Court Opinion

ID: 9952330
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-03-19 19:41:58.905973+00
Date Added: 2024-06-11T14:39:17.290575
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                            PANEL ESPECIAL
                             OATA-2023-1311

     PALATINE HILL                                   APELACIÓN
     ASSOCIATION                                     procedente del
     CORPORATION                                     Tribunal de Primera
                                                     Instancia, Sala de
         Apelante               KLAN202300582        Aguada

             Vs.                                     Caso Núm.
                                                     AU2022CV00085
   ADAM BALDUCCI Y
       OTROS                                         Sobre: Cobro de
                                                     Dinero-Ordinario
          Apelado
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la
Jueza Aldebol Mora y el Juez Cruz Hiraldo.

Cruz Hiraldo, Juez Ponente

                                SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 16 de febrero de 2024.

       Comparece ante nos, Palatine Hill Asociation Corportation,

(en adelante, “Palatine Hill” o “Apelante”), quien presenta recurso de

Apelación en el que solicita nuestra intervención en una Sentencia

Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia Sala Superior

de Aguada (en adelante “TPI”) el 24 de abril de 2023, notificada el

19 de mayo de 2023. En dicho dictamen el foro de instancia declaró

“Ha Lugar” la Moción Solicitando Sentencia Sumaria Parcial

presentada por Adam Balducci, Jane Balducci y la sociedad legal de

gananciales compuesta por ambos (en adelante y en conjunto

“Familia Balducci” o “Apelados”) y “No Ha Lugar” la Moción

Solicitando Sentencia Sumaria Parcial a Favor de la Parte

Demandante, radicada por los Apelantes.

       Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente y

el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,

1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-131 se designa al Juez Joel A.

Cruz Hiraldo en sustitución de la Jueza Monsita Rivera Marchand.

Número Identificador
SEN2024 _____________________
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confirmamos    el   dictamen    mediante    los   fundamentos     que

expondremos a continuación.

                                  I.

      El 18 de febrero de 2022, Palantine Hill presentó Demanda en

contra de la Familia Balducci en la que alegó violación a las

condiciones restrictivas constituidas en la propiedad. Según alegan

estas condiciones tienen como propósito limitar el uso de

aparcamientos, mantenimiento, y pernocte de vehículos de motor

personales, comerciales o recreacionales en los usos públicos, áreas

comunes y garajes residenciales del complejo. Señaló que, Palantine

Hill es un complejo estrictamente residencial en predios de terrenos

segregados y sujetos a condiciones restrictivas constituidas

mediante escritura pública núm. 109 otorgada el 27 de junio de

2007, presentada en el Registro de Propiedad. Además, arguyen que

el 18 de noviembre de 2021, se enmendó el reglamento corporativo,

para aclarar algunas de las condiciones restrictivas ya existentes en

la escritura anteriormente mencionada.

      Ante esto, sostienen que los Apelados han utilizado las áreas

no permitidas como estacionamiento, violando así las condiciones

restrictivas establecidas. Es ante esta situación que, el 26 de

septiembre de 2021, Palatine Hill advirtió de forma verbal y escrita

a la Familia Balducci sobre el incumplimiento con las condiciones

restrictivas, sin embargo, estos hicieron caso omiso a ello. Es por

ello que, Palatine cursó una carta dirigida a los Apelados a través de

su abogado, notificándole sobre la intención de hacer valer su

reglamento e imponiéndoles una multa de $250.00 diarios, mientras

no removieran el excedente de vehículos de su propiedad. Según

exponen, los Apelados adeudan la cantidad de $21,250.00 en

multas acumuladas. Por consiguiente, Palantine Hill recurrió al foro

primario y solicitó que se le ordenara a la Familia Balducci remover

los vehículos de motor y que se abstuvieran de realizar actos que
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contravinieran con lo estipulado en su reglamento corporativo.

Además, solicitaron el pago de las multas impuestas y $5,000.00

adicionales por concepto de honorarios de abogados.

       En atención a ello, el 11 de agosto de 2022, los Apelados

presentaron      Contestación      a    la   Demanda        Enmendada        y

Reconvención. En síntesis, alegaron que la propiedad no estaba

sujeta a las condiciones restrictivas o al “By Laws” ampliado el 18

de noviembre de 2021. 2 En cuanto a la reconvención, solicitaron la

desestimación de la demanda y la concesión de $90,000.00 en

concepto de daños sufridos.

       Luego de varios trámites procesales impertinentes para la

controversia que nos ocupa, el 2 de noviembre de 2022, la Familia

Balducci presentó Moción Solicitando Sentencia Sumaria Parcial en

la cual argumentó que el régimen de condiciones restrictivas en

controversia no le era oponible, ya que no había sido inscrito en el

Registro de la Propiedad sobre la finca de los Apelados. Por otro lado,

en cuanto al “By Laws” sostuvieron que no se ha violado ninguna de

sus condiciones, por estas haber sido constituidas contrarias a

Derecho, debido a que, según alegan, está prohibido enmendar

condiciones restrictivas mediante reglamento para afectar una parte

demandada.

       En respuesta, el 7 de febrero de 2023, Palatine presentó

Moción Solicitando Sentencia Sumaria Parcial a favor de la Parte

Demandante. En síntesis, solicitó se declarara que la propiedad se

veía afectada por las condiciones restrictivas en controversia.

Expuso que la finca matriz de donde se segregó el inmueble

adquirido por los Apelados se encontraba gravado con condiciones

restrictivas de uso y edificación, las cuales fueron constituidas con

2 La demanda fue enmendada el 23 de febrero de 2022, a los únicos efectos de

alegar que la deuda aludida estaba vencida, líquida y exigible. Véase, Apéndice
del recurso, págs. 53-57.
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anterioridad a la adquisición del inmueble por la Familia Balducci.

Sostuvieron que estos aceptaron las restricciones desde la

adquisición del inmueble y se beneficiaron de las ventajas provistas

por las mencionadas condiciones, así como la ejecución del

reglamento de la corporación. Por otro lado, arguyó la falta de parte

indispensable, debido a que el vendedor de la propiedad John Ray

Carraway pactó ser el responsable de cualquier gravamen que no

surgiera del Registro de la Propiedad, conforme a la escritura de

Compraventa otorgada. Finalmente argumentó que los Apelados no

podían ser considerados como terceros registrales.

      En atención a lo anterior, el 17 de marzo de 2023, la Familia

Balducci presentó Réplica a Moción Solicitando Sentencia Sumaria

Parcial Presentada por la Parte Demandante en la cual reiteraron los

argumentos presentados en su previa moción.

      Evaluados los escritos presentados, el 24 de abril de 2023,

notificada el 19 de mayo de 2023, el TPI emitió Sentencia Parcial en

la cual declaró “Ha Lugar” la moción de Sentencia Sumaria

presentada por los Apelados y “No Ha Lugar” la solicitud de

Sentencia Sumaria presentada por los Apelantes, dejando pendiente

de adjudicación la Reconvención.

      Inconformes con la determinación, el 31 de mayo de 2023, la

Familia Balducci presentó Moción Solicitando Reconsideración de

Sentencia Parcial a los Efectos de que se Impongan Honorarios de

Abogados, solicitándole al TPI que dispusiera en cuanto a los

honorarios de abogados solicitados.

      Por su parte, el 1 de junio de 2023, los Apelantes presentaron

Moción Solicitando Reconsideración de Sentencia y Determinaciones

de Hechos Adicionales en la cual aclararon el tracto procesal del

Registro de la Propiedad y alegaron que las condiciones restrictivas

son de aplicación a la Familia Balducci, por lo que solicitaron la

reconsideración de la sentencia.
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      Atendidos los escritos presentados, el 7 de junio de 2023,

notificada el 9 de junio de 2023, el TPI emitió Resolución declarando

“No Ha Lugar” ambas mociones de reconsideración.

      Insatisfechos con la determinación realizada por el TPI, el 5

de julio de 2023, Palantine Hill presentó recurso de Apelación en la

cual señaló la comisión de los siguientes errores:

            A)    Erró el T.P.I al aplicar la norma de
      derecho registral hipotecaria de “primero en tiempo
      mejor en derecho”, sin considerar los hechos
      específicos del presente caso donde la escritura
      sobre Condiciones Restrictivas se encontraba
      presentada en el Registro de la Propiedad para ser
      inscrita gravando los 22 predios de terrenos a ser
      segregados,    obviándose     la   inscripción   de
      condiciones en el predio número 3 por actas
      aclaratorias, subsanatorias y cartas limitando la
      inscripción de derechos sin la comparecencia de
      partes interesadas.

            Del tracto registral para la inscripción de las
      condiciones restrictivas surge escritura aclaratoria
      fechada el 6 de julio de 2022 ante el Notario
      Domingo F. Acevedo Bayrón se presentaron
      documentos complementarios y una “carta
      solicitando se limite el asiento solo en cuanto a la
      agrupación”, firmada por el Lcdo. Domingo F.
      Acevedo Bayrón el 17 de junio de 2022.

             B)   Erró el T.P.I. al no considerar el
      concepto de buena fe como elemento esencial a los
      fines de ser considerados tercero registral los
      adquirentes de inmuebles conforme a lo definido por
      la jurisprudencia aplicable, al igual de los tratadistas
      a tales efectos.

            C)    Erró el T.P.I. al no aplicar el derecho
      sustantivo en cuanto a la Ley de Control de Acceso
      y el Reglamento número 20 de planificación, ley y
      reglamento aplicable para los años cuando se otorgó
      la escritura sobre Condiciones Restrictivas.

            D)    Erró el T.P.I. al resolver como acto nulo
      y contrario a las condiciones restrictivas plasmadas
      en la escritura tales efectos, el especificar mediante
      “By Laws”, de la Asociación de Residentes, la
      verdadera intención con relación a la cantidad de
      vehículos a ser estacionados al costado de las
      estructuras dedicadas a vivienda, y el definir que la
      condición       restrictiva      incluye      vehículos
      abandonados o sin uso, no podían continuar en las
      parcelas, así como tampoco a la orilla de la
      carretera, etc.
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              E) Erró el T.P.I. al resolver que la parte
        vendedora del solar 3, primer adquirente, Sr. John
        Ray Carraway no es parte indispensable en el
        presente pleito, ya que surge de la escritura #256
        sobre Compraventa del 18 de diciembre de 2020
        ante la Notario Ignari M. Acevedo Rosario, que tal
        vendedor sería responsable de cualquier gravamen
        que surgiere del Registro de la Propiedad, el cual no
        se encontrase en el estudio de título confeccionado.
        Tampoco se advirtió sobre gravámenes que no
        surgen del Registro de la Propiedad.

        Examinado el recurso en su totalidad y habiendo comparecido

las partes, procedemos a exponer el derecho aplicable en aras de

resolver.

                                       II.

        A. Sentencia Sumaria

        La sentencia sumaria es un mecanismo procesal que tiene

como propósito la solución, justa, rápida y económica de los litigios

civiles que no contengan controversias genuinas de hechos

materiales y que, por lo tanto, no ameritan la celebración de un

juicio en su fondo.3 La Regla 36.1 de Procedimiento Civil4 establece

que las partes podrán presentar una moción fundada en

declaraciones juradas o en aquella evidencia que demuestre la

inexistencia de una controversia sustancial de hechos esenciales y

pertinentes, para que el tribunal dicte sentencia sumariamente a su

favor sobre la totalidad o cualquier parte de la reclamación

solicitada.5 La sentencia sumaria es una excepción al juicio

mediante testimonios vivos frente al juzgador de los hechos.6 La

parte que solicita la sentencia sumaria tiene la responsabilidad de

demostrar de manera clara que el promovido no puede prevalecer

mediante ningún supuesto de hechos y que el tribunal cuenta con

la verdad sobre todos los hechos necesarios para resolver la

controversia ante su consideración.7

3 Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., 208 DPR 964, 979 (2022).
4 32 LPRA Ap. V, R. 36.1.
5 Id.
6 SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013).
7 Id., pág. 473.
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       Por su parte, el Tribunal tiene discreción para conceder o no

la sentencia sumaria, ya que el mal uso de esta puede despojar a un

litigante de su día en corte, lo cual coartaría su debido proceso de

ley.8 Es por lo anterior, que no es aconsejable que se utilice el

mecanismo de sentencia sumaria cuando hay elementos subjetivos,

de intención, propósitos mentales o negligencia, o cuando el factor

de credibilidad sea esencial para dilucidar la controversia que deban

ser evaluados por el juzgador.9 No obstante, el Tribunal puede

utilizar el mecanismo de sentencia sumaria, aun cuando hay

elementos subjetivos, si la evidencia que será considerada en la

solicitud surge que no existe controversia en cuanto a los hechos

materiales.10 Ahora bien, antes de utilizar el mecanismo de

sentencia sumaria, el Tribunal debe evaluar lo siguiente:

       (1) analizará los documentos que acompañan la moción
       solicitando la sentencia sumaria y los documentos
       incluidos con la moción en oposición y aquellos que
       obren en el expediente del tribunal; (2) determinará si
       el oponente controvirtió algún hecho material o si hay
       alegaciones de la demanda que no han sido
       controvertidas o refutadas en forma alguna por los
       documentos.11

       En síntesis, el Tribunal de Primera Instancia no podrá dictar

sentencia sumaria cuando: “(1) existan hechos materiales y

esenciales controvertidos; (2) haya alegaciones afirmativas en la

demanda que no ha sido refutadas; (3) surja de los propios

documentos que se acompañan con la moción una controversia real

sobre hecho material y esencial, o (4) como cuestión de derecho no

proceda.”12

        Ahora bien, si la otra parte desea derrotar una moción de

sentencia sumaria, deberá presentar declaraciones juradas y

documentos que pongan en controversia los hechos presentados por

8 Roig Com. Bank v. Rosario Cirino, 126 DPR 613, 617 (1990).
9 Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 980.
10 SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, págs. 442-443.
11 Management Administration Services, Corp v. ELA, 152 DPR 599, 611 (2000).
12 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310, 335 (2021).
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el promovente.13 No obstante, el solo hecho de no presentar

evidencia que controvierta la presentada por el promovente, no

implica necesariamente que procede la sentencia sumaria.14 Los

jueces no están constreñidos por los hechos o documentos

evidenciarios que se aduzcan en la solicitud de sentencia sumaria,

sino que tienen el deber de considerar todos los documentos en

autos, incluso aquella que no haya formado parte de la solicitud, sin

dirimir cuestiones de credibilidad.15

        En cuanto al estándar de revisión aplicable al Tribunal de

Apelaciones al momento de revisar la determinación del foro

primario de conceder o denegar la sentencia sumaria, el foro

intermedio apelativa solo puede:

               (1) considerar los documentos que se presentaron
        ante el foro primario —cual implica que, en apelación
        los litigantes no pueden añadir prueba que no fue
        presentada oportunamente ante el foro primario, ni
        esbozar nuevas teorías—, (2) determinar si existe o no
        alguna controversia genuina de hechos materiales y
        esenciales, y (3) determinar si el derecho se aplicó de
        forma correcta.16

        Por utilizar los mismos criterios de evaluación, los foros

apelativos se encuentran en la misma posición que el tribunal de

instancia.17 Ahora bien, el Tribunal Supremo estableció que el

estándar a seguir para revisar la denegatoria o concesión de una

moción de sentencia sumaria es el siguiente:

         (1) que el Tribunal de Apelaciones se encuentre en la
        misma posición del Tribunal de Primera Instancia al
        momento de revisar solicitudes de sentencia sumaria, y
        que esta revisión sea de novo;

        (2) que el Tribunal de Apelaciones revise que tanto la
        moción de sentencia sumaria como su oposición
        cumplan con los requisitos de forma codificados en las
        Reglas de Procedimiento Civil;

        (3) que el Tribunal de Apelaciones revise si en realidad
        existen hechos materiales en controversia y si existen
        debe exponer concretamente cuáles hechos materiales

13 PFZ Props, Inc v Gen, Acc Ins. Co. 136 DPR 881, 912-913 (1994).
14 Id., pág. 913.
15 Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 333 (2004).
16 Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 981.
17 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 116 (2015).
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       encontró que están en controversia y cuáles están
       incontrovertidos, y

       (4) si los hechos materiales realmente son
       incontrovertidos, el foro apelativo intermedio procederá
       entonces a revisar de novo si el Tribunal de Primera
       Instancia aplicó correctamente el Derecho en la
       controversia.18

       B. Condiciones restrictivas

       Las        condiciones          restrictivas        son        adoptadas

jurisprudencialmente por nuestro ordenamiento jurídico. Estas son

definidas como “cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y

futuros adquirentes que imponen cargas o gravámenes especiales,

como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una

urbanización residencial en esa finca.”19 Para que las condiciones

restrictivas sean válidas es necesario que cumplan con una serie de

requisitos a saber: “(1) las limitaciones deberán ser razonables; (2)

deben establecerse como parte de un plan general de mejoras; (3)

deben constar de forma específica en el título de la propiedad,

y (4) deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad.”20

(Énfasis nuestro). De este modo, las condiciones restrictivas tienen

como propósito preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del

reparto residencial según éste es concebido por sus arquitectos y

constructores.21 Es importante destacar que las condiciones

restrictivas son indivisibles por lo que cuando una finca gravada con

servidumbre en equidad es segregada, a su vez queda gravada la

nueva finca.22

       A tenor con lo antes mencionado, las condiciones restrictivas

constituyen cargas o gravámenes reales, por lo que crean derechos

reales inscribibles en el Registro de la Propiedad, y una vez son

inscritas, constituyen derechos reales oponibles erga omnes.23 A

18 Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 982.
19 Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco Santander, 157 DPR 521, 534-535 (2002).
20 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC., 208 DPR 310, 327 (2021).
21 Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244, 252 (2015).
22 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC., supra, pág. 326.
23 Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco Santander, supra, pág. 535.
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estos efectos, se configura una relación de servidumbres recíprocas,

pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente,

con relación a los demás lotes o solares de la urbanización.24

         Cónsono con lo anterior, las condiciones restrictivas se

consideran un contrato entre las partes. Esto debido a que las partes

interesadas pueden convenir gravar su propiedad para delimitar el

uso, por su parte, quien adquiere una propiedad ya gravada con

condiciones restrictivas acepta someterse a ellas.25

         Ahora bien, el Tribunal Supremo ha expresado que las

condiciones restrictivas pueden modificarse o extinguirse de varias

maneras, a saber:

                (1) por acuerdo de los interesado, ya sea
         mediante rescisión total o parcial o mediante la
         constitución de nuevas restricciones que alteren las
         anteriores; (2) por el transcurso del tiempo o por
         realizarse la condición, si las restricciones se
         constituyeron a plazo o condicionalmente, (3) por
         confusión, si se reúne en una misma persona la
         propiedad de todos los predios sirvientes y dominantes;
         (4) por renuncia o abandono de los propietarios que se
         benefician de la servidumbre, mediante conducta que
         demuestre la intención concluyente de renunciar o
         abandonarla; (5) por expropiación forzosa del predio
         sirviente, si las condiciones restrictivas son
         incompatibles con el uso público del inmueble
         expropiado, y (6) cuando cambios radicales del
         vecindario no solo hacen la restricción irrazonable y
         opresiva para el dueño del predio sirviente, sino
         también destruyen el valor que la restricción tenía para
         el dueño del predio dominante, por lo cual resulta
         imposible alcanzar los fines que perseguía la
         servidumbre.26

C. Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado
   Libre Asociado de Puerto Rico.

    La Ley Núm. 210 de 2015, mejor conocida como, Ley del Registro

de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto

Rico, fue creada con el propósito de establecer el Registro

Inmobiliario digital, el cual tiene por objetivo la inscripción por la vía

electrónica de los derechos, actos y contratos relativos a los bienes

24 Id.
25 Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 43

(2019).
26 Id, pág. 44.
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inmuebles. Además, contiene un sistema de publicidad de títulos

que incluyen las adquisiciones, modificaciones y extinciones del

dominio y de los demás derechos reales que recaen sobre dichos

bienes. El Registro provee para la inscripción o anotación de otros

derechos sobre o relacionados a bienes inmuebles. Por su parte, los

asientos del Registro, en cuanto se refieren a los derechos inscritos,

están bajo la salvaguarda de los tribunales de justicia y producen

todos los efectos legales que ellos correspondan, mientras dichos

tribunales no hagan declaración en contrario.27

     En nuestro ordenamiento la inscripción registral es voluntaria y

como regla general, declarativa en la mayoría de los casos, debido a

que los derechos reales sobre inmuebles se constituyen, modifican,

transmiten o extinguen, con eficacia jurídica, fuera del registro.28

Por tanto, el registro no da ni quita derechos, ya que su función no

es declarar la existencia o inexistencia de un derecho.29 No obstante,

hay algunos casos en específicos los cuales fungen como excepción

a la regla general, puestos a que dependen de la inscripción en el

registro para poder nacer, a estos los llamamos constitutivos.

     Ahora bien, en su artículo 19 la Ley Núm. 210-2015 establece

que los títulos inscritos surtirán efecto a terceros desde la fecha

de su inscripción. Siendo ello así, la preferencia o rango dependerá

de la fecha, hora y número de asiento de presentación en el Registro

de los títulos respectivos.30 A tenor con lo anterior, los tratadistas

han expresado que:

            “[e]n el sistema puertorriqueño es irrelevante la
        fecha de constitución extrarregistral del derecho en la
        determinación del momento en que se adquiere la
        prioridad registral. Tratándose de una fecha
        clandestina que no goza de publicidad, aun en los casos
        en que haya participado un notario en la celebración del

27 Art. 1 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico de 2015, Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA Sec. 6001).
28 Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed. rev. San

Juan, 2012, pág. 42.
29 U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, 124 DPR 448, 467 (1989).
30 Art. 19 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre

Asociado de Puerto Rico de 2015, Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA Sec. 6034).
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       negocio jurídico, no podrá oponerse a terceros cuando
       surjan controversias sobre el orden en que deban
       figurar los derechos en el Registro o sobre los efectos de
       determinadas inscripciones o anotaciones. 31

   Según el derecho antes expuesto, el principio registral de

prioridad o rango está atado al momento en el que se presenta la

escritura, es por virtud de este principio que lo actos registrales que

primero ingresen al Registro de la propiedad gozarán de una

preferencia sobre cualquier otro acto presentado con posterioridad,

aunque el último acto presentado fuese de fecha anterior. Ante esto,

el elemento temporal es esencial, pues el rango otorgado a los

derechos será concedido a partir de una determinada cronología de

eventos.32 Según se ha expresado, “[e]l concepto de rango se utiliza

para designar la posición en el orden jerárquico de derechos que

recaen sobre un mismo inmueble.”33Ahora bien, cuando surja el

acontecimiento de que dos escrituras hayan sido presentadas el

mismo día, es necesario que atendamos la hora y el número de sus

presentaciones en el registro para determinar la preferencia entre

ellos. 34

       D. Tercero Registral

       La figura del tercero registral se encuentra regulada por el

Artículo 35 de la Ley Núm. 210-2015 el cual dispone lo siguiente:

             El asiento de inscripción no convalida los actos o
       contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni
       altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan
       como partes en dichos actos o contratos.

             No obstante, el derecho real de un tercero
       estará protegido por la fe pública registral y será
       mantenido en su adquisición cuando cumpla con los
       siguientes requisitos:

               1. El derecho es adquirido válidamente y con
       arreglo a la ley en un negocio intervivos, de buena fe y
       a título oneroso de persona que en el Registro aparece
       con facultad para transmitirlo, y que ha sido inscrito.

31 Rivera Rivera, Op. Cit., pág. 204.
32 Gasolinas P.R. v. Registrador, 155 DPR 652, 675 (2001).
33 Rivera Rivera, Op. Cit., pág. 210.
34 Rivera Rivera, Op. Cit., pág. 204.
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              2. La adquisición se efectúa basado en un
        Registro inexacto por causas que no resultan clara y
        expresamente del propio Registro o por existir sobre la
        finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos
        reales que no están debidamente inscritos.

               Ha de entenderse por Registro los asientos
        relativos a una finca o derecho, no extinguidos según lo
        dispuesto en esta Ley, que se refieran a cargas y
        gravámenes o a derechos que no sean del que transfiere
        o grava, además del asiento que publica el derecho del
        transmitente.

              La buena fe del tercero se presume siempre
        que haya actuado con una mínima dosis de
        diligencia y mientras no se pruebe que al adquirir
        conocía la falta de exactitud del Registro.

              El adquirente a título gratuito sólo gozará de la
        protección registral que corresponde a sus causantes o
        transferentes.

              Los derechos meramente mencionados o la
        indebida constancia de obligaciones no afectarán a
        tercero. (Énfasis nuestro).

        Cónsono con lo anterior, la Ley Núm. 210-2015 impone varios

requisitos a aquellos que reclamen la protección del Registro de la

Propiedad, estos son: (1) tercero civil, (2) buena fe, (3) adquirente a

título oneroso, (4) en un negocio inter vivos válido, (5) adquiera un

derecho real inmobiliarios inscrito, (6) en función de un registro

inexacto, (7) que no concurran las excepciones a la aplicación de la

fe pública registral, (8) que haya inscrito su adquisición. 35

        A la luz de lo antes expuesto, la buena fe registral se presume

en el desconocimiento por parte del tercero adquirente de la

inexactitud del Registro. No obstante, siempre debe estar presente

el concepto de diligencia.36 Es por esto que, para demostrar la mala

fe de un adquirente basta con probar que conoció la posesión de

hecho de la finca, a título de dueño, por persona distinta de su

transmitente, o que tuvo medios racionales y motivos suficientes

para conocerla.37 A tenor con el derecho antes citado, la buena fe es

35 Banco Santander v. Rosario Cirino, 126 DPR 591, 603-604 (1990).
36Id., pág. 605.
37 Id., pág. 606.
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una presunción iuris tantum, por lo que quien pretende impugnarla

tiene el peso de la prueba. 38

         E. Parte Indispensable

         La Regla 16.1 de Procedimiento Civil39 regula el mecanismo

procesal de la acumulación de parte indispensable. La referida regla

dispone, en lo pertinente, que “[l]as personas que tengan un interés

común sin cuya presencia no pueda adjudicarse la controversia, se

harán partes y se acumularán como demandantes o demandadas,

según corresponda”. Además, el Tribunal Supremo ha definido una

parte indispensable como:

         Aquella que tiene tal interés en la cuestión envuelta en
         la controversia que no puede dictarse un decreto final
         entre las partes en la acción sin lesionar y afectar
         radicalmente su interés, o sin permitir que la
         controversia quede en tal estado que su determinación
         final haya de ser inconsistente con la equidad y una
         conciencia limpia.40

         La Regla 16.141 pretende: (1) proteger las personas ausentes

de los posibles efectos perjudiciales que pueda ocasionarles la

resolución del caso; (2) emitir una determinación completa; y (3)

evitar la multiplicidad de pleitos.42 La inclusión de una parte

indispensable trata de un ejercicio de consideración pragmática de

los intereses implicados.43 A tal efecto, el tribunal deberá examinar

los intereses envueltos y distinguir entre los diversos géneros de

casos.44 Ahora bien, el “interés común” que da lugar a la

acumulación no es cualquier interés en el pleito sino uno de tal

orden que impida la confección de un derecho adecuado sin

afectarle o destruirle radicalmente sus derechos.45 Adicionalmente,

dicho interés debe ser real e inmediato, y no cimentado en

38 Id.
39 32 LPRA Ap.   V, R. 16.1.
40 FCPR v. ELA et al., 211 DPR 521 (2023); Cirino González v. Adm. Corrección et

al., 190 DPR 14, 46 (2014).
41 32 LPRA Ap. V, R. 16.1.
42 RPR & BJJ, Ex parte, 207 DPR 389, 407 (2021).
43 Cirino González v. Adm. Corrección et al., supra; Hernández Agosto v. López

Nieves, 114 DPR 601, 606 (1983).
44 Deliz et als. v. Igartúa et als., 158 DPR 403, 434 (2003).
45 Pérez Rosa v. Morales Rosado, 172 DPR 216, 223 (2007).
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especulaciones ni en eventos futuros.46 A su vez, el tribunal deberá

auscultar si podrá hacer justicia y conceder un remedio final y

completo sin afectar los intereses del ausente.47

         F. Ley de Control de Acceso48

         La Ley de Control de Acceso de 1987 tiene como propósito

principal el proveerle a la ciudadanía un mecanismo adicional para

combatir la criminalidad, velando así por la seguridad y tranquilidad

de las comunidades.49 La mencionada pieza legislativa estableció un

procedimiento para que las comunidades puedan obtener un

permiso municipal para crear un sistema de control de acceso en

las calles que se encuentran dentro de su área residencial.50 Por su

parte, la mencionada ley “faculta a los miembros de una comunidad

a organizarse en un Consejo, Asociación o Junta de Residentes para

que sean estos quienes inter alia: (1)soliciten la autorización

correspondiente al municipio, (2) impongan y cobren la cuota

necesaria para cubrir los costos y gastos de instalación, operación y

mantenimiento del control de acceso, y (3) de ser necesario reclamen

el pago por vía judicial.”51

         Ante ello, la sección 16 de la mencionada Ley establece lo

siguiente:

                Los    propietarios    que     no    autorizaron
         expresamente el establecimiento del sistema de control
         de acceso no estarán obligados al pago de cuotas para
         el establecimiento, operación, mantenimiento o
         remoción de dicho sistema excepto en aquellos casos en
         que se comprometan a dichos pagos mediante contrato
         escrito. Cuando así se comprometan, estos propietarios
         estarán sujetos a las obligaciones y disposiciones de la
         Sección 10 de esta ley. [Nota: Actual Sección 11,
         renumerada por el Art. 2 de la Ley 179-2016] Todo
         propietario o residente tendrá acceso al área sujeta al
         control de acceso en igualdad de condiciones y todo
         propietario podrá participar con voz y voto en las

46 Id.
47 FCPR v. ELA et al., supra; Pérez Rosa v. Morales Rosado, supra.
48
   La Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987 fue derogado en el 2020 por la Ley Núm.
107-2020, mejor conocida como el Código Municipal de Puerto Rico.
49
   Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, mejor conocida como Ley de Control de
Acceso de 1987, 23 LPRA sec. 64
50
   Coop. Oriental v. Conejo de Titulares, 195 DPR 330, 342 (2016).
51
   Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, supra.
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          asambleas generales que celebre el Consejo, Junta o
          Asociación de Residentes, independientemente de que
          sea o no miembro de dicho organismo.52

          De otra forma, en la sección 9 de la Ley Núm. 21-1985 señala

que:

                 El permiso y autorización a que se refiere la
          Sección 1 de esta ley podrá inscribirse en el Registro de
          la Propiedad de Puerto Rico como un gravamen real
          sobre la finca cumpliendo los siguientes requisitos:
                 (a) Cuando la solicitud de permiso y autorización
          fue hecha por un urbanizador, desarrollador o
          constructor que haya cumplido con lo establecido en la
          Sección 4 de esta ley deberá el titular y propietario
          registral hacer la solicitud de inscripción en escritura
          pública y someterá certificación de la Junta de
          Planificación de Puerto Rico y del municipio en donde
          ubique el desarrollo o lotificación en la que se haga
          constar que se cumplieron los requisitos expuestos en
          la Sección 4 de esta ley y las condiciones o limitaciones
          impuestas para la concesión del permiso o autorización.
          Si la finca sobre la que ha de inscribirse el gravamen
          estuviese segregada o su segregación fuere
          solicitada se inscribirá el gravamen sobre cada una
          de las nuevas fincas segregadas o a segregarse. Si no
          estuviese segregada la finca y luego se segrega
          entonces al momento de cada segregación el
          Registrador de la Propiedad hará constar en cada
          inscripción de las nuevas fincas la existencia del
          gravamen.53
          […] (Énfasis nuestro)

                                     III.

          En el presente caso las partes han traído ante nuestra

consideración la alegada comisión de cinco errores cometidos por el

Tribunal de Primera Instancia. Como primer error, señalan que el

foro primario no debió aplicar la normativa de “primero en tiempo,

mejor en derecho”, ya que no consideró los hechos específicos del

caso, donde la escritura de condiciones restrictivas se encontraba

gravando los 22 predios de terrenos a ser segregados, obviando la

inscripción por actas aclaratorias y cartas, limitando la inscripción

de derechos sin la comparecencia de partes interesadas. A lo que

no le asiste la razón, nos explicamos.

52
     23 LPRA sec. 64g
53
     23 LPRA sec. 64d
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       Conforme a lo discutido anteriormente, nuestro ordenamiento

jurídico establece que la inscripción registral es voluntaria y

declarativa en la mayoría de los casos, es decir que no es obligatoria

la inscripción en el registro para que nazca un derecho. Es por esto

que, el registro no da ni quita derechos. No obstante, existen ciertas

excepciones a la regla general, entre ellas se encuentra la hipoteca,

el derecho de superficie y las condiciones restrictivas. En estos casos

particulares es necesario que se realice la inscripción en el Registro

para que el derecho nazca y sea oponible a terceros.

       Por su parte, las condiciones restrictivas son derechos

limitativos del uso de la propiedad. Este derecho es una de las

excepciones al principio general del derecho registral que establece

que la inscripción es voluntaria y declarativa. Tal cual previamente

esbozado, las condiciones restrictivas tienen que cumplir con ciertos

requisitos para que sean válidas, estos son: “(1) las limitaciones

deberán ser razonables; (2) deben establecerse como parte de un

plan general de mejoras; (3) deben constar de forma específica en

el título de la propiedad, y (4) deben ser inscritas en el Registro

de la Propiedad.”54. Por lo tanto, si las condiciones restrictivas no

cumplen con uno de los requisitos antes mencionados, estas no se

convierten en derechos reales erga omnes. Es necesario que consten

inscritas en el Registro de la Propiedad para que afecte a los

originales y posteriores adquirientes de la propiedad.

       Ahora bien, en el derecho registral opera el principio de

prioridad o rango. Este principio establece que una escritura que es

presentada primero goza de una preferencia sobre las presentadas

posteriormente.       Esto nada tiene que ver con la fecha del

otorgamiento de la escritura, sino con el momento de la

presentación. Inclusive, si más de una escritura es presentada el

54 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC., 208 DPR 310, 327 (2021).
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mismo día, se determina la prioridad en base a la hora de la

presentación y el asiento registral otorgado.

      En el ejercicio de estudiar la controversia que tenemos ante

nos, es necesario que pasemos a evaluar el tracto registral de la

propiedad objeto de este pleito. Inicialmente, en noviembre de 1999

el señor René Valle Ramos y el señor Melvyn Milford otorgaron la

escritura núm. 231 sobre Segregación, Compraventa con Precio

Alzado y Agrupación. En ese mismo acto las fincas segregadas

fueron vendidas al señor Erenberg Watskin, quien agrupó las fincas

adquiridas con la finca 5,449, formando así la finca núm. 10,577.

El 30 de enero de 2003, el señor Melvyn Milford otorgó la escritura

núm. 22 sobre Segregación y Compraventa a favor de John

Carraway. Dicha segregación fue autorizada por la Administración

de Reglamentos y Permisos (ARPE), mediante resolución del 15 de

enero de 2003. Como consecuencia se segregó el solar #3. Es

importante destacar que la finca matriz de la cual fue segregada el

solar núm. 3 se encontraba libre de gravámenes y cargas al

momento en el que se efectuó la segregación.

      Posteriormente, el 18 de mayo de 2004, la corporación de

Bryce Brothers Development Corporation, representada por Gary

Thomas Hellings, otorgó la escritura núm. 157 sobre Protective

Convenats. En dichas escrituras se hicieron constar varias de las

condiciones que posteriormente fueron impuestas en la escritura

núm. 109 otorgada el 27 de junio de 2007 sobre las condiciones

restrictivas que nos ocupan en este caso. Dicha escritura constituyó

el proyecto residencial Palatine Hill, que consiste en 22 lotes de

terrenos sobre los cuales impusieron condiciones restrictivas, entre

ellas, las prohibiciones en cuanto al estacionamiento de los

vehículos de motor.

      Por su parte, 18 de diciembre de 2020, los Apelados

adquirieron de John Carraway el solar núm. 3, mediante escritura
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de compraventa y constitución de hogar seguro. Al momento del

otorgamiento, la mencionada propiedad solo constaba gravada por

una hipoteca, más nada reflejaba el registro de que existieran

condiciones restrictivas que afectaran la parcela.

      A la luz de lo antes expuesto, entendemos que la propiedad

objeto de este pleito no se encuentra afectada por las condiciones

restrictivas establecidas en las escrituras núm. 157 y 109, nos

explicamos. La segregación que formó la mencionada parcela se

otorgó el 30 de enero de 2003, un año y cuatro meses antes de que

se otorgara la escritura núm. 157, la cual se constituyó el 18 de

mayo de 2004. Por lo que, al momento de dicha segregación no se

encontraba gravada la finca matriz, por lo que tampoco lo estaba el

nuevo solar. Para que una finca segregada quede gravada con

condiciones restrictivas es necesario que se haya gravado la finca

matriz antes de que se efectúe la segregación. Siendo ello así, el solar

#3 era independiente del resto de los lotes, por lo que, para poder

gravarlo, era necesario que se contara con el consentimiento de los

dueños y que constaran inscritas las condiciones restrictivas en el

Registro de la Propiedad para que surtan efecto. Enfatizamos que

de la prueba presentada surge que, el 18 de octubre de 2022, el

Registro de la Propiedad emitió certificación en la cual establece que

la propiedad de los Apelados no se encuentra gravada con

condiciones restrictivas. Ante esta realidad es forzoso concluir

que la propiedad de los Apelados no está afectada por las

condiciones restrictivas que alega el Apelante.

      Por otro lado, como segundo señalamiento de error, el

Apelante alega que el TPI debió considerar el concepto de buena fe

como un elemento esencial del tercero registral.

      Según previamente detallado, en nuestro ordenamiento

jurídico se ha establecido que el principio de buena fe se presume,

por lo tanto, le corresponde a quien alega la mala fe probarla. Ahora
KLAN202300582                                                         20

bien, en cuanto a la figura del tercero registral la buena fe es uno de

los requisitos indispensables para que se dé la figura, que además

va acompañado del deber de diligencia. Ahora bien, quien alega la

mala fe debe demostrar que el alegado tercero registral conocía la

posesión o que no ejerció la diligencia suficiente para conocerlo.

      En el caso ante nos, los Apelantes alegan que el TPI no tomó

en   consideración el    principio   de   buena   fe   para   hacer   la

determinación de tercero registral. Sin embargo, del expediente no

consta que estos hayan demostrado la mala fe de la Familia Balducci

aun cuando era a ellos a quienes les correspondía el peso de la

prueba. Siendo ello así, entendemos que este segundo error tampoco

se cometió. Era el deber de Palatine Hill demostrar ante el Foro

Primario que los Apelados obraron de mala fe y así rebatir la

presunción que los protege.

      Por otra parte, los Apelantes alegaron que el TPI debió aplicar

el derecho sustantivo correspondiente a la Ley de Control de Acceso

y el Reglamento Núm. 20 aplicable para los años en que se otorgó la

escritura. No obstante, no le asiste la razón.

      Lo cierto es que, Palatine Hill no levantó este argumento en la

Demanda, ni en la Demanda Enmendada, más bien lo traen por

primera vez en la reconsideración presentada ante el TPI.

Posteriormente, trajo el planteamiento mediante este recurso. Por

su parte, el TPI resolvió que la Ley Control de Acceso, Ley Núm. 21-

1987, derogada por el Código Municipal de 2020, Ley Núm.107-

2020 no era aplicable a este caso. A lo que entendemos le asiste la

razón, debido a que la controversia inicial de este caso gira en torno

a la aplicabilidad de las condiciones restrictivas constituidas

mediante escritura pública. La Ley de Control de Acceso lo que

busca es regular otros aspectos que no necesariamente están atados

a las condiciones restrictivas y las cuales no se encuentran en
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controversia en el presente caso. Ante ello, entendemos que dichas

leyes no son de aplicación a la presente controversia.

      Como cuarto error, Palatine Hill planteó que el TPI no debió

decretar como nulas las enmiendas realizadas al “By Laws” por el

hecho de querer especificar las condiciones restrictivas. Sin

embargo, entendemos que el TPI no declaró la nulidad, tal como

plasmado y, por tanto, dicho error no fue cometido.

      Cónsono con el derecho anteriormente esbozado, lo cierto es

que las condiciones restrictivas solo pueden ser enmendadas de

maneras      muy   específicas,   entiéndase   por   acuerdo   de   los

interesados, por el transcurso del tiempo, por confusión de derecho,

por renuncia o abandono de los propietarios, por expropiación

forzosa o mediante cambios radicales en el vecindario.

      Por su parte, los Apelantes alegan que el “By Laws” no

enmienda las condiciones restrictivas, sino que las aclara. A lo que

no le asiste la razón, veamos.

      El 27 de junio de 2007, los Apelantes otorgaron escritura

núm. 109 sobre condiciones restrictivas, la cual establece lo

siguiente:

            (G) All vehicles must be parked within the
      boundaries of the owner´s land and may not be parked
      on the shoulder of the roads.

            (H) Abandoned or unused vehicles may not
      remain in the individual parcels or on the public road,
      or shoulder of those roads.

            (I) No overtly commercial activity shall be
      permitted on the segregated lot, including the breeding
      of animals for commercial purposes, storing of vehicles
      (auto body work), and heavy equipment for commercial
      use.

      Ante ello, el 18 de noviembre de 2021, Palatine Hill incorporó

al Reglamento Corporativo las siguientes enmiendas:

      6.03.07. All Vehicles must be parked within the
      boundaries of the owner´s land and may not be parked
      on the shoulder of the roads or on any common
      property. Special events are exempted from this
      restriction. No trailers, campers, boats, recreational
KLAN202300582                                                       22

      vehicles, or commercial vehicles of any kind shall be
      parked on, or adjoining the property, where visible from
      street, or from a neighbor´s yard, with the exception of
      delivery, services or construction vehicles while in the
      process of preforming their services. Except as required
      during construction, no vehicle shall be parked on any
      part of the Property, except on paved driveways, and in
      garages. While within Palatine Hill, vehicles shall be
      driven safely at speeds that do not exceed 20 MPH, and
      without unreasonable noise including but limited to
      tires screeching, excessive honking, engine revving, or
      unreasonably loudspeakers.

      6.03.08. Abandoned or unused vehicles may not remain
      on individual parcels or on the public road, or shoulders
      of those roads. Vehicles are permitted to be parked on
      undeveloped lots overnight unless approved by the
      Board.

      6.03.09. No overtly commercial activity shall be
      permitted on the segregated lot, including the breeding
      of animals for commercial purposes, storing of vehicles
      (auto body work) and heavy equipment for commercial
      use.

      De una fácil lectura se puede interpretar que las enmiendas

realizadas al Reglamento Corporativo son más prohibitivas que las

condiciones restrictivas establecidas mediante la escritura núm.

109. Ante ello, lo que buscan dichas enmiendas es ampliar las

restricciones ya establecidas, lo cual no es posible hacerlo mediante

enmiendas     al   Reglamento     Corporativo.    Como     discutimos

anteriormente, las enmiendas a las condiciones restrictivas solo se

pueden hacer en circunstancias muy particulares, las cuales no

contemplan las enmiendas a los Reglamentos. Por lo que,

entendemos estas enmiendas no son suficientes para establecer una

condición restrictiva, ya que su verdadero propósito no es el de

especificar, sino el de modificar las condiciones restrictivas, lo cual

no es correcto en derecho.

      Como último señalamiento de error, Palatine Hill entiende que

el TPI debió traer al Sr. John Ray Carraway como parte

indispensable en el presente pleito. Esto, debido a que surge de la

escritura núm. 256 sobre Compraventa, que el vendedor sería

responsable de cualquier gravamen que surgiere del Registro de la
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Propiedad, el cual no se encontrase en el estudio del título realizado

para la celebración del negocio jurídico.

      En el pleito ante nos, los apelados adquirieron la propiedad

del Sr. John Ray Carraway mediante escritura de compraventa y

constitución de hogar seguro. En dicha escritura, el señor Ray

Carraway se comprometió a responder por cualquier gravamen que

surgiere del Registro de la Propiedad que no constara en el estudio

de título realizado para compraventa. Es ante esto que Palatine Hill

alega que este debió traerse como parte indispensable en el pleito.

No obstante, del Registro no ha surgido ningún gravamen. Somos

de la opinión que las condiciones restrictivas no afectan el solar #3,

esto debido a que las mismas fueron otorgadas y registradas

posterior a la segregación y la compraventa realizada. Es por esto

que, coincidimos con el foro primario al resolver que no era

necesaria la participación del señor Ray Carraway. Ya que es parte

indispensable la persona sin la cual se haría imposible adjudicar la

controversia, lo cual no es el escenario en el caso ante nos.

                                 IV

      Por los fundamentos antes expuestos, los cuales hacemos

formar parte integral del presente dictamen, confirmamos la

Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala

Superior de Aguada.

      Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del

Tribunal de Apelaciones.

                                 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                             Secretaria del Tribunal de Apelaciones