Document: Khoản 4 Điều 1 Quyết định 3319/QĐ-UBND duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, TPHCM

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "01/08/2008", "sign_number": "3319/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Thành Tài", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Khoản 4 Điều 1 Quyết định 3319/QĐ-UBND duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, TPHCM

Điều 1. Duyệt nhiệm vụ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. Với các nội dung chính như sau:
...
4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:
4.1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
Xác định chức năng sử dụng đất theo hướng như sau:
+ Khu vực dọc đường Hà Nội: được xác định là trục phức hợp đa năng gồm thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê kết hợp với nhà ở cao tầng.
+ Khu vực dọc sông Sài Gòn: là khu vực cảnh quan. Các kênh, rạch hiện hữu một phần giữ lại kết hợp mảng xanh và một phần được thay bằng cống hộp thoát nước, trên mặt trồng cây xanh công viên.
+ Khu vực giữa khu cao tầng và khu cảnh quan: Bố trí các loại nhà ở thấp tầng.
+ Khu vực các công trình công cộng:
- Các công trình giáo dục được bố trí theo từng trường có khuôn viên độc lập.
- Các công trình dịch vụ, thương mại, hành chính, trung tâm văn hóa đảm bảo đáp ứng tốt nhu cầu cho đời sống của người dân, được bố trí hợp khối đa năng dọc Xa lộ Hà Nội, phía Tây đường Thảo Điền và dọc theo các tuyến đường nhánh (lộ giới 16m - 20m) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn.
+ Khu công viên cây xanh:
- Khai thác cảnh quan dọc sông rạch; tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước dọc sông Sài Gòn và các rạch hiện có trong khu vực, nhằm tạo mảng xanh liên hoàn phục vụ cho nghỉ ngơi giải trí và tạo cảnh quan đô thị.
- Quy hoạch công viên cây xanh kết hợp với hoạt động thể dục thể thao, vui chơi giải trí trong các nhóm ở, tại các khu vực công trình công cộng.
+ Công trình tôn giáo: giữ nguyên hiện trạng.
4.2. Thiết kế đô thị:
+ Việc xác định cụ thể chức năng các khu đất là cơ sở để xác định cách thức bố cục không gian đô thị và khả năng xây dựng công trình và cụm công trình trong khu điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Khu vực điều chỉnh quy hoạch bố trí xây dựng các công trình cao tầng, khu phức hợp cao tầng (gồm ở kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng hoặc chỉ một chức năng) sẽ được phân thành các khu vực ưu tiên trên cơ sở hội đủ các yếu tố điều kiện đô thị như: diện tích khu đất, khoảng cách đến các nhà ga - trạm - bến vận chuyển hành khách công cộng, chiều rộng lộ giới đường giao thông tiếp cận với khu đất và khả năng cung ứng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng đóng góp cho hệ thống các cơ sở hạ tầng xã hội - dịch vụ thương mại, kế cận các không gian mở…, các điều kiện này sẽ được cơ quan chức năng quản lý thông qua tập Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng.
+ Về đất xây dựng đô thị dự kiến chia thành các khu vực không gian đô thị ưu tiên phát triển như sau:
- Khu vực Ia: gồm 3 khu, có vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội đồng thời nằm trong bán kính phục vụ của 3 trạm Metro (tuyến đường xe điện trên cao và tuyến đường xe bus) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có bán kính cho từng khu vực là 300m tính từ tâm các nhà ga Metro và đồng thời nằm trong khu vực có chiều rộng 150m dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 19,4ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 45 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ia tối thiểu 8,4 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.800 người.
- Khu vực Ib: Vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội như khu vực Ia, bao gồm tuyến đường xe bus và tuyến đường xe điện trên cao (tập trung tại các nhà ga, trạm xe bus theo bán kính đi bộ) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có chiều rộng 150m so với lộ giới Xa lộ Hà Nội và nằm dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 25ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 40 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ib tối thiểu 10,8 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 11.000 người.
- Khu vực II: Vị trí nằm dọc các tuyến đường có lộ giới 30m (đường Thảo Điền, đường Xuân Thủy), là tuyến đường giao thông trục chính vào khu đô thị và nối kết với Khu đô thị sinh thái Bình Quới - Thanh Đa trong tương lai. Đây là khu vực có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực I, tại đây cũng sẽ điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng nhưng phải đáp ứng được các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực II có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 30m, diện tích khoảng 23,5ha, mật độ xây dựng 30% - 40%, tầng cao tối đa 35 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực II tối thiểu 13,2 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 8.550 người.
- Khu vực III: Vị trí nằm dọc theo các tuyến đường nhánh lộ giới tối thiểu 20m (ngoại trừ khu vực thuộc hành lang bảo vệ sông rạch, khu vực có khoảng cách 50m từ bờ sông Sài Gòn) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn, các tuyến đường có lộ giới 20m (tham khảo bản đồ đính kèm), khu vực này có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực II. Việc điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng cần được xem xét đến các yếu tố cảnh quan bờ sông và phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích khu đất, giao thông tiếp cận và các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực III có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 20m nêu trên, diện tích khoảng 42,5ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 27 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực III tối thiểu 14 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.600 người.
- Khu vực IV: Vị trí nằm xen giữa các khu vực nêu trên hiện đã xây dựng ổn định hoặc đang hoàn thiện chủ yếu là các dự án nhà ở thấp tầng dạng biệt thự hay liên kế sân vườn đã được Kiến trúc sư Trưởng thành phố (nay là Sở Quy hoạch - Kiến trúc) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, giao thông tại đây phần lớn là các trục đường nội bộ có lộ giới nhỏ, ít hội đủ điều kiện phát triển cao tầng. Dự kiến vẫn phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt trước đây là khu nhà ở thấp tầng, nhằm bảo đảm sự hài hòa về bố cục không gian đô thị hiện có. Diện tích khu vực IV khoảng 102ha, mật độ xây dựng khoảng 40% - 50%, tầng cao khoảng 2 - 5 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 3. Chỉ tiêu đơn vị đất ở khu vực IV tối thiểu 25 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 18.050 người.
- Khu vực từ đường Nguyễn Văn Hưởng ra phía bờ sông Sài Gòn (đoạn từ cầu Sài Gòn đến rạch Dừa): là khu vực cảnh quan bờ sông. Kiến nghị không bố trí xây dựng nhà cao tầng (hành lang khống chế xây dựng cao tầng 50m so với đường ven sông Sài Gòn), chỉ có một ít nhà thấp tầng được phép xây dựng theo các quyết định phê duyệt cũ trước đây.
- Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn từ rạch Dừa đến cầu Rạch Chiếc: trong khoảng 50m hành lang kỹ thuật bờ sông hoặc từ đường bao ra phía bờ sông là khu vực cảnh quan bờ sông. Trong khu vực này kiến nghị không xây dựng thêm các công trình kiến trúc.
- Các khu vực còn lại là khu vực chỉnh trang xây chen các công trình thấp tầng.
- Dọc tuyến Xa lộ Hà Nội là một trục đi bộ có cây xanh che bóng mát. Các trục có hướng tuyến vuông góc với trục Xa lộ Hà Nội và có lộ giới từ 16m trở lên sẽ bố trí vỉa hè (hành lang đi bộ hai bên đường) nối với hành lang đi bộ dọc Xa lộ Hà Nội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong khu vực tiếp cận nhanh chóng với 3 ga Metro của trục Xa lộ Hà Nội.
Các quy định cho phép dự án được phép xây dựng cao tầng:
- Diện tích khu đất tối thiểu được phép xây dựng công trình cao tầng:
+ Khu vực Ia : 1.500m2.
+ Khu vực Ib : 2.000m2.
+ Khu vực II - III : 3.000m2.
- Các dự án phải tiếp giáp với ít nhất một tuyến đường có lộ giới tối thiểu là 20m kết nối với đường liên khu vực.
- Trong trường hợp các dự án gom đất biệt thự, cần có sự đồng thuận của các chủ sở hữu các biệt thự trong cùng cùng dự án.
- Cần xác định được cơ chế về tài chính nhằm đảm bảo diện tích đất công cộng cần thiết cho phần dân số hoặc chức năng tăng thêm của dự án

Content:
Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan và thiết kế đô thị:
4.1. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
Xác định chức năng sử dụng đất theo hướng như sau:
+ Khu vực dọc đường Hà Nội: được xác định là trục phức hợp đa năng gồm thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê kết hợp với nhà ở cao tầng.
+ Khu vực dọc sông Sài Gòn: là khu vực cảnh quan. Các kênh, rạch hiện hữu một phần giữ lại kết hợp mảng xanh và một phần được thay bằng cống hộp thoát nước, trên mặt trồng cây xanh công viên.
+ Khu vực giữa khu cao tầng và khu cảnh quan: Bố trí các loại nhà ở thấp tầng.
+ Khu vực các công trình công cộng:
- Các công trình giáo dục được bố trí theo từng trường có khuôn viên độc lập.
- Các công trình dịch vụ, thương mại, hành chính, trung tâm văn hóa đảm bảo đáp ứng tốt nhu cầu cho đời sống của người dân, được bố trí hợp khối đa năng dọc Xa lộ Hà Nội, phía Tây đường Thảo Điền và dọc theo các tuyến đường nhánh (lộ giới 16m - 20m) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn.
+ Khu công viên cây xanh:
- Khai thác cảnh quan dọc sông rạch; tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước dọc sông Sài Gòn và các rạch hiện có trong khu vực, nhằm tạo mảng xanh liên hoàn phục vụ cho nghỉ ngơi giải trí và tạo cảnh quan đô thị.
- Quy hoạch công viên cây xanh kết hợp với hoạt động thể dục thể thao, vui chơi giải trí trong các nhóm ở, tại các khu vực công trình công cộng.
+ Công trình tôn giáo: giữ nguyên hiện trạng.
4.2. Thiết kế đô thị:
+ Việc xác định cụ thể chức năng các khu đất là cơ sở để xác định cách thức bố cục không gian đô thị và khả năng xây dựng công trình và cụm công trình trong khu điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
+ Khu vực điều chỉnh quy hoạch bố trí xây dựng các công trình cao tầng, khu phức hợp cao tầng (gồm ở kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng hoặc chỉ một chức năng) sẽ được phân thành các khu vực ưu tiên trên cơ sở hội đủ các yếu tố điều kiện đô thị như: diện tích khu đất, khoảng cách đến các nhà ga - trạm - bến vận chuyển hành khách công cộng, chiều rộng lộ giới đường giao thông tiếp cận với khu đất và khả năng cung ứng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng đóng góp cho hệ thống các cơ sở hạ tầng xã hội - dịch vụ thương mại, kế cận các không gian mở…, các điều kiện này sẽ được cơ quan chức năng quản lý thông qua tập Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng.
+ Về đất xây dựng đô thị dự kiến chia thành các khu vực không gian đô thị ưu tiên phát triển như sau:
- Khu vực Ia: gồm 3 khu, có vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội đồng thời nằm trong bán kính phục vụ của 3 trạm Metro (tuyến đường xe điện trên cao và tuyến đường xe bus) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có bán kính cho từng khu vực là 300m tính từ tâm các nhà ga Metro và đồng thời nằm trong khu vực có chiều rộng 150m dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 19,4ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 45 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ia tối thiểu 8,4 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.800 người.
- Khu vực Ib: Vị trí nằm dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội như khu vực Ia, bao gồm tuyến đường xe bus và tuyến đường xe điện trên cao (tập trung tại các nhà ga, trạm xe bus theo bán kính đi bộ) là khu vực có mật độ nén cư trú cao nhất của khu đô thị. Tại đây sẽ tập trung ưu tiên điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng, kết hợp giữa chức năng ở căn hộ với các chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng với chỉ số cao phù hợp trong không gian thiết kế đô thị theo tuyến Xa lộ Hà Nội. Khu vực này có chiều rộng 150m so với lộ giới Xa lộ Hà Nội và nằm dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, diện tích khoảng 25ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 40 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 7. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực Ib tối thiểu 10,8 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 11.000 người.
- Khu vực II: Vị trí nằm dọc các tuyến đường có lộ giới 30m (đường Thảo Điền, đường Xuân Thủy), là tuyến đường giao thông trục chính vào khu đô thị và nối kết với Khu đô thị sinh thái Bình Quới - Thanh Đa trong tương lai. Đây là khu vực có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực I, tại đây cũng sẽ điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng nhưng phải đáp ứng được các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực II có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 30m, diện tích khoảng 23,5ha, mật độ xây dựng 30% - 40%, tầng cao tối đa 35 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5.5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực II tối thiểu 13,2 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 8.550 người.
- Khu vực III: Vị trí nằm dọc theo các tuyến đường nhánh lộ giới tối thiểu 20m (ngoại trừ khu vực thuộc hành lang bảo vệ sông rạch, khu vực có khoảng cách 50m từ bờ sông Sài Gòn) nối từ đường Thảo Điền ra bờ sông Sài Gòn, các tuyến đường có lộ giới 20m (tham khảo bản đồ đính kèm), khu vực này có mật độ nén cư trú thấp hơn khu vực II. Việc điều chỉnh các dự án đầu tư lên cao tầng cần được xem xét đến các yếu tố cảnh quan bờ sông và phải đáp ứng được các điều kiện về diện tích khu đất, giao thông tiếp cận và các điều kiện đô thị đặt ra đối với khu vực này. Khu vực III có chiều rộng khoảng 50m, nằm dọc theo các tuyến đường có lộ giới tối thiểu 20m nêu trên, diện tích khoảng 42,5ha, mật độ xây dựng khoảng 30% - 40%, tầng cao tối đa 27 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 5. Chỉ tiêu đất nhóm ở khu vực III tối thiểu 14 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 13.600 người.
- Khu vực IV: Vị trí nằm xen giữa các khu vực nêu trên hiện đã xây dựng ổn định hoặc đang hoàn thiện chủ yếu là các dự án nhà ở thấp tầng dạng biệt thự hay liên kế sân vườn đã được Kiến trúc sư Trưởng thành phố (nay là Sở Quy hoạch - Kiến trúc) phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, giao thông tại đây phần lớn là các trục đường nội bộ có lộ giới nhỏ, ít hội đủ điều kiện phát triển cao tầng. Dự kiến vẫn phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt trước đây là khu nhà ở thấp tầng, nhằm bảo đảm sự hài hòa về bố cục không gian đô thị hiện có. Diện tích khu vực IV khoảng 102ha, mật độ xây dựng khoảng 40% - 50%, tầng cao khoảng 2 - 5 tầng, hệ số sử dụng đất chung tối đa khoảng 3. Chỉ tiêu đơn vị đất ở khu vực IV tối thiểu 25 m2/người. Dân số dự kiến khoảng 18.050 người.
- Khu vực từ đường Nguyễn Văn Hưởng ra phía bờ sông Sài Gòn (đoạn từ cầu Sài Gòn đến rạch Dừa): là khu vực cảnh quan bờ sông. Kiến nghị không bố trí xây dựng nhà cao tầng (hành lang khống chế xây dựng cao tầng 50m so với đường ven sông Sài Gòn), chỉ có một ít nhà thấp tầng được phép xây dựng theo các quyết định phê duyệt cũ trước đây.
- Khu vực dọc bờ sông Sài Gòn từ rạch Dừa đến cầu Rạch Chiếc: trong khoảng 50m hành lang kỹ thuật bờ sông hoặc từ đường bao ra phía bờ sông là khu vực cảnh quan bờ sông. Trong khu vực này kiến nghị không xây dựng thêm các công trình kiến trúc.
- Các khu vực còn lại là khu vực chỉnh trang xây chen các công trình thấp tầng.
- Dọc tuyến Xa lộ Hà Nội là một trục đi bộ có cây xanh che bóng mát. Các trục có hướng tuyến vuông góc với trục Xa lộ Hà Nội và có lộ giới từ 16m trở lên sẽ bố trí vỉa hè (hành lang đi bộ hai bên đường) nối với hành lang đi bộ dọc Xa lộ Hà Nội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong khu vực tiếp cận nhanh chóng với 3 ga Metro của trục Xa lộ Hà Nội.
Các quy định cho phép dự án được phép xây dựng cao tầng:
- Diện tích khu đất tối thiểu được phép xây dựng công trình cao tầng:
+ Khu vực Ia : 1.500m2.
+ Khu vực Ib : 2.000m2.
+ Khu vực II - III : 3.000m2.
- Các dự án phải tiếp giáp với ít nhất một tuyến đường có lộ giới tối thiểu là 20m kết nối với đường liên khu vực.
- Trong trường hợp các dự án gom đất biệt thự, cần có sự đồng thuận của các chủ sở hữu các biệt thự trong cùng cùng dự án.
- Cần xác định được cơ chế về tài chính nhằm đảm bảo diện tích đất công cộng cần thiết cho phần dân số hoặc chức năng tăng thêm của dự án