Legal Document Excerpt:

10- Como os Recorridos bem sabem e não podem ignorar até porque a respetiva forma é imputável ao, na data dos factos em apreço nos autos, ou seja, na data da celebração do dito contrato promessa, os contratos de arrendamento para comércio ou indústria, por via do artigo 7 do RAU, na redação em vigor naquela data, deviam necessariamente serem outorgados mediante escritura pública; 11- Sendo que a descrita inobservância da forma legal por parte da Recorrida no invocado contrato de arrendamento determina a sua nulidade; 12- Ora, tratando-se de um hipotético contrato de arrendamento, a respetiva nulidade, decorrente da inobservância da forma legalmente prescrita, determina a impossibilidade de se convolar o referido contrato promessa de arrendamento num verdadeiro contrato de arrendamento; 13- Não obstante, na opinião do Ex.mo Tribunal recorrido se sustentar a outorga, no caso vertidos nos autos, de um verdadeiro contrato de arrendamento, uma vez que alegadamente se verificam "todas as cláusulas típicas do contrato de arrendamento”, na data da sua outorga, o referido "contrato de arrendamento” não assumiu a forma legalmente prescrita para o efeito, ou seja, a escritura pública; 14- O que não sucedeu, como do referido contrato promessa resulta, designadamente da "alínea A” do contrato promessa em crise atenta a impossibilidade diretamente imputável ao promitente senhorio decorrente da falta de registo da propriedade a seu favor e da inexistência de licença de ocupação devidamente atualizada; 15- E não pela alegada falta de exigência por parte dos Recorrentes da outorga da competente escritura pública; 16- Não sendo possível compreender, atenta a falta de dados existentes nos autos, como pode concluiu o Venerando Tribunal a quo, como "assente que nem o «senhorio» nem os ora Apelados/Embargante algumas vez exigiram à contraparte a celebração da escritura”; 17- Assim sendo, como respeitosamente se entende ser e tal como resulta da mui douta sentença recorrida, a nulidade do hipotético contrato de arrendamento determina a invocada e declarada inexistência do primeiro elemento previsto no artigos 14-A e 15, N 2, ambos do NRAU, e, em consequência, a inexistência, nos autos, de título executivo, 18- Pois, não existindo um "contrato de arrendamento” legalmente válido, os documentos apresentados nos autos – contrato promessa de arrendamento e notificação judicial avulsa – nunca poderão servir de base à pretendida, mas ilegítima, execução, nos termos do disposto nos artigos 703 do CPC e 14-A e 15 do NRAU; 19- Caso assim se não entenda, o que se não concede e por mera hipótese se acautela, no caso vertido nos autos não estamos perante um verdadeiro contrato de arrendamento, mas um contrato promessa de arrendamento, nos termos em que foram celebrados e declarados no documento junto aos autos pela Recorrida; 20- Inexistindo qualquer elemento nos autos que possa permitir ao Julgador, a quo ou ad quem, interpretar as declarações vertidas no contrato promessa em crise nos autos e, dessa forma, proceder à sua convolação em contrato de arrendamento; 21- Sendo que, a referida convolação por parte do Venerando tribunal Recorrido é verdadeiramente contra legem, uma vez que, tendo efeitos retroativos à data da sua celebração, não pode converter a forma de documento particular para a exigida redução a escrito por via de escritura pública como exigido pelo artigo 7 do RAU, na redação em vigor naquela data; 22- No respeitoso entendimento dos Recorrentes, a possibilidade de deduzirem oposição à execução dos autos principais e terem a hipótese de se defenderem, ainda que com qualquer fundamento, do referido título executivo pode justificar a pretendida convolação do dito contrato promessa num verdadeiro contrato de arrendamento e a consideração deste contrato nulo – conjuntamente com a notificação judicial avulsa – como se de um verdadeiro título executivo tratasse nos termos e para os efeitos dos artigos 14-A e 15 do NRAU e artigo 703 do CPC; 23- Na verdade, sem qualquer prejuízo para a vigência das leis processuais e para dos princípios da segurança, certeza e estabilidade jurídicas, os Recorridos também sempre tinham, como ainda têm, salvaguardados os direitos invocados nestes autos mediante o recurso prévio à competente ação declarativa e, não obstante a nulidade do respetivo negócio, a obtenção do justo e legalmente previsto e pretendido título executivo sem qualquer tipo de atropelo às leis processuais; 24- Não está em causa qualquer tentativa por parte dos Recorrentes de evitar o pagamento de quaisquer quantias que legalmente sejam devidas aos Recorridos por parte da sociedade promitente arrendatária, mas apenas não permitir a possibilidade aos Recorridos – já concretizada – de, previamente à discussão do mérito da causa, atingirem diretamente, como atingiram indevidamente, o património dos Recorrentes, nomeadamente através da penhora de saldos bancários que excedem a quantia de € 4000,00 quarenta; 25- Montante que, por via de um título legalmente inexistente, ficaram indisponíveis para o respetivo titular, com todos os elevados prejuízos daí decorrentes; 26- Sendo que, previamente a qualquer diligência de penhora, em face da inexistência de título nos termos legalmente previstos, caberia apreciar-se, em concreto, todas as circunstâncias atinentes ao negócio jurídico celebrado entre as partes e determinar-se o quantum, concreta e efetivamente, devido aos Recorridos por parte da sociedade Recorrente; 27- Na verdade, a interpretação efetuada pelo douto aresto decisório recorrido coloca em crise os princípios da segurança, da certeza e da estabilidade jurídicas e que as leis de processo visam proteger; 28- Se, por um lado, com a criação dos títulos executivos, a lei processual permitiu o acesso direto, nos casos expressamente previstos, à ação executiva para a efetivação coerciva dos direitos dos seus titulares, por outro, a lei adjetiva também exige o cumprimento de determinados requisitos que consentem, com certeza e segurança, o recurso à via executiva e, dessa forma, evitar o expediente abusivo à ofensa direta do património dos executados; 29- Também não se pode aceitar que, na data da renovação do aludido contrato promessa, formou-se um novo contrato de arrendamento para comércio relativamente ao qual, por força do N 64-A/2000, de 22/04, estava dispensada a exigência de escritura pública para os arrendamentos comerciais, como que, com areferida renovação, se sanasse a nulidade decorrente da inobservância da forma legalmente prescrita para o aludido negócio jurídico; 30- Contudo, a aludida dispensa de escritura pública a celebração de contratos de arrendamento comercial, nomeadamente através do N 64-A/2000, de 22/04, é, para efeitos de aplicação aos presentes autos, uma lei nova e, por isso, ao abrigo do disposto no artigo 12 do Código Civil, sem qualquer eficácia retroativa à data da outorga do contrato promessa de arrendamento para fins não habitacionais; 31- Sendo nulo o contrato inicial, não é admissível a sua renovação, ainda que, na data desta, fosse inexigível a forma de escritura pública, por falta de produção de efeitos por parte do contrato inicial; 32- Tudo se passa como inexistisse qualquer contrato promessa, pois a nulidade decorrente da inobservância de forma afeta a invalidade ex tunc do referido negócio até ao seu termo e, por via disso, às renovações daquele putativo contrato de arrendamento; 33- Deste modo, atendendo que o citado artigo 14-A do NRAU refere-se ao contrato de arrendamento definitivo, o mero contrato promessa de arrendamento, ainda que acompanhado da comunicação à arrendatária e fiadores da sua cessação, não constitui, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 703, N 1 al., do NCPC e do artigo 14-A, do NRAU, título executivo; 34- Mesmo que assim também se não entenda, o que se não concede, nem concebe e apenas por mera hipótese se acautela, o título dado à execução é, por vários motivos, ineficaz, designadamente: 35- Por um lado, como inequivocamente decorre do contrato anexo àquela notificação judicial avulsa, inexiste qualquer contrato de arrendamento, mas somente um contrato promessa de arrendamento; 36- Por outro lado, a comunicação efetuada através de notificação judicial avulsa – através da qual se pretende dar a conhecer e fazer operar a resolução do pretenso, mas inexistente, contrato de arrendamento – foi assinada, não pelos proprietários da fração em apreço, mas por mandatário judicial a quem, através da competente procuração, apenas conferiram "os mais amplos poderes forenses em Direito Permitidos”; 37- Sendo que, por via disso, os Recorridos não conferiram ao respetivo mandatário os necessários poderes especiais para, em representação daqueles, proceder às comunicações para proceder à invocação, com fundamento na alegada falta de pagamento de rendas, da resolução do pretenso, mas inexistente, contrato de arrendamento; 38- Como efeito, determina o N 1 do artigo 9 do NRAU que as comunicaç��es legalmente exigíveis entre as partes relativas, entre outras, a cessação do contrato de arrendamento são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção; 39- Acrescenta o N 7 do referido preceito legal que a comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do N 2 do artigo 1084 do Código Civil, pode ser efetuada mediante notificação avulsa; contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original, ou escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n. 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação; 40- Não obstante a comunicação em apreço poder ser efetuada por notificação judicial avulsa, como foi o caso dos autos, nada afasta a obrigatoriedade de a referida comunicação dever ser assinada pelos proprietários da fração, isto é, pelos próprios recorridos ou, em alternativa, por mandatário judicial desde que previamente habilitado com procuração com poderes especiais e específicos para o efeito; 41- Como alude os artigos 44, N.os 1 e 2, e 45, ambos do CPC, o mandato apenas atribui poderes ao mandatário para representar a parte em todos os atos e termos do processo principal e respetivos apenso e nos quais se inclui o de substabelecimento; 42- Assim sendo, como respeitosamente se entender, inexistindo qualquer contrato de arrendamento e não estando o mandatário judicial subscritor da notificação judicial avulsa munido dos competentes poderes forenses especiais para, em nome e em representação dos Recorridos, comunicar e fazer operar a resolução com a alegada falta de pagamento de rendas, a comunicada resolução e cessação do pretenso contrato de arrendamento é ineficaz e, por via disso, é também ineficaz e, por isso, inexequível o título executivo; 43- Acresce, também, que a notificação judicial avulsa efetuada mediante Agente de Execução, no que tange ao Recorrente BB, foi realizada na pessoa de AA, o ora 2 Embargante/Recorrente; 44- Todavia, como preceitua o N 1 do artigo 256 do CPC, a notificação avulsa é realizada, por agente de execução ou por funcionário judicial, na própria pessoa do notificando, mediante a entrega do duplicado e cópia dos documentos que a acompanhem; 45- Pelo que a notificação judicial avulsa efetuada relativamente à pessoa do 3 Recorrente BB é manifestamente nula, uma vez que foi praticada uma grave irregularidade no ato de notificação, designadamente a omissão da prática de um ato ou de uma formalidade que, notoriamente, influi no exame ou na decisão da causa; 46- Nulidade que expressamente se invocou com todas as consequências daí resultantes, designadamente quanto à ineficácia do título quanto ao 3 Recorrente; 47- Exceção de inexequibilidade do título que, com todos os fundamentos supra expostos, também expressamente se invoca com todas as legais consequências dela decorrentes.