Document: Khoản 6 Điều 1 Quyết định 3476/QĐ-UBND 2021 quy hoạch chung khu vực ven biển Bình Châu Bà Rịa Vũng Tàu

Type: {"issuing_agency": "Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu", "promulgation_date": "26/10/2021", "sign_number": "3476/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Văn Thọ", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu", "promulgation_date": "26/10/2021", "sign_number": "3476/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Văn Thọ", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu", "promulgation_date": "26/10/2021", "sign_number": "3476/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Văn Thọ", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu", "promulgation_date": "26/10/2021", "sign_number": "3476/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Văn Thọ", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu", "promulgation_date": "26/10/2021", "sign_number": "3476/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Văn Thọ", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Khoản 6 Điều 1 Quyết định 3476/QĐ-UBND 2021 quy hoạch chung khu vực ven biển Bình Châu Bà Rịa Vũng Tàu

Điều 1. Phê duyệt đồ án quy hoạch chung khu vực ven biển thuộc các xã Phước Thuận, Bông Trang, Bưng Riềng và Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, với các nội dung chính như sau:
...
6. Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan:
6.1. Định hướng phát triển không gian:
• Tổ chức trục không gian theo tuyến đường ven biển nhằm tận dụng vị thế tự nhiên sẵn có để phát triển đa dạng các loại hình du lịch bao gồm các quy định khống chế tầng cao và quy định tổ chức không gian kiến trúc, vùng cảnh quan, tổ chức không gian các khu vực chính, tổ chức không gian cây xanh, mặt nước không gian mở.
• Tăng cường liên kết không gian công cộng ven biển với các không gian tiềm năng tránh tác động đến môi trường tự nhiên.
• Đa dạng không gian công cộng nhằm duy trì, truyền tải những giá trị đặc trưng về văn hóa địa phương, cảnh quan ven biển,...
a) Về giao thông:
- Hình thành tuyến giao thông cảnh quan ven rừng đặc dụng, chia sẻ chức năng đối ngoại với tuyến giao thông ven biển.
- Hình thành thêm các hành lang kết nối xuống biển kết hợp cây xanh cảnh quan.
- Ưu tiên hệ thống giao thông công cộng (bus nhanh, tàu thuyền du lịch ...) để đáp ứng nhu cầu di chuyển nhanh chóng và thuận tiện, thân thiện với môi trường.
- Thiết kế các trạm trung chuyển, trạm dừng hiện đại kết nối với hệ thống hạ tầng xanh.
b) Về công trình:
- Kiến trúc, hình khối công trình mang tính hình tượng phù hợp chức năng công trình, hài hòa không gian chung, khuyến khích công trình phù hợp khí hậu biển.
- Các công trình trung tâm liên kết với nhau, hợp khối để khai thác hiệu quả kinh tế và sử dụng đất. Hạn chế cao tầng khu vực gần biển, tránh ảnh hưởng tầm nhìn và không gian chung trên toàn tuyến. Tổ chức các cụm công trình có tính kết nối liên tục và đa dạng các không gian mở về phía biển.
c) Về cảnh quan:
- Khai thác nét đặc trưng, đa dạng của khu vực (núi, rừng, hồ, biển) tạo nên sức hấp dẫn bởi nhiều loại hình cảm nhận cảnh quan khác nhau, thiết kế cảnh quan cần hài hòa giữ gìn những giá trị đặc trưng của khu vực.
- Hình thành hệ thống hạ tầng xanh liên kết với mạng lưới mặt nước tự nhiên kết nối với hệ cây xanh khu bảo tồn Bình Châu - Phước Bữu.
- Kết hợp tạo các công trình điểm nhấn tại những nơi có view nhìn cao hoặc tại khu vực bãi đá ngầm (đây là 1 nét đặc trưng của khu vực).
6.2. Định hướng phát triển kiến trúc, cảnh quan (thiết kế đô thị);
a) Nguyên tắc thiết kế đô thị chung:
- Thiết kế đô thị nhằm hướng đến mục tiêu phát triển kinh tế đi đối với sinh thái, hướng đến bền vững.
- Không gian công cộng ven biển được tổng hợp và phát triển để hoàn thiện mục tiêu “Tạo lập không gian công cộng ven biển sống động nhằm duy trì và truyền tải những giá trị đặc trưng”. Cơ cấu hướng đến các giá trị cảnh quan tự nhiên, không gian công cộng đặc trưng ven biển.
b) Khung hướng dẫn thiết kế đô thị tổng thể:
* Công trình điểm nhấn:
Xây dựng các công trình điểm nhấn, bến thuyền du lịch tại khu vực có góc nhìn đẹp, điểm nhìn và hướng nhìn rộng. Đặc biệt là kết nối và phát huy được không gian kiến trúc toàn tuyến nhằm nêu lên giá trị đặc trưng và cũng thúc đẩy phát triển. Các công trình thương mại, dịch vụ hỗn hợp như khách sạn, resort nghỉ dưỡng, mua sắm, ẩm thực, vui chơi giải trí, ... gắn kết theo tuyến tạo nên cảnh quan sinh động hiện đại.
* Không gian cảnh quan và không gian mở:
- Thiết lập các bãi tắm công cộng gắn với khu vực có bãi biển rộng kết nối với lối đi bộ xuống biển.
- Khai thác trục hành lang bờ biển kết nối các công trình dịch vụ công cộng, quảng trường, không gian đặc trưng, công trình biểu tượng.
- Quảng trường biển: Khai thác quảng trường tạo điểm nhấn ấn tượng, đặc trưng cho tuyến ven biển, tạo không gian cho các hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ ngơi thư giãn kết hợp các dịch vụ giải trí cho người dân trong tỉnh và các vùng lân cận.
- Công viên cây xanh cảnh quan: Khai thác không gian mảng xanh tự nhiên khu vực hồ Cốc, hồ Đắng cho các hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ ngơi thư giãn kết hợp dịch vụ du lịch tao sinh động cho toàn tuyến.
- Đầu tư mở rộng các lối xuống biển nằm ở giữa ranh 2 dự án, hay trong dự án với khoảng cách mỗi lối xuống biển cách nhau 1000 ÷ 3000m, lộ giới tối đa 30m có tổ chức cảnh quan 2 bên, hài hòa về mặt cảnh quan chung.
c) Quy định về tầng cao:
- Tầng cao tối đa 45 tầng đối với duy nhất công trình điểm nhấn phức hợp tại 02 khu là Khu phát triển du lịch hỗn hợp Hồ Tràm và khu phát triển hỗn hợp hồ Đắng. Cộng hưởng với các không gian quảng trường biển, góc nhìn rộng.
- Vùng phát triển du lịch hỗn hợp (gắn liền với sự phát triển của đô thị Hồ Tràm): Tầng cao tối đa 32 tầng đối với công hình thuộc dự án quy hoạch khu du lịch giải trí phức hợp Hồ Tràm, các dự án còn lại tầng cao tối đa 20 tầng với công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Vùng phát triển du lịch nghỉ dưỡng bảo tồn, nghiên cứu và chăm sóc sức khỏe: Tầng cao tối đa 20 tầng đối với công trình điểm nhấn gắn với khu vực hồ Cốc, khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Vùng phát triển du lịch sinh thái, Vườn thú hoang dã Safari: Tầng cao tối đa 30 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp gắn với khu vực hồ Cốc, hồ Đắng.
- Vùng phát triển du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao biển (gắn liền với sự phát triển của đô thị Bình Châu): Tầng cao tối đa 20 tầng đối với công trình điểm nhấn khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Tầng cao từ 1 - 7 tầng đối với khu dân cư hiện hữu ngã tư Hồ Tràm nằm trong ranh giới quy hoạch.
- Tầng cao từ 1 - 5 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng, hình thức là biệt thự nghỉ dưỡng, công trình dạng nhà phố thương mại dịch vụ. Được bố trí phù hợp với địa hình, cảnh quan và khai thác được hiệu quả sử dụng đất.
- Tầng cao từ 1 - 3 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng phức hợp dưới tán rừng, hình thức là biệt thự nghỉ dưỡng, các công trình kiến trúc điểm nhấn gắn với không gian công cộng, đài ngắm cảnh, công trình biểu tượng.
- Tầng cao tối đa 1 tầng đối với các công trình cảnh quan, chòi nghỉ, phụ trợ khác trong các khu vực công viên, cây xanh, vườn thú.
d) Quy định về mật độ xây dựng:
- Mật độ xây dựng tối đa 10% đối với khu vực phát triển dịch vụ công cộng gắn với không gian biển.
- Mật độ xây dựng tối đa 30% đối với khu vực phát triển hỗn hợp gắn với không gian biển.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 25% đối với khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 60% đối với khu dân cư hiện hữu ngã tư Hồ Tràm nằm trong ranh giới quy hoạch.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 5% đối với khu du lịch môi trường rừng, khu cây xanh chuyên đề (bao gồm sân gôn, khu vườn thú hoang dã Safari); khu công viên bãi tắm công cộng gắn với quảng trường biển; khu lâm viên gắn với công viên cây xanh.
e) Quy định về khoảng lùi xây dựng:
- Khoảng lùi công trình tối thiểu 6m đối với các công trình dịch vụ - công cộng và các công trình trong khu cây xanh, công viên. Đối với khu vực hồ Đắng và hồ Cốc cần đảm bảo hành lang xanh 10m để tạo cảnh quan chung cho khu vực. Riêng đối với công trình cao tầng nghiên cứu tăng khoảng lùi công trình đảm bảo sự thông thoáng, hài hòa cảnh quan khu vực, dự án.
- Khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình phải phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng” số QCVN 01:2019/BXD.
g) Quy định về hệ số sử dụng đất:
- Hệ số sử dụng đất được khống chế chia theo 4 khu vực: Khu du lịch hỗn hợp gắn đô thị Hồ Tràm có hệ số sử dụng đất tối đa 2.0; Khu du lịch nghỉ dưỡng, bảo tồn, nghiên cứu, chăm sóc sức khỏe có hệ số sử dụng đất tối đa 1.5; Khu du lịch sinh thái, vườn thú hoang dã Safari có hệ số sử dụng đất tối đa 1.5; Khu du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao biển có hệ số sử dụng đất tối đa 2.0.
- Hệ số sử dụng đất cho từng khu đất cụ thể sẽ được xác định trên nguyên tắc hài hòa với mật độ xây dựng cho từng khu vực nghiên cứu quy hoạch, nhằm giải quyết vấn đề về phát triển không gian hợp lý, tận dụng khả năng phát triển du lịch.
h) Quy định về khoảng cách giữa các công trình:
- Các khoảng không gian mở được quản lý thông qua việc xác định khoảng cách giữa các công trình cao tầng và tổ chức chúng xen kẽ nhau, thể hiện ý tưởng các khối mở ra về phía mặt biển nhằm tối ưu hóa cảnh quan của khu vực.
- Mặt đứng đối với 2 khối công trình cạnh nhau: Tổ chức khoảng không gian mở giữa các khối cao tầng để tạo được không gian thông thoáng từ các hướng nhìn khác nhau.
- Mặt bằng đối với 2 khối công trình cạnh nhau: Bố trí các khối cao tầng nằm so le nhằm tạo tối đa không gian mở.

Content:
Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan:
6.1. Định hướng phát triển không gian:
• Tổ chức trục không gian theo tuyến đường ven biển nhằm tận dụng vị thế tự nhiên sẵn có để phát triển đa dạng các loại hình du lịch bao gồm các quy định khống chế tầng cao và quy định tổ chức không gian kiến trúc, vùng cảnh quan, tổ chức không gian các khu vực chính, tổ chức không gian cây xanh, mặt nước không gian mở.
• Tăng cường liên kết không gian công cộng ven biển với các không gian tiềm năng tránh tác động đến môi trường tự nhiên.
• Đa dạng không gian công cộng nhằm duy trì, truyền tải những giá trị đặc trưng về văn hóa địa phương, cảnh quan ven biển,...
a) Về giao thông:
- Hình thành tuyến giao thông cảnh quan ven rừng đặc dụng, chia sẻ chức năng đối ngoại với tuyến giao thông ven biển.
- Hình thành thêm các hành lang kết nối xuống biển kết hợp cây xanh cảnh quan.
- Ưu tiên hệ thống giao thông công cộng (bus nhanh, tàu thuyền du lịch ...) để đáp ứng nhu cầu di chuyển nhanh chóng và thuận tiện, thân thiện với môi trường.
- Thiết kế các trạm trung chuyển, trạm dừng hiện đại kết nối với hệ thống hạ tầng xanh.
b) Về công trình:
- Kiến trúc, hình khối công trình mang tính hình tượng phù hợp chức năng công trình, hài hòa không gian chung, khuyến khích công trình phù hợp khí hậu biển.
- Các công trình trung tâm liên kết với nhau, hợp khối để khai thác hiệu quả kinh tế và sử dụng đất. Hạn chế cao tầng khu vực gần biển, tránh ảnh hưởng tầm nhìn và không gian chung trên toàn tuyến. Tổ chức các cụm công trình có tính kết nối liên tục và đa dạng các không gian mở về phía biển.
c) Về cảnh quan:
- Khai thác nét đặc trưng, đa dạng của khu vực (núi, rừng, hồ, biển) tạo nên sức hấp dẫn bởi nhiều loại hình cảm nhận cảnh quan khác nhau, thiết kế cảnh quan cần hài hòa giữ gìn những giá trị đặc trưng của khu vực.
- Hình thành hệ thống hạ tầng xanh liên kết với mạng lưới mặt nước tự nhiên kết nối với hệ cây xanh khu bảo tồn Bình Châu - Phước Bữu.
- Kết hợp tạo các công trình điểm nhấn tại những nơi có view nhìn cao hoặc tại khu vực bãi đá ngầm (đây là 1 nét đặc trưng của khu vực).
6.2. Định hướng phát triển kiến trúc, cảnh quan (thiết kế đô thị);
a) Nguyên tắc thiết kế đô thị chung:
- Thiết kế đô thị nhằm hướng đến mục tiêu phát triển kinh tế đi đối với sinh thái, hướng đến bền vững.
- Không gian công cộng ven biển được tổng hợp và phát triển để hoàn thiện mục tiêu “Tạo lập không gian công cộng ven biển sống động nhằm duy trì và truyền tải những giá trị đặc trưng”. Cơ cấu hướng đến các giá trị cảnh quan tự nhiên, không gian công cộng đặc trưng ven biển.
b) Khung hướng dẫn thiết kế đô thị tổng thể:
* Công trình điểm nhấn:
Xây dựng các công trình điểm nhấn, bến thuyền du lịch tại khu vực có góc nhìn đẹp, điểm nhìn và hướng nhìn rộng. Đặc biệt là kết nối và phát huy được không gian kiến trúc toàn tuyến nhằm nêu lên giá trị đặc trưng và cũng thúc đẩy phát triển. Các công trình thương mại, dịch vụ hỗn hợp như khách sạn, resort nghỉ dưỡng, mua sắm, ẩm thực, vui chơi giải trí, ... gắn kết theo tuyến tạo nên cảnh quan sinh động hiện đại.
* Không gian cảnh quan và không gian mở:
- Thiết lập các bãi tắm công cộng gắn với khu vực có bãi biển rộng kết nối với lối đi bộ xuống biển.
- Khai thác trục hành lang bờ biển kết nối các công trình dịch vụ công cộng, quảng trường, không gian đặc trưng, công trình biểu tượng.
- Quảng trường biển: Khai thác quảng trường tạo điểm nhấn ấn tượng, đặc trưng cho tuyến ven biển, tạo không gian cho các hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ ngơi thư giãn kết hợp các dịch vụ giải trí cho người dân trong tỉnh và các vùng lân cận.
- Công viên cây xanh cảnh quan: Khai thác không gian mảng xanh tự nhiên khu vực hồ Cốc, hồ Đắng cho các hoạt động vui chơi giải trí, nghỉ ngơi thư giãn kết hợp dịch vụ du lịch tao sinh động cho toàn tuyến.
- Đầu tư mở rộng các lối xuống biển nằm ở giữa ranh 2 dự án, hay trong dự án với khoảng cách mỗi lối xuống biển cách nhau 1000 ÷ 3000m, lộ giới tối đa 30m có tổ chức cảnh quan 2 bên, hài hòa về mặt cảnh quan chung.
c) Quy định về tầng cao:
- Tầng cao tối đa 45 tầng đối với duy nhất công trình điểm nhấn phức hợp tại 02 khu là Khu phát triển du lịch hỗn hợp Hồ Tràm và khu phát triển hỗn hợp hồ Đắng. Cộng hưởng với các không gian quảng trường biển, góc nhìn rộng.
- Vùng phát triển du lịch hỗn hợp (gắn liền với sự phát triển của đô thị Hồ Tràm): Tầng cao tối đa 32 tầng đối với công hình thuộc dự án quy hoạch khu du lịch giải trí phức hợp Hồ Tràm, các dự án còn lại tầng cao tối đa 20 tầng với công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Vùng phát triển du lịch nghỉ dưỡng bảo tồn, nghiên cứu và chăm sóc sức khỏe: Tầng cao tối đa 20 tầng đối với công trình điểm nhấn gắn với khu vực hồ Cốc, khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Vùng phát triển du lịch sinh thái, Vườn thú hoang dã Safari: Tầng cao tối đa 30 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp gắn với khu vực hồ Cốc, hồ Đắng.
- Vùng phát triển du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao biển (gắn liền với sự phát triển của đô thị Bình Châu): Tầng cao tối đa 20 tầng đối với công trình điểm nhấn khai thác du lịch nghỉ dưỡng hỗn hợp.
- Tầng cao từ 1 - 7 tầng đối với khu dân cư hiện hữu ngã tư Hồ Tràm nằm trong ranh giới quy hoạch.
- Tầng cao từ 1 - 5 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng, hình thức là biệt thự nghỉ dưỡng, công trình dạng nhà phố thương mại dịch vụ. Được bố trí phù hợp với địa hình, cảnh quan và khai thác được hiệu quả sử dụng đất.
- Tầng cao từ 1 - 3 tầng đối với các công trình khai thác du lịch nghỉ dưỡng phức hợp dưới tán rừng, hình thức là biệt thự nghỉ dưỡng, các công trình kiến trúc điểm nhấn gắn với không gian công cộng, đài ngắm cảnh, công trình biểu tượng.
- Tầng cao tối đa 1 tầng đối với các công trình cảnh quan, chòi nghỉ, phụ trợ khác trong các khu vực công viên, cây xanh, vườn thú.
d) Quy định về mật độ xây dựng:
- Mật độ xây dựng tối đa 10% đối với khu vực phát triển dịch vụ công cộng gắn với không gian biển.
- Mật độ xây dựng tối đa 30% đối với khu vực phát triển hỗn hợp gắn với không gian biển.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 25% đối với khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 60% đối với khu dân cư hiện hữu ngã tư Hồ Tràm nằm trong ranh giới quy hoạch.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa 5% đối với khu du lịch môi trường rừng, khu cây xanh chuyên đề (bao gồm sân gôn, khu vườn thú hoang dã Safari); khu công viên bãi tắm công cộng gắn với quảng trường biển; khu lâm viên gắn với công viên cây xanh.
e) Quy định về khoảng lùi xây dựng:
- Khoảng lùi công trình tối thiểu 6m đối với các công trình dịch vụ - công cộng và các công trình trong khu cây xanh, công viên. Đối với khu vực hồ Đắng và hồ Cốc cần đảm bảo hành lang xanh 10m để tạo cảnh quan chung cho khu vực. Riêng đối với công trình cao tầng nghiên cứu tăng khoảng lùi công trình đảm bảo sự thông thoáng, hài hòa cảnh quan khu vực, dự án.
- Khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình phải phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng” số QCVN 01:2019/BXD.
g) Quy định về hệ số sử dụng đất:
- Hệ số sử dụng đất được khống chế chia theo 4 khu vực: Khu du lịch hỗn hợp gắn đô thị Hồ Tràm có hệ số sử dụng đất tối đa 2.0; Khu du lịch nghỉ dưỡng, bảo tồn, nghiên cứu, chăm sóc sức khỏe có hệ số sử dụng đất tối đa 1.5; Khu du lịch sinh thái, vườn thú hoang dã Safari có hệ số sử dụng đất tối đa 1.5; Khu du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thể thao biển có hệ số sử dụng đất tối đa 2.0.
- Hệ số sử dụng đất cho từng khu đất cụ thể sẽ được xác định trên nguyên tắc hài hòa với mật độ xây dựng cho từng khu vực nghiên cứu quy hoạch, nhằm giải quyết vấn đề về phát triển không gian hợp lý, tận dụng khả năng phát triển du lịch.
h) Quy định về khoảng cách giữa các công trình:
- Các khoảng không gian mở được quản lý thông qua việc xác định khoảng cách giữa các công trình cao tầng và tổ chức chúng xen kẽ nhau, thể hiện ý tưởng các khối mở ra về phía mặt biển nhằm tối ưu hóa cảnh quan của khu vực.
- Mặt đứng đối với 2 khối công trình cạnh nhau: Tổ chức khoảng không gian mở giữa các khối cao tầng để tạo được không gian thông thoáng từ các hướng nhìn khác nhau.
- Mặt bằng đối với 2 khối công trình cạnh nhau: Bố trí các khối cao tầng nằm so le nhằm tạo tối đa không gian mở.