Document: Điều 1 Quyết định 5276/QĐ-UBND 2013 quy hoạch khu dân cư nhà vườn xã Trung An huyện Củ Chi Hồ Chí Minh

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "25/09/2013", "sign_number": "5276/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "25/09/2013", "sign_number": "5276/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "25/09/2013", "sign_number": "5276/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "25/09/2013", "sign_number": "5276/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "25/09/2013", "sign_number": "5276/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điều 1 Quyết định 5276/QĐ-UBND 2013 quy hoạch khu dân cư nhà vườn xã Trung An huyện Củ Chi Hồ Chí Minh có nội dung như sau:

Điều 1. Duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Trung An, huyện Củ Chi (phân khu 7), với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch:
- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc một phần xã Trung An, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh;
- Giới hạn khu vực quy hoạch như sau:
+ Phía Đông giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Tây giáp : ranh đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu làng nghề Hoa - Cây kiểng - Cá cảnh liên xã Trung An và xã Phú Hòa Đông, huyện Củ Chi và rạch Bùng Binh.
+ Phía Nam giáp : sông Lu và phân khu số 8.
+ Phía Bắc giáp : sông Sài Gòn.
- Tổng diện tích khu vực quy hoạch: 1018,76 ha.
- Tính chất của khu vực quy hoạch: là một khu chức năng đặc thù: khu nông nghiệp (truyền thống và ứng dụng khoa học kỹ thuật), khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí và khu dân cư nông thôn kết hợp kinh tế vườn.
2. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch phân khu:
Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
3. Đơn vị tư vấn lập nhiệm vụ quy hoạch phân khu:
Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
4. Danh mục hồ sơ, bản vẽ nhiệm vụ quy hoạch:
- Thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch phân khu.
- Sơ đồ vị trí khu vực quy hoạch trích từ quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Bản đồ ranh giới nghiên cứu, phạm vi khu vực quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000.
5. Dự báo quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:
5.1. Dự báo quy mô dân số: khoảng 6.500 người, dự báo quy mô lao động trong khu vực khoảng 3.160 người.
5.2. Các chỉ tiêu dự kiến về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị tính

Chỉ tiêu

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/người

1.550 - 1.600

B

Chỉ tiêu đất khu ở trung bình toàn khu

m2/người

180 - 210

C

Chỉ tiêu sử dụng đất trong khu ở (nông thôn)

- Đất các nhóm nhà ở nông thôn

m2/người

105 - 125

- Đất công trình dịch vụ công cộng cấp khu ở

m2/người

6,0 - 9,0

- Đất cây xanh sử dụng công cộng (vườn hoa, sân chơi)

m2/người

10,0 - 14,0

- Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

km/km2

22,0 - 28,0

D

Chỉ tiêu sử dụng lao động

Khu dịch vụ đa chức năng (du lịch)

người/ha

15

Khu dịch vụ - thương mại (du lịch)

người/ha

05

Khu vui chơi giải trí

người/ha

15

Khu du lịch nghỉ dưỡng, cắm trại

người/ha

05

Khu nông nghiệp ứng dụng khoa học kỹ thuật

người/ha

05

Khu trồng cây ăn trái

người/ha

02

Khu trồng cỏ

người/ha

03

Khu trồng rau (sạch), hoa màu

người/ha

05

Khu nuôi trồng thủy sản

người/ha

05

Khu sản xuất kinh tế nhà vườn

người/ha

04

E

Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Đất giao thông tính đến đường khu vực (từ đường khu vực trở lên), kể cả giao thông tĩnh

%

5,0 - 8,0

Tiêu chuẩn cấp nước

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn thoát nước

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn cấp điện

kwh/người/năm

750

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải

kg/người/ngày

0,9

F

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị toàn khu

Mật độ xây dựng chung

%

4,0 - 7,0

Hệ số Sử dụng đất toàn khu

Lần

0,1 - 0,3

Tầng cao xây dựng (theo QCVN 03:2012/BXD)

Tối đa

Tầng

6

Tối thiểu

Tầng

1

6. Các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng, kiến trúc, kết nối hạ tầng trong khu vực quy hoạch:
- Trên cơ sở định hướng phát triển không gian; điều kiện và định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại từng khu vực theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi, đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố và các Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, các Quy định về quản lý kiến trúc đô thị của các cơ quan có thẩm quyền để xác định các khu chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị phù hợp tại từng khu chức năng, từng ô đường.
- Nội dung nghiên cứu của đồ án cần đáp ứng yêu cầu theo định hướng các quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; mạng lưới giao thông được tổ chức và kết nối theo tầng bậc, được cập nhật và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật của các dự án đầu tư xây dựng, các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trong phạm vi khu vực quy hoạch; kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (hoặc quy hoạch phân khu) tiếp giáp khu vực quy hoạch, phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi và đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung thành phố đã được phê duyệt.
- Khu vực kế cận trung tâm xã Trung An ổn định lâu đời, địa chất tốt dành cho các hoạt động dịch vụ và khu dân cư đô thị hiện hữu với độ nén vừa. Nơi đây sẽ tập trung các công trình có chiều cao vừa phải, tương đối đồng đều.
- Khu vực ven sông Sài Gòn và bên dưới tuyến điện cao thế dành để trồng cây nông nghiệp và các hoạt động gắn với sinh thái. Khu vực ven sông Sài Gòn sẽ ưu tiên các khu vực nghỉ dưỡng, hoạt động dịch vụ nông nghiệp kỹ thuật cao, gắn liền với mạng lưới sông rạch hiện hữu để khai thác cảnh quan cho du lịch sinh thái và tưới tiêu ruộng đồng. Tại khu vui chơi giải trí có thể có điểm nhấn nhằm định vị khu vực và tạo tầm nhìn độ cao, rộng mở.
- Tạo hành lang bảo vệ là khu vực đệm giữa khu vực dân cư và dịch vụ với khu vực sinh thái nhằm hạn chế sự lan tỏa của đô thị hóa về sau. Các khu dịch vụ có tính tương tác mạnh, náo nhiệt, độ nén cao sẽ được quy hoạch chuyển tiếp dần sang khu vực thiên nhiên hoang sơ hơn phía bờ sông Sài Gòn để tạo sự riêng tư nghỉ dưỡng, yên tĩnh, đa dạng sinh học.
- Bố trí các điểm du lịch, tham quan ngắm cảnh, cắm trại rải rác ven sông Sài Gòn (kết hợp trên khu đất nông nghiệp) để khai thác các dịch vụ nghiên cứu khoa học về động - thực vật, dịch vụ du lịch trải nghiệm, gắn kết với khu dân cư hiện hữu bên trong để khai thác các công trình dịch vụ công cộng sẵn có, tạo tiền đề phát triển khu vực.
- Nội dung nghiên cứu quy hoạch chỉnh trang tại các khu dân cư hiện hữu ổn định khu vực trung tâm xã theo hướng tránh gây xáo trộn lớn đến cuộc sống của cộng đồng dân cư. Tại các khu dân cư nông thôn khu trung tâm xã (dọc Trung An) cần ưu tiên chỉnh trang, khuyến khích người dân hợp tác đầu tư vào những dự án đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tập trung nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng sử dụng đất và thay đổi dần bộ mặt đô thị theo hướng chuyển đổi mô hình ở hiện đại, tạo quỹ đất cho các công trình phúc lợi công cộng và cây xanh, cải thiện, nâng cao điều kiện - môi trường sống cho cộng đồng dân cư. Khu vực tiếp giáp các sông Lu, sông Sài Gòn, rạch Kè, rạch Cây Da, rạch Chuối Nước cần phát huy ưu thế địa hình sông nước, tạo không gian mở hài hòa với cảnh quan chung tại khu vực; phát triển mô hình du lịch trải nghiệm kết hợp với dự án phim trường bên phân khu 8.
- Công viên cây xanh: tận dụng các quỹ đất trống, hoang hóa nhằm phân bổ diện tích công viên cây xanh và sân chơi thể dục thể thao tập trung cho các khu ở kết hợp khai thác cảnh quan ven sông - rạch hiện hữu, tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước tạo thông thoáng, vi khí hậu tốt, thuận lợi cho người dân tiếp cận sử dụng.
7. Yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược:
- Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; điều kiện tự nhiên; chất thải rắn, nước thải, tiếng ồn (nếu có); các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên.
- Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch.
- Đề ra các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đối với dân cư, cảnh quan thiên nhiên; không khí, tiếng ồn khi triển khai thực hiện quy hoạch đô thị.
- Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.
8. Hồ sơ sản phẩm của đồ án, tiến độ và tổ chức thực hiện:
8.1. Danh mục, hồ sơ sản phẩm của đồ án (17 bộ):
- Thuyết minh tổng hợp.
- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất tỷ lệ 1/10.000 hoặc tỷ lệ 1/25.000.
- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng tỷ lệ 1/5.000.
- Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường tỷ lệ 1/5.000, bao gồm:
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông.
+ Bản đồ hiện trạng cao độ nền và thoát nước mặt.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp điện chiếu sáng.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp nước.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc.
+ Bản đồ hiện trạng môi trường.
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất tỷ lệ 1/5.000 (có thể hiện sơ đồ thu nhỏ xác định ranh các đơn vị ở trên bản vẽ này).
- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan tỷ lệ 1/5.000.
- Bản đồ quy hoạch giao thông tỷ lệ 1/5.000.
- Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (tùy theo nội dung và quy mô đồ án, có thể gộp chung với bản đồ quy hoạch giao thông) tỷ lệ 1/5.000.
- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác và môi trường, tỷ lệ 1/5.000, bao gồm:
+ Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị;
+ Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc.
- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật.
- Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược.
- Dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000.
- Đĩa CD lưu trữ toàn bộ hồ sơ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000, bao gồm thuyết minh, bản vẽ và dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch.
8.2. Tiến độ và tổ chức thực hiện:
a) Tiến độ thực hiện:
- Thời gian lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000: phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 chậm nhất trước ngày 30 tháng 9 năm 2013.
b) Tổ chức thực hiện:
- Cơ quan tổ chức lập quy hoạch: Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
- Đơn vị tư vấn: Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
- Cơ quan thẩm định : Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
- Cơ quan phê duyệt : Ủy ban nhân dân thành phố.
9. Các điểm lưu ý khi nghiên cứu, lập đồ án quy hoạch phân khu:
- Về kiến trúc cảnh quan - thiết kế đô thị khu vực: nội dung nghiên cứu về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan cần giữ gìn tính chất đặc thù, phát huy được bản sắc, đồng thời xác định các khu vực dọc các sông Sài Gòn, sông Lu, rạch Kè, rạch Cây Da, trục giao thông chính dự kiến quy hoạch, đường Trung An.
- Về bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật: trong phạm vi đồ án cần nghiên cứu bố trí các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phục vụ cho khu vực quy hoạch và cấp đô thị, phù hợp với định hướng đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Quy hoạch hệ thống đường giao thông đường bộ và đường thủy phù hợp với tính chất là một khu đặc thù: khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn, kết nối đồng bộ theo tầng bậc, đồng thời cải tạo mở rộng các tuyến đường hiện hữu cho phù hợp mạng lưới giao thông theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi và tỷ lệ giao thông theo Quy chuẩn xây dựng, song song với việc nâng cấp hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
- Cần lưu ý dành quỹ đất từ việc di dời nghĩa trang để bố trí các công trình phúc lợi công cộng - hạ tầng xã hội, cây xanh; đồng thời lưu ý dành quỹ đất phù hợp để bố trí các công trình bến bãi đậu xe, phù hợp với quy hoạch phát triển giao thông, bến bãi trên địa bàn thành phố.
- Tại các khu vực ven sông Sài Gòn, sông Lu, rạch Kè, rạch Cây Da,... cần lưu ý tuân thủ về chỉ giới hành lang sông, kênh, rạch đã được quy định tại Quyết định số 150/2004/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định quản lý, sử dụng hành lang sông, kênh, rạch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Việc san lấp kênh, mương, rạch (nếu có) trong khu vực quy hoạch cần có ý kiến thỏa thuận của các cơ quan có thẩm quyền đã được quy định tại Quyết định số 319/2003/QĐ-UB ngày 26 tháng 12 năm 2003 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về quản lý việc san lấp và xây dựng công trình trên sông, kênh, rạch, đầm, hồ công cộng thuộc địa bàn thành phố Hồ chí Minh.
- Cần lưu ý tiếp thu, ghi nhận và giải trình các ý kiến đóng góp của cộng đồng dân cư có liên quan đến đồ án quy hoạch (theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ cơ sở) để có giải pháp quy hoạch phù hợp, khả thi.
- Căn cứ Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ từng ngành, địa phương và trên cơ sở định hướng phát triển đô thị theo từng giai đoạn, các chương trình, công trình trọng điểm của thành phố, quy hoạch - kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành - lĩnh vực; cần xác định các phân kỳ thực hiện, có dự kiến các dự án ưu tiên đầu tư trong phạm vi quy hoạch để làm cơ sở tổ chức thực hiện quy hoạch. Đây cũng là cơ sở để các tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc giám sát trong quá trình quản lý, tổ chức thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Nội dung hồ sơ, hình thức, quy cách thể hiện bản vẽ đồ án cần thực hiện theo Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22 tháng 7 năm 2005 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng và Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị. Tầng cao công trình cần thể hiện theo QCVN 03:2009/BXD.

Content:
Điều 1. Duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Trung An, huyện Củ Chi (phân khu 7), với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch:
- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc một phần xã Trung An, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh;
- Giới hạn khu vực quy hoạch như sau:
+ Phía Đông giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Tây giáp : ranh đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu làng nghề Hoa - Cây kiểng - Cá cảnh liên xã Trung An và xã Phú Hòa Đông, huyện Củ Chi và rạch Bùng Binh.
+ Phía Nam giáp : sông Lu và phân khu số 8.
+ Phía Bắc giáp : sông Sài Gòn.
- Tổng diện tích khu vực quy hoạch: 1018,76 ha.
- Tính chất của khu vực quy hoạch: là một khu chức năng đặc thù: khu nông nghiệp (truyền thống và ứng dụng khoa học kỹ thuật), khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí và khu dân cư nông thôn kết hợp kinh tế vườn.
2. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch phân khu:
Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
3. Đơn vị tư vấn lập nhiệm vụ quy hoạch phân khu:
Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
4. Danh mục hồ sơ, bản vẽ nhiệm vụ quy hoạch:
- Thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch phân khu.
- Sơ đồ vị trí khu vực quy hoạch trích từ quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Bản đồ ranh giới nghiên cứu, phạm vi khu vực quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000.
5. Dự báo quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:
5.1. Dự báo quy mô dân số: khoảng 6.500 người, dự báo quy mô lao động trong khu vực khoảng 3.160 người.
5.2. Các chỉ tiêu dự kiến về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị trong khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị tính

Chỉ tiêu

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/người

1.550 - 1.600

B

Chỉ tiêu đất khu ở trung bình toàn khu

m2/người

180 - 210

C

Chỉ tiêu sử dụng đất trong khu ở (nông thôn)

- Đất các nhóm nhà ở nông thôn

m2/người

105 - 125

- Đất công trình dịch vụ công cộng cấp khu ở

m2/người

6,0 - 9,0

- Đất cây xanh sử dụng công cộng (vườn hoa, sân chơi)

m2/người

10,0 - 14,0

- Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

km/km2

22,0 - 28,0

D

Chỉ tiêu sử dụng lao động

Khu dịch vụ đa chức năng (du lịch)

người/ha

15

Khu dịch vụ - thương mại (du lịch)

người/ha

05

Khu vui chơi giải trí

người/ha

15

Khu du lịch nghỉ dưỡng, cắm trại

người/ha

05

Khu nông nghiệp ứng dụng khoa học kỹ thuật

người/ha

05

Khu trồng cây ăn trái

người/ha

02

Khu trồng cỏ

người/ha

03

Khu trồng rau (sạch), hoa màu

người/ha

05

Khu nuôi trồng thủy sản

người/ha

05

Khu sản xuất kinh tế nhà vườn

người/ha

04

E

Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Đất giao thông tính đến đường khu vực (từ đường khu vực trở lên), kể cả giao thông tĩnh

%

5,0 - 8,0

Tiêu chuẩn cấp nước

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn thoát nước

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn cấp điện

kwh/người/năm

750

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải

kg/người/ngày

0,9

F

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị toàn khu

Mật độ xây dựng chung

%

4,0 - 7,0

Hệ số Sử dụng đất toàn khu

Lần

0,1 - 0,3

Tầng cao xây dựng (theo QCVN 03:2012/BXD)

Tối đa

Tầng

6

Tối thiểu

Tầng

1

6. Các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng, kiến trúc, kết nối hạ tầng trong khu vực quy hoạch:
- Trên cơ sở định hướng phát triển không gian; điều kiện và định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại từng khu vực theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi, đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố và các Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, các Quy định về quản lý kiến trúc đô thị của các cơ quan có thẩm quyền để xác định các khu chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị phù hợp tại từng khu chức năng, từng ô đường.
- Nội dung nghiên cứu của đồ án cần đáp ứng yêu cầu theo định hướng các quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; mạng lưới giao thông được tổ chức và kết nối theo tầng bậc, được cập nhật và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật của các dự án đầu tư xây dựng, các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trong phạm vi khu vực quy hoạch; kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (hoặc quy hoạch phân khu) tiếp giáp khu vực quy hoạch, phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi và đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung thành phố đã được phê duyệt.
- Khu vực kế cận trung tâm xã Trung An ổn định lâu đời, địa chất tốt dành cho các hoạt động dịch vụ và khu dân cư đô thị hiện hữu với độ nén vừa. Nơi đây sẽ tập trung các công trình có chiều cao vừa phải, tương đối đồng đều.
- Khu vực ven sông Sài Gòn và bên dưới tuyến điện cao thế dành để trồng cây nông nghiệp và các hoạt động gắn với sinh thái. Khu vực ven sông Sài Gòn sẽ ưu tiên các khu vực nghỉ dưỡng, hoạt động dịch vụ nông nghiệp kỹ thuật cao, gắn liền với mạng lưới sông rạch hiện hữu để khai thác cảnh quan cho du lịch sinh thái và tưới tiêu ruộng đồng. Tại khu vui chơi giải trí có thể có điểm nhấn nhằm định vị khu vực và tạo tầm nhìn độ cao, rộng mở.
- Tạo hành lang bảo vệ là khu vực đệm giữa khu vực dân cư và dịch vụ với khu vực sinh thái nhằm hạn chế sự lan tỏa của đô thị hóa về sau. Các khu dịch vụ có tính tương tác mạnh, náo nhiệt, độ nén cao sẽ được quy hoạch chuyển tiếp dần sang khu vực thiên nhiên hoang sơ hơn phía bờ sông Sài Gòn để tạo sự riêng tư nghỉ dưỡng, yên tĩnh, đa dạng sinh học.
- Bố trí các điểm du lịch, tham quan ngắm cảnh, cắm trại rải rác ven sông Sài Gòn (kết hợp trên khu đất nông nghiệp) để khai thác các dịch vụ nghiên cứu khoa học về động - thực vật, dịch vụ du lịch trải nghiệm, gắn kết với khu dân cư hiện hữu bên trong để khai thác các công trình dịch vụ công cộng sẵn có, tạo tiền đề phát triển khu vực.
- Nội dung nghiên cứu quy hoạch chỉnh trang tại các khu dân cư hiện hữu ổn định khu vực trung tâm xã theo hướng tránh gây xáo trộn lớn đến cuộc sống của cộng đồng dân cư. Tại các khu dân cư nông thôn khu trung tâm xã (dọc Trung An) cần ưu tiên chỉnh trang, khuyến khích người dân hợp tác đầu tư vào những dự án đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tập trung nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng sử dụng đất và thay đổi dần bộ mặt đô thị theo hướng chuyển đổi mô hình ở hiện đại, tạo quỹ đất cho các công trình phúc lợi công cộng và cây xanh, cải thiện, nâng cao điều kiện - môi trường sống cho cộng đồng dân cư. Khu vực tiếp giáp các sông Lu, sông Sài Gòn, rạch Kè, rạch Cây Da, rạch Chuối Nước cần phát huy ưu thế địa hình sông nước, tạo không gian mở hài hòa với cảnh quan chung tại khu vực; phát triển mô hình du lịch trải nghiệm kết hợp với dự án phim trường bên phân khu 8.
- Công viên cây xanh: tận dụng các quỹ đất trống, hoang hóa nhằm phân bổ diện tích công viên cây xanh và sân chơi thể dục thể thao tập trung cho các khu ở kết hợp khai thác cảnh quan ven sông - rạch hiện hữu, tổ chức mảng xanh kết hợp mặt nước tạo thông thoáng, vi khí hậu tốt, thuận lợi cho người dân tiếp cận sử dụng.
7. Yêu cầu đánh giá môi trường chiến lược:
- Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; điều kiện tự nhiên; chất thải rắn, nước thải, tiếng ồn (nếu có); các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên.
- Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch.
- Đề ra các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đối với dân cư, cảnh quan thiên nhiên; không khí, tiếng ồn khi triển khai thực hiện quy hoạch đô thị.
- Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.
8. Hồ sơ sản phẩm của đồ án, tiến độ và tổ chức thực hiện:
8.1. Danh mục, hồ sơ sản phẩm của đồ án (17 bộ):
- Thuyết minh tổng hợp.
- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất tỷ lệ 1/10.000 hoặc tỷ lệ 1/25.000.
- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng tỷ lệ 1/5.000.
- Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường tỷ lệ 1/5.000, bao gồm:
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông.
+ Bản đồ hiện trạng cao độ nền và thoát nước mặt.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp điện chiếu sáng.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống cấp nước.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống thoát nước thải và xử lý chất thải rắn.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống thông tin liên lạc.
+ Bản đồ hiện trạng môi trường.
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất tỷ lệ 1/5.000 (có thể hiện sơ đồ thu nhỏ xác định ranh các đơn vị ở trên bản vẽ này).
- Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan tỷ lệ 1/5.000.
- Bản đồ quy hoạch giao thông tỷ lệ 1/5.000.
- Bản đồ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng (tùy theo nội dung và quy mô đồ án, có thể gộp chung với bản đồ quy hoạch giao thông) tỷ lệ 1/5.000.
- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác và môi trường, tỷ lệ 1/5.000, bao gồm:
+ Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị.
+ Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị;
+ Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc.
- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật.
- Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược.
- Dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000.
- Đĩa CD lưu trữ toàn bộ hồ sơ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000, bao gồm thuyết minh, bản vẽ và dự thảo Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch.
8.2. Tiến độ và tổ chức thực hiện:
a) Tiến độ thực hiện:
- Thời gian lập đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000: phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 chậm nhất trước ngày 30 tháng 9 năm 2013.
b) Tổ chức thực hiện:
- Cơ quan tổ chức lập quy hoạch: Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
- Đơn vị tư vấn: Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
- Cơ quan thẩm định : Sở Quy hoạch - Kiến trúc.
- Cơ quan phê duyệt : Ủy ban nhân dân thành phố.
9. Các điểm lưu ý khi nghiên cứu, lập đồ án quy hoạch phân khu:
- Về kiến trúc cảnh quan - thiết kế đô thị khu vực: nội dung nghiên cứu về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan cần giữ gìn tính chất đặc thù, phát huy được bản sắc, đồng thời xác định các khu vực dọc các sông Sài Gòn, sông Lu, rạch Kè, rạch Cây Da, trục giao thông chính dự kiến quy hoạch, đường Trung An.
- Về bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật: trong phạm vi đồ án cần nghiên cứu bố trí các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phục vụ cho khu vực quy hoạch và cấp đô thị, phù hợp với định hướng đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Quy hoạch hệ thống đường giao thông đường bộ và đường thủy phù hợp với tính chất là một khu đặc thù: khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn, kết nối đồng bộ theo tầng bậc, đồng thời cải tạo mở rộng các tuyến đường hiện hữu cho phù hợp mạng lưới giao thông theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi và tỷ lệ giao thông theo Quy chuẩn xây dựng, song song với việc nâng cấp hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
- Cần lưu ý dành quỹ đất từ việc di dời nghĩa trang để bố trí các công trình phúc lợi công cộng - hạ tầng xã hội, cây xanh; đồng thời lưu ý dành quỹ đất phù hợp để bố trí các công trình bến bãi đậu xe, phù hợp với quy hoạch phát triển giao thông, bến bãi trên địa bàn thành phố.
- Tại các khu vực ven sông Sài Gòn, sông Lu, rạch Kè, rạch Cây Da,... cần lưu ý tuân thủ về chỉ giới hành lang sông, kênh, rạch đã được quy định tại Quyết định số 150/2004/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định quản lý, sử dụng hành lang sông, kênh, rạch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Việc san lấp kênh, mương, rạch (nếu có) trong khu vực quy hoạch cần có ý kiến thỏa thuận của các cơ quan có thẩm quyền đã được quy định tại Quyết định số 319/2003/QĐ-UB ngày 26 tháng 12 năm 2003 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về quản lý việc san lấp và xây dựng công trình trên sông, kênh, rạch, đầm, hồ công cộng thuộc địa bàn thành phố Hồ chí Minh.
- Cần lưu ý tiếp thu, ghi nhận và giải trình các ý kiến đóng góp của cộng đồng dân cư có liên quan đến đồ án quy hoạch (theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ cơ sở) để có giải pháp quy hoạch phù hợp, khả thi.
- Căn cứ Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ từng ngành, địa phương và trên cơ sở định hướng phát triển đô thị theo từng giai đoạn, các chương trình, công trình trọng điểm của thành phố, quy hoạch - kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành - lĩnh vực; cần xác định các phân kỳ thực hiện, có dự kiến các dự án ưu tiên đầu tư trong phạm vi quy hoạch để làm cơ sở tổ chức thực hiện quy hoạch. Đây cũng là cơ sở để các tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc giám sát trong quá trình quản lý, tổ chức thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Nội dung hồ sơ, hình thức, quy cách thể hiện bản vẽ đồ án cần thực hiện theo Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22 tháng 7 năm 2005 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng và Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11 tháng 8 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị. Tầng cao công trình cần thể hiện theo QCVN 03:2009/BXD.