Document: Điều 1 Quyết định 229/2006/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị tại Ao Sào, tỷ lệ 1/500

Type: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "12/12/2006", "sign_number": "229/2006/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Quốc Triệu", "type": "Quyết định"}
Issuing Agency: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "12/12/2006", "sign_number": "229/2006/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Quốc Triệu", "type": "Quyết định"}
Promulgation Date: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "12/12/2006", "sign_number": "229/2006/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Quốc Triệu", "type": "Quyết định"}
Sign Number: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "12/12/2006", "sign_number": "229/2006/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Quốc Triệu", "type": "Quyết định"}
Signer: {"issuing_agency": "Thành phố Hà Nội", "promulgation_date": "12/12/2006", "sign_number": "229/2006/QĐ-UBND", "signer": "Nguyễn Quốc Triệu", "type": "Quyết định"}

Full Text:
Điều 1 Quyết định 229/2006/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị tại Ao Sào, tỷ lệ 1/500 có nội dung như sau:

Điều 1. Phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị tại Ao Sào, tỷ lệ 1/500, tại phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai do Trung tâm Tư vấn – Thiết kế Tây Hồ (Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và Xây dựng Tây Hồ) lập và hoàn thành năm 2006 với những nội dung chủ yếu như sau:
1. Vị trí, giới hạn và quy mô:
1.1. Vị trí: Khu chức năng đô thị tại Ao Sào nằm về phía Đông Nam Thành phố Hà Nội, thuộc địa giới hành chính phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
1.2. Giới hạn:
+ Phía Đông giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và Khu đô thị mới Thịnh Liệt.
+ Phía Tây Nam giáp sông Sét.
+ Phía Đông Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và công viên hồ Yên Sở.
+ Phía Tây giáp dân cư thôn Giáp Tứ và đình Giáp Tứ.
+ Phía Bắc giáp khu dân cư thuộc thôn Giáp Tứ, phường Thịnh Liệt.
1.3. Quy mô: Tổng diện tích đất trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết: 98.887m2. Với tổng số dân theo quy hoạch: khoảng 2115 người.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ:
- Cụ thể hóa quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai, tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết Khu vực xã Thịnh Liệt, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố phê duyệt.
- Cân đối các nhu cầu về đất đai để khai thác hiệu quả và hợp lý quỹ đất hiện có, phát triển đô thị và tạo quỹ đất cho nhu cầu hạ tầng xã hội, nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các nhu cầu khác của Thành phố, phù hợp với quy hoạch được duyệt.
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan môi trường, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở, các công trình công cộng … đảm bảo hiện đại, khang trang, tạo điều kiện môi trường sống ổn định cho người dân, phù hợp với quy hoạch lâu dài.
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật, khớp nối hạ tầng kỹ thuật giữa khu xây dựng mới và khu dân cư hiện có, tránh úng ngập cục bộ và cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dân cư khu vực.
- Làm cơ sở pháp lý để lập dự án đầu tư xây dựng theo đúng quy định hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố. Tạo điều kiện để chủ đầu tư và cộng đồng tham gia vào quá trình xây dựng một khu chức năng đô thị văn minh, hiện đại, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của quận.
- Xây dựng Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch.
3. Nội dung quy hoạch chi tiết:
3.1. Quy hoạch sử dụng đất
Tổng diện tích trong phạm vi nghiên cứu Khu chức năng đô thị tại Ao Sào tỷ lệ 1/500 là: 98.887m2 trong đó quỹ đất xây dựng được xác định như sau:
a. Đất công cộng, hỗn hợp: được bố trí tại các trục đường lớn nhằm khai thác cảnh quan và lợi thế về vị trí (ký hiệu CC, HH) có tổng diện tích 10.459m2 bao gồm:
Đất xây dựng công trình công cộng (CC) được bố trí tại góc phòng đường khu vực có mặt cắt rộng 30m và đường nhánh mặt cắt rộng 13,5m, giáp với khu dân cư của thôn Giáp Tứ. Diện tích khoảng 2.771m2. Chức năng là nhà văn hóa, câu lạc bộ …
Đất xây dựng công trình hỗn hợp (HH) được bố trí tại góc đường khu vực có mặt cắt rộng 30m và đường nhánh mặt cắt rộng 17,5m đối diện với khu công viên Yên Sở. Diện tích khoảng 7688m2. Có chức năng thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà ở cho thuê.
b. Đất nhà trẻ, trường học:
Tổng diện tích đất nhà trẻ, trường THCS: 17.248m2, được bố trí tại trung tâm đơn vị ở:
- Đất nhà trẻ (ký hiệu: NT): Diện tích khoảng 6.640m2
- Đất trường THCS (ký hiệu: TH): Diện tích khoảng 10.608m2.
c. Đất ở: Tổng diện tích: 48.755m2 bao gồm:
Đất ở cao tầng (ký hiệu CT): Được bố trí dọc theo trục đường 30m, tận dụng lợi thế mặt đường, tiết kiệm đất xây dựng, tạo mặt phố cho khu xây dựng mới. Ngoài ra còn được tổ chức thành từng cụm nhà ở cao tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng. Tổ chức kết hợp chức năng công cộng và dịch vụ cho khu nhà cao tầng tại tầng 1, 2, 3 của công trình. Tổng diện tích đất ở cao tầng: 16.596m2.
- Đất xây dựng nhà ở cao tầng (CT1): Có diện tích khoảng: 2.832m2.
- Đất xây dựng nhà ở cao tầng (CT2): Có diện tích khoảng: 13.764m2.
Đất ở thấp tầng (ký hiệu TT): Bố trí nằm ở phía Tây và phía Tây Nam khu vực nghiên cứu, kết hợp với các khu cây xanh đơn vị ở, tạo cảnh quan hài hòa với thôn Giáp Tứ. Có tổng diện tích: 19.549m2.
- Đất xây dựng nhà vườn (TT1): Có diện tích khoảng: 2.747m2.
- Đất xây dựng nhà ở biệt thự (TT2): Có diện tích khoảng: 12.165m2
- Đất xây dựng nhà ở thấp tầng phục vụ di dân, dãn dân (TT3): đáp ứng một phần nhu cầu tái định cư để thực hiện quy hoạch và nhu cầu dãn dân của địa phương, ngoài ra còn nhằm mục đích giải quyết thoát nước cho khu dân cư hiện có tránh tình trạng úng ngập do chênh lệch cao độ giữa khu vực xây mới và khu dân cư hiện có. Diện tích khoảng: 4.637m2.
Đất dân cư hiện có cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch (ký hiệu DC): Nằm ở phía Bắc khu vực nghiên cứu (sẽ được thực hiện theo dự án riêng, đường làng ngõ xóm được cải tạo trên cơ sở đường hiện có thực hiện theo tinh thần Quyết định 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999 để đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật cải thiện điều kiện sống cho khu dân cư hiện có, tổng diện tích: 12.610m2.
e. Đất cây xanh, TDTT, cách ly (ký hiệu CX, CL): Có tổng diện tích: 6.871m2, Cây xanh được bố trí phân tán trong các nhóm nhà ở tạo vùng vi khí hậu và phục vụ cho nhu cầu dân cư trong các khu nhà cũng như các vùng phụ cận. Kết hợp giải quyết vị trí đặt các công trình hạ tầng kỹ thuật như trạm điện, nước, tủ cáp điện thoại …
- Đất cây xanh, TDTT (CX1): dự kiến xây dựng vườn hoa, sân chơi, chòi nghỉ và một số sân thể thao có quy mô nhỏ như cầu lông, tennis …. Có diện tích khoảng: 3.051m2.
- Đất cây xanh vườn hoa (CX2): dự kiến xây dựng vườn hoa, chỗ chơi cho trẻ em …. Có diện tích khoảng 1.667m2.
- Đất cây xanh cách ly sông Sét (CL1): Có diện tích khoảng: 1.535m2.
- Đất cây xanh cách ly sông Sét kết hợp làm bãi đỗ xe (CL2): Có diện tích khoảng: 618m2.
f. Đất bãi đỗ xe (ký hiệu ĐX): Có diện tích khoảng: 2.165m2 được bố trí tại phía Tây khu vực nghiên cứu giáp với dân cư thôn Giáp Tứ phục vụ cho nhu cầu đỗ xe của khu xây dựng mới và khu làng xóm cũ hiện có.
- Để đáp ứng thêm nhu cầu đỗ xe, diện tích đỗ xe còn được bố trí trong khu vực sân vườn và tầng hầm của các công trình cao tầng.
g. Đất đường nhánh (B = 13,5m – 17,5m): Có diện tích khoảng: 13.389 m2.
* Các số liệu cụ thể quy định cho từng ô đất được thống kê trong bảng sau:

STT

KÝ HIỆU

CHỨC NĂNG Ô ĐẤT

D.TÍCH Ô ĐẤT

DIỆN TÍCH XD

MẬT ĐỘ XD

TẦNG CAO TB

DIỆN TÍCH SÀN

HỆ SỐ SDD

DIỆN TÍCH SÀN Ở

SỐ HỘ

SỐ NGƯỜI

GHI CHÚ

(M2)

(M2)

(%)

(TẦNG)

(M2)

(LẦN)

(M2)

1

CC, HH

CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG, HỖN HỢP

10459

3262

26550

CC

CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG

2771

635

22.9

3.0

1905

0.69

Câu lạc bộ, nhà văn hóa

HH

CÔNG TRÌNH HỖN HỢP

7688

2627

34.2

9.4

24645

3.21

Công cộng, văn phòng, nhà ở cho thuê

2

NHÀ TRẺ, TRƯỜNG THCS

17248

3050

7290

NT

NHÀ TRẺ

6640

1200

18.1

2.0

2400

0.36

Bao gồm 1817m2 đất đường nội bộ. Quy mô 259 cháu (60 cháu/1000 dân)

TH

TRƯỜNG THCS

10608

1850

17.4

2.6

4890

0.46

Bao gồm 1973m2 đất đường nội bộ. Quy mô 322 cháu (80 cháu/1000 dân)

3

CX, CL

CÂY XANH, TDTT, CÁCH LY

6871

305

305

CX1

CÂY XANH, TDTT, VƯỜN HOA

3051

305

10.0

1

305

0.10

CX2

CÂY XANH, VƯỜN HOA

1667

CL1

CÂY XANH CÁCH LY

1535

Đất hành lang cách ly sông Sét kết hợp làm bãi đỗ xe tập trung (diện tích bãi đỗ xe khoảng 618m2)

CL2

CÂY XANH CÁCH LY, BÃI ĐỖ XE

618

4

ĐX

BÃI ĐỖ XE

2165

ĐX

BÃI ĐỖ XE

2165

65

3.0

1

65

0.03

5

CT

NHÀ Ở CAO TẦNG

16596

5534

59264

310

1241

CT1

NHÀ Ở CAO TẦNG

2832

766

27.0

9.0

6894

2.43

5362

38

153

Chỉ tiêu: 140m2/hộ, 4 người/hộ. Tầng 1, 2, 3 dành cho mục đích công cộng, chỗ đỗ xe bố trí tại tầng hầm và sân vườn công trình

CT2

NHÀ Ở CAO TẦNG

13764

4768

34.6

11.0

52370

3.80

38066

272

1088

6

TT

NHÀ Ở THẤP TẦNG

19549

6871

20613

103

400

TT1

NHÀ VƯỜN

2747

1032

37.6

3.0

3096

1.13

3096

12

48

TT2

NHÀ Ở BIỆT THỰ

12165

3600

29.6

3.0

10800

0.89

10800

54

216

TT3

NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

4637

2239

48.3

3.0

6717

1.45

6717

37

136

Quỹ nhà ở di dân sẽ được thực hiện theo dự án riêng

7

DC

ĐẤT DÂN CƯ

12610

4414

13241

119

474

DC

ĐẤT DÂN CƯ HIỆN CÓ CHỈNH TRANG THEO QH

12610

4414

35.0%

3.0

13241

1.05

119

474

Hiện trạng thời điểm tháng 12/2004

8

Đ

ĐẤT ĐƯỜNG

13389

Đ

ĐẤT ĐƯỜNG NHÁNH (B=13,5 – 17,5M)

13389

TỔNG CỘNG

98887

23436

23.7

5.43

127263

1.29

532

2115

Ghi chú:
- Các khu đất xây dựng hỗn hợp và nhà ở cao tầng, trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, các chỉ tiêu về tầng cao và hệ số sử dụng đất có thể cao hơn nhưng không vượt quá Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và phải được các cấp có thẩm quyền cho phép.
- 20% quỹ đất ở cao tầng (thực hiện theo quy định tại quyết định 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố) được bố trí trong ô đất CT2 có diện tích khoảng 3320m2 đất.
3.2. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan:
Trong khu vực nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức không gian của khu chức năng đô thị tại Ao Sào là khu cây xanh công viên Hồ Yên Sở, tuyến sông Sét và tuyến đường phân khu vực 30m phía Đông khu đô thị, khu đô thị mới Thịnh Liệt, không gian và cảnh quan của thôn Giáp Tứ, đình Giáp Tứ là công trình văn hóa, tín ngưỡng của dân cư khu vực. Từ những yếu tố nêu trên Khu Ao Sào được tổ chức không gian kiến trúc và cảnh quan như sau:
Công trình công cộng đơn vị ở được bố trí ở góc đường có mặt cắt rộng 30m với đường 13,5m với chức năng là nhà văn hóa, câu lạc bộ … với chiều cao 3 tầng gắn kết với cảnh quan của khu dân cư hiện có. Dọc theo các trục đường lớn tập trung theo dải từ Bắc xuống Nam bố trí các công trình cao từ 9 – 17 tầng, tận dụng tối đa không gian cây xanh, mặt nước của công viên. Tầng cao được giảm dần về Tây và phía Tây Nam khu đô thị. Khối đế các công trình nhà ở được sử dụng cho mục đích công cộng phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của dân cư sống trong các khu nhà, công trình hỗn hợp với chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở cho thuê cũng được bố trí trên mặt đường này để tạo mặt phố.
Phía Tây và Tây Nam giáp với sông Sét và thôn Giáp Tứ bố trí các biệt thự nhằm tạo cảnh quan hài hòa với khu vực làng xóm, trong khu đô thị cây xanh đơn vị ở được bố trí phân tán trong lõi các nhóm nhà ở nhằm tạo cảnh quan, không gian và điểm nhìn cho các nhóm nhà, ngoài ra ở phía giáp sông Sét tận dụng hành lang cách ly sông Sét bố trí dải cây xanh tạo cảnh quan và kết hợp bãi đỗ xe tập trung cho khu cvực.
Các công trình như trường THCS và nhà trẻ, cây xanh đơn vị ở được bố trí giáp với khu làng xóm thôn Giáp Tứ và kết hợp với khu nhà thấp tầng tạo thành phần quần thể các công trình thấp tầng, không gian xanh hài hòa với khu vực làng xóm.
3.3. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật:
3.3.1. Quy hoạch giao thông:
- Mạng lưới đường giao thông gồm các cấp đường:
+ Đường nhánh có bề rộng mặt cắt ngang rộng 17,5m (lòng đường rộng 11,5m hè mỗi bên rộng 3m) và 13,5m (lòng đường rộng 7,5m hè mỗi bên rộng 3m).
+ Đường vào nhà có bề rộng mặt cắt ngang đường rộng 11,5m và 8,5m (lòng đường rộng 5,5m hè mỗi bên rộng 3m – 1,5m).
+ Đối với đường trong khu vực dân cư hiện có cần được chỉnh trang, cải tạo với mặt cắt ngang tối thiểu 6m và thực hiện theo tinh thần Quyết định số 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND Thành phố Hà Nội để đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Trong khu vực bố trí hai điểm đỗ xe bao gồm:
Tại vị trí DX với diện tích là 2.165 m2.
Tại vị trí CL2 với diện tích là 618 m2 (nằm trong ô đất cách ly sông Sét)
Ngoài ra các điểm đỗ xe còn được bố trí tại sân vườn và tầng hầm của các công trình cao tầng để đáp ứng yêu cầu sử dụng và phù hợp với quy hoạch.
3.3.2. Quy hoạch san nền và thoát nước mưa:
Cao độ thiết kế nền trung bình 5,8m. Nền trong từng ô đất được san tạo mái dốc với độ dốc I ≥ 0,4% ra các đường bao quanh có xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa. Cao độ nền phù hợp với cao độ đường đã được xác định. Khi san nền cần có biện pháp giải quyết để không ảnh hưởng tới việc thoát nước của khu vực lân cận.
Hướng thoát nước mưa chính của khu vực thoát nước vào các tuyến cống thoát nước mưa bố trí dọc các trục đường quy hoạch rồi thoát ra sông Sét ở phía Tây Nam và tuyến cống bản 2 (BxH) = 2(3mx2,5m) ở phía Đông.
Hệ thống cống thoát nước mưa được xây dựng là cống bê tông cốt thép có đường kính từ Φ600 ÷ Φ2000, tại khu vực giáp với dân cư phường Thịnh Liệt ở phía Bắc xây dựng tuyến rãnh nắp đan BxH = 0,5m x 0,8m và 0,4m x 0,6m đáp ứng yêu cầu thoát nước của khu vực xây dựng và dân cư hiện có không bị úng ngập.
3.3.3. Quy hoạch cấp nước:
Nguồn nước cấp cho Khu vực được lấy từ hệ thống cấp nước của Thành phố thông qua tuyến ống truyền dẫn D600mm dự kiến được đặt dọc theo đường quy hoạch 30m ở phía Đông Nam. Cụ thể sẽ do cơ quan quản lý hệ thống cấp nước xem xét quyết định.
Mạng lưới ống phân phối chính được thiết kế gồm các tuyến D100mm (D110) bố trí dọc theo các đường giáp phía Nam, Bắc, Tây ô đất và tuyến phân phối D200 mm (D225) ở phía Đông.
Tuyến ống phía Đông là tuyến chính được đấu nối với tuyến ống truyền dẫn D600mm nêu trên.
Từ các tuyến ống phân phối chính này sẽ thiết kế các tuyến ống phân phối có đường kính D90mm, D50mm cung cấp nước tới từng công trình.
Bố trí các họng cứu hỏa tại các ngã ba, ngã tư và gần các công trình công cộng tạo điều kiện thuận lợi cho xe cứu hỏa lấy nước khi cần thiết, khoảng cách giữa các họng cứu hỏa theo quy chuẩn.
Bên trong các công trình phải thiết kế phòng cháy, chữa cháy theo đúng quy định hiện hành.
3.3.4. Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường.
Hệ thống thoát nước bẩn là hệ thống cống riêng, nước bẩn từ công trình sẽ theo hệ thống cống thoát nước bẩn tự chảy về trạm bơm nước bẩn thành phố dự kiến xây dựng ở phía Đông Nam khu vực nghiên cứu sau đó đưa về xử lý tại trạm xử lý Yên Sở. Trước mắt khi chưa xây dựng được hệ thống thoát nước bẩn của thành phố, hệ thống thoát nước bẩn của khu vực nghiên cứu được đấu tạm vào hệ thống thoát nước mưa.
+ Đối với khu vực xây mới thiết kế hệ thống thoát nước bẩn riêng.
+ Với khu vực dân cư hiện có nước thải sau khi được xử lý cục bộ bên trong công trình, được thoát vào hệ thống thoát nước chung. Sau này sẽ thoát vào hệ thống thoát nước thải riêng của thành phố.
Rác thải từ các công trình cao tầng được thu gom từ các tầng xuống tầng 1, nhà ở thấp tầng sử dụng thùng rác công cộng đặt tại vị trí thích hợp và thuận tiện cho xe thu gom rác vận chuyển hoặc được thu gom theo giờ. Ngoài ra cần bố trí thêm các thùng rác công cộng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt công cộng Thành phố.
3.3.5. Quy hoạch cấp điện:
Nguồn điện cho khu vực này theo quy hoạch từ trạm 110/22KV Mai Động hiện có ở phía Đông Bắc cách khu vực khoảng 1km.
- Các tuyến cáp 22Kv cấp nguồn cho các trạm biến thế đi bằng cáp ngầm dọc theo các trục đường quy hoạch.
- Lưới trung thế phù hợp với quy hoạch có điện áp chuẩn là 22 KV.
- Lưới hạ thế có cấp điện áp 380/220V.
- Từ các trạm biến thế có các lộ hạ thế 0,4KV đến cấp điện cho công trình (các lộ cáp trục có tiết diện từ XLPE-95 trở lên) và chiếu sáng đường phố.
- Hệ thống trung và hạ thế dự kiến sử dụng cáp ngầm.
3.3.6. Quy hoạch mạng lưới thông tin bưu điện
Phục vụ các thuê bao của dự án là tổng đài vệ tinh 7000 số dự kiến xây dựng trong khu đô thị mới Thịnh Liệt, thông qua tuyến cáp gốc bố trí dọc theo đường 30m ở phía Đông. Mạng lưới bưu điện trong khu vực nghiên cứu được thiết kế đi bằng cáp ngầm với 3 tủ cáp dự kiến xây dựng (TC1, TC2, TC3). Việc giải quyết nhu cầu thông tin bưu điện sẽ do cơ quan chuyên ngành thực hiện.

Content:
Điều 1. Phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị tại Ao Sào, tỷ lệ 1/500, tại phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai do Trung tâm Tư vấn – Thiết kế Tây Hồ (Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và Xây dựng Tây Hồ) lập và hoàn thành năm 2006 với những nội dung chủ yếu như sau:
1. Vị trí, giới hạn và quy mô:
1.1. Vị trí: Khu chức năng đô thị tại Ao Sào nằm về phía Đông Nam Thành phố Hà Nội, thuộc địa giới hành chính phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
1.2. Giới hạn:
+ Phía Đông giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và Khu đô thị mới Thịnh Liệt.
+ Phía Tây Nam giáp sông Sét.
+ Phía Đông Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt rộng 30m và công viên hồ Yên Sở.
+ Phía Tây giáp dân cư thôn Giáp Tứ và đình Giáp Tứ.
+ Phía Bắc giáp khu dân cư thuộc thôn Giáp Tứ, phường Thịnh Liệt.
1.3. Quy mô: Tổng diện tích đất trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết: 98.887m2. Với tổng số dân theo quy hoạch: khoảng 2115 người.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ:
- Cụ thể hóa quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai, tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết Khu vực xã Thịnh Liệt, tỷ lệ 1/2000 đã được UBND Thành phố phê duyệt.
- Cân đối các nhu cầu về đất đai để khai thác hiệu quả và hợp lý quỹ đất hiện có, phát triển đô thị và tạo quỹ đất cho nhu cầu hạ tầng xã hội, nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các nhu cầu khác của Thành phố, phù hợp với quy hoạch được duyệt.
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan môi trường, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở, các công trình công cộng … đảm bảo hiện đại, khang trang, tạo điều kiện môi trường sống ổn định cho người dân, phù hợp với quy hoạch lâu dài.
- Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật, khớp nối hạ tầng kỹ thuật giữa khu xây dựng mới và khu dân cư hiện có, tránh úng ngập cục bộ và cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dân cư khu vực.
- Làm cơ sở pháp lý để lập dự án đầu tư xây dựng theo đúng quy định hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn Thành phố. Tạo điều kiện để chủ đầu tư và cộng đồng tham gia vào quá trình xây dựng một khu chức năng đô thị văn minh, hiện đại, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của quận.
- Xây dựng Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch.
3. Nội dung quy hoạch chi tiết:
3.1. Quy hoạch sử dụng đất
Tổng diện tích trong phạm vi nghiên cứu Khu chức năng đô thị tại Ao Sào tỷ lệ 1/500 là: 98.887m2 trong đó quỹ đất xây dựng được xác định như sau:
a. Đất công cộng, hỗn hợp: được bố trí tại các trục đường lớn nhằm khai thác cảnh quan và lợi thế về vị trí (ký hiệu CC, HH) có tổng diện tích 10.459m2 bao gồm:
Đất xây dựng công trình công cộng (CC) được bố trí tại góc phòng đường khu vực có mặt cắt rộng 30m và đường nhánh mặt cắt rộng 13,5m, giáp với khu dân cư của thôn Giáp Tứ. Diện tích khoảng 2.771m2. Chức năng là nhà văn hóa, câu lạc bộ …
Đất xây dựng công trình hỗn hợp (HH) được bố trí tại góc đường khu vực có mặt cắt rộng 30m và đường nhánh mặt cắt rộng 17,5m đối diện với khu công viên Yên Sở. Diện tích khoảng 7688m2. Có chức năng thương mại dịch vụ, văn phòng, nhà ở cho thuê.
b. Đất nhà trẻ, trường học:
Tổng diện tích đất nhà trẻ, trường THCS: 17.248m2, được bố trí tại trung tâm đơn vị ở:
- Đất nhà trẻ (ký hiệu: NT): Diện tích khoảng 6.640m2
- Đất trường THCS (ký hiệu: TH): Diện tích khoảng 10.608m2.
c. Đất ở: Tổng diện tích: 48.755m2 bao gồm:
Đất ở cao tầng (ký hiệu CT): Được bố trí dọc theo trục đường 30m, tận dụng lợi thế mặt đường, tiết kiệm đất xây dựng, tạo mặt phố cho khu xây dựng mới. Ngoài ra còn được tổ chức thành từng cụm nhà ở cao tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng. Tổ chức kết hợp chức năng công cộng và dịch vụ cho khu nhà cao tầng tại tầng 1, 2, 3 của công trình. Tổng diện tích đất ở cao tầng: 16.596m2.
- Đất xây dựng nhà ở cao tầng (CT1): Có diện tích khoảng: 2.832m2.
- Đất xây dựng nhà ở cao tầng (CT2): Có diện tích khoảng: 13.764m2.
Đất ở thấp tầng (ký hiệu TT): Bố trí nằm ở phía Tây và phía Tây Nam khu vực nghiên cứu, kết hợp với các khu cây xanh đơn vị ở, tạo cảnh quan hài hòa với thôn Giáp Tứ. Có tổng diện tích: 19.549m2.
- Đất xây dựng nhà vườn (TT1): Có diện tích khoảng: 2.747m2.
- Đất xây dựng nhà ở biệt thự (TT2): Có diện tích khoảng: 12.165m2
- Đất xây dựng nhà ở thấp tầng phục vụ di dân, dãn dân (TT3): đáp ứng một phần nhu cầu tái định cư để thực hiện quy hoạch và nhu cầu dãn dân của địa phương, ngoài ra còn nhằm mục đích giải quyết thoát nước cho khu dân cư hiện có tránh tình trạng úng ngập do chênh lệch cao độ giữa khu vực xây mới và khu dân cư hiện có. Diện tích khoảng: 4.637m2.
Đất dân cư hiện có cải tạo chỉnh trang theo quy hoạch (ký hiệu DC): Nằm ở phía Bắc khu vực nghiên cứu (sẽ được thực hiện theo dự án riêng, đường làng ngõ xóm được cải tạo trên cơ sở đường hiện có thực hiện theo tinh thần Quyết định 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999 để đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật cải thiện điều kiện sống cho khu dân cư hiện có, tổng diện tích: 12.610m2.
e. Đất cây xanh, TDTT, cách ly (ký hiệu CX, CL): Có tổng diện tích: 6.871m2, Cây xanh được bố trí phân tán trong các nhóm nhà ở tạo vùng vi khí hậu và phục vụ cho nhu cầu dân cư trong các khu nhà cũng như các vùng phụ cận. Kết hợp giải quyết vị trí đặt các công trình hạ tầng kỹ thuật như trạm điện, nước, tủ cáp điện thoại …
- Đất cây xanh, TDTT (CX1): dự kiến xây dựng vườn hoa, sân chơi, chòi nghỉ và một số sân thể thao có quy mô nhỏ như cầu lông, tennis …. Có diện tích khoảng: 3.051m2.
- Đất cây xanh vườn hoa (CX2): dự kiến xây dựng vườn hoa, chỗ chơi cho trẻ em …. Có diện tích khoảng 1.667m2.
- Đất cây xanh cách ly sông Sét (CL1): Có diện tích khoảng: 1.535m2.
- Đất cây xanh cách ly sông Sét kết hợp làm bãi đỗ xe (CL2): Có diện tích khoảng: 618m2.
f. Đất bãi đỗ xe (ký hiệu ĐX): Có diện tích khoảng: 2.165m2 được bố trí tại phía Tây khu vực nghiên cứu giáp với dân cư thôn Giáp Tứ phục vụ cho nhu cầu đỗ xe của khu xây dựng mới và khu làng xóm cũ hiện có.
- Để đáp ứng thêm nhu cầu đỗ xe, diện tích đỗ xe còn được bố trí trong khu vực sân vườn và tầng hầm của các công trình cao tầng.
g. Đất đường nhánh (B = 13,5m – 17,5m): Có diện tích khoảng: 13.389 m2.
* Các số liệu cụ thể quy định cho từng ô đất được thống kê trong bảng sau:

STT

KÝ HIỆU

CHỨC NĂNG Ô ĐẤT

D.TÍCH Ô ĐẤT

DIỆN TÍCH XD

MẬT ĐỘ XD

TẦNG CAO TB

DIỆN TÍCH SÀN

HỆ SỐ SDD

DIỆN TÍCH SÀN Ở

SỐ HỘ

SỐ NGƯỜI

GHI CHÚ

(M2)

(M2)

(%)

(TẦNG)

(M2)

(LẦN)

(M2)

1

CC, HH

CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG, HỖN HỢP

10459

3262

26550

CC

CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG

2771

635

22.9

3.0

1905

0.69

Câu lạc bộ, nhà văn hóa

HH

CÔNG TRÌNH HỖN HỢP

7688

2627

34.2

9.4

24645

3.21

Công cộng, văn phòng, nhà ở cho thuê

2

NHÀ TRẺ, TRƯỜNG THCS

17248

3050

7290

NT

NHÀ TRẺ

6640

1200

18.1

2.0

2400

0.36

Bao gồm 1817m2 đất đường nội bộ. Quy mô 259 cháu (60 cháu/1000 dân)

TH

TRƯỜNG THCS

10608

1850

17.4

2.6

4890

0.46

Bao gồm 1973m2 đất đường nội bộ. Quy mô 322 cháu (80 cháu/1000 dân)

3

CX, CL

CÂY XANH, TDTT, CÁCH LY

6871

305

305

CX1

CÂY XANH, TDTT, VƯỜN HOA

3051

305

10.0

1

305

0.10

CX2

CÂY XANH, VƯỜN HOA

1667

CL1

CÂY XANH CÁCH LY

1535

Đất hành lang cách ly sông Sét kết hợp làm bãi đỗ xe tập trung (diện tích bãi đỗ xe khoảng 618m2)

CL2

CÂY XANH CÁCH LY, BÃI ĐỖ XE

618

4

ĐX

BÃI ĐỖ XE

2165

ĐX

BÃI ĐỖ XE

2165

65

3.0

1

65

0.03

5

CT

NHÀ Ở CAO TẦNG

16596

5534

59264

310

1241

CT1

NHÀ Ở CAO TẦNG

2832

766

27.0

9.0

6894

2.43

5362

38

153

Chỉ tiêu: 140m2/hộ, 4 người/hộ. Tầng 1, 2, 3 dành cho mục đích công cộng, chỗ đỗ xe bố trí tại tầng hầm và sân vườn công trình

CT2

NHÀ Ở CAO TẦNG

13764

4768

34.6

11.0

52370

3.80

38066

272

1088

6

TT

NHÀ Ở THẤP TẦNG

19549

6871

20613

103

400

TT1

NHÀ VƯỜN

2747

1032

37.6

3.0

3096

1.13

3096

12

48

TT2

NHÀ Ở BIỆT THỰ

12165

3600

29.6

3.0

10800

0.89

10800

54

216

TT3

NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

4637

2239

48.3

3.0

6717

1.45

6717

37

136

Quỹ nhà ở di dân sẽ được thực hiện theo dự án riêng

7

DC

ĐẤT DÂN CƯ

12610

4414

13241

119

474

DC

ĐẤT DÂN CƯ HIỆN CÓ CHỈNH TRANG THEO QH

12610

4414

35.0%

3.0

13241

1.05

119

474

Hiện trạng thời điểm tháng 12/2004

8

Đ

ĐẤT ĐƯỜNG

13389

Đ

ĐẤT ĐƯỜNG NHÁNH (B=13,5 – 17,5M)

13389

TỔNG CỘNG

98887

23436

23.7

5.43

127263

1.29

532

2115

Ghi chú:
- Các khu đất xây dựng hỗn hợp và nhà ở cao tầng, trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, các chỉ tiêu về tầng cao và hệ số sử dụng đất có thể cao hơn nhưng không vượt quá Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và phải được các cấp có thẩm quyền cho phép.
- 20% quỹ đất ở cao tầng (thực hiện theo quy định tại quyết định 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố) được bố trí trong ô đất CT2 có diện tích khoảng 3320m2 đất.
3.2. Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan:
Trong khu vực nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức không gian của khu chức năng đô thị tại Ao Sào là khu cây xanh công viên Hồ Yên Sở, tuyến sông Sét và tuyến đường phân khu vực 30m phía Đông khu đô thị, khu đô thị mới Thịnh Liệt, không gian và cảnh quan của thôn Giáp Tứ, đình Giáp Tứ là công trình văn hóa, tín ngưỡng của dân cư khu vực. Từ những yếu tố nêu trên Khu Ao Sào được tổ chức không gian kiến trúc và cảnh quan như sau:
Công trình công cộng đơn vị ở được bố trí ở góc đường có mặt cắt rộng 30m với đường 13,5m với chức năng là nhà văn hóa, câu lạc bộ … với chiều cao 3 tầng gắn kết với cảnh quan của khu dân cư hiện có. Dọc theo các trục đường lớn tập trung theo dải từ Bắc xuống Nam bố trí các công trình cao từ 9 – 17 tầng, tận dụng tối đa không gian cây xanh, mặt nước của công viên. Tầng cao được giảm dần về Tây và phía Tây Nam khu đô thị. Khối đế các công trình nhà ở được sử dụng cho mục đích công cộng phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của dân cư sống trong các khu nhà, công trình hỗn hợp với chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở cho thuê cũng được bố trí trên mặt đường này để tạo mặt phố.
Phía Tây và Tây Nam giáp với sông Sét và thôn Giáp Tứ bố trí các biệt thự nhằm tạo cảnh quan hài hòa với khu vực làng xóm, trong khu đô thị cây xanh đơn vị ở được bố trí phân tán trong lõi các nhóm nhà ở nhằm tạo cảnh quan, không gian và điểm nhìn cho các nhóm nhà, ngoài ra ở phía giáp sông Sét tận dụng hành lang cách ly sông Sét bố trí dải cây xanh tạo cảnh quan và kết hợp bãi đỗ xe tập trung cho khu cvực.
Các công trình như trường THCS và nhà trẻ, cây xanh đơn vị ở được bố trí giáp với khu làng xóm thôn Giáp Tứ và kết hợp với khu nhà thấp tầng tạo thành phần quần thể các công trình thấp tầng, không gian xanh hài hòa với khu vực làng xóm.
3.3. Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật:
3.3.1. Quy hoạch giao thông:
- Mạng lưới đường giao thông gồm các cấp đường:
+ Đường nhánh có bề rộng mặt cắt ngang rộng 17,5m (lòng đường rộng 11,5m hè mỗi bên rộng 3m) và 13,5m (lòng đường rộng 7,5m hè mỗi bên rộng 3m).
+ Đường vào nhà có bề rộng mặt cắt ngang đường rộng 11,5m và 8,5m (lòng đường rộng 5,5m hè mỗi bên rộng 3m – 1,5m).
+ Đối với đường trong khu vực dân cư hiện có cần được chỉnh trang, cải tạo với mặt cắt ngang tối thiểu 6m và thực hiện theo tinh thần Quyết định số 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999 của UBND Thành phố Hà Nội để đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và bố trí các công trình hạ tầng kỹ thuật.
- Trong khu vực bố trí hai điểm đỗ xe bao gồm:
Tại vị trí DX với diện tích là 2.165 m2.
Tại vị trí CL2 với diện tích là 618 m2 (nằm trong ô đất cách ly sông Sét)
Ngoài ra các điểm đỗ xe còn được bố trí tại sân vườn và tầng hầm của các công trình cao tầng để đáp ứng yêu cầu sử dụng và phù hợp với quy hoạch.
3.3.2. Quy hoạch san nền và thoát nước mưa:
Cao độ thiết kế nền trung bình 5,8m. Nền trong từng ô đất được san tạo mái dốc với độ dốc I ≥ 0,4% ra các đường bao quanh có xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa. Cao độ nền phù hợp với cao độ đường đã được xác định. Khi san nền cần có biện pháp giải quyết để không ảnh hưởng tới việc thoát nước của khu vực lân cận.
Hướng thoát nước mưa chính của khu vực thoát nước vào các tuyến cống thoát nước mưa bố trí dọc các trục đường quy hoạch rồi thoát ra sông Sét ở phía Tây Nam và tuyến cống bản 2 (BxH) = 2(3mx2,5m) ở phía Đông.
Hệ thống cống thoát nước mưa được xây dựng là cống bê tông cốt thép có đường kính từ Φ600 ÷ Φ2000, tại khu vực giáp với dân cư phường Thịnh Liệt ở phía Bắc xây dựng tuyến rãnh nắp đan BxH = 0,5m x 0,8m và 0,4m x 0,6m đáp ứng yêu cầu thoát nước của khu vực xây dựng và dân cư hiện có không bị úng ngập.
3.3.3. Quy hoạch cấp nước:
Nguồn nước cấp cho Khu vực được lấy từ hệ thống cấp nước của Thành phố thông qua tuyến ống truyền dẫn D600mm dự kiến được đặt dọc theo đường quy hoạch 30m ở phía Đông Nam. Cụ thể sẽ do cơ quan quản lý hệ thống cấp nước xem xét quyết định.
Mạng lưới ống phân phối chính được thiết kế gồm các tuyến D100mm (D110) bố trí dọc theo các đường giáp phía Nam, Bắc, Tây ô đất và tuyến phân phối D200 mm (D225) ở phía Đông.
Tuyến ống phía Đông là tuyến chính được đấu nối với tuyến ống truyền dẫn D600mm nêu trên.
Từ các tuyến ống phân phối chính này sẽ thiết kế các tuyến ống phân phối có đường kính D90mm, D50mm cung cấp nước tới từng công trình.
Bố trí các họng cứu hỏa tại các ngã ba, ngã tư và gần các công trình công cộng tạo điều kiện thuận lợi cho xe cứu hỏa lấy nước khi cần thiết, khoảng cách giữa các họng cứu hỏa theo quy chuẩn.
Bên trong các công trình phải thiết kế phòng cháy, chữa cháy theo đúng quy định hiện hành.
3.3.4. Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường.
Hệ thống thoát nước bẩn là hệ thống cống riêng, nước bẩn từ công trình sẽ theo hệ thống cống thoát nước bẩn tự chảy về trạm bơm nước bẩn thành phố dự kiến xây dựng ở phía Đông Nam khu vực nghiên cứu sau đó đưa về xử lý tại trạm xử lý Yên Sở. Trước mắt khi chưa xây dựng được hệ thống thoát nước bẩn của thành phố, hệ thống thoát nước bẩn của khu vực nghiên cứu được đấu tạm vào hệ thống thoát nước mưa.
+ Đối với khu vực xây mới thiết kế hệ thống thoát nước bẩn riêng.
+ Với khu vực dân cư hiện có nước thải sau khi được xử lý cục bộ bên trong công trình, được thoát vào hệ thống thoát nước chung. Sau này sẽ thoát vào hệ thống thoát nước thải riêng của thành phố.
Rác thải từ các công trình cao tầng được thu gom từ các tầng xuống tầng 1, nhà ở thấp tầng sử dụng thùng rác công cộng đặt tại vị trí thích hợp và thuận tiện cho xe thu gom rác vận chuyển hoặc được thu gom theo giờ. Ngoài ra cần bố trí thêm các thùng rác công cộng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt công cộng Thành phố.
3.3.5. Quy hoạch cấp điện:
Nguồn điện cho khu vực này theo quy hoạch từ trạm 110/22KV Mai Động hiện có ở phía Đông Bắc cách khu vực khoảng 1km.
- Các tuyến cáp 22Kv cấp nguồn cho các trạm biến thế đi bằng cáp ngầm dọc theo các trục đường quy hoạch.
- Lưới trung thế phù hợp với quy hoạch có điện áp chuẩn là 22 KV.
- Lưới hạ thế có cấp điện áp 380/220V.
- Từ các trạm biến thế có các lộ hạ thế 0,4KV đến cấp điện cho công trình (các lộ cáp trục có tiết diện từ XLPE-95 trở lên) và chiếu sáng đường phố.
- Hệ thống trung và hạ thế dự kiến sử dụng cáp ngầm.
3.3.6. Quy hoạch mạng lưới thông tin bưu điện
Phục vụ các thuê bao của dự án là tổng đài vệ tinh 7000 số dự kiến xây dựng trong khu đô thị mới Thịnh Liệt, thông qua tuyến cáp gốc bố trí dọc theo đường 30m ở phía Đông. Mạng lưới bưu điện trong khu vực nghiên cứu được thiết kế đi bằng cáp ngầm với 3 tủ cáp dự kiến xây dựng (TC1, TC2, TC3). Việc giải quyết nhu cầu thông tin bưu điện sẽ do cơ quan chuyên ngành thực hiện.