Document: Điều 1 Quyết định 5300/QĐ-UBND 2013 quy hoạch khu dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng Củ Chi Hồ Chí Minh

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "26/09/2013", "sign_number": "5300/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "26/09/2013", "sign_number": "5300/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "26/09/2013", "sign_number": "5300/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "26/09/2013", "sign_number": "5300/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hồ Chí Minh", "promulgation_date": "26/09/2013", "sign_number": "5300/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Hữu Tín", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điều 1 Quyết định 5300/QĐ-UBND 2013 quy hoạch khu dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng Củ Chi Hồ Chí Minh có nội dung như sau:

Điều 1. Duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi (phân khu 1), (quy hoạch sử dụng đất - kiến trúc - giao thông), với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch:
- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Phía Đông Bắc giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Tây Nam giáp : Tỉnh lộ 15 và sông Sài Gòn.
+ Phía Bắc giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Đông và Đông - Nam giáp: rạch Ông Cơ.
- Tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch: 335,15 ha.
- Tính chất của khu vực quy hoạch là một khu chức năng đặc thù bao gồm: khu nông nghiệp (truyền thống và ứng dụng khoa học kỹ thuật), khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, khu Trung tâm chức năng chuyên đề về văn hóa, lịch sử và khu dân cư nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn phục vụ chủ yếu cho hoạt động sản xuất tại chỗ.
2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch phân khu:
Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
3. Đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch phân khu:
Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
4. Hồ sơ, bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu:
- Thuyết minh tổng hợp.
- Thành phần bản vẽ bao gồm:
+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/10.000.
+ Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/5.000.
+ Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
5. Dự báo quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị toàn khu vực quy hoạch:
5.1. Thời hạn quy hoạch: đến năm 2020 (theo thời hạn quy hoạch của đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi được duyệt).
5.2. Dự báo quy mô dân số trong khu vực quy hoạch: 1.000 người.
Dự báo quy mô lao động trong khu vực quy hoạch: khoảng 970 người.
5.4. Các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị toàn khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị tính

Chỉ tiêu

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/người

3351,5

B

Chỉ tiêu đất khu ở trung bình toàn khu

m2/người

413,50

C

Các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu ở

Đất các nhóm nhà ở nông thôn

m2/người

153,30

- Đất giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn:

Trong đó:

km/km2

+ Đường giao thông cấp phân khu vực

1,84

+ Đường giao thông nông thôn

4,17

D

Chỉ tiêu sử dụng lao động

Khu sản xuất kinh tế vườn

người/ha

4

Khu trồng cây ăn trái

người/ha

2

Khu công trình công cộng, thương mại - dịch vụ

người/ha

15

Khu du lịch nghỉ dưỡng

người/ha

10

Khu nuôi trồng thủy sản

người/ha

2

E

Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật đô thị

Đất giao thông tính đến mạng lưới đường khu vực (từ đường khu vực trở lên), kể cả giao thông tĩnh

%

4,15

Tiêu chuẩn cấp nước nông thôn

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn thoát nước nông thôn

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn cấp điện nông thôn

kwh/người/năm

1000

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải nông thôn

kg/người/ngày

0,9

F

Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch toàn khu

Mật độ xây dựng chung

%

6,5

Hệ số sử dụng đất

lần

0,2

Tầng cao xây dựng (theo QCVN 03:2012/BXD)

Tối thiểu

(tầng)

1

Tối đa

(tầng)

3

6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
6.1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:
Toàn khu vực quy hoạch có 01 khu ở có đan xen các khu chức năng cấp đô thị (ngoài khu ở) và các khu chức năng ngoài đô thị được xác định như sau:
a. Các khu chức năng thuộc khu ở nông thôn: tổng diện tích 41,35 ha.
a.1. Khu chức năng xây dựng nhà ở nông thôn: nhóm nhà ở nông thôn (trong khu ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn), tổng diện tích 15,33 ha:
a.2. Mạng lưới đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn: tổng diện tích 26,02 ha. Trong đó:
- Đất đường giao thông cấp phân khu vực: diện tích 1,8 ha.
- Đất đường giao thông nông thôn: diện tích 24,22 ha.
b. Các khu chức năng ngoài khu ở: tổng diện tích 59,44 ha. Trong đó:
b.1. Khu chức năng dịch vụ đô thị cấp đô thị: diện tích 32,71 ha. Trong đó:
- Khu công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới): tổng diện tích 13,45 ha; gồm 3 khu: diện tích 7,21 ha, 3,3 ha và 2,94 iía.
- Khu du lịch nghỉ dưỡng (xây dựng mới): tổng diện tích 19,26 ha, gồm 3 khu diện tích 8,57 ha, 5,62 ha và 5,07 ha.
b.2. Khu cây xanh - mặt nước: tổng diện tích 19,51 ha. Trong đó:
- Cây xanh cảnh quan ven sông, rạch: diện tích 2,13 ha.
- Mặt nước - sông, rạch: diện tích 17,38 ha.
b.3. Mạng lưới đường giao thông đối ngoại, bến bãi: tổng diện tích 7,22 ha.
Trong đó:
- Đất đường giao thông đối ngoại: 6,5 ha.
- Đất bến bãi (bến giao thông thủy): 0,72 ha.
c. Các khu chức năng ngoài đô thị: tổng diện tích 234,36 ha.
c.1. Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn): diện tích 40,11 ha.
c.2. Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái): diện tích 146,85 ha;
c.3. Đất trồng cây lâu năm (ăn trái,...) - thuần: diện tích 36,32 ha.
c.4. Đất nuôi trồng thủy sản: diện tích 11,08 ha.
6.2. Cơ cấu sử dụng đất toàn khu vực quy hoạch:

STT

Loại đất

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

A

Đất đô thị

100,79

30,07

I

Đất khu ở

41,35

12,34

1

Đất nhóm nhà ở nông thôn (trong khu ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

15,33

4,57

2

Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

26,02

7,76

Đất đường giao thông cấp phân khu vực

1,8

0,54

Đất đường giao thông nông thôn

24,22

7,22

II

Đất ngoài khu ở

59,44

17,74

1

Đất công trình dịch vụ đô thị cấp đô thị

32,71

9,76

Đất công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới)

13,45

4,01

Đất du lịch nghỉ dưỡng

19,26

5,75

2

Đất cây xanh - mặt nước

19,51

5,82

Đất cây xanh cảnh quan ven sông, rạch

2,13

0,64

Mặt nước - sông, rạch

17,38

5,19

3

Đất đường giao thông đối ngoại, bến bãi

7,22

2,15

Đất đường giao thông đối ngoại

6,5

1,94

Đất bến bãi (bến giao thông thủy)

0,72

0,21

B

Đất ngoài đô thị

234,36

69,93

1

Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

40,11

11,97

2

Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái)

146,85

43,82

3

Đất trồng cây lâu năm (cây ăn trái,...)

36,32

10,84

4

Đất nuôi trồng thủy sản

11,08

3,31

Tổng cộng

335,15

100,00

6.3. Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu sử dụng đất khu ở, quy hoạch đô thị và ngoài đô thị:

Khu ở

Cơ cấu sử dụng đất

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị

Loại đất

Ký Mệu lô đất hoặc ô phố

Diện tích (ha)

Dân số (người)

Lao động (người)

Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người)

Mật độ xây dựng (%)

Tầng cao tối đa (tầng)

Hệ số sử dụng đất (lần)

Toàn khu Diện tích 335,15 ha; Quy mô dân số 1.000 người và Quy mô lao động: 970 người

A. Đất đô thị

100,79

I. Đất khu ở

41,35

1000

413,50

1.1. Đất nhóm nhà ở nông thôn

15,33

1000

153,30

Đất ở nông thôn (trong khu dân cư nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế vườn)

15,33

1000

I.2

0,84

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.
Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sẽ được xác định cụ thể sau khi đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 điểm dân cư nông thôn số 1, xã Phú Mỹ Hưng được phê duyệt.

I.6

1,33

I.11

0,89

I.16

0,49

I.18

1,22

I.19

1,02

I.21

0,90

I.27

2,08

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.
Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sẽ được xác định cụ thể sau khi đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 điểm dân cư nông thôn số 2, xã Phú Mỹ Hưng được phê duyệt.

I.28

1,71

I.32

2,16

I.33

1,36

1.34

1,33

1.2. Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

26,02

Đất đường giao thông cấp phân khu vực

1,8

Đất đường giao thông nông thôn

24,22

II. Đất ngoài khu ở

59,44

394

2.1. Đất công trình dịch vụ đô thị cấp đô thị

32,71

394

Đầt công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới)

13,45

202

I.15

7,21

30

3

0,9

I.17

3,30

30

3

0,9

I.20

2,94

30

3

0,9

Đất du lịch nghỉ dưỡng (xây dựng mới)

19,26

192

I.13

8,57

20

2

0,4

I.38

5,62

20

2

0,4

I,38a

5,07

10

2

0,2

2.2 Đất cây xanh - mặt nước

19,51

Đất cây xanh cảnh quan ven sông, rạch

2,13

I.41

0,68

I.42

0,20

I.43

0,67

I.44

0,58

Mặt nước - sông, rạch

17,38

I.3

2,18

I.5

1,52

I.7

0,96

I.9

1,48

I.12

2,27

I.12A

1,73

I.25

3,37

I.25A

1,30

I.25B

0,73

I.25C

0,56

I.25D

1,28

2.3 Đất đường giao thông đối ngoại, bến bãi

7,22

Đất đường giao thông đối ngoại

6,5

Đất bến bãi (Bến giao thông thủy)

0,72

B. Đất ngoài đô thị

234,36

576

1. Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

40,11

160

I.2

1,71

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo định hướng đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.

I.6

3,67

I.11

2,36

I.16

1,31

I.18

3,36

I.19

2,80

I.21

2,46

I.27

5,70

I.28

4,64

I.32

5,54

I.33

3,47

I.34

3,09

2. Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái)

146,85

293

I.4

2,65

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo định hướng đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.

I.10

55,75

I.10A

4,47

I.10B

8,10

I.22

16,08

I.24

8,34

I.29

13,43

I.31

11,72

I.35

6,58

I.36

8,00

I.37

11,73

2. Đất trồng cây lâu năm (cây ăn trái...)

36,32

73

I.8

8,37

I.8A

5,04

I.8B

3,41

I.8C

1,81

I.14

8,00

I.23

3,00

I.26

2,10

I.30

4,59

3. Đất nuôi trồng thủy sản

I.1

11,08

50

Tổng cộng

335,15

1000

970

7. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:
Tổ chức không gian kiến trúc dựa trên đặc điểm hiện trạng, không gian đường phố, phân chia ô phố theo quy mô hợp lý, phù hợp với tính chất hoạt động nhằm tạo các không gian kiến trúc đa dạng.
- Các khu chức năng (dân cư, công trình công cộng, cây xanh,...) được bố trí xen cài đáp ứng nhu cầu một không gian sống, tạo cảnh quan sinh động, hài hòa.
- Hình thức kiến trúc nhà ở cần phù hợp với cảnh quan chung của khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cần được xem xét trên cơ sở chỉ tiêu cho từng ô phố.
- Các công trình công cộng được bố trí theo giải pháp phân tán, tại những vị trí thuận tiện và đảm bảo bán kính phục vụ gần nhất.
- Khu du lịch sinh thái: cần giữ gìn tôn tạo mảng xanh, sông rạch hiện hữu, gắn kết với hoạt động sản xuất của các làng nghề truyền thống, yếu tố lịch sử làm cơ sở thu hút du lịch sinh thái, khám phá thiên nhiên, tìm hiểu lịch sử hình thành và phát triển của địa phương với đặc thù sinh thái riêng biệt của từng khu vực.
- Các công trình kiến trúc được thiết kế phù hợp cho từng chức năng, hình thức kiến trúc đa dạng.
- Tổ chức công viên với mảng xanh tập trung và cây xanh phân tán dọc các tuyến giao thông tạo môi trường cảnh quan đẹp, góp phần cải tạo vi khí hậu
- Về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: cần xây dựng một số điểm nhấn tại khu vực dịch vụ thương mại và một số vị trí quan trọng khác, cần kết hợp với quảng trường đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí cho người dân thành phố vào dịp lễ hội, cuối tuần; khuyến khích các công trình có thiết kế kiến trúc ấn tượng, độc đáo, hài hoà với thiên nhiên,.... nhằm kiến tạo bộ mặt cảnh quan cho khu quy hoạch vừa làm động lực phát triển, nâng cao chất lượng môi trường sống.
- Về nguyên tắc xác định khoảng lùi các công trình đối với các trục đường: khoảng lùi công trình (chỉ giới xây dựng) trên từng lô đất sẽ được xác định cụ thể theo các Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, các đồ án thiết kế đô thị riêng (sẽ được thiết lập sau khi đồ án này được phê duyệt) hoặc căn cứ vào Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD và các Quy định về kiến trúc đô thị do các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
8. Quy hoạch giao thông đô thị:
a) Giao thông đường bộ:
- Mạng lưới đường phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, định hướng đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Quy hoạch các tuyến đường giao thông đối ngoại: Tỉnh lộ 15 (lộ giới 35m) được nâng cấp mở rộng nối kết vùng phụ cận.
- Việc tổ chức giao thông theo hướng cải tạo mở rộng lộ giới theo đúng quy định, kết hợp xây mới một số tuyến đường, tạo thành mạng lưới đường hoàn chỉnh, kết nối với giao thông khu vực xung quanh.
- Lộ giới quy hoạch được quy định như sau:

STT

Tên đường

Giới hạn

Lộ giới (mét)

Chiều rộng (mét)

Từ...

Đến...

Lề trái

Mặt đường

Lề phải

A

Đường giao thông đối ngoại

1

Tỉnh lộ 15

Rạch Thai Thai

Cầu Bến Súc

35

5

10,5 (5) 10,5

5

2

Tỉnh lộ 6 (nối dài)

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

30

6

18

6

B

Đường đối nội

1

Đường N1

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

2

Đường N1A

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

3

Đường N2

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

4

Đường N3

Ranh phía Tây

Ranh phía Đông

20

4,5

11

4,5

- Các tuyến đường giao nhau chủ yếu được tổ chức giao cắt đồng mức, với bán kính bó vỉa tại các giao lộ Rmin ≥ 8m.
b) Giao thông đường thủy:
- Trong phạm vi nghiên cứu có nhiều sông rạch hiện hữu gồm sông Sài Gòn, rạch Ông Cơ, rạch Dừa, rạch Thai Thai, rạch Kinh, trong đó sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy và các sông, rạch còn lại chủ yếu cho tiêu thoát nước. Căn cứ quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 09 năm 2009 về duyệt quy hoạch mạng lưới đường thủy và cảng, bến khu vực thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ nay đến năm 2020, sông Sài gòn, có cấp hạng kỹ thuật Cấp III, hành lang bờ sông 30m; Xây dựng 2 bến sông Phú Mỹ Hưng 1 tại cuối đường N1 và bến Phú Mỹ Hưng 2 tại cuối đường Tỉnh lộ 6 nối dài. Quy mô mỗi bến khoảng 0,17 ha và 0,55 ha.
- Sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy và các kênh rạch khác chủ yếu tiêu thoát nước. Nhằm khai thác cho chức năng du lịch cải thiện các tuyến kênh phục vụ cho các ghe nhỏ có thể vào sâu trong khu vực. Cụ thể như sau:
+ Sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy cho tàu, sà lan < 3.000DWT và ghe < 200DWT đi lại, tỉnh không cầu Hmin = 7m.
+ Sông Ông Cơ ghe nhỏ không vào được do hiện trạng có cống đoạn cửa sông Sài Gòn.
+ Rạch Kinh, rạch Dừa, rạch Thai Thai có thể cho ghe < 50DWT đi vào, kiến nghị tỉnh không cầu Hmin = 2,5m, nạo vét, mở rộng luồng lạch có chiều rộng Bmin = 10m.
* Ghi chú: Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ công tác quản lý và tổ chức thực hiện theo quy hoạch được duyệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác các số liệu này.
9. Những hạng mục ưu tiên đầu tư; các vấn đề về tổ chức thực hiện theo quy hoạch:
a) Những hạng mục ưu tiên đầu tư:
- Nâng cấp và mở rộng các tuyến đường hiện hữu, xây dựng mới các tuyến đường nội bộ.
- Xây dựng và cải tạo các công trình công cộng và công viên cây xanh.
- Xây dựng, cải tạo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật
b) Về tổ chức thực hiện theo quy hoạch:
- Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi, các cơ quan quản lý đầu tư phát triển đô thị căn cứ vào đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 này được phê duyệt để làm cơ sở xác định, lập kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị để trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
- Trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch, triển khai các dự án đầu tư phát triển đô thị trong khu vực quy hoạch; các chủ đầu tư, tổ chức, đơn vị có liên quan cần tuân thủ các nội dung đã được nêu trong đồ án này và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt.

Content:
Điều 1. Duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi (phân khu 1), (quy hoạch sử dụng đất - kiến trúc - giao thông), với các nội dung chính như sau:
1. Vị trí, phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch:
- Vị trí khu vực quy hoạch: thuộc xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.
+ Phía Đông Bắc giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Tây Nam giáp : Tỉnh lộ 15 và sông Sài Gòn.
+ Phía Bắc giáp : sông Sài Gòn.
+ Phía Đông và Đông - Nam giáp: rạch Ông Cơ.
- Tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch: 335,15 ha.
- Tính chất của khu vực quy hoạch là một khu chức năng đặc thù bao gồm: khu nông nghiệp (truyền thống và ứng dụng khoa học kỹ thuật), khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, khu Trung tâm chức năng chuyên đề về văn hóa, lịch sử và khu dân cư nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn phục vụ chủ yếu cho hoạt động sản xuất tại chỗ.
2. Cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch phân khu:
Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Chủ đầu tư: Ban Quản lý dự án Quy hoạch Xây dựng thành phố).
3. Đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch phân khu:
Viện Quy hoạch Xây dựng - Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố.
4. Hồ sơ, bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu:
- Thuyết minh tổng hợp.
- Thành phần bản vẽ bao gồm:
+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/10.000.
+ Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ hiện trạng hệ thống giao thông, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tỷ lệ 1/5.000.
+ Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan, tỷ lệ 1/5.000.
+ Bản đồ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tỷ lệ 1/2000.
5. Dự báo quy mô dân số, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị toàn khu vực quy hoạch:
5.1. Thời hạn quy hoạch: đến năm 2020 (theo thời hạn quy hoạch của đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi được duyệt).
5.2. Dự báo quy mô dân số trong khu vực quy hoạch: 1.000 người.
Dự báo quy mô lao động trong khu vực quy hoạch: khoảng 970 người.
5.4. Các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị toàn khu vực quy hoạch:

STT

Loại chỉ tiêu

Đơn vị tính

Chỉ tiêu

A

Chỉ tiêu sử dụng đất toàn khu

m2/người

3351,5

B

Chỉ tiêu đất khu ở trung bình toàn khu

m2/người

413,50

C

Các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu ở

Đất các nhóm nhà ở nông thôn

m2/người

153,30

- Đất giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn:

Trong đó:

km/km2

+ Đường giao thông cấp phân khu vực

1,84

+ Đường giao thông nông thôn

4,17

D

Chỉ tiêu sử dụng lao động

Khu sản xuất kinh tế vườn

người/ha

4

Khu trồng cây ăn trái

người/ha

2

Khu công trình công cộng, thương mại - dịch vụ

người/ha

15

Khu du lịch nghỉ dưỡng

người/ha

10

Khu nuôi trồng thủy sản

người/ha

2

E

Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật đô thị

Đất giao thông tính đến mạng lưới đường khu vực (từ đường khu vực trở lên), kể cả giao thông tĩnh

%

4,15

Tiêu chuẩn cấp nước nông thôn

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn thoát nước nông thôn

lít/người/ngày

180

Tiêu chuẩn cấp điện nông thôn

kwh/người/năm

1000

Tiêu chuẩn rác thải, chất thải nông thôn

kg/người/ngày

0,9

F

Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch toàn khu

Mật độ xây dựng chung

%

6,5

Hệ số sử dụng đất

lần

0,2

Tầng cao xây dựng (theo QCVN 03:2012/BXD)

Tối thiểu

(tầng)

1

Tối đa

(tầng)

3

6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
6.1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:
Toàn khu vực quy hoạch có 01 khu ở có đan xen các khu chức năng cấp đô thị (ngoài khu ở) và các khu chức năng ngoài đô thị được xác định như sau:
a. Các khu chức năng thuộc khu ở nông thôn: tổng diện tích 41,35 ha.
a.1. Khu chức năng xây dựng nhà ở nông thôn: nhóm nhà ở nông thôn (trong khu ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn), tổng diện tích 15,33 ha:
a.2. Mạng lưới đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn: tổng diện tích 26,02 ha. Trong đó:
- Đất đường giao thông cấp phân khu vực: diện tích 1,8 ha.
- Đất đường giao thông nông thôn: diện tích 24,22 ha.
b. Các khu chức năng ngoài khu ở: tổng diện tích 59,44 ha. Trong đó:
b.1. Khu chức năng dịch vụ đô thị cấp đô thị: diện tích 32,71 ha. Trong đó:
- Khu công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới): tổng diện tích 13,45 ha; gồm 3 khu: diện tích 7,21 ha, 3,3 ha và 2,94 iía.
- Khu du lịch nghỉ dưỡng (xây dựng mới): tổng diện tích 19,26 ha, gồm 3 khu diện tích 8,57 ha, 5,62 ha và 5,07 ha.
b.2. Khu cây xanh - mặt nước: tổng diện tích 19,51 ha. Trong đó:
- Cây xanh cảnh quan ven sông, rạch: diện tích 2,13 ha.
- Mặt nước - sông, rạch: diện tích 17,38 ha.
b.3. Mạng lưới đường giao thông đối ngoại, bến bãi: tổng diện tích 7,22 ha.
Trong đó:
- Đất đường giao thông đối ngoại: 6,5 ha.
- Đất bến bãi (bến giao thông thủy): 0,72 ha.
c. Các khu chức năng ngoài đô thị: tổng diện tích 234,36 ha.
c.1. Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn): diện tích 40,11 ha.
c.2. Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái): diện tích 146,85 ha;
c.3. Đất trồng cây lâu năm (ăn trái,...) - thuần: diện tích 36,32 ha.
c.4. Đất nuôi trồng thủy sản: diện tích 11,08 ha.
6.2. Cơ cấu sử dụng đất toàn khu vực quy hoạch:

STT

Loại đất

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

A

Đất đô thị

100,79

30,07

I

Đất khu ở

41,35

12,34

1

Đất nhóm nhà ở nông thôn (trong khu ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

15,33

4,57

2

Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

26,02

7,76

Đất đường giao thông cấp phân khu vực

1,8

0,54

Đất đường giao thông nông thôn

24,22

7,22

II

Đất ngoài khu ở

59,44

17,74

1

Đất công trình dịch vụ đô thị cấp đô thị

32,71

9,76

Đất công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới)

13,45

4,01

Đất du lịch nghỉ dưỡng

19,26

5,75

2

Đất cây xanh - mặt nước

19,51

5,82

Đất cây xanh cảnh quan ven sông, rạch

2,13

0,64

Mặt nước - sông, rạch

17,38

5,19

3

Đất đường giao thông đối ngoại, bến bãi

7,22

2,15

Đất đường giao thông đối ngoại

6,5

1,94

Đất bến bãi (bến giao thông thủy)

0,72

0,21

B

Đất ngoài đô thị

234,36

69,93

1

Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

40,11

11,97

2

Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái)

146,85

43,82

3

Đất trồng cây lâu năm (cây ăn trái,...)

36,32

10,84

4

Đất nuôi trồng thủy sản

11,08

3,31

Tổng cộng

335,15

100,00

6.3. Cơ cấu sử dụng đất và các chỉ tiêu sử dụng đất khu ở, quy hoạch đô thị và ngoài đô thị:

Khu ở

Cơ cấu sử dụng đất

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị

Loại đất

Ký Mệu lô đất hoặc ô phố

Diện tích (ha)

Dân số (người)

Lao động (người)

Chỉ tiêu sử dụng đất (m2/người)

Mật độ xây dựng (%)

Tầng cao tối đa (tầng)

Hệ số sử dụng đất (lần)

Toàn khu Diện tích 335,15 ha; Quy mô dân số 1.000 người và Quy mô lao động: 970 người

A. Đất đô thị

100,79

I. Đất khu ở

41,35

1000

413,50

1.1. Đất nhóm nhà ở nông thôn

15,33

1000

153,30

Đất ở nông thôn (trong khu dân cư nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế vườn)

15,33

1000

I.2

0,84

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.
Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sẽ được xác định cụ thể sau khi đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 điểm dân cư nông thôn số 1, xã Phú Mỹ Hưng được phê duyệt.

I.6

1,33

I.11

0,89

I.16

0,49

I.18

1,22

I.19

1,02

I.21

0,90

I.27

2,08

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.
Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật sẽ được xác định cụ thể sau khi đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 điểm dân cư nông thôn số 2, xã Phú Mỹ Hưng được phê duyệt.

I.28

1,71

I.32

2,16

I.33

1,36

1.34

1,33

1.2. Đất đường giao thông cấp phân khu vực và đường giao thông nông thôn

26,02

Đất đường giao thông cấp phân khu vực

1,8

Đất đường giao thông nông thôn

24,22

II. Đất ngoài khu ở

59,44

394

2.1. Đất công trình dịch vụ đô thị cấp đô thị

32,71

394

Đầt công trình thương mại - dịch vụ (xây dựng mới)

13,45

202

I.15

7,21

30

3

0,9

I.17

3,30

30

3

0,9

I.20

2,94

30

3

0,9

Đất du lịch nghỉ dưỡng (xây dựng mới)

19,26

192

I.13

8,57

20

2

0,4

I.38

5,62

20

2

0,4

I,38a

5,07

10

2

0,2

2.2 Đất cây xanh - mặt nước

19,51

Đất cây xanh cảnh quan ven sông, rạch

2,13

I.41

0,68

I.42

0,20

I.43

0,67

I.44

0,58

Mặt nước - sông, rạch

17,38

I.3

2,18

I.5

1,52

I.7

0,96

I.9

1,48

I.12

2,27

I.12A

1,73

I.25

3,37

I.25A

1,30

I.25B

0,73

I.25C

0,56

I.25D

1,28

2.3 Đất đường giao thông đối ngoại, bến bãi

7,22

Đất đường giao thông đối ngoại

6,5

Đất bến bãi (Bến giao thông thủy)

0,72

B. Đất ngoài đô thị

234,36

576

1. Đất sản xuất kinh tế nhà vườn (trong khu đất ở nông thôn kết hợp sản xuất kinh tế nhà vườn)

40,11

160

I.2

1,71

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo định hướng đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.

I.6

3,67

I.11

2,36

I.16

1,31

I.18

3,36

I.19

2,80

I.21

2,46

I.27

5,70

I.28

4,64

I.32

5,54

I.33

3,47

I.34

3,09

2. Đất sinh thái (đất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái)

146,85

293

I.4

2,65

Chức năng và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật theo định hướng đồ án quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Phú Mỹ Hưng, tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt.

I.10

55,75

I.10A

4,47

I.10B

8,10

I.22

16,08

I.24

8,34

I.29

13,43

I.31

11,72

I.35

6,58

I.36

8,00

I.37

11,73

2. Đất trồng cây lâu năm (cây ăn trái...)

36,32

73

I.8

8,37

I.8A

5,04

I.8B

3,41

I.8C

1,81

I.14

8,00

I.23

3,00

I.26

2,10

I.30

4,59

3. Đất nuôi trồng thủy sản

I.1

11,08

50

Tổng cộng

335,15

1000

970

7. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:
Tổ chức không gian kiến trúc dựa trên đặc điểm hiện trạng, không gian đường phố, phân chia ô phố theo quy mô hợp lý, phù hợp với tính chất hoạt động nhằm tạo các không gian kiến trúc đa dạng.
- Các khu chức năng (dân cư, công trình công cộng, cây xanh,...) được bố trí xen cài đáp ứng nhu cầu một không gian sống, tạo cảnh quan sinh động, hài hòa.
- Hình thức kiến trúc nhà ở cần phù hợp với cảnh quan chung của khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cần được xem xét trên cơ sở chỉ tiêu cho từng ô phố.
- Các công trình công cộng được bố trí theo giải pháp phân tán, tại những vị trí thuận tiện và đảm bảo bán kính phục vụ gần nhất.
- Khu du lịch sinh thái: cần giữ gìn tôn tạo mảng xanh, sông rạch hiện hữu, gắn kết với hoạt động sản xuất của các làng nghề truyền thống, yếu tố lịch sử làm cơ sở thu hút du lịch sinh thái, khám phá thiên nhiên, tìm hiểu lịch sử hình thành và phát triển của địa phương với đặc thù sinh thái riêng biệt của từng khu vực.
- Các công trình kiến trúc được thiết kế phù hợp cho từng chức năng, hình thức kiến trúc đa dạng.
- Tổ chức công viên với mảng xanh tập trung và cây xanh phân tán dọc các tuyến giao thông tạo môi trường cảnh quan đẹp, góp phần cải tạo vi khí hậu
- Về tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: cần xây dựng một số điểm nhấn tại khu vực dịch vụ thương mại và một số vị trí quan trọng khác, cần kết hợp với quảng trường đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí cho người dân thành phố vào dịp lễ hội, cuối tuần; khuyến khích các công trình có thiết kế kiến trúc ấn tượng, độc đáo, hài hoà với thiên nhiên,.... nhằm kiến tạo bộ mặt cảnh quan cho khu quy hoạch vừa làm động lực phát triển, nâng cao chất lượng môi trường sống.
- Về nguyên tắc xác định khoảng lùi các công trình đối với các trục đường: khoảng lùi công trình (chỉ giới xây dựng) trên từng lô đất sẽ được xác định cụ thể theo các Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, các đồ án thiết kế đô thị riêng (sẽ được thiết lập sau khi đồ án này được phê duyệt) hoặc căn cứ vào Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD và các Quy định về kiến trúc đô thị do các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
8. Quy hoạch giao thông đô thị:
a) Giao thông đường bộ:
- Mạng lưới đường phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển giao thông vận tải thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, định hướng đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Củ Chi.
- Quy hoạch các tuyến đường giao thông đối ngoại: Tỉnh lộ 15 (lộ giới 35m) được nâng cấp mở rộng nối kết vùng phụ cận.
- Việc tổ chức giao thông theo hướng cải tạo mở rộng lộ giới theo đúng quy định, kết hợp xây mới một số tuyến đường, tạo thành mạng lưới đường hoàn chỉnh, kết nối với giao thông khu vực xung quanh.
- Lộ giới quy hoạch được quy định như sau:

STT

Tên đường

Giới hạn

Lộ giới (mét)

Chiều rộng (mét)

Từ...

Đến...

Lề trái

Mặt đường

Lề phải

A

Đường giao thông đối ngoại

1

Tỉnh lộ 15

Rạch Thai Thai

Cầu Bến Súc

35

5

10,5 (5) 10,5

5

2

Tỉnh lộ 6 (nối dài)

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

30

6

18

6

B

Đường đối nội

1

Đường N1

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

2

Đường N1A

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

3

Đường N2

Tỉnh lộ 15

Đường dọc sông

20

4,5

11

4,5

4

Đường N3

Ranh phía Tây

Ranh phía Đông

20

4,5

11

4,5

- Các tuyến đường giao nhau chủ yếu được tổ chức giao cắt đồng mức, với bán kính bó vỉa tại các giao lộ Rmin ≥ 8m.
b) Giao thông đường thủy:
- Trong phạm vi nghiên cứu có nhiều sông rạch hiện hữu gồm sông Sài Gòn, rạch Ông Cơ, rạch Dừa, rạch Thai Thai, rạch Kinh, trong đó sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy và các sông, rạch còn lại chủ yếu cho tiêu thoát nước. Căn cứ quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 09 năm 2009 về duyệt quy hoạch mạng lưới đường thủy và cảng, bến khu vực thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ nay đến năm 2020, sông Sài gòn, có cấp hạng kỹ thuật Cấp III, hành lang bờ sông 30m; Xây dựng 2 bến sông Phú Mỹ Hưng 1 tại cuối đường N1 và bến Phú Mỹ Hưng 2 tại cuối đường Tỉnh lộ 6 nối dài. Quy mô mỗi bến khoảng 0,17 ha và 0,55 ha.
- Sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy và các kênh rạch khác chủ yếu tiêu thoát nước. Nhằm khai thác cho chức năng du lịch cải thiện các tuyến kênh phục vụ cho các ghe nhỏ có thể vào sâu trong khu vực. Cụ thể như sau:
+ Sông Sài Gòn có chức năng giao thông thủy cho tàu, sà lan < 3.000DWT và ghe < 200DWT đi lại, tỉnh không cầu Hmin = 7m.
+ Sông Ông Cơ ghe nhỏ không vào được do hiện trạng có cống đoạn cửa sông Sài Gòn.
+ Rạch Kinh, rạch Dừa, rạch Thai Thai có thể cho ghe < 50DWT đi vào, kiến nghị tỉnh không cầu Hmin = 2,5m, nạo vét, mở rộng luồng lạch có chiều rộng Bmin = 10m.
* Ghi chú: Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ công tác quản lý và tổ chức thực hiện theo quy hoạch được duyệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác các số liệu này.
9. Những hạng mục ưu tiên đầu tư; các vấn đề về tổ chức thực hiện theo quy hoạch:
a) Những hạng mục ưu tiên đầu tư:
- Nâng cấp và mở rộng các tuyến đường hiện hữu, xây dựng mới các tuyến đường nội bộ.
- Xây dựng và cải tạo các công trình công cộng và công viên cây xanh.
- Xây dựng, cải tạo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật
b) Về tổ chức thực hiện theo quy hoạch:
- Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi, các cơ quan quản lý đầu tư phát triển đô thị căn cứ vào đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 này được phê duyệt để làm cơ sở xác định, lập kế hoạch thực hiện các khu vực phát triển đô thị để trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.
- Trong quá trình tổ chức thực hiện theo quy hoạch, triển khai các dự án đầu tư phát triển đô thị trong khu vực quy hoạch; các chủ đầu tư, tổ chức, đơn vị có liên quan cần tuân thủ các nội dung đã được nêu trong đồ án này và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt.