Court Opinion

ID: 9952263
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:34:53.715362+00
Date Added: 2024-06-11T14:38:29.091918
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                   TRIBUNAL DE APELACIONES
                        PANEL ESPECIAL

                                                      APELACIÓN
JLL PUERTO RICO REALTY &                              procedente del
CO., S en C                                           Tribunal de
                                                      Primera
Apelados                                              Instancia, Sala
                                        KLAN202300889 Superior de
              v.                                      Carolina

INMOBILIARIA SANTURCE,
INC.; QUINTANA HOLDING,                                       Civil Núm.:
CORP.                                                         CA2023CV00676

Apelantes                                                     Sobre:
                                                              Cobro de Dinero
                                                              Incumplimiento
                                                              de Contrato
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Jueza
Aldebol Mora y la Jueza Boria Vizcarrondo1.

Boria Vizcarrondo, Jueza Ponente.

                                 SENTENCIA

       En San Juan, Puerto Rico, a 23 de febrero de 2024.

       Comparecen Inmobiliaria Santurce, Inc. (Inmobiliaria) y CCVA,

Inc. (CCVA) (en conjunto, la parte apelante) y nos solicitan revocar una

Sentencia Parcial emitida el 23 de septiembre de 2023 por el Tribunal

de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina (TPI).2 Por virtud del

aludido dictamen, el TPI desestimó parcialmente la acción contra

Quintana Holding, Corp. (Quintana) y determinó que Inmobiliaria

debía pagar una suma de doscientos cuarenta y nueve mil setecientos

sesenta y nueve dólares con treinta centavos ($249,769.30) a JLL

Puerto Rico Realty & Co., S en C (JLL).

       Por los fundamentos que exponemos a continuación, revocamos

en parte la Sentencia Parcial, a los efectos de declarar No Ha Lugar a

la solicitud de sentencia sumaria de JLL.

1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-212 de 6 de diciembre de 2023, se

designó a la Hon. Lersy G. Boria Vizcarrondo como integrante de este Panel Especial
en sustitución del Hon. Nery E. Adames Soto.
2 Apéndice del Recurso de Apelación, Anejo I, págs. 1-19. Archivada y notificada en

autos el 25 de septiembre de 2023.

Número Identificador
SEN2024 ______________
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        Veamos los antecedentes fácticos y procesales que sostienen

nuestra determinación.

                                       -I-

        El caso de epígrafe dimanó el 6 de marzo de 2023, fecha en la

que JLL incoó una Demanda contra Inmobiliaria y Quintana por cobro

de dinero e incumplimiento de contrato.3 En esta, adujo que el 11 de

junio de 2020, suscribió un contrato de arrendamiento (Contrato) con

Inmobiliaria y Quintana, para que JLL actuara como agente exclusivo

de ambas corporaciones en el arrendamiento de locales en los centros

comerciales Santa María Shopping Center en Guaynabo; Laguna

Gardens Shopping Center en Carolina; Villa Fontana Shopping Center

en Carolina; Plaza Salinas en Salinas; Montesol Shopping Center en

Fajardo y La Quinta Shopping Center en San Germán. Además, alegó

que se pactó una comisión de seis por ciento (6%) al obtener un nuevo

arrendamiento si participaba otro corredor de bienes raíces y cuatro

por ciento (4%) si no intervenía otro corredor de bienes raíces, y una

comisión de cinco por ciento (5%) en las renovaciones de

arrendamientos cuando colaboraba otro corredor de bienes raíces y

dos punto cinco por ciento (2.5%) al no intervenir otro corredor de

bienes raíces. Arguyó que brindó servicios bajo el Contrato y emitió las

correspondientes facturas a Inmobiliaria y Quintana. Esgrimió que, en

relación con una factura, Inmobiliaria y Quintana realizaron tres (3)

pagos parciales de treinta y cinco mil dólares ($35,000.00), cuatro mil

quinientos dólares ($4,500.00) y cuatro mil setecientos cincuenta

dólares ($4,750.00).4 No obstante, sostuvo que Inmobiliaria y

Quintana adeudaban una suma de ciento cuarenta mil seiscientos

veintiocho dólares con noventa y nueve centavos ($140,628.99) por

3 Íd., Anejo II, págs. 20-23.
4 Notamos en dos (2) certificaciones de pagos acompañadas en la Demanda, que el 9

de diciembre de 2021, CCVA emitió un pago de $35,000.00 a favor de JLL en relación
con la factura PR003RE000262 y el 21 de diciembre de 2020, CCVA emitió un pago
de $4,750.00 a favor de JLL, con respecto a la misma factura.
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concepto de servicios facturados a tenor con el Contrato, respondiendo

a catorce (14) facturas, desglosadas a continuación:

                                                  Lugar de servicios de
   Factura         Fecha        Cuantía      arrendamiento facturados por
                                                          JLL
PR003RE000262   28-jul-2021   $69,064.40   Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta, China District LLC
PR003RE000291   23-sep-2021   $6,906.43    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta, China District LLC
PR003RE000294   11-oct-2021   $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000307   3-nov-2021    $27,625.77   Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta, China District LLC
PR003RE000309   4-nov-2021    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000320   8-dic-2021    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000326   14-dic-2021   $6,552.00    Champs Sports, Centro Gran
                                           Caribe Mall en Vega Alta
PR003RE000337   10-ene-2022   $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000345   27-ene-2022   $15,238.39   Capri, Centro Gran Caribe Mall
                                           en Vega Alta
PR003RE000349   7-feb-2022    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000367   3-mar-2022    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000379   6-abr-2022    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000388   6-may-2022    $3,120.00    Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta
PR003RE000418   15-jul-2022   $34,532.20   Centro Gran Caribe Mall en
                                           Vega Alta, China District LLC

      Igualmente, JLL alegó que el 30 de noviembre de 2022, cursó

una carta de cobro a Inmobiliaria y Quintana en relación con los

servicios reclamados en la Demanda. Por otro lado, manifestó que el 1

de diciembre de 2022, el señor Rafael Pérez Diez, presidente de

Inmobiliaria, se comunicó con su representante legal para aceptar la

deuda y solicitar un arreglo de pago.

      JLL aseveró que el 11 de enero de 2023, cursó una carta al señor

Pérez Diez para proponerle que Inmobiliaria y Quintana firmaran una

sentencia por consentimiento en la que admitieran la deuda y se

obligaran a un plan de pago que no excediera de seis (6) meses, a

cambio de renunciar a los intereses acumulados. En dicho plan de

pago propuesto, JLL incluyó una suma de tres mil quinientos dólares

($3,500.00) por concepto de honorarios durante la gestión de cobro,

así como una suma de ciento cinco mil seiscientos cuarenta dólares

con treinta y un centavos ($105,640.31) por una comisión relacionada
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con un arrendamiento del Supermercado Selectos. Expresó que no

recibió contestación por parte de Inmobiliaria, Quintana, ni del señor

Pérez Diez. Por ello, reclamó tener una deuda vencida, líquida, exigible

y no satisfecha por la suma de doscientos cuarenta y nueve mil dólares

con setecientos sesenta y nueve dólares con treinta centavos

($249,769.30) por concepto de los servicios reclamados en la

Demanda, la comisión del arrendamiento del Supermercado Selectos

y los honorarios durante la gestión de cobro. A su vez, solicitó el pago

de intereses, costas, gastos y honorarios de abogado por la temeridad

de Inmobiliaria y Quintana.

        El 1 de mayo de 2023, Inmobiliaria y Quintana presentaron una

Contestación a Demanda, en la que aceptaron que el 11 de junio de

2020, suscribieron el Contrato con JLL y admitieron que pagaron

treinta y cinco mil dólares ($35,000.00), pero negaron los pagos de

cuatro mil quinientos ($4,500.00) y cuatro mil setecientos cincuenta

dólares ($4,750.00).5 Por otro lado, negaron la deuda de ciento

cuarenta mil seiscientos veintiocho dólares con noventa y nueve

centavos ($140,628.99) dado a que JLL no proveyó relevo de retención,

por lo que arguyeron que la cantidad adeudada no era la suma

reclamada. Estos aceptaron que el señor Pérez Diez reconoció que

ambas corporaciones adeudaban dinero a JLL, pero que nunca aceptó

la suma reclamada.

        Así las cosas, el 12 de mayo de 2023, JLL radicó una Moción de

Sentencia Sumaria.6 Mediante esta, alegó que al TPI le correspondía

declarar Ha Lugar la Demanda y condenar a Inmobiliaria y Quintana

al pago de doscientos cuarenta y nueve mil setecientos sesenta y nueve

dólares con treinta centavos ($249,769.30), más los intereses legales

desde la fecha en que la deuda venció, las costas, los gastos y los

honorarios de abogado por temeridad.

5 Íd., Anejo III, págs. 84-90.
6 Íd., Anejo IV, págs. 93-102.
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       Eventualmente, el 25 de mayo de 2023, Quintana presentó una

Moción de Sentencia Sumaria Desestimatoria y Oposición a Moción de

Sentencia Sumaria.7 Mediante esta, subrayó que los servicios

reclamados       en     la    Demanda   responden   a   comisiones   de

arrendamientos de locales en centros comerciales de corporaciones

que no son parte del Contrato, que son parte indispensable y no se

acumularon, siendo una CCVA. Asimismo, planteó que no suscribió el

Contrato, no aprobó una Resolución Corporativa ni autorizó a persona

alguna a esos efectos. Para demostrar que sus oficiales o agentes

autorizados no otorgaron el Contrato, acompañó el Informe Anual de

los años 2021 y 2022. Alegó que el señor Pérez Diez es oficial de

Inmobiliaria, pero no está autorizado a representar a Quintana, por lo

que el Contrato carece de validez con respecto a Quintana.

       Por su parte, el 5 de junio de 2023, Inmobiliaria presentó su

respectiva Moción de Sentencia Sumaria Desestimatoria y Oposición a

Moción de Sentencia Sumaria.8 En esta, solicitó la desestimación de la

Demanda en su contra. Concretizó no ser titular, dueña, propietaria

ni poseedora de derechos sobre el Centro Gran Caribe Mall de Vega

Alta, donde JLL facturó los servicios reclamados en la Demanda. Por

otro lado, adujo que estaba en controversia si el Contrato obligaba a

Inmobiliaria a pagar por las comisiones de los arrendamientos en el

Centro Gran Caribe Mall de Vega Alta, aun no siendo una de las

propiedades incluidas en el Contrato.

       Tras varios trámites procesales, el 14 de julio de 2023, JLL

sometió una Demanda Enmendada a los fines de incorporar a CCVA

como parte demandada, conjunto con Inmobiliaria y Quintana.9 En

esta ocasión, añadió como alegación que el 10 de marzo de 2020,

CCVA y JLL suscribieron un Leasing Agreement (Acuerdo), mediante

7 Íd., Anejo V, págs. 104-108.
8 Íd., Anejo VI, págs. 122-129.
9 Íd., Anejo VII, págs. 133-136.
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el cual CCVA contrató a JLL como su agente exclusivo para la renta o

venta del Centro Gran Caribe Mall en Vega Alta o cualquier espacio de

su propiedad. Puntualizó que CCVA es la propietaria del Centro Gran

Caribe Mall en Vega Alta. Además, enmendó que CCVA emitió tres (3)

pagos parciales por las sumas de treinta y cinco mil dólares

($35,000.00), cuatro mil quinientos dólares ($4,500.00) y cuatro mil

setecientos cincuenta dólares ($4,750.00), con relación a la factura

PR003RE000262. De las alegaciones de la Demanda Enmendada,

emanó que la factura de ciento cinco mil seiscientos cuarenta dólares

con treinta y un centavo ($105,640.31) responde a un arrendamiento

del Supermercado Selectos ubicado en el Centro Gran Caribe Mall. No

obstante, esgrimió que tanto CCVA, Inmobiliaria y/o Quintana

responden por la suma de doscientos cuarenta y nueve mil setecientos

sesenta y nueve dólares con treinta centavos ($249,769.30) por los

servicios facturados bajo el Acuerdo suscrito entre CCVA y JLL, la

factura del arrendamiento del Supermercados Selectos ubicado en

Centro Gran Caribe Mall y los honorarios de abogado por la gestión de

cobro.

         Subsiguientemente, el 18 de agosto de 2023, CCVA presentó

una Contestación a Demanda Enmendada, en la que aceptó ser la

dueña y titular del Centro Gran Caribe Mall en Vega Alta.10

         El 21 de agosto de 2023, Quintana reiteró su Moción de

Sentencia Sumaria Desestimatoria y Oposición a Moción de Sentencia

Sumaria.11 Mediante esta, reclamó la desestimación de la Demanda

Enmendada en su contra, dado que CCVA es la corporación

propietaria del centro comercial donde JLL realizó los servicios

reclamados.

         En oposición a la desestimación solicitada por Quintana, el 22

de septiembre de 2023, JLL arguyó que, a pesar de que el Acuerdo

10 Íd., Anejo IX, págs. 143-147.
11 Íd., Anejo X, págs. 153-157.
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relacionado al Centro Gran Caribe Mall es un contrato separado al

suscrito por Quintana, las facturas correspondientes a los servicios de

arrendamientos de los locales del Centro Gran Caribe Mall fueron

enviadas tanto a Quintana como a Inmobiliaria y que en respuesta, las

corporaciones emitieron tres (3) pagos.12 Por ello, distinguió que las

tres (3) corporaciones: CCVA, Quintana e Inmobiliaria, evadieron el

pago por los servicios facturados por JLL.

        Posteriormente, el 23 de septiembre de 2023, el TPI emitió una

Sentencia Parcial en la que estableció que no existía controversia en

los hechos establecidos en la Moción de Sentencia Sumaria presentada

el 12 de mayo de 2023 por JLL.13 No obstante, el Foro Primario declaró

nulo el Contrato suscrito el 11 de junio de 2020 entre Quintana y JLL,

dado que los oficiales de Quintana no lo consintieron ni lo otorgaron.

En su consecuencia, el TPI desestimó la Demanda en cuanto a

Quintana. Sin embargo, el Foro a quo declaró Con Lugar la solicitud

de sentencia sumaria presentada por JLL, condenando a Inmobiliaria

al pago de doscientos cuarenta y nueve mil setecientos sesenta y nueve

dólares con treinta centavos ($249,769.30).

        En desacuerdo, Inmobiliaria y CCVA acudieron a esta Curia por

virtud del presente recurso y le señalaron al TPI el siguiente error:

        ERR[Ó] MANIFIESTAMENTE EL TPI AL DECLARAR
        CON    LUGAR     LA   DEMANDA   ENMENDADA
        SUMARIAMENTE BAJO LA PREMISA EQUIVOCADA
        DE QUE EXIST[Í]A UN CONTRATO V[Á]LIDO Y AL
        RESOLVER QUE NO EXISTÍAN HECHOS ESENCIALES
        EN CONTROVERSIA QUE IMPIDIERA DICTAR
        SENTENCIA SUMARIA AL AMPARO DE LA REGLA 36
        DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y LA JURISPRUDENCIA
        INTERPRETATIVA DE LA MISMA. LA SENTENCIA
        APELADA INTERPRETA ERR[Ó]NEAMENTE LA FALTA
        DE CONSENTIMIENTO EN LOS CONTRATOS
        ALEGADOS EN LA DEMANDA, QUE SON NULOS Y NO
        GENERAN OBLIGACIÓN ALGUNA, AS[Í] COMO SE
        DESPRENDE UNA CONTROVERSIA REAL EN CUANTO
        A LA CUANT[Í]A RECLAMADA.

12 Íd., Anejo XI, págs. 158-166.
13 Íd., Anejo I, págs. 1-19. Archivada y notificada en autos el 25 de septiembre de

2023.
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       En esencia, la parte apelante reclamó que los propios

documentos de apoyo a la solicitud de sentencia sumaria de JLL

establecen una controversia en cuanto a la cuantía reclamada. Dicha

parte esgrimió que los contratos alegados en la Demanda son nulos

por falta de consentimiento, en ausencia de una Resolución

Corporativa para suscribir dichos contratos.14 Asimismo, adujo que

los propios documentos presentados por JLL establecen una

controversia sobre la cuantía reclamada por el arrendamiento del

Supermercado Selectos. Por otro lado, alegó que las juntas directoras

de ambas corporaciones nunca autorizaron al señor Pérez Diez como

su representante para otorgar el Contrato y el Acuerdo. Además,

discutió que JLL no dirigió las facturas reclamadas a CCVA,

corporación propietaria del Centro Gran Caribe Mall. A su vez, subrayó

que la solicitud de desestimación de JLL se presentó previo a acumular

a CCVA como parte indispensable. Por ello, solicitó revocar la

determinación del TPI, desestimar la Demanda por nulidad por falta

de consentimiento o devolver el caso al TPI para que se permita

descubrir prueba en cuanto a los hechos medulares en controversia.

       El 6 de noviembre de 2023, JLL presentó una Oposición a

Recurso de Apelación, arguyendo que no existían controversias de

hechos que impidieran la determinación del TPI. Por cuanto, aseveró

que este Tribunal debe confirmar la Sentencia Parcial dictada por el

TPI. Por otra parte, JLL señaló que ante esta Curia fue la primera

ocasión en la que Inmobiliaria reclamó la invalidez del Contrato.

       Con el beneficio de la comparecencia de las partes y en vista del

error señalado, procedemos a discutir la normativa jurídica aplicable

a este recurso.

14 Hacemos notar que, en su recurso de apelación, la parte apelante esbozó nuevas

teorías que no fueron presentadas ante el TPI.
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                                  -II-

                                  -A-

      El mecanismo procesal de sentencia sumaria está regulado por

la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. El propósito de este

mecanismo es la solución justa, rápida y económica de los litigios

civiles en los que no existe controversia genuina de hechos materiales

y se puede prescindir de la celebración de un juicio plenario dado que

resta aplicar el Derecho. Ferrer et al. v. PRTC, 209 DPR 574, 580-581

(2022); González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 291

(2019); Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 676 (2018);

SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013); Roth v.

Lugo, 87 DPR 380, 392 (1963). Los hechos materiales se definen como

“aquellos hechos que pueden afectar el resultado de la reclamación

bajo el derecho sustantivo aplicable”. Ferrer et al. v. PRTC, 209 DPR

574, supra, en la pág. 581. Además, la controversia sobre los hechos

materiales debe ser real. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213

(2010). Es decir:

      [U]na controversia no es siempre real o sustancial, o
      genuina. La controversia debe ser de una calidad
      suficiente como para que sea necesario que un juez la
      dirima a través de un juicio plenario. La fórmula, debe
      ser, por lo tanto, que la moción de sentencia
      sumaria adecuadamente presentada sólo puede negarse
      si la parte que se opone a ella presenta una oposición
      basada en hechos que puedan mover a un juez a resolver
      a su favor. Si el juez se convence de que no existe una
      posibilidad razonable de que escuchar lo que lee no podrá
      conducirlo a una decisión a favor de esa parte, debe
      dictar sentencia sumaria. Íd., en las págs. 213-214,
      citando a P.E. Ortiz Álvarez, Hacia el uso óptimo de la
      sentencia sumaria, 3 (2) Rev. Forum, 8 (1987).

      La parte promovente de la sentencia sumaria debe demostrar

con claridad su derecho y la inexistencia de una controversia

sustancial sobre algún hecho material para que el tribunal dicte

sentencia sumariamente a su favor sobre la totalidad o parte del pleito.

Íd., en la pág. 213. Véase Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra.

Ahora bien, la parte promovente no puede descansar en meras
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alegaciones, dado que debe presentar evidencia al tribunal que

acredite la inexistencia de controversia sobre los hechos materiales.

R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico: derecho procesal

civil, 6ta ed., San Juan, Lexis Nexis, 2017, pág. 315; SLG Fernández-

Bernal v. RAD-MAN, 208 DPR 310, 335-336 (2015); Meléndez González

et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 136 (2015). Dicha prueba debe ser

admisible en evidencia y puede incluir certificaciones, documentos

públicos,   admisiones    de    la   parte   contraria,      deposiciones,

contestaciones a interrogatorios, declaraciones juradas, prueba oral,

entre otros. R. Hernández Colón, op. cit., en la pág. 318.

      Por otro lado, la parte promovida debe controvertir la prueba

presentada por la parte promovente, demostrando los hechos que

están en controversia. Ramos Pérez v. Univisión, supra, en la pág. 215;

León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 44 (2020). Importante es

que la parte promovida tampoco puede descansar en meras

alegaciones de sus escritos judiciales, dado que debe presentar

contradeclaraciones juradas y contradocumentos que controviertan

los hechos presentados por la parte promovente. Ramos Pérez v.

Univisión, supra; Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 577 (2000);

Corp. Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 DPR 714, 721 (1986).

Pues “viene obligada a contestar de forma detallada y específica

aquellos hechos pertinentes para demostrar que existe una

controversia real y sustancial que debe dilucidarse en juicio”. Ramos

Pérez v. Univisión, supra. Asimismo, “es necesario demostrar

afirmativamente que se cuenta con evidencia aceptable, admisible y

suficiente para ser presentada en juicio”. Jusino et als. v. Walgreens,

supra, en las págs. 577-578. Al momento de oponerse a que el tribunal

dicte sentencia sumariamente, la Regla 36.3 de Procedimiento Civil,

supra, le impone tres (3) exigencias a la parte promovida, siendo estas:

      […] una relación concisa y organizada, con una referencia
      a los párrafos enumerados por la parte promovente, de
      los hechos esenciales y pertinentes que están realmente y
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      de buena fe controvertidos, con indicación de los párrafos
      o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba
      admisible en evidencia donde se establecen estos hechos,
      así como de cualquier otro documento admisible en
      evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal;

      […] una enumeración de los hechos que no están en
      controversia, con indicación de los párrafos o las páginas
      de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en
      evidencia donde se establecen estos hechos, así como de
      cualquier otro documento admisible en evidencia que se
      encuentre en el expediente del tribunal;

      […] las razones por las cuales no debe ser dictada la
      sentencia, argumentando el derecho aplicable.

      Si la parte promovida no cumple en controvertir los hechos

materiales que están en disputa y la moción procede como cuestión de

derecho, el tribunal podrá resolver en su contra. R. Hernández Colón,

op. cit., en la pág. 320; Regla 36.3 (c) de Procedimiento Civil, supra. No

obstante, la falta de oposición no es significativo de que proceda dictar

sentencia sumaria automáticamente, si el tribunal no tiene ante sí la

verdad sobre todos los hechos materiales. Ramos Pérez v. Univisión,

supra; SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, en la pág. 337;

Jusino et als. v. Walgreens, supra, en la pág. 578; Corp. Presiding

Bishop CJC of LDS v. Purcell, supra. La existencia de controversia sobre

hechos materiales debe resolverse a favor de la parte promovida. SLG

Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, en la pág. 336; Meléndez

González et al. v. M. Cuebas, supra, en la pág. 138. Puesto que, en

esencia, “[s]iendo la sentencia sumaria un remedio discrecional, el

principio rector para su utilización es el sabio discernimiento del

juzgador, ya que, mal utilizada, puede prestarse para despojar a un

litigante de su día en corte, principio elemental del debido proceso de

ley”. Jusino et als. v. Walgreens, supra.

      Es norma trillada que los tribunales apelativos nos encontramos

en la misma posición que el Foro Primario para evaluar la procedencia

de una sentencia sumaria. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra,

en la pág. 337; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, en la pág.

115; Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010, 1025 (2015);
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González Santiago v. Baxter Healthcare, supra. Como foro apelativo,

venimos obligados a examinar de novo el expediente y verificar que las

partes cumplieron con las exigencias de la Regla 36.3 de Procedimiento

Civil, supra. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, en la pág. 338;

Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., supra. Importante es que en este

ejercicio, no consideraremos nuevos asuntos que no fueron

presentados oportunamente ante el tribunal de instancia ni nuevas

teorías esbozadas por los litigantes. Véase González Meléndez v. Mun.

San Juan, 2023 TSPR 95, 212 DPR __ (2023); Vera v. Dr. Bravo, 161

DPR 308, 335 (2004); Ortiz Torres v. K&A Developers, Inc., 136 DPR

192, 202 (1994). El máximo foro judicial delimitó nuestra intervención

a los siguientes aspectos:

      Primero, […] el Tribunal de Apelaciones se encuentra
      en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia
      al momento de revisar Solicitudes de Sentencia
      Sumaria. En ese sentido, está regido por la Regla 36 de
      Procedimiento Civil, supra, y aplicará los mismos
      criterios que esa regla y la jurisprudencia le exigen al
      foro primario. Obviamente, el foro apelativo intermedio
      estará limitado en el sentido de que no puede tomar en
      consideración evidencia que las partes no presentaron
      ante el Tribunal de Primera Instancia y no puede
      adjudicar los hechos materiales en controversia, ya que
      ello le compete al foro primario luego de celebrado un
      juicio en su fondo. La revisión del Tribunal de
      Apelaciones es una de novo y debe examinar el
      expediente de la manera más favorable a favor de la
      parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria
      en el foro primario, llevando a cabo todas las inferencias
      permisibles a su favor.
      Segundo, por estar en la misma posición que el foro
      primario, el Tribunal de Apelaciones debe revisar que
      tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su
      Oposición cumplan con los requisitos de forma
      codificados en la Regla 36 de Procedimiento
      Civil, supra, y discutidos en SLG Zapata-Rivera v. JF
      Montalvo, supra.
      Tercero, […] el Tribunal de Apelaciones debe revisar si
      en realidad existen hechos materiales en controversia.
      De haberlos, el foro apelativo intermedio tiene que
      cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de
      Procedimiento          Civil     y     debe       exponer
      concretamente cuáles hechos materiales encontró
      que están en controversia y cuáles están
      incontrovertidos. Esta determinación puede hacerse
      en la Sentencia que disponga del caso y puede hacer
      referencia     al   listado    numerado      de    hechos
      incontrovertidos que emitió el foro primario en su
      Sentencia.
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      Cuarto, y por último, de encontrar que los hechos
      materiales realmente están incontrovertidos, el foro
      apelativo intermedio procederá entonces a revisar de
      novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó
      correctamente el Derecho a la controversia. Meléndez
      González et al. v. M. Cuebas, supra, en las págs. 118-119.

      Por último, de encontrar que los hechos materiales realmente

están incontrovertidos, procede revisar de novo si se aplicó

correctamente el Derecho. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra.

Por otro lado, “los foros apelativos debemos otorgar gran deferencia a

las determinaciones de hechos, la apreciación de la prueba testifical y

las adjudicaciones de credibilidad que hacen los tribunales de primera

instancia”. Íd. Sin embargo, nos corresponde intervenir con las

determinaciones de hecho cuando medie error manifiesto, pasión,

prejuicio o parcialidad y abuso de discreción. Íd.

      En lo atinente a las controversias sobre incumplimiento de

contrato, para que la parte demandante prevalezca por la vía sumaria,

debe presentar prueba incontrovertible sobre todos los elementos

indispensables de su causa de acción, a saber, “existencia de los daños

alegados, el incumplimiento culposo o doloso de la obligación

contractual y la relación causal entre el incumplimiento y los daños”.

Ferrer et al. v. PRTC, supra, en la pág. 581.

                                   -B-

      En otro extremo, el Código Civil de Puerto Rico establece que

son   fuentes   de   las   obligaciones:   la   ley,   los    contratos,   los

cuasicontratos, los actos ilícitos, los actos u omisiones en que

interviene culpa o negligencia, y cualquier otro acto idóneo para

producirlas, de conformidad con el ordenamiento jurídico. 31 LPRA

sec. 8984. En particular, un contrato se define como “el negocio

jurídico bilateral por el cual dos o más partes expresan su

consentimiento en la forma prevista por la ley, para crear, regular,

modificar o extinguir obligaciones”. Íd., sec. 9751. El Código Civil

dispone que el perfeccionamiento de un contrato ocurre “desde que las
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partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa, salvo

en los casos en que se requiere el cumplimiento de una formalidad

solemne o cuando se pacta una condición suspensiva”. Íd., sec. 9771.

Así las cosas, las partes tienen la libertad contractual de acordar

cualquier cláusula, siempre y cuando no sea contraria a la ley, a la

moral ni al orden público. Íd., sec. 9753. Ahora bien, es menester

destacar que “[l]o acordado en los contratos tiene fuerza de ley

entre las partes, ante sus sucesores y ante terceros en la forma

que dispone la ley”. Íd., sec. 9754 (Énfasis nuestro). Por otro lado, si

los términos pactados son claros y no dan lugar a dudas sobre la

intención de las partes, se entenderá conforme con el sentido literal de

las palabras. Íd., sec. 6342. Los términos de un contrato se consideran

claros “cuando por sí mismos son bastante lúcidos para ser

entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas, controversias

ni   diversidad   de interpretaciones     y   sin   necesitar   para   su

comprensión razonamientos o demostraciones susceptibles de

impugnación”. SLG Francis-Acevedo v. SIMED, 176 DPR 372, (2009);

Sucn. Ramírez v. Tribunal Superior, 81 DPR 357, 361 (1959). Es

decir, si no se trata de un término, no procede que el tribunal dirima

la intención de las partes al momento de contratar. American Fed.

Musicians v. COSPR, 211 DPR 491, 507 (2023). Por cuanto, “en

ausencia de ambigüedad, el cumplimiento con las cláusulas del

contrato es obligatorio y su contenido es ley entre las partes”. San Luis

Center Apts. et at. v. Triple-S, 208 DPR 824, 832 (2022); RJ Reynolds

v. Vega Otero, 197 DPR 699, 708 (2017).

       Analizada la controversia de marras dentro del marco doctrinal

previamente esbozado, nos hallamos en posición de resolver.

                                  -III-

       En el caso de autos, Inmobiliaria y CCVA señalan un error

cometido por el TPI. Nos plantean que el TPI incidió al dictar la

Sentencia Parcial al entender que existía un contrato válido y al
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resolver que no existían hechos en controversia que impidieran dictar

la sentencia sumaria.

      Luego de examinar de novo la solicitud de sentencia sumaria y

los documentos acompañados, concluimos que erró el TPI al dictar

sentencia sumaria en contra de Inmobiliaria. La evidencia que

presentó el propio JLL en la solicitud de sentencia sumaria, demostró

que existen controversias de hechos materiales y esenciales.

      Tras evaluar ponderadamente los documentos que nos ocupan,

resolvemos que los siguientes hechos quedaron debidamente

establecidos:

    1) El 11 de junio de 2020, JLL, Inmobiliaria y Quintana
       suscribieron el Contrato mediante el cual acordaron
       que, por un término de doce (12) meses, JLL sería el
       agente exclusivo de Inmobiliaria y Quintana para
       arrendar las propiedades Santa María Shopping
       Center en Guaynabo; Laguna Gardens Shopping
       Center en Carolina; Villa Fontana Shopping Center en
       Carolina; Plaza Salinas en Salinas; Montesol Shopping
       Center en Fajardo; y La Quinta Shopping Center en
       San Germán.
    2) A tenor con el Contrato, JLL generaría una comisión de
       seis por ciento (6%) al obtener un nuevo arrendamiento
       sin intervenir otro corredor de bienes raíces y cuatro por
       ciento (4%) si no intercedía otro corredor de bienes
       raíces, y una comisión de cinco por ciento (5%) en las
       renovaciones de arrendamientos cuando colaboraba
       otro corredor de bienes raíces y dos punto cinco por
       ciento (2.5%) al no intervenir otro corredor de bienes
       raíces.
    3) JLL reclama que se le adeuda una suma de ciento
       cuarenta mil seiscientos veintiocho dólares con noventa
       y nueve centavos ($140,628.99) por concepto de
       servicios     reflejados    mediante      las     facturas
       PR003RE000262; PR003RE000291; PR003RE000294;
       PR003RE000307; PR003RE000309; PR003RE000320;
       PR003RE000326; PR003RE000337; PR003RE000345;
       PR003RE000349; PR003RE000367; PR003RE000379;
       PR003RE000388 y PR003RE000418, correspondientes
       a arrendamientos de locales ubicados en el Centro Gran
       Caribe Mall de Vega Alta.
    4) Además, JLL reclama el pago de las comisiones por el
       arrendamiento del local donde ubica el Supermercado
       Selectos en el Centro Gran Caribe Mall de Vega Alta.
    5) De dos (2) confirmaciones de pagos relacionados con la
       factura PR003RE000262 por las sumas de treinta y
       cinco mil dólares ($35,000.00) y cuatro mil setecientos
       cincuenta dólares ($4,750.00), emanó que CCVA realizó
       dichos pagos.
    6) El 30 de noviembre de 2022, JLL cursó una carta de
       cobro hacia el señor Pérez Diez, reclamando la suma de
       ciento treinta y nueve mil seiscientos setenta y nueve
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       mil dólares con diecinueve centavos ($139,679.19) por
       concepto de los servicios reflejados mediante las catorce
       (14) facturas.
    7) El 11 de enero de 2023, JLL cursó una carta de cobro
       hacia el señor Pérez Diez, reclamado la suma de
       doscientos cuarenta y ocho mil ochocientos diecinueve
       dólares con cincuenta centavos ($248,819.50),
       correspondiente a los servicios reflejados mediante las
       catorce (14) facturas, honorarios por la gestión de cobro
       y las comisiones por el arrendamiento del local donde
       ubica el Supermercado Selectos en el Centro Gran
       Caribe Mall de Vega Alta.

      No obstante, atisbamos que el siguiente hecho está en

controversia:

     1) Si Inmobiliaria responde por la comisión de los
        arrendamientos en los locales del Centro Gran Caribe
        Mall de Vega Alta, aun cuando dicho centro comercial
        no está incluido en el Contrato suscrito el 11 de junio
        de 2020 entre JLL, Inmobiliaria y Quintana.

      Pues la determinación del aludido hecho en controversia es

medular para dirimir sobre la exigibilidad del pago de la cuantía de

doscientos cuarenta y nueve mil setecientos sesenta y nueve dólares

con treinta centavos ($249,769.30) reclamada por JLL contra

Inmobiliaria. Así las cosas, entendemos que el TPI erró al determinar

que no existían controversias de hechos materiales que le impidiesen

resolver el caso mediante sentencia sumaria. Pues, el Foro Primario

debía dilucidar el hecho en controversia en juicio.

      Por todo ello, decidimos revocar en parte la determinación del

Foro Primario y nos pronunciamos No Ha Lugar con respecto a la

Moción de Sentencia Sumaria presentada el 12 de mayo de 2023 por

JLL, al atisbar que existen controversias de hechos materiales y

esenciales que resultan incompatibles con dicho mecanismo procesal.

                                 -IV-

      Por los fundamentos que anteceden, revocamos en parte la

Sentencia Parcial, a los efectos de declarar No Ha Lugar a la solicitud

de sentencia sumaria de JLL.

      Devolvemos el caso al TPI para que continúe con los

procedimientos, de conformidad con lo resuelto por este Tribunal.
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    Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria.

                         Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                     Secretaria del Tribunal de Apelaciones