              Secretaria del Tribunal de Apelaciones
KLAN202201053                                                                    21

                  ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                      TRIBUNAL GENERAL DE JUSTICIA
                        TRIBUNAL DE APELACIONES
                                 PANEL IV

     JOSÉ ALBERTO TORRES                                      Apelación
      MONLLOR, MILDRED                                        procedente del
     REMEDIOS CARBONE Y                                       Tribunal de Primera
     LA SOCIEDAD LEGAL DE               KLAN202201053         Instancia, Sala
      BIENES GANANCIALES                                      Superior de San Juan
        COMPUESTA POR
            AMBOS                                             Caso Civil Núm.:
     DEMANDANTE(S)-APELADA(S)                                 SJ2021CV04410
                                                              Consolidado
                                                              SJ2021CV04802
                   V.                                         (Sala 504)

                                                              Sobre: Cumplimiento
      GUILLERMO RAPHAEL                                       Específico de Contrato
        PARRILLA VÉLEZ Y                                      de Opción y Urgente
         MARÍA VANESSA                                        Solicitud de Remedios
       YRIARTE PÉREZ, XYZ                                     Provisionales
     DEMANDADA(S)-APELANTE(S)

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Barresi
Ramos y la Jueza Rivera Pérez

                                  VOTO DISIDENTE

          En San Juan, Puerto Rico, hoy día 31 de mayo de 2023.

          Por entender que procede revocar la Sentencia Parcial apelada,

disentimos respetuosamente de la opinión mayoritaria por las razones que

expondremos a continuación.

                                           -I-

          Encontramos pertinentes a la presente controversia los siguientes

hechos e incidentes procesales:

          El 26 de julio de 2020, los matrimonios Parilla–Yriarte y Torres–

Remedios suscribieron un Contrato de Arrendamiento con Opción de

Compraventa (Contrato de Arrendamiento).16                 En dicho Contrato de

Arrendamiento, entre otras cosas, se concedió una opción de compraventa.

En lo pertinente, la cláusula NUEVE (9) del Contrato de Arrendamiento en

16
     Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, págs. 29- 44.
KLAN202201053                                                             22

controversia expresa:

       [e]n virtud de dicho depósito, “EL ARRENDADOR-
       VENDEDOR” le otorga y concede a “EL ARRENDATARIO-
       COMPRADOR” un derecho exclusivo de Opción de
       Compraventa sobre la propiedad descrita en el Apartado
       Primero de este Contrato por el término de doce (12) meses. El
       término de Opción vencerá el día 29 de julio de 2021. El
       vencimiento de la opción es tanto para que “EL
       ARRENDATARIO–COMPRADOR” ejerza el derecho de
       compra como para que se otorgue la correspondiente
       escritura de compraventa. Por lo tanto, acuerda que “EL
       ARRENDATARIO-COMPRADOR” deberá comunicar por
       escrito al “EL ARRENDADOR–VENDEDOR” que ejerce su
       derecho de opción con no menos de 90 días antes de que
       expire la opción de manera que pueda comenzar y
       culminar los trámites del préstamo hipotecario o las
       gestiones necesarias para adquirir la propiedad
       oportunamente.17 (énfasis nuestro)

       Posteriormente, el 8 de mayo de 2021, el matrimonio Torres–

Remedios remitió un correo electrónico manifestando:

       “deseamos ejercer la opción de compra de Mirsonia 201 bajo el
       contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta
       firmado Julio 26, 2020. Estamos empezando a tramitar la
       gestión del préstamo hipotecario y nos dimos cuenta
       durante este proceso que tenemos que ejercer la opción
       de compra 90 días antes del 7/29/2021. Queríamos
       confirmar por este correo electrónico que el
       Arrendador/Vendedor está dispuesto a aceptar la opción
       ya que estamos 8 días tardes”.18 (énfasis nuestro)

       Así las cosas, el 18 de mayo de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte

tramitó un correo electrónico informando:

       “que la opción de compra no se comunicó a tiempo. Debería
       haber sido comunicada por escrito como último día el 29 de
       abril del 2021 y se notificó el día 8 de mayo del 2021 ya pasado
       el tiempo estipulado en la cl[á]usula 9 del contrato de compra-
       venta, donde se estipula que debía haber sido comunicado por
       escrito con no menos de 90 días”.19

       Luego, el 14 de julio de 2021, el matrimonio Torres–Remedios instó

una Demanda Jurada y Solicitud Urgente de Orden Ex Parte de Prohibición de

Enajenar y Solicitud de No Hacer en la cual manifestó que envió

“comunicación a los demandados notificando su ejercicio de la opción e

17
   Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, pág. 119.
18
   Id., pág. 134.
19
   Id., pág. 136.
KLAN202201053                                                                 23

incorrectamente interpretando que dicha notificación era tardía”.20

        El 20 de julio de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó una

Moción de Desestimación aduciendo, entre otras cosas, que la opción debía

ejercerse por escrito y con no menos de noventa (90) días antes de que expire

la opción; vencieron los noventa (90) días -29 de abril de 2021- sin que el

matrimonio Torres–Remedios cursara su escrito para activar su derecho a

opción; y el matrimonio Torres–Remedios había aceptado “que el ejercicio

de la opción era tardío”.21

        El 5 de agosto de 2021, el matrimonio Torres–Remedios presentó su

Oposición a Moción de Desestimación y Réplica a Oposición a Memorando de

Derecho.22 En este escrito, alegó que: su “comunicación de 8 de mayo de 2021

no constituye admisión alguna, sino la lectura lega[l] del contrato a esa fecha.

Cierta expresión realizada en dicho correo electrónico no equivale a una

admisión, pues la intención que es pertinente para la controversia de autos

la intención de los contratantes es al momento de la suscripción del contrato,

i.e. el 26 de julio de 2020…“[c]uando, como en este caso, los términos de un

contrato no son claros, son contradictorios o cuando las palabras dejan dudas

sobre la intención de los contratantes, el juzgador de hechos debe examinar

todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento del contrato”.23

        El día 20 de septiembre de 2021, el matrimonio Torres–Remedios

presentó una Demanda Enmendada.24 Uno días después, el 29 de septiembre

de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó su Contestación a Demanda

Enmendada.25

        El 26 de octubre de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó una

Moción de Sentencia Sumaria.26 Más tarde, el 17 de noviembre de 2021, el

matrimonio Torres–Remedios presentó una Oposición a Moción de

20
   Id., págs. 22- 28.
21
   Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, págs. 54- 60.
22
   Id., págs. 54 – 60.
23
   Id., págs. 65 – 75.
24
   Id., págs. 76- 80.
25
   Id., págs. 88- 91.
26
   Id., págs. 101 – 136.
KLAN202201053                                                                            24

Sentencia Sumaria y Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial.27

        Después, el 22 de noviembre de 2022, el foro apelado decretó la

Sentencia Parcial apelada.

                                           - II –

        El Artículo 1206 del Código Civil de Puerto Rico de 1930 dispone: “[e]l

contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse

respecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio”.28 Así las

cosas, “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones

que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la

moral, ni al orden público”.29

        En nuestro ordenamiento jurídico existen diversos tipos de contratos.

Entre ellos, se encuentra el contrato de opción que es unilateral. El contrato

de opción se ha definido como un evento o un convenio por el cual una parte,

llamada concedente, promitente u optatario, concede a la otra, llamada

optante, por un tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad que se

deja exclusivamente a su arbitrio de decidir respecto a la celebración de un

contrato principal.30 Así las cosas, de este contrato nace un derecho que le

confiere al optante la facultad de decidir, a su arbitrio, y dentro de un plazo

cierto, si celebra el contrato por el que se opta.31 Son requisitos esenciales del

contrato de opción: (1) la concesión por una parte a la otra de la facultad de;

(2) decidir sobre la celebración del contrato por el cual se opta, de modo

exclusivo; (3) por plazo cierto; y (4) sin otra condición que el propio juicio

del optante.32

        A su vez, cabe destacar que el derecho de opción se extingue mediante

27
   Id., págs. 137 – 162.
28
   Código Civil de Puerto Rico 1930 Art. 1206, 31 LPRA § 3371. El Código Civil de Puerto Rico
de 1930, fue derogado y sustituido por el Código Civil de Puerto Rico de 2020, conocido como
la Ley Núm. 55-2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos
del caso de autos que originan la presente controversia surgen durante la vigencia del código
anterior, por lo cual esta es la ley que aplica al caso.
29
   Código Civil de Puerto Rico 1930 Art. 1207, 31 LPRA § 3372.
30
   Mayagüez Hilton Corp., v. Betancourt, 156 DPR 234 (2002).
31
   P.D.C.M. Associates v. Najul Bez, 174 DPR 716 (2008). Véase, además, J. P. Brutau,
Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1982, Tomo II, Vol. II, págs. 48-49.
32
   Id., pág. 246.
KLAN202201053                                                                                 25

su ejercicio positivo, quedando entonces perfeccionado el contrato aceptado.

Igualmente se extingue, sin este efecto positivo, si se deja transcurrir el plazo

concedido para optar sin realizar ninguna manifestación, o haciendo alguna

que tenga la eficacia de una renuncia del derecho. Por su ejercicio de

naturaleza preferente y temporal este contrato no es imaginable sin un plazo

para su ejercicio.33 Es decir, el plazo para el ejercicio de la opción es uno de

caducidad y puede estar sujeto a determinadas condiciones.34

        Ahora bien, sobre los contratos incide un principio de lealtad al

momento de ejercer una interpretación contractual. 35                       El norte de la

interpretación contractual es determinar cuál fue la real y común intención

de las partes.36 Ciertamente, dicho análisis comienza y concluye con los

términos del contrato, siempre que éstos sean claros y no dejen duda alguna

sobre la susodicha intención.37

                                            - III –

        En el presente caso, la controversia versa sobre la cláusula NUEVE (9)

del Contrato de Arrendamiento. Dicha cláusula fue producto de la autonomía

de las voluntades de las partes. Resulta menester destacar que los contratos

se establecen según la libre autonomía de las partes y sus términos son

acordados a términos fijos. Así, no puede haber un contrato sin que haya

unión de voluntades.38

        La Sentencia Sumaria es un mecanismo procesal extraordinario que

tiene el propósito de facilitar una solución justa, rápida y económica de

aquellos litigios civiles que no presentan controversias genuinas de

hechos materiales.39 Ante ello, procede dictar sentencia sumaria si las

33
   Irizarry López v. García Cámara, 155 DPR 713 (2001).
34
   Mayagüez Hilton Corp., v. Betancourt, supra., en la pág. 249; Rosa Valentín v. Vázquez
Lozada, 103 DPR 796 (1975).
35
   Municipio de Mayagüez v. Lebron, 167 DPR 713, 715 (2006).
36
   Id., pág. 714. El Artículo 1234 del Código Civil de 1930 expresa: “Para juzgar de la intención
de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y
posteriores al contrato”. 31 LPRA § 3472.
37
   Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 289 (2001).
38
   Amador Parilla v. Concilio, 150 DPR 571 (2000); De Jesús González v. AC, 148 DPR 225, 271
(1999).
39
   Vera Morales v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 331 (2004). (énfasis nuestro).
KLAN202201053                                                                              26

alegaciones, deposiciones y admisiones ofrecidas, en unión a las

declaraciones juradas y alguna otra evidencia, acreditan la inexistencia de

una controversia real y sustancial respecto a algún hecho esencial y material,

y además, si el derecho aplicable lo justifica.40 Así, la duda- sobre la existencia

de una controversia- debe ser de tal naturaleza que permita concluir que

existe una controversia real y sustancial sobre los hechos relevantes y

pertinentes.41

        En este caso, no existe controversia respecto a la otorgamiento y

perfección del contrato entre las partes. Empero, existe controversia en torno

a la interpretación de la cláusula novena y los términos establecidos en el

mismo.42 La conducta interpretativa no solo puede y debe hacerse teniendo

en cuenta los actos coetáneos y posteriores al contrato, sino igualmente los

anteriores, y quizás con mayor razón, pues, en los actos preparatorios puede

encontrarse el mejor índice de la voluntad de los interesados. Véase: J. Puig

Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra. ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1983,

T.II Vol. I., pág. 231.

        Nuestro Código Civil de 1930 consagra la teoría subjetiva sobre la

interpretación de los contratos.43             Ello obliga al juzgador a indagar o

escudriñar sobre la voluntad real de las partes. Para ello, debe examinarse

las circunstancias anteriores a la contratación (actos preparativos); los

coetáneos al momento de otorgamiento del contrato; y los posteriores al

acuerdo. Por consiguiente, no solamente procede aplicar el derecho,

sino que resulta necesario la celebración de una audiencia en su fondo

para evaluar la prueba y escuchar a las partes para determinar cuál fue

40
   32 LPRA Ap. V., R. 36; Lugo Montalvo v. Sol Melia Vacation, 194 DPR 209, 225 (2015).
41
   Meléndez González v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 102 (2015).
42
   El matrimonio Torres-Remedios alega en el inciso 11 de su Demanda Enmendada:
“Suscrito el Arrendamiento con Opción y cumplidas todas las prestaciones por los aquí
demandantes, el 8 de mayo de 2021, el demandante Torres Monllor envió comunicación a
los demandados notificando su ejercicio de la opción e incorrectamente interpretando que
dicha notificación era tardía”.
43
   El Artículo 1233 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3471, expresa: Si los términos de un
contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al
sentido literal de sus cláusulas.
KLAN202201053                                                                    27

la real y común voluntad o intención de las partes. [énfasis nuestro]44

Por lo cual, en este caso, el foro primario debió celebrar una audiencia y no

resolver la controversia mediante sentencia sumaria.

        Por otro lado, un contrato de opción está sujeto a término o plazo fijo

mediante el cual los otorgantes quedan obligados teniendo el optante una

reserva exclusiva del derecho que es objeto de la opción.45 Ante ello, no

podemos concluir, como el tribunal a quo, que el término de noventa (90)

días establecido en la cláusula nueve del contrato para comunicar por escrito

la intención de ejercer el derecho de opción es uno directivo. A contrario

sensu, respetuosamente entendemos que es un plazo de caducidad, por lo

que, estaba tardío o vencido a la fecha en que el matrimonio Torres–

Remedios comunicó, por escrito, el ejercicio de la opción.46 Toda vez que el

tiempo convenido para ejercer la opción incluía tanto la notificación escrita

con no menos de noventa (90) días antes de 29 de julio de 2021; culminar los

tramites del préstamo hipotecario o gestiones necesarias para la adquisición

de la propiedad; así como para otorgar la escritura de compraventa. Ante

ello, el matrimonio Parilla–Yriarte adujo que el período para desplegar la

notificación de la opción esta vencido.                  Por tanto, no prestaron su

consentimiento a extender la vigencia del plazo de noventa (90) días para

notificar, por escrito, el interés de ejercer la opción.

                                EILEEN J. BARRESI RAMOS
                                  JUEZ DE APELACIONES

44
   Ramos Pérez v. Univisión PR, Inc., 178 DPR 200, 214 (2010).
45
   Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra., pág. 808.
46
   Irizarry López v. García Cámara, supra.