Document: Điều 1 Quyết định 5239/QĐ-UBND duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "31/10/2011", "sign_number": "5239/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "31/10/2011", "sign_number": "5239/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "31/10/2011", "sign_number": "5239/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "31/10/2011", "sign_number": "5239/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "31/10/2011", "sign_number": "5239/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điều 1 Quyết định 5239/QĐ-UBND duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ có nội dung như sau:

Điều 1. Duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 1, quận 4 với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, diện tích và giới hạn khu vực điều chỉnh quy hoạch:
- Địa điểm khu vực quy hoạch: phường 1, quận 4.
- Diện tích khu vực quy hoạch: 38,656 ha.
- Vị trí và giới hạn khu vực quy hoạch:
Khu vực quy hoạch nằm ở phía Tây - Nam quận 4, được giới hạn bởi:
+ Hướng Đông: giáp đường Nguyễn Khoái.
+ Hướng Tây: giáp kênh Tẻ và kênh Bến Nghé.
+ Hướng Nam: giáp đường Tôn Thất Thuyết và kênh Tẻ.
+ Hướng Bắc: giáp kênh Bến Nghé.
2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch: Ủy ban nhân dân quận 4.
3. Danh mục các bản vẽ đồ án quy hoạch:
+ Bản đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/5000.
+ Bản đồ hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, giao thông và đánh giá quỹ đất xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
+ Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và ô nhiễm môi trường, tỷ lệ 1/2000.
+ Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng, tỷ lệ 1/5000.
+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ quy hoạch giao thông, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/2000.
+ Các bản vẽ minh họa về thiết kế đô thị và bố cục không gian đô thị.
+ Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật, tỷ lệ 1/2000.
4. Tính chất của khu vực quy hoạch:
- Hiện trạng xây dựng phường 1, quận 4 có nhiều khu dân cư xây dựng tự phát xen lẫn các kho xưởng, xí nghiệp sản xuất công nghiệp, chất lượng xây dựng và kiến trúc rất thấp, thiếu công trình công cộng. Cần thiết phải di dời các xí nghiệp ô nhiễm ra khỏi khu dân cư, chuyển đổi chức năng từ đất sản xuất công nghiệp sang đất dân dụng và xây dựng các khu dân cư cao tầng hiện đại với đầy đủ dịch vụ công cộng và hạ tầng đáp ứng cho môi trường sống tốt của người dân.
- Hình thức nâng cấp cải tạo đô thị chủ yếu là giải tỏa xây dựng mới, tái phân bố dân cư hợp lý tại các khu nhà ở cao tầng ven rạch Bến Nghé, kênh Tẻ và các trục đường giao thông chính.
5. Dự báo quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị của khu vực quy hoạch:
5.1. Dự báo quy mô dân số đến năm 2020: tối đa 25.000 người.
(dân số hiện trạng năm 2009: 9.524 người)
5.2. Cơ cấu sử dụng đất của khu vực quy hoạch:

Số TT

Loại đất

Diện tích

Tỷ lệ

Chỉ tiêu

(ha)

(%)

(m2/người)

I.

Đất đơn vị ở

38,1

98,6

15,3

1

Đất nhóm nhà ở

12,38

32

5,0

2

Đất công trình công cộng

3,17

8,2

1,3

3

Đất cây xanh

12,04

31,1

4,8

4

Đất giao thông

10,51

27,2

4,2

II.

Đất ngoài đơn vị ở

0,556

1,4

0,2

1

Đất giao thông đối ngoại

0,556

Tổng cộng

38,656

100

15,5

Bảng tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch xây dựng phường 1

Số TT

Khu chức năng

Diện tích

Số dân

Tầng cao

Mật độ xây dựng

(ha)

(người)

Tối đa

(%)

I.

Đất đơn vị ở

38,09

25.000

1. Đất nhóm nhà ở

12,38

30

1.1. Nhóm nhà ở xây dựng mới

11,53

24.600

Nhóm nhà ở 1

3,12

6.800

30

40 - 65

Nhóm nhà ở 2

2,91

6.700

24

40 - 65

Nhóm nhà ở 3

5,50

11.100

24

40

1.2. Nhóm nhà ở chỉnh trang

0,85

400

Nhóm nhà ở 4

0,85

400

8

75

2. Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

3,17

2.1. Đất giáo dục

2,50

Giáo dục-1 Mầm non xây mới

0,29

- Chiều cao trường mầm non tối đa 2 tầng
- Chiều cao các trường học khác (tiểu học, PTCS, PTTH) tối đa 4 tầng
- Mật độ xây dựng khoảng 40%

Giáo dục-2 Tiểu học hiện hữu

0,33

Giáo dục-3 Tiểu học xây mới

0,47

Giáo dục-4 phổ thông trung học xây mới

1,35

Giáo dục-5 Đất giáo dục khác

0,06

2.2. Đất công trình công cộng

0,67

Công trình công cộng - 6

0,32

12

40 - 60

Công trình hỗn hợp - 7

0,25

25

40

Công trình công cộng - 8

0,10

12

40 - 60

3. Đất cây xanh, mặt nước

12,04

3.1

Cây xanh - 1

0,27

- Không xây dựng công trình kiến trúc kiên cố trên mặt đất

3.2

Cây xanh - 2

1,79

3.3

Cây xanh - 3

2,08

3.4

Mặt nước

7,90

4. Đất giao thông

10,51

4.1

Đất giao thông đối nội

10,51

II.

Đất ngoài đơn vị ở

0,57

1. Đất giao thông đối ngoại

0,57

Tổng cộng

38,656

5.3. Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị

Quyết định số 1668/QĐ-UB năm 2009 của Ủy ban nhân dân quận 4 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch

Theo đồ án đề xuất

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/ng

15,46

15,46

B

Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình toàn khu

m2/ng

5,1

5,1

C

- Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

m2/ng

1,3

1,3

- Đất giáo dục

m2/ng

1

1

- Đất cây xanh và mặt nước sử dụng công cộng

m2/ng

4,8

4,8

- Đất giao thông

m2/người

4,02

4,02

D

Tiêu chuẩn cấp nước

lít/ng/ngày

200

Tiêu chuẩn thoát nước

lít/ng/ngày

200

Tiêu chuẩn cấp điện

kwh/ng/năm

1800 ÷ 3000

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải

kg/ng/ngày

1,3

E

Mật độ xây dựng chung

%

40 ÷ 65

40 ÷ 65

Hệ số sử dụng đất

1,4 ÷ 10

1,4 ÷ 10

Tầng cao xây dựng

Tối đa

tầng

24

30

Tối thiểu

tầng

2

2

6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
6.1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:
- Khu dân cư phường 1, quận 4 được quy hoạch xây dựng đô thị theo hình thức cải tạo, chỉnh trang kết hợp xây dựng mới trên cơ sở các dự án phát triển đô thị. Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các khu kho, xưởng sản xuất công nghiệp và các khu đất lụp xụp, sình lầy để xây dựng mới các khu nhà ở cao tầng hiện đại, thông thoáng kết hợp công trình dịch vụ công cộng, khu công viên cây xanh và không gian mở công cộng.
- Lập phương án giữ lại và chỉnh trang các công trình tôn giáo hiện hữu.
- Về bố trí nhà ở, khu vực quy hoạch được phân thành 04 nhóm nhà ở với chỉ tiêu quy hoạch định hướng đã nêu tại mục 5.2, cụ thể bố cục như sau:
+ Nhóm nhà ở 1: giới hạn bởi các tuyến đường số 4, ĐB1, Nguyễn Khoái và Bến Vân Đồn. Chức năng quy hoạch là khu phức hợp chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng.
+ Nhóm nhà ở 2: giới hạn bởi các tuyến đường Tôn Thất Thuyết, số 2, số 3, số 4, ĐB2 và Bến Vân Đồn. Chức năng quy hoạch là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng, trong đó có bố trí trường mầm non.
+ Nhóm nhà ở 3: giới hạn bởi các tuyến đường số 4, số 5, ĐB3, Tôn Thất Thuyết, Nguyễn Khoái và trường học. Chức năng quy hoạch là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng.
+ Nhóm nhà ở 4: giới hạn bởi các tuyến đường số 5, ĐB3, Tôn Thất Thuyết, và Nguyễn Khoái. Chức năng quy hoạch là khu dân cư hiện hữu chỉnh trang và trường học.
- Về công trình công cộng cấp đơn vị ở, bố trí bên trong lõi phường 1, chủ yếu dọc các trục đường số 3, ĐB1, ĐB2, Nguyễn Khoái với chỉ tiêu quy hoạch định hướng đã nêu tại mục 5.2
6.2. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:
- Bố cục các cụm công trình hỗn hợp cao tầng (chức năng nhà ở kết hợp công trình công cộng và thương mại - dịch vụ) dọc các trục giao thông chính của quận 4 đi ngang khu vực phường 1 (gồm đường Bến Vân Đồn, Tôn Thất Thuyết và Nguyễn Khoái) tại các khu đất được chuyển đổi công năng từ cơ sở sản xuất công nghiệp. Chiều cao công trình cao tầng tối đa 30 tầng.
- Khu vực dân cư lụp xụp Cù lao Nguyễn Kiệu hiện hữu giới hạn bởi cầu Nguyễn Văn Cừ, đường Bến Vân Đồn, đường số 1, kênh Tẻ được quy hoạch xây dựng thành khu công viên cây xanh tập trung và vui chơi giải trí.
6.3. Thiết kế đô thị:
Nghiên cứu thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc đô thị theo 02 phân khu chính:
a) Khu vực đô thị bên trong tập trung các công trình công cộng phục vụ cư dân phường 1 và quận 4, tầng cao vừa phải, mật độ xây dựng thấp hơn.
b) Khu vực đô thị dọc các tuyến đường Tôn Thất Thuyết, Bến Vân Đồn bố trí xây dựng chung cư cao tầng kết hợp công trình công cộng và thương mại - dịch vụ, trong đó quan tâm đặc biệt kiến trúc cảnh quan công trình dọc hai bên bờ kênh, khuyến khích các phương án mở rộng không gian mở dành cho công viên, cây xanh, vườn hoa trong các khu ở.
Chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc để quản lý và xây dựng áp dụng quy chuẩn xây dựng và các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
7. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường khu vực (lộ giới ≥16m) bao gồm các nội dung sau:
7.1. Quy hoạch giao thông:
- Khu vực phường 1 có 02 trục giao thông đối ngoại là cầu Nguyễn Văn Cừ và đường cầu Nguyễn Khoái đi ngang, nối quận 4 với các quận khác.
- Hệ thống đường giao thông quy hoạch như sau:
+ Đường Nguyễn Khoái lộ giới 25m; đoạn gần cầu băng ngang kênh Bến Nghé và kênh Tẻ lộ giới 41m.
+ Đường số 3, Bến Vân Đồn và Tôn Thất Thuyết lộ giới 25m, trong đó đường Bến Vân Đồn và Tôn Thất Thuyết mở lệch từ tim về phía kênh là 15m. Đường Bến Vân Đồn (đoạn dẫn vào cầu Nguyễn Văn Cừ) lộ giới 28m.
+ Dự phóng các tuyến đường chính khu vực như sau:
• Đường số 1 lộ giới 28m.
• Đường số 2, 4, 5, 6, ĐB1,ĐB2 (đoạn từ đường số 3 đến số 5) lộ giới 20m.
• Đường ĐB2 (đoạn từ đường số 5 đến Nguyễn Khoái) lộ giới 16m.
• Đường ĐB3 lộ giới 14m.
- Bán kính bó vỉa tối thiểu 10m tại giao lộ đối với các tuyến đường nội bộ, tối thiểu 12m tại giao lộ đối với đối với các tuyến đường khu vực.
- Lưu ý:
+ Các tuyến đường/hẻm quy hoạch lộ giới nhỏ hơn 12m trên bản đồ quy hoạch chỉ mang tính chất tham khảo.
+ Đối với hẻm lộ giới nhỏ hơn 12m, Ủy ban nhân dân quận 4 trong quá trình triển khai dự án đầu tư và quản lý đô thị sẽ căn cứ Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố để xác định cụ thể.
+ Đối với đường lộ giới nhỏ hơn 12m không thuộc quy hoạch hẻm, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư sẽ căn cứ trên điều kiện hiện trạng, nhu cầu và phương án tổ chức giao thông để đề xuất, trình duyệt quy hoạch.
+ Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để làm cơ sở công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân quận 4 và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác của các số liệu được cập nhật.
7.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:
a) Quy hoạch chiều cao (san nền):
- Tổ chức san đắp cục bộ cho khu quy hoạch.
- Chọn cao độ khống chế cho toàn khu vực là H=2,00m (Hệ cao độ VN2000), tính đến phần thấp nhất của mép đường.
- Đối với khu hiện hữu cải tạo giữ lại có nền đất <2,00m: khuyến cáo nâng dần nền đất lên cao độ 2,00m khi có điều kiện.
- Khu xây dựng mới có nền đất <2,00m: nâng nền triệt để, đảm bảo cao độ xây dựng >=2,00m.
- Hướng đổ dốc từ giữa các tiểu khu ra xung quanh.
b) Quy hoạch thoát nước mưa:
- Tổ chức thoát chung hệ thống nước bẩn và mưa.
- Giữ lại các tuyến cống hiện hữu còn thoát nước hiệu quả, kết hợp xây mới các tuyến cống dọc theo các trục đường giao thông phù hợp với định hướng thoát nước của đồ án quy hoạch chung quận 4, đảm bảo thoát nước hiệu quả cho khu vực.
- Hướng thoát: thoát ra kênh Bến Nghé phía Tây Bắc và kênh Tẻ phía Nam.
- Cống xây mới sử dụng cống bê tông cốt thép đặt ngầm, kích thước cống biến đổi từ Φ600 đến Φ1200, nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,7m.
* Lưu ý: trong quá trình triển khai quy hoạch cần lưu ý một số nội dung như sau:
- Vị trí đặt cửa xả thoát nước ra kênh Bến Nghé và kênh Tẻ sẽ xác định cụ thể khi có đánh giá hiện trạng chi tiết đảm bảo không gây ảnh hưởng đến kết cấu bờ kè.
- Nội dung tổ chức san nền chi tiết trong các ô phố sẽ nghiên cứu triển khai trong các giai đoạn thiết kế tiếp theo phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực.
7.3. Quy hoạch cấp nước:
- Nguồn cấp nước: Nguồn nước máy thành phố từ Nhà máy nước Thủ Đức, dựa vào tuyến Φ500 trên đường Nguyễn Khoái.
- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 200 (lít/người/ngày).
- Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy: 15 lít/s/1 đám cháy, số đám cháy xảy ra đồng thời cùng lúc là 02 đám cháy (theo TCVN 2622-1995).
- Tổng nhu cầu dùng nước: 9900 (m3/ngày).
- Mạng lưới cấp nước: Sử dụng mạng lưới cấp nước hiện hữu, có bổ sung, thay mới một số tuyến ống, tạo thành mạng lưới cấp nước dạng mạng vòng, kết hợp nhánh cụt.
7.4. Quy hoạch cấp điện:
- Chỉ tiêu cấp điện: 1800÷3000KWh/người/năm.
- Nguồn cấp điện lấy từ trạm ngắt Vĩnh Hội. Dài hạn sẽ bổ sung từ trạm 110/15-22KV Chánh Hưng.
- Xây dựng mới các trạm biến áp phân phối 15-22/0,4KV cấp điện cho các khu hoạch, sử dụng máy biến áp 3 pha, dung lượng máy biến áp từ 400-1000KVA, xây dựng kiểu trạm phòng. Các trạm cũ có dung lượng nhỏ, dạng trạm treo gây mất mỹ quan hoặc không phù hợp với quy hoạch sẽ được tháo bỏ.
- Xây dựng mới tuyến trung thế và hạ thế cấp điện công trình, chiếu sáng công cộng sử dụng cáp đồng bọc cách điện XLPE, tiết diện phù hợp, chôn ngầm.
- Xây dựng mới hệ thống chiếu sáng trên các trục đường xây dựng mới hoặc mở rộng sử dụng đèn cao áp Sodium 150-250W, 220V có chóa và cần đèn đặt trên trụ thép tráng kẽm cao 8-12m.
7.5. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường:
a) Thoát nước bẩn:
- Giải pháp thoát nước bẩn:
+ Giai đoạn đầu: sử dụng hệ thống cống chung để thoát nước mưa và nước thải, nước thải được xử lý qua bể tự hoại trước khi đưa ra cống thoát nước trên đường phố.
+ Giai đoạn dài hạn: nước thải được tách ra bằng giếng tách dòng, sau đó đưa về trạm xử lý tại xã Bình Hưng huyện Bình Chánh.
- Tiêu chuẩn thoát nước sinh hoạt: 200 (lít/người/ngày).
- Tổng lượng nước thải: 7.800 (m3/ngày).
b) Rác thải và vệ sinh môi trường:
- Tiêu chuẩn rác thải sinh hoạt: 1,3 (kg/người/ngày).
- Tổng lượng rác thải sinh hoạt: 32,5 (tấn/ngày).
- Phương án thu gom và xử lý rác: Rác thải được thu gom và vận chuyển về khu tập trung của thành phố theo quy định.
8. Nội dung lưu ý khác:
- Hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch này được lập theo nội dung Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng và lập trước ngày 20 tháng 9 năm 2010 (ngày có hiệu lực của Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị).
- Về nội dung đánh giá môi trường chiến lược và “Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 1 quận 4” sẽ được cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị trình thẩm định và phê duyệt bổ sung sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn triển khai Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2011 của Chính phủ. Riêng nội dung quy hoạch mạng lưới thông tin liên lạc sẽ được cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị trình thẩm định và phê duyệt bổ sung trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày ban hành Quyết định này.
- Việc công bố công khai quy hoạch đô thị và cắm mốc giới theo quy hoạch đô thị cần thực hiện theo Thông tư số 15/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 8 năm 2010 và Điều 53, Điều 54 và Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị.

Content:
Điều 1. Duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 1, quận 4 với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, diện tích và giới hạn khu vực điều chỉnh quy hoạch:
- Địa điểm khu vực quy hoạch: phường 1, quận 4.
- Diện tích khu vực quy hoạch: 38,656 ha.
- Vị trí và giới hạn khu vực quy hoạch:
Khu vực quy hoạch nằm ở phía Tây - Nam quận 4, được giới hạn bởi:
+ Hướng Đông: giáp đường Nguyễn Khoái.
+ Hướng Tây: giáp kênh Tẻ và kênh Bến Nghé.
+ Hướng Nam: giáp đường Tôn Thất Thuyết và kênh Tẻ.
+ Hướng Bắc: giáp kênh Bến Nghé.
2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch: Ủy ban nhân dân quận 4.
3. Danh mục các bản vẽ đồ án quy hoạch:
+ Bản đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/5000.
+ Bản đồ hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, giao thông và đánh giá quỹ đất xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
+ Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và ô nhiễm môi trường, tỷ lệ 1/2000.
+ Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng, tỷ lệ 1/5000.
+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ quy hoạch giao thông, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/2000.
+ Các bản vẽ minh họa về thiết kế đô thị và bố cục không gian đô thị.
+ Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi trường, tỷ lệ 1/2000.
+ Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật, tỷ lệ 1/2000.
4. Tính chất của khu vực quy hoạch:
- Hiện trạng xây dựng phường 1, quận 4 có nhiều khu dân cư xây dựng tự phát xen lẫn các kho xưởng, xí nghiệp sản xuất công nghiệp, chất lượng xây dựng và kiến trúc rất thấp, thiếu công trình công cộng. Cần thiết phải di dời các xí nghiệp ô nhiễm ra khỏi khu dân cư, chuyển đổi chức năng từ đất sản xuất công nghiệp sang đất dân dụng và xây dựng các khu dân cư cao tầng hiện đại với đầy đủ dịch vụ công cộng và hạ tầng đáp ứng cho môi trường sống tốt của người dân.
- Hình thức nâng cấp cải tạo đô thị chủ yếu là giải tỏa xây dựng mới, tái phân bố dân cư hợp lý tại các khu nhà ở cao tầng ven rạch Bến Nghé, kênh Tẻ và các trục đường giao thông chính.
5. Dự báo quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị của khu vực quy hoạch:
5.1. Dự báo quy mô dân số đến năm 2020: tối đa 25.000 người.
(dân số hiện trạng năm 2009: 9.524 người)
5.2. Cơ cấu sử dụng đất của khu vực quy hoạch:

Số TT

Loại đất

Diện tích

Tỷ lệ

Chỉ tiêu

(ha)

(%)

(m2/người)

I.

Đất đơn vị ở

38,1

98,6

15,3

1

Đất nhóm nhà ở

12,38

32

5,0

2

Đất công trình công cộng

3,17

8,2

1,3

3

Đất cây xanh

12,04

31,1

4,8

4

Đất giao thông

10,51

27,2

4,2

II.

Đất ngoài đơn vị ở

0,556

1,4

0,2

1

Đất giao thông đối ngoại

0,556

Tổng cộng

38,656

100

15,5

Bảng tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch xây dựng phường 1

Số TT

Khu chức năng

Diện tích

Số dân

Tầng cao

Mật độ xây dựng

(ha)

(người)

Tối đa

(%)

I.

Đất đơn vị ở

38,09

25.000

1. Đất nhóm nhà ở

12,38

30

1.1. Nhóm nhà ở xây dựng mới

11,53

24.600

Nhóm nhà ở 1

3,12

6.800

30

40 - 65

Nhóm nhà ở 2

2,91

6.700

24

40 - 65

Nhóm nhà ở 3

5,50

11.100

24

40

1.2. Nhóm nhà ở chỉnh trang

0,85

400

Nhóm nhà ở 4

0,85

400

8

75

2. Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

3,17

2.1. Đất giáo dục

2,50

Giáo dục-1 Mầm non xây mới

0,29

- Chiều cao trường mầm non tối đa 2 tầng
- Chiều cao các trường học khác (tiểu học, PTCS, PTTH) tối đa 4 tầng
- Mật độ xây dựng khoảng 40%

Giáo dục-2 Tiểu học hiện hữu

0,33

Giáo dục-3 Tiểu học xây mới

0,47

Giáo dục-4 phổ thông trung học xây mới

1,35

Giáo dục-5 Đất giáo dục khác

0,06

2.2. Đất công trình công cộng

0,67

Công trình công cộng - 6

0,32

12

40 - 60

Công trình hỗn hợp - 7

0,25

25

40

Công trình công cộng - 8

0,10

12

40 - 60

3. Đất cây xanh, mặt nước

12,04

3.1

Cây xanh - 1

0,27

- Không xây dựng công trình kiến trúc kiên cố trên mặt đất

3.2

Cây xanh - 2

1,79

3.3

Cây xanh - 3

2,08

3.4

Mặt nước

7,90

4. Đất giao thông

10,51

4.1

Đất giao thông đối nội

10,51

II.

Đất ngoài đơn vị ở

0,57

1. Đất giao thông đối ngoại

0,57

Tổng cộng

38,656

5.3. Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị

Quyết định số 1668/QĐ-UB năm 2009 của Ủy ban nhân dân quận 4 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch

Theo đồ án đề xuất

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/ng

15,46

15,46

B

Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình toàn khu

m2/ng

5,1

5,1

C

- Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở

m2/ng

1,3

1,3

- Đất giáo dục

m2/ng

1

1

- Đất cây xanh và mặt nước sử dụng công cộng

m2/ng

4,8

4,8

- Đất giao thông

m2/người

4,02

4,02

D

Tiêu chuẩn cấp nước

lít/ng/ngày

200

Tiêu chuẩn thoát nước

lít/ng/ngày

200

Tiêu chuẩn cấp điện

kwh/ng/năm

1800 ÷ 3000

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải

kg/ng/ngày

1,3

E

Mật độ xây dựng chung

%

40 ÷ 65

40 ÷ 65

Hệ số sử dụng đất

1,4 ÷ 10

1,4 ÷ 10

Tầng cao xây dựng

Tối đa

tầng

24

30

Tối thiểu

tầng

2

2

6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
6.1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:
- Khu dân cư phường 1, quận 4 được quy hoạch xây dựng đô thị theo hình thức cải tạo, chỉnh trang kết hợp xây dựng mới trên cơ sở các dự án phát triển đô thị. Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các khu kho, xưởng sản xuất công nghiệp và các khu đất lụp xụp, sình lầy để xây dựng mới các khu nhà ở cao tầng hiện đại, thông thoáng kết hợp công trình dịch vụ công cộng, khu công viên cây xanh và không gian mở công cộng.
- Lập phương án giữ lại và chỉnh trang các công trình tôn giáo hiện hữu.
- Về bố trí nhà ở, khu vực quy hoạch được phân thành 04 nhóm nhà ở với chỉ tiêu quy hoạch định hướng đã nêu tại mục 5.2, cụ thể bố cục như sau:
+ Nhóm nhà ở 1: giới hạn bởi các tuyến đường số 4, ĐB1, Nguyễn Khoái và Bến Vân Đồn. Chức năng quy hoạch là khu phức hợp chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng.
+ Nhóm nhà ở 2: giới hạn bởi các tuyến đường Tôn Thất Thuyết, số 2, số 3, số 4, ĐB2 và Bến Vân Đồn. Chức năng quy hoạch là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng, trong đó có bố trí trường mầm non.
+ Nhóm nhà ở 3: giới hạn bởi các tuyến đường số 4, số 5, ĐB3, Tôn Thất Thuyết, Nguyễn Khoái và trường học. Chức năng quy hoạch là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ công cộng.
+ Nhóm nhà ở 4: giới hạn bởi các tuyến đường số 5, ĐB3, Tôn Thất Thuyết, và Nguyễn Khoái. Chức năng quy hoạch là khu dân cư hiện hữu chỉnh trang và trường học.
- Về công trình công cộng cấp đơn vị ở, bố trí bên trong lõi phường 1, chủ yếu dọc các trục đường số 3, ĐB1, ĐB2, Nguyễn Khoái với chỉ tiêu quy hoạch định hướng đã nêu tại mục 5.2
6.2. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:
- Bố cục các cụm công trình hỗn hợp cao tầng (chức năng nhà ở kết hợp công trình công cộng và thương mại - dịch vụ) dọc các trục giao thông chính của quận 4 đi ngang khu vực phường 1 (gồm đường Bến Vân Đồn, Tôn Thất Thuyết và Nguyễn Khoái) tại các khu đất được chuyển đổi công năng từ cơ sở sản xuất công nghiệp. Chiều cao công trình cao tầng tối đa 30 tầng.
- Khu vực dân cư lụp xụp Cù lao Nguyễn Kiệu hiện hữu giới hạn bởi cầu Nguyễn Văn Cừ, đường Bến Vân Đồn, đường số 1, kênh Tẻ được quy hoạch xây dựng thành khu công viên cây xanh tập trung và vui chơi giải trí.
6.3. Thiết kế đô thị:
Nghiên cứu thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc đô thị theo 02 phân khu chính:
a) Khu vực đô thị bên trong tập trung các công trình công cộng phục vụ cư dân phường 1 và quận 4, tầng cao vừa phải, mật độ xây dựng thấp hơn.
b) Khu vực đô thị dọc các tuyến đường Tôn Thất Thuyết, Bến Vân Đồn bố trí xây dựng chung cư cao tầng kết hợp công trình công cộng và thương mại - dịch vụ, trong đó quan tâm đặc biệt kiến trúc cảnh quan công trình dọc hai bên bờ kênh, khuyến khích các phương án mở rộng không gian mở dành cho công viên, cây xanh, vườn hoa trong các khu ở.
Chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc để quản lý và xây dựng áp dụng quy chuẩn xây dựng và các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
7. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường khu vực (lộ giới ≥16m) bao gồm các nội dung sau:
7.1. Quy hoạch giao thông:
- Khu vực phường 1 có 02 trục giao thông đối ngoại là cầu Nguyễn Văn Cừ và đường cầu Nguyễn Khoái đi ngang, nối quận 4 với các quận khác.
- Hệ thống đường giao thông quy hoạch như sau:
+ Đường Nguyễn Khoái lộ giới 25m; đoạn gần cầu băng ngang kênh Bến Nghé và kênh Tẻ lộ giới 41m.
+ Đường số 3, Bến Vân Đồn và Tôn Thất Thuyết lộ giới 25m, trong đó đường Bến Vân Đồn và Tôn Thất Thuyết mở lệch từ tim về phía kênh là 15m. Đường Bến Vân Đồn (đoạn dẫn vào cầu Nguyễn Văn Cừ) lộ giới 28m.
+ Dự phóng các tuyến đường chính khu vực như sau:
• Đường số 1 lộ giới 28m.
• Đường số 2, 4, 5, 6, ĐB1,ĐB2 (đoạn từ đường số 3 đến số 5) lộ giới 20m.
• Đường ĐB2 (đoạn từ đường số 5 đến Nguyễn Khoái) lộ giới 16m.
• Đường ĐB3 lộ giới 14m.
- Bán kính bó vỉa tối thiểu 10m tại giao lộ đối với các tuyến đường nội bộ, tối thiểu 12m tại giao lộ đối với đối với các tuyến đường khu vực.
- Lưu ý:
+ Các tuyến đường/hẻm quy hoạch lộ giới nhỏ hơn 12m trên bản đồ quy hoạch chỉ mang tính chất tham khảo.
+ Đối với hẻm lộ giới nhỏ hơn 12m, Ủy ban nhân dân quận 4 trong quá trình triển khai dự án đầu tư và quản lý đô thị sẽ căn cứ Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố để xác định cụ thể.
+ Đối với đường lộ giới nhỏ hơn 12m không thuộc quy hoạch hẻm, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư sẽ căn cứ trên điều kiện hiện trạng, nhu cầu và phương án tổ chức giao thông để đề xuất, trình duyệt quy hoạch.
+ Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để làm cơ sở công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân quận 4 và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác của các số liệu được cập nhật.
7.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:
a) Quy hoạch chiều cao (san nền):
- Tổ chức san đắp cục bộ cho khu quy hoạch.
- Chọn cao độ khống chế cho toàn khu vực là H=2,00m (Hệ cao độ VN2000), tính đến phần thấp nhất của mép đường.
- Đối với khu hiện hữu cải tạo giữ lại có nền đất <2,00m: khuyến cáo nâng dần nền đất lên cao độ 2,00m khi có điều kiện.
- Khu xây dựng mới có nền đất <2,00m: nâng nền triệt để, đảm bảo cao độ xây dựng >=2,00m.
- Hướng đổ dốc từ giữa các tiểu khu ra xung quanh.
b) Quy hoạch thoát nước mưa:
- Tổ chức thoát chung hệ thống nước bẩn và mưa.
- Giữ lại các tuyến cống hiện hữu còn thoát nước hiệu quả, kết hợp xây mới các tuyến cống dọc theo các trục đường giao thông phù hợp với định hướng thoát nước của đồ án quy hoạch chung quận 4, đảm bảo thoát nước hiệu quả cho khu vực.
- Hướng thoát: thoát ra kênh Bến Nghé phía Tây Bắc và kênh Tẻ phía Nam.
- Cống xây mới sử dụng cống bê tông cốt thép đặt ngầm, kích thước cống biến đổi từ Φ600 đến Φ1200, nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,7m.
* Lưu ý: trong quá trình triển khai quy hoạch cần lưu ý một số nội dung như sau:
- Vị trí đặt cửa xả thoát nước ra kênh Bến Nghé và kênh Tẻ sẽ xác định cụ thể khi có đánh giá hiện trạng chi tiết đảm bảo không gây ảnh hưởng đến kết cấu bờ kè.
- Nội dung tổ chức san nền chi tiết trong các ô phố sẽ nghiên cứu triển khai trong các giai đoạn thiết kế tiếp theo phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực.
7.3. Quy hoạch cấp nước:
- Nguồn cấp nước: Nguồn nước máy thành phố từ Nhà máy nước Thủ Đức, dựa vào tuyến Φ500 trên đường Nguyễn Khoái.
- Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 200 (lít/người/ngày).
- Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy: 15 lít/s/1 đám cháy, số đám cháy xảy ra đồng thời cùng lúc là 02 đám cháy (theo TCVN 2622-1995).
- Tổng nhu cầu dùng nước: 9900 (m3/ngày).
- Mạng lưới cấp nước: Sử dụng mạng lưới cấp nước hiện hữu, có bổ sung, thay mới một số tuyến ống, tạo thành mạng lưới cấp nước dạng mạng vòng, kết hợp nhánh cụt.
7.4. Quy hoạch cấp điện:
- Chỉ tiêu cấp điện: 1800÷3000KWh/người/năm.
- Nguồn cấp điện lấy từ trạm ngắt Vĩnh Hội. Dài hạn sẽ bổ sung từ trạm 110/15-22KV Chánh Hưng.
- Xây dựng mới các trạm biến áp phân phối 15-22/0,4KV cấp điện cho các khu hoạch, sử dụng máy biến áp 3 pha, dung lượng máy biến áp từ 400-1000KVA, xây dựng kiểu trạm phòng. Các trạm cũ có dung lượng nhỏ, dạng trạm treo gây mất mỹ quan hoặc không phù hợp với quy hoạch sẽ được tháo bỏ.
- Xây dựng mới tuyến trung thế và hạ thế cấp điện công trình, chiếu sáng công cộng sử dụng cáp đồng bọc cách điện XLPE, tiết diện phù hợp, chôn ngầm.
- Xây dựng mới hệ thống chiếu sáng trên các trục đường xây dựng mới hoặc mở rộng sử dụng đèn cao áp Sodium 150-250W, 220V có chóa và cần đèn đặt trên trụ thép tráng kẽm cao 8-12m.
7.5. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường:
a) Thoát nước bẩn:
- Giải pháp thoát nước bẩn:
+ Giai đoạn đầu: sử dụng hệ thống cống chung để thoát nước mưa và nước thải, nước thải được xử lý qua bể tự hoại trước khi đưa ra cống thoát nước trên đường phố.
+ Giai đoạn dài hạn: nước thải được tách ra bằng giếng tách dòng, sau đó đưa về trạm xử lý tại xã Bình Hưng huyện Bình Chánh.
- Tiêu chuẩn thoát nước sinh hoạt: 200 (lít/người/ngày).
- Tổng lượng nước thải: 7.800 (m3/ngày).
b) Rác thải và vệ sinh môi trường:
- Tiêu chuẩn rác thải sinh hoạt: 1,3 (kg/người/ngày).
- Tổng lượng rác thải sinh hoạt: 32,5 (tấn/ngày).
- Phương án thu gom và xử lý rác: Rác thải được thu gom và vận chuyển về khu tập trung của thành phố theo quy định.
8. Nội dung lưu ý khác:
- Hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch này được lập theo nội dung Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng và lập trước ngày 20 tháng 9 năm 2010 (ngày có hiệu lực của Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị).
- Về nội dung đánh giá môi trường chiến lược và “Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 1 quận 4” sẽ được cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị trình thẩm định và phê duyệt bổ sung sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn triển khai Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2011 của Chính phủ. Riêng nội dung quy hoạch mạng lưới thông tin liên lạc sẽ được cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị trình thẩm định và phê duyệt bổ sung trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày ban hành Quyết định này.
- Việc công bố công khai quy hoạch đô thị và cắm mốc giới theo quy hoạch đô thị cần thực hiện theo Thông tư số 15/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 8 năm 2010 và Điều 53, Điều 54 và Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị.