Court Opinion

ID: 9896847
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2023-11-14 16:24:44.122857+00
Date Added: 2024-06-11T09:14:22.077106
License: Public Domain

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
                      TRIBUNAL DE APELACIONES
                                PANEL VI

   HRC HOLDING QOZB                              Apelación
                                                 Procedente del
          Apelante                               Tribunal de Primera
                                                 Instancia, Sala
                                                 Superior de San
              v.                                 Juan

                               KLAN202300828 Caso Civil Núm.:
  PR LEGAL RESOURCE                          SJ2023CV06978
         LLC                                 Salón: 803

          Apelados                               Sobre:

                                                 Desahucio, Cobro de
                                                 Dinero

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez
Rivera Torres y la Jueza Rivera Pérez.

Rivera Pérez, Jueza Ponente

                              SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 26 de octubre de 2023.

      Comparece ante nos la parte demandada-apelante, PR LEGAL

RESOURCE LLC (en adelante, PR LEGAL), mediante un recurso de

Apelación y nos solicita la revisión de la Sentencia Parcial dictada el

11 de septiembre de 2023 y notificada el 13 de septiembre de 2023

por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (en

adelante, TPI). Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la

solicitud de desahucio presentada por la parte demandante-

apelada, HRC HOLDING QOZB, LLC (en adelante, HRC HOLDING)

y ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del

edificio The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a

partir de la notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00

el monto de la fianza para presentar un recurso de apelación.

      Por los fundamentos que expondremos, se confirma la

Sentencia Parcial apelada.

                                    I

Número Identificador

SEN2023____________________
                                                                      2

        El 20 de julio de 2023, HRC HOLDING presentó una Demanda

sobre desahucio y cobro de dinero por la vía sumaria en contra de

PR LEGAL.1 En esta, HRC HOLDING alegó que el 28 de junio de

2019, Vivoni Law Office, LLC y SFIII PR, LCC suscribieron un

contrato      titulado   Office    Space   Lease   Agreement   para   el

arrendamiento de la suite núm. 812 del edificio The Hato Rey Center

en San Juan. Este contrato fue enmendado el 24 de septiembre de

2021 mediante un acuerdo titulado Assignment and Amendment to

Office Space Lease Agreement a los fines, entre otros, de incluir el

arrendamiento de la suite núm. 800 como parte del acuerdo y ceder

a PR LEGAL el derecho de arrendamiento que ostentaba SFIII PR,

LCC. Según se alegó en la demanda, en el contrato de arrendamiento

se acordó, entre otras cosas, lo siguiente:

        “7. El canon de arrendamiento base (basic rent)
        estipulado en el Contrato para el primer año fue de
        $12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho mil
        quinientos de ocho mil quinientos treinta y dos dólares
        ($8,532.00) anual o setecientos once dólares ($711.00)
        mensual, y un canon de alquiler adicional (Additional
        Rent) de $12.00 el pie cuadrado, para un total de ocho
        mil quinientos treinta y dos dólares ($8,532.00) anual o
        setecientos once dólares ($711.00) mensual. Véase,
        Exhibit A, página ii.

        6. La sección 8 del Contrato estipula que si el pago del
        arrendamiento no se ha realizado dentro de los
        primeros catorce (14) días del mes, se hará un cargo
        adicional por tardanza correspondiente al doce por
        ciento (12%) del total adeudado. Véase, Exhibit A, pág.
        7.”2 (énfasis en el original).

        En cuanto a la causa de acción, HRC HOLDING alegó que PR

LEGAL incumplió con su obligación de pagar el canon acordado

desde noviembre de 2022, por lo que el 6 de junio de 2023 le envió

una Notificación de Incumplimiento y Terminación de Contrato, en la

cual le advirtió lo siguiente:

        “8. […] HRC advirtió al arrendatario que había
        incumplido con los términos de pago del Contrato. Por
        lo tanto, conforme al artículo 29 del Contrato, HRC
        solicitó el pago del balance pendiente ($28,074.74)

1 Apéndice de la Apelación, págs. 1-3.
2 Íd., págs. 1-2.
                                                                    3

        dentro de treinta (30) días de cursada la Notificación o,
        de lo contrario, el Contrato expiraría y el arrendatario
        sería responsable del balance adeudado, más el alquiler
        que se acumulase de ahí en adelante a razón de 200%
        sobre el alquiler aplicable durante el año anterior,
        conforme al artículo 30 del Contrato.”3

        Transcurrido el término concedido, PR LEGAL no saldó el

balance adeudado, por lo que el 6 de julio de 2023 HRC HOLDING

le notificó a PR LEGAL que dio por expirado el contrato y procedió a

presentar la demanda del presente caso. En esta, HRC HOLDING

solicitó como remedio que se ordenara el lanzamiento de PR LEGAL;

el pago de $32,067.02 adeudados al 15 de julio de 2023; el pago del

“hold-over rent” y de las penalidades que se acumularan hasta que

PR LEGAL desalojara la propiedad; y el pago de las costas y de los

honorarios de abogados pactados.

        El 18 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó su Contestación

a Demanda y Solicitud para que se Convierta en un Procedimiento

Ordinario.4 En síntesis, PR LEGAL negó las alegaciones en su contra,

levantó varias defensas afirmativas, y solicitó la conversión del

proceso sumario de desahucio a uno ordinario.

        En esa misma fecha, PR LEGAL presentó, además, una

Urgente Solicitud de Interdicto Posesorio5 solicitando que se ordenara

a HRC HOLDING a lo siguiente:

        “[…] [Q]ue mientras continuemos poseyendo legalmente
        las propiedades arrendadas, se mantengan las áreas
        limpias, los aires acondicionados prendidos, los accesos
        abiertos, los estacionamientos abiertos, los baños
        limpios y con papel y jabón, se recoja la basura en las
        oficinas y cualquier otro servicio necesario para el
        disfrute ininterrumpido y seguro de las facilidades
        hasta que este Honorable Tribunal expida una
        Sentencia final que determine lo contrario.”6

        El 21 de agosto de 2023, se celebró una vista, mediante

videoconferencia, a la cual comparecieron las partes y sus

3 Íd., pág. 3.
4 Apéndice de la Apelación, págs. 92-105.
5 Apéndice de la Apelación, págs. 120-121.
6 Íd., pág. 121.
                                                                               4

representantes legales.7 Durante la misma, las partes argumentaron

a favor de sus respectivas posiciones con relación a la solicitud de

conversión del proceso de desahucio. Finalizada la vista, el TPI

emitió una Orden, en la cual dispuso lo siguiente:

       “Según discutido en corte abierta se señala vista
       evidenciaria sobre desahucio el jueves 24 de agosto a
       las 2: 00 pm.

       Se bifurca el caso de manera que la causa de acción de
       desahucio permanece sumaria según dispone el código
       de enjuiciamiento civil, 32 L.P.R.A. Sec.2821 y
       subsiguientes, y las causas de cobro de dinero[,] daños,
       [e] incumplimiento de contrato se atenderán mediante
       el trámite ordinario.”8

       En esa misma fecha, PR LEGAL presentó una Moción

Informativa sobre Consignación y Otros Extremos. En su moción, PR

LEGAL informó que había consignado $31,720.00, equivalentes a

los cánones de arrendamiento vencidos desde diciembre del 2022

hasta septiembre de 2023.9 Además, habiéndose consignado el

importe del precio de la deuda, solicitó lo siguiente:

       “[S]olicitamos que este honorable Tribunal encuentre a
       la Demandada en cumplimiento con toda obligación
       contractual, estime improcedente el reclamo de
       desahucio contra la parte compareciente y deje sin
       efecto la vista del próximo jueves 24 de agostos a la
       2:00pm.”10

       El 22 de agosto de 2023, el TPI emitió y notificó una Orden en

atención a la Moción Informativa sobre Consignación y Otros

Extremos presentada por PR LEGAL, en la cual dispuso lo siguiente:

       “Académico, en la vista celebrada el 21 de agosto se
       declaró No ha lugar a la consignación propuesta. La
       consignación no cumple con los requisitos legales ya
       que no se ofreció a la parte demandante y fue
       rechazada. Por otro lado, habiendo señalado vista de
       desahucio para el jueves, la consignación está hecha a
       destiempo.”11

7 Apéndice de la Apelación, págs. 120-125.
8 Apéndice de la Apelación, pág. 127. La Orden se emitió el 21 de agosto de 2023,

y se notificó el 22 de agosto de 2023
9 Apéndice de la Apelación, págs. 79-91.
10 Íd., pág. 82.
11 Apéndice de la Apelación, pág. 126.
                                                                  5

       El 24 de agosto de 2023, PR LEGAL presentó una

Reconvención.12 En síntesis, PR LEGAL alegó que HRC HOLDING

incumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de

arrendamiento relacionadas a prestación de servicios de utilidades

y manteamiento de la propiedad arrendada. Además, le imputó

incumplimiento contractual por haber resuelto el contrato y

requerido el desalojo del edificio antes del vencimiento del término

del arrendamiento para llevar a cabo ciertas reparaciones. Como

remedio, PR LEGAL solicitó en la reconvención el pago de no menos

de $350,000.00 por concepto de indemnización por los daños y

perjuicios alegadamente sufridos por causa del incumplimiento

contractual y por concepto de reembolso del depósito retenido, las

mejoras realizadas, y de lo pagado durante los meses en que no se

pudo utilizar la propiedad y en que los servicios de utilidades y

mantenimiento se proveyeron de forma deficiente.

       En esa misma fecha, se celebró mediante videoconferencia la

Vista de Desahucio, a la cual comparecieron las partes y sus

representantes legales.13 Durante la misma, las partes presentaron

prueba y argumentaron a favor de sus respectivas posiciones con

relación a la solicitud de desahucio. Entre otras cosas, PR LEGAL

reiteró su solicitud para que el proceso de desahucio se viera en su

totalidad por la vía ordinaria.

       Finalmente, el 11 de septiembre de 2023, notificada el 13 de

septiembre de 2023, el TPI dictó la Sentencia Parcial apelada.14

Mediante este dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la solicitud de

desahucio presentada por HRC HOLDING. En consecuencia, se

ordenó a PR LEGAL a desalojar las suites núm. 800 y 812 del edificio

The Hato Rey Center en un término de veinte (20) días a partir de la

12 Apéndice de la Apelación, págs. 106-111.
13 Apéndice de la Apelación, págs. 128-135.
14 Apéndice de la Apelación, págs. 113-119.
                                                                  6

notificación del dictamen. Además, se fijó en $5,000.00 el monto de

la fianza para presentar un recurso de apelación. El TPI concluyó y

resolvió lo siguiente:

       “En este caso entre la parte demandada firmó un
       contrato de arrendamiento enmendado en el que se
       compromete a pagar una renta básica y una renta
       adicional por dos oficinas. En el transcurso de la
       relación comercial, la parte demandante quien para la
       fecha era el arrendador, envía una carta informando la
       necesidad de hacer reparaciones que van a requerir el
       desalojo del edificio. Esta carta se envió en noviembre
       de 2022 y se esperaba el desalojo para julio 30 del 2023
       o sea el aviso fue dado con 8 meses de anticipación. La
       parte demandada estipuló en corte abierta que dejó de
       hacer pagos en diciembre de 2022. Al mes de recibida
       la carta dejó cumplir su obligación de hacer pagos. En
       la vista la propia parte demandada testificó problemas
       con el aire acondicionado y con sabandijas que
       confirman la posición de la parte demandante de que el
       edificio necesitaba reparaciones mayores.

       La posición de la parte demandada es que pueden
       permanecer en la posesión de los locales arrendados por
       virtud del contrato de arrendamiento enmendado cuya
       duración es de 5 años. Sin embargo, al ellos incumplir
       con su obligación de pago, abrieron la puerta para que
       la parte demandante diera por terminado el contrato,
       como permite el propio documento. La parte
       demandada tiene unas alegaciones de gastos y mejoras
       que equivalen o superan las rentas que dejó de pagar,
       sin embargo, el contrato no provee para que la renta se
       sustituya por gastos en mejoras. Puede que la parte
       demandada tenga un derecho a recuperar su inversión,
       pero, no tiene el derecho a permanecer en la
       propiedad.”15

       Inconforme con dicha determinación, PR LEGAL acudió ante

nos mediante el presente recurso de Apelación, en cual señala los

errores siguientes:

       Erró el Tribunal al dilucidar lo pertinente al desahucio
       mediante el procedimiento sumario cuando la prueba
       necesaria para adjudicarlo se ventilar[á] por el trámite
       ordinario según ordenado por el propio tribunal.

       Erró el Tribunal al declarar con lugar el desahucio ante
       la ausencia de prueba que será producida y evaluada
       en el procedimiento ordinario por orden del Tribunal.

       El 20 de septiembre de 2023, emitimos y notificamos una

Resolución, mediante la cual determinamos que la consignación en

15 Íd., págs. 118-119.
                                                                    7

la Secretaría del TPI del importe del precio de la deuda realizada el

23 de agosto de 2023 por PR LEGAL cumplía con lo exigido en el

Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2832.

      El 29 de septiembre de 2023, HRC HOLDING presentó su

Alegato de la Parte Apelada.

      Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes,

procedemos a resolver.

                                   II

                                  A.

      La acción de desahucio es el procedimiento que puede llevar

una persona propietaria de algún bien inmueble para recuperar la

posesión   de   hecho.   El    trámite   de   desahucio   de   nuestro

ordenamiento está reglamentado en los Artículos 620 al 634 de la

Ley de Procedimientos Legales Especiales, contenida en el Código de

Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838.

      Como norma general, la causa de acción de desahucio se

tramita de forma sumaria, pues se reconoce que el Estado tiene el

interés de atender con agilidad el reclamo de una persona dueña de

un inmueble que ha sido impedida de ejercer su derecho a poseer y

disfrutar de su propiedad. Payano v. SLG Cruz Pagán, 209 DPR 876

(2022); ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5 (2016). Como

corolario de lo anterior, el Artículo 627 del Código de Enjuiciamiento

Civil, supra, dispone que los desahucios basados en falta de pago

solo permiten que la parte demandada presente prueba de que pagó

los cánones adeudados.

      No obstante, el Tribunal Supremo ha reconocido que las

partes demandadas tienen la facultad de presentar defensas

afirmativas con el fin de convertir el procedimiento en uno ordinario.

Payano v. SLG Cruz Pagán, supra. En virtud de lo anterior, los foros

judiciales gozan de discreción para convertir el procedimiento de
                                                                                 8

desahucio      en   uno     ordinario,       prorrogar   términos,     posponer

señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones. Íd.

                                        B.

       En nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de la

libertad de contratación o autonomía de la voluntad, según el cual

las partes contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y

condiciones que tengan por conveniente, siempre que las mismas

no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público.

Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3372;16 Feliciano

v. Luxury Hotels Int’l., 210 DPR 712 (2022); Álvarez v. Rivera, 165

DPR 1, 17 (2005) S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713

(2001); Trinidad v. Chade, 153 DPR 280 (2001).

       A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes

quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y a

las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la

buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA

ante sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando

un contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento,

el mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor

de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2994;

Feliciano v. Luxury Hotels Int’l., supra. Es por ello, que el Artículo

1054 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3018, sujeta a aquellos

que de alguna manera contravengan sus obligaciones a la

indemnización de los daños y perjuicios causados. Bajo dicho

supuesto, todo incumplimiento contractual dará lugar a un

resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.

       Las acciones ex contractu se basan en el quebrantamiento de

un deber que surge de un contrato expreso o implícito, y tienen por

16 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido por

la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de Puerto
Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. Los hechos que originan la presente
controversia tomaron lugar durante la vigencia del código anterior, por lo cual
esta es la ley aplicable.
                                                                      9

objeto que se cumplan las promesas sobre las cuales las partes

otorgaron su consentimiento. Íd. Por tanto, para que proceda esta

acción tiene que haber habido un acuerdo de voluntades que genere

una obligación, situación o estado de derecho resultante de un

convenio y que haya creado unas expectativas a base de las cuales

actuaron las partes. Íd., pág. 18; Trinidad v. Chade, supra.

      En el caso de las obligaciones recíprocas, el Artículo 1077 del

Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3052, dispone lo siguiente:

      “La facultad de resolver las obligaciones se entiende
      implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de
      los obligados no cumpliere con lo que le incumbe.

      El perjudicado podrá escoger entre exigir el
      cumplimiento o la resolución de la obligación, con el
      resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos
      casos. También podrá pedir la resolución, aun después
      de haber optado por el cumplimiento, cuando éste
      resultare imposible.”

      De la referida disposición estatutaria surge que, ante un

incumplimiento de una obligación bilateral, el perjudicado puede

optar entre exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución,

y en ambos casos, si tal incumplimiento ha tenido repercusiones en

su   patrimonio    de      forma   desfavorable,   puede   reclamar   el

resarcimiento por los daños ocasionados. Álvarez v. Rivera, supra,

pág. 19.

      En cuanto a la resolución del contrato, se ha indicado que la

referida disposición estatutaria establece una condición resolutoria

tácita en todo contrato bilateral que opera ex propio vigore o por su

propia fuerza. Íd. En consecuencia, si uno de los contratantes

incumple el otro puede darlo por resuelto sin necesidad de que un

tribunal así lo declare.

      Cuando nos enfrentamos a un cumplimiento parcial o

defectuoso, en principio, se justifica el ejercicio de la acción de

resolución. No obstante, en la doctrina civilista se entiende que el

ejercicio del derecho de resolución no debe ser utilizado en todas las
                                                                   10

situaciones ya que la buena fe en la contratación puede imponer

alguna moderación a este resultado. Álvarez v. Rivera, supra, pág.

19, citando a L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil,

4ta ed. rev., Madrid, Ed. Tecnos, 1983, Vol. II, págs. 226-227, y a J.

Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed. rev., Barcelona,

Ed. Bosch, Tomo I, Vol. 2, 1985, págs. 126-127. Dicho de otra

manera, únicamente si el cumplimiento parcial o defectuoso implica

la frustración de la finalidad contractual para la parte perjudicada,

procederá entonces, la resolución del contrato. Íd., págs. 19-20. En

los demás casos, en que la prestación se ha efectuado parcialmente

o resulta defectuosa, será procedente exigir el cumplimiento total o

libre de defectos y, en los casos en que proceda, una reducción

proporcional del precio. Íd.

      Por otra parte, el Artículo 1077 del Código Civil, supra,

reconoce que, ante el incumplimiento de una obligación recíproca,

la parte perjudicada puede exigir su cumplimiento. En decir, si el

que incurre en incumplimiento exige la satisfacción de la prestación

debida, la otra parte puede oponer la defensa del contrato

incumplido. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 20. Este principio general

en materia de contratos recíprocos es conocido en la doctrina

civilista como la excepción de contrato no cumplido (exceptio non

adimpleti contractus). Íd. Esta excepción de contrato no cumplido

se fundamenta en la regla de la ejecución simultánea de las

obligaciones recíprocas. Íd., citando a Puig Brutau, op. cit., pág.

115; Artículo 1053 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3017.

      Existe una modalidad de la excepción de contrato no

cumplido, que la jurisprudencia y la doctrina civilista ha reconocido

como la “excepción de contrato no cumplido adecuadamente” o

“excepción de falta de cumplimiento regular”, denominada en latín

como la exceptio non rite adimpleti contractus. Álvarez v. Rivera,

supra, págs. 20-21. Esta excepción aplica en el caso que una de las
                                                                          11

partes haya cumplido la prestación parcial o defectuosamente sin

ajustarse debidamente a lo que exige el vínculo obligatorio. Íd.

      La exceptio non rite adimpleti contractus es una defensa

disponible al demandado, la cual, es oponible al demandante que

pretende exigir el cumplimiento de una obligación a pesar de que él

ha cumplido parcial o defectuosamente con su prestación. Íd., págs.

21-22. El efecto o consecuencia primordial de la aplicación de la

excepción es que el demandado no vendrá obligado a cumplir con

su parte hasta tanto el demandante cumpla con su prestación

totalmente o libre de defectos. Íd., pág. 22, citando a Díez-Picazo y

Gullón, op. cit., págs. 227-228; Puig Brutau, op. cit., pág. 116.

      Ahora bien, no todo supuesto de cumplimiento parcial o

defectuoso puede tener el efecto de liberar al demandado de cumplir

con su prestación. El demandado no podrá invocar con éxito la

doctrina en los casos en que la aplicación de la exceptio non rite

adimpleti contractus puede resultar contraria al principio de buena

fe en la contratación. Íd., citando a D. Espín Canovas, La excepción

de incumplimiento contractual, 17 An. Der. Civ. 543, 568 (1964).17

      Al respecto, en Álvarez v. Rivera, supra, pág. 22, el Tribunal

Supremo aclaró y resolvió que esta defensa puede ser invocada por

el demandado en los casos en que el demandante pretende exigir el

cumplimiento de una obligación a pesar de que él ha cumplido

parcial o defectuosamente con su prestación y su efecto será, que el

demandado no vendrá obligado a cumplir con su parte hasta tanto

el demandante cumpla con la suya. No obstante, en los casos en

17 En Álvarez v. Rivera, supra, pág. 22, el Tribunal Supremo da los ejemplos
siguientes:
       “Así, por ejemplo, si la causa del incumplimiento parcial o
       defectuoso se debe a la conducta del demandado, resulta obvio que
       no se puede invocar la excepción. Tampoco se podrá invocar, con
       éxito, la excepción si el demandado admitió la contraprestación sin
       reserva ni protesta alguna cuando pudo comprobar los defectos ya
       que iría contra sus propios actos. En estos casos es que el tribunal
       deberá reconocer una disminución proporcional del precio, en
       razón de lo no cumplido o de los defectos en la prestación.” (citas
       omitidas).
                                                                         12

que su aplicación pueda resultar contraria al principio de la buena

fe contractual, el demandado no podrá invocar la excepción

exitosamente. Íd., pág. 23. En esos casos procede reducir el importe

de lo no realizado o en atención a lo llevado a cabo defectuosamente.

Master Concrete Corp. v. Fraya, S.E., 152 DPR 616, 630-631 (2000).

                                     C.

         En un contrato de arrendamiento de cosas el arrendador se

obliga a dar al arrendatario el goce y uso de una cosa por tiempo

determinado y precio cierto. Artículo 1433 del Código Civil, 31 LPRA

ante sec. 4012. Así, en un contrato de arrendamiento las partes —

el arrendador y el arrendatario— se obligan recíprocamente.

Artículos. 1444-1445 del Código Civil, 31 LPRA ante secs. 4051-

4052. Al perfeccionarse el contrato de arrendamiento surgen las

obligaciones bilaterales que el Código Civil les impone a una y a otra

parte.

         De ordinario, las dos partes que intervienen en un contrato

de arrendamiento son el arrendador o la arrendadora —quien se

obliga a ceder el uso de la cosa— y el arrendatario o la arrendataria

—quien obtiene el uso de la cosa arrendada. José R. Vélez Torres,

Los contratos, San Juan, Puerto Rico, 1987, pág. 356.

         Entre las obligaciones del arrendador o la arrendadora está

entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y mantener al

arrendatario     o   a   la   arrendataria   en   el   goce   pacífico   del

arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Artículo 1444 del

Código Civil, 31 LPRA ante sec. 4051. Por otro lado, es

responsabilidad del arrendatario o la arrendataria pagar el precio

del arrendamiento en los términos convenidos y usar la cosa

arrendada como una persona prudente, razonable y diligente,

destinándola al uso pactado. Artículo 1445 del Código Civil 1930,

31 LPRA ante sec. 4052.

         Si el arrendatario o la arrendataria incumple con sus
                                                                               13

obligaciones, el arrendador o la arrendadora podrá pedir la rescisión

del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto

último y dejar el contrato subsistente. Artículo 1446 del Código

Civil, 31 LPRA ante sec. 4053.

                                         III

       En su recurso de Apelación, PR LEGAL señala que erró el TPI

“al dilucidar lo pertinente al desahucio mediante el procedimiento

sumario cuando la prueba necesaria para adjudicarlo se ventilar[á]

por el trámite ordinario según ordenado por el propio tribunal” y “al

declarar con lugar el desahucio ante la ausencia de prueba que será

producida y evaluada en el procedimiento ordinario por orden del

Tribunal”.

       En síntesis, PR LEGAL argumenta que no procedía que se

adjudicara la causa de acción de desahucio basada en la falta de

pago del canon de arrendamiento, debido a que, tratándose de

obligaciones     recíprocas,     tenía      la   facultad    de   suspender    el

cumplimiento       de   su     obligación        bajo   el   contrato   ante   el

incumplimiento de HRC HOLDING con las suyas. A nuestro juicio,

no le asiste la razón. Veamos.

       De un examen del contrato de arrendamiento suscrito entre

las partes, surge la obligación contractual de PR LEGAL de pagar las

rentas según lo dispuesto en el contrato. Al respecto, el Artículo 8

(c) del contrato establece lo siguiente:

       “8. Payment of Basic Rent, Additional Rent; Late
       Payment Charges.

       […]

       c. Tenant covenants to pay the Monthly Basic Rent and
       Additional Rent as herein provided, when due and
       without notice or demand, in lawful money of the United
       States of America, and without any abatement,
       reduction, setoff, counterclaim, defense or deduction
       whatsoever, except as otherwise expressly provided for
       elsewhere in this Lease Agreement.”18

18 Apéndice de la Apelación, págs. 15-16.
                                                                              14

       Conforme a los términos y condiciones establecidos en este

Artículo, PR LEGAL se comprometió a cumplir con su obligación de

pagar los cánones de arrendamiento independientemente de que

tuviera una reclamación en contra de su arrendador.

       Por su parte, HRC HOLDING tenía facultad bajo el contrato

para dar por terminado el mismo ante un evento de incumplimiento

de arrendatario con su obligación contractual de pagar los cánones

de arrendamiento, como en efecto hizo.19 Al respecto, el Artículo 29

del contrato establece lo siguiente:

       “29. Events of Default, Remedies, Damages.

       a. The occurrence of any of the following events shall
       constitute an event of default under this Lease
       Agreement (each, an "Event of Default"):

       1) If Tenant defaults in the payment when and as due of all
          or any portion of any installment of Basic Rent or any
          Additional Rent on the date upon which they shall first
          become due, and such default shall continue for fourteen
          (14) calendar days after the due date, or if Tenant fails to
          pay when and as due any Basic Rent or Additional Rent
          three (3) consecutive times during any twelve (12) month
          period, or five (5) times during any Lease year, even if
          Tenant pays such Rent within the fourteen (14) calendar
          days after the due date;
       2) Tenant fails to fulfill and perform any of the covenants,
          terms or conditions of this Lease Agreement, other than
          the covenants for the payment of any amounts due under
          this Lease Agreement;

          […]

       b. Upon the occurrence of an Event of Default, Landlord
       may, at any time thereafter, give Tenant a notice of
       termination of this Lease setting forth a termination
       date thirty (30) days from the date of giving such notice.
       Upon the expiration of said thirty (30) day period, and
       if such breach continues or is not fully remedied to the
       satisfaction of Landlord, this Lease and the terms and
       rights hereby granted will expire and terminate with the
       same effect as if that day were the Termination Date.
       Notwithstanding the foregoing, in connection with a
       breach which cannot be remedied or cured within said
       thirty (30) day period (other than a breach related to
       non-payment of an amount due hereunder, assignment
       of this Lease, subletting of all or any portion of the
       Leased Premises, filing of a voluntary insolvency
       proceeding by Tenant or voluntary abandonment of the
       Leased Premises by Tenant), Landlord may extend the

19 Véase, Notice of Default and Termination of Lease   con fecha de 6 de junio de
2023. Apéndice de la Apelación, págs. 15-16.
                                                                      15

       time of Tenant within which to our such breach as
       necessary, but only it Tenant, within such thirty (30)
       day period, promptly commences and thereafter
       proceeds diligently and continuously to cure such
       breach, provided that such period of time shall not be
       so extended as to jeopardize the interest of Landlord in
       the Land and/or the Building or so as to subject
       Landlord to any liability, civil or criminal; or if an Event
       of Default occurs, Landlord, whether or not this Lease
       has been terminated, may, without notice to Tenant,
       immediately or at any time thereafter re-enter into or
       upon the Leased Premises or any part thereto, either by
       summary proceedings or by any suitable action or
       proceeding at law, or by force or otherwise, to the extent
       legally permitted, without being liable to indictment,
       prosecution or damages therefor, and may repossess
       the Leased Promises and remove any persons or
       property therefrom, to the extent that Landlord may
       have, hold and enjoy the Leased Premises as in the
       beginning of the Lease Term. The words re-enter", re-
       entry" and re-entered’’, as used in this Lease, are not
       restricted to their technical legal meanings.”20

       Según expusimos, la excepción del contrato ‘no cumplido

adecuadamente’ o exceptio non rite adimpleti contractus es una

defensa disponible al demandado, la cual, es oponible al

demandante que pretende exigir el cumplimiento de una obligación

a pesar de que él ha cumplido parcial o defectuosamente con su

prestación. Álvarez v. Rivera, supra, págs. 21-22. El efecto o

consecuencia primordial de la aplicación de la excepción es que el

demandado no vendrá obligado a cumplir con su parte hasta tanto

el demandante cumpla con su prestación totalmente o libre de

defectos. Íd., pág. 22, citando a Díez-Picazo y Gullón, op. cit., págs.

227-228; Puig Brutau, op. cit., pág. 116.

       Ahora bien, no todo supuesto de cumplimiento parcial o

defectuoso puede tener el efecto de liberar al demandado de cumplir

con su prestación. El demandado no podrá invocar con éxito la

doctrina en los casos en que la aplicación de la exceptio non rite

adimpleti contractus puede resultar contraria al principio de buena

fe en la contratación. Íd., citando a D. Espín Canovas, op. cit., pág.

568.

20 Apéndice de la Apelación, págs. 37-40.
                                                                  16

      A la luz de lo anterior determinamos, en este caso en

particular, que la defensa del contrato ‘no cumplido adecuadamente’

levantada por PR LEGAL como parte de su reclamación contra HRC

HOLDING, no incide sobre la causa de acción de desahucio.

      Por lo tanto, el TPI en el ejercicio de su discreción podía

bifurcar las causas de acción de manera que el desahucio se

tramitara por la vía sumaria, y las demás causas de acción por la

vía ordinaria.

                                  IV

      Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia

Parcial apelada.

      Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del

Tribunal.

                     Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
                 Secretaria del Tribunal de Apelaciones