Document: Điểm b Khoản 4 Điều 1 Quyết định 505/QĐ-UBND 2015 Quy hoạch chung Thị trấn sinh thái Chúc Sơn Hà Nội đến 2030

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "30/01/2015", "sign_number": "505/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thế Thảo", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "30/01/2015", "sign_number": "505/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thế Thảo", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "30/01/2015", "sign_number": "505/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thế Thảo", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "30/01/2015", "sign_number": "505/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thế Thảo", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "30/01/2015", "sign_number": "505/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thế Thảo", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điểm b Khoản 4 Điều 1 Quyết định 505/QĐ-UBND 2015 Quy hoạch chung Thị trấn sinh thái Chúc Sơn Hà Nội đến 2030

Điều 1. Phê duyệt Quy hoạch chung Thị trấn sinh thái Chúc Sơn, đến năm 2030, tỷ lệ 1/5.000 do Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia lập với các nội dung chủ yếu sau đây:
...
4. Nội dung quy hoạch
4.1. Dự báo quy mô dân số, đất đai
...
b) Quy mô đất đai:
Diện tích tự nhiên khu vực lập quy hoạch khoảng 2.024,23 ha
Diện tích đất xây dựng đô thị đến năm 2030 khoảng 1.311,63ha. Trong đó:
- Đất dân dụng đô thị khoảng 756,18ha; chiếm 37,36% diện tích tự nhiên; Chỉ tiêu bình quân 94,5 m2/người.
- Đất khác trong phạm vi dân dụng khoảng 241,09ha, chiếm 11,91% diện tích tự nhiên.
- Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng 314,36ha, chiếm 15,53%.
- Đất khác có diện tích khoảng 712,60ha, chiếm 35,20% diện tích tự nhiên
4.2. Định hướng phát triển không gian đô thị:
Xây dựng thị trấn sinh thái Chúc Sơn trên cơ sở phát triển mở rộng thị trấn Chúc Sơn hiện hữu về phía Bắc của Quốc lộ 6, chia thành 2 vùng phát triển gồm vùng phía Đông núi Tiên Phương và vùng phía Tây núi Tiên Phương. Cụm không gian mở gồm tổ hợp các Núi Trầm, Núi Ninh, Núi Tiên Phương và thung lũng ở giữa đóng vai trò là trọng tâm không gian đô thị.
Khu vực phía Nam Quốc lộ 6, thuộc địa giới hành chính thị trấn Chúc Sơn, phường Biên Giang, xã Ngọc Hòa thực hiện xây dựng cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu, phát triển các chức năng trung tâm huyện và hỗ trợ phát triển vùng nông thôn. Khu vực này giới hạn sự phát triển mở rộng về phía Nam ảnh hưởng tới hành lang phát triển tuyến đường Hà Đông - Xuân Mai. Đặc biệt kiểm soát sự phát triển dọc sông Đáy theo quy hoạch phòng chống lũ và đê điều hệ thống sông Đáy.
Khu vực phía Bắc Quốc lộ 6, thuộc địa giới hành chính phường Biên Giang, các xã Phụng Châu, Tiên Phương, Phú Nghĩa xây dựng các khu chức năng hỗ trợ, thu hút di dời các chức năng từ phía trong của đô thị trung tâm gồm: cụm trường đại học cao đẳng, dịch vụ du lịch; dịch vụ thương mại và dịch vụ y tế; khu công nghiệp. Phát triển các chức năng mới kết hợp bảo vệ các giá trị về cảnh quan đặc trưng của khu vực như sông Đáy, Núi Ninh, Núi Trầm, Núi Tiên Phương. Đặc biệt là bảo tồn và phát huy các giá trị của Chùa Trầm.
Xây dựng không gian đô thị thấp tầng và tầng cao trung bình, mật độ xây dựng thấp gắn với không gian cây xanh mặt nước, xây dựng mật độ nén tập trung tại các khu vực trung tâm để tạo điểm nhấn, các khu vực chức năng được tổ hợp phù hợp với đặc thù hoạt động của từng khu vực. Các khu vực điểm cao như núi Ninh Sơn, Núi Trầm, Núi Tiên Phương được tổ chức thành các điểm nhấn, là nơi quan sát và định hướng không gian cho đô thị.
Cải tạo chỉnh trang các khu vực dân cư, làng xóm hiện hữu, tạo khoảng đệm với các khu vực phát triển mới bằng các công viên cây xanh, công trình công cộng, hạn chế gia tăng mật độ xây dựng, kiểm soát chiều cao đối với các công trình xây dựng trong khu vực làng xóm hiện hữu. Các khu vực phát triển mới kế cận phải đảm bảo không gian có nét tương đồng với làng xóm hiện hữu, tránh những xung đột, tranh chấp về mỹ quan. Kiểm soát chặt chẽ kiến trúc công trình trong các khu vực làng xóm hiện hữu. Tại các khu vực có địa hình dốc ven Núi Tiên Phương, Núi Ninh và Núi Trầm, hạn chế san gạt lớn để tạo nên đặc trưng cảnh quan riêng cho từng khu vực.
Hệ thống các công trình dịch vụ công cộng gồm: hành chính, dịch vụ thương mại; giáo dục; y tế; văn hóa; thể dục thể thao được bố trí theo tầng bậc, đảm bảo sự tiếp cận và phục vụ thuận lợi. Các công trình dịch vụ cấp thành phố và vùng (ngoài đô thị) bố trí gắn với các tuyến đường đối ngoại (Quốc lộ 6; đường Lê Văn Lương kéo dài); Các công trình dịch vụ cấp đô thị bố trí gắn với các điểm nút giao thông quan trọng; Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở bố trí tại trung tâm các đơn vị ở, đảm bảo bán kính tiếp cận của người dân được thuận lợi trong bán kính đi bộ. Phát triển các tổ hợp dịch vụ hỗn hợp tại vị trí các ga đường sắt đô thị, để từng bước xây dựng không gian đô thị theo mô hình TOD.
Khai thác tối đa mạng lưới tự nhiên hiện hữu như sông hồ, mặt nước, đồi núi, các mảng xanh nông nghiệp, kết hợp với hệ thống kênh đào, các chuỗi công viên chuyên đề, để tạo nên hình ảnh đặc trưng cho không gian đô thị. Mở rộng các hồ hiện hữu, kết nối bằng hệ thống kênh rạch tự nhiên và nhân tạo để đáp ứng yêu cầu phòng chống ngập lụt, kết hợp tạo cảnh quan đô thị.
Xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ Khu công nghiệp Phú Nghĩa, từng bước chuyển đổi các cụm điểm công nghiệp Biên Giang, Ngọc Sơn, Ngọc Hòa và các điểm công nghiệp phân tán sang các chức năng dịch vụ đô thị, trong giai đoạn trước mắt thực hiện xử lý môi trường và đảm bảo mỹ quan đô thị.
Đảm bảo hành lang cách ly, bảo vệ cho các tuyến giao thông đối ngoại QL6; trục Bắc Nam, đường Nam QL6, các tuyến điện cao thế 220KV, tuyến đê sông Đáy theo các quy định pháp luật hiện hành. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các khu vực chức năng phải phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam về: bố cục quy hoạch xây dựng công trình, vị trí, quy mô, khoảng lùi xây dựng, các quy định khống chế về chỉ tiêu quy hoạch. Các giải pháp thiết kế phải đảm bảo yếu tố đặc thù đô thị sinh thái và đặc trưng cảnh quan của khu vực.
4.3. Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:
- Khu vực nghiên cứu quy hoạch đô thị được chia thành 08 ô quy hoạch, các ô quy hoạch này tương đương một nhóm nhà ở và các tuyến đường giao thông để kiểm soát phát triển. Chức năng sử dụng đất chính trong các ô quy hoạch là đất công cộng, cây xanh thể dục thể thao, trường học, đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật... và đất nhóm nhà ở.
- Các công trình công cộng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cấp đơn vị ở được bố trí đảm bảo bán kính phục vụ với quy mô diện tích phục vụ sinh hoạt hàng ngày cho người dân. Áp dụng tiêu chuẩn sử dụng đất cao hơn Quy chuẩn đối với đất công cộng, cây xanh, giao thông để đảm bảo tiêu chí sinh thái mật độ thấp, tầng cao thấp, tăng cường tỷ lệ cây xanh trong công trình, phù hợp địa hình cảnh quan bán sơn địa của đô thị Chúc Sơn.
Bảng cơ cấu sử dụng đất đến năm 2030:

TT

Hạng mục đất

Năm 2030

Diện tích (ha)

Chỉ tiêu
(m2/ người)

Tỷ lệ (%)

A

Đất xây dựng đô thị

1.311,63

164,0

64,80

I

Đất dân dụng

756,18

94,5

37,36

1

Đất công cộng đô thị

45,03

5,6

2,22

2

Đất cây xanh, TDTT đô thị

86,77

10,8

4,29

3

Đất giao thông đô thị

182,80

22,9

9,03

4

Đất đơn vị ở

441,58

55,2

21,81

4.1

Đất công cộng đơn vị ở

58,05

7,3

2,87

4.2

Đất cây xanh, TDTT đơn vị ở

42,93

5,4

2,12

4.4

Đất giao thông đơn vị ở

54,30

6,8

2,68

4.5

Đất nhóm nhà ở

286,30

35,8

14,14

II

Đất khác trong phạm vi dân dụng

241,09

11,91

5

Đất cơ quan

17,45

0,86

6

Đất hỗn hợp

42,36

2,09

7

Đất công cộng dịch vụ cấp thành phố

28,76

1,42

- Bệnh viện đa khoa cấp vùng

9,66

0,48

- Trung tâm bán buôn hàng tiêu dùng

19,10

0,94

8

Đất trường đào tạo

152,52

7,53

III

Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng

314,36

15,53

9

Đất công nghiệp, kho tàng

166,75

8,24

10

Đất du lịch

88,78

4,39

11

Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật

2,28

0,11

12

Đất đường, nhà ga, bến - bãi đỗ xe đối ngoại

56,55

2,79

- Đường đối ngoại

52,99

2,62

- Nhà ga, bến - bãi đỗ xe đối ngoại

3,56

0,18

B

Đất khác

712,60

35,20

13

Đất an ninh, quốc phòng

4,69

0,23

14

Đất di tích, tôn giáo, tín ngưỡng

15,68

0,77

15

Đất dự trữ phát triển

20,63

1,02

16

Đất vườn, ao trong làng xóm đô thị hóa

255,42

12,62

17

Đất cây xanh cách ly, cây xanh sinh thái, cây xanh lâm - nông nghiệp, mặt nước

416,18

20,56

Tổng cộng (A+B)

2.024,23

100,00

Ghi chú:
Ranh giới, quy mô và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các lô đất xây dựng sẽ được xác định chính xác ở bước sau khi lập quy hoạch chi tiết, trên cơ sở khảo sát cụ thể tại khu vực, đảm bảo tuân thủ Tiêu chuẩn thiết kế, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các chỉ tiêu cơ bản đối với ô quy hoạch đã được xác định tại đồ án Quy hoạch chung này. Quá trình lập các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư cần tuân thủ các quy định của Luật Thủ đô, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật đất đai... lấy ý kiến của các cơ quan quản lý chuyên ngành có liên quan và các quy định hiện hành.
- Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng ô quy hoạch được xác lập tại bản vẽ là các chỉ tiêu “gộp” của đơn vị ở nhằm kiểm soát phát triển chung. Trong quá trình triển khai lập quy hoạch chi tiết hoặc dự án đầu tư ở giai đoạn sau có thể xem xét cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện thực tế, có thể áp dụng các tiêu chuẩn tiên tiến của nước ngoài và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định.
Trên cơ sở tổ chức không gian đô thị, thực trạng về quản lý hành chính hiện hữu, phân chia đô thị Chúc Sơn thành 8 phân khu quy hoạch, tương đương với 8 đơn vị ở để kiểm soát phát triển với các chỉ tiêu kiểm soát phát triển như sau:

TT

Khu quy hoạch

Diện tích (ha)

Mật độ xây dựng (%)

Tầng cao (tầng)

Dân số (người)

Tính chất chủ yếu

1

Khu quy hoạch 1

187,78

25-40

1-9

11.700

Trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, y tế, văn hóa , giáo dục, thể dục thể thao của huyện.

2

Khu quy hoạch 2

243,22

20-40

1-9

10.600

Chuyển giao công nghệ, đào tạo nghề, dịch vụ công cộng, thông tin, tài chính, sản xuất công nghệ sinh học.

3

Khu quy hoạch 3

257,78

20-40

1-9

11.800

Khu dân cư chất lượng cao, gắn với cải tạo chỉnh trang khu vực làng xóm hiện hữu

4

Khu quy hoạch 4

326,60

15-40

1-9

13.400

Khu đào tạo , dịch vụ công cộng chất lượng cao (Đại học, Cao đẳng, Viện nghiên cứu, TTTM, Y tế, công viên trung tâm...)

5

Khu quy hoạch 5

394,18

5-30

1-5

7.000

Du lịch văn hóa tâm linh, dịch vụ du lịch sinh thái, đền chùa, làng xóm, cảnh quan đồi núi.

6

Khu quy hoạch 6

258,38

15-40

1-9

11.100

Khu cảnh quan núi Tiên Phương

7

Khu quy hoạch 7

154,53

35-40

1-7

12.000

Khu nhà ở sinh thái

8

Khu quy hoạch 8

201,76

25-50

1-9

2.400

Khu công nghiệp

4.Thiết kế đô thị:
a) Định hướng vùng kiến trúc cảnh quan trong đô thị
- Khu vực trung tâm:
+ Các công trình công cộng cấp thành phố, cấp đô thị được bố trí bám dọc QL6, đường Bắc Nam, các tuyến đường trục chính đô thị. Các công trình công cộng cấp đơn vị ở được bố trí tại lõi trung tâm từng tiểu khu, bám dọc các tuyến đường liên khu vực, và trục chính khu ở nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo phạm vi dọc theo các tuyến đường.
+ Hình thành không gian đô thị hiện đại, đồng nhất, đầy đủ các tiện ích đô thị, có mối liên kết thuận lợi với hệ thống giao thông công cộng (trong phạm vi bán kính 500m gần các nhà ga trung chuyển, bến xe bus), tạo sự sầm uất cho khu vực. Khu vực này có sự chuyển đổi linh hoạt chức năng sử dụng nhằm tiết kiệm quỹ đất.
+ Các công trình được xây dựng với khoảng lùi lớn để bố trí các không gian cây xanh, không gian công cộng dọc hai bên tuyến đường, đặc biệt là không gian quảng trường tại các khối công trình trung tâm và các nút giao thông quan trọng;
+ Hình thái các khu chức năng này được tạo bởi các công trình có khối tích, quy mô vừa và lớn, dáng dấp hiện đại, hợp khối thống nhất, công nghệ xanh thân thiện với môi trường, không gian đóng mở linh hoạt, phong phú tạo sự giao lưu thuận lợi. Hạn chế tối đa các công trình nhỏ lẻ, manh mún, các mảng tường trống lớn, các hàng rào cứng quá cao cản trở tầm nhìn và tầm quan sát. Các khu vực thương mại, hoặc chức năng hỗn hợp, bố trí không gian tầng trệt là cửa hàng, dịch vụ, văn phòng và được kết nối với nhau nhằm hỗ trợ cho các hoạt động, hấp dẫn trực quan, tạo sự sôi động cho các tuyến phố.
- Khu vực nhà ở:
+ Khu nhà ở đô thị hóa hiện hữu cải tạo: Phân bố chủ yếu dọc hai bên QL6: trong phân vùng 1 (trung tâm huyện Chương Mỹ), phân vùng 2 (khu chuyển đổi, hỗ trợ phát triển nông thôn) và một phần trong phân vùng 3 (khu đào tạo, dịch vụ công cộng chất lượng cao); phát triển theo hướng cải thiện và tạo dựng hình ảnh một khu ở khang trang, thân thiện, có tính trật tự và nhịp điệu.
+ Các khu làng xóm nông thôn hiện hữu cải tạo: Phân bố chủ yếu tại các khu vực chân núi (núi Tiên Phương, núi Trầm và núi Ninh Sơn), định hướng bảo tồn và phát huy môi trường tự nhiên phong phú đa dạng tạo nên không gian sống truyền thống, đặc trưng.
+ Khu nhà ở sinh thái: Phân bố tại khu vực phía Bắc đô thị, trong phân vùng nhà ở sinh thái. Tạo sự thống nhất cho hình dạng mái và chiều cao công trình. Tránh các mảng tường lớn, nhất là ở tầng trệt. Dùng vật liệu và kết cấu thích hợp để tạo sự chuyển tiếp từ không gian công cộng sang không gian tư; Tạo nên sự sinh động nhưng hài hòa về không gian kiến trúc, cảnh quan bằng sự đa dạng về chủng loại và tầm vóc của cây xanh, vị trí của các khối nhà, những điểm khác biệt của các đầu hồi nhà và các khung cửa... Trục xanh tạo bởi không gian xanh và mặt nước dẫn hướng xuyên suốt khu ở;
Khu vực công nghiệp:
+ Phân bố bám dọc theo tuyến giao thông chính QL6 nhằm tận dụng được những thuận lợi về mặt hạ tầng kỹ thuật; Xây dựng các khu, cụm công nghiệp với hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, hình thái kiến trúc đơn giản, sử dụng tối đa các công nghệ và vật liệu xây dựng địa phương, không ảnh hưởng tới môi trường sinh thái.
- Khu dịch vụ du lịch:
+ Phân bố: tại phía Bắc đô thị, dọc hai bên tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, bao gồm hai chủ thể chính là khu vực cảnh quan, di tích núi Tiên Phương, chùa Trầm và khu vực cho phép phát triển xây dựng du lịch sinh thái thuộc địa phận xã Phụng Châu dựa trên việc khai thác yếu tố cảnh quan sông nước; Phát triển một quần thể du lịch sinh thái có sự gắn kết hài hòa giữa yếu tố lịch sử, thiên nhiên và con người, làm điểm nhấn phân vùng chức năng trong khu đô thị sinh thái.
- Khu vực cảnh quan thiên nhiên:
+ Vùng cảnh quan dọc sông Đáy: Xây dựng hành lang du lịch sông Đáy, tạo một không gian cảnh quan sinh thái lành mạnh, đảm bảo môi trường xanh, sạch, đẹp; đẩy mạnh các biện pháp xử lý nước mặt, xử lý nước thải. Xây dựng không gian du lịch ven sông với các hoạt động thương mại, vui chơi giải trí như bến thuyền, làng chài, công viên ven sông có thể làm nơi tổ chức các hoạt động triển lãm, văn hóa... Hình thái kiến trúc các công trình phù hợp với đặc thù ven sông nhằm tạo nên bản sắc đô thị. Hình thành các tuyến đường đi bộ, đi xe đạp, đường dạo ven sông sử dụng vật liệu tự nhiên: gạch, đá... có sự kết nối liên hoàn với các không gian xanh và không gian chức năng đô thị. Các lối đi được cách điệu tạo kiểu dáng hài hoà, bố trí các công trình kiến trúc nhỏ phục vụ người đi bộ như ki ốt, ghế đá, nhà thủy tạ ven sông, tượng đài... Kết hợp các vườn cảnh và non bộ, các vườn cát, kè bến lối xuống sông.
+ Vùng cảnh quan núi Tiên Phương, núi Trầm và núi Ninh Sơn: được bảo tồn tôn tạo và phát huy giá trị đảm bảo phát triển bền vững.
- Phân khu các khu vực cần bảo tồn:
+ Bao gồm khu vực cảnh quan núi Ninh Sơn, núi Trầm, núi Tiên Phương và các công trình di tích, văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng trong vùng gắn kết với hệ thống không gian mở tạo cho khu vực nét hấp dẫn riêng biệt, có sự giao hòa, gắn kết chặt chẽ giữa yếu tố thiên nhiên với các công trình kiến trúc được khéo léo đưa vào.
b) Hệ thống không gian mở
- Hệ thống không gian mở đa dạng, bố trí theo dạng dải và dạng điểm tạo cho khu vực nét hấp dẫn riêng biệt, có sự giao hòa, gắn kết chặt chẽ giữa yếu tố thiên nhiên (hệ thống sông, vùng xanh đồi núi, xanh nông nghiệp) tạo dựng hình ảnh đô thị với tính cộng đồng, sinh thái cao. Diện mạo của không gian mở được thiết kế đa dạng và phong phú căn cứ vào bản chất và chức năng của chúng như quảng trường, công viên, vườn hoa công cộng, đại lộ hay đường phố.
- Hình thành các công viên văn hóa tại các khu vực núi Ninh Sơn, núi Trầm và núi Tiên Phương trên cơ sở hệ thống cảnh quan xanh và các công trình di tích hiện có;
- Gia tăng và hình thành các không gian mở trong khu ở đảm bảo bán kính phục vụ 5 phút đi bộ (khoảng 500m từ nhà). Giữa các khối nhà bố trí các khu vườn. Liền kề với các khu vực trường học bố trí các công viên với quy mô khoảng 1 ha;
- Không lấn chiếm ao hồ, sông mương hiện có, sử dụng làm các không gian tưới tiêu nước, phục vụ chức năng công cộng, không gian mở trong các khu vực dân cư;
- Hình thành các dải xanh xuyên qua các khu chức năng, gắn kết không gian tự nhiên (vùng núi, sông Đáy) với không gian mở nhân tạo (hồ, các kênh dẫn nước), tạo nên sự kết nối liên tục, chuyển tiếp hài hòa giữa vùng xanh tự nhiên và vùng xây dựng; đồng thời giúp thông gió tự nhiên cho đô thị;
- Trồng cây xanh tạo bóng mát dọc các tuyến đường giao thông. Đặc biệt dọc quốc lộ 6 và đường Bắc Nam chú trọng trồng các loại cây vừa có tác dụng cách ly bụi, tiếng ồn, vừa tạo cảnh quan, hình khối đô thị cũng như có tính chất dẫn hướng;
- Cung cấp đa dạng hóa các tiện ích đô thị (chiếu sáng, đường dạo, hệ thống trang trí, biển báo chỉ dẫn) với các quy định cụ thể.

Content:
Quy mô đất đai:
Diện tích tự nhiên khu vực lập quy hoạch khoảng 2.024,23 ha
Diện tích đất xây dựng đô thị đến năm 2030 khoảng 1.311,63ha. Trong đó:
- Đất dân dụng đô thị khoảng 756,18ha; chiếm 37,36% diện tích tự nhiên; Chỉ tiêu bình quân 94,5 m2/người.
- Đất khác trong phạm vi dân dụng khoảng 241,09ha, chiếm 11,91% diện tích tự nhiên.
- Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng 314,36ha, chiếm 15,53%.
- Đất khác có diện tích khoảng 712,60ha, chiếm 35,20% diện tích tự nhiên
4.2. Định hướng phát triển không gian đô thị:
Xây dựng thị trấn sinh thái Chúc Sơn trên cơ sở phát triển mở rộng thị trấn Chúc Sơn hiện hữu về phía Bắc của Quốc lộ 6, chia thành 2 vùng phát triển gồm vùng phía Đông núi Tiên Phương và vùng phía Tây núi Tiên Phương. Cụm không gian mở gồm tổ hợp các Núi Trầm, Núi Ninh, Núi Tiên Phương và thung lũng ở giữa đóng vai trò là trọng tâm không gian đô thị.
Khu vực phía Nam Quốc lộ 6, thuộc địa giới hành chính thị trấn Chúc Sơn, phường Biên Giang, xã Ngọc Hòa thực hiện xây dựng cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu, phát triển các chức năng trung tâm huyện và hỗ trợ phát triển vùng nông thôn. Khu vực này giới hạn sự phát triển mở rộng về phía Nam ảnh hưởng tới hành lang phát triển tuyến đường Hà Đông - Xuân Mai. Đặc biệt kiểm soát sự phát triển dọc sông Đáy theo quy hoạch phòng chống lũ và đê điều hệ thống sông Đáy.
Khu vực phía Bắc Quốc lộ 6, thuộc địa giới hành chính phường Biên Giang, các xã Phụng Châu, Tiên Phương, Phú Nghĩa xây dựng các khu chức năng hỗ trợ, thu hút di dời các chức năng từ phía trong của đô thị trung tâm gồm: cụm trường đại học cao đẳng, dịch vụ du lịch; dịch vụ thương mại và dịch vụ y tế; khu công nghiệp. Phát triển các chức năng mới kết hợp bảo vệ các giá trị về cảnh quan đặc trưng của khu vực như sông Đáy, Núi Ninh, Núi Trầm, Núi Tiên Phương. Đặc biệt là bảo tồn và phát huy các giá trị của Chùa Trầm.
Xây dựng không gian đô thị thấp tầng và tầng cao trung bình, mật độ xây dựng thấp gắn với không gian cây xanh mặt nước, xây dựng mật độ nén tập trung tại các khu vực trung tâm để tạo điểm nhấn, các khu vực chức năng được tổ hợp phù hợp với đặc thù hoạt động của từng khu vực. Các khu vực điểm cao như núi Ninh Sơn, Núi Trầm, Núi Tiên Phương được tổ chức thành các điểm nhấn, là nơi quan sát và định hướng không gian cho đô thị.
Cải tạo chỉnh trang các khu vực dân cư, làng xóm hiện hữu, tạo khoảng đệm với các khu vực phát triển mới bằng các công viên cây xanh, công trình công cộng, hạn chế gia tăng mật độ xây dựng, kiểm soát chiều cao đối với các công trình xây dựng trong khu vực làng xóm hiện hữu. Các khu vực phát triển mới kế cận phải đảm bảo không gian có nét tương đồng với làng xóm hiện hữu, tránh những xung đột, tranh chấp về mỹ quan. Kiểm soát chặt chẽ kiến trúc công trình trong các khu vực làng xóm hiện hữu. Tại các khu vực có địa hình dốc ven Núi Tiên Phương, Núi Ninh và Núi Trầm, hạn chế san gạt lớn để tạo nên đặc trưng cảnh quan riêng cho từng khu vực.
Hệ thống các công trình dịch vụ công cộng gồm: hành chính, dịch vụ thương mại; giáo dục; y tế; văn hóa; thể dục thể thao được bố trí theo tầng bậc, đảm bảo sự tiếp cận và phục vụ thuận lợi. Các công trình dịch vụ cấp thành phố và vùng (ngoài đô thị) bố trí gắn với các tuyến đường đối ngoại (Quốc lộ 6; đường Lê Văn Lương kéo dài); Các công trình dịch vụ cấp đô thị bố trí gắn với các điểm nút giao thông quan trọng; Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở bố trí tại trung tâm các đơn vị ở, đảm bảo bán kính tiếp cận của người dân được thuận lợi trong bán kính đi bộ. Phát triển các tổ hợp dịch vụ hỗn hợp tại vị trí các ga đường sắt đô thị, để từng bước xây dựng không gian đô thị theo mô hình TOD.
Khai thác tối đa mạng lưới tự nhiên hiện hữu như sông hồ, mặt nước, đồi núi, các mảng xanh nông nghiệp, kết hợp với hệ thống kênh đào, các chuỗi công viên chuyên đề, để tạo nên hình ảnh đặc trưng cho không gian đô thị. Mở rộng các hồ hiện hữu, kết nối bằng hệ thống kênh rạch tự nhiên và nhân tạo để đáp ứng yêu cầu phòng chống ngập lụt, kết hợp tạo cảnh quan đô thị.
Xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ Khu công nghiệp Phú Nghĩa, từng bước chuyển đổi các cụm điểm công nghiệp Biên Giang, Ngọc Sơn, Ngọc Hòa và các điểm công nghiệp phân tán sang các chức năng dịch vụ đô thị, trong giai đoạn trước mắt thực hiện xử lý môi trường và đảm bảo mỹ quan đô thị.
Đảm bảo hành lang cách ly, bảo vệ cho các tuyến giao thông đối ngoại QL6; trục Bắc Nam, đường Nam QL6, các tuyến điện cao thế 220KV, tuyến đê sông Đáy theo các quy định pháp luật hiện hành. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các khu vực chức năng phải phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam về: bố cục quy hoạch xây dựng công trình, vị trí, quy mô, khoảng lùi xây dựng, các quy định khống chế về chỉ tiêu quy hoạch. Các giải pháp thiết kế phải đảm bảo yếu tố đặc thù đô thị sinh thái và đặc trưng cảnh quan của khu vực.
4.3. Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:
- Khu vực nghiên cứu quy hoạch đô thị được chia thành 08 ô quy hoạch, các ô quy hoạch này tương đương một nhóm nhà ở và các tuyến đường giao thông để kiểm soát phát triển. Chức năng sử dụng đất chính trong các ô quy hoạch là đất công cộng, cây xanh thể dục thể thao, trường học, đường giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật... và đất nhóm nhà ở.
- Các công trình công cộng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cấp đơn vị ở được bố trí đảm bảo bán kính phục vụ với quy mô diện tích phục vụ sinh hoạt hàng ngày cho người dân. Áp dụng tiêu chuẩn sử dụng đất cao hơn Quy chuẩn đối với đất công cộng, cây xanh, giao thông để đảm bảo tiêu chí sinh thái mật độ thấp, tầng cao thấp, tăng cường tỷ lệ cây xanh trong công trình, phù hợp địa hình cảnh quan bán sơn địa của đô thị Chúc Sơn.
Bảng cơ cấu sử dụng đất đến năm 2030:

TT

Hạng mục đất

Năm 2030

Diện tích (ha)

Chỉ tiêu
(m2/ người)

Tỷ lệ (%)

A

Đất xây dựng đô thị

1.311,63

164,0

64,80

I

Đất dân dụng

756,18

94,5

37,36

1

Đất công cộng đô thị

45,03

5,6

2,22

2

Đất cây xanh, TDTT đô thị

86,77

10,8

4,29

3

Đất giao thông đô thị

182,80

22,9

9,03

4

Đất đơn vị ở

441,58

55,2

21,81

4.1

Đất công cộng đơn vị ở

58,05

7,3

2,87

4.2

Đất cây xanh, TDTT đơn vị ở

42,93

5,4

2,12

4.4

Đất giao thông đơn vị ở

54,30

6,8

2,68

4.5

Đất nhóm nhà ở

286,30

35,8

14,14

II

Đất khác trong phạm vi dân dụng

241,09

11,91

5

Đất cơ quan

17,45

0,86

6

Đất hỗn hợp

42,36

2,09

7

Đất công cộng dịch vụ cấp thành phố

28,76

1,42

- Bệnh viện đa khoa cấp vùng

9,66

0,48

- Trung tâm bán buôn hàng tiêu dùng

19,10

0,94

8

Đất trường đào tạo

152,52

7,53

III

Đất xây dựng ngoài phạm vi dân dụng

314,36

15,53

9

Đất công nghiệp, kho tàng

166,75

8,24

10

Đất du lịch

88,78

4,39

11

Đất đầu mối hạ tầng kỹ thuật

2,28

0,11

12

Đất đường, nhà ga, bến - bãi đỗ xe đối ngoại

56,55

2,79

- Đường đối ngoại

52,99

2,62

- Nhà ga, bến - bãi đỗ xe đối ngoại

3,56

0,18

B

Đất khác

712,60

35,20

13

Đất an ninh, quốc phòng

4,69

0,23

14

Đất di tích, tôn giáo, tín ngưỡng

15,68

0,77

15

Đất dự trữ phát triển

20,63

1,02

16

Đất vườn, ao trong làng xóm đô thị hóa

255,42

12,62

17

Đất cây xanh cách ly, cây xanh sinh thái, cây xanh lâm - nông nghiệp, mặt nước

416,18

20,56

Tổng cộng (A+B)

2.024,23

100,00

Ghi chú:
Ranh giới, quy mô và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các lô đất xây dựng sẽ được xác định chính xác ở bước sau khi lập quy hoạch chi tiết, trên cơ sở khảo sát cụ thể tại khu vực, đảm bảo tuân thủ Tiêu chuẩn thiết kế, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các chỉ tiêu cơ bản đối với ô quy hoạch đã được xác định tại đồ án Quy hoạch chung này. Quá trình lập các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư cần tuân thủ các quy định của Luật Thủ đô, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật đất đai... lấy ý kiến của các cơ quan quản lý chuyên ngành có liên quan và các quy định hiện hành.
- Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng ô quy hoạch được xác lập tại bản vẽ là các chỉ tiêu “gộp” của đơn vị ở nhằm kiểm soát phát triển chung. Trong quá trình triển khai lập quy hoạch chi tiết hoặc dự án đầu tư ở giai đoạn sau có thể xem xét cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện thực tế, có thể áp dụng các tiêu chuẩn tiên tiến của nước ngoài và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định.
Trên cơ sở tổ chức không gian đô thị, thực trạng về quản lý hành chính hiện hữu, phân chia đô thị Chúc Sơn thành 8 phân khu quy hoạch, tương đương với 8 đơn vị ở để kiểm soát phát triển với các chỉ tiêu kiểm soát phát triển như sau:

TT

Khu quy hoạch

Diện tích (ha)

Mật độ xây dựng (%)

Tầng cao (tầng)

Dân số (người)

Tính chất chủ yếu

1

Khu quy hoạch 1

187,78

25-40

1-9

11.700

Trung tâm hành chính, chính trị, kinh tế, y tế, văn hóa , giáo dục, thể dục thể thao của huyện.

2

Khu quy hoạch 2

243,22

20-40

1-9

10.600

Chuyển giao công nghệ, đào tạo nghề, dịch vụ công cộng, thông tin, tài chính, sản xuất công nghệ sinh học.

3

Khu quy hoạch 3

257,78

20-40

1-9

11.800

Khu dân cư chất lượng cao, gắn với cải tạo chỉnh trang khu vực làng xóm hiện hữu

4

Khu quy hoạch 4

326,60

15-40

1-9

13.400

Khu đào tạo , dịch vụ công cộng chất lượng cao (Đại học, Cao đẳng, Viện nghiên cứu, TTTM, Y tế, công viên trung tâm...)

5

Khu quy hoạch 5

394,18

5-30

1-5

7.000

Du lịch văn hóa tâm linh, dịch vụ du lịch sinh thái, đền chùa, làng xóm, cảnh quan đồi núi.

6

Khu quy hoạch 6

258,38

15-40

1-9

11.100

Khu cảnh quan núi Tiên Phương

7

Khu quy hoạch 7

154,53

35-40

1-7

12.000

Khu nhà ở sinh thái

8

Khu quy hoạch 8

201,76

25-50

1-9

2.400

Khu công nghiệp

4.Thiết kế đô thị:
a) Định hướng vùng kiến trúc cảnh quan trong đô thị
- Khu vực trung tâm:
+ Các công trình công cộng cấp thành phố, cấp đô thị được bố trí bám dọc QL6, đường Bắc Nam, các tuyến đường trục chính đô thị. Các công trình công cộng cấp đơn vị ở được bố trí tại lõi trung tâm từng tiểu khu, bám dọc các tuyến đường liên khu vực, và trục chính khu ở nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo phạm vi dọc theo các tuyến đường.
+ Hình thành không gian đô thị hiện đại, đồng nhất, đầy đủ các tiện ích đô thị, có mối liên kết thuận lợi với hệ thống giao thông công cộng (trong phạm vi bán kính 500m gần các nhà ga trung chuyển, bến xe bus), tạo sự sầm uất cho khu vực. Khu vực này có sự chuyển đổi linh hoạt chức năng sử dụng nhằm tiết kiệm quỹ đất.
+ Các công trình được xây dựng với khoảng lùi lớn để bố trí các không gian cây xanh, không gian công cộng dọc hai bên tuyến đường, đặc biệt là không gian quảng trường tại các khối công trình trung tâm và các nút giao thông quan trọng;
+ Hình thái các khu chức năng này được tạo bởi các công trình có khối tích, quy mô vừa và lớn, dáng dấp hiện đại, hợp khối thống nhất, công nghệ xanh thân thiện với môi trường, không gian đóng mở linh hoạt, phong phú tạo sự giao lưu thuận lợi. Hạn chế tối đa các công trình nhỏ lẻ, manh mún, các mảng tường trống lớn, các hàng rào cứng quá cao cản trở tầm nhìn và tầm quan sát. Các khu vực thương mại, hoặc chức năng hỗn hợp, bố trí không gian tầng trệt là cửa hàng, dịch vụ, văn phòng và được kết nối với nhau nhằm hỗ trợ cho các hoạt động, hấp dẫn trực quan, tạo sự sôi động cho các tuyến phố.
- Khu vực nhà ở:
+ Khu nhà ở đô thị hóa hiện hữu cải tạo: Phân bố chủ yếu dọc hai bên QL6: trong phân vùng 1 (trung tâm huyện Chương Mỹ), phân vùng 2 (khu chuyển đổi, hỗ trợ phát triển nông thôn) và một phần trong phân vùng 3 (khu đào tạo, dịch vụ công cộng chất lượng cao); phát triển theo hướng cải thiện và tạo dựng hình ảnh một khu ở khang trang, thân thiện, có tính trật tự và nhịp điệu.
+ Các khu làng xóm nông thôn hiện hữu cải tạo: Phân bố chủ yếu tại các khu vực chân núi (núi Tiên Phương, núi Trầm và núi Ninh Sơn), định hướng bảo tồn và phát huy môi trường tự nhiên phong phú đa dạng tạo nên không gian sống truyền thống, đặc trưng.
+ Khu nhà ở sinh thái: Phân bố tại khu vực phía Bắc đô thị, trong phân vùng nhà ở sinh thái. Tạo sự thống nhất cho hình dạng mái và chiều cao công trình. Tránh các mảng tường lớn, nhất là ở tầng trệt. Dùng vật liệu và kết cấu thích hợp để tạo sự chuyển tiếp từ không gian công cộng sang không gian tư; Tạo nên sự sinh động nhưng hài hòa về không gian kiến trúc, cảnh quan bằng sự đa dạng về chủng loại và tầm vóc của cây xanh, vị trí của các khối nhà, những điểm khác biệt của các đầu hồi nhà và các khung cửa... Trục xanh tạo bởi không gian xanh và mặt nước dẫn hướng xuyên suốt khu ở;
Khu vực công nghiệp:
+ Phân bố bám dọc theo tuyến giao thông chính QL6 nhằm tận dụng được những thuận lợi về mặt hạ tầng kỹ thuật; Xây dựng các khu, cụm công nghiệp với hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, hình thái kiến trúc đơn giản, sử dụng tối đa các công nghệ và vật liệu xây dựng địa phương, không ảnh hưởng tới môi trường sinh thái.
- Khu dịch vụ du lịch:
+ Phân bố: tại phía Bắc đô thị, dọc hai bên tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, bao gồm hai chủ thể chính là khu vực cảnh quan, di tích núi Tiên Phương, chùa Trầm và khu vực cho phép phát triển xây dựng du lịch sinh thái thuộc địa phận xã Phụng Châu dựa trên việc khai thác yếu tố cảnh quan sông nước; Phát triển một quần thể du lịch sinh thái có sự gắn kết hài hòa giữa yếu tố lịch sử, thiên nhiên và con người, làm điểm nhấn phân vùng chức năng trong khu đô thị sinh thái.
- Khu vực cảnh quan thiên nhiên:
+ Vùng cảnh quan dọc sông Đáy: Xây dựng hành lang du lịch sông Đáy, tạo một không gian cảnh quan sinh thái lành mạnh, đảm bảo môi trường xanh, sạch, đẹp; đẩy mạnh các biện pháp xử lý nước mặt, xử lý nước thải. Xây dựng không gian du lịch ven sông với các hoạt động thương mại, vui chơi giải trí như bến thuyền, làng chài, công viên ven sông có thể làm nơi tổ chức các hoạt động triển lãm, văn hóa... Hình thái kiến trúc các công trình phù hợp với đặc thù ven sông nhằm tạo nên bản sắc đô thị. Hình thành các tuyến đường đi bộ, đi xe đạp, đường dạo ven sông sử dụng vật liệu tự nhiên: gạch, đá... có sự kết nối liên hoàn với các không gian xanh và không gian chức năng đô thị. Các lối đi được cách điệu tạo kiểu dáng hài hoà, bố trí các công trình kiến trúc nhỏ phục vụ người đi bộ như ki ốt, ghế đá, nhà thủy tạ ven sông, tượng đài... Kết hợp các vườn cảnh và non bộ, các vườn cát, kè bến lối xuống sông.
+ Vùng cảnh quan núi Tiên Phương, núi Trầm và núi Ninh Sơn: được bảo tồn tôn tạo và phát huy giá trị đảm bảo phát triển bền vững.
- Phân khu các khu vực cần bảo tồn:
+ Bao gồm khu vực cảnh quan núi Ninh Sơn, núi Trầm, núi Tiên Phương và các công trình di tích, văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng trong vùng gắn kết với hệ thống không gian mở tạo cho khu vực nét hấp dẫn riêng biệt, có sự giao hòa, gắn kết chặt chẽ giữa yếu tố thiên nhiên với các công trình kiến trúc được khéo léo đưa vào.
Hệ thống không gian mở
- Hệ thống không gian mở đa dạng, bố trí theo dạng dải và dạng điểm tạo cho khu vực nét hấp dẫn riêng biệt, có sự giao hòa, gắn kết chặt chẽ giữa yếu tố thiên nhiên (hệ thống sông, vùng xanh đồi núi, xanh nông nghiệp) tạo dựng hình ảnh đô thị với tính cộng đồng, sinh thái cao. Diện mạo của không gian mở được thiết kế đa dạng và phong phú căn cứ vào bản chất và chức năng của chúng như quảng trường, công viên, vườn hoa công cộng, đại lộ hay đường phố.
- Hình thành các công viên văn hóa tại các khu vực núi Ninh Sơn, núi Trầm và núi Tiên Phương trên cơ sở hệ thống cảnh quan xanh và các công trình di tích hiện có;
- Gia tăng và hình thành các không gian mở trong khu ở đảm bảo bán kính phục vụ 5 phút đi bộ (khoảng 500m từ nhà). Giữa các khối nhà bố trí các khu vườn. Liền kề với các khu vực trường học bố trí các công viên với quy mô khoảng 1 ha;
- Không lấn chiếm ao hồ, sông mương hiện có, sử dụng làm các không gian tưới tiêu nước, phục vụ chức năng công cộng, không gian mở trong các khu vực dân cư;
- Hình thành các dải xanh xuyên qua các khu chức năng, gắn kết không gian tự nhiên (vùng núi, sông Đáy) với không gian mở nhân tạo (hồ, các kênh dẫn nước), tạo nên sự kết nối liên tục, chuyển tiếp hài hòa giữa vùng xanh tự nhiên và vùng xây dựng; đồng thời giúp thông gió tự nhiên cho đô thị;
- Trồng cây xanh tạo bóng mát dọc các tuyến đường giao thông. Đặc biệt dọc quốc lộ 6 và đường Bắc Nam chú trọng trồng các loại cây vừa có tác dụng cách ly bụi, tiếng ồn, vừa tạo cảnh quan, hình khối đô thị cũng như có tính chất dẫn hướng;
- Cung cấp đa dạng hóa các tiện ích đô thị (chiếu sáng, đường dạo, hệ thống trang trí, biển báo chỉ dẫn) với các quy định cụ thể.