Court Opinion

ID: 9952339
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:42:51.532522+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:56.199629
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                     TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL V

                                                APELACIÓN
    ORIENTAL BANK                               procedente del
       Apelado                                  Tribunal de Primera
                                                Instancia, Sala de
             v.                 KLAN202400020   San Sebastián

   SAN SEBASTIÁN                                Civil. Núm.
    PROPERTIES,                                 A2CI201800368
 LLC/SONIA I. OCASIO
  ESPINO/CRIMSON                                Sobre:
   DEVELOPMENT                                  Incumplimiento de
     GROUP, INC.                                Contrato, Cobro de
      Apelantes                                 Dinero y Ejecución
                                                de Hipoteca

Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la
Jueza Romero García y la Jueza Martínez Cordero.

Hernández Sánchez, Juez Ponente

                                SENTENCIA

      En San Juan, Puerto Rico, a 15 de febrero de 2024.

      El 8 de enero de 2024, San Sebastián Properties, LLC, la Sra.

Sonia Ocasio Espino (señora Ocasio Espino) y Crimson Development

Group, Inc. (en conjunto, los apelantes) comparecieron ante nos

mediante una Apelación Civil y solicitaron la revocación de una

Sentencia que se dictó el 31 de octubre de 2023 y se notificó el 1 de

noviembre de 2023 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala

Superior de San Sebastián (TPI). Mediante el aludido dictamen, en

lo pertinente, el TPI declaró Ha Lugar una moción de sentencia

sumaria que instó Oriental Bank (Oriental o apelado) y declaró No

Ha Lugar una moción de desestimación que presentaron los

apelantes al amparo de la Regla 10.2(6) de Procedimiento Civil, 32

LPRA Ap. V., R.10.2. En consecuencia, condenó a los apelantes a

pagarle a Oriental el monto de $1,422,285.86 por concepto del

incumplimiento del pago del préstamo y puntualizó que, de no

realizar el referido pago, se ejecutaría la hipoteca que gravaba la

propiedad en controversia.

Número Identificador
SEN2024 _____________________
KLAN202400020                                                                 2

       Por los fundamentos que expondremos a continuación,

confirmamos la sentencia apelada.

                                       I.

       El 25 de mayo de 2018, Oriental instó una Demanda sobre

incumplimiento de contrato, cobro de dinero y ejecución de hipoteca

contra los apelantes.1 Específicamente, alegó que San Sebastián

Properties, LLC, representada por su presidenta, la señora Ocasio

Espino, suscribió un contrato de Préstamo a Plazos a Corporación

ante el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) por la suma de un

millón quinientos mil dólares ($1,500,00.00) con el propósito de

comprar una propiedad inmueble y realizarle mejoras a esta.2

       De otra parte, sostuvo que el 21 de septiembre de 2012, la

señora Ocasio Espino suscribió a su nombre una Carta de Garantía

Ilimitada y Continua mediante la cual garantizó el pago total del

préstamo, el cumplimiento de las obligaciones surgidas de este y su

liquidación incluyendo los intereses que generen. De igual manera,

ese mismo día, Crimson Development Group, Inc., representada por

su presidenta, la señora Ocasio Espino, suscribió otra Carta de

Garantía Ilimitada y Continua la cual surtía los mismos efectos. A

pesar de ello, alegó que los apelantes incurrieron en incumplimiento

de su obligación aun habiéndose realizado las diligencias y gestiones

necesarias para el cobro de la deuda. Afirmó que la deuda estaba

vencida, líquida y exigible.

       Por lo antes expuesto, Oriental solicitó que se declarara

vencida la totalidad de la deuda hasta el 9 de abril de 2018, la cual

ascendía     a    $1,375,275.50,        de      los   cuales   $1,318,692.29

correspondían al principal, $50,112.37 correspondían a intereses

acumulados, a los cuales se les estaría añadiendo $219.79

1 Véase, págs. 1-48 del apéndice del recurso.
2 Cabe aclarar que, actualmente en el presente caso, los negocios jurídicos de
BBVA le pertenecen a Oriental. Igualmente, conforme surge del expediente, la
propiedad adquirida por los apelantes era la finca 20,715 conforme aparece en el
Registro de la Propiedad de San Sebastián.
KLAN202400020                                                       3

diariamente, y $6,447.84 a cargos por demora. Además, solicitó el

pago por concepto de gastos, costas y honorarios de abogado.

Asimismo, solicitó que, de no efectuarse el pago de la aludida deuda,

el TPI debía ordenarle al Alguacil del Tribunal a vender en pública

subasta la propiedad hipotecada y de no ser suficiente el producto

de esa venta para satisfacer la deuda, que se ordenara la ejecución

de la sentencia sobre cualesquiera otros bienes de los apelantes.

       En respuesta, el 18 de septiembre de 2018, los apelantes

presentaron una Contestación de Demanda; Reconvención y

Demanda Contra Terceros.3 En síntesis, negaron ciertas alegaciones

y levantaron sus defensas afirmativas, entre las cuales, destacaron

que en la presente controversia existía falta de acumular una parte

indispensable. Plantearon que el motivo de ello respondía a que no

se trajo al pleito a la Autoridad de Carreteras y Transportación (ACT

o agencia), a la Junta de Supervisión Fiscal ni a la Autoridad de

Asesoría Financiera y Agencia Fiscal de Puerto Rico (AAFAF).

         De     igual   manera,   los   apelantes   presentaron   una

reconvención en la cual plantearon que BBVA incurrió en dolo al

momento de suscribir el contrato en controversia. Adujeron que

tanto el BBVA como Oriental mantuvieron un patrón de mal manejo

del préstamo, los cuales consistieron en la aplicación incorrecta de

pagos de intereses y principal, lo cual tuvo como consecuencia

realizar abonos adicionales por parte de los apelantes. Igualmente,

argumentaron que estos alegados actos dolosos le han ocasionado

pérdidas cuantiosas de dinero. Por tales motivos, le solicitaron al

TPI que decretara la nulidad de la obligación, el resarcimiento de

daños y la nulidad de la garantía hipotecaria.

       Finalmente, los apelantes presentaron una demanda contra

tercero contra el Banco Santander de Puerto Rico y varios

3 Íd., págs., 49-65.
KLAN202400020                                                               4

demandados de nombre desconocido. Contra estos, instaron una

causa de acción sobre incumplimiento de contrato, resarcimiento de

daños, una reducción del precio proporcional a los vicios invocando

la doctrina de non rite adimpleti contractus y saneamiento por

evicción.

       Por su parte, el 1 de octubre de 2018, Oriental presentó su

Contestación a Reconvención en la cual negó las alegaciones

esgrimidas por los apelantes y levantó sus defensas afirmativas.4

Transcurrido un tiempo, el 20 de noviembre de 2018, Oriental

presentó una Moción de Sentencia Sumaria.5 Indicó que no existían

hechos sustanciales en controversia, por lo cual procedía dictar la

sentencia sumariamente y, en consecuencia, condenar a los

apelantes al pago de la deuda reclamada en la Demanda. En tal

sentido, presentó veinticinco (25) hechos que a su juicio no estaban

en controversia, y a base de estos hechos, adujo que correspondía

disponer el pleito por la vía sumaria. Por su lado, el 16 de enero de

2018, los apelantes presentaron una Moción en Oposición Inicial a

Solicitud de Sentencia Sumaria.6 Esbozaron que existían hechos

materiales      en      controversia,   los   cuales   ameritaban   abrir   el

descubrimiento de prueba. A su vez, plantearon que, había falta de

parte de indispensable toda vez no se trajo al pleito a la ACT.

       Posteriormente, el 2 de septiembre de 2020, los apelantes

presentaron una Moción Solicitando Desestimación Conforme a la

Regla 10.2 (6) de Procedimiento Civil.7 En esta, argumentaron que

levantaron oportunamente la defensa afirmativa de dejar de

acumular una parte indispensable en la contestación a la demanda.

Por ello, expresaron que estaban solicitando la desestimación del

pleito ya que existía una controversia no adjudicada relacionada a

4 Íd., págs., 66-70.
5 Íd., págs., 71-121.
6 Íd., págs., 122-181.
7 Íd., págs., 182-219.
KLAN202400020                                                        5

un caso de expediente de dominio entre la ACT y los apelantes, en

el cual se alegaba que el predio en controversia era el mismo que se

pretendía ejecutar. Por consiguiente, los apelantes concluyeron que

la ACT era una parte con interés en este caso y tenía que participar

de los procedimientos. Esgrimieron que, al esto no hacerse, el caso

debía desestimarse.

        El 20 de mayo de 2021, el TPI emitió una Resolución en la cual

ordenó la celebración de una vista evidenciaria solicitando la

comparecencia de la ACT a los fines de determinar si tenían o no

interés propietario sobre la propiedad en cuestión.8 De igual

manera, ese mismo día, el TPI emitió una Resolución y Orden en la

cual declaró Ha Lugar una moción incoada por Banco Santander de

Puerto Rico, la cual solicitaba la desestimación de la demanda

contra tercero.9

        Tras varios tramites procesales, el 16 de septiembre de 2021,

la ACT presentó una Moción en Cumplimiento de Orden.10 En esta,

adujo que presentaba el referido escrito en cumplimiento de una

Orden que el TPI había emitido el 14 de julio de 2022, en la cual se

le solicitaba a la agencia informar si tenía interés sobre la propiedad

objeto de ejecución en el presente caso. En ese sentido, explicó que

era propietaria de la finca 15,931 y la propiedad que Oriental

pretendía ejecutar era la finca 20,715. Sostuvo que, los apelantes

habían utilizado parte de las parcelas pertenecientes a la ACT como

área de estacionamiento y acceso a la propiedad en disputa. Indicó

que, evidencia de ello eran las distintas gestiones que habían

realizado los apelantes para aumentar su cabida registral, entre la

cual destaca, una petición de expediente de dominio instada por

estos contra la ACT.

8 Íd., págs., 244-245.
9 Íd., pág., 247.
10 Íd., págs., 282-286.
KLAN202400020                                                      6

        Del mismo modo, la agencia informó que, conforme a la

investigación que había realizado hasta entonces, la ACT no tenía

interés en la finca 20,715. Señaló que ello era así, pese a que parte

del espacio que utilizaban los apelantes le pertenecía a la agencia.

En ese sentido, la ACT solicitó que, en su momento, cualquiera de

las partes de epígrafe debía compensar a la agencia por la ocupación

ilegal de sus terrenos. Además, solicitó que se le concediera un

término adicional para completar su investigación y así dar por

cumplida la orden del TPI.

        El 5 de octubre de 2022, el TPI emitió una Orden en la cual

dispuso que la ACT no tenía interés en la finca 20,715.11 En

desacuerdo, el 14 de noviembre de 2022, los apelantes presentaron

una Moción de Reconsideración de Orden de 5 de octubre de 2022

[…].12 Plantearon que la posición esbozada por la ACT era preliminar

y que la agencia había solicitado un término adicional para

completarla. Del mismo modo, añadieron que a los apelantes no se

le brindó la oportunidad para ripostar la postura del ACT.

Insistieron en que el pleito que tienen contra la ACT sobre

expediente de dominio aún no se había resuelto y que dicha

adjudicación era necesaria para atender la presente controversia.

Señalaron que meramente validar esta postura de la ACT constituía

en una pre-adjudicación del pleito de expediente de domino el cual

aún estaba activo.

        Posteriormente, el 13 de diciembre de 2022, la ACT presentó

una segunda Moción en Cumplimiento de Orden.13 En esencia, la

agencia explicó que ya había completado la investigación. Alegó que

se encontraba realizando los trámites para que varias parcelas que

estaban en controversia constaran en su nombre. Sostuvo que la

11 Íd., pág., 291.
12 Íd., págs., 294-427.
13 Íd., págs., 429-443.
KLAN202400020                                                      7

finca 20,715 estaba enclavada, pues no tenía acceso a la vía pública

y que los apelantes tenían conocimiento de esa situación. Así, la ACT

reiteró en que los apelantes estaban ocupando parte de un terreno

que les pertenecía. A su vez, mantuvo su postura en cuanto a que

no tenía problema con la continuación de los procedimientos sobre

ejecución de hipoteca. Recalcó que la agencia estaba dispuesta a

vender la porción ocupada con la salvaguarda de que existía una

deuda por concepto de renta y uso y disfrute por el tiempo en que

los apelantes ocuparon dicha porción.

       Subsiguientemente, el 31 de octubre de 2023, el TPI emitió su

Sentencia.14 Mediante esta formuló las siguientes determinaciones

de hechos incontrovertidos:

   1. El 21 de septiembre de 2012, el Banco Bilbao Vizcaya
      Argentaria (ahora Oriental) y San Sebastián Properties,
      LLC suscribieron un contrato de préstamo a plazos.

   2. Mediante el referido contrato, el Banco le concedió a
      dicha corporación la suma de $1,500,000.00 como
      préstamo.

   3. Según convenido, el préstamo devengaría intereses
      diariamente sobre el balance insoluto de principal a
      razón de 6.00% anual.

   4. Asimismo, en el contrato de préstamo se convino un
      plazo de 60 meses para su vencimiento. Es decir, 5
      años. Los pagos serían de la siguiente forma: cincuenta
      y nueve (59) plazos mensuales de $10,746.47
      comenzando 21 de octubre de 2012; y un (1) solo plazo
      final englobado (balloon) por el balance insoluto de
      principal más intereses a razón del tipo pactado a
      efectuare el 21 de septiembre de 2017.

   5. Además, se pactó que el préstamo se utilizaría única y
      exclusivamente para los siguientes propósitos:
      "Ochocientos Cincuenta Mil Dólares ($850,000.00) para
      el pago de inversión a la compañía matriz de la
      Corporación, a saber, Crimson Devlelopment Group,
      Inc., relacionado con la compra de la propiedad
      inmueble dada en garantía colateral del Préstamo a
      Plazos; y Seiscientos Cincuenta Mil Dólares
      ($650,000.00) para realizar mejoras a dicha propiedad
      inmueble.

   6. En caso de incumplimiento, se convino que las
      cantidades adeudadas devengarían intereses de
      incumplimiento y/o mora a razón del tipo resultante al

14 Íd., págs., 590-616.
KLAN202400020                                                    8

     añadir tres (3) puntos porcentuales al tipo de interés
     pactado desde la fecha de incumplimiento hasta el pago
     total de las cantidades adeudadas.

  7. Asimismo, se pactó que la obligación del Banco de
     desembolsar el préstamo quedaba sujeta a las
     siguientes condiciones precedentes: (1) que no exista un
     evento de incumplimiento por parte de la corporación;
     (2) que las representaciones y garantías de la
     corporación sean correctas y ciertas al momento de la
     otorgación del contrato y durante su desembolso; (3)
     que la corporación haya pagado todos los gastos y
     desembolsos a los que esté obligada bajo el préstamo;
     (4) que no haya ocurrido un cambio material adverso;
     (5) que la corporación haya entregado el contrato
     debidamente firmado y otros documentos requeridos
     por el banco.

  8. En el Artículo 2 del contrato de préstamo se
     establecieron una serie de deberes y obligaciones de la
     corporación y los garantizadores (San Sebastián
     Properties).

  9. En el Artículo 3 del contrato de préstamo se
     establecieron   los     eventos   que    constituirían
     incumplimiento, entre los que figuraban: falta de pago
     y representaciones falsas.

  10. En el Artículo 4 del contrato de préstamo se recogieron
      términos y condiciones adicionales, tales como: la ley
      aplicable (la de Puerto Rico); la prohibición a que el
      contrato sea cedido por la corporación, entre otras.

  11. Para garantizar la obligación, San Sebastián Properties
      constituyó tres garantías.

  12. La primera, un pagaré hipotecario a la orden del Banco
      Bilbao Vizcaya Argentaria (Oriental) por la suma
      principal de $1,500,000, con vencimiento a su
      presentación. En este pagaré se convino que, en caso
      de incumplimiento, las cantidades adeudadas
      devengarían intereses de incumplimiento y/o mora a
      razón del tipo resultante al añadir tres (3) puntos
      porcentuales al tipo de interés pactado desde la fecha
      de incumplimiento y/o mora. Además, San Sebastián
      Properties se obligó a pagar las costas y honorarios a
      razón de $150,000, en caso de cobro por la vía
      judicial.

 13. El referido pagaré estaba garantizado con hipoteca
    constituida          por        la        Escritura
    Núm. 120 de 21 de septiembre de 2012, sobra la
    siguiente propiedad:

     RÚSTICA: Radicada en el Barrio Guatemala de San
     Sebastián, Puerto Rico, con una cabida superficial de
     UNO PUNTO CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y
     CUATRO CUERDAS (1,4584 cdas.) de terreno,
     equivalentes a cinco mil setecientos treinta y dos puntos
     dos mil trescientos noventa y dos metros cuadrados
     (5,732.2392 m.c.). En lindes por el NORTE, CON
KLAN202400020                                                     9

     Carretera número Ciento once (111); por el SUR, con
     Municipio de San Sebastián y remanente de la finca
     principal a ser adjudicado a Felipe Vargas Vargas; por
     el ESTE, con Municipio de San Sebastián; y por el
     OESTE, con remanente de la finca principal a ser
     adjudicado a Felipe Vargas Vargas.

     Consta inscrita al folio diez (10) del tomo trescientos
     ochenta y nueve (389) de San Sebastián, finca número
     veinte mil setecientos quince (20,715), Registro de la
     Propiedad Sección de San Sebastián.

 14. Conforme la Escritura Núm. 120, San Sebastián
     Properties se obligó, entre otras cosas, a mantener
     asegurada la estructura hipotecada. Además, en dicha
     escritura San Sebastián Properties acordó endosar a
     favor de Oriental las pólizas de seguro "de suerte que
     toda pérdida se pague directamente al Acreedor y que
     no se cancelen sin la previa notificación al Acreedor."

 15. Igualmente, en la Escritura Núm. 120 se acordó que
     Oriental tendría discreción para optar por utilizar el
     producto de las pólizas para reconstruir la propiedad
     siniestrada o para abonar al pago del pagaré
     hipotecario:

     Las pólizas de seguro se entregarán al Acreedor
     debiendo las mismas haberse previamente endosado a
     su favor de suerte que toda pérdida se pague
     directamente al Acreedor y que no se cancelen sin la
     previa notificación al Acreedor. El Acreedor tendrá la
     discreción de optar por utilizar el producto de las
     pólizas para reconstruir la propiedad siniestrada, o para
     abonar al pago del Pagaré Hipotecario en el siguiente
     orden y/o a su discreción: Primero, para cubrir
     intereses adeudados; Segundo, para cubrir el pago del
     principal; Tercero, para cubrir las sumas adicionales
     garantizadas por esta hipoteca, cubrir el pago de primas
     de seguro, contribuciones, imposiciones y cargos sobre
     la Propiedad Hipotecada vencidas o por vencer, además
     de cubrir el pago de fondos en reserva suficientes para
     dichos propósitos, y el remanente, si alguno, será del
     DEUDOR HIPOTECANTE.

  16. Conforme la Escritura Núm. 120, el precio mínimo
      para     la    primera     subasta      es    de
      $1,500,000.

  17. Por otra parte, el mismo 21 de septiembre de 2012 la
      señora Ivonne Ocasio Espino suscribió una Garantía
      Ilimitada y Continua en su capacidad personal. En ella,
      la señora Ocasio Espino garantizó "mancomunada y
      solidariamente con el prestatario[...], el pago puntual a
      su vencimiento [...], de todos y cada uno de los
      préstamos [...], conjuntamente con cuantos gastos
      puedan incurrirse [...] en el cobro de toda o cualquier
      parte de dicha deuda, o al ejercitar cualquier derecho
      bajo los términos de este instrumento."

  18. También, el 21 de septiembre de 2012 la corporación
      Grimson Development Group, Inc., por medio de su
KLAN202400020                                                      10

        presidenta la señora Ocasio Espino, suscribió una
        Garantía Ilimitada y Continua. Allí, Crimson garantizó
        "mancomunada y solidariamente con el prestatario [...]
        el pago puntual a su vencimiento [...] de todos y cada
        uno de los préstamos [...], conjuntamente con cuantos
        gastos puedan incurrirse [...] en el cobro de toda o
        cualquier parte de dicha deuda, o al ejercitar cualquier
        derecho bajo los términos de este instrumento."

   19. Oriental es la tenedora legal de buena fe del pagaré
       hipotecario que garantiza el pago de la deuda que se
       reclama en esta acción.

   20. La parte demandada incurrió en el incumplimiento de
       su obligación, con relación al préstamo identificado por
       Oriental con el número 1605695-1, por lo que la parte
       demandante ha declarado vencida en su totalidad la
       deuda.

   21. Al 13 de noviembre de 2018, la deuda principal por
       concepto         del        préstamo           número
       1605695-1, asciende a la suma de $1,422,285.86, de
       los que $1,318,692.29 corresponden a principal,
       $97,145.73 a intereses acumulados y que continuarán
       acumulándose diariamente a razón de $219.78, y
       $6,447.84 de cargos por demora; más la cantidad de
       $150,000.00 por costas, gastos y honorarios de
       abogado, y cualquier otro desembolso que haya
       efectuado o efectúe la parte demandante durante la
       tramitación de este caso para otros adelantos.

   22. En cumplimiento con las disposiciones de la Ley
       Hipotecaria, las partes pactaron que la propiedad
       garantizadora del préstamo número 1605695-1 tiene
       un valor de $1,500,000.00 y este valor servirá como
       oferta minima en la primera subasta de la hipoteca
       cuya ejecución se solicita.

   23. La parte demandada adeuda a Oriental las sumas
       antes expresadas, habiéndose requerido el pago de las
       mismas, sin resultado alguno a pesar de las diligencias
       y gestiones de cobro hechas por la parte demandante.

   24. Las obligaciones que surgen del contrato y el pagaré
       están vencidas, son líquidas y legalmente exigibles,
       además de estar garantizadas por la hipoteca sobre el
       inmueble descrito y por las garantías suscritas por la
       señora        Ocasio        Espino       y        por
       Crimson.

   25. Los demandados solidariamente adeudan a Oriental
       las sumas antes expresadas, habiéndose requerido el
       pago de las mismas, sin resultado alguno a pesar de
       las diligencias y gestiones de cobro hechas por el
       demandante.15

15 Íd., págs., 598-601.
KLAN202400020                                                              11

       A base de estas determinaciones de hechos, el TPI concluyó

que Oriental logró demostrar falta de controversia en cuanto los

hechos esenciales del caso y, de la misma forma, demostró que los

apelantes incumplieron el pago bajo los términos habían convenido.

De tal manera, desestimó la reconvención presentada por los

apelantes toda vez que estos no pudieron demostrar que Oriental

incurriera en actos dolosos. Así pues, el TPI declaró Ha Lugar la

solicitud de sentencia sumaria de Oriental y No Ha Lugar la moción

de desestimación de los apelantes. En consecuencia, condenó a los

apelantes      al    pago    de       $1,422,285.29    por   concepto     del

incumplimiento del pago del préstamo. De igual manera, concluyó

que, una vez la sentencia adviniera final y firme, de no realizarse el

correspondiente pago, se facultaría a la Secretaría del Tribunal a

que expidiera el mandamiento dirigido al Alguacil del Tribunal para

que este procediera ejecutar la sentencia, y vendiera en pública

subasta la propiedad hipotecada descrita en el dictamen.

       Inconformes, el 16 de noviembre de 2023, los apelantes

presentaron una Moción de Reconsideración […].16 En esta,

argumentaron,        que    existía    falta   de   acumulación   de    parte

indispensable en este caso y que era necesaria la adjudicación del

pleito de expediente de dominio para la disposición del presente

caso, entre otros tantos planteamientos. El 30 de noviembre de

2023, el TPI emitió una Resolución en la cual declaró No Ha Lugar

la solicitud de reconsideración.17

       Aun Insatisfechos, el 7 de enero de 2024, los apelantes

acudieron ante nos mediante una Apelación Civil y formularon los

siguientes señalamientos de error:

       Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
       emitir la Sentencia de forma sumaria a pesar de
       existir controversias sustanciales que afectan la

16 Íd., págs., 617-636.
17 Íd., págs., 637-639.
KLAN202400020                                                     12

      validez de la hipoteca sobre la finca 20,715 que se
      autorizó mediante ella ejecutar.

      Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
      no posponer su determinación hasta tanto no se
      resolviera el Caso A2CI201600208 sobre dominio
      contradictorio entre el Apelante y la Autoridad de
      Carreteras que aún está pendiente de adjudicación
      ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior
      de San Sebastián.

      Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al
      emitir una Sentencia que no desestima el pleito por
      falta de parte indispensable y permitiendo la
      ejecución de la finca 20,715 pese a que del récord se
      desprendía que la titularidad de parte de dicha finca
      está en disputa con Autoridad de Carreteras y
      Transportación del Estado Libre Asociado de Puerto
      Rico quien no fue incluida como parte indispensable
      en el pleito para salvaguardar su interés

      Atendido el recurso, le concedimos a Oriental hasta el 6 de

febrero de 2024, para que presentara su alegato en oposición.

Oportunamente, Oriental presentó su Alegato en Oposición y

mediante esta negó la comisión de los errores imputados por los

apelantes. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,

nos disponemos a resolver la controversia que está ante nuestra

consideración.

                                 II.

                                -A-

      El mecanismo de sentencia sumaria provisto en la Regla 36

de Procedimiento Civil, 32 LPRA. Ap. V, R. 36, tiene el propósito

primordial de proveer una solución justa, rápida y económica en

aquellos casos en que surja de forma clara que no existen

controversias materiales de hechos que requieren ventilarse en un

juicio plenario y el derecho así lo permita. Meléndez González et al.

v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 109 (2015).

      Particularmente, la Regla 36.2 de Procedimiento Civil, 32

LPRA Ap. V, R. 36.2, permite que cualquier parte presente una

moción, basada o no en declaraciones juradas, para que se dicte

sentencia sumaria a su favor sobre la totalidad o alguna parte de la
KLAN202400020                                                      13

reclamación. Municipio de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 326

(2013). Al solicitar dicho remedio, la parte que promueve la

sentencia sumaria “deberá establecer su derecho con claridad y

demostrar que no existe controversia sustancial sobre algún hecho

material, o sea, sobre ningún componente de la causa de acción”.

Íd.

      Solicitada la sentencia sumaria basada en declaraciones

juradas o en documentos admisibles en evidencia, la parte que se

opone a la sentencia sumaria no puede tomar una actitud pasiva y

descansar en las aseveraciones o negaciones consignadas en su

alegación. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 677

(2018). Por el contrario, dicha parte tiene que refutar los hechos

alegados y sustanciar su posición con prueba consistente en

contradeclaraciones juradas y contradocumentos que pongan en

controversia los hechos presentados por el promovente. Íd. Es decir,

esa persona viene obligada a enfrentar la moción de su adversario

de forma tan detallada y especifica como lo ha hecho el promovente

en su solicitud puesto que, si incumple con lo antes mencionado

corre el riesgo de que se dicte sentencia es su contra. Regla 36.3 de

Procedimiento Civil, supra; SLG Zapata- Rivera v. J.F. Montalvo, 189

DPR 414, 432 (2013).

      Ahora bien, según estableció el Tribunal Supremo en el caso

Verá v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335 (2004), los foros revisores

utilizarán los mismos criterios que el Tribunal de Primera Instancia

al determinar si procede una sentencia sumaria. Sobre el particular,

en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118, el

Tribunal Supremo estableció que al revisar una determinación del

foro primario en la que se concedió o denegó una moción de

sentencia sumaria debemos: (1) examinar de novo el expediente; (2)

revisar que la moción de sentencia sumaria y su oposición cumplan

con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de
KLAN202400020                                                             14

Procedimiento Civil, supra, y con los discutidos en SLG Zapata-

Rivera v. J. Montalvo, supra; (3) en el caso de una revisión de una

sentencia dictada sumariamente, debemos revisar si en realidad

existen hechos materiales en controversia, y de haberlos, exponer

concretamente cuáles están en controversia y cuáles no; y (4) de

encontrar que los hechos materiales no están en controversia,

debemos revisar de novo si el TPI aplicó correctamente el derecho.

Véase, además, Rivera Matos, et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010,

1025 (2020).

       Del mismo modo, el Tribunal Supremo ha reiterado que a

menos que existan circunstancias extraordinarias o indicios de

pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto y que la apreciación

de la prueba se distancie de la realidad fáctica o esta sea

inherentemente imposible o increíble, el tribunal apelativo deberá

abstenerse de intervenir con las determinaciones de hechos,

la apreciación de la prueba y las adjudicaciones de credibilidad

hechas por el juzgador de los hechos. Flores v. Soc. de Gananciales,

146 DPR 45, 49 (1998). En otras palabras, las determinaciones que

hace el juzgador de los hechos no deben ser descartadas

arbitrariamente ni tampoco deben sustituirse por el criterio del foro

apelativo, a menos que de la prueba admitida surja que no existe

base suficiente que apoye tal determinación. Rolón v. Charlie Car

Rental, Inc., 148 DPR 420, 433 (1999).

                                    -B-

      En nuestra jurisdicción los contratos son una fuente de

obligación. Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2992.18 Entre

las partes contratantes, las obligaciones que surgen de ellos tienen

fuerza de ley y deben cumplirse al tenor de los mismos. Art. 1044

18 El Código Civil de 1930 fue derogado por la Ley 55-2020, conocida como el
Código Civil de Puerto Rico de 2020. Sin embargo, para propósitos de la
adjudicación de este caso estaremos citando el Código Civil derogado, el cual
estaba vigente al momento en que surgieron los hechos que dieron lugar a la
presente controversia.
KLAN202400020                                                      15

del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994. Conforme con el principio

rector de libertad de contratación, las partes podrán establecer los

pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,

siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden

público. Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3372; Abengoa,

S.A. v. American Intl. Ins., 176 DPR 512 (2009).

      La hipoteca se considera derecho real de realización del valor,

en su función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter

accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae

directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que

permanecen en la posesión del propietario. Westernbank v.

Registradora, 174 DPR 779 (2008). Como en todo contrato, su

validez requiere que concurran el consentimiento, el objeto y la

causa. 31 LPRA sec. 3391. Véase, además, Romero v. S.L.G. Reyes,

164 DPR 721 (2005). Al igual que la prenda, la hipoteca requiere:

1) que se constituya para el aseguramiento de una obligación

principal; 2) que quien la instituya sea dueño de la cosa hipotecada;

y 3) que las personas que la constituyan tengan la libre disposición

de sus bienes o que estén legamente autorizadas a dicho efecto. Art.

1756 del Código Civil, 31 LPRA 5001. Al ser un derecho real cuya

inscripción es constitutiva, la validez de la hipoteca requiere que

esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Art. 1774 del Código

Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 5042.

      Por su parte, existen tres vías procesales por las que el

acreedor hipotecario puede hacer efectivo su crédito y ejecutar la

garantía real: la ejecución de la hipoteca por la vía ordinaria; el

procedimiento ejecutivo sumario; y la acción ordinaria de cobro de

dinero, con el posible embargo de la finca en aseguramiento de

sentencia. Atanacia Corp. v. J.M. Saldaña, Inc., 133 DPR 284

(1993).   La acción judicial ordinaria para el cobro del crédito
KLAN202400020                                                         16

hipotecario es de naturaleza mixta pues contiene elementos de la

acción real y personal. Íd.

                                   -C-

       La Regla 16.1 de Procedimiento Civil, supra, regula todo lo

relacionado con la falta de parte indispensable en un pleito. En lo

pertinente, la aludida regla dispone que “[l]as personas que tengan

un interés común sin cuya presencia no pueda adjudicarse la

controversia, se harán partes y se acumularán como demandantes

o demandadas, según corresponda”. En otras palabras, “de una

parte indispensable no se puede prescindir, pues, sin su presencia,

las cuestiones litigiosas no pueden adjudicarse correctamente, ya

que sus derechos quedarían afectados”. Deliz et als. v. Igartúa et als.,

158 DPR 403, 433 (2003).

       Consonó con lo anterior, el Tribunal Supremo ha explicado

que:

       [e]l tercero ausente [en el pleito] debe tener [tal] interés
       común en [este] que convierte su presencia en un
       requisito indispensable para impartir justicia completa
       o de tal orden que impida la confección de un decreto
       sin afectarlo. La justicia completa es aquella entre las
       partes y no la que se refiere a una parte y al ausente. El
       interés común tiene que ser uno real e inmediato. López
       García v. López García, 200 DPR 50, 63 (2018) citando
       a R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico:
       derecho procesal civil, 6ta ed., San Juan, Ed. Lexisnexis,
       2017, Sec. 1202, pág. 166.

       Es importante puntualizar que el interés en el pleito debe ser

de tal orden que impida la confección de un derecho adecuado sin

afectar o destruir radicalmente los derechos de esa parte. Romero v.

SLG Reyes, 164 DPR 721, 733 (2005).

       El precepto procesal instituido en la Regla 16.1 de

Procedimiento Civil, supra, forma parte del esquema de rango

constitucional que prohíbe que una persona sea privada de su

libertad o propiedad sin el debido proceso de ley. Mun. de San Juan

v. Bosque Real, S.E., 158 DPR 743, 756 (2003); Art. II, Sec. 7, Const.

ELA, LPRA, Tomo 1. Además, esta regla parte de la necesidad de
KLAN202400020                                                        17

incluir a una parte indispensable para que el decreto judicial emitido

sea completo. López García v. López García, supra, pág. 64. Por otro

lado, es imperativo destacar que “la falta de parte indispensable en

un pleito es un interés tan fundamental, que constituye una defensa

irrenunciable que puede presentarse en cualquier momento durante

el proceso”. Íd., pág. 65. Incluso, los foros apelativos pueden y deben

levantar motu proprio la falta de parte indispensable en un pleito,

pues ello incide sobre su jurisdicción. Íd. Lo anterior quiere decir

que la omisión de traer a una parte indispensable al pleito

constituye una violación al debido proceso de ley. Romero v. SLG

Reyes, supra, pág. 732.

      La determinación final de si una parte debe o no acumularse

depende las circunstancias particulares de cada caso. Íd. En ese

sentido, dicha determinación “[e]xige una evaluación jurídica de

factores, tales como tiempo, lugar, modo, alegaciones, prueba, clase

de derechos, intereses en conflicto, resultado y formalidad”. López

García v. López García, supra, pág. 65. En conclusión, “cuando en

un pleito las partes no se han tomado la iniciativa de brindar a

terceros ausentes la oportunidad de salvaguardar unos derechos

que pueden resultar afectados, estos terceros deben ser acumulados

como parte para poder dar finalidad a la adjudicación de la

controversia medular”. Íd. Finalmente, es importante puntualizar

que no es suficiente que el ausente haya tenido la oportunidad de

intervenir en el pleito, pues mientras no se le haya hecho parte, no

se le puede privar de sus derechos mediante sentencia. Íd.

                                  III.

      En el presente recurso, los apelantes impugnaron una

Sentencia que el TPI dictó el 31 de octubre de 2023 y notificó el 1 de

noviembre de 2023. En específico, los apelantes alegaron que el TPI

erró al disponer de esta controversia de forma sumaria pese que

existían controversias sustanciales que afectaban la validez de la
KLAN202400020                                                     18

hipoteca de la propiedad en cuestión. A su vez, sostuvieron que el

TPI incidió en no posponer su dictamen hasta tanto no se resolviera

un caso sobre expediente de dominio contradictorio entre los

apelantes y la ACT. Por último, esbozó que el TPI erró al no

desestimar el presente caso por dejar de acumular una parte

indispensable.

      Antes de atender los señalamientos de error previamente

reseñados, es preciso resaltar que, al momento de revisar la

concesión de una sentencia sumaria, nos encontramos en la misma

posición que el foro primario. Cónsono con esta norma, debemos

evaluar, en primer lugar, si al presentar la solicitud de sentencia

sumaria y su oposición las partes cumplieron con los requisitos de

forma establecidos en la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra, y

con los dispuestos en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra. Al

evaluar los escritos presentados por las partes juzgamos que, en

esencia, ambas cumplieron con los referidos requisitos. Es decir,

Oriental presentó una serie de párrafos enumerados de los hechos

que considera incontrovertidos, los cuales, a su vez, hacían

referencia a la prueba en que se apoyaba. De la misma manera, los

apelantes señalaron los hechos que, a su juicio, estaban en

controversia y lo sustentaron con prueba documental. Resuelto lo

anterior, nos corresponde entonces evaluar si existen hechos

materiales en controversia que nos impidan dictar sentencia

sumaria. Por estar íntimamente relacionados, procederemos a

discutir los tres (3) señalamientos de error, formulados por los

apelantes de manera conjunta.

      En   su    dictamen,    el   TPI   realizó   veinticinco   (25)

determinaciones de hechos que no estaban en controversia las

cuales procederemos a resumir y adoptar en su totalidad. El 21

de septiembre BBVA, quien es ahora Oriental, y San Sebastián

Properties, LLC suscribieron un contrato de préstamo a plazos en el
KLAN202400020                                                       19

cual el banco le concedió a la corporación la suma de un millón

quinientos mil dórales ($1,500,000.00). De esta cantidad antes

expuesta,   se   pactó   que   ochocientos   cincuenta   mil   dólares

(850,000.00) se utilizarían para la compra de la propiedad inmueble

en cuestión y seiscientos cincuenta mil dólares (650,000.00) para

realizar mejoras a dicha propiedad. Además, se convino un plazo de

sesenta (60) meses para el vencimiento del préstamo, en los cuales

cincuenta y nueve (59) de estos conllevarían un pago de $10, 746.47

y el último pago, sería uno englobado por le bance insoluto del

principal más los intereses pactados.

      Del mismo modo, para garantizar la obligación, San Sebastián

Properties, LLC constituyó tres (3) garantías. Una de ellas, fue un

pagaré hipotecario a la orden de BBVA por la suma principal de un

millón quinientos mil dórales ($1,500,000.00), con vencimiento a su

presentación. Esta hipoteca fue constituida en la Escritura Pública

Número 120 de 21 de septiembre de 2012 sobre el inmueble en

controversia. Las otras dos (2) garantías se constituyeron mediante

dos documentos separados ambos intitulado Garantía Ilimitada y

Continua. Uno de los documentos se suscribió por la señora Ocasio

Espino en su carácter personal y el otro se suscribió por esta última

en representación de Grimson Development Group, Inc. En esencia,

ambos suscribientes garantizaron mancomunada y solidariamente

con el prestatario el pago puntual a su vencimiento de todos los

préstamos, en el cobro de toda o cualquier parte de la deuda bajo

los términos del instrumento público.

      Posteriormente, Oriental se convirtió en la tenedora legal de

buena fe del pagaré hipotecario que garantizaba el pago de la deuda

que se reclamaba en la presente controversia. Así las cosas,

conforme surge de autos, los apelantes incurrieron              en el

incumplimiento de su obligación por lo que el apelado declaró

vencida la totalidad de la deuda. Igualmente, surge del expediente,
KLAN202400020                                                      20

que Oriental le requirió el pago de la deuda a los apelantes en varias

instancias, pero estos intentos no rindieron resultados. Así pues, a

base de los negocios jurídicos convenidos por las partes de epígrafe

y el incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte de los

apelantes, estos últimos son deudores solidarios de la deuda

reclamada por Oriental.

      Luego de revisar la totalidad del expediente, examinado los

argumentos de ambas partes y aquilatada la prueba documental

que obra en el expediente, concluimos que no existe hechos

sustanciales en controversia que nos impida dictar sentencia

sumaria. Por tal motivo, nos resta determinar si en efecto, procede

condenar a los apelantes al pago de la deuda que asciende a la suma

de $1,422,285.86 y de la misma forma si procede la posterior venta

en pública subasta que garantiza la deuda reclamada por Oriental.

Veamos.

      En este caso, es un hecho incontrovertido que los apelantes

suscribieron un contrato de préstamo y garantizaron dicho negocio

jurídico con una hipoteca. Tampoco está en controversia, que los

apelantes incumplieron con sus obligaciones conforme al contrato

convenido, lo cual convirtió en vencida la deuda. Sin embargo, los

apelantes plantearon que no se podía disponer este caso por la vía

sumaria toda vez no se trajo al pleito a una parte con interés,

entiéndase, la ACT.

       Surge de los autos que, a solicitud del TPI, la ACT realizó dos

(2) comparecencias especiales luego de realizar una investigación en

cuanto a la propiedad en controversia. En dichas mociones informó

que no tenía interés en la propiedad sujeto a ejecución y

tampoco tenía ningún tipo de objeción en cuanto a que Oriental

ejecutara la hipoteca. Ello, luego de que la agencia realizara una

investigación en la cual concluyó que la finca a la que hicieron

alusión los apelantes en su moción de desestimación y la finca
KLAN202400020                                                                    21

objeto de este pleito eran distintas. En ese sentido, la ACT razonó

que la propiedad sujeta a ejecución, entiéndase la finca 20,715, no

solo le pertenecía a los apelantes, sino que estos ocupaban un

pedazo de otro terreno perteneciente a la ACT. De este modo, la

agencia aclaró que no tenía reparo en que la propiedad se ejecutara,

pero recalcó que esta podía reclamarle a quien quiera que fuese el

dueño de la finca 20,715 por la ocupación de parte de un terreno

propiedad de la ACT. Así pues, el TPI recogió esta postura en una

Orden que dictó el 5 de octubre de 2022, en la cual ordenó la

continuación de los procedimientos, puesto que la ACT manifestó

no tener interés en la finca en controversia.19

       Es norma reiterada en nuestro ordenamiento jurídico que el

interés común que una parte debe tener para que sea considerada

indispensable debe ser tal, que su presencia sea un requisito

necesario para impartir justicia completa o de tal orden que impida

la confección de un derecho sin afectarlo. López García v. López

García, supra, pág. 63. (citas omitidas) Es decir, que la justicia que

se imparta se aplique a todas las partes y no solo a algunas de las

afectadas.     Íd.   Concluimos       que    estas    circunstancias      no    se

encuentran presente en el caso particular de la ACT.

       En primer lugar, recalcamos que la ACT ha reiterado no tener

interés en la finca 20,715. Ello, pese a la existencia de un pleito

sobre expediente de dominio que no ha sido adjudicado, el cual

versa sobre la extensión de la propiedad en cuestión, la cual colinda

con ciertos predios pertenecientes a la agencia. Sostenemos que la

existencia es pleito pendiente no imposibilita la ejecución del

derecho real de hipoteca que ostenta Oriental sobre la finca 20,715.

19 No obstante, pese a esta determinación del TPI, es importante resaltar que en

su Moción en Cumplimiento de Orden presentada el 13 de diciembre de 2022, la
ACT manifestó que la finca 20,715 estaba enclavada, no tenía acceso directo a
ninguna vía pública y quién quiera que fuese el propietario de la referida finca le
adeudaba dinero a la agencia por utilización exclusiva de su finca. Véase, pág.
435 del apéndice del recurso.
KLAN202400020                                                    22

Asimismo, es preciso resaltar que la no adjudicación de un caso de

expediente de dominio entre la ACT y los apelantes no debe reflejar

impedimento para que se ejecute la hipoteca, toda vez que el

expediente de dominio no es una declaración de un derecho.

Rodríguez v. Registrador, 75 DPR 712, 732 (1953). La función de un

juez en este tipo de casos se limita únicamente a determinar

justificado o no el dominio de los bienes en cuestión. En dado caso,

cualquier tipo de discrepancia en cuanto las cabidas de una u otra

finca, puede resolverse en un pleito separado.

      A tenor con los fundamentos antes esbozados, colegimos que

ninguno de los tres (3) errores formulados por los apelantes fueron

cometidos. Por tal motivo, el TPI no erró al declarar Ha Lugar la

moción de sentencia sumaria y declarar la deuda en controversia

como vencida, líquida y exigible condenando así a los apelantes al

pago de esta. Por consiguiente, corresponde confirmar el dictamen

apelado.

                                IV.

      Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos la

Sentencia apelada

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                            Secretaria del Tribunal de Apelaciones