Court Opinion

ID: 9916113
Source: CourtListenerOpinion
Date Created: 2024-01-09 15:22:31.607322+00
Date Added: 2024-06-11T13:24:04.767778
License: Public Domain

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
                             TRIBUNAL DE APELACIONES
                                     PANEL VII

          RICARDO D. FONTANET                          Revisión
               SÁNCHEZ                                 administrativa
                                                       procedente del
                 RECURRENTE                            Departamento de
                                                       Desarrollo
                         v.                            Económico y
                                                       Comercio, Oficina de
           OFICINA DE GERENCIA                         Gerencia de
               DE PERMISOS                             Permisos
                                     KLRA202300505
                  RECURRIDA                            Caso Núm.
                                                       2021-399890-CCO-
                                                       011171

                                                      Sobre:
                                                      SOLICITUD DE
                                                      VARIACIÓN DE
                                                      CONSTRUCCIÓN
        Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la
        Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.

        Grana Martínez, Jueza Ponente

                                    SENTENCIA

        En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2023.

               El recurrente, Ricardo D. Fontanet Sánchez, solicita que

        revisemos la resolución en la que la Oficina de Gerencia de Permisos

        no autorizó una consulta de construcción.

               La recurrida, Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe),

        presentó su alegato en oposición al recurso.

               Los hechos esenciales para comprender la determinación que

        hoy tomamos se incluyen a continuación.

                                         I.

               El 22 de noviembre de 2022, el recurrente presentó en la

        Oficina de Gerencia de Permisos una solicitud de consulta para la

        construcción de una vivienda. Surge del expediente ante nuestra

        consideración que, aunque originalmente pidió autorización para la

        construcción de una vivienda de tres plantas, posteriormente,

        durante el proceso de permiso, alegó que la tercera planta era un

        espacio abierto o una terraza. La propiedad está localizada en la

Número Identificador

SEN2023_____________
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Ctra. PR-429, Km 0.7 interior del Barrio Calvache del Municipio de

Rincón. La finca ubica en un distrito calificado como Residencial

Comercial (RC), según el Mapa de Calificación de Suelos de ese

Municipio y tiene una cabida de 1,183.50 metros cuadrados. El

Departamento de Recursos Naturales y Ambientales emitió una

Certificación de la Zona Marítimo Terrestre en el caso O-AG-CER02-

AG-00020-30092019 sobre la propiedad. Véase, Resolución de 28

de agosto de 2023, determinaciones de hecho 1-5, Anejo 2, págs. 1-

2 del apéndice el recurso.

      El recurrente pidió una variación al cumplimiento de la

Sección 6.4.2.3(c) del Reglamento Conjunto de 2020, que prohíbe la

construcción de viviendas en solares frente a la costa dentro de 30

metros desde la Zona Marítimo Terrestre. La Solicitud de Consulta

de Construcción estuvo acompañada del Memorial Explicativo del

ingeniero Carlos E. Bassat Rivera cuya solicitud de variación

obedeció a que:

      La sección 6.4.2.3 prohíbe la construcción de vivienda
      en solares frente a la costa dentro de una distancia de
      30 metros medidos desde la ZMT. En nuestro caso el
      solar tiene aprobado por el DRNA una certificación de
      la ZMT que no permite construir vivienda dentro de 20
      metros medidos de la ZMT. Esto nos deja en el solar
      13.20 metros de profundidad para la construcción de
      vivienda. La imposición de este requisito de 30 metros,
      según sección 6.4.2.8 y sección 6.4.2.3.c nos dejaría el
      solar solamente con 3.20 metros de profundidad. Como
      vemos en la ilustración, el solar en cuestión tiene
      aproximadamente 13.2 metros de profundidad. Al
      aplicarle esta regla lo convierte en un solar de 3.2
      metros libres para construcción. El solar se reduce de
      1,186.53 metros cuadrados, según escrituras, a 291.91
      mc luego de la aplicación de los límites de la ZMT. Ahora
      con esta imposición adicional de 30 metros el solar se
      reduce a 69.95 mc. Claramente la aplicación literal de
      esta sección resulta en una prohibición o restricción
      irrazonable del disfrute de la pertenencia de la
      propiedad en cuestión. Es relevante mencionar el
      cumplimiento de la ubicación de la propuesta vivienda
      con la certificación de la zona marítimo terrestre, dónde
      se cumplirá con la distancia de la zona de deslinde de 6
      metros, en adición a los 20 metros de la zona de
      vigilancia. Entendemos que la otorgación de esta
      variación aliviará un perjuicio para la construcción de
      una vivienda viable y así poder utilizar el solar a su
      máximo, cumpliendo con los ya estrictos requisitos de
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      la ZMT. Esta variación no resultaría en aumento en los
      niveles, ni velocidades de las aguas de inundación, ni
      tal concesión representaría un peligro potencial o
      inminente a la seguridad y salud pública. La aplicación
      de este requisito de la sección 6.4.2.8 y la sección
      6.4.2.3c, equivaldría a una confiscación de la propiedad
      de origen de 1,186.5283 metros cuadrados para
      convertirla a una de menos de 70 metros cuadrados, lo
      cual la convierte en inutilizable.

Véase, págs. 36-37 del apéndice del recurso.

      Según consta en el Memorial Explicativo, el recurrente pidió

una variación en el patio delantero de tres metros a un metro. El

recurrente adujo que esa variación no ocasionaría ningún impacto,

porque la propiedad tendría un patio posterior de 4 metros más 20

mts., hacia la zona marítimo terrestre. Por último, solicitó la

aplicación de la exención establecida en la sección 6.4.2.8 b (1) al

cumplimiento del retiro de edificios o estructuras de la zona

marítimo terrestre. Esta exención aplica a solares, cuya formación y

calificación urbana fue autorizada por la Junta de Planificación,

antes de la vigencia del Reglamento Conjunto 2020 y en los cuales

el retiro requerido impide el uso permitido en la zonificación. Según

el recurrente, esta finca fue mensurada y aprobada inicialmente el

29 de agosto de 2019, antes de la vigencia del Reglamento Conjunto

2020. Véase, pág. 38 del apéndice del recuso.

      El 24 de febrero de 2023, la agencia requirió al recurrente que

aclarara si la construcción era de dos o de tres niveles. El 4 de marzo

de 2023, el recurrente informó que la construcción sería de una

vivienda de dos plantas y que la tercera planta era la azotea.

      El 22 de mayo de 2023, la Oficina de Gerencia no favoreció la

consulta por las razones siguientes: (1) el proyecto presentó

variaciones que no fueron solicitadas, ni justificadas como un muro

dentro de la faja de terreno de 20 metros que debe ser dedicada a

uso público, (2) se proponen variaciones intensas a la zona marítima

terrestre en violación a la sección 6.4.2.2 del Reglamento Conjunto,

cuyo propósito es controlar el desarrollo de terrenos en la zona
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costera, (3) la proponente no demostró que las variaciones no

afectarán adversamente el disfrute y valor de las pertenencias

cercanas, ni el ambiente del vecindario, entre otras consideraciones

y (4) no evidenció que la variación aliviará un prejuicio claramente

demostrado. (Regla 6.3.2 del Reglamento Conjunto).

      El   recurrente    presentó    una    solicitud   de   revisión

administrativa. La División de Revisión Administrativa acogió la

solicitud y realizó una vista. Según consta en la resolución

recurrida, el ingeniero Carlos E. Bassat Rivera declaró lo siguiente.

Fue contratado por el recurrente para solicitar el permiso de

construcción y una variación a la sección 6.4.2.2 del Reglamento

Conjunto. La construcción es de dos plantas y se solicita una

variación en el patio delantero. El patio requerido es de tres metros

y el propuesto es de un metro. Además, solicita una variación de la

separación de treinta (30) metros requerida en solares frente a la

costa. El propuesto es de veinte (20) metros y cuatro (4) metros

adicionales de patio para un total de veinticuatro metros. La

solicitud está en armonía con otras propiedades del área. El estudio

de sombras evidenció el cumplimiento de la Sección 6.4.2.8 del

Reglamento Conjunto, porque la construcción no incide sobre la

zona marítimo terrestre. No obstante, también se configuran las

excepciones al cumplimiento de la sección 6.4.2.8. La construcción

cumple con el plan de erosión la Ley de Política Ambiental. El área

será forestada. El disfrute de los vecinos no se afectará porque la

propiedad más cercana ubica a 250 metros. Véase, Resolución de

28 de agosto de 2023, págs. 8-9.

      Durante el contrainterrogatorio, el ingeniero Bassat Rivera: (1)

reconoció que el patio posterior propuesto de cuatro metros está

dentro de los 30 metros de la zona marítimo terrestre, y (2) declaró

que la separación de 20 metros requerida es contigua a los 30
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metros y no significa que la recurrente tenga que dejar cincuenta

metros. Véase, Resolución de 28 de agosto de 2023, pág. 10.

        El interventor, Jaime Barea Fernández, declaró que se oponía

al proyecto porque se estaba construyendo un muro en la zona

marítimo terrestre que tendría un efecto sobre las tortugas marinas.

Además, expresó oposición al deslinde porque es del año 2019 y el

área ha cambiado. Por último, declaró que la Junta de Planificación

le ordenó al colindante del recurrente que destruyera un muro por

daño a la playa. Íd.

        El foro recurrido denegó la revisión, por los fundamentos

siguientes. El proyecto propuesto contempla la construcción de una

estructura permanente dentro de los treinta metros de la zona

marítimo terrestre y en contra de lo establecido en la Sección 6.4.2.2

inciso a. La faja de 30 metros es contigua a la faja de 20 metros de

ancho paralela de uso público. La alegación de la recurrente de que

los 20 y 30 metros no se suman, no es correcta. Por ser contiguos,

son uno al lado del otro, lo que significa paralelos. Cualquier otra

interpretación haría inoficioso el requerimiento de veinte metros de

uso público. El muro de hormigón propuesto estaría dentro de esos

veinte metros. El proyecto no cumple con los 20 metros desde la

zona marítima terrestre, ni con la prohibición de construir

estructuras permanentes dentro de la faja de treinta metros. Las

variaciones en construcción aplican a distritos. El capítulo 6.4

aplica a la Zona Costera y de Acceso a las Playas y Costas de Puerto

Rico.

        El recurrente presentó este recurso en el que alega que:

        ERRÓ LA OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOS Y SU
        DIVISIÓN DE REVISIONES ADMINISTRATIVAS AL
        DETERMINAR QUE LA PARTE RECURRENTE NO
        PRESENTÓ EVIDENCIA QUE DEMUESTRE QUE LA
        OGPR ACTUÓ ERRADAMENTE AL DENEGAR LA
        SOLICITUD DE CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN CON
        VARIACIONES EN PARÁMETROS DE CONSTRUCCIÓN
        ALEGANDO QUE NO SE ESTABLECIÓ CÓMO LA
        MAGNITUD DE LAS VARIACIONES SOLICITADAS
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      REPRESENTAN    UN   MODO   EFECTIVO    QUE
      GARANTICE SEGURIDAD Y QUE EL NO PERMITIR LA
      VARIACIÓN TAN INTENSA REPRESENTA UNA
      CONFISCACIÓN DEL PREDIO SIN DISCUTIR Y
      EVALUAR LAS MISMAS.

                                II.

         Deferencia a las resoluciones administrativas

      Las determinaciones de las agencias administrativas están

sujetas a la revisión judicial del Tribunal de Apelaciones. 4 LPRA

sec. 24y. La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del

Gobierno de Puerto Rico autoriza expresamente la revisión de las

decisiones, órdenes y resoluciones finales de los organismos

administrativos. 3 LPRA sec. 9672.

      Ahora bien, la revisión judicial de las determinaciones de

hechos de las decisiones de las agencias será sostenida por el

tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el

expediente administrativo. 3 LPRA sec. 9675. El examen jurídico de

las determinaciones administrativas se circunscribe a determinar si

las agencias han actuado en forma arbitraria, caprichosa, ilegal o

tan irrazonablemente que constituya un abuso de discreción. Al

evaluar, los tribunales revisores hemos de otorgar deferencia a las

decisiones   de    administrativas,   pues     estos   organismos

gubernamentales gozan de experiencia y conocimiento especializado

sobre los asuntos ante su consideración, lo cual ampara sus

dictámenes con una presunción de legalidad y corrección. OEG v.

Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-89 (2022); Moreno Lorenzo v.

Departamento de la Familia, 207 DPR 833, 839 (2021); Capó Cruz v.

Junta de Planificación, 204 DPR 581, 591 (2020); Municipio de San

Juan v. CRIM, 178 DPR 163, 175 (2010). En fin, los dictámenes de

las agencias gozan de una presunción de legalidad y corrección que

subsiste mientras no se produzca suficiente prueba para derrotarla.

OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 88-89; Rebollo v Yiyi Motors,
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161 DPR 69, 77 (2004); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 130

(1998).

      La parte que impugna judicialmente las determinaciones de

hechos de una agencia tiene el peso de demostrar que no están

basadas en el expediente o que las conclusiones del foro

administrativo son irrazonables. La razonabilidad es el criterio

rector al momento de pasar juicio sobre la decisión de una agencia.

OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90; Otero v. Toyota, 163 DPR

716, 727 (2005); González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276–

278 (2013); OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178–179 (2012).

      La evidencia sustancial que surge de la totalidad del

expediente y en la que debe estar basada la determinación

administrativa, ha sido definida jurisprudencialmente como aquella

que es relevante y que una mente razonable podría aceptar como

adecuada para sostener una conclusión. Ahora bien, ha de quedar

claro que la deferencia no implica que la evidencia sustancial este

sostenida por un ligero destello de evidencia o por simples

inferencias.   De   manera   que    el   crisol   evaluativo   de   las

determinaciones administrativas siempre estará guiado por el

concepto de razonabilidad conforme la evaluación del expediente

administrativo en su totalidad. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág.

89. Amparados en la deferencia y razonabilidad, los tribunales

analizarán las determinaciones de hechos de los organismos

administrativos. González Segarra et al. v. CFSE, supra, pág. 276.

      En cuanto a las determinaciones de derecho de las agencias

son revisables en todos sus aspectos. 3 LPRA 9675. La revisión se

ciñe a determinar si: (1) el remedio concedido por la agencia fue el

apropiado, (2) las determinaciones de hecho de la agencia están

basadas en evidencia sustancial que obra en el expediente

administrativo y (3) las conclusiones de derecho fueron correctas. El

respeto a la resolución administrativa se sostiene hasta que no se
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presente evidencia suficiente para derrotar la presunción de

legalidad. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 89.

      La deferencia a la interpretación que las agencias hacen sobre

las leyes que le corresponde poner en vigor, cede cuando: 1) erró al

aplicar la ley, 2) actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente o 3)

lesionó    derechos      constitutivos      fundamentales.     El    criterio

administrativo no prevalece, cuando la interpretación estatutaria

que realiza la agencia provoca un resultado incompatible o contrario

al propósito para el cual se aprobó la legislación y con la política

pública promovida. Es decir, la deferencia cede ante una

determinación que resulte irrazonable, ilegal o que conduzca a la

comisión de una injusticia. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90-

91. Por ello, los tribunales tienen que armonizar, siempre que sea

posible,   todos   los    estatutos    y    reglamentos    administrativos

involucrados para la solución justa de la controversia, de modo que

se obtenga un resultado sensato, lógico y razonable. Moreno Lorenzo

v. Departamento de la Familia, 207 DPR 833, 843 (2021).

      La transcripción de la vista o una exposición narrativa de la

prueba son imprescindibles cuando se cuestiona la apreciación de

la prueba y adjudicación de credibilidad de un organismo

administrativo.    Los    tribunales       no   deben   intervenir   con   la

apreciación de la prueba oral y adjudicación de credibilidad del foro

administrativo, si no tiene forma de evaluarlo. Graciani Rodríguez v.

Garage Isla Verde, 202 DPR 117, 128-130 (2019).

Ley Núm. 161-2009, 23 LPRA sec. 9011 et seq., conocida como
       la Ley de Reforma de Permisos de Puerto Rico

      La Ley Núm. 161-2009, Ley para la Reforma del Proceso de

Permisos de Puerto Rico, 23 LPRA sec. 9011 et seq., establece el

marco legal y administrativo que rige la solicitud, evaluación,

concesión y denegación de permisos por el Gobierno de Puerto Rico.

El estatuto creó la Oficina de Gerencia de Permisos como el
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organismo administrativo encargado de evaluar, aprobar o denegar

las solicitudes ante su consideración. Exposición de Motivos de la

Ley Núm. 161, supra. Dicha oficina emitirá las determinaciones

finales de permisos, según lo dispuesto en el Reglamento Conjunto

de Permisos. Los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la

V, conforme a lo establecido en el Art. 1.3 y 18.10 de la ley, también

podrán emitir determinaciones finales y permisos. Art. 2.5 de la Ley

Núm. 161, supra, 23 LPRA 9012(d). Por su parte, el Art. 9.10, 23

LPRA sec. 9019 (i), establece la presunción de corrección y legalidad

de las determinaciones finales y permisos expedidos por la OGPe,

los Municipios Autónomos con Jerarquía de I a V y por los

profesionales autorizados. No obstante, serán revocados cuando

medie fraude, dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de

algún    otro   delito   en   el   otorgamiento    o   denegación    de   la

determinación final o del permiso. Igualmente serán revocados,

cuando la estructura represente un riesgo a la salud, seguridad o

las condiciones ambientales o arqueológicas.

        Nuestro    ordenamiento      jurídico     diferencia   el   permiso

discrecional del ministerial. El Art. 1.5, inciso 26, define discrecional

de la siguiente manera:

        26) “Discrecional”— Describe una determinación que
        conlleva juicio subjetivo por parte de la Junta
        Adjudicativa, del Secretario Auxiliar o un Municipio
        Autónomo con Jerarquía de la I a la V sobre la forma en
        que se conduce o propone una actividad o acción. Éstos
        utilizan su conocimiento especializado, discreción y
        juicio para llegar a su determinación, ya que esta
        determinación considera otros asuntos además del uso
        de estándares fijos o medidas objetivas. El Secretario
        Auxiliar o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I
        a la V, puede utilizar juicios subjetivos discrecionales al
        decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe
        realizarse. 23 LPRA sec. 9011 (26).

        Por su parte, el Art. 6.3 (a) de la Ley Núm. 161, supra, 23

LPRA sec. 9016 (g)(a), confiere a la Junta Adjudicativa la potestad

de evaluar y adjudicar solicitudes discrecionales.
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         Según la Ley Núm. 161, supra, la variación en construcción

es la:

         Autorización concedida por el Secretario Auxiliar para
         la construcción de una estructura o parte de ésta, que
         no satisfaga los reglamentos, Planes de Ordenación y
         códigos establecidos, en cuanto a parámetros de
         construcción y densidad poblacional, pero que, debido
         a la condición del solar, la ubicación especial o el uso
         particular, confronte una dificultad práctica que
         amerite por excepción una consideración especial,
         siempre que no exista perjuicio a las propiedades
         vecinas. Se podrá conceder una variación en los
         parámetros de construcción, que nunca podrá conllevar
         un cambio en densidad e intensidad, tampoco se
         considerará una recalificación. La misma es permisible
         siempre y cuando el uso propuesto sea compatible con
         el contemplado en el tipo de distrito donde ubica y
         cumpla con los requisitos aplicables a este tipo de
         variación. Art 1.5 (94) de la Ley Núm. 161 supra, 23
         LPRA sec. 901 (94).

         Las variaciones de uso son una válvula de escape dentro del

rígido ordenamiento de zonificación vigente en nuestra jurisdicción.

Nos permiten atenuar el rigor reglamentario, porque alivian las

restricciones que regulan el disfrute de determinada propiedad,

cuando se demuestra que la aplicación de la reglamentación vigente

es irrazonable y ocasiona perjuicios a su propietario. No obstante,

las variaciones no se favorecen dado su carácter excepcional y solo

deben concederse cuando están claramente justificadas y proceden

conforme a las leyes y reglamentos aplicables. Su uso inapropiado y

discriminatorio     podría   destruir   todo   nuestro   esquema    de

zonificación y cambiar eventualmente las características de un

distrito planificado originalmente con una infraestructura para

ciertos usos. Empresas Ferrer v. ARPe, 172 DPR 254, 266-267

(2007).

         La Junta de Planificación en colaboración con la Oficina de

Gerencia de Permisos y las entidades gubernamentales concernidas

son responsables de preparar y adoptar un Reglamento Conjunto

para ejecutar los propósitos de la Ley Núm. 161, supra. Art. 15.1 de

la Ley Núm. 161, supra, 23 LPRA sec. 9025.
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                REGLAMENTO CONJUNTO 2020

      El Reglamento Conjunto 2020 fue declarado nulo por el

Tribunal Supremo en una Opinión Per Curiam el 16 de junio de

2023. No obstante, la determinación de nulidad es prospectiva a la

certificación de esa opinión. Martínez Fernández et al. v. OGP, 2023

TSPR 75, 212 DPR ___ (2023).

      Las consultas son proyectos discrecionales. Sección 2.2.3.1

del Reglamento Conjunto 2020. Véase, pág. 44 del Reglamento

Conjunto. Los proyectos en los que se propone la construcción de

una estructura que no cumple con los requisitos del Reglamento

Conjunto o el Código de Construcción adoptado por la Oficina de

Gerencia de Permisos en cuanto a parámetros de construcción y que

debido a la condición del solar, su ubicación especial o su uso

particular, confrontan una dificultad práctica y ameritan una

consideración especial, siempre que no se cree un perjuicio a las

propiedades vecinas, requieren la presentación de una consulta de

ubicación. Sección 2.2.3.2 (g). Véase, pág. 45 del Reglamento

Conjunto.

      La Sección 2.2.3.3 contiene los criterios generales de

evaluación de una consulta y lee como sigue:

      La determinación que se tome sobre un proyecto
      propuesto bajo las disposiciones de esta Sección
      descansará en la evaluación de factores que presente y
      demuestre la parte interesada en el caso, pero sin
      limitarse a, los siguientes factores:
      a. El proyecto deberá estar conforme con el Plan de
          Usos de Terrenos de Puerto Rico o el Plan de
          Ordenación Territorial Principio Rectores, Metas y
          Objetivos establecidos en el Plan de Usos de
          Terrenos de Puerto Rico aplicables a municipios que
          no cuenten con un Plan Territorial aprobado.
      b. Que exista o se pueda proveer la infraestructura
          necesaria para atender las necesidades del proyecto
          propuesto y para mitigar sus efectos directos e
          indirectos.
      c. La viabilidad, aceptabilidad y conveniencia del uso
          propuesto.
      d. La cabida del predio deberá exceder el máximo
          permitido para un cambio de calificación directo.
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      e.   Cómo se atienden las necesidades de la comunidad
           donde ubica el proyecto propuesto y cómo el mismo
           responde al interés público.

Véase, pág. 45 del Reglamento Conjunto.

      Las solicitudes discrecionales tienen que estar acompañadas

de un memorial explicativo con la información enumerada, pero sin

limitarse a esta. Sección 2.2.2.5 del Reglamento Conjunto 2020,

pág. 43.

      La Regla 6.3.2 trata sobre las Variaciones y en ella se dispone

lo siguiente:

      SECCION 6.3.2.1 DISPOSICIÓN GENERAL

           a. La variación en construcción, lotificación u otras
              no van dirigidas a alterar el uso permitido en el
              distrito, sino a dispensar al propietario del
              cumplimiento de uno o más de los requisitos que
              establece el Reglamento Conjunto, para la zona o
              distrito de calificación donde ubica o radica el
              inmueble o propiedad.
           b. La parte interesada que solicita una variación
              según antes señalado, al contrario de aquel que
              invoca la variación en uso, desea seguir
              utilizando la propiedad para el uso permitido por
              la reglamentación, pero necesita que se le exima
              de uno de los requisitos establecidos en el distrito
              de calificación para asegurar la viabilidad del uso
              permitido.
           c. Esta disposición reglamentaria aplicará de igual
              manera en las Áreas de Planificación Especial
              alrededor de Puerto Rico.

      SECCIÓN 6.3.2.2            INICIATIVA

           Toda variación deberá ser solicitada por escrito por
           el dueño o un representante autorizado del dueño de
           la propiedad para la cual solicita la misma;
           señalando los motivos, fundamentos y razones en
           apoyo de su solicitud.

      SECCIÓN 6.3.2.3         CONDICIONES        AL   OTORGAR
      VARIACIONES

           a. El Secretario Auxiliar de la OGPe, los Municipios
              Autónomos con Jerarquía de la I a la III, a los
              cuales se le haya delegado dicha facultad por
              medio del Convenio de Transferencia, autorizará
              variación en construcción, lotificación u otras
              para los usos que tolera el distrito tomando en
              consideración, entre otros, los siguientes
              factores:
              1. El solar tenga una condición particular que no
                 permite que se cumpla con las disposiciones
                 de este Reglamento.
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           2. El solar tenga una ubicación especial o el uso
              particular confronta una dificultad práctica y
              amerita una consideración especial.
           3. La    variación    solicitada   no     perjudica
              propiedades vecinas, la disponibilidad de
              infraestructura y el ambiente del vecindario.
           4. No se afecte el uso agrícola, la productividad
              agrícola de los terrenos, los recursos
              naturales, históricos o culturales existentes, si
              alguno.
           5. Para variar los parámetros de construcción
              sobre densidad e intensidad, el uso propuesto
              deberá ser uno contemplado en el distrito en
              que ubica.
           6. La magnitud de la variación es la necesaria
              para asegurar la viabilidad del uso permitido y
              no es viable considerar otras alternativas para
              salvar el problema presentado.

           …

     SECCIÓN 6.3.2.4        CRITERIOS      PARA    AUTORIZAR
     VARIACIONES

     No podrá autorizarse una variación en construcción,
     lotificación u otras, en todo o en parte, a menos que:
     a. Que la variación sea necesaria para la preservación
         y el disfrute de un derecho de propiedad y se
         demuestre que la variación aliviará un prejuicio
         claramente demostrable.
     b. Que la autorización de tal variación no afectará
         adversamente el disfrute y valor de las pertenencias
         cercanas en el uso presente y para cualquier otro
         uso futuro permitido.
     c. Que el peticionario, a su vez, está en disposición de
         aceptar las condiciones y requisitos adicionales a los
         requisitos reglamentarios que el Secretario Auxiliar
         de la OGPe o Municipio Autónomo con Jerarquía de
         la I a la III le imponga para beneficio o protección del
         interés público.
     d. Solicitar comentarios a la Unidad de Hidrogeología
         de la JP en áreas propensas a inundaciones o a
         deslizamientos de terrenos.
     e. No afecte la integridad ecológica de la Reserva
         Agrícola, Natural, Áreas de Planificación Especial o
         se ocasione peligro a los recursos naturales,
         históricos, culturales o agrícolas existentes.

Véase, págs. 474-476 del Reglamento Conjunto 2020.

     El Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto 2020 contiene las

Disposiciones para la Zona Costera y de Accesos a Las Playas y

Costas de Puerto Rico.

     REGLA 6.4.1 DISPOSICIONES GENERALES

     SECCIÓN 6.4.1.1 PROPÓSITO
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      a. Este Capítulo tiene el propósito de guiar y controlar
         el uso y desarrollo de terrenos y cuerpos de agua en
         la zona costanera de Puerto Rico, sus costas, playas
         y para requerir, fomentar o prohibir, basado en el
         bienestar general, los accesos a las playas de Puerto
         Rico.
      b. Se tomará en consideración las disposiciones
         contenidas en la Ley 33-2019, conocida como la “Ley
         de Mitigación, Adaptación y Resiliencia al Cambio
         Climático de Puerto Rico”.

      SECCIÓN 6.4.1.2 APLICACIÓN

      Las disposiciones contenidas en este Capítulo aplicarán
      y cubrirán a:
      a. Toda construcción, reconstrucción, demolición o
         alteración de edificios, segregaciones de terrenos,
         desarrollo, urbanizaciones y cualquier otro proyecto
         que se proponga dentro de la Zona Costanera de
         Puerto Rico y de las islas adyacentes dentro de su
         jurisdicción.
      b. Toda transacción de terrenos públicos o mejora
         pública dentro de la Zona Costanera de Puerto Rico,
         a ser realizada por algún funcionario u organismo
         del Gobierno de Puerto Rico.
      c. Todos los terrenos dentro de la Zona Costanera,
         incluyendo los terrenos sumergidos y bajo aguas
         navegables colindantes con la Isla de Puerto Rico y
         las otras islas adyacentes dentro de su jurisdicción,
         cuando se determine que es necesario para la
         implementación de este Reglamento.
      d. Toda persona natural o jurídica, pública o privada y
         cualquier agrupación de ellas.

      La Sección 6.4.2.2 sobre OTRAS CONSIDERACIONES dispone

lo siguiente:

      a. Zona de Separación: Todo proyecto para la
         construcción de edificios, de segregación o de
         urbanización de terrenos, con frente a la costa o
         playas de Puerto Rico, se requerirá que se dedique,
         para uso público, una faja de terreno de veinte (20)
         metros de ancho mínimo, paralela y medida desde la
         zona marítimo terrestre. Tampoco se erigirán
         estructuras permanentes en una faja de terreno de
         treinta (30) metros de ancho, contiguas a la anterior.
      b. Delimitación de la Zona Marítimo Terrestre:
         1. Se dispone que todo proyecto para la lotificación,
             urbanización y desarrollo de terrenos, así como
             para la construcción, alteración, ampliación y
             usos de estructuras o edificios en terrenos
             colindantes con el litoral, será necesario que se
             someta junto con los otros documentos y
             requisitos, el plano de deslinde de la zona
             marítimo terrestre, certificado por el DRNA.
         2. Esta certificación no se entenderá que
             concede derechos de propiedad permanentes,
             ya que lo que representa es el límite de la zona
             marítimo terrestre a la fecha del plano, el cual
KLRA202300505                                                     15

             podría variar cuando la naturaleza altere el
             contorno natural de la costa. (Énfasis nuestro).
         3. La vigencia de los deslindes certificados por el
             DRNA será de cinco (5) años.
         4. Cuando por causas naturales o alteración
             humana, se provoque un cambio en la costa, se
             podrá requerir un deslinde nuevo en cualquier
             momento antes del término de cinco (5) años.
             …
      e. Carácter Natural: Las obras de desarrollo de terrenos
      que se autoricen y que sean colindantes con costas y
      playas retendrán el carácter natural de la vegetación,
      rasgos topográficos, formas de las costas y un balance
      positivo para el ambiente natural sobre el desarrollo,
      excepto donde se desee proveer acceso y la vegetación,
      por ser muy tupida, lo impida.

      f. Intensidad del Desarrollo: A los fines de proteger el
      gran potencial de los terrenos no urbanos de la zona
      costanera, especialmente de los terrenos que colindan
      con la zona marítimo terrestre, para la recreación,
      contemplación y solaz espiritual, se deberá evitar al
      máximo posible el desarrollo interno paralelo a la costa,
      promoviéndose y estimulándose el que esos terrenos se
      mantengan en su estado natural y que los usos que allí
      se ubiquen armonicen con el potencial del sector
      costanero.

Véase, págs. 476-479 del Reglamento Conjunto 2020.

      Por su parte, la Sección 6.4.2.3(c) dispone lo siguiente en

torno a la Línea de Solares con Frente a la Costa:

      Cuando el proyecto envuelva la creación de una línea de
      solares individuales paralelos y contiguos con la zona
      marítimo terrestre o litoral lacustre, los mismos estarán
      separados de la Zona de Separación de veinte (20)
      metros de ancho mínimo por una calle pública que
      servirá de acceso principal a los mismos.

Véase, pág. 480 del Reglamento Conjunto 2020.

      La Sección 6.4.2.8 dispone lo siguiente:

      RETIRO DE EDIFICIOS O ESTRUCTURAS DEL LÍMITE
      MARÍTIMO TERRESTRE Y ESTUDIO DE SOMBRAS

      a. Disposición General:

         1. Con el propósito de evitar que las sombras que
            producen algunos edificios en la costa y las
            playas de Puerto Rico dificulten el uso óptimo de
            éstas, toda edificación a erigirse, construirse,
            trasladarse o ampliarse dentro de una distancia
            de cuatrocientos (400) metros del límite de la zona
            marítimo terrestre según lo determine el DRNA,
            observará      un    retiro    mínimo,      medido
            horizontalmente desde su base o pared más
            próxima a la Zona Marítimo Terrestre hasta dicho
            límite, de dos y media (2.5) veces su altura y cuya
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            medida se hará desde el nivel del terreno en tal
            base o pared.
         2. Este retiro no será menor que el retiro de
            cincuenta (50) metros establecido mediante la
            Sección 6.4.2.2 en esta Regla. (Énfasis
            nuestro).
      b. Exenciones: Para las zonas urbanas y como
         alternativa de cumplir totalmente con la anterior
         disposición general la Junta Adjudicativa o la JP
         podrá eximir parcialmente del cumplimiento de la
         misma en los siguientes casos:
         1. Cuando se trate de un solar, cuya formación y
            calificación urbana fueron autorizadas por la JP
            con anterioridad a la fecha de vigencia de este
            Reglamento y para el cual el retiro requerido no
            permita su utilización de acuerdo con lo
            permitido por la zonificación del sector.

Véase, pág. 485 del Reglamento Conjunto 2020.

      Toda solicitud para una concesión será acompañada de

estudios de sombra donde se demuestre que el área dentro de la

zona marítimo no recibirá sombra por más de una (1) hora en

cualquier día del año durante las horas de diez (10:00) de la mañana

a cuatro (4:00) de la tarde. Sección 6.4.2.10, pág. 486 del

Reglamento Conjunto 2020

      En cuanto a la calificación del distrito, el Distrito Residencial

Comercial (R-C) es de uso combinado porque se permiten los usos

residenciales y comerciales. No obstante, el uso principal será

residencial. Secciones 6.1.5.1 y 6.1.5.2 (a) del Reglamento Conjunto

2020. La cabida mínima en las áreas urbanas de alta densidad es

cuatrocientos (400) metros cuadrados y en los centros urbanos

tradicionales la existente. El ancho mínimo del solar en las áreas

urbanas de alta densidad es veinte (20) metros y en los centros

urbanos tradicionales el existente. El patio delantero tiene que

cumplir con lo que fuera mayor entre tres (3) metros de fondo o una

quinta (1/5) parte de la altura del edificio. Sin embargo, en los

centros urbanos tradicionales, se requerirá un patio delantero con

un fondo no menor de un (1) metro o de una quinta (1/5) parte de

la altura del edificio. Se exime de estos parámetros a los edificios

donde los colindantes no tienen patio delantero. El patio posterior
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tiene que cumplir con lo que fuera mayor entre un fondo no menor

de cuatro (4) metros ni menor de una quinta (1/5) parte de la altura

el edificio. Los centros urbanos tradicionales tienen que tener un

patio posterior con un fondo no menor de tres (3) metros o de una

quinta parte (1/5) de la altura del edificio cual fuera mayor. Sección

6.1.5.5 PARÁMETROS DE DISEÑO.

                                  III.

      El     recurrente   alega   que    la   División   de   Remedios

Administrativos erró al concluir que la OGPe denegó correctamente

la consulta de construcción. El error señalado es un ataque a la

apreciación de la prueba del foro administrativo. El recurrente

sostiene que la decisión constituye una incautación indebida de su

propiedad.

      La Oficina de Gerencia de Permisos no cometió el error

señalado. El recurrente no derrotó la deferencia que merece su

denegatoria a la consulta de construcción y las variaciones que

solicitó. La determinación de la agencia está basada en la evidencia

sustancial que consta en el expediente administrativo y que no fue

controvertida por la recurrente. La Oficina de Permisos interpretó y

aplicó correctamente las disposiciones del Reglamento Conjunto del

2020, que regulan las consultas de construcción y las variaciones y

las que protegen las costas y recursos naturales. Así lo sostiene la

evaluación del expediente en su totalidad.

      La propiedad en controversia ubica en una zonificación

residencial comercial. El uso residencial es permitido de forma

ministerial. El recurrente solicitó una variación en el patio

delantero. El Reglamento Conjunto exige que el patio delantero

tenga tres (3) metros y el propuesto es de un (1) metro. La propiedad

se encuentra en la zona costanera. Por esa razón, está sujeta al

cumplimiento de las disposiciones que garantizan la protección de
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la zona marítimo terrestre y el acceso a las playas y costas de Puerto

Rico.

        La variación que solicita el recurrente viola el Reglamento

Conjunto 2020, porque la construcción propuesta no cumple con la

separación de treinta (30) metros de la zona marítimo terrestre. El

recurrente pretende reducir esa distancia a veinte (20) metros que,

sumados a los cuatro (4) metros del patio delantero, serían unos

veinticuatro (24) metros. La construcción tampoco cumple con la

faja de veinte (20) metros que tiene que estar disponible para el uso

público. La agencia utilizó como fundamentos, los planos y el

deslinde de la zona marítimo terrestre. El documento preparado por

el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, no tiene

constancia de que la agencia consideró la construcción propuesta.

Por el contrario, aclara que no se autoriza ningún movimiento de

tierra. Además, según consta en ese documento, la propiedad está

a nombre de otras personas que no son el recurrente. Véase, pág.

70 del apéndice del recurso.

        11. Deberá cumplir con la sección 6.4.2.2 del
        Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición
        de los Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de
        Terrenos y Operación de Negocios del 2 de diciembre de
        2020. Zona de Separación: Todo proyecto para la
        construcción de edificios, de segregación o de
        urbanización de terrenos, con frente a la costa o playas
        de Puerto Rico, se requerirá que se dedique, para uso
        público, una faja de terreno de veinte (20) metros de
        ancho mínimo, paralela y medida desde la zona
        marítimo terrestre. Tampoco se erigirán estructuras
        permanentes en una faja de terreno de treinta (30)
        metros de anchos contiguas a lo anterior.

Íd.

        11. Si como consecuencia del deslinde pendiente de
        certificación resulta que el proyecto deba ser modificado
        o reconfigurado para cumplir con la Zona Marítimo
        Terrestre o por cualquier otro motivo requiera tal
        modificación o reconfiguración, deberá presentar una
        Pre Consulta ante la Oficina de Gerencia de Permisos
        para determinar si la variación propuesta constituye o
        no una variación sustancial.

Véase, pág. 71 del apéndice del recurso.
KLRA202300505                                                        19

      Según consta en la resolución recurrida, el ingeniero Bassat

Rivera fue testigo del recurrente. Durante su testimonio reconoció

que el patio posterior propuesto está dentro de los 30 metros de la

zona marítimo terrestre. Por su parte, el interventor Jaime Barea

Fernández declaró que se oponía al proyecto porque el recurrente

estaba construyendo un muro en la zona marítimo terrestre que

tendría un efecto negativo para las tortugas marinas. El interventor

también se opuso al deslinde porque se realizó en el año 2019 y el

área ha cambiado. Por último, declaró que la Junta de Planificación

ordenó al colindante del recurrente que destruyera un muro por

daño a la playa. El foro recurrido dio por hecho que la recurrente

pretende construir un muro de hormigón de tres (3) pies con una

verja decorativa, que invade el área reservada a uso público.

      La Oficina de Gerencia de Permisos hizo constar que el

ingeniero Bassat Rivera declaró lo siguiente. La separación de 20

metros requerida para uso público es contigua a los 30 metros

reservados de la zona marítimo terrestre. Según el testigo, eso no

significa que la construcción tenga que estar a cincuenta (50) metros

de la costa. No obstante, el foro administrativo rechazó su

conclusión. La agencia determinó que la construcción tenía que

estar a unos cincuenta (50) metros de la costa, para salvaguardar

los treinta (30) metros de la zona marítimo terrestre y los veinte (20)

metros de acceso público a la playa.

      La agencia interpretó correctamente el Reglamento que le

corresponde poner en vigor. La Sección 6.4.2.2 del Reglamento

Conjunto del 2020 establece que los veinte (20) pies dedicados a uso

público se miden paralelamente desde la zona marítimo terrestre. A

nuestro juicio, eso significa que la franja de uso público comienza

donde termina la zona marítimo terrestre.

      El recurrente no presentó una transcripción o una exposición

narrativa de la vista administrativa que nos permita pasar juicio
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sobre la apreciación de la prueba que hizo la Oficina de Gerencia de

Permisos. La falta de una transcripción o de una exposición

narrativa, nos impide intervenir con su adjudicación de credibilidad,

porque no tenemos forma de evaluar los testimonios presentados.

Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra. Conforme la

evidencia documental que surge de la totalidad del expediente, el

recurrente no cumplió con los requisitos de la Sección 6.3.2.4,

supra. La prueba presentada y no controvertida por el recurrente,

convenció a la Oficina de Gerencia de Permisos de que el recurrente

no probó que la variación era necesaria para la preservación y el

disfrute de su derecho propietario y que aliviará un prejuicio

claramente demostrable. Según la agencia, el recurrente tampoco

evidenció que la construcción no afectará adversamente el disfrute

y valor de las pertenencias cercanas en el uso presente y para

cualquier otro uso futuro permitido. Además, de que no demostró

que la construcción no ocasionará peligro a los recursos naturales.

      La parte recurrente no demostró que en el expediente

administrativo existe prueba que derrota la evidencia sustancial en

la que se fundamenta la resolución recurrida. Igualmente falló en

establecer que la Oficina de Gerencia de Permisos erró al aplicar la

ley o que actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente. Por el contrario,

el foro administrativo ejerció de forma razonable su discreción para

autorizar una consulta de construcción. La decisión recurrida es

más que razonable, porque está basada en la política pública que

cobija las costas y el acceso a las playas de Puerto Rico. La

construcción propuesta atenta contra esa política.

                                  IV.

      Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la

resolución recurrida.
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     Lo acordó el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal

de Apelaciones.

                  Lcda. Lilia M. Oquendo Solís
              Secretaria del Tribunal de Apelaciones