Document: Điều 1 Quyết định 3319/QĐ-UBND duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, TPHCM

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điều 1 Quyết định 3319/QĐ-UBND duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, TPHCM có nội dung như sau:

Điều 1. Duyệt nhiệm vụ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. Với các nội dung chính như sau:
1. Về vị trí, quy mô nghiên cứu và lý do điều chỉnh:
1.1. Vị trí: Phường Thảo Điền và phường An phú, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đông giáp : Rạch Chiếc.
- Tây giáp : Sông Sài Gòn.
- Nam giáp : Xa lộ Hà Nội.
- Bắc giáp : Sông Sài Gòn.
1.2. Quy mô:
- Diện tích khu vực nghiên cứu: 454,38ha.
- Quy mô dân số của khu điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự kiến 65.000 người.
1.3. Lý do điều chỉnh quy hoạch:
Quận 2 là quận trung tâm, không gian đô thị của quận trong đó có khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội (thuộc phường Thảo Điền và một phần phường An Phú) là nơi tập trung xây dựng các công trình nhà ở dịch vụ công cộng cao cấp trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh.
Trước tình hình phát triển theo hướng gia tăng chất lượng đô thị, khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội cần thiết phải điều chỉnh tổng thể các quy hoạch chi tiết xây dựng. Nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng bao gồm các giải pháp có liên quan đến các nội dung sau đây:
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất (FAR) thông qua việc tăng tầng cao và mật độ cư trú hợp lý trong phạm vi khu vực gần các tuyến trục giao thông chính (tuyến Metro, tuyến xe bus…), giảm mật độ xây dựng để mở rộng không gian trồng cây xanh và công trình hạ tầng xã hội. Thiết kế đô thị trên cơ sở kết hợp hài hòa giữa không gian biệt thự, không gian cao tầng và không gian mở, cảnh quan sông nước để hình thành một đô thị mang tính đặc trưng cửa ngõ phía Đông trung tâm thành phố;
- Tăng thêm hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế…) và công trình công cộng (thương mại, dịch vụ…) dựa trên mở rộng cơ sở vật chất hiện tại kết hợp các dự án đầu tư mới, đáp ứng tốt nhất nhu cầu cơ bản của người dân sinh sống trong khu vực;
- Trên cơ sở định hướng các tuyến hạ tang kỹ thuật chính, cần thiết tiến hành việc điều chỉnh quy hoạch nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị về san nền, giao thông nội khu, cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh môi trường và các chuyên ngành khác, đáp ứng tốt nhất việc phát triển gia tăng quy mô đô thị (dân số và xây dựng). Trong giai đoạn đầu cần nhanh chóng khắc phục tình trạng ngập úng và ùn tắc giao thông trong khu vực quy hoạch.
2. Tính chất - chức năng quy hoạch:
- Về cơ bản, tính chất của khu vực quy hoạch là khu ở mới hiện đại kết hợp có chỉnh trang khu dân cư hiện hữu. Hình thức loại nhà ở bao gồm nhà ở cao tầng kết hợp với nhà ở thấp tầng.
- Công trình hạ tầng xã hội như thương mại, dịch vụ, văn hóa, giáo dục, quản lý hành chính và công viên nghỉ ngơi giải trí.
3. Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:
3.1. Cơ cấu sử dụng đất:
Diện tích đất tự nhiên của Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2 là 454,38ha, trong đó:
* Đất khu ở: 357,58ha chiếm 78,7%, trong đó:
+ Đất đơn vị ở : 212,4ha chiếm 46,75%.
+ Đất công trình công cộng : 30,5ha chiếm 6,7%.
- Đất giáo dục : 11,0ha.
• Đất cho tiểu học và trung học cơ sở : 9ha.
• Đất cho trung học phổ thông : 2ha
- Đất bệnh viện, y tế, hành chính : 19,5ha.
+ Đất giao thông : 71,5ha chiếm 15,7%.
+ Đất cây xanh công viên : 43,18ha chiếm 9,55%
* Đất khác: 96,80ha chiếm 21,3%, trong đó:
+ Đất tôn giáo : 0,41ha.
+ Đất công nghiệp : 4,88ha.
+ Đất kho xưởng : 4,46ha.
+ Đất quân sự : 3,32ha.
+ Đất sông rạch : 83,8ha.
3.2. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chủ yếu:
+ Đất đơn vị ở : 20 - 30 m²/người
+ Đất công trình công cộng : 2 ÷ 3 m²/người.
+ Đất giáo dục : 8 ÷10 m²/chỗ.
+ Đất giao thông : 10 ÷ 11 m2/người.
+ Đất cây xanh công viên : 4 - 6 m²/người.
+ Mật độ xây dựng : ≤ 40%
+ Tầng cao xây dựng tối thiểu - tối đa:
• Tầng cao tối thiểu : 2 tầng
• Tầng cao tối đa : 45 tầng
• Công trình công cộng : 2 - 5 tầng
+ Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt : 1.800 kWh/người.năm
+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt : 250 lít/người/ngày đêm
+ Chỉ tiêu thoát nước bẩn : 250 lít/người/ngày đêm
+ Cao trình san lấp : H min > 2,2m.
+ Chỉ tiêu điện thoại : 10 máy/100 người
+ Chỉ tiêu rác thải : 1 - 1,5 kg/người/ngày.
4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:
4.1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
Xác định chức năng sử dụng đất theo hướng như sau:
+ Khu vực dọc đường Hà Nội: được xác định là trục phức hợp đa năng gồm thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê kết hợp với nhà ở cao tầng.
+ Khu vực dọc sông Sài Gòn: là khu vực cảnh quan. Các kênh, rạch hiện hữu một phần giữ lại kết hợp mảng xanh và một phần được thay bằng cống hộp thoát nước, trên mặt trồng cây xanh công viên.
+ Khu vực giữa khu cao tầng và khu cảnh quan: Bố trí các loại nhà ở thấp tầng.
+ Khu vực các công trình công cộng:
- Các công trình giáo dục được bố trí theo từng trường có khuôn viên độc lập.
- Các công trình dịch vụ, thương mại, hành chính, trung tâm văn hóa đảm bảo đáp ứng tốt nhu cầu cho đời sống của người dân, được bố trí hợp khối đa năng dọc Xa lộ Hà Nội, phía Tây đường Thảo Điền và dọc theo các tuyến đường nhánh (lộ giới 16m - 20m) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn.
+ Khu công viên cây xanh:
- Khai thác cảnh quan dọc sông rạch; tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước dọc sông Sài Gòn và các rạch hiện có trong khu vực, nhằm tạo mảng xanh liên hoàn phục vụ cho nghỉ ngơi giải trí và tạo cảnh quan đô thị.
- Quy hoạch công viên cây xanh kết hợp với hoạt động thể dục thể thao, vui chơi giải trí trong các nhóm ở, tại các khu vực công trình công cộng.
+ Công trình tôn giáo: giữ nguyên hiện trạng.
4.2. Thiết kế đô thị:
+ Việc xác định cụ thể chức năng các khu đất là cơ sở để xác định cách thức bố cục không gian đô thị và khả năng xây dựng công trình và cụm công trình trong khu điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Khu vực điều chỉnh quy hoạch bố trí xây dựng các công trình cao tầng, khu phức hợp cao tầng (gồm ở kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng hoặc chỉ một chức năng) sẽ được phân thành các khu vực ưu tiên trên cơ sở hội đủ các yếu tố điều kiện đô thị như: diện tích khu đất, khoảng cách đến các nhà ga - trạm - bến vận chuyển hành khách công cộng, chiều rộng lộ giới đường giao thông tiếp cận với khu đất và khả năng cung ứng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng đóng góp cho hệ thống các cơ sở hạ tầng xã hội - dịch vụ thương mại, kế cận các không gian mở…, các điều kiện này sẽ được cơ quan chức năng quản lý thông qua tập Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng.
+ Về đất xây dựng đô thị dự kiến chia thành các khu vực không gian đô thị ưu tiên phát triển như sau:
- Khu vực Ia: gồm 3 khu, có vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội đồng thời nằm trong bán kính phục vụ của 3 trạm Metro (tuyến đường xe điện trên cao và tuyến đường xe bus) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có bán kính cho từng khu vực là 300m tính từ tâm các nhà ga Metro và đồng thời nằm trong khu vực có chiều rộng 150m dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 19,4ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 45 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ia tối thiểu 8,4 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.800 người.
- Khu vực Ib: Vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội như khu vực Ia, bao gồm tuyến đường xe bus và tuyến đường xe điện trên cao (tập trung tại các nhà ga, trạm xe bus theo bán kính đi bộ) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có chiều rộng 150m so với lộ giới Xa lộ Hà Nội và nằm dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 25ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 40 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ib tối thiểu 10,8 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 11.000 người.
- Khu vực II: Vị trí nằm dọc các tuyến đường có lộ giới 30m (đường Thảo Điền, đường Xuân Thủy), là tuyến đường giao thông trục chính vào khu đô thị và nối kết với Khu đô thị sinh thái Bình Quới - Thanh Đa trong tương lai. Đây là khu vực có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực I, tại đây cũng sẽ điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng nhưng phải đáp ứng được các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực II có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 30m, diện tích khoảng 23,5ha, mật độ xây dựng 30% - 40%, tầng cao tối đa 35 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực II tối thiểu 13,2 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 8.550 người.
- Khu vực III: Vị trí nằm dọc theo các tuyến đường nhánh lộ giới tối thiểu 20m (ngoại trừ khu vực thuộc hành lang bảo vệ sông rạch, khu vực có khoảng cách 50m từ bờ sông Sài Gòn) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn, các tuyến đường có lộ giới 20m (tham khảo bản đồ đính kèm), khu vực này có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực II. Việc điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng cần được xem xét đến các yếu tố cảnh quan bờ sông và phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích khu đất, giao thông tiếp cận và các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực III có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 20m nêu trên, diện tích khoảng 42,5ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 27 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực III tối thiểu 14 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.600 người.
- Khu vực IV: Vị trí nằm xen giữa các khu vực nêu trên hiện đã xây dựng ổn định hoặc đang hoàn thiện chủ yếu là các dự án nhà ở thấp tầng dạng biệt thự hay liên kế sân vườn đã được Kiến trúc sư Trưởng thành phố (nay là Sở Quy hoạch - Kiến trúc) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, giao thông tại đây phần lớn là các trục đường nội bộ có lộ giới nhỏ, ít hội đủ điều kiện phát triển cao tầng. Dự kiến vẫn phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt trước đây là khu nhà ở thấp tầng, nhằm bảo đảm sự hài hòa về bố cục không gian đô thị hiện có. Diện tích khu vực IV khoảng 102ha, mật độ xây dựng khoảng 40% - 50%, tầng cao khoảng 2 - 5 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 3. Chỉ tiêu đơn vị đất ở khu vực IV tối thiểu 25 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 18.050 người.
- Khu vực từ đường Nguyễn Văn Hưởng ra phía bờ sông Sài Gòn (đoạn từ cầu Sài Gòn đến rạch Dừa): là khu vực cảnh quan bờ sông. Kiến nghị không bố trí xây dựng nhà cao tầng (hành lang khống chế xây dựng cao tầng 50m so với đường ven sông Sài Gòn), chỉ có một ít nhà thấp tầng được phép xây dựng theo các quyết định phê duyệt cũ trước đây.
- Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn từ rạch Dừa đến cầu Rạch Chiếc: trong khoảng 50m hành lang kỹ thuật bờ sông hoặc từ đường bao ra phía bờ sông là khu vực cảnh quan bờ sông. Trong khu vực này kiến nghị không xây dựng thêm các công trình kiến trúc.
- Các khu vực còn lại là khu vực chỉnh trang xây chen các công trình thấp tầng.
- Dọc tuyến Xa lộ Hà Nội là một trục đi bộ có cây xanh che bóng mát. Các trục có hướng tuyến vuông góc với trục Xa lộ Hà Nội và có lộ giới từ 16m trở lên sẽ bố trí vỉa hè (hành lang đi bộ hai bên đường) nối với hành lang đi bộ dọc Xa lộ Hà Nội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong khu vực tiếp cận nhanh chóng với 3 ga Metro của trục Xa lộ Hà Nội.
Các quy định cho phép dự án được phép xây dựng cao tầng:
- Diện tích khu đất tối thiểu được phép xây dựng công trình cao tầng:
+ Khu vực Ia : 1.500m2.
+ Khu vực Ib : 2.000m2.
+ Khu vực II - III : 3.000m2.
- Các dự án phải tiếp giáp với ít nhất một tuyến đường có lộ giới tối thiểu là 20m kết nối với đường liên khu vực.
- Trong trường hợp các dự án gom đất biệt thự, cần có sự đồng thuận của các chủ sở hữu các biệt thự trong cùng cùng dự án.
- Cần xác định được cơ chế về tài chính nhằm đảm bảo diện tích đất công cộng cần thiết cho phần dân số hoặc chức năng tăng thêm của dự án
5. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
5.1. Giao thông:
+ Tuyến đường sắt nội đô Bến Thành - Chợ Nhỏ - Suối Tiên dự kiến đi qua và hình thành 3 nhà ga nằm trong khu đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Xây dựng hệ thống giao thông đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế và phù hợp với quy hoạch chung của quận 2. Tuyến đường Bắc Xa lộ Hà Nội có lộ giới 152,5m. Các đường dự kiến kiến nghị có khoảng lùi để tạo hành lang đi bộ ra nhà ga Metro gồm:
• Đường Thảo Điền lộ giới cũ 30m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường Nguyễn Văn Hưởng lộ giới cũ 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường Quốc Hương lộ giới cũ 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường An Phú lộ giới 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường dọc sông lộ giới 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường giao thông nội bộ sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với việc bố trí các khu chức năng đô thị.
+ Mở rộng thêm một số hẻm hiện hữu nhằm nâng cao khả năng lưu thông trong khu dân cư.
+ Giao lộ giao thông: vạt góc theo quy định.
+ Khoảng cách ly so với bờ sông Sài Gòn là 50m được tính từ mép bờ cao của sông Sài Gòn vào phía trong khu đất. Việc quản lý quy hoạch xây dựng trong khu vực này thực hiện theo Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09 tháng 6 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, kênh, rạch thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
5.2. Cấp nước:
Nguồn nước: Khu vực nghiên cứu được cấp nước từ nguồn nước máy thành phố. Trên trục Xa lộ Hà Nội đã có tuyến ống cấp nước Ø2.000 (đặt ống từ năm 1965), trên đường Thảo Điền có tuyến ống cấp nước Ø300 (đặt ống từ năm 1995).
5.3. Chuẩn bị kỹ thuật - thoát nước mặt:
+ Cốt san nền theo đúng cao độ chuẩn: trên 2,0m (cao độ quốc gia).
+ Hướng thoát nước chủ yếu ra sông Sài Gòn.
+ Xây dựng bờ kè dọc sông. Nạo vét và mở rộng các kênh rạch đã bị lấp để khơi thông khả năng thoát nước của khu vực.
5.4. Cấp điện:
Nguồn điện: Khu vực này hiện được cấp điện từ nguồn điện chung của thành phố Hồ Chí Minh và nhận điện trực tiếp từ trạm biến áp 110/15kV Sài Gòn.
5.5. Thoát nước bẩn và vệ sinh đô thị:
- Thoát nước bẩn: Khu vực hiện nay đã hình thành hệ thống thoát nước chung (thoát nước mưa và nước thải) có kích thước Ø400 đến Ø1000 mật độ xây dựng 56m/ha.
- Vệ sinh đô thị:
Rác thải: Khu vực dự kiến quy hoạch đã hình thành hệ thống thu gom rác, rác được thu gom trong ngày và được xe chuyên dùng đưa về xử lý tại các khu xử lý rác tập trung của thành phố.
6. Các điểm lưu ý triển khai đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000:
* Các khu vực và trục thể hiện và cảm thụ cảnh quan:
- Khi có hệ thống vận tải hành khách có công suất lớn tiếp cận khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội cần định hướng tổ chức hành lang đi bộ nối từ khu vực nhà ở tiếp cận các ga đón đưa hành khách. Các trục chính giao thông và hành lang đi bộ sẽ là khu vực trọng yếu tập trung các giải pháp tạo hình trang trí không gian đô thị.
- Trong khu điều chỉnh cần nghiên cứu các giải pháp bố cục không gian đô thị cho các trục và khu vực sau đây:
+ Khu vực dọc trục Xa lộ Hà Nội.
+ Khu vực gần 3 trạm Metro dọc trục Xa lộ Hà Nội.
+ Khu vực dọc các trục giao thông chính của khu vực II - III.
+ Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn.
+ Các khu công trình công cộng chính của khu vực.
* Đánh giá tác động môi trường:
- Việc phát triển khu dân cư, xây dựng đường giao thông tại khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội làm ảnh hưởng đến môi trường không khí, nước, kinh tế - xã hội, cảnh quan đô thị...
- Giải pháp giảm thiểu ô nhiễm và bảo vệ môi trường:
+ Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian cảnh quan hợp lý.
+ Xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
+ Ban hành quy chế quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.

Content:
Điều 1. Duyệt nhiệm vụ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. Với các nội dung chính như sau:
1. Về vị trí, quy mô nghiên cứu và lý do điều chỉnh:
1.1. Vị trí: Phường Thảo Điền và phường An phú, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đông giáp : Rạch Chiếc.
- Tây giáp : Sông Sài Gòn.
- Nam giáp : Xa lộ Hà Nội.
- Bắc giáp : Sông Sài Gòn.
1.2. Quy mô:
- Diện tích khu vực nghiên cứu: 454,38ha.
- Quy mô dân số của khu điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự kiến 65.000 người.
1.3. Lý do điều chỉnh quy hoạch:
Quận 2 là quận trung tâm, không gian đô thị của quận trong đó có khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội (thuộc phường Thảo Điền và một phần phường An Phú) là nơi tập trung xây dựng các công trình nhà ở dịch vụ công cộng cao cấp trong quá trình đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh.
Trước tình hình phát triển theo hướng gia tăng chất lượng đô thị, khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội cần thiết phải điều chỉnh tổng thể các quy hoạch chi tiết xây dựng. Nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng bao gồm các giải pháp có liên quan đến các nội dung sau đây:
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất (FAR) thông qua việc tăng tầng cao và mật độ cư trú hợp lý trong phạm vi khu vực gần các tuyến trục giao thông chính (tuyến Metro, tuyến xe bus…), giảm mật độ xây dựng để mở rộng không gian trồng cây xanh và công trình hạ tầng xã hội. Thiết kế đô thị trên cơ sở kết hợp hài hòa giữa không gian biệt thự, không gian cao tầng và không gian mở, cảnh quan sông nước để hình thành một đô thị mang tính đặc trưng cửa ngõ phía Đông trung tâm thành phố;
- Tăng thêm hệ thống hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế…) và công trình công cộng (thương mại, dịch vụ…) dựa trên mở rộng cơ sở vật chất hiện tại kết hợp các dự án đầu tư mới, đáp ứng tốt nhất nhu cầu cơ bản của người dân sinh sống trong khu vực;
- Trên cơ sở định hướng các tuyến hạ tang kỹ thuật chính, cần thiết tiến hành việc điều chỉnh quy hoạch nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị về san nền, giao thông nội khu, cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh môi trường và các chuyên ngành khác, đáp ứng tốt nhất việc phát triển gia tăng quy mô đô thị (dân số và xây dựng). Trong giai đoạn đầu cần nhanh chóng khắc phục tình trạng ngập úng và ùn tắc giao thông trong khu vực quy hoạch.
2. Tính chất - chức năng quy hoạch:
- Về cơ bản, tính chất của khu vực quy hoạch là khu ở mới hiện đại kết hợp có chỉnh trang khu dân cư hiện hữu. Hình thức loại nhà ở bao gồm nhà ở cao tầng kết hợp với nhà ở thấp tầng.
- Công trình hạ tầng xã hội như thương mại, dịch vụ, văn hóa, giáo dục, quản lý hành chính và công viên nghỉ ngơi giải trí.
3. Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc:
3.1. Cơ cấu sử dụng đất:
Diện tích đất tự nhiên của Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2 là 454,38ha, trong đó:
* Đất khu ở: 357,58ha chiếm 78,7%, trong đó:
+ Đất đơn vị ở : 212,4ha chiếm 46,75%.
+ Đất công trình công cộng : 30,5ha chiếm 6,7%.
- Đất giáo dục : 11,0ha.
• Đất cho tiểu học và trung học cơ sở : 9ha.
• Đất cho trung học phổ thông : 2ha
- Đất bệnh viện, y tế, hành chính : 19,5ha.
+ Đất giao thông : 71,5ha chiếm 15,7%.
+ Đất cây xanh công viên : 43,18ha chiếm 9,55%
* Đất khác: 96,80ha chiếm 21,3%, trong đó:
+ Đất tôn giáo : 0,41ha.
+ Đất công nghiệp : 4,88ha.
+ Đất kho xưởng : 4,46ha.
+ Đất quân sự : 3,32ha.
+ Đất sông rạch : 83,8ha.
3.2. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chủ yếu:
+ Đất đơn vị ở : 20 - 30 m²/người
+ Đất công trình công cộng : 2 ÷ 3 m²/người.
+ Đất giáo dục : 8 ÷10 m²/chỗ.
+ Đất giao thông : 10 ÷ 11 m2/người.
+ Đất cây xanh công viên : 4 - 6 m²/người.
+ Mật độ xây dựng : ≤ 40%
+ Tầng cao xây dựng tối thiểu - tối đa:
• Tầng cao tối thiểu : 2 tầng
• Tầng cao tối đa : 45 tầng
• Công trình công cộng : 2 - 5 tầng
+ Tiêu chuẩn cấp điện sinh hoạt : 1.800 kWh/người.năm
+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt : 250 lít/người/ngày đêm
+ Chỉ tiêu thoát nước bẩn : 250 lít/người/ngày đêm
+ Cao trình san lấp : H min > 2,2m.
+ Chỉ tiêu điện thoại : 10 máy/100 người
+ Chỉ tiêu rác thải : 1 - 1,5 kg/người/ngày.
4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:
4.1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
Xác định chức năng sử dụng đất theo hướng như sau:
+ Khu vực dọc đường Hà Nội: được xác định là trục phức hợp đa năng gồm thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê kết hợp với nhà ở cao tầng.
+ Khu vực dọc sông Sài Gòn: là khu vực cảnh quan. Các kênh, rạch hiện hữu một phần giữ lại kết hợp mảng xanh và một phần được thay bằng cống hộp thoát nước, trên mặt trồng cây xanh công viên.
+ Khu vực giữa khu cao tầng và khu cảnh quan: Bố trí các loại nhà ở thấp tầng.
+ Khu vực các công trình công cộng:
- Các công trình giáo dục được bố trí theo từng trường có khuôn viên độc lập.
- Các công trình dịch vụ, thương mại, hành chính, trung tâm văn hóa đảm bảo đáp ứng tốt nhu cầu cho đời sống của người dân, được bố trí hợp khối đa năng dọc Xa lộ Hà Nội, phía Tây đường Thảo Điền và dọc theo các tuyến đường nhánh (lộ giới 16m - 20m) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn.
+ Khu công viên cây xanh:
- Khai thác cảnh quan dọc sông rạch; tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước dọc sông Sài Gòn và các rạch hiện có trong khu vực, nhằm tạo mảng xanh liên hoàn phục vụ cho nghỉ ngơi giải trí và tạo cảnh quan đô thị.
- Quy hoạch công viên cây xanh kết hợp với hoạt động thể dục thể thao, vui chơi giải trí trong các nhóm ở, tại các khu vực công trình công cộng.
+ Công trình tôn giáo: giữ nguyên hiện trạng.
4.2. Thiết kế đô thị:
+ Việc xác định cụ thể chức năng các khu đất là cơ sở để xác định cách thức bố cục không gian đô thị và khả năng xây dựng công trình và cụm công trình trong khu điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Khu vực điều chỉnh quy hoạch bố trí xây dựng các công trình cao tầng, khu phức hợp cao tầng (gồm ở kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng hoặc chỉ một chức năng) sẽ được phân thành các khu vực ưu tiên trên cơ sở hội đủ các yếu tố điều kiện đô thị như: diện tích khu đất, khoảng cách đến các nhà ga - trạm - bến vận chuyển hành khách công cộng, chiều rộng lộ giới đường giao thông tiếp cận với khu đất và khả năng cung ứng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng đóng góp cho hệ thống các cơ sở hạ tầng xã hội - dịch vụ thương mại, kế cận các không gian mở…, các điều kiện này sẽ được cơ quan chức năng quản lý thông qua tập Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng.
+ Về đất xây dựng đô thị dự kiến chia thành các khu vực không gian đô thị ưu tiên phát triển như sau:
- Khu vực Ia: gồm 3 khu, có vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội đồng thời nằm trong bán kính phục vụ của 3 trạm Metro (tuyến đường xe điện trên cao và tuyến đường xe bus) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có bán kính cho từng khu vực là 300m tính từ tâm các nhà ga Metro và đồng thời nằm trong khu vực có chiều rộng 150m dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 19,4ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 45 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ia tối thiểu 8,4 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.800 người.
- Khu vực Ib: Vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội như khu vực Ia, bao gồm tuyến đường xe bus và tuyến đường xe điện trên cao (tập trung tại các nhà ga, trạm xe bus theo bán kính đi bộ) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có chiều rộng 150m so với lộ giới Xa lộ Hà Nội và nằm dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 25ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 40 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ib tối thiểu 10,8 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 11.000 người.
- Khu vực II: Vị trí nằm dọc các tuyến đường có lộ giới 30m (đường Thảo Điền, đường Xuân Thủy), là tuyến đường giao thông trục chính vào khu đô thị và nối kết với Khu đô thị sinh thái Bình Quới - Thanh Đa trong tương lai. Đây là khu vực có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực I, tại đây cũng sẽ điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng nhưng phải đáp ứng được các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực II có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 30m, diện tích khoảng 23,5ha, mật độ xây dựng 30% - 40%, tầng cao tối đa 35 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực II tối thiểu 13,2 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 8.550 người.
- Khu vực III: Vị trí nằm dọc theo các tuyến đường nhánh lộ giới tối thiểu 20m (ngoại trừ khu vực thuộc hành lang bảo vệ sông rạch, khu vực có khoảng cách 50m từ bờ sông Sài Gòn) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn, các tuyến đường có lộ giới 20m (tham khảo bản đồ đính kèm), khu vực này có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực II. Việc điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng cần được xem xét đến các yếu tố cảnh quan bờ sông và phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích khu đất, giao thông tiếp cận và các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực III có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 20m nêu trên, diện tích khoảng 42,5ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 27 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực III tối thiểu 14 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.600 người.
- Khu vực IV: Vị trí nằm xen giữa các khu vực nêu trên hiện đã xây dựng ổn định hoặc đang hoàn thiện chủ yếu là các dự án nhà ở thấp tầng dạng biệt thự hay liên kế sân vườn đã được Kiến trúc sư Trưởng thành phố (nay là Sở Quy hoạch - Kiến trúc) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, giao thông tại đây phần lớn là các trục đường nội bộ có lộ giới nhỏ, ít hội đủ điều kiện phát triển cao tầng. Dự kiến vẫn phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt trước đây là khu nhà ở thấp tầng, nhằm bảo đảm sự hài hòa về bố cục không gian đô thị hiện có. Diện tích khu vực IV khoảng 102ha, mật độ xây dựng khoảng 40% - 50%, tầng cao khoảng 2 - 5 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 3. Chỉ tiêu đơn vị đất ở khu vực IV tối thiểu 25 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 18.050 người.
- Khu vực từ đường Nguyễn Văn Hưởng ra phía bờ sông Sài Gòn (đoạn từ cầu Sài Gòn đến rạch Dừa): là khu vực cảnh quan bờ sông. Kiến nghị không bố trí xây dựng nhà cao tầng (hành lang khống chế xây dựng cao tầng 50m so với đường ven sông Sài Gòn), chỉ có một ít nhà thấp tầng được phép xây dựng theo các quyết định phê duyệt cũ trước đây.
- Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn từ rạch Dừa đến cầu Rạch Chiếc: trong khoảng 50m hành lang kỹ thuật bờ sông hoặc từ đường bao ra phía bờ sông là khu vực cảnh quan bờ sông. Trong khu vực này kiến nghị không xây dựng thêm các công trình kiến trúc.
- Các khu vực còn lại là khu vực chỉnh trang xây chen các công trình thấp tầng.
- Dọc tuyến Xa lộ Hà Nội là một trục đi bộ có cây xanh che bóng mát. Các trục có hướng tuyến vuông góc với trục Xa lộ Hà Nội và có lộ giới từ 16m trở lên sẽ bố trí vỉa hè (hành lang đi bộ hai bên đường) nối với hành lang đi bộ dọc Xa lộ Hà Nội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong khu vực tiếp cận nhanh chóng với 3 ga Metro của trục Xa lộ Hà Nội.
Các quy định cho phép dự án được phép xây dựng cao tầng:
- Diện tích khu đất tối thiểu được phép xây dựng công trình cao tầng:
+ Khu vực Ia : 1.500m2.
+ Khu vực Ib : 2.000m2.
+ Khu vực II - III : 3.000m2.
- Các dự án phải tiếp giáp với ít nhất một tuyến đường có lộ giới tối thiểu là 20m kết nối với đường liên khu vực.
- Trong trường hợp các dự án gom đất biệt thự, cần có sự đồng thuận của các chủ sở hữu các biệt thự trong cùng cùng dự án.
- Cần xác định được cơ chế về tài chính nhằm đảm bảo diện tích đất công cộng cần thiết cho phần dân số hoặc chức năng tăng thêm của dự án
5. Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
5.1. Giao thông:
+ Tuyến đường sắt nội đô Bến Thành - Chợ Nhỏ - Suối Tiên dự kiến đi qua và hình thành 3 nhà ga nằm trong khu đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Xây dựng hệ thống giao thông đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế và phù hợp với quy hoạch chung của quận 2. Tuyến đường Bắc Xa lộ Hà Nội có lộ giới 152,5m. Các đường dự kiến kiến nghị có khoảng lùi để tạo hành lang đi bộ ra nhà ga Metro gồm:
• Đường Thảo Điền lộ giới cũ 30m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường Nguyễn Văn Hưởng lộ giới cũ 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường Quốc Hương lộ giới cũ 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường An Phú lộ giới 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường dọc sông lộ giới 20m, phần khoảng lùi trong chỉ giới xây dựng.
• Đường giao thông nội bộ sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với việc bố trí các khu chức năng đô thị.
+ Mở rộng thêm một số hẻm hiện hữu nhằm nâng cao khả năng lưu thông trong khu dân cư.
+ Giao lộ giao thông: vạt góc theo quy định.
+ Khoảng cách ly so với bờ sông Sài Gòn là 50m được tính từ mép bờ cao của sông Sài Gòn vào phía trong khu đất. Việc quản lý quy hoạch xây dựng trong khu vực này thực hiện theo Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09 tháng 6 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy định quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, kênh, rạch thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
5.2. Cấp nước:
Nguồn nước: Khu vực nghiên cứu được cấp nước từ nguồn nước máy thành phố. Trên trục Xa lộ Hà Nội đã có tuyến ống cấp nước Ø2.000 (đặt ống từ năm 1965), trên đường Thảo Điền có tuyến ống cấp nước Ø300 (đặt ống từ năm 1995).
5.3. Chuẩn bị kỹ thuật - thoát nước mặt:
+ Cốt san nền theo đúng cao độ chuẩn: trên 2,0m (cao độ quốc gia).
+ Hướng thoát nước chủ yếu ra sông Sài Gòn.
+ Xây dựng bờ kè dọc sông. Nạo vét và mở rộng các kênh rạch đã bị lấp để khơi thông khả năng thoát nước của khu vực.
5.4. Cấp điện:
Nguồn điện: Khu vực này hiện được cấp điện từ nguồn điện chung của thành phố Hồ Chí Minh và nhận điện trực tiếp từ trạm biến áp 110/15kV Sài Gòn.
5.5. Thoát nước bẩn và vệ sinh đô thị:
- Thoát nước bẩn: Khu vực hiện nay đã hình thành hệ thống thoát nước chung (thoát nước mưa và nước thải) có kích thước Ø400 đến Ø1000 mật độ xây dựng 56m/ha.
- Vệ sinh đô thị:
Rác thải: Khu vực dự kiến quy hoạch đã hình thành hệ thống thu gom rác, rác được thu gom trong ngày và được xe chuyên dùng đưa về xử lý tại các khu xử lý rác tập trung của thành phố.
6. Các điểm lưu ý triển khai đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000:
* Các khu vực và trục thể hiện và cảm thụ cảnh quan:
- Khi có hệ thống vận tải hành khách có công suất lớn tiếp cận khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội cần định hướng tổ chức hành lang đi bộ nối từ khu vực nhà ở tiếp cận các ga đón đưa hành khách. Các trục chính giao thông và hành lang đi bộ sẽ là khu vực trọng yếu tập trung các giải pháp tạo hình trang trí không gian đô thị.
- Trong khu điều chỉnh cần nghiên cứu các giải pháp bố cục không gian đô thị cho các trục và khu vực sau đây:
+ Khu vực dọc trục Xa lộ Hà Nội.
+ Khu vực gần 3 trạm Metro dọc trục Xa lộ Hà Nội.
+ Khu vực dọc các trục giao thông chính của khu vực II - III.
+ Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn.
+ Các khu công trình công cộng chính của khu vực.
* Đánh giá tác động môi trường:
- Việc phát triển khu dân cư, xây dựng đường giao thông tại khu vực Bắc Xa lộ Hà Nội làm ảnh hưởng đến môi trường không khí, nước, kinh tế - xã hội, cảnh quan đô thị...
- Giải pháp giảm thiểu ô nhiễm và bảo vệ môi trường:
+ Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian cảnh quan hợp lý.
+ Xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
+ Ban hành quy chế quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.